2019年度日照樓市年報(bào)

1、2020/1/112019日照樓市藍(lán)皮書，硬核數(shù)據(jù)重磅出爐！2019日照樓市藍(lán)皮書，硬核數(shù)據(jù)重磅出爐！原創(chuàng) 日照房超日照樓市1周前回首2019年的日照樓市， 既有開盤即清盤的火熱場面， 也有暗度陳倉的優(yōu)惠調(diào)價(jià)； 既有地價(jià)的瘋狂刷新，也有市場的理性回歸。 房價(jià)， 市區(qū)全年新房均價(jià)為10873.75 元/ ； 成交， 全年網(wǎng)簽量24328 套， 與2017 年、2018年相比波動不大；土拍翻番，總成交金額逾160億據(jù)本站分析認(rèn)為， 雖然近期全國松綁頻頻， 但樓市整體不會大松， 小松或可期待， 因城施策的局部松是合理的， 如此看來， 日照房地產(chǎn)政策在2 0 2 0 年即沒有從嚴(yán)必要， 也莫要有大松h

2、ttps://s/RwPJ3ucwVKv0JnRzM79OOg14/14的期待， 定向小幅寬松的可能性較大。2020年的日照樓市不存在出現(xiàn)特別冷或者特別熱的情況，在大的政策基調(diào)下，日照的發(fā)展、供需平衡等因素，會讓2020年市場大概率延續(xù)2019年平而穩(wěn)的狀態(tài)。 房價(jià)報(bào)告穩(wěn)中有漲，全年新房均價(jià)10874元/平2 0 1 9 年， 在地方緊鑼密鼓的調(diào)整下， 從年初至今， 房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計(jì)達(dá)5 7 5 次， 遠(yuǎn)超去年全年45 0 次。中 央多次重申“ 房住不炒” ， 堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不， 力度不松勁， 各線城市調(diào)控政策持續(xù)高壓。另有報(bào)告發(fā)布稱， 2 0 1 8 年1 0

3、 月到2 0 1 9 年1 0 月， 中國樓市一直處在平穩(wěn)降溫過程。樓市總體降溫明顯， 房價(jià)總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期， 增長率的空 間差異有所擴(kuò)大。2 0 1 9 年， 日照市區(qū)全年新房均價(jià)為1 0 8 7 3 . 7 5 元/ ， 同比去年平均房價(jià)上漲1 9 . 0 7 % 。相對2 0 1 8 年的房價(jià)呈瘋顛狀上漲， 2 0 1 9 年整體漲幅較平緩， 金九銀十過后房價(jià)逐漸呈現(xiàn)“ 價(jià)跌量長” 情況 。 據(jù)本站統(tǒng)計(jì)， 2 0 1 9 年日照房價(jià)最 低點(diǎn)在年首 1 月， 均價(jià) 1 0 2 4 3 元/ 平 ， 環(huán)比下降1 . 1 9 % ; 最 高點(diǎn)在金九銀十的 9 月， 均價(jià)

4、1 1 6 0 0 元/ 平 ， 環(huán)比上漲 5 . 8 1 % ， 全年高低 差值 1 3 5 7 元。據(jù)日照房產(chǎn)超市網(wǎng)對2 0 1 9 年日照城區(qū)各區(qū)域房價(jià)統(tǒng)計(jì)， 新市區(qū)以均價(jià)1 4 1 0 1 元/ 榮登區(qū)域房價(jià)榜首，榜尾開發(fā)區(qū)均價(jià)8 5 4 2 元/ 對比去年房價(jià)溫和上漲， 相對穩(wěn)定。通過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 日照房價(jià)的兩極化走勢日益明顯， 以新市區(qū)為代表的好地段、好學(xué)區(qū)、好配套等項(xiàng)目量價(jià)齊漲， 開發(fā)區(qū)及石臼區(qū)域作為剛需重點(diǎn)選擇區(qū)域， 則繼續(xù)采取以價(jià)換量的保守路線來取悅市場。從數(shù)據(jù)可以看出日照房價(jià)的降溫在持續(xù)， 隨著樓市調(diào)控的效果不斷累加， 預(yù)計(jì)漲幅回落的趨勢還將持續(xù)， 這和當(dāng)前市場降溫以及市場預(yù)

5、期平穩(wěn)等掛鉤?！?金九不金” 之后， “ 銀十” 成色也明顯不足， 2 0 1 9 下半年環(huán)比漲幅收窄， 市場降溫回歸理性， 市場降溫的大背景下全價(jià)整體上行的壓力已經(jīng)偏弱。 成交篇網(wǎng)簽量整體平穩(wěn)，全年成交24328套據(jù)日照市房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2 0 1 9 年日照共網(wǎng)簽商品房2 4 3 2 8 套， 成交面積2 4 6 . 3 3 萬平方米， 較20 1 8 年下降3 . 8 8 % ， 其中， 網(wǎng)簽商品住宅 1 7 8 4 2 套， 成交面積 2 1 4 . 3 4 萬平米 。 平均每月銷售商品房約2 0 2 7 套， 商品住宅約1 4 8 7 套。2 0 1 9 年度各月份網(wǎng)簽情況就近3

6、年的商品房成交情況來看， 日照市區(qū)商品房成交量呈平穩(wěn)態(tài)勢， 2 0 1 7 年、 2 0 1 8 年基本持平， 均為2 5 0 0 0 + 的成交， 2 0 1 9 年略有小幅下降， 整體來看成交量相對穩(wěn)定。近7 年成交情況參考從各區(qū)域來看， 開發(fā)區(qū)以5 2 1 2 套的成績逆風(fēng)翻盤， 成為今年網(wǎng)簽量最 大的區(qū)域， 其次是新市區(qū)與老城區(qū)， 網(wǎng)簽量分別為4 7 6 5 套和4 2 2 1 套， 以上三區(qū)域已占據(jù)總量的一半以上， 另外， 石臼、大學(xué)城、 嵐山和沿海區(qū)域均有過千的網(wǎng)簽數(shù)量。 僅高新區(qū)與市區(qū)周邊的其他區(qū)域網(wǎng)簽量不足千套， 高新區(qū)新項(xiàng)目在年底扎推面世， 勢必會拉動明年該區(qū)域的成交量。 入

7、市篇年末有翹尾，全年新增住宅21043套據(jù)日照市房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2 0 1 9 年日照共計(jì)發(fā)放預(yù)售許可證5 2 1 件， 新增住宅2 1 0 4 3 套， 新增住宅面積3 8 0 . 9 6 萬平米。2 0 1 9 年度全年上新數(shù)據(jù)參考圖全年最 低入市月份為2 月春節(jié)月份， 入市量僅3 0 0 余套， 其他月份相對平穩(wěn)， 在1 1 月、1 2 月入市量出現(xiàn)翹尾激增， 每月上新3 0 0 0 余套， 大量預(yù)售證發(fā)放， 新房源入市， 所影響的銷售量將在接下來的幾個(gè)月內(nèi)有所顯示。2 0 1 9 年預(yù)售許可證發(fā)放情況 庫存篇受入市量影響，年尾庫存激增據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2 0 1 9 年未簽約住宅的數(shù)量也

8、有翹尾現(xiàn)象， 是受年尾多房源入市的影響， 至使1 2 月份突破1 20 0 0 套， 成為全年庫存量最 高 月份。按1 4 7 8 套的月均住宅網(wǎng)簽量來看， 當(dāng)前1 2 3 9 7 套的庫存量需要8 余月可消化。2 0 1 9 年度每月庫存量統(tǒng)計(jì)縱觀2 0 1 9 年度住宅庫存的走勢， 上半年比較平穩(wěn)， 下半年出現(xiàn)波動， 不斷攀升， 庫存量的上漲， 對開發(fā)商而言會增加壓力， 對購房者而言會有更多的選擇空 間。 土拍篇成交翻番，近半數(shù)成交地塊在新市區(qū)據(jù)日照國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2 0 1 9 年日照市區(qū)內(nèi)共成交居住、商住、商務(wù)用地4 3 宗， 總成交面積3 5 3 3 2 7 0 . 0 2 平

9、米， 總成交金額約1 6 1 5 9 7 1 萬元。其中， 2 8 宗地塊底價(jià)成交， 1 5 宗地塊有溢價(jià) ， 溢 價(jià) 最 高 是 4 月份拍出的南王家村地塊， 起拍價(jià) 2 4 0 0 0 萬， 溢價(jià) 4 5 2 0 0 萬元， 溢價(jià)率1 8 8 . 3 4 % 。（ 點(diǎn)擊可查看高清大圖 ）無論是金額還是面積， 2 0 1 9 年再次創(chuàng)造了土拍新， 總成交金額較2 0 1 8 年上漲8 9 . 2 9 % ， 總成交面積上漲1 0 2 . 1 1 % ， 已然翻番。近 年土拍成交情況從單數(shù)據(jù)來看， 2 0 1 9 年度成交金額最 大的是2 0 1 9 A - 1 0 1 號地塊， 即城市之光地

10、塊， 位于青島路以東、 東營路以北， 成交金額 2 2 . 2 3 3 億元; 成交面積最 大的愛城置業(yè)的兩宗捆綁地塊， 面積為7 0 9 7 0 1 . 3 平米， 折合為1 0 6 4 . 5 畝; 樓面地價(jià)最 高的是2 0 1 8 A - 2 5 號地塊， 即南王家村地塊， 折合樓面地價(jià)約7 2 7 8 元/ 平。2 0 1 9 年各月份土拍成交情況從地塊的競得單位來看， 2 0 1 9 年土拍中約有1 1 宗地塊為招商引資企業(yè)競得， 另有約1 4 宗地塊為各級城投競得。另外， 日照本土實(shí)力房企興業(yè)、安泰、德瑞、山海大象、錦華等均有成交。從地塊的所屬區(qū)域來看， 除一宗捆綁的工業(yè)用地之外，

11、 其他 4 2 宗地塊中： 新市區(qū) 1 8 宗， 老城區(qū)1 0 宗，山海天與開發(fā)區(qū)各 5 宗， 石臼 3 宗， 高新區(qū) 1 宗。 新市區(qū)占比近半， 其中青島路沿線占 7 宗。土拍區(qū)域分配2 0 1 9 年度的日照土拍大戲中， 最惹眼的開發(fā)商是新城控股、千億金科和碧桂園： 碧桂園的南王家村地塊（ 碧桂園 域） 不論是溢價(jià)率、樓面地價(jià)， 還是1 9 1 輪的競價(jià)， 該地塊均刷新了單拍。曲線拿地抵達(dá)日照的全國性開發(fā)商新面孔只有金科地產(chǎn)。來簡單回顧一下： 4 月4 日， 位于高新區(qū)的2 0 1 8 A- 1 2 9 號地塊經(jīng)多輪競拍后由新城控股旗下的億鼎房產(chǎn)競得， 后因系統(tǒng)故障該競拍結(jié)果作廢; 5 月

12、2 3 日， 該地塊再次競拍， 歷經(jīng)5 0 輪激烈報(bào)價(jià)后， 該地塊以4 2 . 7 6 % 的溢價(jià)率花落新城控股手中; 更戲劇性的是， 7 月2 4 日， 金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司收購新城控股集團(tuán)股份有限公司下屬6 家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)， 其中就包括日照億鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 政策篇房住不炒為基調(diào) 平穩(wěn)發(fā)展主旋律 1 月政策 全國范圍看， “ 因城施策” 逐漸顯現(xiàn)對于一再強(qiáng)調(diào)以“ 穩(wěn)” 為基調(diào)的樓市來說， 政策浮動也沒有過于激進(jìn)， 根據(jù)各地的房地產(chǎn)政策松綁來看， 政策取向依然嚴(yán)謹(jǐn)， 但可以看出政策調(diào)整方向逐漸傾向購房者。比如， 周邊城市青島， 1 月3 日， 青島高新區(qū)房管局發(fā)文， 暫停執(zhí)行

13、搖號政策， 成為2 0 1 9 年首 個(gè)調(diào)控松綁的城市。 2 月政策 住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易2 月1 8 日， 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于 等3 8 項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè) 領(lǐng)域全制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見 。 其中， 在這 3 8 項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中， 其中第 二部分2 . 4 . 6 條指出， “ 住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。” 這是住建部首 次在文件 中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。 3 月政策 日照市召開全市房地產(chǎn)中介市場整治專項(xiàng)活動會議3 月， 日照市召開全市房地產(chǎn)中介市場整治專項(xiàng)活動會議， 宣布對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員發(fā)布虛假房源信息、為不符合條件房屋提

14、供經(jīng)紀(jì)服務(wù)、挪用客戶交易資金等違法違規(guī)行為開展專項(xiàng)整治。 恢復(fù)辦理住房公積地貸款業(yè)務(wù)為落實(shí)國家政策， 根據(jù)省住建廳、 財(cái)政廳、 人民銀行濟(jì)南分行下發(fā)的相關(guān)文件， 結(jié)合日照市實(shí)際， 經(jīng)市住房公積金管委會審議通過， 決定恢復(fù)辦理住房公積地貸款業(yè)務(wù)。在山東省內(nèi)其他市就業(yè)并正常繳存住房公積金的在職職工， 在日照市轄區(qū)內(nèi)購買普通自住住房的， 可向購房所在地住房公積金管理部申請辦理住房公積金個(gè)人住款。 5 月政策 政策仍以“ 嚴(yán)” 、“ 穩(wěn)” 為主5 月， 住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)， 地方落實(shí)一城一策穩(wěn)樓市。從中 央及地方關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)、實(shí)踐來看， 政策仍以“ 嚴(yán)” 、“ 穩(wěn)” 為主。中 央更加強(qiáng)化

15、房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的引導(dǎo)作用， 從住房、土地、金融等方面綜合施策; 地方繼續(xù)落實(shí)一城一策實(shí)施方案， 根據(jù)房地產(chǎn)市場變化及時(shí)跟進(jìn)調(diào)控政策， 確保房地產(chǎn)市場運(yùn)行保持平穩(wěn)。 此外， 地方人才政策開始出現(xiàn)明顯分化， 引進(jìn)層次、力度、保障水準(zhǔn)各有不同， 部分二線城市引才優(yōu)勢明顯。 6 月政策 關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告6 月， 財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告（ 以下簡稱“ 公告” ） 。公告第 二條中明確表示： 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的， 受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入， 按照“ 偶然所得” 項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。 關(guān)于

16、進(jìn)一步明確市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)政策 日照市發(fā)展和改革委員會和日照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近日聯(lián)合出臺了 關(guān)于進(jìn)一步明確市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)政策 根據(jù)這一新規(guī)， 普通住宅車位租賃費(fèi)和普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位場地使用費(fèi)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)， 其他物業(yè)的機(jī)動車停放費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。 7 月政策 7 月1 日起日照開展住房公積金基數(shù)調(diào)整工作我市 2 0 1 9 年度住房公積金繳存基數(shù)上限由 1 5 8 5 5 元調(diào)整為 1 7 8 8 6 元， 職工最 高 月繳存額由3 8 0 5 . 2 0 元提高到4 2 9 2 . 6 4 元。最 低下限維持不變， 仍為1 7 3 0 元。目前我市職工個(gè)人和單位住房公積

17、金繳存比例分別為1 2 % 。 2 0 1 9 年7 月1 0 日， 日照市民根據(jù)法規(guī)規(guī)章規(guī)定， 借鑒外地做法， 起草了日照市住宅區(qū)和建筑物名稱管理規(guī)定， 征求了相關(guān)部門意見， 并按照市司法局審查意見進(jìn)行了修改， 形成了公開征求， 擬對住宅區(qū)和建筑物名稱管理加以規(guī)范。 8 月政策 關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理有關(guān)問題 8 月， 日照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理有關(guān)問題, 對部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售許可后, 隨意改變預(yù)售審批內(nèi)容的現(xiàn)象進(jìn)一步加強(qiáng)管理; 日照市房地產(chǎn)管理局 市房管局關(guān)于開展“ 守初心擔(dān)使命、保穩(wěn)定促發(fā)展” 百日集中攻堅(jiān)檢查工作方案， 該將對投機(jī)炒房、發(fā)布虛假房源信息招攬

18、業(yè)務(wù)、誘騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者買房等市場亂象進(jìn)行集中整治， 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營行為， 維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序， 促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和諧發(fā)展。 9 月政策9 月財(cái)政部、 稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告， 從 9 月起， 房產(chǎn)過戶給近親屬不征收個(gè)人所得稅; 9 月中旬， 日照市發(fā)布了 日照市主城區(qū)地名規(guī)劃（ 2 0 1 9 - 2 0 3 5 年） （ 公開征求） 就主城區(qū)地名規(guī)劃公開征求意見， 共劃分為七個(gè)地名規(guī)劃板塊， 即東城片區(qū)、 西城片區(qū)、 石臼片區(qū)、 山海天片區(qū)、 高教片區(qū)、 高新片區(qū)、 開發(fā)區(qū)片區(qū)。 1 0 月政策 開啟“ L P R 利率+ 加點(diǎn)

19、” 的利率新模式1 0 月8 日開始， 新的政策將全面實(shí)行中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國銀行等日照分行均表示， 已開啟“ L P R 利率+ 加點(diǎn)” 的利率新模式; 日照市、國家日照調(diào)查隊(duì)發(fā)布前三季度日照經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況， 其中提到， 前三季度全市G D P 1 8 0 5 . 8 5 億元， 增長7 . 3 % ; 房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展， 住宅銷售量增長2 3 . 5 % ; 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2 7 6 4 3 元。 1 1 月政策 央行降息了1 1 月5 日， 央行降息了， 中國人民銀行開展中期借貸便利（ M L F ） 操作4 0 0 0 億元， 與當(dāng)日到期量基本持平， 期限為1 年，

20、 中標(biāo)利率為3 . 2 5 % ， 較上期下降5 個(gè)基點(diǎn)。 1 2 月政策 堅(jiān)持“ 穩(wěn)” 字當(dāng)頭， 全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制2 0 1 9 年1 2 月2 3 日， 全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在京召開， 定調(diào)2 0 2 0 年樓市， 其中提及， 堅(jiān)持“ 穩(wěn)” 字當(dāng)頭， 全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制， 保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行， 堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。大 樓市1 月1 2 日 滬港中 心愛馬仕主題展廳開放1 月2 0 日 香格里 百合郡 期瀾庭開盤2 月2 3 巴黎名城一期車位、儲藏室開盤3 月2 3 日 日廣 雅居認(rèn) 籌3 月3 1 日 裕升 瑞福園接待中 心開放3 月3 1 日 裕升 華庭二期新品開盤4 月2 1 日 發(fā)達(dá)集團(tuán)& 龍湖智慧服務(wù)戰(zhàn)略合作簽約4 月2 7 日 慧澤園洋房開盤!4 月2 7 日 開創(chuàng)