(首佳)房地產抵押評估實務交流..ppt

1、房地產抵押評估實務交流 協(xié)調能力與評估技術,聶燕軍 北京首佳房地產評估有限公司 (010)58930818 58930821,目 錄,第一部分 抵押評估中非技術類問題處理 （協(xié)調能力，與不同的人群進行溝通交流） 第二部分 抵押評估中技術類問題處理 一、評估原則 二、權益類問題處理 三、不同類型的評估對象處理,第一部分 抵押評估中非技術類問題處理,科學 + 藝術 技術 + 協(xié)調 評估 與 估價,一、與委托方交流,1、與財務人員交流 2、與前期開發(fā)人員交流 3、與工程部人員交流 4、與董事長交流 5、續(xù)貸項目,1、與財務人員交流,關注點：貸款金額、評估金額（1）、了解貸款額、與銀行協(xié)商的貸款比例、

2、初步判斷需要抵押物的評估值、進一步判斷委托方的要求是否合理。（2）、了解對銀行的認識 （3）、了解工程款的支付 （4）、盡可能多地收集本項目的有關材料。 （5）、初步結果出來后與委托方交流， A、審貸分離，B、周圍案例，C、實際成本。 (6)、了解會計科目與評估價格的關系,2、與前期開發(fā)人員交流,關注點： 1)、項目手續(xù)的合法性 2)、批文批件間的關系 3)、各種數(shù)據(jù)之間的關系，特別是規(guī)劃批準建筑面積之間的關系。 4)、前期投入成本，（征地拆遷費用，項目轉讓費用，土地開發(fā)費用等）,3、與工程部及銷售人員交流,關注點： A、1）、了解造價方面的水平 2)、了解造價裝修、設備方面情況 B、1）、了

3、解預售情況 2） 、了解銷售價格與銷售情況 3）、 落實抵押物清單（重點）,4、與董事長交流,關注點： 1)、抵押物價格（同財務人員） 2)、收益價格測算（土地性質改變，前提是用途合法） 3)、有價無市（足夠長的時間，個案） 4)、貸款的目的與動機：賣給銀行,5、遇到續(xù)貸項目時,關注點：上次評估和抵押情況 1)、了解上次貸款額 2)、了解抵押物清單是否發(fā)生了變化,即評估對象的狀態(tài)與現(xiàn)在有無變化，特別是在建工程是否有新的投入和進展，預售項目是否有新的預售登記。 3)、了解評估時間 4)、了解評估機構和評估價格,二、與銀行交流,1、與信貸員及支行行長交流 2、與審貸部門交流 3、與資產保全部門交流

4、 4、與資產管理公司交流,1、與信貸員及支行行長交流,關注點： 1)、對企業(yè)的認識（誰求誰，壟斷還是服務） 2)、競爭對手有多少（需要評估機構如何配合） 3)、對抵押登記需求（誰來做，是否需要代理） 4)、對政策和市場的把握，提供更多的咨詢性意見 5)、續(xù)貸、轉貸項目（上次抵押的情況） 6)、對評估價格的看法 7)、對墊資施工、地價款、征地拆遷費的提示,2、與審貸部門交流,關注點：在于風險控制 1)、是否高估 2)、虛假報告（假報告，多溝通） 3)、提示性語言（評估與估價） 4)、權屬不清或存在瑕疵（另文專門說） 5)、拍賣價格 6)、變現(xiàn)性 7)、國家的信貸政策，土地供應政策、市場變化趨勢,

5、3、與資產保全部門交流（一）,關注點（1） ：對抵押物的處置 1)、能否繼續(xù)保值（如商業(yè)銀行項目，舊的戶型，貶值，抓緊變現(xiàn)） 2)、變現(xiàn)性 3)、處置的中間費用 4)、處置方式：變賣、拍賣、打包等。,3、與資產保全部門交流（二）,關注點（2） ：抵債物的處置 1)、 權屬合法 2)、能否正常過戶 3)、抵債物的價格 4)、中間費用,4、與資產管理公司交流,關注點： 1)、資產處置方案 2)、變現(xiàn)價格,三、與擔保公司交流,1、與開展對公業(yè)務的擔保公司交流： 反擔保 2、與開展對私業(yè)務的擔保公司交流： 階段性擔保,四、了解不同銀行間的要求,1、了解對評估方法（市場法、成本法、收益 法）的認可程度

6、2、了解對服務內容、服務方式的要求 3、了解審貸程序及權限 4、了解是否對評估機構推薦、指定 5、對房地產信貸政策的態(tài)度（謹慎、積極）,五、了解房屋、土地管理部門的特點和對業(yè)務的要求,1、了解房地管理部門對抵押登記的要求 2、辦理地價款核實、預售登記查詢的要求 3、了解對評估機構的管理要求 （1）從業(yè)備案、合作 （2）北京情況,六、與非開發(fā)企業(yè)的委托方交流,1、自建房抵押時（實際成本、合法用途、性質) 2、購買房抵押時（購買合同、關聯(lián)交易） 3、擔保轉抵押時（擔保額度、抵押物置換） 4、國有企業(yè)申請貸款時,七、如何看待同行評估結論,1、維護行業(yè)形象 2、委婉有理有據(jù)地向客戶解釋 （1）、有無重

7、復計算的 （2）、明顯不切實際的 （3）、評估依據(jù)不足的 （4）、其他不一致方面 3、同步進行評估,八、與拍賣公司、經紀公司交流,1、希望評估價格低 2、評估拍賣底價 （1）、拍賣市場價格（拍賣底價、成交價） （2）、二手房買賣價格 （3）、拍賣成功的概率,第二部分 技術類問題處理一、評估原則,1、合法原則 2、最高最佳使用原則（當合法用途和實際用途不一致時） 3、替代原則（確定市場取得成本、售價時） 4、估價時點原則（確定預期收益時） 5、保守原則,二、權屬權益類問題（一）,1、位置不符，2、房地不合一，3、假證， 4、既預售又抵押，5、產權人發(fā)生了變化， 6、變更了規(guī)劃，7、土地證與房產證

8、互相不對應， 8、面積發(fā)生變化，,二、權屬權益類問題（二）,9、不同用途面積分攤、分割， 10、違規(guī)發(fā)證， 11、越權發(fā)證， 12、拆遷還建房， 13、實際用途發(fā)生變化， 14、房屋出租,1、證實不符,舉例：位置、四至不符 措施建議：嚴格現(xiàn)場核對。,2、房地不合一,舉例： 房屋土地用途不合一 措施建議： （1）、嚴格現(xiàn)場核對 （2）、核對權屬證書記載用途和實際用途。 （3）、用途以土地證為主,3、假證,舉例： 未入內登記，權屬證書復印件未蓋章。 措施建議： （1）、嚴格現(xiàn)場核對 （2）、核對原件 （3）、現(xiàn)場拍照,4、既預售又抵押,舉例：同步預售同步抵押 措施建議： （1）、預售清單 （2）、

9、抵押物清單,5、產權人發(fā)生了變化,舉例：改制、合并(不規(guī)范的土地證，在備注頁注明，權屬變更為*有限公司，年月日，劃撥目錄前后) 措施建議： （1）、判斷主體是否發(fā)生實質性的改變，這種變化是否是項目轉讓。 （2）、提供主體間的關系演變證明文件。,6、 取得土地證后，又變更了規(guī)劃,舉例：工程規(guī)劃許可證發(fā)生變更，超規(guī)劃面積、少于出讓合同面積、用途發(fā)生了改變。 措施建議： （1）、核對出讓合同面積和工程規(guī)劃許可證面積，核實超面積部分是否補辦了出讓手續(xù)或簽訂了土地出讓合同補充協(xié)議。 （2）、 核對出讓合同和地價款發(fā)票。 （3）、按新的規(guī)劃面積。 （4）、按新的規(guī)劃用途，前提補簽合同。,7、土地證與地上房

10、屋的房產證互相不對應,舉例：房屋壓紅線，案例 措施建議： （1）、嚴格核對現(xiàn)場，嚴格核對土地證附圖和房產證附圖。 （2）、用多個土地證的面積，按建筑面積進行分攤，抵押時多個土地證同時抵押，同時進行評估。,8、面積發(fā)生變化,舉例：房屋拆遷、土地切割、增建了建筑物、土地證中含代征地面積 措施建議：嚴格現(xiàn)場實物和權屬證書附圖和附表核對，在報告中提示。 1） 已拆除的房屋要扣除。 2）已經分割的土地面積，要有測繪面積數(shù)據(jù)，如果已經分割給外單位，還需出具權屬確權證明文件。 3） 土地證中含代征地面積，也要扣除。 4） 地上增建了建筑物，要提供規(guī)劃批準文件。,9、不同用途面積分攤、分割,舉例： 措施建議：

11、 （1）實地有明確的界限能夠劃分出來，分割測繪。 （2）按建筑面積分攤。,10、回遷房，聯(lián)建房，早期商品房,舉例：未辦理出讓 措施建議：類似于劃撥地上的房產，有房產證，無土地證，扣除需補交的土地出讓金。,11、違規(guī)發(fā)證、越權發(fā)證,舉例：證號相連 、開天窗、土地證無年限（出讓） 措施建議：提示性語言。,12、實際用途發(fā)生變化,舉例：如住宅變辦公 措施建議：合法原則，以土地證用途為主。,13、房屋出租,舉例： 措施建議：1）、裝修費用的處理，如果裝修費用是承租人負擔，評估價值中不含裝修費用。 2）長期租約 3）、租約期內的租金處理。按合法原則，只要租約是雙方真實意思的表示，租約受法律保護，租約期內

12、的租金按租約租金計算，租約期外的租金按市場租金計算。評估價值是有他項權利限制的評估價值。,三、不同評估對象的處理 1、在建工程抵押（一）,（1）、無市場案例特點的把握 （2）、不同工程進度的把握 （3）、是否竣工驗收 （4）、是否規(guī)劃驗收 （5）、地價款是否已經交清,1、在建工程抵押（二）,（6）、是否取得房產證 （7）、工程款問題，提示語。 （8）、設備款問題，提示語。 （9）、不確定性的把握，提示語 （10）、預售登記，聯(lián)建協(xié)議,1、在建工程抵押（三）,（11）、主體不一致時 （12）、部分抵押時的處理，嚴格按照規(guī)劃批準的面積進行土地面積分攤，不能完全按照實際測量的建筑面積進行分攤。 （1

13、3）、評估方法的應用：成本法、假設開發(fā)法,三、不同評估對象的處理,2、單純空地的抵押 3、商品房抵押 4、經濟適用房抵押 5、二手房抵押 6、分割和分攤抵押抵押 7、共有房地產抵押 8、地下建筑抵押 9、劃撥地上房產抵押,2、單純空地的抵押（一）,（1）、明確地價款是否交清。 （2）、明確征地拆遷安置情況，征地未完成的應扣除征地費；未拆遷完的用地抵押價值應扣除拆遷安置費（部分未完成）；（3）、注意紅線外市政策基礎設施條件和紅線內市政條件，城市新區(qū)市政基礎設施條件不好的用地抵押價值應扣除市政配套費用；,2、單純空地的抵押（二）,（4）、明確場地平整情況。 有的項目地面標高過高或過低，應明確標的物

14、狀況及價格定義（場地平整），如需開山炸石或回填，此項費用應予以注意等。 （5）、注意出讓年限 （6）、是否是閑置地，權益上受影響（按法律規(guī)定，出讓土地閑置二年，政府有權無償收回）。,3、商品房抵押,舉例：高檔物業(yè)，利潤率較高 措施建議：掌握商品房市場價格。 （1）、抵押權實現(xiàn)時，價格減損的幅度大 （2）、受酒店自身管理水平及宏觀經濟調控政策穩(wěn)定的影響 （3）預售商品房，假按揭，對按揭房屋的售價進行評估,2、二手房抵押,舉例： 措施建議： （1）、了解原始購房合同的真實性。 （2）、了解房屋的類型 （3）、掌握二手房市場價格。,4、經濟適用房抵押5、共有房地產抵押6、分割和分攤抵押,7、獨立性較差的建筑物,舉例：車庫，地下庫房，會所，鍋爐房 措施建議： （1）、是否已經分攤。 （2）、有無獨立的房產證。 （3）、足夠長時間的，正常的市場價格 （4）、考慮購買人限制 （5）、考慮使用限制 （6）、作為一個整體它們共同產