最新土地增值稅案例分析111.ppt

1、2020/9/26,1,案例式教學(xué)土地增值稅清算實(shí)務(wù)案例,一、要求 以下給出的是四葉草房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱四葉草公司）2011-2013年度“四葉草花園”小區(qū)項(xiàng)目與土地增值稅有關(guān)的賬簿、憑證、資料和情況說(shuō)明，請(qǐng)你就給定資料和相關(guān)信息，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。,2020/9/26,2,二、相關(guān)資料 資料一、四葉草房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本情況： 四葉草公司座落于市橋西區(qū)鋼鐵路67號(hào)，成立時(shí)間為2007年11月，納稅人稅務(wù)登記號(hào)為13050000045278，法定代表人為高四葉草，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為李華。職工人數(shù)35人。核定的資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)，注冊(cè)資本8000萬(wàn)元。開戶銀行為建設(shè)銀行天河支行，帳號(hào)

2、22200032645。 四葉草公司自2011年-2013年只開發(fā)了“四葉草花園小區(qū)”項(xiàng)目，無(wú)其他開發(fā)項(xiàng)目。,2020/9/26,3,（一）征地情況,2011年1月10日，四葉草公司與市橋西區(qū)國(guó)土資源局簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（合同編號(hào)：天政地國(guó)（出）字【2011】第2號(hào)），以“招拍掛”方式受讓位于市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)土地50000平方米，用途為住宅用地和商業(yè)用地，出讓年限為商業(yè)用地40年，住宅用地70年，土地使用權(quán)出讓金每平方米1500元，總額為75000000元，并負(fù)責(zé)該宗土地上兩戶居民的拆遷安置工作及費(fèi)用。 2011年2月四葉草公司與兩戶居民簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并于當(dāng)月完成拆遷工作。由于該項(xiàng)

3、目為招商引資項(xiàng)目，橋西區(qū)政府于2011年3月20日以補(bǔ)貼方式返還該宗土地出讓金5000000元。,2020/9/26,4,（二）項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃情況 根據(jù)2011年1月20日取得的市橋西區(qū)發(fā)改委（天發(fā)改復(fù)【2011】3號(hào)）關(guān)于基本建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)，該宗地開發(fā)項(xiàng)目為“四葉草花園小區(qū)”項(xiàng)目，全部為商品房開發(fā)。 分二期開發(fā)（四葉草花園一期、四葉草花園二期）。項(xiàng)目占地面積50000平米。,?12,2020/9/26,5,一期: 開發(fā)四棟普通標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同）。開發(fā)三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同）。根據(jù)政府規(guī)劃要求，在三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓下建設(shè)地下人防工程2000平方米。容積率1.9

4、。 二期:開發(fā)兩棟高層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同），各24層。開發(fā)一棟商住綜合樓，共26層，其中1-2層為商場(chǎng)，3-26層為住宅。建造會(huì)所一棟（四葉草花園小區(qū)公共配套設(shè)施），容積率2.0 。,2020/9/26,6,許可證取得情況如下：,1、2011年2月1日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的天規(guī)地（2011）1號(hào)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。 2、2011年3月2日取得橋西區(qū)建設(shè)局的出具的天規(guī)（2011）11號(hào)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。（一期） 3、2011年3月16日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的483390002號(hào)“建筑工程施工許可證”。（一期） 4、2011年10月30日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的天規(guī)（2011）28號(hào)）

5、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”（二期） 5、2011年12月31日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的5334780002號(hào)“建筑工程施工許可證”。（二期）,？11,2020/9/26,7,2020/9/26,8,“四葉草花園”小區(qū)的計(jì)算單位 一期四棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓 一期三棟非普通住宅樓 二期兩棟高層住宅樓和3-26層商住綜合樓住宅 二期一棟商住綜合樓1-2層商場(chǎng) 注意問(wèn)題： 1、會(huì)所用途變化 ？ 2、收入、成本、費(fèi)用以四個(gè)清算單位分別歸集。 3、存在問(wèn)題：不區(qū)分清算單位。 一般規(guī)律：清算單位越細(xì)化，土地增值稅稅金越高。 問(wèn)題：納稅人為什么不區(qū)分清算單位？,？35,2020/9/26,9,（三）開發(fā)情況：,1、“四

6、葉草花園小區(qū)” 一期工程建設(shè)情況： 一期四棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓承包給A建筑公司，合同金額15600000元，采取出包方式建造，工程價(jià)款實(shí)行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法, 已結(jié)清所有工程款項(xiàng)。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為16000000元，單位成本800元/平方米。 一期三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓承包給B建筑公司，合同金額21700000元，采取出包方式建造，工程價(jià)款實(shí)行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法, 已結(jié)清所有工程款項(xiàng)。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為21600000元，單位成本1200元/平方米。 一期工程于2011年3月20日開始動(dòng)工，2012年10月30日取得房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程

7、竣工驗(yàn)收備案表。,2020/9/26,10,2、“四葉草花園小區(qū)”二期工程建設(shè)情況： 二期兩棟高層住宅樓承包給C建筑公司，合同總金額41000000元，采取出包方式建造，工程價(jià)款實(shí)行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法。到2013年12月底尚未辦理竣工結(jié)算手續(xù)。 二期一棟商住綜合樓承包給C建筑公司，合同金額27500000元，工程所需鋼材全部由四葉草公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工程價(jià)款實(shí)行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為38000000元（含鋼材價(jià)款10000000元），單位成本1727元/平方米。,2020/9/26,11,二期會(huì)所工程承包給C建筑公司，合同金額

8、2420000元，采取出包方式建造，工程價(jià)款實(shí)行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法, 已結(jié)清所有工程款項(xiàng)。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為2400000元，單位成本1200元/平方米。 二期工程于20012年2月20日動(dòng)工建設(shè)，2013年8月31日取得房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表。,2020/9/26,12,（四）銷售情況： 一期： 2011年8月4日取得市橋西區(qū)建設(shè)局的（2011）房預(yù)售證字第（11）號(hào)“市橋西區(qū)商品房預(yù)售許可證”，項(xiàng)目名稱：四葉草花園一期，施工編號(hào)：1#、2#、3#、4#、5#、3#、7#。均為住宅樓，小區(qū)容積率1.9.截止2013年12月底所開發(fā)商品房銷售情況

9、如下：,2020/9/26,13,四葉草花園一期銷售情況 (已辦理房產(chǎn)證）,2020/9/26,14,四葉草花園二期銷售情況 (已辦理房產(chǎn)證）,2020/9/26,15,四葉草花園銷售比例： 一期：（20000+15500）/35500=100% 二期：51000/54000=94.4% 注意： 1、到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)未售房產(chǎn)狀態(tài)。 2、清算時(shí)成本扣除時(shí)要將未售部分剔除。,？79,2020/9/26,16,（五）該單位2011-2013年部分各類收入情況匯總?cè)缦拢喊l(fā)票收入統(tǒng)計(jì)表 填表,2020/9/26,17,商品房銷售合同收入,2020/9/26,18,說(shuō)明：,1、一期人防收入200萬(wàn)元，系四葉草公

10、司將地下人防設(shè)施改為車庫(kù)出租，全年共收取54戶（一期非普通住宅戶）人防工程租賃收入2000000元（記入其他業(yè)務(wù)收入科目）。人防工程租賃協(xié)議主要內(nèi)容：租賃期30年，每平方米租賃費(fèi)1000元。 2、一期非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅-200萬(wàn)元，系測(cè)繪面積差500平方米退款，已開具紅字發(fā)票。 3、二期車位收入將二期內(nèi)地上公共空余地方變成車位，并在銷售住宅時(shí)一并銷售給二期內(nèi)購(gòu)買住房戶，無(wú)產(chǎn)權(quán)。全年共收取車位銷售收入3000000元（記入其他業(yè)務(wù)收入科目），已開具發(fā)票。（車位隨房走） 4、二期1-2層商場(chǎng)收入44000000元，系四葉草公司將二期1-2層商場(chǎng)5000平方米商品房整體投資天河市萬(wàn)峰商貿(mào)有限公司開超市。

11、投資協(xié)議規(guī)定：商場(chǎng)投資協(xié)議價(jià)格為44000000元，占投資比例15%。（視同銷售）,？89,？結(jié)果,2020/9/26,19,（六）2011年-2013年度賬面記載土地、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)匯總,2020/9/26,20,說(shuō)明： 與征地有關(guān)的其他業(yè)務(wù)及賬務(wù)處理如下： 2011年2月10日，以銀行存款支付被拆遷戶張?jiān)隆⒗铥惒疬w補(bǔ)償費(fèi)差額400000元（暫列“其他應(yīng)收款處理”，關(guān)于拆遷補(bǔ)償無(wú)其他賬務(wù)處理）。 拆遷協(xié)議主要內(nèi)容：四葉草公司共拆遷張?jiān)?、李麗二?00平方米舊房（各100平米），四葉草公司對(duì)拆遷的面積以“四葉草花園小區(qū)”同等面積的一期非普通住宅進(jìn)行補(bǔ)償，并另外對(duì)二人分別補(bǔ)償200000元

12、。,2020/9/26,21,土地價(jià)款在一二期分?jǐn)偅ǖ谝淮畏謹(jǐn)偅?？176,？163,2020/9/26,22,土地價(jià)款一期內(nèi)分?jǐn)偅ǖ诙畏謹(jǐn)偅?（計(jì)算表）,2020/9/26,23,土地價(jià)款二期期內(nèi)分?jǐn)偅ǖ谌畏謹(jǐn)偅?（計(jì)算表）,2020/9/26,24,土地價(jià)款商住綜合樓商業(yè)、住宅分?jǐn)偅ǖ谒拇危?分?jǐn)偡椒ǎ?2020/9/26,25,土地價(jià)款在二期內(nèi)各清算單位匯總數(shù)據(jù)（計(jì)算表）,2020/9/26,26,（七）土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)在一二期分?jǐn)偙?（第一次）,？223,？,2020/9/26,27,土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)在一期分?jǐn)偙?（第二次）計(jì)算表,2020/9/26,28,土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)在

13、二期分?jǐn)偙?（第二次）,2020/9/26,29,土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在二期商住綜合樓商業(yè)、住宅分?jǐn)偅ǖ谌危?2020/9/26,30,土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在二期內(nèi)清算單位匯總數(shù)據(jù) 計(jì)算表,2020/9/26,31,（八）2011年-2013年度賬面前期工程費(fèi)用匯總?cè)缦拢?？230,2020/9/26,32,說(shuō)明：2012年售樓部租賃費(fèi)，系臨時(shí)租賃房屋做為銷售營(yíng)銷場(chǎng)所，租期10個(gè)月，總租金165000元。,2020/9/26,33,說(shuō)明： 2012年售樓部租賃費(fèi)，系臨時(shí)租賃房屋做為銷售營(yíng)銷場(chǎng)所，租期10個(gè)月，總租金165000元。 支付煤氣安裝費(fèi)為其購(gòu)房戶支付已經(jīng)代收的費(fèi)用。,？133,20

14、20/9/26,34,會(huì)所等公共配套設(shè)施做為售樓處（產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有）發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本。？ 租入房屋作為售樓處：租金支出在在租賃期間攤?cè)脘N售費(fèi)用。 確定前期工程費(fèi)金額： 一期170000元， 二期210000元 共同費(fèi)用：2689800元,2020/9/26,35,前期工程費(fèi)的分?jǐn)傊苯託w集到一期前期工程費(fèi)170000元，分?jǐn)偙砣缦拢?測(cè)繪面積,2020/9/26,36,直接歸集到二期前期工程費(fèi)210000元，分?jǐn)偙砣缦拢?2020/9/26,37,一二期共同前期工程費(fèi)在清算單位之間的分?jǐn)?2020/9/26,38,前期工程費(fèi)在各清算單位之間的匯總 計(jì)算表,2020/9/26,39,支

15、付代收煤氣安裝費(fèi)54300元的分?jǐn)傔^(guò)程 計(jì)算表,2020/9/26,40,（九）2011年-2013年度賬面建筑安裝工程費(fèi)用情況：,？237,2020/9/26,41,說(shuō)明： 1、二期預(yù)提兩棟高層建安費(fèi)4100000元，系工程已經(jīng)完工，但未最終決算，無(wú)法取得發(fā)票。 2、樣板房裝修費(fèi)用1750000元，系將6套商品房裝修為樣板房，截止2013年12月31日已經(jīng)全部賣出。 3、地下人防工程2000平方米的建筑成本，包含在一期三棟非普通住宅建筑安裝成本中。,？,2020/9/26,42,（5）人防工程費(fèi)的涉稅處理： 人防工程建筑安裝成本應(yīng)作為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行處理。 人防工程建筑安裝成本=21600

16、000*2000/（2000+16000）=2400000元。（假定按建筑面積分?jǐn)?，現(xiàn)實(shí)中有其他方法）？ 一期三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建安成本=21600000*16000/（2000+16000）=19200000元 （6）建安費(fèi)用的分配與匯總,2020/9/26,43,建安費(fèi)用的分配與歸集共同建筑安裝費(fèi)3360000在一二期清算單位之間的分?jǐn)?2020/9/26,44,商住綜合樓建筑安裝費(fèi)在商業(yè)、住宅之間的分?jǐn)?已扣甲供材,2020/9/26,45,建筑安裝費(fèi)在一二期各清算單位數(shù)據(jù)匯總 計(jì)算表,2020/9/26,46,人防設(shè)施費(fèi)在一二期清算單位之間的分?jǐn)?計(jì)算表,2020/9/26,47,（十）2011年-2012年度基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)情況,？253,2020/9/26,48,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)?，按建筑面積 計(jì)算表,2020/9/26,49,（十一）2011年-2013年度公共配套設(shè)施費(fèi)情況：,？253,2020/9/26,50,公共配套設(shè)施費(fèi)在一二期清算單位之間的分?jǐn)?計(jì)算表,2020/9/26,51,（十二）2011年-2013年度開發(fā)間接費(fèi)情況：,？276,2020/9/26,52,（十二）2011年-2013年度開發(fā)間接費(fèi)情況：,2020/9/26,53,開發(fā)間接費(fèi)在一二