地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)經營訣竅

1、 地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)經營訣竅核心提示： 地鐵商業(yè)的業(yè)態(tài)與品牌要符合客流的流動隨機性消費，快捷輕便是地鐵商戶經營的重點；落實到具體業(yè)態(tài)經營，則要抓住隨機性消費、低價和高坪效這幾點。地鐵，是全球各大城市常見的公共交通方式，也承載著一個城市主要的客流，而在商家看來，有人流的地方就有商機，龐大的地鐵交通網絡相當于一張完整的地下商業(yè)地圖。與地面商業(yè)按照樓層和主力店招商布局不同，地鐵商業(yè)的業(yè)態(tài)與品牌要符合客流的流動隨機性消費，快捷輕便是地鐵商戶經營的重點，而這類“隨手”消費品需主打低價，高端品牌不適宜往“地下發(fā)展”，地鐵商戶更看重的是店面小巧但坪效（每平方米的面積可以產出的營業(yè)額）要高，經營得當?shù)牡罔F商業(yè)還能帶

2、來廣告與周邊物業(yè)增值等附加價值。分類與業(yè)態(tài)土地面積有限，人口卻很密集，導致地面資源十分稀缺，城市地價高漲，商業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸，于是不少城市大力建設軌道交通、綜合利用城市立體空間，從而緩解地面壓力，地鐵商業(yè)應運而生。地鐵商業(yè)從空間布局而言大致分為三類：點式商業(yè)、條式商業(yè)和立體式商業(yè)。點式商業(yè)是集中于站廳內的商業(yè)，通常以便利性商品和服務為主，在站廳公共空間設置商業(yè)零售點，例如在過道、出入口、候車室等地方設置的自動售貨機、自助照相等。如今，點式商業(yè)在各個城市的地鐵中普遍存在。條式商業(yè)則是連通若干家商店及地鐵站的地下商業(yè)通道，往往布局于人流較多的轉乘站點，目的是將人群集中起來，進行有目的性的引導。此類商

3、業(yè)通道中經營的商品多樣、業(yè)態(tài)豐富、功能齊全，例如上海五角場長達5公里的地下步行系統(tǒng)就屬于條式商業(yè)，蒙特利爾地下城亦屬于此類。而立體式商業(yè)則是地上地下所連接的商業(yè)體。地下的軌道交通將商圈內多個購物中心和商店連通，以擴大商業(yè)中心的輻射范圍。例如上海徐家匯站點連接了多個上蓋購物中心，使徐家匯成為上海最核心的商圈之一。上海中山公園龍之夢購物中心和香港太古商場也屬于典型的立體式商業(yè)。上述不同的分類形成了地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)布局的不同。比如點式商業(yè)形態(tài)內更多布局的是便捷型業(yè)態(tài)，包括提款機、報刊亭、點心店、自助服務和便利店等。而立體式商業(yè)則要考慮與上蓋建筑等聯(lián)動布局，打通商場與地鐵通道，統(tǒng)一規(guī)劃。RET睿意德中國商

4、業(yè)地產研究中心選取上海作為典型案例進行深入研究，按辦公區(qū)、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游景點、交通樞紐等五個類型的城市功能分類，研究分析不同功能區(qū)域內軌交商業(yè)的定位與業(yè)態(tài)差異。研究發(fā)現(xiàn)，根據(jù)消費人群的不同特征，不同城市功能區(qū)內軌交商業(yè)的業(yè)態(tài)構成和比重明顯不同：商業(yè)區(qū)的軌交商業(yè)中，服飾業(yè)態(tài)比重高達39，明顯高于其他功能區(qū)內的比重；住宅區(qū)中，生活服務業(yè)態(tài)比重最高，超過35，房產中介服務占21，這是在其他功能區(qū)內沒有出現(xiàn)的業(yè)態(tài)；輕食業(yè)態(tài)在辦公區(qū)的比重高達40，主要客群為上班族，而在住宅區(qū)內的比重不足5%；旅游景點周邊的軌交商業(yè)具有一定的特殊性，受季節(jié)影響較大，租車服務、酒店接待點和旅行社是這一功能區(qū)域內獨有的

5、業(yè)態(tài)，比重達50以上；從軌交商業(yè)客群消費時段來看，辦公區(qū)的消費時段集中于午市，住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)在晚市時段更紅火，旅游景點、交通樞紐的軌交商業(yè)則有顯著季節(jié)性變化。RET睿意德調研還發(fā)現(xiàn)，上海寫字樓集中的幾個區(qū)域：如陸家嘴、淮海中路、南京西路的軌交商業(yè)中，輕食業(yè)態(tài)比重最大，占40。輕巧、攜帶方便的輕食，既適合作為工作之余的休閑食品，又可在上下班途中攜帶食用，因此受上班族青睞；此外，以簡餐為主的餐廳比重也高達28，主要滿足上班族午餐需求。值得注意的是，美容美發(fā)、SPA養(yǎng)生、瑜伽健身等生活服務業(yè)在辦公區(qū)的比重達18，除了滿足上班族的健康需求之外，便捷也是吸引顧客的較大優(yōu)勢。在不同城市區(qū)位中，辦公樓周邊軌

6、交商業(yè)的人均消費水平的差異相對顯著，把市中心CBD、城市副中心和近郊工業(yè)園區(qū)內的輕食產品的客單價做了對比，發(fā)現(xiàn)近郊工業(yè)園區(qū)的客單價最低，副中心約為其3.5倍，CBD則可達園區(qū)的6.5倍。經營訣竅地鐵內客流量雖大，但關鍵是要將客流轉化為消費。“要做好地鐵商業(yè)，首先在整體規(guī)劃時要有主題，就好比商業(yè)街的規(guī)劃或商場品牌布局，無論是點式、條式還是立體式商業(yè)，主題規(guī)劃都是必需的。且好的主題規(guī)劃有時能將部分地鐵商業(yè)轉變成人們的目的地消費。而太過松散沒有任何主題的地鐵商業(yè)不能引起規(guī)模效應，租金水平也上不去?！盧ET睿意德首席分析師施瑾告訴記者。以上海為例，人民廣場地鐵就有迪美、婚紗一條街、香港名店街幾大主題。

7、第一財經日報記者在靜安寺地鐵站看到，其地鐵商業(yè)明顯是統(tǒng)一規(guī)劃，開辟出專門的“IN SHOP聚集地”一條街，入口處有招牌，出口處也統(tǒng)一風格，服飾、生活用品店和咖啡店等都是小資與設計師品牌定位，主題鮮明。有了整體規(guī)劃后就要設計動線，記者通過實地觀察和采訪業(yè)者后獲悉，地鐵商業(yè)的動線與地面商場不同，地面商場講究將客流引向高處，且布局主力店、次主力店和體驗式業(yè)態(tài)攬客，而地鐵本身沒有太多層面，也不存在通常意義上的“黃金位”一層商鋪，對地鐵商業(yè)而言，其“黃金位”就是各個中轉站點以及接近地標、目的地的出入口。比如上海人民廣場的客流量非常大，因為其是重點中轉站，租金就會很高。有業(yè)者透露，人民廣場地鐵站普通鋪位租

8、金約2030元/天平方米，比肩南京西路商鋪的租金水平。而偏遠非中轉站的地鐵商鋪，租金僅數(shù)元/天平方米。此外，接近地標或目的地的出入口也是“黃金位”，比如上海火車站地鐵口有約6個出入口，而最接近火車站售票處的出入口是客流量最大的，該區(qū)域商鋪租金也是最高的。所以招商和設計動線時，要以中轉站點與主要出入口作為“黃金位”先行啟動，重點布局“黃金位”后將其他出入口或站點作為輔助動線。落實到具體業(yè)態(tài)經營，則地鐵商業(yè)要抓住隨機性消費、低價和高坪效?！拔覀冊诓僮鲿r發(fā)現(xiàn)，還要特別注重差異化，大家都會選擇輕食，那么必須在具體細分業(yè)態(tài)上有所不同，目前上海莘莊地鐵站已有奶茶、果汁、快餐、蛋糕店、蛋撻店等，所以我不能再

9、重復這些業(yè)態(tài)，我打算開一家炸雞店?！闭蛩阍谏虾］非f地鐵站開店的崔小姐告訴記者，做地鐵商業(yè)一定要注意低價和高性價比，隨機性消費不太可能高價，只有平價、快速的商品才能讓流動的客人掏腰包?！斑€有一項訣竅是，地鐵商鋪必須面積小、坪效高。千萬別以為這些奶茶鋪、蛋撻店是小本生意，所以租金就便宜，恰恰相反，商鋪最重要的是客流，地鐵客流巨大，所以位于優(yōu)質鋪位的地鐵商鋪租金不菲，比如并非地鐵站而是一般地下商鋪的租金只有56元/天平方米，而地鐵商鋪可達幾十元/天平方米，趕得上地面一層優(yōu)質鋪位的租金水平，因此地鐵商鋪業(yè)者一定要有較強承租能力，既然其低價路線之下客單價不高，那么就要注重銷量和減少面積，比如通常門店都

10、在50平方米以下，以控制租金成本并產出高坪效。”施瑾指出。另一個關鍵是，地鐵商業(yè)與上蓋建筑的聯(lián)動能極大提升經濟效應。比如中山公園龍之夢、人民廣場的來福士、靜安寺的久光、徐家匯的港匯等。而最具典型代表的是香港地鐵。公開資料顯示，香港地鐵線路總長僅43.2公里，但日客運量高達220萬人次，最高時可以達到280萬人次，其中九鐵每天載客約75萬人次。香港地鐵是一家上市公司，2005年在香港上市，主要收益是運輸與管理營運，其把地鐵戰(zhàn)略也算在物業(yè)管理領域中。在眾多的香港地鐵上蓋物業(yè)中，青衣城（盈翠半島）、匯景花園、新翠花園非常典型，它們的特征相似底層是公交車站或地鐵站，上面二至三層是商業(yè)建筑，再上面是呈圍

11、合布局的高層居住建筑，中間是居住區(qū)的中心花園。有業(yè)內人士透露，香港地鐵的收益中，約40%來自運輸，約25%來自商鋪、約20%來自上蓋建筑營運，其余則來自物業(yè)開發(fā)等。附加價值除了基本的租金、客流消費之外，地鐵商業(yè)還有巨大的附加價值廣告收益與帶動周邊物業(yè)增值。公開數(shù)據(jù)顯示，在地鐵的日客運量數(shù)據(jù)方面，巴黎超過1000萬人次、紐約約2000萬人次、莫斯科800萬人次、北京地鐵流量為130萬人次，上海達到約100萬人次，廣州約60萬人次。最近5年來，北京地鐵共計運送乘客約23億人次。龐大的客流讓地鐵變成了一個巨大的信息傳播平臺，因此對地鐵營運公司而言，廣告收益是巨額且穩(wěn)定的。長期從事地鐵廣告投放的周先生

12、透露，地鐵的廣告投放一般是以4周計算，即一個月左右就要更新廣告內容，快速周轉率和可浮動的價格讓其能獲得更多廣告客戶，并將傳播平臺的附加經濟價值最大化?！暗罔F廣告分為燈箱、墻面、車貼等，比如不同位置的燈箱廣告價格從每個3萬10萬元/4周不等，墻面公告則在11萬12萬元/4周，車貼則是約28萬元/輛/4周。地鐵廣告的年收益高達數(shù)億元，商業(yè)價值不容小覷?！敝芟壬硎?。除了廣告價值，地鐵帶來的周邊物業(yè)增值也非常明顯。有資料顯示，廣州有地鐵商圈概念的商鋪比沒有地鐵概念的商鋪價值高1.41.8倍。香港太古城，一個建在地鐵站之上的大型購物中心，從建成到現(xiàn)在，物業(yè)升值10倍以上，商鋪經營異?；鸨?，成為香港旅游的必到之地。成都市區(qū)的房地產市場一直以來受多種原因影響存在著區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，南邊和西邊發(fā)展較好，而東部和北部則相對較為滯后，而地鐵的開通在一定程度上縮短了整個城市的距離，使成都市各區(qū)能得到均衡發(fā)展。而據(jù)