淺析商品房買賣中失信問題的規(guī)范

1、淺析商品房買賣中失信問題的規(guī)范誠實信用原則要求一切民事主體在市場活動中都必須恪守諾言、講究信用、誠實不欺，在不損害他人利益、社會利益、國家利益的前提下，謀求自己的利益。但在現(xiàn)實的商品房交易中，違反法律規(guī)范和道德規(guī)范為特征的誠實信用原則的現(xiàn)象大量發(fā)生，嚴(yán)重侵害了購房者的合權(quán)法益。因此，必須對商品房買賣中的失信問題加以規(guī)制。 一、商品房買賣中的失信問題 商品房買賣不同于一般的動產(chǎn)和不動產(chǎn)的買賣，它具有以下幾個特征： 1、商品房買賣分為商品房預(yù)售和現(xiàn)樓買賣，而商品房預(yù)售在簽售樓合同時，房屋尚未建好，是一種期待權(quán)的交易。這種期待權(quán)能否實現(xiàn)，具有很多不可預(yù)見性，購房者甚至無法知道所購樓房能否建成及開發(fā)商

2、會不會將同一套房屋賣給第三人。在這個過程中，誠實信用是保障權(quán)利實現(xiàn)的基礎(chǔ)，很難想象，一個有欺詐意圖的開發(fā)商會如期地將約定的樓房交付購房者。 2、在樓房建好前，購房者無法詳細(xì)了解所購房屋的情況，如結(jié)構(gòu)、朝向、實際面積、配套設(shè)施、周圍環(huán)境等等，完全依賴于售樓者的售樓廣告和售樓書的介紹，而售樓者能否如實介紹，則只能靠誠實信用了。實踐表明，售樓者為了吸引顧客，往往利用虛假廣告和夸大含糊之詞。 3、由于商品房開發(fā)銷售須辦理大量行政手續(xù)，如取得土地使用權(quán)證、開工證、竣工驗收證、房屋產(chǎn)權(quán)證等等，所以，能否如期交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證書，商品房開發(fā)商并不能完全控制，但合同又必須說明確定的交房日期，開發(fā)商只能硬著頭

3、皮簽了再說，這種情況可稱為“被動欺詐”。 4、對于商品房質(zhì)量，一般的購房者無法判斷，房屋的缺陷可能要在居住若干年后才能表露出來，在交房時，也只能完全依賴開發(fā)商的誠實信用了。 從商品房買賣的以上特征可以看出，相對于其他的動產(chǎn)和不動產(chǎn)的買賣而言， 商品房的買賣更加依賴誠實信用原則，司法實踐表明，大部分的商品房買賣合同糾紛都是因為開發(fā)商違背誠實信用原則而引起的。商品房買賣中的失信問題主要有以下幾個方面： 1、虛假宣傳廣告 銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。 目前，90以上的商品房是通過宣傳廣告進(jìn)行促銷的。由于我國商品房市場管理機(jī)制尚不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的

4、規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進(jìn)行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實的宣傳，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場秩序。商品房經(jīng)營者在廣告宣傳中常利用種種誘人的條件吸引消費者，發(fā)布不真實的信息，誤導(dǎo)消費者。廣告中承諾的地理位置、房屋質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、物業(yè)管理等內(nèi)容與交付房屋的實際情況不一致。例如， “全優(yōu)工程”僅為合格工程；“高級裝修標(biāo)準(zhǔn)”卻電視、電話未接通，配套設(shè)施不到位；“花園住宅”見不到花草；“進(jìn)口電梯”變?yōu)閲a(chǎn)電梯；“封閉式安靜小區(qū)”變?yōu)樯叹踊祀s的鬧區(qū)；“全方位海景”卻根本看不到海；或住宅附近規(guī)劃了垃圾場和醫(yī)院而不標(biāo)出來等等。 2、定金陷阱 商品房買賣中定金的設(shè)定方式主要有兩種：一種

5、是商品房買受人看中了某一套商品房后，先交一定數(shù)額的定金，由出賣人出具收據(jù)，注明定金及商品房的主要情況(往往包括房號、面積、價格等，但有的出賣人是省略這部分內(nèi)容的)過一定時間后買受人再與出賣人訂立正式的商品房買賣合同(稱立約定金)；另一種方式則是在雙方訂立了正式的商品房買賣合同后，再交付一定數(shù)額的定金(稱履約定金)。這兩種定金一般都是由買受人向出賣人交付，兩者的區(qū)別在于定金的約定與交付是在商品房買賣合同訂立前還是訂立后。對于履約定金的效力，擔(dān)保法和合同法都有明確規(guī)定，爭議較少。對于立約定金的效力，學(xué)者有不同的見解，但最高人民法院發(fā)布的關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋對此作了明確規(guī)定，該

6、解釋第115條規(guī)定： “當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！奔丛试S當(dāng)事人作出立約定金的約定。 當(dāng)事人作出立約定金的約定，應(yīng)當(dāng)明確約定將來商品房買賣合同的主要內(nèi)容。如果當(dāng)事人沒有約定商品房買賣合同的主要內(nèi)容，訂立合同時又無法對合同內(nèi)容達(dá)成一致，則立約定金仍然無法發(fā)生法律效力。當(dāng)事人最好在交付定金時明確規(guī)定合同的主要內(nèi)容，如房號、價格、面積、交付方式和時間、使用的商品房買賣合同文本等。當(dāng)然，有時也可以以其他方式證明當(dāng)事人對合同的主要內(nèi)容已經(jīng)達(dá)成一致。在實踐中，商品房開發(fā)商往往在收取定金時故意不寫明合同的主要內(nèi)容，將來簽訂商品房買賣合同時，又單方

7、面增加購房者不愿意接受的條款，然后以購房者拒絕訂立合同為由，沒收定金。 3、超期交樓和辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書 工程拖期，不按合同交付房屋，甚至一房多賣。購房者取得所購房屋，往往比合同約定晚一兩年，甚至更長。有的經(jīng)營者在沒有取得國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產(chǎn)權(quán)的實際情況，購房者誤認(rèn)為所購房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實際上無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，所購房屋只能自己居住，出租、出售受到限制；有的經(jīng)營者集體土地上開發(fā)建造商品房，消費者購買后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。更有甚者，經(jīng)營者將已設(shè)定抵押擔(dān)保的房屋出售，消費者購買后被

8、法院強(qiáng)制執(zhí)行。 4、樓房面積縮水 商品房預(yù)售合同中一般均有實際交付面積與預(yù)售約定面積不一致時的處理條款，其中最常用的處理方式是據(jù)實結(jié)算，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補(bǔ)的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使消費者掉入不法房地產(chǎn)商所設(shè)的面積陷阱。因為通常人們理解的面積不一致一般是合理誤差范圍內(nèi)的不一致，但是事實上無論預(yù)售時的暫測面積還是交付時實測面積，由于有“共用面積分?jǐn)偂蓖屜M者一頭霧水。不法房地產(chǎn)商利用消費者缺乏房屋面積計算知識而大作文章，或故意小房大賣，或有意提高設(shè)備層的層高而將本不應(yīng)分?jǐn)偟脑O(shè)備層攤?cè)牍灿妹娣e，或?qū)⒈緫?yīng)當(dāng)免費提供的物業(yè)管理用房的面積攤?cè)牍灿妹娣e。

9、如此一來，商品房實際交付面積大大超出預(yù)售面積，消費者卻囿于據(jù)實結(jié)算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積，徒增經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 5、樓房質(zhì)量問題 房屋質(zhì)量低劣，功能不全，影響使用。房屋質(zhì)量的主要問題是：墻體、樓板、過梁、墻角裂縫；屋頂漏水； 門窗變形，到處裂縫，鋁合金門窗開啟困難，地磚斷裂，上下水道堵塞，等等。另外，許多商品房室內(nèi)外配套設(shè)施不到位，生活不方便。例如，路面凹凸不平，無車棚，無路燈，無煤氣，無電梯，樓道聲光控?zé)糸_關(guān)失效等等。 6、合同中不公平的免責(zé)條款 商品房買賣合同一般是格式合同，但允許當(dāng)事人添加條款或?qū)σ延袟l款進(jìn)行修改。開發(fā)商往往利用購房者對建筑和法律知識的欠缺，在合同中添加免除或減小

10、自己責(zé)任的條款，如免除延期交房的責(zé)任、擴(kuò)大不可抗力的范圍、縮短房屋的保修期等等。二、對商品房買賣中失信問題的規(guī)范 到目前為止，我國在商品房的買賣方面已經(jīng)有了比較完善的法律制度，盡管有許多新的問題需要不斷探討。民法通則、合同法、擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法都是我們處理商品房買賣案件的法律依據(jù)，特別是最高人民法院發(fā)布了關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(以下簡稱解釋)，對商品房買賣涉及的一些重要法律問題作了規(guī)定，對規(guī)制商品房買賣的失信問題提供了依據(jù)。依據(jù)上述法律法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，商品房買賣中的失信問題在以下幾個方面得到了規(guī)范： 1、關(guān)于

11、虛假宣傳廣告問題 根據(jù)廣告法第37條、第38條的規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，消費者在決定預(yù)購商品房前，一定要認(rèn)真閱讀房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告等，對這些材料作必要的調(diào)查核實后再決定是否預(yù)購。決定預(yù)購后，要妥善保存房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告等材料，以便日后向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。合同法第15條第2款規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。也就是說，如果商業(yè)廣告的內(nèi)容具體明確，包括了將來簽訂合同的主要內(nèi)容的話，應(yīng)當(dāng)視為要約，對發(fā)布廣告的要約人有法

12、律約束力。 解釋第3條對此進(jìn)一步規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房的房屋買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容， 當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。解釋在這個問題上取得了重大的突破， 即“該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。因為按照一般的合同法原理，雙方當(dāng)事人不管進(jìn)行了什么樣的討價還價，如果最后簽訂了正式的合同，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)當(dāng)以最后的合同為準(zhǔn)?？紤]到商品房買

13、賣合同的特殊性，解釋如此規(guī)定很有必要，可以有效地抑制開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的動機(jī)。2、關(guān)于商品房買賣合同的效力問題 商品房買賣合同的效力不僅關(guān)系著交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到商品房市場的健康發(fā)展。解釋根據(jù)合同法的規(guī)定，對當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒有合同法第52條規(guī)定的合同無效情形（合同法第52條 有下列情形之一的,合同無效： (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益; (二) 惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益; (三）以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益; (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。)，就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易

14、確認(rèn)合同無效。同時要求法官應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分司法審判權(quán)和行政管理權(quán)的不同職能，正確行使審判權(quán)。因此，人民法院對出賣人預(yù)售資格的審查，主要是看其是否取得商品房預(yù)售許可證明，對其他預(yù)售條件的審查主要是行政管理部門的權(quán)限。對商品房買賣合同的登記備案問題，筆者認(rèn)為這應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合理管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。解釋對此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。另外，考慮到我國房地產(chǎn)市場目前的實際情況，解釋第2條還明確規(guī)定當(dāng)事人在向人民法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可視為其具備預(yù)售資格。這樣，人民法院在適用法律過程中既能維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，又能維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，確保當(dāng)事人合同

15、權(quán)利的實現(xiàn)。解釋第5條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。解釋第10條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。這兩條規(guī)定都充分體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人意思自治及維護(hù)誠實信用原則。 3、關(guān)于定金問題 解釋第4條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金

16、的規(guī)定處理； 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的， 出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。這里所謂的“應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”是指按照擔(dān)保法和合同法關(guān)于定金的規(guī)定處理，即給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所謂不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，應(yīng)該指意外事件、不可抗力、情勢變更等事由的出現(xiàn)，當(dāng)事人依法不承擔(dān)責(zé)任，或者當(dāng)事人雙方協(xié)商不簽訂商品房買賣合同，在這種情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。需要強(qiáng)調(diào)的是，買受人在交付定金時一定要和出賣人約定將來簽訂合同的主要內(nèi)容，否則容易被出賣人鉆空子。4、對五種欺詐行為，適用懲罰性賠償 懲罰性賠償是指在民事?lián)p害賠償中，惡意加

17、害人除了要賠償受害人的實際損失外，法律還強(qiáng)制惡意加害人增加賠償受害人的損失。我國消費者權(quán)益保護(hù)法第49條有懲罰性賠償?shù)姆梢?guī)定：即“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍?！睉?yīng)該說消費者權(quán)益保護(hù)法這一懲罰性賠償條款的設(shè)立及其廣泛適用對保護(hù)消費者的合法權(quán)益，打擊商家的欺詐行為，規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)的秩序起了很大的積極作用。但是懲罰性賠償是否適用于商品房欺詐索賠，在理論界有很大爭議。在商品房欺詐索賠司法實踐中，消費者權(quán)益保護(hù)法這一懲罰性賠償條款也極少被適用。合同法第113條規(guī)定： “經(jīng)營者對消費者提供商品或

18、者服務(wù)有欺詐的，依照中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。從合同法第114條第2款的規(guī)定看，對當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實際損失的違約金中就包含了對違約方違約行為的懲罰。這些規(guī)定都已突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念。 解釋第8條、第9條對商品房買賣中的五種情形規(guī)定了懲罰性賠償，具體如下： (1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；(3)訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許

19、可證明；(4)在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；(5)訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。由于這五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)或商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠實信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會誠信制度的確立。5、關(guān)于面積誤差問題 解釋第14條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，

20、合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (1)面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； (2)面積誤差比絕對值超出3，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)(含3)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)(含3)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 另外商

21、品房銷售管理辦法第20條也規(guī)定了面積誤差絕對值超出3部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 6、關(guān)于房屋質(zhì)量問題 解釋第12條、第13條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 7、關(guān)于房屋權(quán)屬證書的辦理問題 在實踐中，購房人在入住后長期拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，因而影響購房人行使房屋所有權(quán)，侵害了購房人的合法權(quán)益。解釋解決了這個問題，明確規(guī)定了不及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的法律責(zé)任。解釋第18條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； (2)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (3)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 合同沒有約定違