棲霞塔山項目整體定位思路0915.ppt

1、棲霞塔山項目定位思路,2,一、 面臨什么樣的市場 二、 項目資源分析 三、 可借鑒案例研究 四、 項目定位 五、 啟動期建議 六 、 項目營銷建議,報告目錄,3,第一部分項目面臨什么樣的市場,宏觀經濟 房地產市場,4,？,5,第二部分項目具備怎樣的條件,基地資源分析 SWOT分析,6,地塊坐落及交通,本案,7,項目四至,交通便捷，路況一般，東南與山體接壤,地理位置 項目位于棲霞東南，塔山公園，文化路與翠屏路交匯處東南，翠屏公園東側。,8,區(qū)域整體形象一般；,區(qū)域形象一般；教育配套完善；自然景觀好；存在噪音及粉塵污染。,教育設施完善；,景觀環(huán)境優(yōu)美,地形地貌,總占地177192 容積率1.64,

2、整體情況 地塊形狀不規(guī)則能整體性， 民宅密集集中，地塊環(huán)繞塔山公園，塔山公園為地塊最高點。,地勢起伏落差大，呈“不規(guī)則梯形” （中高，東梯，西陡），地形地貌復雜。,10,項目地塊現(xiàn)狀分析,地塊分區(qū),考慮到項目地勢及地貌的復雜性，我們對項目地塊進行拆分后整合分析。,分區(qū)原則： 1.保證各區(qū)域地勢起伏程度較小； 2.便于項目整體規(guī)劃； 3.符合項目分期開發(fā)要求；,區(qū)域地勢落差情況：,B,A,A,C,11,地塊整合分析,根據(jù)居住和公建的用地標準，從外部鄰接狀況、地塊現(xiàn)狀、臨路情況三個方面對各地塊進行整合分析,A,12,地塊整合分析,B,13,地塊整合分析,C,14,B,A,A,C,地塊價值研判,地勢

3、自西向東起伏增大，地貌復雜程度加劇,西,東,居住價值,商業(yè)價值,開發(fā)成本,居住價值：以景觀性、隱秘性比較,AC,商業(yè)價值價值：通達性和昭示性,CA,BC,15,SWOT分析,S：優(yōu)勢 體量相對較大，便于樹立大盤形象 周邊山體公園環(huán)繞，景觀優(yōu)勢明顯 居于城中，生活氛圍較濃 周邊幼兒園小學中學林立，教育配套完善。,W：劣勢 地形復雜，難于規(guī)劃 民宅密集，一層二層不少，拆遷補償難度較大。,O：機會 區(qū)域內以發(fā)展人居和科教為主，長期來看宜居性好 教育板塊，市場潛力較大。 城區(qū)高尚住宅空白，發(fā)展空間大 合理利用地塊內的復雜地形創(chuàng)造景觀優(yōu)勢,T：威脅 城北板塊客戶截流 大成門等大盤形象已經樹立，發(fā)展相對完

4、善。 周邊待開發(fā)地塊不少，區(qū)域競爭日漸激烈。,16,對于地塊我們的觀點,自然景觀環(huán)境優(yōu)越 地形復雜； 環(huán)境污染的潛在威脅；,深入發(fā)掘地塊潛在價值，依據(jù)地勢因地制宜進行產品規(guī)劃； 妥善解決環(huán)境存在的潛在威脅，將景觀優(yōu)勢放大，體現(xiàn)項目核心價值； 高性價比品牌樹立，低密度低總價快速回籠資金，通過熱銷開創(chuàng)項目品牌。,地塊價值研判,17,第三部分 可借鑒案例研究,坡地景觀大盤：萬科十七英里 重慶水木清華,18,坡地大盤,案例選取原則： 大規(guī)模山地建筑項目 豐富的景觀資源優(yōu)勢 城市陌生區(qū)域，規(guī)劃及開發(fā)難度大,萬科十七英里,重慶水木青華,19,項目位置和概況,萬科十七英里,“17英里”項目位于深圳市龍崗區(qū)葵

5、涌鎮(zhèn)。用地面積為67571.1平方米，容積率0.75，總建筑面積50678平方米，其中住宅48678平方米，商業(yè)（含會所）2000平方米。用地屬于海邊坡地類型，三面環(huán)海，背靠青山，高差約50米。地塊形狀呈面向西南方向的內弧形狀，由此在西向和南向形成兩個犄角狀半島，伸入溪涌灣和大鵬灣，直接接觸海面處多為礁石。,20,營造具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū)，保護原有地貌及區(qū)域生態(tài)。 盡量利用海岸線迂回彎曲的地形及由高而下的天然山勢，營造建筑與自然的整體協(xié)調氛圍。 盡量減少斜坡平整，通過住宅單體的平面設計及布局，做到戶戶有海景。 面積越大住宅越高檔，其位置越靠近海岸線，不遮擋后面住宅的

6、景觀,和山海緊密結合的規(guī)劃理念,萬科十七英里,關注點一：,21,小區(qū)交通由北部的鹽葵路引入。車行道只組織于山坡之上，并盡早地將車輛引下車庫。車道的盡端開放出回車用的廣場。1、人行系統(tǒng)：主要木棧道牽引，垂直的交通則由室外電梯承擔，另一人行交通是橫貫小區(qū)的休閑步道：分為山間小徑和沙灘小徑。 2、小區(qū)停車：小區(qū)地面上預留一道橫向的地面停車帶，地下車庫設于高層住宅地下室。3、消防設計：對于多拼并聯(lián)住宅，沿建筑一側做消防車道，并可沿棧道接近多拼和雙拼住宅。,交通與消防系統(tǒng)設計,萬科十七英里,關注點二：,22,景觀設計在空間層次上，從小區(qū)公共空間到組團公共空間，再到私家庭院空間形成列，使居住者享受由共有至

7、私有的景觀資源。 天然及人造的景觀相互襯托。 保留了四周的山坡綠地，各類型住宅安排了有其獨有特色的公共景觀空間。 多拼并聯(lián)住宅之間的庭院及雙拼住宅的小廣場，而各類住宅的景觀又以主要的花園平臺連擊一起，相得益彰。 貫通山坡的小徑及點綴各種景觀小品。,景觀環(huán)境設計,萬科十七英里,關注點三：,23,1、通過合理地布局，戶戶海景，充 分引入海洋資源優(yōu)勢，體現(xiàn)家住海邊的特色。2、坡地住宅居住的層面于豎向分開，最大限度地延伸環(huán)境至建筑空間之中，實現(xiàn)真正意義的融合。3、立面設計采用純現(xiàn)代風格，簡潔質樸而輕盈，是大海邊的精致點綴，融于山海之間。 根據(jù)每種住宅單位的不同條件，例如所處位置的不同，住宅面積的不同分

8、別賦予其獨特的設計處理手法。,建筑設計及戶型特點,萬科十七英里,關注點四：,24,1、最大限度的發(fā)揮利用自身景觀優(yōu)勢 2、合理利用自身地形特點，尊重原有地貌和生態(tài)特征 3、地下停車系統(tǒng)和社區(qū)交通網絡無間結合。 4、原始景觀和人造景觀相結合。景觀設計層次感強，形成從小區(qū)公共空間到組團公共空間再到私家庭院的序列。 5、坡地住宅居住的層面于豎向分開，最大限度地延伸環(huán)境至建筑空間之中，實現(xiàn)真正意義的融合,萬科十七英里分析總結,借鑒點分析,25,重慶水木青華,物業(yè)位置：重慶市機場路中段圣湖畔 發(fā)展商：重慶木魚石物業(yè) 占地面積：19.4萬 建筑面積：18.6萬 項目環(huán)湖依山而建，東北靠近香水灣高尚住區(qū)，西

9、依經開大道，占據(jù)經開大道開發(fā)新區(qū)腹地，享有得天獨厚的自然環(huán)境，是目前該片區(qū)極具規(guī)模和自然生態(tài)特色的高尚住宅小區(qū)。,項目位置和概況,26,項目設計關注點,關注點一：藏風聚氣，風水寶地,水木青華環(huán)湖依山而建，湖岸線迂回蜿蜒至小區(qū)地塊內部，小區(qū)的規(guī)劃設計完全尊重原有地型，因地制宜。 設計師將中國傳統(tǒng)的風水學理論運用于小區(qū)規(guī)劃設計，利用湖岸三面成緩坡連綿舒展開來的特殊地形，環(huán)湖依山建筑。建筑規(guī)劃依坡地自然圍合、軸線收放有致，形成“藏風聚氣，風水寶地”的樣貌。,27,關注點二：生態(tài)綠洲體系，有情山水布局,小區(qū)園林景觀由三條綠色景觀線形成的綠脈向心構成，串聯(lián)成各個建筑組團，形成建筑間避風向陽，景觀共享的生

10、態(tài)規(guī)劃格局，進而將“有情山水”的思想在三條綠脈向中心綠地匯合的構圖中得以體現(xiàn)，形成小區(qū)版圖聚而不散，行之有止的氣勢，將東方形神兼?zhèn)涞捻嵨都{入小區(qū)。 組團內部景觀則以綠軸為中心，結合組團居民健身、娛樂的中心綠化活動廣場，相互借景，創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境。,28,關注點三：兼顧居住功能與景觀均好,不同形態(tài)的建筑依次排列，順山勢錯落有致。 在沿湖地塊位置較好的地方，以雙拼別墅連排別墅及躍層洋房圍合成高檔住宅組團，形成由低至高的空間形式，建筑間視野開闊互不打擾，形成真正的共享景觀。 坡地上，建筑與建筑之間朝向設計微妙變化的組織關系，從居住功能角度創(chuàng)造出更多的景觀皆好的住宅格局，盡量利用原有湖岸優(yōu)美的綠化景

11、觀朝向優(yōu)勢，將景觀引入組團內部。,29,關注點四：老重慶的新式吊腳樓,小區(qū)建筑形式多樣，退臺式建筑相當于贈送了8-40平方米觀景平臺；坡面屋頂?shù)膭?chuàng)新，在享有良好視覺景觀的同時，也享有了自由的通風和采光；更有獨特的富有重慶地方特色的吊腳樓設計，使整個建筑在簡約的現(xiàn)代風格中散發(fā)出濃濃的古典韻味。,30,借鑒點分析,1、利用自身地形，迎合中國人居心理，景觀設計和社區(qū)規(guī)劃符合中國風水理論。 2、兼顧居住功能和景觀功能設計，在社區(qū)組團的分割上科學合理，沿湖位置設置別墅等高端物業(yè)，景觀較好，戶型朝向變化微妙，做到戶戶有景觀。 3、利用當?shù)貍鹘y(tǒng)特色建筑元素吊腳樓，注入古典氣息。,31,借鑒項目啟示,迎合中國

12、人居心理，充分利用項目的起伏地勢，做出依山面水的風水景觀大宅。 多產品業(yè)態(tài)組合，充分考慮地塊自身條件，尊重原有地形，因地制宜，恰當布置業(yè)態(tài)，西部地勢復雜的區(qū)域以Townhouse和花園洋房為主，樹立標桿形象，東地勢平緩的區(qū)域以花園洋房和多層住宅為主導，快速回籠資金。 產品設計創(chuàng)新，合理安排室內空間，有效利用室外景觀。,32,西部低洼地區(qū)可改造成以山、河、谷為依托的主題景觀區(qū)，作為項目的景觀突破點，可以結合休閑，運動。沖破龍泊圣地以湖景為主導的景觀優(yōu)勢，先造景觀，再建房子。具體可參考美國科羅拉多大峽谷國家公園?？蓪⒐ㄅ涮缀蜁膊逶诓糠指G洞里面，既節(jié)省土地資源，又可作為項目一大特色。 適當體量

13、的商業(yè)配套，可從主題景觀延續(xù)到地塊西邊，形成主題景觀和商業(yè)內街的聯(lián)動，滿足休閑運動和生活購物的需要。 以異國情調為主題項目易出效果，且易受市場的推崇并迅速提升形象，與項目內相近的風情小鎮(zhèn)可做為項目形象定位訴求。 應在社區(qū)交通和基礎設施建設上巧妙布局。 根據(jù)項目特點，可以提升成為與消費者需求相呼應的社區(qū)文化,借鑒項目啟示,33,第四部分 項目定位,突破點提 煉 項 目 定 位 產 品 定 位 客 群 定 位 配 套 建 議,34,35,如何在眾多競爭樓盤中脫穎而出， 客戶為什么選擇我們項目,客 戶 群,？,眾多優(yōu)質項目,本項目,優(yōu)質產品,景觀和商業(yè)聯(lián)動,突圍,36,市場突破點提煉,產品差異化路線

14、 穩(wěn)固發(fā)展、快速回款,合理利用地自身地形，創(chuàng)造景觀優(yōu)勢 完善社區(qū)配套 合理規(guī)劃物業(yè)配置和社區(qū)交通,有一定經濟積累、向往舒適自然的生活，有提升生活環(huán)境和居住品質需求的中端消費人群,客戶,自身,區(qū)域宜居型項目、 缺乏產品趨優(yōu)的高性價比/高附加值精品樓盤 缺乏高品質、生活配套齊全、人性化物業(yè)管理,市場空白,高性價比，高品質的中檔物業(yè),產品,中高品質、高性價比 豐富產品組合 以情景花園洋房啟動市場 建筑景觀化、配套完善 第1.5居所,37,項目戰(zhàn)略發(fā)展定位,棲霞1.5居所坡地觀景大盤 長在生態(tài)公園里的坡地小鎮(zhèn) 觀景大盤：獨享塔山坡地生態(tài)景觀與森林植被、周邊不可復制自然大環(huán)境之優(yōu)勢，獨立營造市郊生活方式

15、的大型住宅社區(qū)。 1.5居所：目標客戶群以改善生活環(huán)境為首要購房目的。項目在發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢同時應強調生活便利性，啟動期即突出項目便利生活配套，以1.5居所獨特定位領先市場。（1.5居所注釋：社區(qū)人群并非以第二居所為主，也不全為第一居所購房群，主要定位為介乎第一居所和第二居所之間的市區(qū)購房者，并注重解決生活配套設施的配比。）產品類型方面必須要第一居所與第二居所的產品均衡產生。,38,棲霞1.5居所觀景大盤，長在坡地公園里的風情小鎮(zhèn),類別墅生活（洋房價格） 坡地獨院、新街坊,山地小鎮(zhèn)氛圍 加拿大班芙小鎮(zhèn)風情建筑,墅級院落產品,客戶導向,自然情結，產品主義,關鍵詞：墅級生活、庭院感受、親近自然，山地風

16、情小鎮(zhèn),+,39,離城市喧鬧足夠遠，離自然原生足夠近,大舒適：低密生活狀態(tài) 大公園、大自然：塑造獨有景觀公園、生態(tài)、休閑山地森林空間，院落社群的藝術再生 大喜悅：山地風情小鎮(zhèn)的完美呈現(xiàn),40,華府名都,英煒 大成門,棲霞名郡,主推廣語：新城中心 國際化生態(tài)社區(qū),歐陸建筑,主推廣語：我是大成門 棲霞第一居住區(qū),本項目？,加拿大山地小鎮(zhèn)班芙，小鎮(zhèn)就是國家公園的一部分，其北美風情建筑以及獨特的山地景觀格外引人入勝，是否可以成為項目的參考方向,法式建筑 歐陸古典主義園林,主推廣語：君臨天下 上層生活,41,生活藍本,加拿大洛磯山脈坡地小鎮(zhèn)-班芙小鎮(zhèn),班芙(Banff)是位于加拿大阿爾伯達省卡加利西面的

17、一個美麗小鎮(zhèn)，它盤臥在洛磯山脈的 腳下，被洛磯山脈層層包圍和穿插，是一個飄在藍天、高山、綠地和河流之間的大自然 的美妙造物，被稱為洛磯山脈的靈魂。 整個班芙鎮(zhèn)都是加拿大國家公園的一部分，班芙國家公園是加拿大第一個也是最古老的 國家公園。而在這個國家公園里，又分布著數(shù)不盡的瀑布、溪流、山峰和溫泉，是全球 著名的山地小鎮(zhèn)，更是游覽觀光的最佳去處。 項目借鑒班芙國家公園的理念，根據(jù)原有景觀地勢造一個公園，再在公園里面種房子， 將住宅種在公園里。,42,洛磯山脈下最美麗的坡地小鎮(zhèn),43,班芙景色,44,班芙景色,45,班芙夜景,46,加拿大山地小鎮(zhèn)浪漫北美風情,47,自然生態(tài)的象征身份等級的表徵-藝術

18、群落的代言,熟悉而高貴的氣質,48,形象統(tǒng)領,班芙小鎮(zhèn)長在公園里的北美風情小鎮(zhèn) 北美風情、景觀公園、墅級生活、庭院感受、坡地小鎮(zhèn),城市中產的終極居住夢想,49,目標客群定位,消費者特性提煉 重視性價比，較看重價格 對項目區(qū)域價值及生態(tài)環(huán)境、樓盤品質體現(xiàn)的重視 項目目標客戶定位 區(qū)域來源：目標客戶群體以市內特別是工作生活于棲霞城區(qū)客戶群為主，同時包括周邊城鎮(zhèn)人口。 職業(yè)特征：基本都擁有穩(wěn)定的收入，具一定經濟實力但，屬金字塔塔腰及以下客戶。 年齡結構：本案的客戶群體的年齡結構較復雜，年齡段主要集中在2550。普通洋房小高層客戶年齡偏年 輕，以新婚的年輕群體為主。情景洋房及別墅客戶群則相對更大一些，

19、在3050歲間。 家庭結構特征：多以三口或三口以上家庭為主，兩口家庭為輔。 購房消費特征：對品牌有一定的認知度及忠實度，但一定程度上向往有品位的生活、能一定程度上顯示其 社會地位，關心產品的性價比。 購房動機分析：購房多以改善居住條件、休閑度假為主，純粹投資客源相對較少。,50,產品定位坡地公園里的舒適景觀住宅,墅式生活 、庭院感受、景觀公園、風情小鎮(zhèn),“坡地中自然生長的房子”成為產品打造要點,51,產品物業(yè)功能,電梯多層 小高層 項目的盈利主體，迎合大眾主流需求，快速回現(xiàn)，成功啟動； 退臺花園洋房 項目創(chuàng)新產品，滿足中高端客戶需求，提高項目品質； Townhouse或疊拼 項目的價值標桿，豐

20、富社區(qū)的建筑形態(tài)，提升項目的品質； 商業(yè)、醫(yī)療配套 完善生活社區(qū)配套，提升社區(qū)文化內涵。,52,通過市場分析、市場機會點掃描，我們建議，本案產品最佳突破口為：,75120，總價3354萬，一層送花園、頂層送露臺電梯多層，作為項目啟動市場的高性價比產品。 78130，總價3965萬的奢適型退臺花園洋房作為項目創(chuàng)新產品應得到重視； 鄰近主干道規(guī)劃部分高層， 75100，總價3445萬作為提升項目整體容積率，以贈送面積來提高戶型舒適度及項目的性價比； 少量140200的聯(lián)排別墅；項目的坐莊產品，提升項目品質 強調項目豐富的自然景觀資源，用稀缺的景觀資源做適宜大眾、適宜居住的產品，提升項目品質和競爭力

21、，也是本案的一大突破亮點。,戶型區(qū)間建議,53,產品創(chuàng)新價值,“帶有露臺或庭院的奢適型情景洋房”，帶來有天有地的露臺情景生活。,創(chuàng)新一,獨特層層退臺設計，顛覆多層住宅平板立面造型，提供一種富有情趣的類別墅生活體驗。,創(chuàng)新二,16樓，120 4房2廳72 2房2廳，戶戶精巧布局，舒適方正，精彩不同。,創(chuàng)新三,露臺或花園設計，充沛陽光和盎然綠意，帶來有天有地的情景生活。,54, 退臺情景洋房,情景洋房二層,3房2廳2衛(wèi),建面：110m2,情景洋房首層,建面：120m2,4房2廳2衛(wèi),55, 退臺情景洋房,56,情景洋房五層,2房2廳2衛(wèi),建面：80.08m2,情景洋房六層,2房2廳2衛(wèi),建面：72

22、.42m2, 退臺情景洋房,57,項目產品風格提升,58,項目建筑風格示意（簡約北美風情）,Townhouse 及疊院house,59,疊院house,60,退臺花園洋房,61,疊拼、花園洋房建筑細節(jié),通過轉角凸窗、退臺等外立面變化，以及瓷磚、金屬貼面等材料的選擇，突出創(chuàng)新產品的價值,62,改良多層建筑風格選擇,注重時尚精致的氣質塑造，借鑒花園洋房的外立面設計元素，通過大陽臺形成的外立面變化以及細節(jié)材料的使用，以及高低錯落、凹凸有致的外立面突出現(xiàn)代建筑風格,63,項目配套建議 作為城邊大盤，對于提升項目品質，社區(qū)配套尤為重要，我們的主力客戶是棲霞 中產精英家庭，這一客戶群無論是家庭還是事業(yè)都處

23、于穩(wěn)定提升發(fā)展階段，因此我 們的配套應該是緊密貼近其需求，呼應“為穩(wěn)定型家庭考慮更多”產品內涵。 項目必須配套： 幼兒園（引進煙臺知名幼兒園，打造多維附加值） 體驗式健身休閑會所（體現(xiàn)健康、環(huán)保社區(qū)概念，為業(yè)主健康加油充電） 項目提升檔次的配套： 主題公園（打造成棲霞內唯一的私家社區(qū)公園） 社區(qū)商業(yè)街（體現(xiàn)項目檔次和品質）,社區(qū)配套建議,64,結合園林景觀布置，將健康休閑概念引入會所，強調其健康主題。在功能上，以文化俱樂部和健康俱樂部為主。,-打造健康主題會所,65,-物業(yè)管理,引進豪宅物管服務項目，全面提升物業(yè)服務水平，體現(xiàn)項目形象與品質，創(chuàng)造營銷價值。,物業(yè)智能化,車輛出入管理 小區(qū)背景廣

24、播信息系統(tǒng) 小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心 物業(yè)管理公告 在線服務 萬能IC卡,安全防范智能化,周界防范系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 訪客對講系統(tǒng) 自動報警系統(tǒng),居民生活智能化,寬帶網絡 通信線路 視頻接收,小區(qū)智能化體系建議（一般做法）,66,物管特色服務（特別提議）,顛覆傳統(tǒng)物管觀念，首創(chuàng)七彩生活平臺特色服務項目： 寬帶網絡、電話、IP長途電話辦理 家政、業(yè)主室內清潔、室內設施維修 定期舉辦社區(qū)文化娛樂活動,形成新的保姆式物業(yè)管理服務，客戶在乎的不是物業(yè)管理費，而是物業(yè)管理服務內容。,具體提議與物業(yè)管理公司接洽后，豐富物業(yè)服務內容。,物管增值服務,67,第五部分 項目啟動區(qū)建議,分期開發(fā)的原則 啟動區(qū)地塊選擇

25、 分期開發(fā)建議 啟動區(qū)物業(yè)類型,68,分期開發(fā)原則,優(yōu)先開發(fā)地勢較平緩的地塊，控制啟動期開發(fā)成本，創(chuàng)造低價入市的條件；以及在工程進度上支持快速消化的營銷目標； 將開發(fā)難度較小，推售抗性小的產品前置。,市場導向原則,分期規(guī)模與市場消化能力相適應。 分期規(guī)模與企業(yè)資金約束相適應，開發(fā)成本所需資金必須與企業(yè)財力資金能力結合。,低開高走原則,低價入市是項目入市規(guī)避風險的重要要求，基于市場的企業(yè)利潤指標上升需要，項目產品形態(tài)及價值逐步提升； 產品價值對應價值地塊，保證整體樓盤品質不斷提升，各階段均有不同產品特色吸引市場；根據(jù)市場需求變化和區(qū)域發(fā)展的成熟程度，把控開發(fā)節(jié)奏和調性，為項目后期預留充足的升值空

26、間。,開發(fā)難易原則,展 示 性 原 則,分期開發(fā)宜結合各地塊臨路狀況，選擇昭示性良好的地塊優(yōu)先開發(fā)。 選擇一定量的體現(xiàn)項目景觀及品質特色的物業(yè)優(yōu)先開發(fā)。,69,啟動期地塊選擇,綜合案例分析以及各地塊情況，我們建議優(yōu)先啟動地塊B,居住價值：,ABC,地勢較高，工程進度快，能夠有效支持啟動期快速消化節(jié)奏；,建設難度小，成本投入相對少，符合低價入市的要求；,地塊價值中等，能夠實現(xiàn)項目高性價比的優(yōu)勢；,通達性，昭示性強，能夠最好的展會項目的整體形象，便于體驗營銷的營造；,北側翠屏路路況相對較好，便于積累人氣；,B,A,A,C,70,情景洋房,改良多層,經濟別墅,以情景洋房作為啟動期亮點產品(5+1)，

27、配合良好的景觀，樹立項目吸引市場的優(yōu)勢形象。滿足項目中端客戶層面的需求；,滿足項目低價入市的策略，拉低項目啟動期整體均價水平，吸引中地段客戶的置業(yè)目光，實現(xiàn)快速消化的資金目標；,考慮到項目后期產品品質提升的需要，一期可適當在具備景觀好的位置投入少量經濟型別墅（6-8聯(lián)排或疊加別墅）,核 心 產 品,浮 動 產 品,公 建,配套物業(yè),考慮到項目周邊配套現(xiàn)狀，配套物業(yè)可結合啟動期現(xiàn)場展示中心，以樣板景觀和集中商業(yè)會所的形式出現(xiàn)，一方面體營造社區(qū)生活氛圍，另一方面體現(xiàn)大盤的氣勢和開發(fā)商的整體實力；,以復合型產品入市，擴寬客戶層面，啟動期以首次置業(yè)市場為主導市場，同時兼顧部分中高端客戶，實現(xiàn)低開高走的價格策略，降低入市風險；,啟動期物業(yè)類型,71,第六部分 項目營銷建議,體驗式營銷 圈層營銷 創(chuàng)新營銷,72,體驗式營銷線,項目賣場：現(xiàn)場體驗式接待+城區(qū)外賣場的設立；,銷售配套：社區(qū)景觀巡游車；,產品體驗：樣板房及看房通道；,現(xiàn)場體驗：社區(qū)標志性體驗區(qū)（配套+ 景觀）；,創(chuàng)新銷售線,傳統(tǒng)坐銷+創(chuàng)意外銷,圈層營銷線,老客戶帶動式圈層營銷,項目應如何營銷,73,強大的視覺沖擊力使所有人對這個建筑過目不忘，也使它成為項目的代名詞,售樓處會所,體驗式營銷線