智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理

1、智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理特征碼標(biāo)簽:特征碼人類開始邁入以數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化為平臺的智能化社會，正在興起的智能化住宅小區(qū)建設(shè)熱潮反映和適應(yīng)了國際社會信息化和智能化的發(fā)展要求，是 21 世紀(jì)的新概念住宅。智能化住宅小區(qū)為住戶提供了一種“以人為本”更加安全、舒適、方便、快捷和開放的智能化、信息化生活空間，從而區(qū)別于傳統(tǒng)的封閉式管理住宅小區(qū)：高墻、防盜門，出入小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格登記，24 小時不間斷的保安巡邏的“高級監(jiān)獄”式的住宅小區(qū)。它依靠高科技手段，既實(shí)現(xiàn)了住宅小區(qū)的開放性，拆除了高墻、防盜門、減少或不用人工保安巡邏，又提高了住宅小區(qū)的安全性，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行的高效化、節(jié)能化和環(huán)?；Ｋ粌H已經(jīng)成為一個

2、國家經(jīng)濟(jì)實(shí)力和科學(xué)技術(shù)水平的綜合標(biāo)志之一，而且也是人類社會發(fā)展的必然趨勢。1 智能化住宅小區(qū)的發(fā)展及特點(diǎn)智能化住宅小區(qū)的概念是綜合采用目前國際上最先進(jìn)的 4C 技術(shù)（最先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、控制技術(shù)、通信技術(shù)和圖形顯示技術(shù)），建立一個由小區(qū)綜合信息服務(wù)和物業(yè)管理中心、通訊接入網(wǎng)和家庭智能化系統(tǒng)的三位一體“小區(qū)服務(wù)與管理系統(tǒng)”。住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)是以科學(xué)技術(shù)為基礎(chǔ)，依靠先進(jìn)的設(shè)備和科學(xué)的管理，利用計(jì)算機(jī)及相關(guān)的最新技術(shù)，將傳統(tǒng)土木建筑技術(shù)與計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信與信息處理技術(shù)、多媒體等先進(jìn)技術(shù)結(jié)合的自動化系統(tǒng)。智能化住宅小區(qū)利用高科技手段，通過系統(tǒng)軟件和硬件的組合，改善人們的生活質(zhì)量、生活環(huán)

3、境、生活方式和生活內(nèi)容。人們通過高速互聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)行各種各樣活動，使人們足不出戶就可以在家里進(jìn)行工作、學(xué)習(xí)、娛樂、購物、就醫(yī)、社交等各種目的，同時也可以使人們遠(yuǎn)在他鄉(xiāng)通過智能網(wǎng)操縱和控制家中的室內(nèi)溫度、家用電器等。住宅小區(qū)智能化可以節(jié)約能源，提高居住質(zhì)量，提高住宅小區(qū)物業(yè)管理、安全防范以及信息服務(wù)等方面的自動化程度和綜合服務(wù)水平，同時也可以降低運(yùn)行成本。2 現(xiàn)代化的物業(yè)管理是保障智能化住宅小區(qū)發(fā)揮作用的基礎(chǔ)工程界的熱點(diǎn)是如何采用各種新技術(shù)建設(shè)有特色的智能化住宅小區(qū)，一批建成的智能化住宅小區(qū)投入運(yùn)行后，如何管理好智能小區(qū)，智能小區(qū)的物業(yè)管理如何規(guī)范，這已成為目前討論的話題。智能化住宅小區(qū)的建成僅僅是

4、開始，小區(qū)投入運(yùn)行后，管理系統(tǒng)的應(yīng)用與維護(hù)，對系統(tǒng)的硬件與軟件進(jìn)行設(shè)備更新與升級都是非常重要的，是小區(qū)發(fā)揮智能化作用的保障。在住宅小區(qū)的生命周期內(nèi)，智能系統(tǒng)可能每隔 8-12 年需要更新一次。智能小區(qū)的物業(yè)管理必須與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，以網(wǎng)絡(luò)為平臺，開展物業(yè)信息管理。網(wǎng)絡(luò)由局域網(wǎng)與廣域網(wǎng)組成，局域網(wǎng)在社區(qū)服務(wù)、交往、生活方面發(fā)揮作用，廣域網(wǎng)主要在通訊方面發(fā)揮作用。智能小區(qū)系統(tǒng)要既能滿足目前的需要，又能適應(yīng)以后的發(fā)展。小區(qū)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)要有足夠的安全性，可采用子網(wǎng)隔離和“防火墻”設(shè)施等安全控制手段，防止沒有授權(quán)住戶的訪問和信息流失。同時，軟硬件產(chǎn)品要符合國際標(biāo)準(zhǔn)和工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)設(shè)備要有良好的擴(kuò)充性和升級能

5、力。以保證小區(qū)智能化與網(wǎng)絡(luò)化程度保持先進(jìn)水平。3 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理是指在物業(yè)管理工作過程，以現(xiàn)代先進(jìn)科學(xué)技術(shù)為手段，對物業(yè)管理活動進(jìn)行科學(xué)的組織和對物業(yè)進(jìn)行有效的管理，運(yùn)用智能化管理方式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作過程的自動化、智能化。智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理由宏觀管理和微觀管理組成。3.1 宏觀管理要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司辦公自動化按規(guī)劃要求完整地將小區(qū)驗(yàn)收資料、圖紙及交接手續(xù)，小區(qū)平面示意圖，出入口及消防道路示意圖、綠化示意圖、公共設(shè)施示意圖、樓體分層的圖紙及文字資料等，利用掃描儀輸入至微機(jī)中。這將方便于查詢各樓的基本資料和驗(yàn)收資料，有利于小區(qū)的綜合管理。安全防范管理系統(tǒng)

6、，小區(qū)圍界設(shè)置紅外線防范系統(tǒng)，且與電視控制系統(tǒng)相連，電視監(jiān)控系統(tǒng)通過程序自動調(diào)用和切換攝像機(jī)的圖像，自動實(shí)現(xiàn)對任意圖像點(diǎn)的實(shí)時錄像，在監(jiān)視的錄像內(nèi)容中疊加編號、地址和時間，并可任意回放。電子巡更系統(tǒng)功能可確保小區(qū)內(nèi)保安人員按系統(tǒng)自動生成路線巡更，用技術(shù)手段來督促人防，小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各樓主要部位均設(shè)置巡更點(diǎn)，系統(tǒng)可設(shè)置巡更路線及時間，并自動記錄巡更結(jié)果，以保證安全質(zhì)量。信息發(fā)布系統(tǒng)，通過社區(qū)的寬帶網(wǎng)絡(luò)及大屏幕公告牌，可向小區(qū)內(nèi)住戶提供以音、視頻形式的公告，如社區(qū)活動、新聞、天氣、股票、房產(chǎn)信息等居民關(guān)心的信息，加強(qiáng)小區(qū)的凝聚力。另外小區(qū)的綠化部分設(shè)置背音樂系統(tǒng)，以滿足住戶的文化娛樂需求，

7、提高小區(qū)的文化品味。3.2 微觀管理要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理自動化（1）建立小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施及房屋設(shè)備檔案，登記設(shè)施的規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家、技術(shù)指標(biāo)、維護(hù)說明、日常保養(yǎng)情況、保修記錄等相關(guān)記錄。系統(tǒng)自動提示相應(yīng)設(shè)備的檔案和保養(yǎng)維修歷史。記錄小區(qū)綠化施工工程情況，綠化面積、綠化植物的數(shù)量及相應(yīng)費(fèi)用。（2）建立住戶檔案清冊，用戶可以查詢住戶的檔案資料，包括業(yè)主資料、現(xiàn)住戶資料、驗(yàn)房資料、居住單元情況、車位使用情況等內(nèi)容。登記住戶領(lǐng)取各種鑰匙情況，管理系統(tǒng)可按條件查詢，自動統(tǒng)計(jì)資料。（3）成立電子業(yè)主委員會。業(yè)主無論大小，都可上網(wǎng)對小區(qū)建設(shè)提供建議，發(fā)表自己的見解，物業(yè)管理公司在其管理措施出臺前，可以廣泛征求廣大

8、業(yè)主的意見，這樣業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理部門之間容易溝通。（4）可視電子對講訪客系統(tǒng)。當(dāng)有客人來訪時，通過門衛(wèi)的訪客管理機(jī)，可以呼叫住戶，并與之通話，經(jīng)過住戶的確認(rèn)后方可進(jìn)入小區(qū)。來訪的客人還需在住戶單位門的主機(jī)呼叫住戶，與住戶實(shí)現(xiàn)可視對講后，由住戶按動開門鍵，打開電鎖。期間通話保密。（5）表具數(shù)據(jù)自動抄送。為了小區(qū)業(yè)主的住宅權(quán)與隱私權(quán)，并防止假冒抄表員闖入民宅，造成住戶的經(jīng)濟(jì)損失。該系統(tǒng)利用電子和傳感技術(shù)通過數(shù)據(jù)采集，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程自動抄表，用戶出遠(yuǎn)門可通過移動通訊交費(fèi)，（電表、媒氣表，水表）任何時間均可知道各戶的用電、用水、用氣數(shù)量，數(shù)據(jù)采集精確，報(bào)表清晰、直觀。（6）物業(yè)報(bào)修。該系統(tǒng)為小區(qū)住戶

9、提供了物業(yè)報(bào)修功能，住戶可以方便地通過家庭中的網(wǎng)絡(luò)終端向物業(yè)管理中心報(bào)修，中心可以立即知道住戶報(bào)修的種類、時間、地點(diǎn)等信息，物業(yè)人員可以為住戶提供及時、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（7）車輛進(jìn)出及人員進(jìn)出管理系統(tǒng)。在小區(qū)或車庫出入口設(shè)置車輛出入一卡通管理系統(tǒng)。（8）財(cái)務(wù)公開管理系統(tǒng)。建設(shè)收費(fèi)自動生成系統(tǒng)，包括收費(fèi)項(xiàng)目設(shè)定和收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算方法的設(shè)定，對日常收費(fèi)過程進(jìn)行管理，增加小區(qū)管理的透明度。該系統(tǒng)還可自動催繳費(fèi)、結(jié)帳、收據(jù)檔案管理等，對用戶開過的所有收據(jù)存檔。防止管理疏漏并減少管理人員，降低管理成本。（9）網(wǎng)絡(luò)家政服務(wù)系統(tǒng)。住戶可以通過系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購物，網(wǎng)上訂購火車票、飛機(jī)票、各種大型活動的門票等票據(jù)，雇用鐘

10、點(diǎn)工等服務(wù)。也可以實(shí)現(xiàn)對住宅的遠(yuǎn)程控制，如遠(yuǎn)程防盜報(bào)警等。4 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施要點(diǎn)4.1 智能化要符合國情目前，市場意識敏銳的房地產(chǎn)商已把智能化作為熱賣的焦點(diǎn)。在智能化的大潮中，建筑智能化成了首要的目標(biāo)，他們認(rèn)為一個項(xiàng)目自動化程度越高越好，內(nèi)容越多越好，通信網(wǎng)絡(luò)的寬帶越寬越好。人們似乎陷入了工業(yè)技術(shù)文明的誤區(qū)，為智能而智能。忘記了建筑的根本是“以人為本”。而且，目前我國物業(yè)管理人員專業(yè)技術(shù)能力不強(qiáng)，運(yùn)行智能化系統(tǒng)有一定的困難，有一些智能化小區(qū)的大部分高智能系統(tǒng)起不到任何作用，閑置不用，只能作為銷售的賣點(diǎn)，住戶無法得到應(yīng)得的服務(wù)。因此建設(shè)有中國特色的智能化住宅小區(qū)，一方面可以降價建設(shè)成本，另一方面也便于物業(yè)公司管理小區(qū)，住戶也可以實(shí)實(shí)在在的得到物有所值的服務(wù)。4.2 提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平智能化住宅小區(qū)是高科技技術(shù)發(fā)展產(chǎn)物，小區(qū)的管理人員只有具備較高的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平才能使智能小區(qū)的物業(yè)管理順利進(jìn)行。智能小區(qū)的