《建設(shè)用地使用權(quán)》PPT課件.pptx

1、建設(shè)用地使用權(quán),一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征 二、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立 三、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容 四、建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)的關(guān)系 五、鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán),一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征,建設(shè)用地使用權(quán)，是指自然人、法人依法對國家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的地上權(quán)。,物權(quán)法第135條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。,本條中的建筑物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。構(gòu)筑物主要是指不具有居住或者生產(chǎn)經(jīng)營功能的人工建造物，比如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀(jì)念碑等

2、：附屬設(shè)施主要是指附屬于建筑物、構(gòu)筑物的一些設(shè)施。,建設(shè)用地使用權(quán)的概念,建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征 建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立目的以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營和社會公益事業(yè)為目的 建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物為國家所有的土地 建設(shè)用地使用權(quán)的適用范圍限于建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施 建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)是地上權(quán),建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立目的，因土地出讓方式不同而有差別。通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用者有權(quán)以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營為目的使用該國有土地；通過劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用者應(yīng)當(dāng)從事社會公益事業(yè)，不得以營利目的使用該國有土地,建設(shè)用地使用權(quán)出讓,城市房地產(chǎn)管理法第13條土地使用權(quán)出讓

3、，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。,物權(quán)法第137條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。 嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定 （一）居住用地七十年 （二）工業(yè)

4、用地五十年 （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年 （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年 （五）綜合或者其他用地五十年,出讓設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的要求 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的客體是國有土地 建設(shè)用地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)采取法定的合同形式,建設(shè)用地使用權(quán)劃撥 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥是經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償，安置等費(fèi)用后，將國有土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。,下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： (1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； (2)

5、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； (3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； (4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,1.依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列哪一建設(shè)用地項(xiàng)目不能取得劃撥土地使用權(quán)？ A.劉家村鄉(xiāng)政府辦公樓建設(shè)用地 B. .郵政運(yùn)輸、物流配送中心 C.南山市軍事基地通往市區(qū)的道路建設(shè)用地 D.南湖市某私立貴族學(xué)校校區(qū)用地,答案：D,23確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準(zhǔn)劃撥土地使用權(quán)的建設(shè)用地是 （ ） A能源項(xiàng)目用地 B交通項(xiàng)目用地 C公益事業(yè)用地 D水利設(shè)施用地,建設(shè)用地使用權(quán)人權(quán)利和義務(wù),物權(quán)法第140條：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途：需要改變土地用途的，

6、應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。 物權(quán)法第141條：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用?！?物權(quán)法第143條：建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。,建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù) 支付建設(shè)用地使用權(quán)費(fèi)用的義務(wù) 土地的合理利用義務(wù) 土地保護(hù)義務(wù) 恢復(fù)土地原狀的義務(wù),城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第十九條”土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。 第二十六條“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)格不合理上漲時(shí)，市，縣人民政府可以采

7、取必要的措施。 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)以合同方式現(xiàn)行轉(zhuǎn)移的行為。,建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則 只有在自然人、法人之間才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是建設(shè)用地使用權(quán)人以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)。 轉(zhuǎn)讓行為必須訂立書面合同 進(jìn)行物權(quán)變動登記。 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)其地上物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移。,以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓

8、房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書,3.甲企業(yè)以出讓方式從國家手中獲得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定的土地使用期限為50年，甲企業(yè)使用20年后，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)給乙企業(yè)，請問應(yīng)當(dāng)符合哪些條件 A.按照出讓合同，已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金并且取得土地使用權(quán)證書 B.按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成投資開發(fā)總額的15以上 C.乙企業(yè)受讓這塊土地后，使用年限為30年 D.乙企業(yè)可以和甲企業(yè)協(xié)商改變這塊土地的用途,答案：AC,建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指抵押人以其建設(shè)用地使用權(quán)向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不發(fā)行債務(wù)時(shí)，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情

9、形，抵押權(quán)人有權(quán)依法從抵押的建設(shè)用地使用權(quán)拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。,建設(shè)用地使用權(quán)抵押,建設(shè)用地使用權(quán)抵押的客體是建設(shè)用地使用權(quán)。 建設(shè)用地使用權(quán)抵押須訂立書面合同。 建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物也隨之抵押。 建設(shè)用地使用權(quán)在設(shè)定抵押以后，抵押人可以轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)。 建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押以后，如果在建設(shè)用地使用權(quán)之上已經(jīng)設(shè)定了房屋租賃關(guān)系的，原則上不應(yīng)影響到原租賃關(guān)系的存在，但抵押人應(yīng)當(dāng)將建設(shè)用地使用權(quán)抵押的情況書面告知承租人,建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)則,符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、

10、出租、抵押： （一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； （二）領(lǐng)有國有土地使用證； （三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； （四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。,4.假設(shè)甲企業(yè)是通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，并在這一土地上建設(shè)了一棟辦公樓，現(xiàn)將這座大樓抵押給銀行，同時(shí)出租給乙企業(yè)，下列說法正確的是 A.房屋租賃合同無效，甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，已取得的租金予以沒收 B

11、.房屋租賃合同有效，已取得的租金歸甲企業(yè)，但甲企業(yè)應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家 C.劃撥取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)立抵押，土地上有房產(chǎn)的，可以抵押房產(chǎn)，房產(chǎn)所占的土地使用權(quán)一同抵押 D.抵押合同有效，銀行拍賣房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)從拍賣的價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款,答案：BCD,建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人，將建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人將會租金的行為。,建設(shè)用地使用權(quán)出租,.建設(shè)用地使用權(quán)出租的規(guī)則 建設(shè)用地使用權(quán)出租的客體為建設(shè)用地使用權(quán)，而不是所有權(quán)。 建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂書面合同。在使用權(quán)人收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)對

12、出租后新增的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物予以適當(dāng)補(bǔ)償。 建設(shè)用地使用權(quán)出租人不包括國家，而僅限于建設(shè)用地使用權(quán)人。,建設(shè)用地使用權(quán)的消滅 物權(quán)法第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。不存在期限屆滿而消滅的問題。當(dāng)然，業(yè)主不同意續(xù)期或者自動放棄該權(quán)利的，則權(quán)利消滅。在非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿之前，如果建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用該土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿之前一年申請續(xù)期。對于建設(shè)用地使用權(quán)人申請續(xù)期的要求，土地出讓人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，除非出于公共利益的目的需要收回該土地的。,建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)的關(guān)系 一是在羅馬法，地上建筑物依附于土地，附著于土地之物即屬該土地。 二是法國

13、、日本民法對此的規(guī)定類似于日耳曼法，將不動產(chǎn)中的土地與建筑物相互區(qū)別，各自作為不同的不動產(chǎn)區(qū)別對待。 我國現(xiàn)行立法采納了建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)相結(jié)合的立場。,物權(quán)法第142條”建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的，所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。,鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán) 村建設(shè)用地使用權(quán)，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)等自然人、法人依法對集體所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的地上權(quán)。,因設(shè)立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)或者鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)等需要使用集體所有的土地的，依照有關(guān)法律規(guī)定取得建設(shè)用地使用權(quán)；法律沒有規(guī)定的，參照關(guān)于建設(shè)用地使

14、用權(quán)的規(guī)定。,492003年5月，某市煙草公司向某銀行申請貸款2000萬元，并用一塊以出讓方式取得的土地（已取得土地使用權(quán)證）進(jìn)行抵押。于是銀行與該公司簽訂了貸款合同，并且辦理了抵押土地的登記手續(xù)。在取得貸款后的一年多時(shí)間里，煙草公司在用于抵押的土地上建起了簡易倉庫，出租給鄰近的金屬公司臨時(shí)存放貨物，但沒有辦理租賃合同登記備案手續(xù)。后煙草公司無法按期償還貸款，于是銀行要求拍賣其抵押的土地，以抵償貸款。煙草公司在此時(shí)卻提出，土地的所有權(quán)屬于國家，煙草公司無權(quán)將其抵押，認(rèn)為抵押合同無效。銀行堅(jiān)持不同意，并提出不僅要將土地進(jìn)行拍賣，而且要求煙草公司將土地抵押期間所得的租金收益也應(yīng)交給銀行。雙方爭執(zhí)不下，于是銀行向法院起訴。 問題： （1）煙草公司能否將以