【重點(diǎn)】誠(chéng)品書(shū)店3大復(fù)合經(jīng)營(yíng)模式與自營(yíng)品牌全解析

1、.誠(chéng)品書(shū)店 3 大復(fù)合經(jīng)營(yíng)模式與自營(yíng)品牌全解析核心提示：作為典型的復(fù)合式經(jīng)營(yíng)的成功代表，誠(chéng)品書(shū)店如何從業(yè)態(tài)布局、 運(yùn)營(yíng)模式、 盈利方式、 自營(yíng)品牌等方面，實(shí)現(xiàn)成功的復(fù)合式經(jīng)營(yíng)？一、誠(chéng)品書(shū)店內(nèi)地拓展計(jì)劃被譽(yù)為臺(tái)灣“文化地標(biāo)”的誠(chéng)品書(shū)店11 月 29 日在蘇州開(kāi)出大陸首家旗艦店，誠(chéng)品計(jì)劃先扎根長(zhǎng)三角的蘇州、上海，而后再進(jìn)入北京、廣州、南京、杭州、深圳等5 大城市，并以每年 1 到 2 家的速度拓展。.首先，我們來(lái)看一看誠(chéng)品的書(shū)店與商場(chǎng)業(yè)務(wù)營(yíng)收對(duì)比。在誠(chéng)品書(shū)店的復(fù)合式門(mén)店中，其圖書(shū)銷(xiāo)售區(qū)只占到總經(jīng)營(yíng)面積的20%-30%，其他銷(xiāo)售區(qū)域則引進(jìn)了服飾、文創(chuàng)、家居、美容、餐飲、兒童、教育等多種業(yè)態(tài)。這些業(yè)態(tài)

2、的引進(jìn)，不僅增加了誠(chéng)品的租金收入，更大大提升了誠(chéng)品的服務(wù)功能和集客能力。.誠(chéng)品書(shū)店的書(shū)店業(yè)務(wù)/商場(chǎng)業(yè)務(wù)營(yíng)收與利潤(rùn)對(duì)比（2010-2014 年）.二、誠(chéng)品書(shū)店3 大復(fù)合經(jīng)營(yíng)模式及案例解析根據(jù)誠(chéng)品書(shū)店各門(mén)店的經(jīng)營(yíng)形態(tài)和空間規(guī)劃，可分為3大類(lèi)： 復(fù)合式、純書(shū)店、附屬型。其中，復(fù)合式的誠(chéng)品書(shū)店可分為3 種運(yùn)營(yíng)模式，以下將通過(guò)案例針對(duì)其 業(yè)態(tài)布局、樓層規(guī)劃、盈利模式、運(yùn)作模式等方面進(jìn)行解析。.部分復(fù)合式分店的樓層配置及規(guī)模案例 1：利用品牌價(jià)值，通過(guò)出租場(chǎng)地獲利誠(chéng)品用品牌價(jià)值將商場(chǎng)的一部分場(chǎng)地轉(zhuǎn)租出去，靠商場(chǎng)租金獲利。臺(tái)北信義旗艦店.臺(tái)北信義店是誠(chéng)品旗艦店，定位為“閱讀博物館”。信義店開(kāi)業(yè)于2006 年

3、，整個(gè)商場(chǎng)面積營(yíng)業(yè)面積2.48 萬(wàn)，地上 6 層，地下 2 層。其中書(shū)店位于 2-4 樓，面積占了 1 萬(wàn)，其余則是商場(chǎng)零售、餐飲美食、兒童天地等。信義誠(chéng)品書(shū)店各層業(yè)態(tài)分布盈利模式信義誠(chéng)品店地理位置優(yōu)越，每一天的租金是20 萬(wàn)人民幣，一年則為7300 萬(wàn)人民幣，租金壓力大。誠(chéng)品則便除了書(shū)店本身的1 平方米之外，其余部分作為商場(chǎng)，全都租出去.給其它品牌。 通過(guò)多年?duì)I造的誠(chéng)品品牌價(jià)值， 吸引時(shí)尚精品、高端餐廳等品牌進(jìn)駐。從本質(zhì)上講，誠(chéng)品“書(shū)店”其實(shí)是不賺錢(qián)的，靠“商場(chǎng)”才獲利， 目前商場(chǎng)的營(yíng)收早就超過(guò)書(shū)店，分別是 7:3 的比率。誠(chéng)品書(shū)店（臺(tái)北信義店）盈利模式案例 2：以文化產(chǎn)業(yè)撬動(dòng)房地產(chǎn)第一家大

4、陸誠(chéng)品書(shū)店于蘇州開(kāi)業(yè)，誠(chéng)品兼做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以文化產(chǎn)業(yè)撬動(dòng)房地產(chǎn)。蘇州誠(chéng)品蘇州店是集文化、商務(wù)、觀光、休閑、自然、住宅于一體的城市文化綜合體?？偨ㄖ娣e超過(guò) 13 萬(wàn)平米，其中兩棟塔樓做商業(yè)住宅和四層裙樓做書(shū)店及文創(chuàng)商場(chǎng)。.蘇州誠(chéng)品物業(yè)規(guī)劃蘇州誠(chéng)品書(shū)店各層業(yè)態(tài)分布.拿地模式蘇州政府對(duì)誠(chéng)品書(shū)店在選址和土地供應(yīng)上給予大力支持，在金雞湖旁選址優(yōu)質(zhì)地塊，并為誠(chéng)品量身定制了土地使用規(guī)則：裙樓只能用文化商場(chǎng)建設(shè)。在政府的協(xié)調(diào)下，蘇州開(kāi)發(fā)商圓融集團(tuán)通過(guò)掛牌方式拿到該宗地，成交樓面價(jià) 3717 元 /（為當(dāng)年周邊同類(lèi)項(xiàng)目地價(jià)的一般），再將股權(quán) 100%轉(zhuǎn)讓給誠(chéng)品集團(tuán)，誠(chéng)品自己開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。土地規(guī)劃指標(biāo)蘇州誠(chéng)品股權(quán)架

5、構(gòu)誠(chéng)品在收購(gòu)?fù)恋毓煞莸臅r(shí)候與日本地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三菱地所公司合作，共同開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。三菱地所通過(guò)該項(xiàng)目的特殊目的公司（ spc）出資約 20 億日元（約合 1.1972 億人民幣） ，負(fù)責(zé)高層公寓的策劃和分售。.蘇州誠(chéng)品經(jīng)濟(jì)測(cè)算周邊商場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)約為120 元 /月。項(xiàng)目周邊 70 年產(chǎn)權(quán)的高級(jí)精裝公寓的售價(jià)按照常用經(jīng)濟(jì)測(cè)算方式計(jì)算出誠(chéng)品項(xiàng)目共投入20.48 億元左右，公寓銷(xiāo)售收入按照周邊均價(jià)2.7 萬(wàn) /計(jì)算可收入23億元，除了收回全部投資，可產(chǎn)生2.52 億元的利潤(rùn)，加上每年租金收入及書(shū)店?duì)I業(yè)收入，誠(chéng)品在該項(xiàng)目上的利潤(rùn)遠(yuǎn)高于普通商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)。.蘇州誠(chéng)品經(jīng)濟(jì)測(cè)算.公寓產(chǎn)品銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收益案例 3：以

6、極低租金進(jìn)駐知名商業(yè)項(xiàng)目誠(chéng)品書(shū)店將入駐上海中心的52、 53 層空中大堂及地下一層，預(yù)計(jì)總面積約6500 平方米，成為上海最高文化地標(biāo)。上海誠(chéng)品誠(chéng)品生活租賃的空間位于地下一樓與第52、53 樓，正式進(jìn)駐后將成為“全球最高的書(shū)店”。地下一樓位于地鐵連通口，經(jīng)營(yíng)復(fù)合式商場(chǎng)，第52 與 53 樓以文化主題規(guī)劃。根據(jù)依現(xiàn)階段規(guī)劃，在 b1 及高樓層的營(yíng)業(yè)面積中，文化、閱讀、展演將占 1/3，餐飲服務(wù)約 15%至 30%，其余面積都將作為文創(chuàng)設(shè)計(jì)平臺(tái)。.運(yùn)作方式三、誠(chéng)品書(shū)店自營(yíng)品牌及布局一覽誠(chéng)品書(shū)店除了書(shū)店以外，其營(yíng)業(yè)內(nèi)容還涵蓋有百貨商場(chǎng)、餐飲、文創(chuàng)、展演、畫(huà)廊、旅館、住宅、物流、基金會(huì)等方面。1、餐飲

7、品牌.誠(chéng)品酒窖店內(nèi)不僅有商品展示售賣(mài)，亦提供包括葡萄酒品飲、專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)咨詢(xún)、餐會(huì)舉辦、專(zhuān)業(yè)品酒課程等服務(wù)。2、文創(chuàng)品牌.axes 創(chuàng)意時(shí)尚平臺(tái)2013 年創(chuàng)立，集結(jié)20 多位富有時(shí)尚創(chuàng)作潛力的新銳設(shè)計(jì)師，建構(gòu)展售合一的流行創(chuàng)意平臺(tái)，設(shè)計(jì)作品深具人文、知性、設(shè)計(jì)感、藝術(shù)的流行風(fēng)格。expo 微型文創(chuàng)博覽平臺(tái)2013 創(chuàng)立，采取博覽會(huì)的概念，開(kāi)辟微型文創(chuàng)工作者交流、展售平臺(tái)，expo 與超過(guò) 80 個(gè)臺(tái)灣新銳設(shè)計(jì)品牌合作。3、書(shū)店品牌.誠(chéng)品兒童書(shū)店涵蓋兒童刊物、繪本、青少年讀物、影音、益智玩具等項(xiàng)目，誠(chéng)品兒童書(shū)店定期舉辦多元面向的兒童書(shū)展，規(guī)劃說(shuō)故事時(shí)間、親子講座、童書(shū)達(dá)人分享會(huì)、diy 體驗(yàn)和藝文

8、生活教育，透過(guò)多元活動(dòng)推動(dòng)小區(qū)和家庭閱讀。誠(chéng)品風(fēng)格文具館誠(chéng)品風(fēng)格文具館以店中店的概念，讓藝術(shù)展現(xiàn)于空間擺設(shè)中，呈現(xiàn)生活與事務(wù)用品的優(yōu)雅美感。館中品項(xiàng)涵蓋誠(chéng)品設(shè)計(jì)、禮品、文具三大主軸，引進(jìn)全球獨(dú)具創(chuàng)意的特色商品。cookingstudio誠(chéng)品 cooking studio 每周邀請(qǐng)中外美食家、各國(guó)料理名廚現(xiàn)場(chǎng)示范烹調(diào)，邀請(qǐng)讀者共同品味飲食生活。固定于每周五推出閱讀現(xiàn)場(chǎng)? 尋味玩食特色食譜推薦、烹飪實(shí)演活動(dòng)。誠(chéng)品知味誠(chéng)品知味創(chuàng)辦于2008 年，除了強(qiáng)調(diào)在地特色，更將古人“當(dāng)令”的飲食概念融入，揀選、推薦兼具“文化、健康、季節(jié)、精致、環(huán)?！碧厣氖巢?。living project.以“美好生活提案”為定位，采用“家”的概念規(guī)劃空間分布和商品組合，融合環(huán)保家具、廚房衛(wèi)浴用品、生活配件、庭園雜貨、嬰幼兒用品、文具等日常所需。4、展演品牌誠(chéng)品電影院以播放藝文電影為主，規(guī)劃有誠(chéng)品選片、專(zhuān)題策展、兒童主題、院線首映4 大主題，提供國(guó)內(nèi)外文藝電影、獨(dú)立制片、華文創(chuàng)作電影、紀(jì)錄片、動(dòng)畫(huà)等豐富內(nèi)容。.舉辦一系列跨界藝術(shù)策展活動(dòng)，策劃專(zhuān)題影展，