房地產(chǎn)招商流程是怎樣x

1、房地產(chǎn)招商流程是怎樣x房地產(chǎn)招商的流程是怎樣的？房地產(chǎn)招標的流程主要可以分為十個方面，具體的內(nèi)容如下所示：一、邀請相關咨詢顧問公司協(xié)助進行房地產(chǎn)招商的測算和市場調(diào)研。這個過程需要進行三方面的工作。一是，對市場條件成熟度的調(diào)查。項目初期，首先要做的就是對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。這一步的進行是對 項目所在行業(yè)宏觀角度的考察。二是，對項目位置的可發(fā)展調(diào)查。房地產(chǎn)招商項目的位置選擇問題對于房地產(chǎn)招商項目的成功與否是決定性的。三是，對房地產(chǎn)招商項目的可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷。在完成房地產(chǎn)招商項目選址工作后， 需 要針對房地產(chǎn)招商項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。二、依據(jù)上面的市場

2、調(diào)研情況確定房地產(chǎn)類型及詳細的定位方案。房地產(chǎn)招商項目的確定基礎依托于所處地域、當?shù)亟?jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求類型 等，所以要仔細分析優(yōu)劣并確定項目的類型。三、房地產(chǎn)招商項目組織確定和工作次序的建立。房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)招商項 目地塊取得后要針對項目建立項目公司， 確立專案組主要執(zhí)行人員以及合理有 序的工作次序工作。四、 確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談。進入到設計階段的房地產(chǎn)招商項目，就可以與有意向合作的主力商戶進行聯(lián)系洽談商討雙方互相 的工建要求了。五、研究房地產(chǎn)招商項目的微觀及合伙伙伴、 項目融資渠道的確定。這個步驟 是房地產(chǎn)招商項目成功與否的關鍵性因素， 如果定位出現(xiàn)偏

3、差，那么前期的工 作就全部白費了，反復探討，定位的準確程度取決于市場。六、房地產(chǎn)招商項目的規(guī)劃進行設計。房地產(chǎn)招商項目的規(guī)劃設計包括項目的 方案設計、初步設計及施工圖設計等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。七、項目設計方案進行多方的討論。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設計院共同參與， 并進行反復的溝通協(xié)商才能最終取得一個好的項目成果。八、房地產(chǎn)招商項目設計、市場調(diào)整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合。九、房地產(chǎn)招商方案的政府允許。十、依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項目操作管理單位。商業(yè)地產(chǎn)的招商流程1、市場條

4、件成熟度調(diào)查項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析， 僅從所在地區(qū)的市場狀況及 潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多， 而且各種商業(yè)房地產(chǎn) 形式都存在市場成熟性的問題。2、項目位置可發(fā)展調(diào)查房商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應的條件 后，才可以做。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)， 但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍

5、增或銳減。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候， 項目所在位置能否適應就成為一個重要的 問題?？砂l(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及 可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情 況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關問題。例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達 43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆， 但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良

6、。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模 判斷不準確：崇文門地區(qū)在 2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)， 這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后， 需要依據(jù)項目特定位置、 市場潛力、商圈分析等資料 對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的 可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。二、依據(jù)市場調(diào)研確定商業(yè)類型及詳細定位方案商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務及休閑功能房地產(chǎn)等。零售功

7、能房地 產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè) 房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和 SHOPPING MAL陞型的商業(yè)房地產(chǎn)。娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、 KTV等運營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業(yè)房 地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復合度高、時尚化的特點。餐飲功能房地 產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點，健身服務類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房 地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展兩者在項目中開始發(fā)揮越來越重要的作用。如此眾多的商業(yè)類型的確定基礎依托于所處地域、當?shù)亟?jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè) 需求類型等，所以要仔細分析優(yōu)

8、劣并確定項目的類型。三、項目組織確定和工作次序的建立地產(chǎn)公司在項目地塊取得后要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。項目公司主要執(zhí)行人員是各個工作單元的紐帶，是項目進展的主要執(zhí)行者，需要對項目執(zhí)行、商業(yè)操作、地區(qū)形勢和政府公關等等都有一定能力。因此臺理有序的工作次序是項目進展的基礎。）四、確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談項目進行到設計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求， 并可及時反饋 到設計和更多的招商工作中去。五、研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定確定項目的主力定位布局后即需要解決項目的核心

9、和整體的布局（即項目微 觀），徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確 程度取決于市場。同時將此研究作為招商銷售的重要參考。在此階段要依據(jù)自身的開發(fā)實力、現(xiàn)金流量考慮和目標客戶群所在確定是否需要進行項目融資或 邀請合作伙伴進行協(xié)作。邀請合作伙伴需要制定詳細的商業(yè)計劃書和合作協(xié) 議。類似商業(yè)管理公司和融資伙伴要及時參與到項目設計中去。六、項目規(guī)劃進行設計項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之

10、重： 方案設計可以稱之為宏觀設計， 將決定商業(yè)房地 產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱 之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。七、設計方案的多方討論地產(chǎn)投資商將建筑師的概念設計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃 公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建 議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。無論是百貨店、超市、專賣店或任何 業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導有

11、需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設計必須遵守市場需求。建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創(chuàng)造美學空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。必須注意是要把一個建筑藝術品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必 須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。如何 確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設計院 共同參與。八、項目設計、市場調(diào)整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合在完成項目設計、市場調(diào)整方案及財務融資方案后， 需要就以上方案進行調(diào)整， 即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷

12、項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理； 判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、 資源背景是否符合投資規(guī)律； 判斷投資商 自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案 及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。九、項目方案的政府許可項目的進展需要周詳?shù)臏蕚浜涂沙掷m(xù)發(fā)展的計劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅， 商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大， 投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風險和規(guī)范城市發(fā)展格局， 現(xiàn)在很多城市政府都引進了 項目聽證制度，完成項目方案的系統(tǒng)化整合后， 需要向政府計劃部門提交可行 性研究報

13、告，向規(guī)劃部門提交方案設計， 向交通部門提交交通方案， 向消防部 門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門 提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程， 常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。在上述政府許可的各項內(nèi)容中，可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批 及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證， 項目的方案能否滿足消防規(guī)范， 以及項目是否有足夠的電力、 其它市政配套條 件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。在項目可

14、行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關活動。十、依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項目操作管理單位政府在討論聽證，并將其作為招冏工作的指導性文件；掌握正確的招冏程序，并在 規(guī)劃設計前完成主力店租賃工作。具體的程序如下：冏圈分析T市場定位T業(yè)態(tài)定位T主力店租賃T 規(guī)劃設計T實施建設（主力店部分可在項目的條件下按主力店的要求進行設計和建造2、品牌商家的引進和規(guī)劃按擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。通過相關網(wǎng)站、展覽會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定品牌主力店目標名單，并依據(jù)品牌號召力將其設立成高級、中級、普通級目標群，便于后期的

15、規(guī)劃安排。充分掌握客戶需求召開主力店招商懇談會，邀請前期已掌握的相關目標群所有的客戶參加，懇談會的內(nèi)容主要是征求他們對項目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開懇談會時，可邀請當?shù)卣嚓P領導或職能局的領導參加， 并請他們在會上介紹當?shù)氐耐顿Y情況 和表示支持的態(tài)度。當然，最好能邀請當?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會。4、多渠道進行招商溝通從總量來看，項目的商鋪數(shù)量是巨大的， 有可能依靠當?shù)氐默F(xiàn)有商家去填補是 很困難的，這要求我們必須引進新的業(yè)態(tài)和更多的未到當?shù)赝顿Y過的客戶群體。招商建議從生產(chǎn)地、主要投資客戶來源地區(qū)、 ROADSHOW招商會、媒

16、介 宣傳、地產(chǎn)交流、博覽會、發(fā)布會、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等入手。5、商戶確定視招商懇談會的情況，在會后逐個向分層次的目標群進一步介紹項目情況及臺作條件，采用每隔23天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進。而且，要重點對第一 層目標群的各個管理層進行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。辦公室衛(wèi)生管理制度一、主要內(nèi)容與適用范圍-本制度規(guī)定了辦公室衛(wèi)生管理的工作內(nèi)容和要求及檢查與考核。2.此管理制度適用于本公司所有辦公室衛(wèi)生的管理二、定義-公共區(qū)域：包括辦公室走道、會議室、衛(wèi)生間，每天由行政文員進行清掃；2.個人區(qū)域：包括個人辦公桌及辦公區(qū)域由各部門工作人員每天自行清掃。公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生應做到以下幾點：)保持

17、公共區(qū)域及個人區(qū)域地面干凈清潔、無污物、污水、浮土,無死角。)保持門窗干凈、無塵土、玻璃清潔、透明 -)保持墻壁清潔，表面無灰塵、污跡。4)保持掛件、畫框及其他裝飾品表面干凈整潔。)保持衛(wèi)生間、洗手池內(nèi)無污垢，經(jīng)常保持清潔，毛巾放在固定(或隱蔽)的地方。)保持衛(wèi)生工具用后及時清潔整理，保持清潔、擺放整齊。7)垃圾簍擺放緊靠衛(wèi)生間并及時清理，無溢滿現(xiàn)象。辦公用品的衛(wèi)生管理應做到以下幾點：)辦公桌面：辦公桌面只能擺放必需物品，其它物品應放在個人抽屜，暫不需要的物品就擺回柜子里，不用的物品要及時清理掉。)辦公文件、票據(jù)：辦公文件、票據(jù)等應分類放進文件夾、文件盒中，并整齊的擺放至辦公桌左上角上。3)辦公小用品如筆、尺、橡皮榛、訂書機、啟丁器等，應放在辦公桌一側(cè)，要從哪取使用完后放到原位。4)電腦：電腦鍵盤要保持干凈，下班或是離開公司前電腦要關機。5)報刊：報刊應擺放到報刊架上，要定時清理過期報刊。6 )飲食水機、燈具、打印機、傳真機、文具柜等擺放要整齊，保持表面無污垢，無灰塵，蜘蛛網(wǎng)等，辦公室內(nèi)電器線走向要美觀，規(guī)范，并用護釘固定不可亂搭接臨時線。7)新進設備的包裝和報廢設備以及不用的雜物應按規(guī)