二手房調(diào)查分析.ppt

1、,二手房市場調(diào)查報告,一、調(diào)查范圍,本次調(diào)查分為兩個區(qū)片，交建里區(qū)片和玉峰南里區(qū)片,二、調(diào)查基本情況,采集的房源樣本為多層住宅，共采集房源208套，戶型為35145平方米不等 交建里周邊共調(diào)查八個社區(qū)，分別為八三東里、八三西里、紅警里、建興里、勝利村、新興里、燕西里、建樹里，共采集房源113套。 玉峰南里周邊共調(diào)查五個社區(qū)，分別為玉峰里、迎秋西里、軍工里、都市家園、西港里，共采集房源95套。,三、房源及價格采集情況,四、小區(qū)位置分布圖,1、交建里周邊小區(qū)分布圖,2、玉峰南里周邊小區(qū)分布圖,五、區(qū)域均價,經(jīng)過對本次調(diào)查的分類匯總，最終得出交建里周邊區(qū)域內(nèi)的出售的多層住宅戶均面積為82平方米，平均

2、樓層為4層，市場均價為7552元/平方米。玉峰南里周邊區(qū)域內(nèi)出售的多層住宅均面積為79平方米，平均樓層為4層，市場均價為7297元/平方米。,六、二手房市場分析,1、當(dāng)前的市場環(huán)境分析 國家統(tǒng)計局公布了7月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中，石家莊新建住宅價格環(huán)比增長0.7%，同比持平；唐山環(huán)比下降0.2%，同比下降0.7%；秦皇島環(huán)比上升0.3%，同比下降0.6%。值得注意的是，秦皇島房價今年以來環(huán)比首次出現(xiàn)上升。政策面“降息”、“降準(zhǔn)”對于自住需求繼續(xù)“放量”起到一定的刺激作用，預(yù)計下半年樓市成交量將好于上半年,二手房市場相對于新建住宅受政策影響較慢，受到國家前期調(diào)控政策的影響

3、，經(jīng)過這些天的調(diào)查了解到，我市的二手房市場正處于低估階段，成交量低迷，形成了有價無市的局面，一些小的中介機構(gòu)也已經(jīng)關(guān)門倒閉退出市場，像1+2不動產(chǎn)、興龍置家等一些專業(yè)的中介機構(gòu)也是客源稀少，不過如果新建住宅的成交量與價格上行的話，二手房市場也將受到影響成交量有望回升，但價格上升的空間卻有限。,2、所調(diào)查二手房市場價格分析,通過價格對比表中可以看出，價格最高的為新興里，均價為8869元/平方米，價格最低的為紅警里，均價為6359元/平方米，價格最高的新興里社區(qū)為學(xué)區(qū)房，對應(yīng)秦皇島市建設(shè)路小學(xué)、市第七中學(xué)均為本市重點學(xué)校，同時前期本社區(qū)經(jīng)歷了拆遷調(diào)查，存在改造希望，也是抬高價格的原因之一。價格最低

4、紅警里由于本小區(qū)大部分為部隊建設(shè)，未能辦理產(chǎn)權(quán)證，存在過戶問題。其余社區(qū)的在售房屋平均價格基本持平，大部分到達了7000元/平方米以上，從在售房屋的平均價格可以看出現(xiàn)今二手房的價格受到的過戶費用等因素的影響相對于新建住宅價格要高，這也是導(dǎo)致成交量下滑的一個原因所在。,3、供需情況分析 在本次調(diào)查中，中介登記房屋以兩居室、三居室為主流，大面積房屋成交量下降，購房者多為工薪階層的剛需購房者，以小面積二居室為主，以投資為目的購房者比例逐漸下降，改善型購房者比較看重小區(qū)的新舊程度、配套設(shè)施、物業(yè)管理，在本次調(diào)查中的小區(qū)中大多數(shù)是老舊小區(qū)，配套設(shè)施落后，無專業(yè)的物業(yè)管理，相對新建住宅的配套設(shè)施完善及專業(yè)的物業(yè)管理，改善型購房者更傾向于后者。所以在供需方面二手房的購房者多為剛需型及擇校型購房者,4、銷售市場分析 我市的二手房銷售市場較一些大中城市相比較混亂，專業(yè)的中介機構(gòu)較少，而一些小的中介機構(gòu)面對投資成本的增高，交易量的降低，出現(xiàn)關(guān)門倒閉退出市場情形。二手房交易市場的混亂，減少了二手房信息的流通，導(dǎo)致了房源流通量少，價格與成交量無法同步增長。,七、結(jié)論 綜上所述，我市二手房市場正處一個微妙的階段，價格僵持的局面還將持續(xù)，同樣如受到房地產(chǎn)市場大風(fēng)向標(biāo)的影響,如果國家將不出臺新的調(diào)控政策，二手