目標(biāo)成本匯報(bào)-精簡版-下發(fā).ppt

1、成本管理部,總結(jié)匯報(bào),目 錄,成本科目分類,成本科目分類簡介； 建造成本等定義： 建造成本=前期工程費(fèi)（不含報(bào)批報(bào)建費(fèi)）+建安工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套費(fèi)+預(yù)備費(fèi)。 工程成本=建造成本+報(bào)批報(bào)建費(fèi)+土地成本。 開發(fā)成本（生產(chǎn)成本）=工程成本+開發(fā)間接費(fèi) 項(xiàng)目總成本=開發(fā)成本+三費(fèi)一稅,大興郡 城系,大興郡項(xiàng)目位于西安市大興東路： 已竣工項(xiàng)目有：大漢會館1#館、2#館及展示區(qū)、安一、安二、青城西區(qū)； 正在施工的有：青城東區(qū)、錦城、悅城一期、春城； 準(zhǔn)備開工的有：悅城二期； 待開發(fā)的項(xiàng)目有：蔚藍(lán)綠城、蔚藍(lán)炫城等。,安置房項(xiàng)目包括安一和安二，成本相當(dāng)，本次以安二項(xiàng)目為例，對目前的實(shí)際成本或預(yù)估結(jié)算

2、進(jìn)行成本歸集，形成安二建造成本，以便作為參照物，與其它項(xiàng)目進(jìn)行對比分析，尋找成本敏感點(diǎn)。安二項(xiàng)目的開發(fā)周期為2009年4月2011年4月，項(xiàng)目由6棟1+27層的高層住宅和地下車庫組成。,安置房項(xiàng)目,安二總平圖,蔚藍(lán)青城項(xiàng)目共14萬平方米，開發(fā)周期約為2009年8月2012年9月，由4棟住宅樓和1棟獨(dú)立商業(yè)組成，西區(qū)于2012年3月30號已交房，東區(qū)計(jì)劃2012年9月15日交房，現(xiàn)處于建筑裝修階段。,蔚藍(lán)青城項(xiàng)目,蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目共21萬平方米，共由10棟住宅樓和6棟獨(dú)立商業(yè)及車庫組成，項(xiàng)目于2010年6月開工，主體已于2011年年底全部封頂，現(xiàn)已進(jìn)入建筑裝修階段，計(jì)劃于2013年3月底交房。,蔚藍(lán)

3、錦城項(xiàng)目,蔚藍(lán)悅城一期項(xiàng)目共16萬平方米，由4棟33層高層住宅和6棟6+1層的花園洋房及車庫組成。一期于2011年3月開工，計(jì)劃于2013年12月10日交房，目前1#4#樓正處主體施工階段，5#7#樓正在做基礎(chǔ)工程， 8#10#樓正在做樁基工程。,蔚藍(lán)悅城一期項(xiàng)目,蔚藍(lán)悅城二期項(xiàng)目共21萬平方米，由8棟33層高層住宅和2棟6+1層的花園洋房及1棟11層的小高層和車庫組成。二期計(jì)劃于2012年5月開工，于2014年12月底交房，目前場地還未拆遷完。,蔚藍(lán)悅城二期項(xiàng)目,蔚藍(lán)春城項(xiàng)目共16萬平方米，由7棟住宅樓和3棟獨(dú)立商業(yè)組成。工程于2011年8月開工，計(jì)劃于2014年3月底交房，目前1#、2#樓

4、的樁基工程及地下結(jié)構(gòu)工程，5#、10#樓的土方工程正在施工。,蔚藍(lán)春城項(xiàng)目,新都匯 城系,新都匯城系分為御湖和聯(lián)晟中心兩個(gè)項(xiàng)目： 御湖項(xiàng)目：位于鳳城七路，御湖項(xiàng)目分一、二、三期開發(fā)建設(shè)，其中三期包 含酒店； 聯(lián)晟中心：位于鳳城五路，為高檔公寓式辦公用房； 已經(jīng)交工的有：御湖一期； 正在施工的有：御湖二期、御湖三期及聯(lián)晟中心。,御湖項(xiàng)目總平圖,御湖項(xiàng)目位于西安市北郊明光路與鳳城七路什字西北，總建筑面積約70萬m2，包括1#20#共20棟樓，其中：1#5#樓為一期，建筑面積16.4萬m2 ；6#14#樓為二期，建筑面積28.7萬m2 ；15#20#樓為三期，建筑面積24.8萬m2 。,御湖項(xiàng)目,蔚

5、藍(lán)城 城系,蔚藍(lán)城 城系包括以下項(xiàng)目： 已竣工項(xiàng)目有：蔚藍(lán)國際二期；蔚藍(lán)領(lǐng)寓；七色鎮(zhèn)A區(qū)； 正在施工的有：蔚藍(lán)觀園；七色鎮(zhèn)B區(qū)；蔚藍(lán)小城；藍(lán)湖樹,蔚藍(lán)觀園項(xiàng)目,蔚藍(lán)觀園項(xiàng)目于2008年年底開工，計(jì)劃于2012年7月30日交工，總建面133323m2。 項(xiàng)目定位為高檔住宅，本項(xiàng)目2#5#、7#樓為剪力墻結(jié)構(gòu)高層住宅，1#、6#樓為裙房框架，主體剪力墻結(jié)構(gòu)商住樓，車庫為地下1層框架結(jié)構(gòu)車庫，立體停車車位700個(gè)。,蔚藍(lán)觀園總平圖,蔚藍(lán)花城七色鎮(zhèn)B區(qū)項(xiàng)目,本項(xiàng)目包括6棟樓高層住宅及2個(gè)地下車庫，總建筑面積為17萬平方米,住宅為剪力墻結(jié)構(gòu)，車庫為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。其中，23-25#樓及1#車庫為西段，計(jì)

6、劃2012年12月交工，26-28#樓及2#車庫為東段，計(jì)劃2014年9月交工。,蔚藍(lán)小城項(xiàng)目,項(xiàng)目定位為保障性住房項(xiàng)目（除18#樓廉租房，剩余均為經(jīng)濟(jì)適用房）。本項(xiàng)目由27棟住宅及幼兒園、學(xué)校和地下車庫組成，總建筑面積為68.8萬平方米。其中，5#樓為小高層，1#、27#樓為公寓式高層，18#樓為廉租房，其余為高層住宅和車庫。本項(xiàng)目一期、二期同時(shí)開工，一期（1#17#樓）2012年10月30日交房；二期（18#22#樓） 2013年8月30日交房，三期（23#27#樓等）的開發(fā)節(jié)點(diǎn)還沒定。,藍(lán)湖樹項(xiàng)目,項(xiàng)目藍(lán)湖樹項(xiàng)目位于西安市丈八北路與科技路西南角，項(xiàng)目定位為中高檔，由一期1#-8#、14#

7、-18#及一期車庫，二期9#13#及19#31#高層住宅樓及酒店會所和二期車庫組成，總建筑面積為48萬平方米。二期計(jì)劃于2014年6月30日交房。,三、成本具體對比分析,由于大興郡城系成本偏高，所以作為重點(diǎn)分析對象。 大興郡內(nèi)部對比（地質(zhì)條件基本相同）： 1、 建造標(biāo)準(zhǔn)比較； 2、 青城-安二（整體對比） 3、 錦城-安二（整體對比） 4、 成本敏感點(diǎn),在進(jìn)行成本分析之前，我們先了解其建造標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別： 1、門窗檔次： 2、公共部位裝修：,三.1、青城與安二項(xiàng)目對比,3、外墻面裝修：,4、對講系統(tǒng)： 5、精裝修：,建造標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別： 1、門窗檔次：（對比同青城與安二） 2、公共部位裝修：（對比同青

8、城與安二） 3、外墻面裝修： 4、對講系統(tǒng)： （對比同青城與安二）,三.2、錦城與安二項(xiàng)目對比,5、室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)：,新風(fēng)系統(tǒng),6、贈送面積的影響：,7、立體停車系統(tǒng)： 8、獨(dú)立商業(yè)配置：,1、成本偏高原因分類：,三.3、成本敏感點(diǎn),通過以上分析，可以看出，成本高的原因中：項(xiàng)目定位占到64%72%，漲價(jià)因素占到25%35%，地質(zhì)條件占到3%4%。其中漲價(jià)因素和地質(zhì)條件屬于不可控因素，但所占比例較大的“項(xiàng)目定位原因”可以主動控制。,2、蔚藍(lán)青城項(xiàng)目定位原因中影響較大的有：,可以看出成本敏感點(diǎn)為：外墻裝修成本。,3、蔚藍(lán)青城成本敏感點(diǎn)為：外墻裝修成本。,原因：青城5#樓外裝方案調(diào)整太大，拆改費(fèi)用可觀

9、。 建議： 1、重視外裝修圖紙效果的審核工作。 2、外裝的前期設(shè)計(jì)、定位，應(yīng)該考慮成本的影響，并應(yīng)與項(xiàng)目售價(jià)和定位相匹配。,4、蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目定位原因中影響較大的有：,可以看出成本敏感點(diǎn)為：鋼筋砼含量，外墻裝修及立體停車成本。,5、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之一：鋼筋砼含量。,原因：錦城項(xiàng)目由于有大坡屋面，并占比較大、地下車庫層高較高，沿街商業(yè)擋土墻工程量大，11#、12#樓商業(yè)地下架空層，小高層住宅短肢剪力墻及外立面復(fù)雜等問題，導(dǎo)致鋼筋和砼含量均較高。 建議： 1、地下車庫的層高要加以控制，而且前期要優(yōu)化車庫設(shè)計(jì)方案，如春城項(xiàng)目第一次的設(shè)計(jì)方案與錦城類似，現(xiàn)在優(yōu)化后，車庫單方降低了800元/m2。 2

10、、外立面造型也要加以控制，目前錦城的外立面造型復(fù)雜，鋼筋含量增加了3kg/m2(成本增加約18元/m2)，砼含量增加了0.025m3/m2 (成本增加約10元/m2) ，外墻貼瓷難度增大(成本增加約2元/m2) ， 合計(jì)成本增加約30元/m2。,6、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之二：門窗后期封閉費(fèi)用。,原因：錦城項(xiàng)目由于有贈送面積等原因，造成陽臺、空中花園、裝飾陽臺處需要后期封閉的成本。 建議： 1、大興郡青城及安置房的陽臺門都沒產(chǎn)生成本，錦城能否效仿以前兩個(gè)項(xiàng)目，也把此部分成本節(jié)約了呢？ 成本27元/m2 ，造價(jià)共590萬元。 2、對于后期項(xiàng)目，贈送面積處的封閉費(fèi)用能否考慮讓業(yè)主自己承擔(dān)（恒大都是交房

11、后，業(yè)主從物業(yè)指定的23家單位中選擇一家自行進(jìn)行封閉），成本38元/m2，造價(jià)共840萬元。,恒大地產(chǎn)的陽臺窗：由業(yè)主自行封閉,6、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之二：門窗后期封閉費(fèi)用。,陽臺窗有的業(yè)主還沒有封,7、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之三：外立面幕墻費(fèi)用。,原因：錦城項(xiàng)目1#10#住宅樓的幕墻高度局部已經(jīng)升至9層（不只是范圍增大，同時(shí)槽鋼也由8#變?yōu)?0#，單價(jià)也要提高），另外11#16#樓又都是獨(dú)立商業(yè)，外墻90%都為幕墻裝飾，造成錦城的外裝費(fèi)用最高。 建議： 1、住宅樓的幕墻高度能否降低？觀園定位為高檔住宅石材也只到四層，另外恒大外立面只有首層采用的是貴一點(diǎn)的外墻材料，二層及以上全部為普通外墻磁 磚。

12、見右圖。,高度低,材料比石材便宜,7、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之三：外立面幕墻費(fèi)用。,2、外立面能否減少幕墻用量？恒大只有首層采用的是貴一點(diǎn)的外墻面磚濕貼，沒有采用干掛石材的做法，從而節(jié)省了鋼骨架及石材的成本。 3、錦城的獨(dú)立商業(yè)配置多，若全部采用石材幕墻，外立面裝修費(fèi)用必然增大。但能否考慮用其它適中一些的外墻裝修材料呢？,范圍少,8、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之四：立體停車。,原因：錦城項(xiàng)目地下車庫設(shè)計(jì)為立體停車，直接造成車庫單方高出約830元/m2，項(xiàng)目整體單方高出約96元/m2。 建議： 1、采用立體停車，則地下室層高勢必增大，成本增加。 2、立體停車設(shè)備費(fèi)昂貴，而且后期維修費(fèi)用高，又沒有產(chǎn)權(quán)、不能出

13、售，所以建議盡量不采用或局部少量采用。,9、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之五：新風(fēng)系統(tǒng)。,原因：大興郡項(xiàng)目中從錦城項(xiàng)目開始，新增室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)。 建議： 1、成本增加20元/m2。 2、不知業(yè)主對室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)的感知度高不高，不知對營銷的推廣有多大的促進(jìn)作用，是否能夠提高房屋售價(jià)呢？,10、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之六：電梯。,原因：安二基本為3梯10戶，錦城基本為2梯4戶；安二共16部電梯，共1332戶，平均每戶0.012部；錦城共35部電梯，共1476戶，平均每戶0.023部，舒適度明顯比安二高。 建議： 1、成本增加24元/m2。 2、電梯的配置也應(yīng)與項(xiàng)目的定位及售價(jià)相匹配。,四、大興郡城系與其他城系對比：

14、,大興郡與其他城系對比： 1、 錦城-御湖（純住宅：開發(fā)時(shí)間一致） 2、 悅城-御湖（純住宅：33層-33層，抗震等級一致） 3、 錦城-御湖（車庫：開發(fā)時(shí)間一致） 4、 項(xiàng)目整體配置對比 5、 各項(xiàng)目投資收益率分析,蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目與御湖二期項(xiàng)目交房時(shí)間相同，施工時(shí)間基本一致，人材機(jī)的市場價(jià)不存在時(shí)間差，可對比性較強(qiáng)。 對比情況詳見下表:,四.1、錦城-御湖二期（純住宅）,對比結(jié)論： 1）錦城比御湖二期的鋼筋含量高，主要是錦城坡屋面及復(fù)雜的外立面造型導(dǎo)致（3kg/m2）；但砼含量低于御湖，此項(xiàng)錦城優(yōu)于御湖。 2）錦城贈送面積處封閉成本偏大，外裝成本高。 3）建筑結(jié)構(gòu)形式的選擇直接影響了電梯的配置

15、，后期建設(shè)可從產(chǎn)品定位與結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行綜合決策。,對比結(jié)論： 1）鋼筋含量基本相同，商砼含量御湖高于悅城。 2）悅城有大坡屋面且外立面造型復(fù)雜，從主體設(shè)計(jì)來看悅城優(yōu)于御湖。,蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目與御湖二期項(xiàng)目交房時(shí)間相同，施工時(shí)間基本一致，人材機(jī)的市場價(jià)不存在時(shí)間差，可對比性較強(qiáng)。 對比情況詳見下表:,四.3、錦城-御湖二期（車庫）,錦 城 車 庫 平 面 圖,御 湖 車 庫 平 面 圖,對比結(jié)論： 錦城的車庫相對于主樓獨(dú)立，增加鋼筋含量14kg/m2，同時(shí)由于大開挖造成主樓與車庫之間的間距要用大量土方進(jìn)行回填，導(dǎo)致成本增加。 思考： 1、錦城車庫的獨(dú)立擋土墻既導(dǎo)致成本增加且又導(dǎo)致停車位減少； 2、獨(dú)立

16、車庫導(dǎo)致土方回填成本及外墻防水成本增加； 以此項(xiàng)目為鑒，春城車庫與此項(xiàng)目類似的第一版設(shè)計(jì)被優(yōu)化，現(xiàn)已調(diào)整為大底盤車庫。但悅城二期目前藍(lán)圖設(shè)計(jì)仍為立體停車，項(xiàng)目還未開工，車庫方案建議優(yōu)化為平層車庫。,四.4、各項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)單體所占比例圖,觀園項(xiàng)目屬高端住宅，平層車位數(shù)350個(gè)，設(shè)計(jì)為機(jī)械式立體停車車位數(shù)681個(gè)，觀園住戶791戶，車位數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足； 機(jī)械式立體停車位設(shè)計(jì)的項(xiàng)目還有錦城、悅城、藍(lán)湖樹等，不但使得主體車庫層高增加成本大幅增加，機(jī)械式停車的運(yùn)行成本也是很大的浪費(fèi)； 御湖二期屬中端住宅，二期外立面大量的石材幕墻局部升到六層，品質(zhì)與售價(jià)不統(tǒng)一； 彼岸酒店主體設(shè)計(jì)與精裝修不匹配，造成主體預(yù)

17、埋管全部報(bào)廢； 悅城二期、春城、聯(lián)晟中心等項(xiàng)目現(xiàn)階段剛剛開始，修改還來得及,各項(xiàng)目成本敏感點(diǎn)舉例,經(jīng)分析：大興郡項(xiàng)目屬于成本高，收益率低的項(xiàng)目 原因分析： 1、收益方面:大興郡錦城項(xiàng)目受政府調(diào)控影響較大,收益不如觀園項(xiàng)目,而且因?yàn)榈刭|(zhì)條件又不如觀園好等客觀條件造成投資偏大，所以收益率較低。 2、建議：觀園項(xiàng)目與大興郡錦城項(xiàng)目的成本投資幾乎一樣,但錦城的售價(jià)不及觀園項(xiàng)目 。是否以后在推盤策略上，可以考慮先推出錦城后面的地段稍差的項(xiàng)目，另外項(xiàng)目的配置也應(yīng)該與售價(jià)相匹配。,四.5、投資計(jì)劃收益率分析,四.6 設(shè)計(jì)優(yōu)化舉例,今年做的一些改進(jìn)工作： 1、鋼筋砼含量控制： 2、車庫方案測算比較: 3、景觀

18、園林成本分析：,四.7 前期設(shè)計(jì)階段成本工作計(jì)劃安排,以悅城二期為例，其余未開工項(xiàng)目的前期論證工作類似：,通過分析，我們發(fā)現(xiàn)對成本影響大的主要原因?yàn)椋?1、客觀地質(zhì)地貌： 2、產(chǎn)品品質(zhì)定位； 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)合理性； 4、外立面造型規(guī)劃要求； 5、建設(shè)時(shí)間和材料供應(yīng)方式； 6、建筑的結(jié)構(gòu)選型等。,五、總結(jié)與建議,通過分析在建項(xiàng)目，后續(xù)擬建項(xiàng)目值得借鑒之處總結(jié)如下： 1、項(xiàng)目拓展階段，組織進(jìn)行項(xiàng)目成本測算，即形成土地版成本； 2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位階段，組織進(jìn)行成本測算，即形成可研版成本；項(xiàng)目前期產(chǎn)品明確的定位、以及預(yù)期投資收益率，確定產(chǎn)品售價(jià)與可研版成本。 3、建立產(chǎn)品類型成本表，根據(jù)項(xiàng)目定位，在擴(kuò)初設(shè)

19、計(jì)階段選擇并對應(yīng)制定目標(biāo)成本。 4、根據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，從施工圖設(shè)計(jì)階段控制成本，即進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。 5、過程中制定目標(biāo)成本預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)格控制成本超額現(xiàn)象，即過程成本超支報(bào)警。,通過分析在建項(xiàng)目，后續(xù)擬建項(xiàng)目值得借鑒之處總結(jié)如下： 成本控制必須走到前期來,方案設(shè)計(jì)階段就必須進(jìn)行成本比較,進(jìn)行成本控制，例如連體車庫與獨(dú)立車庫的選擇，即設(shè)計(jì)階段多方案經(jīng)濟(jì)比較； 地質(zhì)條件的勘察一定到位，組織支護(hù)、樁基、結(jié)構(gòu)論證，避免地基成本浪費(fèi)； 施工圖設(shè)計(jì)階段可參照比較成功的案例，例如目前較優(yōu)的青城與悅城的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)； 重視優(yōu)化設(shè)計(jì)論證：對結(jié)構(gòu)形式、地基基礎(chǔ)、樁基、部品、外立面、園林景觀、精裝修、冷熱源、人

20、防效益等組織專家進(jìn)行論證；,全成本管理的構(gòu)建,目標(biāo)成本落定后，首先進(jìn)行責(zé)任分解到部門，形成責(zé)任成本，全員參與成本管控。然后制定合約規(guī)劃，用來作為合同總價(jià)的上限或是作為招標(biāo)的標(biāo)底價(jià)。 其次根據(jù)成本在設(shè)計(jì)階段占70%的權(quán)重，我們將成本管控前置到設(shè)計(jì)階段，從源頭預(yù)控成本，成本的管理不再是事后核算，而是事前預(yù)控管理。參見：成本模塊計(jì)劃 在項(xiàng)目過程管理中，也會及時(shí)與目標(biāo)成本相對比，加強(qiáng)動態(tài)成本的管控，并建立預(yù)警機(jī)制。 以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)計(jì)劃，安排各項(xiàng)目的年度、季度資金計(jì)劃。 以目標(biāo)成本為依據(jù)，編制預(yù)估結(jié)算并控制結(jié)算總價(jià)。我們結(jié)合公司正在推行的全成本管理流程制度，將逐步與相關(guān)部門協(xié)作，求變創(chuàng)新，達(dá)

21、成成本管控目標(biāo)。,其它房地產(chǎn)的做法：以恒大為例，僅供商討； 關(guān)注點(diǎn)提示。,六、后續(xù)未開發(fā)項(xiàng)目提示,外立面裝修：恒大石材用量很少，大部分為外墻面磚。,蔚藍(lán)青城北立面,恒大北立面,入口門廳，恒大外立面其余地方都很普通，但入口門頭處很顯眼。業(yè)主感知度高。因?yàn)榉秶?，總成本增加也不多?重點(diǎn)打造點(diǎn),外裝重點(diǎn)打造點(diǎn)： 入口門頭等客戶回家流線,關(guān)注點(diǎn)提示,1、外裝石材升到9層，客戶是否很關(guān)注？ 建議：普通住宅當(dāng)預(yù)期售價(jià)在50006000時(shí)，不采用石材幕墻；當(dāng)預(yù)期售價(jià)在60007500 時(shí)，石材幕墻應(yīng)控制在一定層數(shù)和范圍內(nèi)，而且盡量選用其它價(jià)位適中的材料達(dá)到大方美觀的效果；高端住宅也建議盡量控制干掛石材用量。 2、進(jìn)戶門從業(yè)主的角度是否關(guān)注采用指紋密碼鎖？ 建議：若采用指紋密碼鎖，建面單方增加約20元/m2，建議像觀園這種高檔項(xiàng)目采用；普通住宅像藍(lán)湖樹項(xiàng)目不建議采用。,3、贈送面積對售價(jià)的促進(jìn)到底有多大？