公司成本管理制度

1、項(xiàng)目成本管理1 總則 1.1 成本是項(xiàng)目經(jīng)營思想的量化結(jié)果，通過執(zhí)行實(shí)現(xiàn)。 1.2 所有開發(fā)項(xiàng)目的成本管理必須明確目標(biāo)成本，并進(jìn)行成本動態(tài)統(tǒng)計分析，確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。 1.3 為保證對實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)控，所有與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的工程成本和非工程成本中的工程類成本必須經(jīng)成本控制部門審核，非工程成本必須經(jīng)財務(wù)部門審核。 1.4 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中，項(xiàng)目公司應(yīng)安排成本控制部門人員持續(xù)參與各階段工作，統(tǒng)計分析項(xiàng)目成本變化，調(diào)整成本細(xì)項(xiàng)，及時發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對項(xiàng)目成本的有效控制。2 目標(biāo)成本確定 2.1 目標(biāo)成本的編制必須按目標(biāo)成本確定的規(guī)定進(jìn)行，在不同階段形成相應(yīng)的目標(biāo)成本

2、，并完成規(guī)定的報批程序，包括： 1) 可研目標(biāo)成本：項(xiàng)目可研階段，依據(jù)項(xiàng)目策劃方案和經(jīng)營思想及成本控制要點(diǎn)編制投資估算，作為項(xiàng)目可研目標(biāo)成本，在項(xiàng)目經(jīng)營控制決策文件中明確。原則上，以后不同階段形成的目標(biāo)成本均應(yīng)小于可研目標(biāo)成本。 2) 計劃目標(biāo)成本：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書初稿階段，依據(jù)集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)的可研目標(biāo)成本、深化的規(guī)劃方案和建筑設(shè)計思想以及進(jìn)一步的市場調(diào)研結(jié)果等條件，集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司修編可研目標(biāo)成本，形成計劃目標(biāo)成本，由集團(tuán)成本控制部組織審核。如計劃目標(biāo)成本超出可研目標(biāo)成本，報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)。計劃目標(biāo)成本中形成的核心經(jīng)營思想是設(shè)計任務(wù)書的重要組成部分。 3) 目標(biāo)控制成本：項(xiàng)目經(jīng)

3、營策劃書中間稿階段，依據(jù)可研目標(biāo)成本或計劃目標(biāo)成本、批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和建筑設(shè)計方案等條件，集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司修編可研目標(biāo)成本或計劃目標(biāo)成本，形成目標(biāo)控制成本，由集團(tuán)成本控制部組織審核。如目標(biāo)控制成本超出可研目標(biāo)成本或計劃目標(biāo)成本，報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)。 4) 預(yù)目標(biāo)成本：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書正式稿階段，項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)完成施工圖設(shè)計，細(xì)化目標(biāo)控制成本中工程成本部分，確定目標(biāo)成本中工程成本部分，形成預(yù)目標(biāo)成本；如因特殊原因不能完成施工圖設(shè)計，必須完成較完整的擴(kuò)初設(shè)計，達(dá)到可對目標(biāo)控制成本中工程成本進(jìn)一步細(xì)化的目的，確定目標(biāo)成本中工程成本部分，并形成預(yù)目標(biāo)成本，由集團(tuán)成本控制部組織審核。如預(yù)目標(biāo)成本

4、超出目標(biāo)控制成本，報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)。 5) 目標(biāo)成本：項(xiàng)目開盤前，確定目標(biāo)成本中非工程成本部分，依據(jù)已確定的目標(biāo)成本中的工程成本和項(xiàng)目的經(jīng)營期、銷售價格及銷售收入，確定非工程成本，形成項(xiàng)目實(shí)施的目標(biāo)成本（如項(xiàng)目無銷售部分，預(yù)目標(biāo)成本直接形成項(xiàng)目實(shí)施的目標(biāo)成本），由集團(tuán)成本控制部和財務(wù)部組織審核，集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)，作為項(xiàng)目經(jīng)營決策文件的組成部分。 2.2 各階段的目標(biāo)成本應(yīng)遵循目標(biāo)成本確定指引、工程造價確定指引的規(guī)定，使用正式的目標(biāo)成本表單。 2.3 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司在制定項(xiàng)目進(jìn)度計劃時，必須明確完成2.1條中2）至5）的時間，并將必要條件反饋集團(tuán)相關(guān)部門進(jìn)行確認(rèn)，形成項(xiàng)目進(jìn)度計劃

5、決策書，由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心和集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司等會簽后，報集團(tuán)分管該項(xiàng)目的副總裁批準(zhǔn)，集團(tuán)成本控制部備案。3 成本動態(tài)控制 3.1 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司必須依據(jù)已批準(zhǔn)的不同階段目標(biāo)成本，對項(xiàng)目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施。 3.2 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司成本控制部（或財務(wù)部）必須參與和控制所有影響項(xiàng)目成本的業(yè)務(wù)活動，包括但不限于： 1) 限額指標(biāo)的確定； 2) 設(shè)計方案優(yōu)化和施工圖會審； 3) 業(yè)務(wù)分包（招投標(biāo)）； 4) 材料設(shè)備采購比價、限價； 5) 合同簽訂； 6) 設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證； 7) 合同付款等。 3.3 項(xiàng)目施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證（包括工程量變更和材料設(shè)備差

6、價等）和設(shè)計變更（包括圖紙會審），必須執(zhí)行現(xiàn)場簽證控制指引和設(shè)計變更控制指引，嚴(yán)格進(jìn)行事前預(yù)算、事中跟蹤和事后結(jié)算的審查，實(shí)行對內(nèi)一單一估算，對外一單一確認(rèn)，最后結(jié)算。 3.4 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司成本控制部負(fù)責(zé)建立工程成本臺賬（合同臺帳、設(shè)計變更臺帳、現(xiàn)場簽證臺帳和成本預(yù)警臺帳），集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)建立非工程成本臺賬，登記、審核實(shí)際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。 3.5 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司成本動態(tài)控制報表和材料設(shè)備信息表，應(yīng)每季度次月5日前提交集團(tuán)成本控制部備案，作為集團(tuán)成本控制部結(jié)算復(fù)核的依據(jù)，是評價集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司成本控制執(zhí)行優(yōu)劣的條件之一。 3.6 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司建立健全工程結(jié)

7、算檔案管理，方案報集團(tuán)成本控制部核準(zhǔn)。4 成本核算與分析 4.1 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司必須按項(xiàng)目成本核算與分析指引的規(guī)定，每季度進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動分析，對目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動態(tài)和趨勢，并通過分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時制定控制成本的措施。 4.2 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司成本核算與分析報告，作為集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司季度經(jīng)營分析報告的組成部分。5 項(xiàng)目成本超支處理及調(diào)整 5.1 成本超支的處理措施由集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司經(jīng)營管理委員會提出建議，并按成本細(xì)項(xiàng)超支報警的范圍和要求、項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求指引文件規(guī)定，以書面形式報集團(tuán)成本控制部（或財務(wù)部）審批： 1

8、) 不使用預(yù)備費(fèi)，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報批表的要求，超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本10%以內(nèi)的（含10），工程類需報集團(tuán)成本控制部審核，非工程類需報集團(tuán)財務(wù)部審核；超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本10%以外的，報集團(tuán)成本控制部（或財務(wù)部）審核后，報主管成本或財務(wù)的副總裁批準(zhǔn)。同時需在備注中明確超支部分成本來源（成本細(xì)項(xiàng)）。 2) 使用預(yù)備費(fèi)，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報批表的要求，且項(xiàng)目公司須報送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。工程類需報集團(tuán)成本控制部審核，非工程類需報集團(tuán)財務(wù)部審核后，由主管成本或財務(wù)的副總裁批準(zhǔn)，在成本動態(tài)控制表中列出具體的調(diào)整明細(xì)。經(jīng)批準(zhǔn)后的工程類報集團(tuán)財務(wù)部備案，非工程類的報集團(tuán)成本控制部備案。 3) 調(diào)增目

9、標(biāo)成本，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報批表的要求，且項(xiàng)目公司須報送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。工程類需報集團(tuán)成本控制部審核，非工程類需報集團(tuán)財務(wù)部審核后，由主管成本或財務(wù)的副總裁審批，集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)，在成本動態(tài)控制表中列出具體的調(diào)整明細(xì)。 5.2 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，因經(jīng)營思想調(diào)整引起成本細(xì)項(xiàng)增加或減少，應(yīng)及時報集團(tuán)成本控制部審查，并根據(jù)5.1條規(guī)定進(jìn)行處理。 5.3 管理費(fèi)用和營銷費(fèi)用目標(biāo)值不允許突破。6 項(xiàng)目結(jié)算 6.1 項(xiàng)目工程結(jié)算由集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司成本控制部組織，工程（配套）部和開發(fā)設(shè)計部配合，集團(tuán)成本控制部隨時抽查和監(jiān)督。如結(jié)算值超細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本，報集團(tuán)成本控制部審核，經(jīng)主管成本的副總裁批準(zhǔn)

10、后，方可完成結(jié)算手續(xù)。 6.2 按照項(xiàng)目經(jīng)營決策文件確定的項(xiàng)目結(jié)算完成后，集團(tuán)成本控制部進(jìn)行復(fù)核，形成工程結(jié)算復(fù)核報告，經(jīng)主管成本的副總裁批準(zhǔn)后，抄報集團(tuán)各相關(guān)部門備案。7 限額控制 7.1 總成本控制：根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營控制決策文件、可研目標(biāo)成本及其限額指標(biāo)，各階段確定的項(xiàng)目總成本原則上不得超出可研目標(biāo)成本，并優(yōu)化和完善限額指標(biāo)，圍繞目標(biāo)成本，設(shè)計優(yōu)化、成本動態(tài)控制應(yīng)貫穿項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程。 7.2 低效資產(chǎn)設(shè)計指標(biāo)的控制：規(guī)劃階段設(shè)計優(yōu)化重點(diǎn)關(guān)注并控制公建配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房、人防工程等政府法規(guī)強(qiáng)制要求建設(shè)的內(nèi)容以及地下室的面積指標(biāo)。 7.3 施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計指標(biāo)控制：選擇設(shè)計單

11、位時，設(shè)計單位承諾執(zhí)行限額設(shè)計是投標(biāo)入圍的基本條件，合理確定限額設(shè)計指標(biāo)；加強(qiáng)設(shè)計過程監(jiān)督管理及設(shè)計完成后的評估總結(jié)。 7.4 材料設(shè)備高性價比控制：根據(jù)項(xiàng)目或業(yè)態(tài)定位，選用相應(yīng)的材料設(shè)備的品牌，并關(guān)注環(huán)保節(jié)能要求。 7.5 建筑立面、室內(nèi)精裝修和景觀環(huán)境設(shè)計的控制：目標(biāo)成本是確定方案和評標(biāo)的重要依據(jù)之一；投標(biāo)文件應(yīng)包括方案估算、主要材料的選用和價格。8 相關(guān)作業(yè)流程與指引文件 8.1 PCP100目標(biāo)成本確定 1) PCG101目標(biāo)成本確定指引 2) PCG102目標(biāo)成本編制工作責(zé)任界定 3) PCG103工程造價確定指引 8.2 PCP210項(xiàng)目成本動態(tài)控制 1) PCG211現(xiàn)場簽證控制

12、指引 8.3 PCP220項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支報警 1) PCG221成本細(xì)項(xiàng)超支報警范圍和要求 2) PCG231項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求 8.4 PCG241項(xiàng)目成本核算與分析指引8.5 PCG311工程結(jié)算控制指引目標(biāo)成本確定指引1 適用范圍 適用于項(xiàng)目可行性研究階段、項(xiàng)目經(jīng)營策劃書編制階段及各設(shè)計階段。2 項(xiàng)目成本構(gòu)成及定義 項(xiàng)目總成本是指作為成本核算主體的項(xiàng)目公司開發(fā)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的全部成本。一個集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司開發(fā)數(shù)個項(xiàng)目或一個大型項(xiàng)目分成幾期開發(fā)時，每個項(xiàng)目或每一期工程各自構(gòu)成單獨(dú)的項(xiàng)目總成本。項(xiàng)目總成本由以下成本科目構(gòu)成： 工程成本： 1. 土地開發(fā)成本2. 政府行政事業(yè)性收

13、費(fèi)3. 建造成本： 1)前期工程準(zhǔn)備費(fèi) 2)主體建筑（裝修）工程費(fèi) 3)主體安裝工程費(fèi) 4)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 5)景觀環(huán)境工程費(fèi) 6)配套設(shè)施費(fèi) 7)其他建設(shè)工程支出 8)預(yù)備費(fèi) 非工程成本： 1. 費(fèi)用及稅金 1)管理費(fèi)用 2)營銷費(fèi)用 3)財務(wù)費(fèi)用 4)各項(xiàng)稅金 2. 其他成本 1)招商費(fèi)用 2)商業(yè)扶持資金等2.1 土地開發(fā)成本 1)地價及市政配套費(fèi)：土地出讓金及其契稅、向政府交納的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價等。 2)紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣費(fèi)用、通訊建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。 3)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：地上、地下建筑物或附著物

14、的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)取?.2 政府行政事業(yè)性收費(fèi) 1)報批報建費(fèi)：安檢、質(zhì)檢、人防報建、散裝水泥集資、白蟻防治、墻改基金、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標(biāo)管理、其他支出等。 2)增容費(fèi)：水、電、煤氣等。2.3 前期工程準(zhǔn)備費(fèi) 1)勘測丈量費(fèi)：初勘、詳勘、沉降觀測、驗(yàn)線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量等。 2)規(guī)劃管理費(fèi)：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計（方案招標(biāo)、方案評審）、交通影響分析、環(huán)境影響評價、建筑立面設(shè)計、裝修設(shè)計、施工圖設(shè)計、設(shè)計修改、人防設(shè)計、消防評價、制圖、曬圖等。 3)三通一平費(fèi)：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整等。 4)臨時設(shè)施費(fèi)：臨時圍墻、臨時辦公室、

15、臨時場地占用、臨時圍板等。2.4 主體建筑(裝修)工程費(fèi) 1)地基工程：土石方、基坑支護(hù)、降水、樁基及檢測、地基處理等。 2)結(jié)構(gòu)及粗裝修等。 3)防水工程。 4)門窗工程：室內(nèi)外門窗、入戶門、單元門、防火門、防火卷簾等。 5)公共部位精裝修：電梯廳及走廊、大堂、樓梯間、屋面、外立面等。 6)室內(nèi)精裝修：住宅部分、商住樓部分、酒店部分、商業(yè)部分、地下室等。 7)鋼結(jié)構(gòu)及網(wǎng)架工程。2.5 主體安裝工程費(fèi) 2.5.1 室內(nèi)水暖氣電系統(tǒng)： 1) 給排水系統(tǒng)：給排水工程、直飲水工程、中水工程、虹吸雨排工程。 2) 采暖系統(tǒng)：散熱器采暖、地?zé)岵膳こ獭?3) 燃?xì)庀到y(tǒng)：低壓燃?xì)夤こ蹋ü┎惋嬘茫?、中壓燃?xì)?/p>

16、工程（供設(shè)備用）。 4) 電氣系統(tǒng): 低壓干線安裝工程、電氣設(shè)備安裝工程、防雷接地安裝工程 。 2.5.2 室內(nèi)設(shè)備及其安裝： 1) 空調(diào)通風(fēng)及其安裝: 制冷機(jī)組、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管、空調(diào)通風(fēng)安裝工程。 2) 電梯及其安裝。 3) 發(fā)電機(jī)及其安裝。 4) 擦窗機(jī)及軌道工程。 2.5.3 消防工程：水消防系統(tǒng)安裝工程、防排煙系統(tǒng)安裝工程、消防電工程、消防檢測。 2.5.4 弱電系統(tǒng)： 1) 智能化工程、可視對講及安防系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)、樓宇自動控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、IDS信息發(fā)布系統(tǒng)、客房VOD點(diǎn)播系統(tǒng)、對講機(jī)信號增強(qiáng)系統(tǒng)、

17、背景音樂廣播系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、多媒體音視頻會議系統(tǒng)、房控系統(tǒng)。 2) 電子顯示屏安裝工程。2.6 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 1)室外給排水系統(tǒng)：自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表安裝工程等。 2)室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。 3)室外燃?xì)庀到y(tǒng)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。 4)室外高低壓系統(tǒng)：紅線外電力線路安裝工程、10KV(35KV)開閉所（環(huán)網(wǎng)站、分界室或中心變電站）安裝工程、高低壓變配電安裝工程、紅線內(nèi)電力線路安裝工程。 5)室外消防系統(tǒng)：消火栓外網(wǎng)、自噴外網(wǎng)。2.7 景觀環(huán)境工程費(fèi) 1)環(huán)境設(shè)計費(fèi)等。 2)綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。 3)建筑小品等

18、。 4)道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程等。 5)噴泉、人工湖等水系工程。 6)大門圍墻建造費(fèi)等。 7)室外照明、樓體泛光照明等。 8)室外零星設(shè)施等。2.8 配套設(shè)施費(fèi) 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類： 1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等設(shè)施的支出等。 2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)主委員會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如郵局、圖書館、閱覽室等設(shè)施的支出等。 3)

19、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立成本科目。 如： 1) 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施等。 2) 會所：設(shè)計、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)等。 3) 幼兒園：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。 4) 學(xué)校：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。 5) 兒童游樂設(shè)施等。 6) 網(wǎng)球場等。2.9 其他建設(shè)工程支出 2.9.1 其他工程建設(shè)支出包括工程監(jiān)理費(fèi)、造價咨詢顧問費(fèi)、市政管理費(fèi)、工程保險費(fèi)、施工合同外獎金等。 2.9.2 物

20、業(yè)管理啟動費(fèi)： 1) 前期開辦費(fèi)：指自商業(yè)管理公司、物業(yè)公司（管理處、管理中心）籌備成立到項(xiàng)目開業(yè)（入伙）之日止發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：開業(yè)前人員工資福利費(fèi)、辦公房屋租賃費(fèi)（以及辦公用房裝修費(fèi)）、固定資產(chǎn)及低值易耗品購置費(fèi)、工程工具購置費(fèi)、管理用具購置費(fèi)、開荒費(fèi)、開業(yè)慶典費(fèi)、行政辦公費(fèi)用以及開業(yè)（入伙）前所發(fā)生的不可預(yù)見費(fèi)用。 2) 銷售項(xiàng)目入伙后物業(yè)管理扶持金：指的是銷售項(xiàng)目入伙之日起到項(xiàng)目物業(yè)實(shí)現(xiàn)收支平衡（銷售項(xiàng)目物業(yè)實(shí)現(xiàn)收支平衡時間最晚不超過銷售項(xiàng)目入伙一年）期間的物業(yè)虧損費(fèi)用。2.10 管理費(fèi)用 包括職工工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、工資附加費(fèi)、折舊及攤銷、車輛費(fèi)用、房屋租賃費(fèi)用及

21、其它支出等。2.11 營銷費(fèi)用 包括項(xiàng)目銷售過程中發(fā)生的媒介廣告費(fèi)、促銷活動費(fèi)用、銷售中心和樣板房設(shè)計及工程費(fèi)用、銷售人員的工資（含個人所得稅）、銷售人員的工資附加費(fèi)（含福利福、工會經(jīng)費(fèi)、公積金、社會保險等）、銷售人員的銷售提成、銷售部門的辦公費(fèi)（車輛費(fèi)、折舊、低值易耗品攤銷、房租租賃費(fèi)等）、銷售人員的差旅費(fèi)、銷售業(yè)務(wù)招待費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、其他營銷費(fèi)用。 銷售部門中營銷副總經(jīng)理、部門經(jīng)理（行政級別）的工資（含工資性支出），在“管理費(fèi)用”中列支，納入“管理費(fèi)用”指標(biāo)；銷售部門其他員工的工資（含工資性支出）在“營銷費(fèi)用”中列支，納入“營銷費(fèi)用”指標(biāo)；營銷副總經(jīng)理、營銷部經(jīng)理及營銷部員工因銷售業(yè)務(wù)發(fā)生

22、的支出（如辦公費(fèi)、招待費(fèi)、差旅費(fèi)等），均在“營銷費(fèi)用”中列支。2.12 財務(wù)費(fèi)用 包括：利息收支凈額、匯兌凈額、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及其它支出等。2.13 各項(xiàng)稅金 包括：營業(yè)稅及附加、土地增值稅及其它稅金支出。2.14 所得稅2.15 預(yù)備費(fèi) 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)是指難以預(yù)料的工程費(fèi)用及建設(shè)期間不可預(yù)見的支出，漲價預(yù)備費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期間內(nèi)由于材料設(shè)備價格等變化引起工程造價變化的預(yù)留費(fèi)用。 各成本科目的具體設(shè)置參照項(xiàng)目目標(biāo)成本表中執(zhí)行，表中僅列出了常見的成本細(xì)項(xiàng)（表中第三級科目），各項(xiàng)目可依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行增減項(xiàng)。3 各階段項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定與作用 3.1 項(xiàng)目

23、可研報告階段，依據(jù)投資估算確定的項(xiàng)目可研目標(biāo)成本，是審核商業(yè)計劃書的依據(jù)。 3.2 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書初稿階段，確定的計劃目標(biāo)成本用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計，是評審規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)之一。 3.3 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書中間稿階段，依據(jù)方案設(shè)計概算確定目標(biāo)控制成本，用以指導(dǎo)擴(kuò)初和施工圖設(shè)計。 3.4 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書正式稿階段，依據(jù)施工圖或擴(kuò)初設(shè)計確定預(yù)目標(biāo)成本，是審批工程招標(biāo)的依據(jù)。 3.5 項(xiàng)目開盤前，確定非工程成本后，確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，是簽訂該項(xiàng)目經(jīng)營管理責(zé)任書的依據(jù)之一。 3.6 項(xiàng)目各階段的目標(biāo)成本使用項(xiàng)目目標(biāo)成本表進(jìn)行測算編制。4 確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則 4.1 標(biāo)桿瞄準(zhǔn) 在項(xiàng)目可研報告

24、階段和項(xiàng)目經(jīng)營策劃書編制階段，項(xiàng)目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場研究找準(zhǔn)銷售價格市場標(biāo)桿、工程成本市場標(biāo)桿，以及非工程成本市場標(biāo)桿。 4.2 滿足顧客需求 在項(xiàng)目可研報告階段和項(xiàng)目經(jīng)營策劃書編制階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。在分階段確定目標(biāo)成本時，應(yīng)始終注意將成本細(xì)項(xiàng)結(jié)構(gòu)向顧客核心需求方向傾斜。 4.3 競爭策略要求 在項(xiàng)目可研報告階段和項(xiàng)目經(jīng)營策劃書編制階段，應(yīng)調(diào)查分析競爭對手的綜合競爭能力，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件和經(jīng)營目標(biāo)，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。 在分階段確定目標(biāo)成本時，始終注意成本分項(xiàng)

25、結(jié)構(gòu)滿足競爭策略要求。 4.4 倒逼成本 1) 通過項(xiàng)目可研報告階段和項(xiàng)目經(jīng)營策劃書編制階段的市場調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場標(biāo)桿和項(xiàng)目挖潛措施對項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。 2) 用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目可研目標(biāo)成本，并用以指導(dǎo)“限額指標(biāo)”和項(xiàng)目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。 3) 用項(xiàng)目可研目標(biāo)成本、計劃目標(biāo)成本層層倒逼目標(biāo)控制成本、預(yù)目標(biāo)成本、目標(biāo)成本?？裳心繕?biāo)成本計劃目標(biāo)成本目標(biāo)控制成本預(yù)目標(biāo)成本目標(biāo)成本。目標(biāo)成本編制工作責(zé)任界定1 各階段目標(biāo)成本的責(zé)任界定階段目標(biāo)成本內(nèi)容經(jīng)辦部門參與部門審核審批項(xiàng)目可研階段可研目標(biāo)成本集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部集團(tuán)項(xiàng)目管理中心、發(fā)展部、規(guī)劃院

26、、投資部等集團(tuán)經(jīng)營決策委員會項(xiàng)目經(jīng)營策劃書初稿階段計劃目標(biāo)成本集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司成本控制部、財務(wù)部集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計部、工程配套部、營銷（策劃）部等集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部、項(xiàng)目管理中心等項(xiàng)目經(jīng)營策劃書中間稿階段目標(biāo)控制成本集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司成本控制部集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計部、工程配套部、營銷（策劃）部等集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部、項(xiàng)目管理中心等項(xiàng)目經(jīng)營策劃書正式稿階段預(yù)目標(biāo)成本集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司成本控制部集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計部、工程配套部、營銷（策劃）部等集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部、項(xiàng)目管理中心等項(xiàng)目開盤前目標(biāo)成本集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司成本控制部、財務(wù)部集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計部、工程配套部、營銷（策

27、劃）部等集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部、項(xiàng)目管理中心等集團(tuán)經(jīng)營決策委員會2 不同階段的工作流程2.1 項(xiàng)目可研階段 1) 完成時間：土地招拍掛前。 2) 經(jīng)辦部門：集團(tuán)成本控制部。 3) 審批：集團(tuán)經(jīng)營決策委員會。 4) 職責(zé)分工和流程: a) 集團(tuán)項(xiàng)目管理中心：確認(rèn)項(xiàng)目的銷售價格。 b) 集團(tuán)發(fā)展部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收集整理并確認(rèn)、項(xiàng)目相關(guān)“問題清單”內(nèi)容的確認(rèn)。 c) 集團(tuán)商務(wù)部：對擬定的主力店業(yè)態(tài)進(jìn)行確認(rèn)。 d) 集團(tuán)規(guī)劃院：確認(rèn)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和項(xiàng)目描述，并會同項(xiàng)目管理中心、發(fā)展部、商務(wù)部、成本控制部討論建造標(biāo)準(zhǔn)并獲集團(tuán)經(jīng)營決策委員會確認(rèn)。 e) 集團(tuán)成本控制部和財務(wù)部：編制投資估

28、算（含非工程成本）。 f) 集團(tuán)成本控制部：牽頭完成項(xiàng)目經(jīng)營控制決策文件。 5) 可研目標(biāo)成本作為集團(tuán)成本控制部審核設(shè)計、造價咨詢、監(jiān)理、地勘、營銷招投標(biāo)工作的依據(jù)。2.2 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書初稿階段項(xiàng)目公司圍繞實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營控制決策文件的經(jīng)營目標(biāo)，結(jié)合規(guī)劃條件和市場調(diào)研，全面梳理項(xiàng)目經(jīng)營控制決策文件各項(xiàng)內(nèi)容。如：可售物業(yè)的規(guī)劃是否有修改建議（如有，應(yīng)獲集團(tuán)規(guī)劃院確認(rèn)），形成可執(zhí)行規(guī)劃指標(biāo)；對行政事業(yè)性收費(fèi)和項(xiàng)目相關(guān)“問題清單”內(nèi)容進(jìn)行全面復(fù)核，提出增減內(nèi)容（如有）和依據(jù)。1) 完成時間：集團(tuán)批準(zhǔn)成立項(xiàng)目公司或土地合同簽定之日起30天內(nèi)。2) 經(jīng)辦部門：項(xiàng)目公司。3) 審批：項(xiàng)目公司經(jīng)營決策委員會（

29、總經(jīng)理組織）報集團(tuán)成本控制部組織審核。4) 職責(zé)分工和流程： a) 集團(tuán)項(xiàng)目管理中心：負(fù)責(zé)銷售價格的審核、物業(yè)管理費(fèi)的審核、項(xiàng)目經(jīng)營期的確定。 b) 集團(tuán)商務(wù)部：負(fù)責(zé)商業(yè)業(yè)態(tài)組成的審核（對可研階段確定的主力店招商初步結(jié)果提出意見）。 c) 集團(tuán)規(guī)劃院：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售面積、項(xiàng)目描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核。 d) 集團(tuán)發(fā)展部：負(fù)責(zé)土地價款、政府行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審核。 e) 集團(tuán)成本控制部：負(fù)責(zé)工程成本的審核。 f) 集團(tuán)財務(wù)部：負(fù)責(zé)非工程成本的審核。 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司根據(jù)審核意見修編計劃目標(biāo)成本并報集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部審批后執(zhí)行。如計劃目標(biāo)成本超出可研目標(biāo)成本，報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)。

30、完成計劃目標(biāo)成本的審批后，確定報批的規(guī)劃設(shè)計方案。2.3 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書中間稿階段 根據(jù)目標(biāo)控制成本編制和目標(biāo)成本確定指引中第4條確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則，完成目標(biāo)控制成本的編制，報集團(tuán)成本控制部組織審核。 1) 完成時間：規(guī)劃方案和建筑方案設(shè)計經(jīng)政府批準(zhǔn)之日起30天內(nèi)。 2) 經(jīng)辦部門：項(xiàng)目公司。 3) 審批：項(xiàng)目公司經(jīng)營決策委員會（總經(jīng)理組織）報集團(tuán)成本控制部組織審核。4) 職責(zé)分工和流程： a) 集團(tuán)項(xiàng)目管理中心：負(fù)責(zé)銷售價格的審核、物業(yè)管理費(fèi)的審核、項(xiàng)目經(jīng)營期的審核 b) 集團(tuán)商務(wù)部：負(fù)責(zé)主力店商業(yè)業(yè)態(tài)組成的審核。 c) 集團(tuán)商業(yè)管理公司：負(fù)責(zé)非主力店商業(yè)業(yè)態(tài)組成的審核。 d) 集

31、團(tuán)規(guī)劃院：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售面積、各類物業(yè)面積、項(xiàng)目描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核。 e) 集團(tuán)成本控制部：負(fù)責(zé)工程成本的審核。 f) 集團(tuán)財務(wù)部：負(fù)責(zé)非工程成本的審核。 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司根據(jù)審核意見修編目標(biāo)控制成本并報集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部審批后執(zhí)行。如目標(biāo)控制成本超出可研目標(biāo)成本，報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)。2.4 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書正式稿階段 除非集團(tuán)分管項(xiàng)目副總裁批示同意，未完成預(yù)目標(biāo)成本審批的，集團(tuán)成本控制部不允許進(jìn)行基礎(chǔ)工程或土方工程的定標(biāo)審批。 1) 完成時間：開工前30天。 2) 經(jīng)辦部門：項(xiàng)目公司。 3) 審批：項(xiàng)目公司經(jīng)營決策委員會（總經(jīng)理組織）報集團(tuán)成本控制部組織審核。 4) 職

32、責(zé)分工和流程： a) 集團(tuán)商務(wù)部：負(fù)責(zé)主力店商業(yè)業(yè)態(tài)組成的審核。 b) 集團(tuán)商業(yè)管理公司：負(fù)責(zé)非主力店商業(yè)業(yè)態(tài)組成的審核。 c) 集團(tuán)規(guī)劃院：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售面積、各類物業(yè)面積、項(xiàng)目描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核。 d) 集團(tuán)成本控制部：負(fù)責(zé)工程成本的審核。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司根據(jù)審核意見修編預(yù)目標(biāo)成本并報集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部審批后，形成項(xiàng)目預(yù)經(jīng)營決策文件報集團(tuán)批準(zhǔn)后執(zhí)行。如預(yù)目標(biāo)成本超出目標(biāo)控制成本，報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)。2.5 項(xiàng)目開盤前除非集團(tuán)分管項(xiàng)目副總裁批示同意，未完成目標(biāo)成本審批的，既未完成項(xiàng)目經(jīng)營決策文件審批的，不允許開盤。 1) 完成時間：開盤前30天。 2) 經(jīng)辦部門：項(xiàng)目

33、公司。 3) 審批：項(xiàng)目公司經(jīng)營決策委員會（總經(jīng)理組織）報集團(tuán)財務(wù)部組織審核。4) 職責(zé)分工和流程： a) 集團(tuán)項(xiàng)目管理中心：負(fù)責(zé)銷售價格的審核、物業(yè)管理費(fèi)的審核、項(xiàng)目經(jīng)營期的審核。 b) 集團(tuán)規(guī)劃院：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售面積、各類物業(yè)面積、項(xiàng)目描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核。 c) 集團(tuán)財務(wù)部：負(fù)責(zé)非工程成本的審核。 d) 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司根據(jù)審核意見修編目標(biāo)成本并報集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部審核后，集團(tuán)成本控制部牽頭形成項(xiàng)目經(jīng)營決策文件報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)后執(zhí)行。3 物業(yè)管理啟動費(fèi)的編制操作流程 1) 項(xiàng)目管理中心、商管公司對集團(tuán)已經(jīng)開發(fā)管理的各項(xiàng)目的資料的總結(jié)測算出各種物業(yè)管理啟動費(fèi)的費(fèi)用標(biāo)

34、準(zhǔn)，報集團(tuán)人力資源部和財務(wù)部審核，經(jīng)主管財務(wù)的副總裁批準(zhǔn)后形成集團(tuán)的物業(yè)管理啟動費(fèi)的成本標(biāo)準(zhǔn)。 2) 物業(yè)管理用房裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：各地物業(yè)公司、商管公司通過總結(jié)已建項(xiàng)目的物業(yè)管理用房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，形成集團(tuán)物業(yè)管理用房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，集團(tuán)成本部按此裝修標(biāo)準(zhǔn)測算費(fèi)用，經(jīng)主管的副總裁批準(zhǔn)后，形成目標(biāo)成本中的成本標(biāo)準(zhǔn)。 3) 集團(tuán)成本控制部（財務(wù)部）在編制各個項(xiàng)目的目標(biāo)成本時，按照以上的成本標(biāo)準(zhǔn)編制項(xiàng)目的物業(yè)管理啟動費(fèi)的細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本。 4) 在項(xiàng)目的目標(biāo)成本的編制中，針對單個項(xiàng)目的特殊性，如果經(jīng)過測算后，以上費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不足，項(xiàng)目管理中心或商管公司需提出調(diào)整費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)報告，并報詳細(xì)測算資料，經(jīng)集團(tuán)人力資源部和財務(wù)部

35、審核，主管財務(wù)的副總裁批準(zhǔn)后，集團(tuán)成本控制部（財務(wù)部）按批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整目標(biāo)成本。 5) 項(xiàng)目實(shí)施過程中，物業(yè)管理啟動費(fèi)由各地物業(yè)管理公司或商管公司?？顚Ｓ?，原則上不得突破目標(biāo)成本。如果超支，物業(yè)管理公司或商管公司需要報送引起超支的各項(xiàng)詳細(xì)資料，分析原因，經(jīng)人力資源部和財務(wù)部審核，報主管副總裁批準(zhǔn)。工程造價確定指引1 工程造價確定的時間要求 1)100萬以上的工程項(xiàng)目（主要指非總價包干項(xiàng)目）按提供齊全圖紙后60天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成。 2)100萬以下的工程項(xiàng)目按提供齊全圖紙后30天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成。2 工程造價的組成和確定注意事項(xiàng) 2.1 主體建筑安裝工程費(fèi) 2.1.1 土建工程費(fèi) 1

36、)各單體工程分基礎(chǔ)工程、土方工程、地下室工程、上部工程等分項(xiàng)確定工程造價文件。 2)地上主體結(jié)構(gòu)工程造價確定要求：必須按地上各單體自然層分別計算、統(tǒng)計工程量，方便工程量的核對及工程結(jié)算的復(fù)核。 3)地下室按整體分區(qū)域（按沉降縫分區(qū)）和分層分別計算工程量，方便工程量的核對及工程結(jié)算的復(fù)核。 2.1.2 安裝工程費(fèi) 以下安裝工程分單體（分地下部分和地上部分）按系統(tǒng)匯總確定工程造價。 1)給排水工程。 2)電氣、動力、照明（強(qiáng)電）工程。 3)通風(fēng)（含防排煙工程）、空調(diào)工程。 4)消防（包括消防噴淋、消火栓、消防報警器）工程。 5)煤氣工程。 6)采暖工程。 7)通訊（內(nèi)線電話系統(tǒng)）工程。 8)公用電

37、視工程。 9)保安對講工程。 10) 電視監(jiān)控系統(tǒng)。 11) 防盜報警系統(tǒng)。 12) 巡更管理系統(tǒng)。 13) 綜合布線系統(tǒng)。 14) 計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 15) 程控交換機(jī)系統(tǒng)。 16) 空調(diào)自控系統(tǒng)。 17) 虹吸雨排系統(tǒng)。 18) 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)。 19) 停車場管理系統(tǒng)。 20) 樓宇自控系統(tǒng)。 2.1.3 設(shè)備費(fèi) 設(shè)備費(fèi)盡可能按單位工程分系統(tǒng)統(tǒng)計匯總設(shè)備清單及設(shè)備安裝費(fèi)。 2.2 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按以下系統(tǒng)分別確定工程造價。 1)室外給排水工程。 2)室外燃?xì)夤こ獭?3)室外采暖工程。 4)室外供配電工程。 5)室外有線電視工程。 6)室外通訊工程。 2.3 景觀環(huán)

38、境工程費(fèi) 景觀環(huán)境工程費(fèi)按以下分類分別確定工程造價。 1)綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。 2)建筑小品等。 3)道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程等。 4)噴泉、人工湖等水系工程。 5)大門圍墻建造費(fèi)等。 6)室外照明、樓體泛光照明等。 7)室外零星設(shè)施等。 2.4 配套設(shè)施費(fèi) 1)學(xué)校、幼兒園、會所、康體設(shè)施均按施工圖用前述土建工程費(fèi)、系統(tǒng)工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其他建安費(fèi)的計算方法確定工程造價。 2)除以上4項(xiàng)以外新增項(xiàng)目的費(fèi)用，視各工程實(shí)際情況列項(xiàng)?，F(xiàn)場簽證控制指引1 現(xiàn)場簽證范圍 項(xiàng)目施工過程中，凡發(fā)生可能引起合同額變化，且不屬于設(shè)計變更范圍的事項(xiàng)時，均應(yīng)按本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。包括：

39、工程量增減、材料設(shè)備價格變化等。2 現(xiàn)場簽證執(zhí)行原則 2.1 多級審核原則：至少要經(jīng)過二級及以上的審核，第一級為集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司工程（配套）部、成本控制部；第二級為項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理和總經(jīng)理。 2.2 權(quán)力限制原則： 2.2.1 實(shí)行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，并在施工合同中明確規(guī)定：除工程副總經(jīng)理外，其它人的簽字一律無效。 2.2.2 工程（配套）部負(fù)責(zé)對引起現(xiàn)場簽證的原因進(jìn)行確認(rèn)，同時對設(shè)計圖紙以外的工程量和設(shè)計圖紙無法準(zhǔn)確計算的工程量會同成本控制部共同確定。 2.2.3 成本控制部負(fù)責(zé)按照合同規(guī)定的原則，對經(jīng)工程（配套）部上報的簽證預(yù)算書進(jìn)行審核。 2.2.4 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司各部門發(fā)放的文件必須

40、通過工程（配套）部轉(zhuǎn)交監(jiān)理單位和施工單位；施工單位上報的文件必須通過工程（配套）部轉(zhuǎn)交集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司相關(guān)部門。 2.3 時間限制原則：實(shí)行嚴(yán)格的時間限制，并嚴(yán)禁事后補(bǔ)辦。 2.4 原件結(jié)算原則：必須要有齊備、有效的原件作為結(jié)算依據(jù)。 2.5 標(biāo)準(zhǔn)表格原則：必須使用規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)格式。 2.6 法律約束原則：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司與施工單位簽署施工合同時，應(yīng)按本指引中的有關(guān)規(guī)定約定工作流程及簽證的有效簽發(fā)人。3 現(xiàn)場簽證分類 3.1 現(xiàn)場簽證分為兩類：特急類和正常類。 3.2 特急類現(xiàn)場簽證 3.2.1 特急類現(xiàn)場簽證指：不能做到事前控制，同時又必須立即執(zhí)行，而且延緩實(shí)施會造成更大損失的現(xiàn)場簽證。在特急

41、類事件發(fā)生2小時內(nèi)將情況報集團(tuán)成本控制部備案。 3.2.2 特急類現(xiàn)場簽證的辦理原則:以“邊洽邊干”為指導(dǎo)思想，但必須在事件發(fā)生之日起10個工作日內(nèi)辦妥全部手續(xù)。 3.2.3 特急類現(xiàn)場簽證的界定：由集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理負(fù)責(zé)界定。 3.3 正常類現(xiàn)場簽證 正常類現(xiàn)場簽證指：可做到事前控制，能遵循“先估價后施工”原則的現(xiàn)場簽證。4 現(xiàn)場簽證審批權(quán)限4.1 正常類現(xiàn)場簽證審批權(quán)限現(xiàn)場簽證金額有效簽字人（共同簽署）責(zé)任人2萬元及以下監(jiān)理單位；集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司工程（配套）部、成本控制部、工程副總經(jīng)理項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理25萬元監(jiān)理單位；集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司工程（配套）部、成本控制部、工程副總經(jīng)理、

42、總經(jīng)理項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理5萬元及以上監(jiān)理單位；集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司工程（配套）部、成本控制部、工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理；集團(tuán)成本控制部總經(jīng)理項(xiàng)目公司總經(jīng)理注：現(xiàn)場簽證金額是指單位工程中單項(xiàng)簽證的總金額。 4.2 特急類現(xiàn)場簽證審批權(quán)限: 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理。 4.3 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司應(yīng)加強(qiáng)特急類現(xiàn)場簽證管理工作，提高工程管理質(zhì)量，盡量減少特急類現(xiàn)場簽證的發(fā)生。一個單位工程發(fā)生特急類現(xiàn)場簽證的次數(shù)，將與集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司及相關(guān)責(zé)任人的工作績效考核掛鉤。 4.4 為提高效率，集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司和集團(tuán)可根據(jù)項(xiàng)目具體情況需要，在自身職權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。5 現(xiàn)場簽證辦理時間 5.1

43、 現(xiàn)場簽證實(shí)施前, 集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司審批權(quán)限范圍內(nèi)的現(xiàn)場簽證，辦理時間為5個工作日；需集團(tuán)成本控制部審批的現(xiàn)場簽證，集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司辦理時間為5個工作日，集團(tuán)成本控制部審批時間為4個工作日（報批資料須齊全）。 5.2 現(xiàn)場簽證實(shí)施后，工程（配套）部、成本控制部、監(jiān)理單位、施工單位對每月25日前已實(shí)施完畢的現(xiàn)場簽證進(jìn)行確認(rèn)，未經(jīng)確認(rèn)的現(xiàn)場簽證在工程結(jié)算時不予考慮（此條款須在施工合同中明確）。 5.3 特急類現(xiàn)場簽證應(yīng)在施工完畢后10個工作日內(nèi)完成確認(rèn)。 5.4 現(xiàn)場簽證引起的成本變動每季度次月5日前計入成本動態(tài)控制表。6 現(xiàn)場簽證辦理流程 6.1 現(xiàn)場簽證辦理方式 6.1.1 實(shí)行現(xiàn)場簽證通知單

44、、現(xiàn)場簽證審批單、現(xiàn)場簽證確認(rèn)單完成現(xiàn)場簽證確認(rèn)及審批流程。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司各部門及項(xiàng)目公司與監(jiān)理單位、施工單位之間的技術(shù)或事務(wù)通知，通過工程聯(lián)系單形式完成。 6.1.2 提出人填寫現(xiàn)場簽證通知單的簽證內(nèi)容；工程（配套）部填寫現(xiàn)場簽證審批單及現(xiàn)場簽證確認(rèn)單的簽證內(nèi)容。 6.1.3 工程（配套）部填寫現(xiàn)場簽證通知單、現(xiàn)場簽證審批單、現(xiàn)場簽證確認(rèn)單編號；成本控制部填寫現(xiàn)場簽證審批單、現(xiàn)場簽證確認(rèn)單費(fèi)用審核編號。結(jié)算以費(fèi)用審核編號為準(zhǔn)。編號方法為：在現(xiàn)場簽證歸屬的工程承包合同的編號后加“QZxxx”（xxx為序號）。 6.1.4 工程結(jié)算以現(xiàn)場簽證確認(rèn)單的實(shí)施確認(rèn)為準(zhǔn)。 6.1.5 工程（配套）部經(jīng)

45、辦人負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證審批單、現(xiàn)場簽證通知單、現(xiàn)場簽證確認(rèn)單的全程跟蹤及歸檔。 6.1.6 現(xiàn)場簽證審批單原件成本控制部、工程（配套）部各一份。 6.1.7 現(xiàn)場簽證通知單、現(xiàn)場簽證確認(rèn)單原件成本控制部、工程（配套）部、監(jiān)理單位、施工單位各一份。 6.2 現(xiàn)場簽證審批辦法 6.2.1 正常類現(xiàn)場簽證 6.2.1.1 提出人（可以是施工單位、集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司任何一方）填寫現(xiàn)場現(xiàn)場簽證通知單一式四份，闡述擬增減工作的內(nèi)容和范圍，報監(jiān)理單位確認(rèn)。 6.2.1.2 監(jiān)理單位對現(xiàn)場簽證確認(rèn)后送達(dá)工程（配套）部。 6.2.1.3工程（配套）部對現(xiàn)場簽證確認(rèn)后，填寫現(xiàn)場簽證審批單交成本控制部。 6.2.1.4 成

46、本控制部進(jìn)行估算后，交工程（配套）部辦理審批會簽。審批會簽按現(xiàn)場簽證審批權(quán)限執(zhí)行。 6.2.1.5 現(xiàn)場簽證審批單會簽后，工程（配套）部根據(jù)審批意見簽發(fā)現(xiàn)場簽證通知單中的實(shí)施前簽證確認(rèn)意見，同時負(fù)責(zé)按審批意見監(jiān)督現(xiàn)場簽證的執(zhí)行。 6.2.1.6 現(xiàn)場簽證的內(nèi)容執(zhí)行完畢后，工程（配套）部與監(jiān)理單位共同對實(shí)施情況進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)后填寫現(xiàn)場簽證確認(rèn)單中的實(shí)施情況，然后交成本控制部。 6.2.1.7 成本控制部根據(jù)現(xiàn)場簽證確認(rèn)單的實(shí)施情況與施工單位確認(rèn)簽證結(jié)算價款，最終確認(rèn)的簽證價款須經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。 6.2.2 特急類現(xiàn)場簽證 6.2.2.1 提出人（可以是施工單位、集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司任何

47、一方）口頭通知工程（配套）部、監(jiān)理單位、施工單位，并作相應(yīng)的原始資料記錄（文字和影像）。 6.2.2.2 施工單位得到集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理口頭或其他方式認(rèn)可后即可開展工作，事件發(fā)生24小時內(nèi)工程（配套）部、成本控制部及監(jiān)理單位確認(rèn)現(xiàn)場事實(shí)。 6.2.2.3 提出人填寫現(xiàn)場簽證通知單一式四份報監(jiān)理單位確認(rèn)。 6.2.2.4 監(jiān)理單位確認(rèn)施工單位的工作內(nèi)容后送達(dá)工程（配套）部。 6.2.2.5 工程（配套）部對現(xiàn)場簽證確認(rèn)后，填寫現(xiàn)場簽證審批單交成本控制部。 6.2.2.6 成本控制部完成成本估算后，交工程（配套）部經(jīng)辦人完成會簽。 6.2.2.7 現(xiàn)場簽證審批單會簽后，工程（配套）部根據(jù)

48、審批意見及現(xiàn)場簽證實(shí)施情況簽發(fā)現(xiàn)場簽證確認(rèn)單。 6.2.2.8 成本控制部根據(jù)現(xiàn)場簽證確認(rèn)單的實(shí)施情況與施工單位確認(rèn)簽證結(jié)算價款，最終確認(rèn)的簽證價款須經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。對于須上報集團(tuán)審批的現(xiàn)場簽證，須報齊所需的原始簽證原因依據(jù)、工程量計算過程及計算依據(jù)（包括但不限于施工圖、有效的現(xiàn)場簽認(rèn)記錄及簡圖、有效的文字說明材料等）、組價明細(xì)及依據(jù)（包括但不限于原合同清單、報價洽價、詢價、信息價等）。7 附表 7.1 現(xiàn)場簽證審批單 7.2 現(xiàn)場簽證通知單 7.3 現(xiàn)場簽證確認(rèn)單 7.4 工程聯(lián)系單（簽證）現(xiàn)場簽證審批單（參考文本）工程名稱： 簽證編號： 費(fèi)用審核編號：簽證名稱歸履施工合同名稱特急類簽證（專用欄）原因：費(fèi)用承擔(dān)單位施工單位：簽證內(nèi)容提出：建設(shè)單位 施工單位 其他內(nèi)容：1簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等； 2若無法確定具體工程量，則應(yīng)說清簽證的具體事件。經(jīng)辦人： 負(fù)責(zé)人： 日期：建設(shè)單位審批會簽欄成本控制部：（明確計算依據(jù)、過程、結(jié)論，計算