城市綜合體項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告(PPT 217頁(yè)).ppt

1、PPT標(biāo)題,落款,中航城蕭林路項(xiàng)目 整合營(yíng)銷(xiāo)方案,致中航地產(chǎn) 2010.6 昆山,這一刻 讓世界欣賞昆山,紐約曼哈頓帝國(guó)大廈 大廈建于1931年，高381米102層，是目前曼哈頓最高建筑物，他不僅是地標(biāo)性建筑，更是美國(guó)歷史的理程碑,巴黎賽納河埃菲爾鐵塔 埃菲爾鐵塔于1889年正式建成，采用交錯(cuò)式結(jié)構(gòu)，高300米，雖說(shuō)已有百年歷史，但從塞納河邊看去，其高聳的藝術(shù)形態(tài)，仍是一國(guó)象征,香港中環(huán)國(guó)際金融中心 2003年落成的“香港國(guó)際金融中心”如子彈式落坐，大廈高420米共88層，為全港最高建筑物，并為維多利亞港增添了無(wú)窮的現(xiàn)代魅力,上海浦東環(huán)球金融中心 坐落于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的金茂大廈，共101

2、層高492米，為目前中國(guó)第一，世界第三高樓，從此上海又多一座標(biāo)志性建筑屹立江畔,日本橫濱21世紀(jì)濱水城 新未來(lái)都市21世紀(jì)濱水城，位于鄰接橫濱市區(qū)中心部的濱水區(qū)域，共計(jì)186公頃，將打造21世紀(jì)最適合人居的未來(lái)都市綜合體,澳洲黃金海岸Q1大廈 高達(dá)323米的Q1大廈，是全球最高的純住宅大廈，其設(shè)計(jì)源自悉尼奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)及歌劇院優(yōu)美線條，大廈代表了黃金海岸頂級(jí)居住風(fēng)格，更是世界濱水都會(huì)的區(qū)的時(shí)髦之作,目錄,項(xiàng)目認(rèn)知 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 價(jià)格定位 客戶定位 營(yíng)銷(xiāo)策略,發(fā)現(xiàn)價(jià)值,項(xiàng)目認(rèn)知,價(jià)值發(fā)現(xiàn),市場(chǎng)分析,項(xiàng)目總體指標(biāo)： 項(xiàng)目四至：南側(cè)蕭林路為城市東西向主干道，交通通達(dá)性好； A5A6地塊間有

3、水質(zhì)較好的皇倉(cāng)涇河，A7西側(cè)同心河水質(zhì)較差； 總用地面積：304090；地上總建面：858592，項(xiàng)目規(guī)劃包括住宅、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、配套商業(yè)等功能業(yè)態(tài)，其中居住面積：574552，商業(yè)建筑面積205240，酒店建筑面積35000，辦公建筑面積39000。,A5地塊,A6地塊,A7地塊,項(xiàng)目一期指標(biāo)： 即A7地塊，位于整個(gè)小區(qū)東面，由住宅、辦公樓、SOHU公寓、大賣(mài)場(chǎng)、開(kāi)放式街區(qū)構(gòu)成； 其中住宅部分面積241880平米，共計(jì)1914套，酒店公寓36000平米，商鋪34300平米。,項(xiàng)目總體認(rèn)知,價(jià)值發(fā)現(xiàn)1城市本身具有較強(qiáng)輻射力和吸引力。,南京,杭州,上海,蘇州,無(wú)錫,鎮(zhèn)江,滬寧城際高鐵,

4、88KM,140KM,300KM,昆山,60KM,昆山具有“緊靠上?！钡膮^(qū)位基礎(chǔ) 地處長(zhǎng)三角核心經(jīng)濟(jì)圈，直接受上海輻射影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?qiáng)。 交通網(wǎng)絡(luò)極其發(fā)達(dá)，成為昆山經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的重要引擎。 蘇錫常昆都市圈是江蘇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)地區(qū)和創(chuàng)新中心。 城際軌道交通的建設(shè)、軌道11號(hào)線的確立，加速了昆山與上海之間的聯(lián)系，長(zhǎng)三角都市圈日漸形成,城市價(jià)值：泛上海都市生活圈,價(jià)值發(fā)現(xiàn)2未來(lái)規(guī)劃中的中心城綜合片區(qū)西北部，是昆山的四大居住片區(qū)之一,價(jià)值發(fā)現(xiàn)3昆山蕭林路，昆山中心城區(qū)北部重要的東西向交通要道,價(jià)值發(fā)現(xiàn)4蕭林路沿線為未來(lái)城市副中心商圈，蕭林路沿線改造工程，大力改善交通環(huán)境，提升整體商業(yè)面貌，板塊價(jià)值

5、大幅提升,板塊價(jià)值：東拓西展，提升中心，承擔(dān)城市發(fā)展和政府規(guī)劃重任，具備領(lǐng)導(dǎo)和帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展?jié)摿?城市發(fā)展，一般為向心增長(zhǎng)和離心增長(zhǎng)，昆山在離心增長(zhǎng)（東拓展西）的同時(shí)，政府也在加強(qiáng)向心增長(zhǎng)（提升中心）的模式，這種增長(zhǎng)模式將進(jìn)一步強(qiáng)化昆山城北RBD核心地位，改變?nèi)藗兊纳罘绞?，提升了稀有地塊價(jià)值，本項(xiàng)目承擔(dān)政府中心膨脹策略的排頭兵。,土地價(jià)值：承擔(dān)城市發(fā)展和政府規(guī)劃重任，具備領(lǐng)導(dǎo)和帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展?jié)摿?價(jià)值發(fā)現(xiàn)5南側(cè)緊鄰蕭林路，交通通達(dá)性好，屬未來(lái)城北副中心商圈，承提強(qiáng)化城北RBD核心地位,價(jià)值發(fā)現(xiàn)6地塊間皇倉(cāng)涇河同心河，屬于市政改造河道，具有較高的景觀價(jià)值,價(jià)值發(fā)現(xiàn)7居住氛圍成熟，受市中心高端項(xiàng)目帶

6、動(dòng)，上行空間較大,品牌價(jià)值：潛心25年打造中國(guó)首席城市綜合體品牌,價(jià)值發(fā)現(xiàn)8深圳中航集團(tuán)秉承“打造城市綜合體”的理念，致于力提升城市區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)能力和商業(yè)地產(chǎn)，不斷引領(lǐng)區(qū)域高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，蕭林路項(xiàng)目高品質(zhì)定位必將更加凸顯中航城品牌價(jià)值。,價(jià)值發(fā)現(xiàn)9自有主力店（天虹商場(chǎng)/格蘭云天酒店/天虹超市）、成熟物管（中航物業(yè)），為項(xiàng)目提供了得天獨(dú)厚的配套優(yōu)勢(shì)。,產(chǎn)品價(jià)值：城市運(yùn)營(yíng)再造，百萬(wàn)方高端城市綜合體,價(jià)值發(fā)現(xiàn)10110萬(wàn)平米弘篇力作，貫穿區(qū)內(nèi)的天然水系、五星級(jí)酒店、智能寫(xiě)字樓、高尚住宅、開(kāi)放式街區(qū)等復(fù)合型產(chǎn)品構(gòu)筑，以及中航專(zhuān)業(yè)的高端物業(yè)服務(wù)，一個(gè)全新的國(guó)際化生活社區(qū)躍然紙上。,超百萬(wàn)城市綜合體,高端國(guó)

7、際人文社區(qū)，城市多樣化生活氛圍,專(zhuān)業(yè)物管，最現(xiàn)代、高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù),開(kāi)放式街區(qū)，購(gòu)物中心等都市時(shí)尚建筑,高品質(zhì)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店等國(guó)際化商務(wù)環(huán)境,項(xiàng)目一流的品質(zhì)，一流的物管，一流的建筑組合，項(xiàng)目整體品質(zhì)絕非昆山市場(chǎng)其他項(xiàng)目可比。,占據(jù)城市中心黃金邊緣，城北鉆石中央,中航城蕭林路項(xiàng)目,項(xiàng)目具備了成為高端國(guó)際社區(qū)的先天稟賦,城市背景,周邊環(huán)境,品質(zhì)大作,一流配套,泛上海都市圈，臺(tái)資新高地，全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）首位,超百萬(wàn)方宏篇力作，中航深耕昆山4年最大手筆，打造昆山地標(biāo)建筑,匠心筑家,區(qū)域背景,昆山四大居住區(qū)之一，未來(lái)城市副中心商圈，重新構(gòu)筑城市品質(zhì),緊靠市政主干道蕭林路，北門(mén)路商業(yè)街，多條改造景觀河道

8、貫徹地塊,品牌實(shí)力,中航地產(chǎn)品牌和首席城市綜何體品牌,創(chuàng)新戶型，高檔城市配套再造，高品質(zhì)物管，區(qū)域景觀河岸改造，建立昆山豪宅體系,五星級(jí)酒店、SHOPPING MALL、大賣(mài)場(chǎng)、智能辦公樓，實(shí)現(xiàn)城市中心升級(jí),我們對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行逐步梳理，所要解決的核心問(wèn)題,面臨怎樣的宏觀市場(chǎng)環(huán)境,面臨怎樣的房地產(chǎn)市場(chǎng),我們是否具有市場(chǎng)機(jī)會(huì),問(wèn)題一,問(wèn)題二,問(wèn)題三,國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控房?jī)r(jià)，二套房5成首付1.1倍利率，嚴(yán)重打擊市場(chǎng)信心； 宏觀市場(chǎng)投資信心喪失，觀望心態(tài)濃厚，成交量迅速下跌； 中低端物業(yè)市場(chǎng)將遭受更大沖擊，高端物業(yè)相對(duì)影響較??； 政策面將持續(xù)打擊，但整體經(jīng)濟(jì)面持續(xù)向好，購(gòu)買(mǎi)力未出現(xiàn)不良現(xiàn)象。,房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向驟變，

9、政策調(diào)控力度明顯！,易居觀點(diǎn)：本輪房產(chǎn)低谷并非由于經(jīng)濟(jì)面下行而造成的客觀影響，而是源于政府強(qiáng)行干預(yù)市場(chǎng)導(dǎo)致的階段性局面；買(mǎi)家手中的資金仍然需要得到釋放，所以發(fā)展商應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)品牌領(lǐng)導(dǎo)力深化，加快建設(shè)周期，以期把握反彈高峰。,問(wèn)題一：面臨什么樣的宏觀市場(chǎng)環(huán)境,昆山市場(chǎng)環(huán)境供求關(guān)系失衡，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，價(jià)格下調(diào)預(yù)期較大,新政后，昆山整體市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，供求關(guān)系失衡 成交量急降六成，供求比達(dá)到1.83，市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重供大于求。 價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，下降幅度有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì) 近期價(jià)格有3%-5%下降幅度，受到市場(chǎng)去化低迷影響，價(jià)格下調(diào)幅度預(yù)期較大。 商業(yè)項(xiàng)目逐漸受市場(chǎng)追捧，住宅遇冷 近期各類(lèi)型商用物業(yè)占據(jù)市場(chǎng)前

10、列，帶動(dòng)昆山市場(chǎng)整體去化速度； 在售項(xiàng)目存量較大，儲(chǔ)備項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 昆山市區(qū)樓盤(pán)存量房源眾多，諸多潛在項(xiàng)目蜂擁入市，供大于求局勢(shì)異常激烈。將會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)形成嚴(yán)峻考驗(yàn)。,問(wèn)題二：面臨怎樣的房地產(chǎn)市場(chǎng),昆山市場(chǎng)環(huán)境：住宅市場(chǎng)分析 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)、供需情況、去化速度、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、公建配套等綜合數(shù)據(jù)對(duì)比，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃，易居觀點(diǎn)： 產(chǎn)品定位：城北國(guó)際高尚人文社區(qū)； 面積段控制：建議迎合主流市場(chǎng)需求以8090，120140為主，降低140以上面積段在項(xiàng)目中的配比； 細(xì)節(jié)關(guān)注：從競(jìng)品個(gè)案建材、公共空間等規(guī)劃來(lái)看，注重立面、入戶大堂等公共部位視覺(jué)及心理沖擊力，但對(duì)單戶細(xì)節(jié)關(guān)注較少，

11、同時(shí)，智能安防系統(tǒng)處于相對(duì)較初級(jí)階段，提升空間較大； 產(chǎn)品規(guī)劃：在景觀相對(duì)較好區(qū)域，選擇12幢做精裝定制成品公寓；,昆山市場(chǎng)環(huán)境：酒店式公寓市場(chǎng)分析,根據(jù)昆山酒店式公寓供需、去化速度、品牌規(guī)劃、建材配套、物管等綜合數(shù)據(jù)對(duì)比，易居觀點(diǎn)： 產(chǎn)品定位：投資自住創(chuàng)業(yè)3合1精裝全配國(guó)際社區(qū) 面積控制：通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分3040、6070競(jìng)爭(zhēng)最小，去化速度相對(duì)較好，最合本項(xiàng)目酒店式公寓進(jìn)入； 品牌規(guī)劃：品牌競(jìng)爭(zhēng)加劇，國(guó)際品牌占據(jù)主導(dǎo)地位，建議引入國(guó)際知名品牌，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力； 物業(yè)管理：引入中航地產(chǎn)自有酒店品牌（格蘭云天）進(jìn)行管理，打造昆山首個(gè)真正義意上的酒店式公寓； 銷(xiāo)售建議：總價(jià)和投資回報(bào)率主導(dǎo)了項(xiàng)目的去化

12、速度，建議本案以帶投資回報(bào)形式進(jìn)行銷(xiāo)售；,昆山市場(chǎng)環(huán)境：商業(yè)市場(chǎng)分析,根據(jù)昆山商業(yè)布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場(chǎng)供需等綜合數(shù)據(jù)對(duì)比，易居觀點(diǎn)： 辦公： 產(chǎn)品定位：新銳企業(yè)總部第一商務(wù)平臺(tái)； 客戶定位：以成長(zhǎng)型、貿(mào)易服務(wù)企業(yè)及初創(chuàng)型企業(yè)為主； 面積控制：?jiǎn)翁字髁γ娣e控制在5070之間； 商鋪： 產(chǎn)品定位：昆山首個(gè)5D鋒尚街區(qū) 5D= 3D（多維）+daily（天天）+delight（高興） 業(yè)態(tài)定位：以“餐飲、休閑娛樂(lè)”為主題，輔助“購(gòu)物超市、品牌專(zhuān)賣(mài)” 面積控制：?jiǎn)翁字髁γ娣e控制在3050，輔助面積控制在8090和110120,問(wèn)題三：我們是否具有市場(chǎng)機(jī)會(huì),結(jié)論： 政府規(guī)劃，區(qū)域需求以及城北帶動(dòng)，賦予了

13、項(xiàng)目打造高端項(xiàng)目的使命 制定合理入市時(shí)機(jī)，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金為王,市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形式嚴(yán)峻 預(yù)計(jì)2011年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)在17000套左右； 物業(yè)類(lèi)型相似，賣(mài)點(diǎn)集中，同類(lèi)客戶爭(zhēng)奪嚴(yán)重； 區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目占據(jù)城北核心區(qū)域，其成熟生活配套已被市場(chǎng)所認(rèn)可，完全可以承載中高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)； 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看 本項(xiàng)目集住宅、酒店式公寓、辦公樓、BLOCK街區(qū)、大賣(mài)場(chǎng)、商場(chǎng)、五星級(jí)酒店等各類(lèi)功能復(fù)合，相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的建筑群體。,一定在城市較為核心的地段，具備稀缺性或唯一性,價(jià)值角度,大多具備特色的建筑外觀，或者超高建筑視野，以及規(guī)劃合理的社區(qū)空間，大尺度舒適空間,一般都聘請(qǐng)知名物業(yè)管理提供不同于普通住

14、宅服務(wù)的人性化服務(wù)、通常裝配卓越的安防設(shè)施,資 源 角度,大多具備城市景觀資源或大型公園綠地，有良好區(qū)域環(huán)境或交通通達(dá)性，未來(lái)較好的升值空間,品質(zhì)角度,產(chǎn) 品 角 度,市場(chǎng)機(jī)會(huì)思考：何謂高檔住宅,城中板塊,昆山中高檔公寓占據(jù)城市中心及規(guī)劃副中心較好地段，優(yōu)享周邊配套； 由于該類(lèi)地區(qū)未來(lái)土地供應(yīng)減少未來(lái)高檔公寓發(fā)展趨勢(shì)，自中心四周發(fā)散趨勢(shì)，,界定范圍：昆山市區(qū)范圍 界定條件：（滿足其一即可） 1、在全市有有較好市場(chǎng)口碑及影響力 2、價(jià)格超過(guò)8000元/平米以上的,城中：鹿城一品、中基高爾夫、玖瓏灣、翡翠名都、輝弘首璽 城南：森隆瓏庭10棟 城西：風(fēng)景英倫、九揚(yáng)香郡 城北：大德世家、云山詩(shī)意 城東

15、：珠江御景,市場(chǎng)機(jī)會(huì)思考：昆山中高端住宅市場(chǎng),不具優(yōu)勢(shì)，但規(guī)劃利好,絕對(duì)優(yōu)勢(shì),未來(lái)有能力實(shí)現(xiàn),絕對(duì)優(yōu)勢(shì),有能力導(dǎo)入高端客戶,市場(chǎng)機(jī)會(huì)思考：昆山中高端住宅產(chǎn)品比較,通過(guò)與市場(chǎng)在售昆山中高檔住宅的典型項(xiàng)目作比較發(fā)現(xiàn)：本項(xiàng)目基本具備成為未來(lái)區(qū)域高檔住宅的代表之一。,剛需產(chǎn)品，產(chǎn)品打造差異較大，價(jià)格差距較大。 云山詩(shī)意定位高端，中高端價(jià)格，形成較高性?xún)r(jià)比，市場(chǎng)熱銷(xiāo)。 大德世家中端產(chǎn)品，中低端價(jià)格，形成較高性?xún)r(jià)比，市場(chǎng)熱銷(xiāo)。 云山詩(shī)意的成功銷(xiāo)售說(shuō)明區(qū)域具備發(fā)展高端項(xiàng)目條件，同時(shí)較高的銷(xiāo)售速度說(shuō)明項(xiàng)目?jī)r(jià)格的上升空間較大。,市場(chǎng)機(jī)會(huì)思考：云山詩(shī)意的成功銷(xiāo)售，說(shuō)明了城北具備發(fā)展高端項(xiàng)目條件,本項(xiàng)目可初步市場(chǎng)定

16、位為：城市地標(biāo)，高檔物業(yè),項(xiàng)目本身具備超越目前市場(chǎng)高端項(xiàng)目條件 在具有較好市政規(guī)劃和市知度的區(qū)域里，在規(guī)模影響、配套服務(wù)明顯超出市場(chǎng)目前高端項(xiàng)目的條件下，以及中航一貫的高品質(zhì)項(xiàng)目打造背景下，使得項(xiàng)目有能力超越目前市場(chǎng)在售的高端項(xiàng)目，成為城市標(biāo)桿。 區(qū)域本身具備發(fā)展高端項(xiàng)目條件 云山詩(shī)意倚靠自身的產(chǎn)品力和高端定位，受到市場(chǎng)熱捧。,市場(chǎng)機(jī)會(huì)思考：具備成為高檔住宅物業(yè)的先決條件,根據(jù)樓盤(pán)區(qū)域、目標(biāo)市場(chǎng)的重疊程度界定 根據(jù)開(kāi)發(fā)周期以及后市體量界定 根據(jù)樓盤(pán)市場(chǎng)表現(xiàn)界定 根據(jù)品牌影響力界定 根據(jù)樓盤(pán)景觀資源界定,次要競(jìng)爭(zhēng),城中板塊：翡翠名都、玖瓏灣、弘輝首璽 城西板塊：風(fēng)景英倫、九揚(yáng)香郡 城北板塊：云山

17、詩(shī)意、大德世家、中基高爾夫花園 城南板塊：森隆瓏庭十棟,翡翠名都,中基高爾夫,云山詩(shī)意,風(fēng)景英倫,本案,市場(chǎng)機(jī)會(huì)思考：2011年我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,弘輝首璽,榮記玖瓏灣,森隆瓏庭十棟,市場(chǎng)機(jī)會(huì)思考：城市外圍高端樓盤(pán)市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于城中板塊，快速去化助推價(jià)格上行,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供應(yīng)分析（酒店式公寓不計(jì)算入內(nèi)）,城市中心高端樓盤(pán)供應(yīng)面積主要集中在120-180平米， 城市周邊高端樓盤(pán)供應(yīng)面積主要集中在150平米以下 城市中心高端樓盤(pán)毛坯公寓主力售價(jià)9000-10000元/平米 城市周邊高端樓盤(pán)毛坯公寓主力售價(jià)7500-9000元/平米 城市中心中高端樓盤(pán)月均銷(xiāo)售保持在65-75套 城市周邊中高端樓盤(pán)月均銷(xiāo)售

18、保持在25-35套,毛坯9000-10000元/平米，月均去化25-35套,毛坯7500-9000元/平米，月均去化65-75套,本案地處城市副中心商圈規(guī)劃中，主力面積段控制在150平米以下，具備超越市場(chǎng)機(jī)會(huì),市場(chǎng)機(jī)會(huì)思考：潛在高端項(xiàng)目品質(zhì)卓越，逆市受寵，有助于增強(qiáng)高端項(xiàng)目市場(chǎng)信心，帶動(dòng)周邊價(jià)格提升,高品質(zhì),高價(jià)格預(yù)期,整體預(yù)約情況良好,市場(chǎng)機(jī)會(huì)思考：中高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和,在售及待售體量?jī)r(jià)格或預(yù)期價(jià)格，（統(tǒng)計(jì)表中不包括酒店式公寓數(shù)據(jù)）,約9230套,約1328套,約760套,約4500套,城市標(biāo)桿、國(guó)際生活中心 本項(xiàng)目具備成為未來(lái)市場(chǎng)領(lǐng)跑者的條件,項(xiàng)目產(chǎn)品比較得出城市標(biāo)桿的

19、市場(chǎng)定位 通過(guò)與近年昆山的高檔住宅標(biāo)桿項(xiàng)目或區(qū)域影響力的樓盤(pán)客觀分析比較，本項(xiàng)目完全具備未來(lái)領(lǐng)跑者的條件； 從產(chǎn)品組合來(lái)看國(guó)際生活中心 通過(guò)各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互存在的價(jià)值，從而形成不同時(shí)段的城市多樣化生活；,市場(chǎng)機(jī)會(huì)思考,激發(fā)價(jià)值,項(xiàng)目定位,客戶定位,價(jià)格定位,項(xiàng)目整體定位：通過(guò)區(qū)位、項(xiàng)目屬性和市場(chǎng)三個(gè)維度定位項(xiàng)目,區(qū)位價(jià)值,110萬(wàn)方城市綜合體項(xiàng)目，； 五星級(jí)酒店、高檔公寓、酒店式公寓、BLOCK街區(qū)、大賣(mài)場(chǎng)、寫(xiě)字樓等產(chǎn)品規(guī)劃使“職住”功能復(fù)合，形成高度集約建筑群體，并形成城市多樣化生活；,項(xiàng)目產(chǎn)品屬性,市場(chǎng)分析,昆山首席城市綜合體；,核心點(diǎn)：成熟的居住區(qū),核心點(diǎn)：項(xiàng)目的規(guī)模和國(guó)際化生

20、活方式,核心點(diǎn)：打造城市綜合體標(biāo)桿,中航地產(chǎn)，25年潛心打造中國(guó)首席城市綜合體 城北核心區(qū)國(guó)際生活中心,城北，昆山傳統(tǒng)居住區(qū)之一，生活配套成熟； 毗鄰交通主干道，通達(dá)性好,市場(chǎng)比較法：高層10589元/ 酒店式公寓11513元/ 寫(xiě)字樓10004元/ 商鋪21743元/,未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大,受政策影響，觀望氣氛濃厚,下降力,區(qū)域整體發(fā)展前景較好，生活配套成離,中航城在昆山的影響，使其品牌及口碑較好,上升力,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議： 高層10000-11000元/ 酒店式公寓11500-12500元/ 寫(xiě)字樓9500-10500元/ 商鋪21500-22500元/,城市綜合體規(guī)劃，重新定義城北,城北整

21、體發(fā)展較落后，居住層次不高,PS：最終價(jià)格確定需視工程進(jìn)度、政策環(huán)境及市場(chǎng)狀況在項(xiàng)目發(fā)售前而定,價(jià)格定位建議,綜合考量,客戶研判：各板塊特點(diǎn)鮮明，客源重疊度高,城中央成熟生活配套： 傳統(tǒng)居住區(qū) 主力產(chǎn)品：高層公寓 產(chǎn)品創(chuàng)新程度：低 產(chǎn)業(yè)支持：無(wú) 城北傳統(tǒng)居住區(qū)，主要靠本區(qū)域原住民消化： 主力產(chǎn)品：高層公寓、聯(lián)排 產(chǎn)品創(chuàng)新程度：低 產(chǎn)業(yè)支撐：臺(tái)資企業(yè)、物流企業(yè)等 城東副中心規(guī)劃吸引外區(qū)域： 主力產(chǎn)品：高層公寓 產(chǎn)品創(chuàng)新程度：低 產(chǎn)業(yè)支持：臺(tái)資園區(qū)、物流企業(yè)、電子產(chǎn)業(yè) 城南三鐵規(guī)劃，形成站前商務(wù)區(qū)，吸引外區(qū)（省） 主力產(chǎn)品：高層公寓 產(chǎn)品創(chuàng)新程度：低 產(chǎn)業(yè)支持：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)園區(qū) 城西生態(tài)居住區(qū)規(guī)

22、劃，吸引外來(lái)人員 主力產(chǎn)品：高層、聯(lián)排 產(chǎn)品創(chuàng)新程度：低 產(chǎn)業(yè)支持：旅游業(yè),城北,城中,城西,城東,城南,中心城區(qū)，交通便利，配套成熟，生活方便 均價(jià)：10000元/ 客戶特點(diǎn)：政府官員、高級(jí)公務(wù)員、市區(qū)客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、臺(tái)灣人、投資客 代表樓盤(pán)：翡翠名都、弘輝首璽,老城區(qū)、交通便捷，配套成熟，生活便利 均價(jià)：78009000元/ 代表樓盤(pán)：云山詩(shī)意、中基高爾夫 客戶特點(diǎn)：政府官員、中級(jí)公務(wù)員、區(qū)域原住民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主、投資者、臺(tái)灣人,經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)行政副中心，配套逐漸完善，隨著地鐵S1規(guī)劃及建成，未來(lái)升值空間較大 均價(jià)：78008000元/ 代表樓盤(pán)：世茂東1號(hào)

23、、中航城 客戶特點(diǎn)：政府官員、普通公務(wù)員、區(qū)域原住民、投資者、新昆山人、臺(tái)灣人,區(qū)域發(fā)展剛起動(dòng)、價(jià)格落差相對(duì)較大 均價(jià)：800011000元/ 代表樓盤(pán)：衡山城、世茂蝶湖灣 客戶特點(diǎn)：原住民或在周邊區(qū)域、市區(qū)客戶、私營(yíng)業(yè)主、中高層管理人員、公司白領(lǐng),生態(tài)旅游居住區(qū) 均價(jià)：800011000元/ 代表樓盤(pán)：風(fēng)景英倫 客戶特點(diǎn)：希望吸引市區(qū)及周邊臨近區(qū)域客戶,客戶地緣性比較強(qiáng)，以吸引原住地民為主，對(duì)城市中心客戶有一定吸引力,城中央是現(xiàn)實(shí)居住條件是最理想的，但是隨著城東、城南及城西等發(fā)展的日漸成熟和高產(chǎn)品創(chuàng)新程度，城北的成熟生活配套、便利交通等優(yōu)勢(shì)正在逐漸淡化。,客戶來(lái)源分析 居住習(xí)慣：從全市范圍看

24、，原先住區(qū)的客戶，地域情結(jié)會(huì)成為其購(gòu)房的重要考慮因素，目前城北蕭林路項(xiàng)目客戶還是以城北及與其相交城中客戶為主； 工作區(qū)域：城北為臺(tái)資電子企業(yè)、物流貿(mào)易中心，區(qū)域內(nèi)集中大量大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、物流企業(yè)，工作區(qū)域關(guān)系將會(huì)成為其購(gòu)房重要考慮因素； 交通通達(dá)：城北主要依靠北門(mén)路、蕭林路連通昆山市中心，339省道、昆北公路做為連通上海、昆山與蘇州、常熟的主要道路，通達(dá)性較好，交通沿線臨近區(qū)域客戶會(huì)成為主要考慮因素； 消費(fèi)能力：匯集大量私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)職工，消費(fèi)能力不可小覷，但價(jià)格相對(duì)較為敏感，價(jià)格是其購(gòu)房重要考慮因素之一；,居住緣昆山人很注重原有居住習(xí)慣，不肯輕易變更,目前周邊樓盤(pán)置業(yè)情況看主力購(gòu)房人群是昆山本

25、地人和新昆山人,相較于市中心高單價(jià)、高總價(jià)房源，城北價(jià)格相對(duì)較低，故多以政府機(jī)關(guān)工作人員、事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)中高層為主； 毗鄰多條（省際）交通要道，通達(dá)性較好，故上海、江折客戶占據(jù)一定比例； 做為傳統(tǒng)居住，相對(duì)商業(yè)氛圍較成熟，并云集大量行政機(jī)關(guān)，故私營(yíng)業(yè)主及公務(wù)員購(gòu)房比例逐漸上升；,結(jié)論：工作緣成為消費(fèi)者購(gòu)房重要因素購(gòu)房,從在售個(gè)案目標(biāo)客戶來(lái)看，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)客戶主要是昆山本地及新昆山為主要購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，但隨著項(xiàng)目品質(zhì)的提升，外籍人士占據(jù)購(gòu)房比例在不斷提升。,城北購(gòu)房客戶特點(diǎn)：本地區(qū)居住客戶和本區(qū)域工作客戶相結(jié)合,城北特點(diǎn)：原先屬于老城區(qū)，零售業(yè)較發(fā)達(dá)，樓盤(pán)由于開(kāi)發(fā)較早，相對(duì)品質(zhì)較低； 蕭林

26、路特點(diǎn)：是連接城中與城北主干道，道路兩邊集中大量住小區(qū)； 住宅升級(jí)契機(jī)：區(qū)域多為松散型零售業(yè)，涌現(xiàn)大量私營(yíng)業(yè)主，且城北做為臺(tái)資電子、物業(yè)集中區(qū)域，導(dǎo)入一批高素質(zhì)、高收入人口，將提升整個(gè)區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)能力；,昆山本地人70%，新昆山人30,大德世家,2007年：住宅升級(jí)機(jī)會(huì),中基高爾夫花園,2008年：住宅升級(jí)機(jī)會(huì),73昆山人，21%外籍人士,城北居民素質(zhì)是一個(gè)良性化提升，板塊內(nèi)樓盤(pán)出現(xiàn)對(duì)板塊內(nèi)高收入人群進(jìn)行了良性化的導(dǎo)入！,云山詩(shī)意,2009年：住宅升級(jí)機(jī)會(huì),70昆山人、25上海江浙,結(jié)論1：地緣、工作緣客戶將是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，城北客戶將會(huì)是本項(xiàng)目的核心客戶,地緣性客戶的分類(lèi)： 私營(yíng)業(yè)主 外籍人

27、士 企業(yè)中高層 白領(lǐng)、普通職員 城北原住民 政府公務(wù)員 事業(yè)單位,與項(xiàng)目可能的擬合度匹配,我們的目標(biāo)客戶是？,解決途徑:城北客戶研究,由于昆山置業(yè)者有較強(qiáng)的地域性，因此目標(biāo)客戶鎖定與“城北有緣”的客戶,客戶調(diào)研方法：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究采用市場(chǎng)調(diào)查與資料分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。 1）重點(diǎn)客戶訪談：8份 昆山市職能部門(mén)2家；直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案客戶10名；目標(biāo)客戶12名 2）問(wèn)卷調(diào)查：樣本分布（以目前居住地及工作地分） 消費(fèi)者訪談樣本總量：100份，有效樣本量：70份 3）重要樓盤(pán)考察：直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案1個(gè),基本特征： 年齡段：31：2837歲；23：5055歲 原住地：55城北 職業(yè)：38私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高管 職

28、務(wù)： 69私營(yíng)企業(yè) 26企事業(yè)中層管理者 家庭月收入： 47:1.5-2.5元 23:650010000元 家庭轎車(chē)：65有車(chē) 47:5-10萬(wàn)元 33:15-20萬(wàn)元,居住狀況&置業(yè)經(jīng)驗(yàn)： 購(gòu)房目的：69自住 置業(yè)經(jīng)驗(yàn)：57二次置業(yè) 現(xiàn)居狀況： 92：二/三房 41：120-140平 22：90-100平,再次置業(yè)選擇： 置業(yè)區(qū)域： 51：城西 38：城東 37：城南 原住地：55 選擇原因： 20：原住地 45：工作地近 34：區(qū)域發(fā)展 產(chǎn)品選擇： 66高層 14聯(lián)排 面積選擇： 41120-140 2580-90 ,再次置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 24：戶型設(shè)計(jì) 23：物業(yè)管理 36：關(guān)注小區(qū)景觀 15

29、：關(guān)注安全 69：關(guān)注外部環(huán)境 61：關(guān)注價(jià)格,目標(biāo)客層屬于城市中產(chǎn)階層,目標(biāo)客層置業(yè)經(jīng)驗(yàn)較少，居住條件一般,目標(biāo)客層置業(yè)有對(duì)市區(qū)的偏好，但是對(duì)產(chǎn)品的選擇上，不是追求純粹大面積而是功能上提升,購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)已從單純的戶型向整個(gè)社區(qū)品質(zhì)、個(gè)人身份感轉(zhuǎn)變,目標(biāo)客群分析：,通過(guò)調(diào)研問(wèn)卷普查，目標(biāo)客層屬性和居住要求越來(lái)越明顯,目標(biāo)客群分析：,典型目標(biāo)客層訪談驗(yàn)證普查結(jié)果，挖掘典型目標(biāo)客戶深層次需求,私營(yíng)業(yè)主 陳女士 年齡：35-40歲；家庭人口：3人；目前居住清風(fēng)華苑；居住面積200 蕭林路道路較寬，周邊很多住宅區(qū)，人口素質(zhì)較好； 想買(mǎi)房，但不是自住，而是投資，現(xiàn)在住清風(fēng)華苑，物業(yè)管理費(fèi)便宜，而且前面就是

30、生態(tài)公園，我要住還是住這里； 整體城市向東向西發(fā)展，那里沒(méi)有大的規(guī)劃，升值比較慢，除非產(chǎn)品中有很大的亮大，一般不太會(huì)考慮城北； 產(chǎn)品方面要求很多:要戶型好、廳大、氣派； 大平層可以考慮；,城北固有印象 城北生活配套很成熟，但沒(méi)有大的規(guī)劃 目前整個(gè)目標(biāo)客層的住房情況與需求 對(duì)居住功能的要求 建筑與身份的契合度,目標(biāo)客群分析：,典型目標(biāo)客層訪談驗(yàn)證普查結(jié)果，挖掘典型目標(biāo)客戶深層次需求,現(xiàn)居地 再次置業(yè)仍考量地緣性 對(duì)居住功能的要求 對(duì)物業(yè)現(xiàn)狀的看法 品牌產(chǎn)品品質(zhì)保障 注重社區(qū)配套 對(duì)城北的印象,警署陸警官 年齡：4852歲；家庭人口：3人；現(xiàn)住面積：100平米 現(xiàn)在居住玉城小區(qū)（2005年購(gòu)房）

31、再次置業(yè)的區(qū)域仍然會(huì)選擇城北，面積最好在120，能多一間功能房，可以按自己喜好布置； 品牌開(kāi)發(fā)商和國(guó)際開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)是產(chǎn)品品質(zhì)保證，因此會(huì)作為購(gòu)房考慮因素之一 在城北購(gòu)房，只要樓盤(pán)的價(jià)格不要高的離譜，是愿意購(gòu)買(mǎi)擁有會(huì)所、配套齊全的、景觀、生活配套比較好的住宅 從東北轉(zhuǎn)業(yè)回來(lái)的，以前是獄警，對(duì)城北沒(méi)有太多的印象；,目標(biāo)客群分析：,典型目標(biāo)客層訪談驗(yàn)證普查結(jié)果，挖掘典型目標(biāo)客戶深層次需求,對(duì)產(chǎn)品的要求 對(duì)物業(yè)管理要求 對(duì)規(guī)劃要求 對(duì)配套要求 對(duì)景觀要求,政府公務(wù)員 陳先生 年齡：41-45歲；家庭人口：3人；現(xiàn)住面積：不詳 喜歡庭院或帶大露臺(tái)的房子 看中物業(yè)管理，認(rèn)為現(xiàn)住房物業(yè)管理質(zhì)量偏低，沒(méi)有安全感

32、最好做到人車(chē)分流 活動(dòng)場(chǎng)地和公共空間要大 景觀方面喜歡可參與景觀 再買(mǎi)房不是自住了，而是投資，酒店式公寓或是8090房子是選擇對(duì)象，置業(yè)區(qū)域城南，不會(huì)考慮城北因?yàn)闆](méi)有大的規(guī)劃，升值較慢；,目標(biāo)客群分析：,典型目標(biāo)客層訪談驗(yàn)證普查結(jié)果，挖掘典型目標(biāo)客戶深層次需求,工作地屬性 對(duì)產(chǎn)品的要求 對(duì)戶型和功能的要求 對(duì)綠化和物業(yè)管理的要求 重視得房率 對(duì)新空間格局的接受程度 對(duì)市區(qū)目前產(chǎn)品的看法,建設(shè)銀行信貸員徐小姐 年齡：28歲左右；家庭結(jié)構(gòu)：3人；現(xiàn)住面積：100平米；居住時(shí)代中央 工作在城北啊，有車(chē)，所以不遠(yuǎn) 再次購(gòu)買(mǎi)會(huì)選擇130平，一定要比現(xiàn)在更寬敞。 綠化和物業(yè)管理是最重要的，當(dāng)然，會(huì)所也是必

33、需的，而且哦，綠化不能是簡(jiǎn)單的草皮，要有多種植被的搭配。 選擇城北不是特別重視地段了，主要是安靜，生活配套較成熟，買(mǎi)東西方便，當(dāng)然鄰居也很重要 如果市區(qū)有很好的產(chǎn)品是會(huì)考慮的，不過(guò)市區(qū)的產(chǎn)品價(jià)格比較高，很難做出好的景觀,目標(biāo)客群分析：,典型目標(biāo)客層訪談驗(yàn)證普查結(jié)果，挖掘典型目標(biāo)客戶深層次需求,對(duì)目前居住狀況不滿意 升值較慢和市中心比 對(duì)政府規(guī)劃執(zhí)行力度的考量 價(jià)格不是關(guān)鍵 對(duì)產(chǎn)品的要求 對(duì)產(chǎn)品功能的要求 對(duì)產(chǎn)品空間的要求,私營(yíng)業(yè)主 年齡：30歲左右；家庭結(jié)構(gòu)：3人；現(xiàn)?。鹤赓U 想買(mǎi)房子，但是因?yàn)槭莿倓?chuàng)業(yè)，不想投入太多錢(qián)，希望離工廠近點(diǎn)，大約開(kāi)車(chē)在10分鐘左右； 城北沒(méi)有規(guī)劃，升值較慢； 產(chǎn)品如

34、果好，那價(jià)格方面還是能夠接受的 可以接受精裝修，認(rèn)為沒(méi)有太多時(shí)間花在這方面； 能夠承受的心理價(jià)位在100萬(wàn)左右；,目標(biāo)客群分析：,典型目標(biāo)客層共性需求總結(jié)地段很重要，產(chǎn)品亦很重要，兩者結(jié)合才能成為換房核心動(dòng)力,目標(biāo)客群分析：,從跨區(qū)域置業(yè)消費(fèi)者的流向圖分析表明樓盤(pán)消化主要靠有“城北緣”的人，對(duì)昆太路以南客戶吸引力較弱，但可通過(guò)價(jià)格、品質(zhì)等進(jìn)行導(dǎo)入,根據(jù)昆山人的置業(yè)習(xí)慣： 昆山人有跟著規(guī)劃走置業(yè)習(xí)慣； 在城北購(gòu)房的只有在城北本地居住和工作的人才會(huì)考慮在此區(qū)域置業(yè) 由于市中心價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城北，因此會(huì)吸引一部分城中央想買(mǎi)公寓，但無(wú)力承擔(dān)高總價(jià)的市區(qū)人前來(lái)購(gòu)房；,城東,城中,城西,城北,目標(biāo)客群分析：

35、,根據(jù)保守估計(jì)，本項(xiàng)目沒(méi)有足夠的潛在客戶資源，需爭(zhēng)奪區(qū)域外市場(chǎng)客戶,城北集中上百家私營(yíng)企業(yè)主（主要是零售百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）； 城北的規(guī)劃較落后，沒(méi)有與身份感相匹配的產(chǎn)品； 城北價(jià)格較低，有一定升值空間，但沒(méi)有大的規(guī)劃，升值較慢；,目標(biāo)客群分析：,購(gòu)房者層次：城北房源的客源層次鎖定為企業(yè)中高層、私營(yíng)業(yè)主,價(jià)格8000-9000元：企業(yè)中高層、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)單位,城北：云山詩(shī)意 城東：珠江御景,城北：中基高爾夫花園（三期） 城西：風(fēng)景英倫 城中：翡翠名都,價(jià)格900011000元：企業(yè)高層、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、外藉人士,價(jià)格12000元以上：私營(yíng)業(yè)主、外籍人士、投資客,城中央：弘輝首璽、玖瓏灣

36、 城南：森隆瓏庭十棟,能否吸引外區(qū)更高端客戶？,價(jià)格4500-8000元：企業(yè)中層、公務(wù)員、事業(yè)單位,城北：大德世家,目標(biāo)客群分析：本項(xiàng)目客層向上提升可能性不大,產(chǎn)品上：弘輝首璽、榮記玖瓏灣、森隆瓏庭十棟，均為純高層精裝修社區(qū)，客層均為高端客戶； 地段上，位處昆山副中心，內(nèi)部有兩條天然河道，生態(tài)環(huán)境較好； 客戶購(gòu)買(mǎi)主要因?yàn)榈囟魏途坝^兩項(xiàng)因素購(gòu)買(mǎi) 市中心由于面積大，總價(jià)高，客層以境外和昆山外人士為主；,由于本項(xiàng)目不具備城中地段、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、因此目標(biāo)客層提升至弘輝首璽、玖瓏灣和森隆瓏庭十棟的客層可能性不大,目標(biāo)客群分析：通過(guò)項(xiàng)目的界定分析得出，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是昆山的中高端客戶,中端,中高端,高端,

37、家庭年收入30萬(wàn)以上,中低端,家庭年收入15-30萬(wàn),家庭年收入10-15萬(wàn),低端,家庭年收入5-15萬(wàn)左右,家庭年收入5萬(wàn)以?xún)?nèi),客戶階層分析,一般來(lái)講，越是高收入階層，其購(gòu)房人群的比例越高；針對(duì)本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的主流人群集中在10-30萬(wàn)元之間家庭收入的人群，他們的購(gòu)房特征成為我們重點(diǎn)研究的對(duì)象,主力客層,可挖掘客層,目標(biāo)客群分析：目標(biāo)客群特征描述,目標(biāo)客群分析：目標(biāo)客群特征描述,目標(biāo)客群分析：目標(biāo)客群特征描述,心態(tài) 獨(dú)特價(jià)值取向所決定的目標(biāo)客戶生存及置業(yè)消費(fèi)心理基本特征為： 塑造生活-實(shí)現(xiàn)自我 作為跨越一定積累與擴(kuò)張階段的成功人士，到達(dá)人生的心理擴(kuò)張期，共性化的物質(zhì)生活享受已不能滿足其心理

38、上的要求，而開(kāi)始追求稀缺的、獨(dú)特的物質(zhì)象征物的占有與征服。反映到物業(yè)消費(fèi)上，同樣要求實(shí)現(xiàn)物業(yè)在這一層次上滿足他們的需要。,擁有階層歸屬感 作為社會(huì)高層人士，對(duì)所處階層具有強(qiáng)烈的認(rèn)知，這一認(rèn)知及其所形成的階層歸屬感不可避免地決定了他們的價(jià)值判斷與行為模式，同時(shí)也必然影響他們的物業(yè)消費(fèi)傾向，包括物業(yè)的形象、品質(zhì)、功能等方面的條件能否反映這樣一個(gè)層次的要求，并最終達(dá)到高尚生活方式的“物以類(lèi)聚”。,職業(yè)分布 -經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域 企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人、管理顧問(wèn)等 -專(zhuān)業(yè)技術(shù)領(lǐng)域 工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)人員、高科技應(yīng)用型研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員等 -社會(huì)人文領(lǐng)域 律師、記者、畫(huà)

39、家、音樂(lè)家、教授、醫(yī)生、演員等,易居認(rèn)為： 地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處在產(chǎn)品同質(zhì)化，無(wú)論普通住宅還是高端住宅的營(yíng)銷(xiāo)都在面臨著創(chuàng)新的挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)模式正在面臨變革，項(xiàng)目如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的高端市場(chǎng)脫穎而出。作為社會(huì)資源運(yùn)作的階層，他們的共性特性，發(fā)展歷程及言談舉止都影射著一個(gè)時(shí)期的風(fēng)尚、價(jià)值取向、社會(huì)水準(zhǔn)。由于有相同或相近的社會(huì)階層文化背景，在消費(fèi)方面，他們表現(xiàn)的心理特征是，對(duì)稀缺資源有強(qiáng)烈的占有欲，懂得欣賞產(chǎn)品。,客群深入探討A,尋找，區(qū)域主流價(jià)值 客戶關(guān)注核心層面置業(yè)高端公寓究竟高端在哪？ 外在？?jī)?nèi)在？,深解本案客戶渠道,客群深入探討A,尋找，區(qū)域主流價(jià)值 探詢(xún)客戶內(nèi)心需求 重視居住功能的變革 重視居住環(huán)境

40、的生態(tài)性 重視居住氛圍的圈層化 重視區(qū)域板塊的發(fā)展規(guī)劃 重視區(qū)位交通路網(wǎng)系統(tǒng) 重視本案作為居住的身份證明,結(jié)論,未來(lái)市場(chǎng)日趨同質(zhì)化， 已經(jīng)難以再打動(dòng)日趨龐大的購(gòu)買(mǎi)群！ 未來(lái)的產(chǎn)品應(yīng)是 圍繞他們的生活方式和形態(tài)而度身定制！,他們是， 都會(huì)置業(yè)潮流 的 引領(lǐng)者 也是傳統(tǒng)文化 的 傳承者,他們?cè)诙ㄖ?我們的目標(biāo)群中“你”的力量前所未有凸顯信息由“你”提供規(guī)則由“你”制定，你是創(chuàng)新者，傳播者，挖掘者。他們的圈子是“國(guó)中國(guó)”他們?cè)诙嘀刭?gòu)置后更重視購(gòu)置的個(gè)性?xún)r(jià)值。因此選擇定制已經(jīng)成為他們的重要生活方式之一。 “定制座駕內(nèi)飾”“定制住宅風(fēng)格”“定制服”“定制假期”“定制派對(duì)”等等。他們非常重視定制帶來(lái)生活樂(lè)

41、趣與精神體驗(yàn)，同時(shí)對(duì)定制需求更是提高主人的社會(huì)地位和生活品味，這是一份深刻而有趣的獨(dú)家體驗(yàn)。,定制化生活方式已經(jīng)來(lái)臨！,在他們周?chē)?，形成了一定的“小圈子?特殊的“圈子文化” 交往者地位相當(dāng)，趣味相投，互相比較，互相攀比，對(duì)于好的有價(jià)值的物質(zhì)載體很舍得投入！,非一般的購(gòu)置特征,中年、年輕一代富貴階層整體的奢侈品購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有不同，因而購(gòu)置物業(yè)的鑒賞和品位也就不同！年輕人要求摩登，父輩相對(duì)傳統(tǒng).,圈層營(yíng)銷(xiāo) 口碑傳播,形成了特殊的“圈子文化”,如何吸引？ 購(gòu)買(mǎi)的理由？,？,針對(duì)以上特征， 全程整合營(yíng)銷(xiāo)策略應(yīng)運(yùn)而生！,我們的全程價(jià)值體系是針對(duì)： 昆山住宅市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化，復(fù)制化。 昆山中高端市場(chǎng)大多以圍

42、繞購(gòu)買(mǎi)市中心項(xiàng)目做推廣。,挑戰(zhàn)價(jià)值觀，迎合人生觀!,與客戶對(duì)話的載體；或者說(shuō)客戶寄望于我們的載體，超出了“房子”和建筑的意義。 產(chǎn)品決定市場(chǎng)， 我司認(rèn)為本案不在于價(jià)格力，而是否具有挑戰(zhàn)力！ 面臨的挑戰(zhàn)是客戶群本身.,項(xiàng)目以怎樣的訴求切入？,盡管他們對(duì)世界性的物質(zhì)潮流不斷的追隨，但整體來(lái)講，本土文化的教育和影響仍舊根深蒂固！,這是一個(gè)處于中西文化交匯撞擊的時(shí)代！,由此可見(jiàn)，客戶群仍舊存著傳統(tǒng)的地域文化觀念，并影響著他們的消費(fèi)。,價(jià)值提升,產(chǎn)品建議,本案必須擁有一個(gè)貫穿產(chǎn)品總軸的深度建議！,用文化啟程全線整合，定制“別樣” 策略,方能突破！,我們認(rèn)為新地產(chǎn)文化概念與中航地產(chǎn)文化吻合，本案新文化與中

43、航文化相貼合。將項(xiàng)目賦予新地產(chǎn)文化，對(duì)文化的珍視能使項(xiàng)目的功能性放大，而這本身恰好是人居生活中最應(yīng)該被追求而且最具附加值的東西。 新文化地產(chǎn)所表現(xiàn)和演繹的是傳統(tǒng)文化或者當(dāng)代文化的特質(zhì)，并通過(guò)對(duì)新生活方式的創(chuàng)造來(lái)表達(dá)對(duì)文化的理解，傳承和突破，尤其是對(duì)當(dāng)代居住文化基因進(jìn)行深度思考。,所以新文化是本案最大的創(chuàng)新空間理由與認(rèn)知！,未來(lái)的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)必將是在文化高度上進(jìn)行！,產(chǎn)品獨(dú)創(chuàng)、規(guī)化獨(dú)創(chuàng)、服務(wù)獨(dú)創(chuàng)，力求從本質(zhì)上區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手！,本案是 基于人居文化和城市空間發(fā)展的產(chǎn)品創(chuàng)新，而不是單純建筑風(fēng)格和生活理念的簡(jiǎn)單復(fù)制！,核心解決方案一：勝，在建筑之外,東南亞皇室園林景觀悉心打造熱情、尊貴的休閑園林,景觀剖面

44、,組團(tuán)間水景,步行商業(yè)內(nèi)街景觀,核心解決方案一：勝，在建筑之外,硬質(zhì)景觀之地面鋪裝粗狂、自然才是純粹的,地面鋪裝不需要過(guò)多修飾，越自然越好，流露出粗糙的質(zhì)感為佳。,硬質(zhì)景觀之小品裝飾、陳列、主題多功能互相融合,核心解決方案一：勝，在建筑之外,軟質(zhì)景觀上木、下木、地被層次分明，主題體現(xiàn)熱帶獨(dú)有特性,核心解決方案一：勝，在建筑之外,東南亞園林景觀之水靜態(tài)、動(dòng)態(tài)的水運(yùn)用到極至,水是東南亞園林景觀的靈魂，曲折蜿蜒、多態(tài)變化，這與昆山水鄉(xiāng)特色深深融合。,核心解決方案一：勝，在建筑之外,公建配套建議：地下車(chē)庫(kù)與景觀結(jié)合，打造生態(tài)車(chē)庫(kù),車(chē)庫(kù)是住戶每天都會(huì)使用的功能空間，感知性強(qiáng)，應(yīng)著重打造，體現(xiàn)本項(xiàng)目高端形

45、象 生態(tài)車(chē)庫(kù)的亮點(diǎn)體現(xiàn)在： 創(chuàng)新。消除傳統(tǒng)車(chē)庫(kù)陰暗感，給住戶從未有過(guò)的體驗(yàn) 采光、通風(fēng)，高舒適度 綠化延伸至地下，讓車(chē)采光與園林綠化融為一體，提升項(xiàng)目檔次 體現(xiàn)品質(zhì)和細(xì)節(jié)，讓客戶感知我們?cè)谡J(rèn)真打造每一個(gè)細(xì)節(jié),核心解決方案一：勝，在建筑之外,核心解決方案一：勝，在建筑之外,架空層底層架空與社區(qū)內(nèi)部景觀結(jié)合，體現(xiàn)原生態(tài)自然空間,架空層進(jìn)行綠化，能拉近人與水間的距離，使架空層下空間與周?chē)鷪@林景觀融合 為一體，豐富園林層次，使建筑自然成為風(fēng)景的一部分，屬于市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品 形成泛會(huì)所，增加共享空間，可以設(shè)置乒乓球室、棋牌室，擺設(shè)一些桌椅供老人 和孩子娛樂(lè)、休閑,體現(xiàn)細(xì)節(jié)和品質(zhì),入戶大堂挑高6米，精致雕飾、

46、體現(xiàn)品質(zhì)和舒適,玻璃隔斷，形成業(yè)主的專(zhuān)屬空間,大理石貼面，提升物業(yè)檔次,適度雕飾，體現(xiàn)品質(zhì)感,入戶大堂挑高6米，直達(dá)第二層頂板，兩層的挑高、精致的雕飾、高檔的貼面等細(xì)節(jié)處理充分體現(xiàn)舒適和品質(zhì),入戶大堂是客戶觀察品質(zhì)的敏感點(diǎn)，需要重處理,核心解決方案一：勝，在建筑之外,產(chǎn)品細(xì)節(jié)提升建議：細(xì)節(jié)決定品質(zhì),通風(fēng)口,引導(dǎo)牌,垃圾桶,排水口,核心解決方案一：勝，在建筑之外,本案能夠通過(guò)一些例如外挑大堂的形式進(jìn)一步提高得房率,入戶大堂： 用高層架空層的方式設(shè)置入戶大堂，半開(kāi)放型大堂，計(jì)入不算面積的架空層內(nèi)，審批之后通過(guò)玻璃或柵欄進(jìn)行隔斷。,核心解決方案一：勝，在建筑之外,核心解決方案二：規(guī)劃文化的體現(xiàn),以定

47、制SIZE視野塑造住宅產(chǎn)品鏈,奇，先天優(yōu)勢(shì) 不是日后加價(jià)就可以從頭再來(lái),核心解決方案二：規(guī)劃文化的體現(xiàn),手繪戶型,核心解決方案二：規(guī)劃文化的體現(xiàn),世界從此無(wú)界,通透的空間，體現(xiàn)在戶型規(guī)劃上。,通透的空間，體現(xiàn)在戶型規(guī)劃上。,多元化的生活方式 體現(xiàn)在戶型規(guī)劃上,核心解決方案二：規(guī)劃文化的體現(xiàn),空間,足夠的空間和平面，靈活地配置以及打通符合各種生活需求的絕對(duì)空間，就是對(duì)空間的奢侈使用。中航特有的面積贈(zèng)送，相信給客戶一個(gè)很大的震撼。 （非承重墻）墻壁之間，打通形成大平層空間，獨(dú)特的空間設(shè)計(jì)，超大的大平層享受，空間的靈動(dòng)，給客戶更多的選擇。,以世界的角度呈現(xiàn)一個(gè)全新的多元化生活！,會(huì)所建議：如，蘭會(huì)所

48、,引入國(guó)際頂級(jí)會(huì)所的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，與“大管家貼身服務(wù)”體系，力求營(yíng)造特定圈層獨(dú)享的社交平臺(tái)。 一層可設(shè)有大堂吧、四季VIPROOM。 二層設(shè)有紅酒雪茄吧，閱覽室及中餐包房。這里的紅酒雪茄吧，珍藏著世界頂級(jí)品牌的紅酒與各式雪茄，設(shè)計(jì)上體現(xiàn)180度環(huán)繞景觀，客人可在享受的同時(shí)飽覽窗外美景。,核心解決方案二：規(guī)劃文化的體現(xiàn),中式文化+西方元素,地?cái)偵系脑?核心解決方案二：規(guī)劃文化的體現(xiàn),昆山世界性的風(fēng)尚潮流，演繹LP地標(biāo)性生活功能、空間設(shè)計(jì)、示范單位，帶給客戶前所未有的心靈體驗(yàn)。,加速購(gòu)置信心,核心解決方案三：生活文化的價(jià)值,禮遇藝術(shù)、生活跨界,關(guān)鍵詞：中航地產(chǎn)/獻(xiàn)予世界的跨界生活,跨界cover 體

49、驗(yàn) 源自8位室內(nèi)設(shè)計(jì)師的主題思考：,世界性的語(yǔ)言來(lái)賦予本案全新的價(jià)值,產(chǎn)品可以模仿，氣質(zhì)人文是無(wú)法模仿,核心解決方案三：生活文化的價(jià)值,基于之前我們提出的四大策略主軸， 產(chǎn)品全面形成定制化解決方案.,核心解決方案四：策略的導(dǎo)入和入市,執(zhí)著實(shí)境體驗(yàn)，超越預(yù)期,現(xiàn)在就開(kāi)始！ 締造中航地產(chǎn)的昆山標(biāo)桿與示范！,核心解決方案四：策略的導(dǎo)入和入市,實(shí)現(xiàn)對(duì)昆山市場(chǎng)產(chǎn)品的超越？,確立本案領(lǐng)先的市場(chǎng)定位 定制HAND-MADE,定制戶型及營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的執(zhí)行細(xì)化建議：,“定制”服務(wù)是目前國(guó)際領(lǐng)先的住宅開(kāi)發(fā)模式。在“初級(jí)版”之后，結(jié)合新型的建筑結(jié)構(gòu)及體系，可以提供較大自由度的“升級(jí)版”定制。允許多款房型平面布局改變，提

50、供多種不同風(fēng)格的裝修套餐。 創(chuàng)新的差異化領(lǐng)先戰(zhàn)略，未來(lái)中高端市場(chǎng)在未來(lái)幾年很有可能會(huì)和歐美等發(fā)達(dá)市場(chǎng)一樣，從毛坯房、精裝房逐步過(guò)渡到定制房時(shí)代。 本次策略是基于對(duì)定制住宅市場(chǎng)進(jìn)行充分的可行性探索、考察，以及對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行深入細(xì)致的研究之后，根據(jù)購(gòu)房者的家庭結(jié)構(gòu)和生活方式的實(shí)際需求對(duì)房型做較小的改動(dòng)，裝修也以套餐的形式來(lái)選擇，將在廚衛(wèi)位置相對(duì)固定的前提下，對(duì)于房型、裝修風(fēng)格、室內(nèi)配置等提供更多的選擇。,核心解決方案四：策略的導(dǎo)入和入市,市場(chǎng)對(duì)個(gè)性化服務(wù)需求存在巨大的市場(chǎng)空間。而中航的核心理念，也在通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)可靠的服務(wù)以及物超所值的產(chǎn)品，不斷提升自身服務(wù)水平和競(jìng)爭(zhēng)力，追求行業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)地位。 通

51、過(guò)定制房屋的設(shè)計(jì)來(lái)滿足居住者不同需求，提供適合自己生活風(fēng)格的房間布局和裝修風(fēng)格定制服務(wù)，使其居住功能需求更人性化、空間布局更靈活，更能體現(xiàn)生活功能的大不同。 通過(guò)定制改造，不僅空間格局有所變化，住戶的生活起居習(xí)慣會(huì)因此而更加便利和舒適，不僅做到個(gè)性化空間，更是人性。 在選擇定制房的住戶中，也許住戶較為注重書(shū)房的布局，而在客廳、儲(chǔ)藏室以及裝修細(xì)節(jié)的選擇上，住戶都能相對(duì)根據(jù)自己的生活方式和生活功能的不同，調(diào)整各自的布局，打造屬于自己的個(gè)性空間。 在具體執(zhí)行階段中，結(jié)合新型的建筑結(jié)構(gòu)及體系，在購(gòu)房流程方面，客戶在簽署預(yù)售合同后，根據(jù)自己的需求選擇定制內(nèi)容。根據(jù)客戶的選擇清完成訂貨和施工，定制的內(nèi)容會(huì)

52、連同原本的精裝修工程一起，進(jìn)行驗(yàn)收及交房過(guò)程。,核心解決方案四：策略的導(dǎo)入和入市,從高端項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)人員中挑選其中優(yōu)秀的，培養(yǎng)銷(xiāo)售人員，送至培訓(xùn)學(xué)習(xí)并由培訓(xùn)師專(zhuān)程觀察，幫助他們從企業(yè)文化理念的深層次解讀產(chǎn)品。同時(shí)，整合了國(guó)際一流的物業(yè)管理公司提前介入，來(lái)配合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)工作，于此同時(shí)國(guó)際知名奢侈品行銷(xiāo)專(zhuān)家介入培訓(xùn)。 定制化營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的第二個(gè)特點(diǎn)，營(yíng)造出舒適、輕松、高雅的環(huán)境?？蛻暨M(jìn)入價(jià)值數(shù)知萬(wàn)的樣板間時(shí)，不需要脫鞋、戴鞋套；價(jià)值數(shù)百萬(wàn)元家居樣品，可以隨意坐臥體驗(yàn)；服務(wù)人員問(wèn)候客戶時(shí)，使用帶有客戶姓氏的尊稱(chēng)，讓客戶體驗(yàn)到尊貴的感覺(jué)。這樣的安排減少了銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的商業(yè)氛圍，使現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)出一種舒服生活氛圍。,核心

53、解決方案四：策略的導(dǎo)入和入市,實(shí)現(xiàn)價(jià)值,營(yíng)銷(xiāo)策略,推廣策略,銷(xiāo)售策略,核心策略思考,PART 1,核心策略思考,2大思考，解疑產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)方向,？,問(wèn)題,競(jìng)爭(zhēng)加劇，如何脫穎而出？,區(qū)域版塊內(nèi)，我們目標(biāo)價(jià)位最高，要實(shí)現(xiàn)，憑什么？,思考一,核心策略思考,8大優(yōu)勢(shì),訂制裝修： 區(qū)域首次提出高端訂制裝修住宅,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 昆山首個(gè)110萬(wàn)方高端城市綜合體,交通優(yōu)勢(shì)： 南至蕭林路，西至北門(mén)路，東至柏廬路，交通便利，通達(dá)性強(qiáng),品牌優(yōu)勢(shì)： 中航地產(chǎn)、實(shí)力品牌、國(guó)內(nèi)頂級(jí)城市運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家,8,昆山真正首席城市綜合體引領(lǐng)城市生活的新跨越,核心策略思考,長(zhǎng)三角各地產(chǎn)品豐富，客戶要花同等價(jià)格購(gòu)買(mǎi)我們的產(chǎn)品？,客戶憑什么買(mǎi)我們的

54、單？,思考一,核心策略思考,昆山地區(qū)大品牌率先推廣，中航品牌如何切入？,綠地、珠江、世貿(mào)等品牌 ，產(chǎn)品表現(xiàn)不俗，在中航已經(jīng)在昆山乃至長(zhǎng)三角建立知名度的現(xiàn)狀下，如何實(shí)現(xiàn)品牌再次超越，輔助產(chǎn)品打下根基。,核心策略思考,利好一：足夠時(shí)間品牌筑底,天時(shí),有足夠時(shí)間進(jìn)行品牌推廣，預(yù)熱，推廣，滲透市場(chǎng)周期符合。,昆山地區(qū)市場(chǎng)走向熱情高漲，價(jià)格不斷刷新，待1年后本產(chǎn)品價(jià)格將與競(jìng)品距離縮小，更利于高性?xún)r(jià)比訴求，全面體現(xiàn)中航品牌高品質(zhì)產(chǎn)品性?xún)r(jià)比追求。,開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年5月，距今11個(gè)月時(shí)間，帶來(lái)雙重利好時(shí)機(jī),利好二、價(jià)格預(yù)期提升形成性?xún)r(jià)攀高,核心策略思考,占據(jù)玉山城市副中心核心,地利,核心營(yíng)銷(xiāo)思考,地處昆山核

55、心位置，產(chǎn)品市場(chǎng)客戶輻射廣闊，更利于品牌的快速便捷發(fā)展的通道。,完全突出產(chǎn)品特點(diǎn)和亮點(diǎn)，有助快速傳播中航頂級(jí)城市綜合體運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家的品牌精神。,江蘇,浙江,上海,頂級(jí)城市綜合體運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家,人和,中航產(chǎn)品系已樹(shù)立其品牌風(fēng)格特征，實(shí)體產(chǎn)品更具說(shuō)服力,中航注重自身品牌，全員動(dòng)員，更能很好的有助發(fā)展和發(fā)揚(yáng)中航品牌。,核心營(yíng)銷(xiāo)思考,昆山中航城,成都商業(yè)項(xiàng)目,贛州中航城,南昌中航廣場(chǎng),惠都中航城,核心營(yíng)銷(xiāo)思考定位,“我之所以能看得更遠(yuǎn)，是因?yàn)槲艺驹诰奕说募绨蛏?！?Newton牛頓 英 Isaac,品牌理念：“中航地產(chǎn)，以城筑未來(lái)” 將中航品牌更有效的在昆山乃至長(zhǎng)三角擴(kuò)張，與產(chǎn)品同步進(jìn)發(fā)，共同鑄造精彩篇章。,延

56、續(xù)“中航地產(chǎn)，以城筑未來(lái)”的企業(yè)品牌主張- 鑄造項(xiàng)目國(guó)際級(jí)都會(huì)價(jià)值,核心營(yíng)銷(xiāo)思考定位,創(chuàng)立昆山國(guó)際級(jí)都會(huì)價(jià)值體系,核心營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo),樹(shù)立昆山城市綜合體樣板標(biāo)桿 展現(xiàn)品質(zhì)卓越高性?xún)r(jià)比的價(jià)值體系 利用內(nèi)外資源，把握機(jī)遇，力爭(zhēng)高效、安全、快速的消化產(chǎn)品,建立中航品牌昆山乃至長(zhǎng)三角品質(zhì)形象,品牌形象定位,PART 2,開(kāi)放式街區(qū),產(chǎn)品品牌定位項(xiàng)目整體掃描,項(xiàng)目關(guān)鍵詞： “巨無(wú)霸的110萬(wàn)方恢弘體量” 個(gè)性化的豪宅社區(qū) 高品質(zhì)的時(shí)尚公寓 5A級(jí)寫(xiě)字樓 SHOPINGMAIL 五星級(jí)酒店 國(guó)際化的開(kāi)放式文化街區(qū) 商業(yè)形態(tài)差異化,產(chǎn)品品牌定位項(xiàng)目整體掃描,產(chǎn)品品牌定位項(xiàng)目整體掃描,扛鼎之作 只為“超越”而來(lái)-

57、“超越”不再是口號(hào)，在昆山，必須做到超越 因?yàn)椋?“110萬(wàn) vs整個(gè)昆山” 顯然，這是一場(chǎng)以小博大的戰(zhàn)爭(zhēng)，贏得市場(chǎng)，惟有超越,中航地產(chǎn)要打造一座城市發(fā)展史上里程碑式的項(xiàng)目，一座全新的城市平臺(tái),如何才能做到超越？ “產(chǎn)品為王”,產(chǎn)品品牌定位項(xiàng)目整體掃描,產(chǎn)品品牌定位產(chǎn)品寫(xiě)真一/公寓映像,超越品質(zhì)，顛覆豪宅傳統(tǒng)定論 Beyond the traditional quality, a person of extraordinary powers curtilage,定制個(gè)性化的專(zhuān)屬生活，引領(lǐng)昆山居住時(shí)代,產(chǎn)品品牌定位產(chǎn)品寫(xiě)真二/街區(qū)映像,超越生活、潮流號(hào)召力的活力街區(qū) Beyond the lif

58、e, the trend of power energy blocks,一個(gè)新的城市生活地標(biāo)，一個(gè)國(guó)際化的生活體驗(yàn)平臺(tái)，一個(gè)公共的交流休閑場(chǎng)所，一個(gè)萬(wàn)國(guó)風(fēng)情的美食體驗(yàn)廣場(chǎng)昆山城市生活的新啟點(diǎn)。,超越想象，脈動(dòng)時(shí)代精英的精彩 Beyond imagination, pulsation of the era,5A全智能化寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn) 細(xì)致便利的商務(wù)配套 引領(lǐng)高端商務(wù)形態(tài),產(chǎn)品品牌定位產(chǎn)品寫(xiě)真三/寫(xiě)字樓映像,產(chǎn)品品牌定位產(chǎn)品寫(xiě)真四/酒店映像,超越夢(mèng)想，已忘卻“帆船”的誘惑 The dream has forgotten caique temptations,星級(jí)酒店：時(shí)尚典雅之地，尊享高貴禮遇,最摩登

59、、最時(shí)尚、最人文專(zhuān)屬領(lǐng)域 最國(guó)際化的城市綜合體,“鑄就國(guó)際級(jí)都會(huì)價(jià)值體系” “Casting world value system”,品牌形象導(dǎo)出,“價(jià)值城市綜合體超越之作”,產(chǎn)品品牌定位形象定位,“價(jià)值城市綜合體超越之作”,源起,濃縮版的city in city 一座引領(lǐng)昆山國(guó)際化風(fēng)尚的典范之城 一座開(kāi)創(chuàng)昆山城市化發(fā)展里程碑式的標(biāo)桿之城,產(chǎn)品品牌定位核心概念定位,本案的“氣質(zhì)”和“境界”？ 如此絕對(duì)的高度注定要與傳統(tǒng)不一樣的“氣質(zhì)”和“境界” 如此的絕對(duì)價(jià)值必將擁有競(jìng)品無(wú)法達(dá)到的“氣質(zhì)”和“境界” 潮流先驅(qū)之地，他人跟隨，決定了擁抱未來(lái)的豪邁“氣質(zhì)”和“境界”,結(jié)論： 我們認(rèn)為決定本案的價(jià)值是項(xiàng)目的“氣質(zhì)”和“境界”,產(chǎn)品品牌定位核心概念定位,我們?nèi)?/p>