一品堂2011年6月25日賀州市昭平縣盛世地王大廈前期策劃報告

1、盛世地王大廈前期策劃報告中國一品堂桂林公司2011.6.251項目宏觀背景分析PART宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展ONE城區(qū)發(fā)展規(guī)劃在“東盟自由貿(mào)易區(qū)、西部大開發(fā)和泛珠三角區(qū)域”合作的戰(zhàn)略結(jié)合點的促動下，昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長。一、項目宏觀背景分析昭平縣概況昭平地處廣西東部、桂江中游?？h域面積3273平方公里，轄8鎮(zhèn)9鄉(xiāng)，人口39.2 萬，縣城人口5.6萬。經(jīng)過縣城的桂江上接漓江、下匯西江，為桂(林)梧(州)通航主航道；陸路有白黃線與東西南北國道相接， 桂(林)梧(州)高速路貫穿境內(nèi)。全縣水力資源蘊藏量為38.5萬千瓦，可開發(fā)量25.2萬 千瓦，是全國第一批農(nóng)村初級電氣化達(dá)標(biāo) 縣；礦藏有金、銀、錳、鉛、鋅、大

2、理石、重晶石等礦產(chǎn)20多種，其中黃金的儲量和開采，在廣西區(qū)內(nèi)占有重要地位。林業(yè)資 源豐富，是廣西四大重點林業(yè)縣之一；并 且名優(yōu)特產(chǎn)多，其中茶葉，豆豉、沙田柚 堪稱昭平三寶，并且昭平縣距賀州市區(qū)128 公里，梧州市200公里、桂林市210公里。昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2009年昭平縣全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值38.78億元，比上年增長12.7%。2009年昭平縣全年實現(xiàn)人均可支配收入12650元， 比上年增長3.9%。經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入的持續(xù)增長為昭平縣城區(qū)發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。454035302520151050140001200010000800060004000200002006-2009年昭平縣人均GD

3、P（億元）38.7833.634.4130.242006年2007年2008年2009年2006-2009年昭平縣人均可支配收入（元）12179126501031290002006年2007年2008年2009年“兩區(qū)一軸”(江濱新區(qū)、黃姚旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、昭平至黃姚二級公路產(chǎn)業(yè)軸)”承載山城騰飛的希望！二、城區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃昭平縣城市發(fā)展規(guī)劃濱江新區(qū)城區(qū)商業(yè)、行政中心江濱新區(qū)：將崛起一座新城2010年舉行的昭平縣委十二屆七次全體(擴(kuò)大)會議上，建設(shè)江濱新區(qū)的宏偉藍(lán)圖正式出爐：圍繞“休閑型山水森林城”要求， 以“三年打基礎(chǔ)、五年上規(guī)模、十年出新城”為發(fā)展目標(biāo)，把江濱新區(qū)建設(shè)成為昭平新的政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、

4、文化休閑、商務(wù)中心和商貿(mào)基地，再造一座新縣城，形成一座新縣城，形成縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的一極。距離城區(qū)商業(yè)中心僅1.4公里。昭平縣城市發(fā)展規(guī)劃黃姚旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：黃姚是中國十大名鎮(zhèn)之一，離縣城63公里，黃姚經(jīng)濟(jì)區(qū)將建設(shè)成為集旅游、工業(yè)、商貿(mào)于一體的昭平城市副中心。昭平至黃姚二級公路產(chǎn)業(yè)軸：特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)集聚昭平至黃姚二級公路的沿途地區(qū)，交通便利、資源豐富、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好。昭平縣委縣政府決定整合小結(jié)小結(jié)：昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有堅強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐（林業(yè)、礦產(chǎn)、名優(yōu)特產(chǎn)、旅游產(chǎn)業(yè)等），隨著近年生產(chǎn)總值及人均可支配收入的增長，為城鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房置業(yè)打下堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。昭平縣加緊推進(jìn)“兩區(qū)一軸”建設(shè)， “打造一個生態(tài)型山水森林

5、城”的新城區(qū)是他的目標(biāo)?！盀I江新區(qū)”未來將發(fā)展為城區(qū)內(nèi)又一個集政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化休閑、商務(wù)中心和商貿(mào)基地于一體的生活區(qū)域，距離城區(qū)商業(yè)中心舊汽車站一帶僅1.4公里。2昭平縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩rPART城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩rONE城區(qū)主要在售樓盤分布城區(qū)住宅情況分析城區(qū)商業(yè)市場格局一、昭平縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)處于起步階段，未來房價走勢良好。昭平房地產(chǎn)發(fā)展概況在2002年之前昭平人基本上與房地產(chǎn)的財富神話無關(guān)，也不關(guān)注何為“樓花”， 昭平人只關(guān)注桂江碧水和滿山綠茶。 2002年的鳳凰花園，是昭平的第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，為昭平第一個真正意義上的商品房。隨后至2009年期間，昭平陸陸續(xù)續(xù)的推出部分經(jīng)濟(jì)適用房和

6、一些小項目。嚴(yán)格意義上來說，昭平還是塊房地產(chǎn)開發(fā)的 地。做為四線城市，昭平的消費受經(jīng)濟(jì)、金融的影響較小，加上城市基礎(chǔ)設(shè) 施不發(fā)達(dá)，許多行業(yè)還沒起步，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在昭平將存在的廣闊的發(fā)展空間。目前，整個縣城存在著較多的單位集資房，但是已經(jīng)嚴(yán)重滯后，無法滿足新的生活需要，整個昭平縣缺乏高品質(zhì)的住宅。昭平樓市不存在泡沫，未來房價走勢良好。昭平房價始終在剛性需求種穩(wěn)中有升。二、城區(qū)主要在售樓盤分布 城區(qū)內(nèi)在售樓盤較少，高品質(zhì)物業(yè)小區(qū)缺乏。城區(qū)主要在售樓盤分布目前共4個樓盤在售或預(yù)售。未來供貨樓盤集中在河西（新汽車站）。東方世紀(jì)城是昭平最大樓盤，也是在售樓盤內(nèi)唯一有物業(yè)管理小區(qū)。三、城區(qū)住宅情況分析

7、 城區(qū)住宅以多層為主，東方世紀(jì)城為未來主要供貨量社區(qū)。住宅情況概況樓盤名稱樓盤概況類型主力戶型銷售時間供貨面積（）銷售面積（）價格銷售情況中鑫大廈建面：3000一棟6層多層兩房：80-100 三房：100-1102011.1月至3月463046301800售罄東方世紀(jì)城占地：250 畝 建面： 40萬多層+小高層三房：102- 116兩房：842011.1月至今4.2萬9500均價：200095%中鑫花園建面：6800兩棟6層多層三房：150 四房：1702011.3月至今60002350210036%河?xùn)|商貿(mào)城建面：8400兩棟7層多層三房：約130 四房：約145未售約6000預(yù)計1600

8、- 1800昭平住宅市場剛剛起步，經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)以及單體樓是10年以前市場供應(yīng)的主要形式；供需量少（單盤量在50套左右），無物業(yè)管理。目前在售樓盤以多層為主，無電梯房銷售。東方世紀(jì)城是昭平首個真正意義的小區(qū)，規(guī)模大，影響大。今年供貨量預(yù)計超過4.2萬。成交戶型分析160-170四房三房140-150120-130110-120100-11080-90兩房120%100%80%60%40%20%0%23%550%10882220100%100%33334998%89%4050456050403020100年重點樓盤供銷統(tǒng)計推貨套數(shù)銷售套數(shù)銷售率市場銷售以三房為主，兩房為輔成交戶型比例四房, 5,

9、 3%兩房, 40,28%三房, 100,69%三房兩條主力產(chǎn)品線： 100-110、115-120；兩房主力戶型80-90 100-110緊湊型三房市場銷售最快，四房銷售緩慢。價格出現(xiàn)分化：高品質(zhì)的小區(qū)（東方世紀(jì)城）價格在1800-2000；單體樓價格在1500-1800、地段較好的中心花園價格在2100元主要競爭個案分析東方世紀(jì)城一期銷售情況：東方世紀(jì)城：東方世紀(jì)城項目由昭平縣恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)建設(shè)，建設(shè)地點為昭平鎮(zhèn)河?xùn)|新區(qū)新汽車站旁，總用地230畝，總建筑面積38萬平方米，計劃總投資6.8億元 ，一期規(guī)劃用地面積62580平方米，建筑面積98890平方米。規(guī)劃住戶4000戶，將吸

10、納12000多人入住。項目規(guī)劃有商品套房、超市、酒店、步行街、幼兒園、會所、花園、廣場等。樓盤名稱一期所推樓棟類型主力戶型銷售時間供貨面積（）銷售面積（）價格銷售情況東方世紀(jì)城1#、15#多層+小高層三房：102- 116兩房：842011.1月至今4.2萬9500均價：200095%6-10#樓，多層一梯兩戶，均價2100元戶型三房四房合計面積116130130141套數(shù)166342828256總面積1925644203640394831264東方世紀(jì)城6月所推戶型：116三房是二期推貨的主力，銷售情況良好。小結(jié)目前城區(qū)內(nèi)在售項目較少，售樓樓盤以多層為主，無電梯房銷售，并且在售樓盤多以單體樓

11、為主；東方世紀(jì)城是目前城區(qū)內(nèi)住宅最大供貨量項目，并在未來三年內(nèi)將維持較大供貨量，是城區(qū)內(nèi)在售樓盤中唯一推行物業(yè)管理小區(qū)；目前縣城內(nèi)整體房價水平在2000元左右，消化戶型以緊湊型三房、二房為主。小結(jié)：目前昭平縣房地產(chǎn)市場處于起步階段，住宅市場整體價格較低，項目住宅部分目前不適合入市銷售。四、城區(qū)商業(yè)市場格局 城區(qū)中心商業(yè)帶主要分布在舊汽車站區(qū)域。城區(qū)商業(yè)業(yè)布局情況本項目育才西路，西寧北路一帶：家裝建材市場中心北起綜合市場，南至永安街，西接西寧路，東至東寧路：市中心最繁華商業(yè)圈，集娛樂休閑， 電子產(chǎn)品購買，綜合零 售批發(fā)于一體。縣政府區(qū)域：匯集大型家電超市。中心區(qū)商業(yè)分布情況北起綜合市場，南至永安

12、街，西接西寧路，東至東寧路形成了昭平最繁華的商業(yè)圈。一層商業(yè)是經(jīng)營的絕對主流，二層商業(yè)認(rèn)可度低。中心區(qū)主要商業(yè)體項目概況1、興隆步行街商業(yè)（東寧路至西寧路） 2004年銷售，4層天地樓，建面260，售價35萬（1350元/）商鋪面積約40-50（開間：4-4.5米，進(jìn)深：10-11米）租金：臨東寧路70-85元/月，臨西寧路60元/月經(jīng)營業(yè)態(tài)：共53家店鋪，主要以品牌服裝、鞋為主中心區(qū)主要商業(yè)體項目概況2、河西路商業(yè)(東寧路至西寧路)商鋪面積約40-60（開間：4-4.5米，進(jìn)深：10-12米）租金：60-80元/月經(jīng)營業(yè)態(tài)：共61家店鋪，主要以品牌服裝、日雜、超市、娛樂為主中心區(qū)主要商業(yè)體項

13、目概況3、東寧路商業(yè)（河西路至新華街）商鋪面積約25-70（開間：3.5-4.5米，進(jìn)深：7-15米）租金：80-100元/月，二層15-18元/月。業(yè)態(tài)情況：共71家店鋪，主要以酒店、服飾、通訊為主中心區(qū)主要商業(yè)體項目概況4、西寧路商業(yè)（河西路至新華街）商鋪面積約20-50（開間：3.5-4.5米，進(jìn)深：5-10米）租金：55-75元/月經(jīng)營業(yè)態(tài)：共119家店鋪，主要以摩托、服飾、小吃為主。中心區(qū)主要商業(yè)體項目概況5、綜合市場綜合市場1-2層為商鋪 2007年銷售，一層7000-8500元，二層4000元商鋪面積約30（開間：4米，進(jìn)深：7米）租金：一層65-85元/月，二層10-15元/月

14、經(jīng)營情況：一層街鋪旺場，二層大部分空置。分析：依托農(nóng)貿(mào)市場的定位和縣城中心的地段，首層街鋪極旺；二層商鋪冷場的原因在于市場規(guī)劃，二層入口設(shè)置在市場中庭，無獨立、明顯的入口通道導(dǎo)致二層商業(yè)價值極弱。中心區(qū)主要商業(yè)體項目概況6、縣政府圓盤商業(yè)商鋪約60-80（ 開間3.5-6m，進(jìn)深8-10m）租金：20-30元/經(jīng)營業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營超市、電器、服裝、家具等二層商業(yè)冷淡，主要為一層超市的延伸空間， 或者家具城。分析：商業(yè)中心向本項目所在區(qū)域的步行街和綜合市場集中，該區(qū)域的商業(yè)日漸冷淡，以日常生活配套為主。中心區(qū)主要商業(yè)體項目概況7、寶石街寶石街目前商鋪售價約5000元/，租金約500元/間/月（折合

15、約8元/）經(jīng)營業(yè)態(tài)以茶葉為主，商鋪空置率超過7成，生意冷淡。分析：地段偏遠(yuǎn)，大部分為單邊街商鋪，商業(yè)氛圍弱；專業(yè)市場的營造不成功，導(dǎo)致項目大量空置。在售商業(yè)樓盤情況樓盤名稱面積類型面積（）銷售時間供貨面積（）銷售面積（）價格情況銷售情況中鑫大廈15781層商鋪2層寫字樓60-70 2011.1月至3月15781578一層10000二層2500100%東方世紀(jì)城72001-2層商鋪40-100 2011.1月至今一層：3600二層：3600一層售罄 二層持有臨路：1.2-1.6萬 臨步行街：8000-1 萬100%中鑫花園840底層商業(yè)60-70 2011.3月至今84084011800100%

16、河?xùn)|商貿(mào)城35001-2層商業(yè)60-70 未售預(yù)計1.3萬從以上分析看出，城區(qū)內(nèi)商業(yè)銷售情況良好，樓盤大多以一至二層商鋪銷售，并且底層與二層、臨街外鋪與內(nèi)鋪價格相差較大。小結(jié)小結(jié)：根據(jù)以上調(diào)查分析，河西路商業(yè)、西寧路商業(yè)、興隆步行街、東寧路商業(yè)、綜合市場這五個商業(yè)帶人流量及商業(yè)氛圍較高，并形成了以品牌服裝、超市、酒店、 通訊、休閑娛樂等為一體的城區(qū)中心商業(yè)圈，并且隨著城市發(fā)展人口逐步往城區(qū)遷 移，項目所在該區(qū)域在未來兩年內(nèi)始終保持商業(yè)人居優(yōu)勢，作為昭平縣中心商業(yè)區(qū)。3項目分析THREE項目了解項目SWOT分析項目價值分析項目規(guī)劃建議物業(yè)發(fā)展方向項目市場定位及把握項目商業(yè)銷售策略PART一、項目

17、了解 項目地段優(yōu)勢明顯，周邊商業(yè)及生活氛圍成熟。項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽項目總體規(guī)劃5棟高層住宅樓，一至四層規(guī)劃商場，1#、2#、4#、5#樓為25層，3#樓為18層。項目區(qū)位分析濱江新區(qū)中心商業(yè)區(qū)本項目行政區(qū)商業(yè)帶項目位置：項目位于廣西昭平縣昭平鎮(zhèn)，原昭平汽車站內(nèi)。規(guī)劃用地總面積9057.7平米（13.59畝），規(guī)劃總建筑面積77140平米，西面為商業(yè)步行街，東面為東寧中路，南面靠近興隆街。中心商業(yè)區(qū)：綜合市場、河西路商業(yè)街、西寧路商業(yè)街、興隆步行街環(huán)、東寧路一帶已形成城區(qū)內(nèi)最繁華商業(yè)帶。地塊周邊環(huán)境地塊情況101米56.1米124.5 米27米70米49.32米地塊東面地塊東面：面向老居民房，樓層

18、高低不一，建筑外觀較舊，形象較差，對本項目低層采光有一定影響。但緊靠東寧大街轉(zhuǎn)角段商業(yè)價值較好。地塊南面地塊東面：面向東寧路主大街，商業(yè)人流較多，已匯集酒店、電器、品牌服裝、婚紗攝影等高檔商業(yè)配套，此沿街面是 項目商業(yè)價值最高點。地塊西面地塊西面：面向興隆步行街商業(yè)樓背面， 與本項目規(guī)劃建筑相隔7米，對項目底層采光有一定影響。地塊北面地塊北面：面向商業(yè)街，可連通興隆步行街，商業(yè)街內(nèi)主要經(jīng)營旅館、小零售商業(yè)為主，人流量及商業(yè)氛圍不高。人流及商業(yè)面分析人流方向商業(yè)面地塊分析地塊連接竹園二路處與連接?xùn)|寧路處存在1.5米高低落差。地塊分析地塊位于城區(qū)最繁華商業(yè)中心；交通、商業(yè)、人流優(yōu)勢較為明顯； 地塊

19、南北兩面連接?xùn)|寧路和興隆步行街兩條城區(qū)主商業(yè)干道，項目商業(yè)價值優(yōu)勢大；地塊前后有1.5米落差，是打造雙首層商鋪的先天資源。地塊周邊無景觀資源。小結(jié)：根據(jù)地塊條件及周邊環(huán)境分析，項目商業(yè)價值較大，商業(yè)價值是本項目開發(fā)的主要利潤源。二、項目SWOT分析項目目前地段優(yōu)勢巨大，隨著新區(qū)發(fā)展項目區(qū)域人氣受到一定的威脅。優(yōu)勢(Strengths)本項目位于目前昭平縣城區(qū)最繁華商圈核心位置，商業(yè)發(fā)展空間巨大。地段為本項目最核心賣點， 綜合市場、河西路商業(yè)街、 西寧路商業(yè)街、興隆步行街 環(huán)伺項目周圍，已形成了良 好的商業(yè)及居住氛圍，并且 地塊前后連接?xùn)|寧路和興隆 步行街兩條城區(qū)主商業(yè)干道， 項目商業(yè)價值優(yōu)勢巨

20、大。劣勢(weaknesses)濱江新區(qū)：政府重點規(guī)劃區(qū)域本項目行政中心：帶動人氣向此聚集新汽車站：形成新一個人流商業(yè)匯集地昭平縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口共39.2萬， 但城區(qū)人口5.6萬，人口體量限制了城區(qū)住宅及商業(yè)迅速發(fā)展。本項目地處老城區(qū)中心，周邊商業(yè)為舊汽車站人氣帶動匯集而成，離政府重點建設(shè)的濱江新區(qū)及新汽車站相對較遠(yuǎn)， 無法享受區(qū)域人氣。機(jī)遇(opportunities)本項目所處商業(yè)圈內(nèi)無在售或潛在競爭對手。 500畝項目，待建本項目濱江新區(qū)目前昭平縣城人口5.6萬多人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人據(jù)調(diào)查了解，項目所處縣城中心區(qū)內(nèi)無在售樓盤，并且未來主要推貨項目主要分布在育才西路、涼亭東路一帶?？谶_(dá)33.6萬，隨著昭

21、平經(jīng)濟(jì)逐年的提升， 將吸引更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民往縣城遷移，給房地產(chǎn)市場帶來更多機(jī)遇。威脅(threats)本項目產(chǎn)品自身特點是最大的潛在威脅。項目規(guī)劃四層商業(yè)，目前市場對二層以上商業(yè)及不臨街內(nèi)鋪接受度較低；目前昭平住宅價格較低，項目高層規(guī)劃形成較大成本，難以實現(xiàn)利潤平衡。隨著濱江新區(qū)建設(shè)速度的加快及規(guī)模的逐步形成、新汽車站區(qū)域人流人氣逐步的增加，將吸引更多居民往此兩處區(qū)域置業(yè)投資，本項目所在老城區(qū)地段及商業(yè)優(yōu)勢將逐步被削減。小結(jié)小結(jié)：本項目位于目前昭平縣城區(qū)最繁華商圈核心位置，商業(yè)發(fā)展空間巨大。隨著新區(qū)發(fā)展及新汽車站人氣的逐漸匯集，項目未來前景受到一定威脅。目前昭平住宅市場處于初級階段。隨著昭平經(jīng)濟(jì)及

22、人均收入的逐年增加，帶動人口往縣城城區(qū)遷移給房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機(jī)遇。三、項目價值分析 商業(yè)價值是項目主要利潤源。商業(yè)價值首先，通過以上概述得出項目商業(yè)價值較大，那么項目商業(yè)價值在客戶心里有多高？我司特對40多組意向客戶進(jìn)行回訪，得出28組有效客戶并進(jìn)行需求調(diào)查，得出結(jié)論如下：712925315221720內(nèi)街鋪東寧路鋪70- 10050-7030-50投資自用三層二層一層商場內(nèi)鋪街鋪需求面積用途樓層選擇需求商鋪類型客戶量70%的客戶只選擇東寧路商鋪78%的客戶只選擇一層商鋪50平米左右是需求的集中點。總結(jié)如下：70%成客戶選擇東寧路街鋪，客戶表示可承受的單價為1.5-2萬，可見市場對東寧路

23、 臨街鋪的心理價位在2萬左右。對于項目打開內(nèi)街連接竹園路的內(nèi)街鋪，約30%客戶表示可以考慮，主要原因在于對于東寧路街鋪2.5萬的價格無法承受，轉(zhuǎn)而選擇內(nèi)街鋪，心理價位在1.5萬左右；如規(guī)劃為商場內(nèi)鋪的形式，僅有一組客戶表示考慮。從需求樓層來看，一層客戶為絕對主力，占約80%；約20%客戶表示對雙首層的二層街鋪感興趣；三層及以上不考慮?？蛻糍徺I商鋪以投資為主，自用僅占一成。需求面積全部在100以內(nèi)， 50左右是需求較大的集中點。商業(yè)價值得出問題點一：共約80%只選擇臨東寧路一層商鋪，那么這部分商鋪面積多少？能銷售多少金額？商業(yè)價值一層商場平面：初步計算，面積約700平米。按客戶承受程度及市場評估

24、，可售20000元/平米。銷售額：1400萬商業(yè)價值問題點二：除臨東寧路一層商鋪外，其他內(nèi)街及二至四層商鋪面積共多少？能銷售多少金額？一層商場平面：問題點：從平面圖了解圖，商鋪規(guī)劃面積整體過大（絕大部分在100以上，150-350的商鋪比例較大）， 根據(jù)客戶及市場調(diào)研得之，在目前市場不易銷售。初步計算，面積約5000平米。按客戶承受程度及市場評估，可售15000元/平米。銷售額：7500萬二層商場平面：問題點：二層商鋪同樣面臨商鋪面積過大的問題，并且由市場調(diào)查得出二層商業(yè)不易經(jīng)營及銷售。初步計算，面積約5700平米。按客戶承受程度及市場評估，可售10000元/平米。銷售額：5700萬三、四層商

25、場平面：問題點：三四層商鋪敞開式布局， 單層面積超過5000，并且三四層商業(yè)目前在市場經(jīng)營銷售較難。初步計算，面積共約11400平米。根據(jù)評估，可售5000元/平米。銷售額：5700萬根據(jù)以上統(tǒng)計分析：項目商業(yè)部分可在明年入市銷售實現(xiàn)：2.03億元同時通過以上了解，我們總結(jié)出項目商業(yè)部分潛在風(fēng)險：1、客戶選擇意向大部分集中在臨東寧路一層商鋪；2、市場對二層以上商業(yè)接受度不高；3、項目整體商鋪規(guī)劃面積過大商業(yè)機(jī)會點那在大環(huán)境下促使項目商業(yè)成功銷售的機(jī)會點是什么？本項目位于目前昭平縣城區(qū)最繁華商圈核心位置，西面為商業(yè)步行街，東面為東寧中路，南面靠近興隆街，交通便利，地理位置優(yōu)越，因此商業(yè)價值是項目

26、價值的核心。本項目擁有廣闊的目標(biāo)客戶層面，不僅包括本地縣城自用或投資者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者、還包括本地溫州商及廣東生意人。項目規(guī)劃一至四層大型商業(yè)，總建筑面積達(dá)2萬多平米，在昭平縣城內(nèi)形成規(guī)模優(yōu)勢。項目規(guī)劃內(nèi)街與西面原有商業(yè)步行街貫通，進(jìn)一步提成產(chǎn)品本身商業(yè)價值。居住價值分析切入到項目住宅部分，其居住價值如何？從大環(huán)境看：項目位于城區(qū)人口3萬左右的昭平縣城商業(yè)中心，交通便捷，配套成熟，區(qū)域內(nèi)無直接或潛在對手。從產(chǎn)品本身來看：項目住宅部分由4棟25層，1棟18層高層組成。產(chǎn)品是否迎合市場需求？是我們下面的研究點居住價值大環(huán)境分析:城市情況:城區(qū)人口3萬左右;房地產(chǎn)市場:起步階段,住宅均價2000元;城市

27、發(fā)展受到一定限制住宅市場無較大利潤切合項目本身:高層住宅成本約1800元/結(jié)論：住宅目前入市無利潤可圖。居住價值產(chǎn)品本析:住宅問題點：1、產(chǎn)品線脫離市場需求主流2、住宅入口布局不合理，無法發(fā)揮封閉式小區(qū)、空中花園的優(yōu)勢。居住價值戶型a戶型b戶型c戶型d戶型e戶型酒店式公寓合計四房三房兩衛(wèi)四房三房一衛(wèi)四房面積155.788.7154.697.9162.250-80套數(shù)8040404040210450總面積1245635486184391664881219044782項目戶型問題點：戶型四房三房兩衛(wèi)三房一衛(wèi)酒店式公寓合計套數(shù)1604040210450面積2512835483916121904478

28、2比例56.1%7.9%8.7%27.2%100.0%三房及兩房是目前市場需求的主流，四房需求較少，項目四房戶型設(shè)計較多，易堆壓無法快速消化。項目戶型問題點：客廳開間僅3.3m采光弱采光弱走道過長暗衛(wèi)進(jìn)深大1、2#樓平面特點：戶型功能設(shè)計較差，動靜分區(qū)不合理戶型問題點4#樓平面兩個次臥采光差居住價值尋找問題根源？原因：上層住宅柱網(wǎng)需照顧到底層商場柱網(wǎng)布局，以至住宅戶型整體設(shè)計較差。如保持住宅戶型設(shè)計不變，將可能形成以下局面：戶型不被市場認(rèn)可，降價銷售入市價格等于或低于明年市場住宅均價，約為2200元/平米， 則住宅部分利潤為：（2200-1800）*35700=1428萬利潤較低項目價值分析總

29、結(jié)作為縣中心及購物、休閑、娛樂飲食于一體的商業(yè)體，商業(yè)價值是本項目的核心，是本項目開發(fā)的主要利潤源。目前市場對內(nèi)街鋪及二層以上商業(yè)接受度不高，項目二至四層、內(nèi)街鋪銷售存在風(fēng)險。居住價值在大 下及產(chǎn)品本身設(shè)計方面存在很大風(fēng)險點。我司建議務(wù)必改進(jìn)商業(yè)規(guī)劃布局及住宅產(chǎn)品設(shè)計，先推商業(yè)部分入市銷售，樹立區(qū)域標(biāo)志性商業(yè)體地位，聚集更多的人氣及市場關(guān)注度，帶動項目住宅部分入市銷售。四、規(guī)劃方案總結(jié)建議 項目產(chǎn)品潛在風(fēng)險排除。1原方案問題分析原方案情況：-1層停車場。1-4層滿建商業(yè)，1-2層內(nèi)場獨立鋪布局，3-4層敞開式商場布局。首層設(shè)置內(nèi)街連接?xùn)|寧路和步行街提升了商業(yè)價值。三棟塔樓住宅。原方案問題點：1

30、、由于消防要求，住宅樓梯必須直落地面， 占用商業(yè)面積，不利于商業(yè)布局；2、商鋪劃分不利銷售：面積大、不規(guī)則。原方案問題點：1、商鋪面積過大（絕大部分在100以上，150-350的商鋪比例較大），在目前市場不易銷售。2、商業(yè)流線不合理，有死角。3、商業(yè)布局面積浪費嚴(yán)重。原方案問題點：三、四層整體敞開式布局，單層面積超過5000，難以實現(xiàn)銷售，只能持有。并且單層面積過大，業(yè)態(tài)選擇面狹小，在目前市場不利于招商。一層住宅入口住宅問題點：1、產(chǎn)品線脫離市場需求主流2、住宅入口布局不合理，無法發(fā)揮封閉式小區(qū)、空中花園的優(yōu)勢。戶型a戶型b戶型c戶型d戶型e戶型酒店式公寓合計四房三房兩衛(wèi)四房三房一衛(wèi)四房面積1

31、55.788.7154.697.9162.250-80套數(shù)8040404040210450總面積1245635486184391664881219044782項目戶型統(tǒng)計：2011年市場成交戶型情況：戶型四房三房兩衛(wèi)三房一衛(wèi)酒店式公寓合計套數(shù)1604040210450面積25128354839161219044782比例56.1%7.9%8.7%27.2%100.0%年重點樓盤供銷統(tǒng)計605040454809%100%3333504998%100%120%100%80%3020102050%88102223%560%40%20%00%80-90100-110110-120120-130140-

32、150160-170兩房三房四房推貨套數(shù)銷售套數(shù)銷售率小結(jié)：從成交戶型情況可以看到，三房及兩房是目前市場需求的主流，消化率較高，四房需求較少，項目四房戶型設(shè)計較多，不易消化。戶型問題點：客廳開間僅3.3m采光弱采光弱走道過長暗衛(wèi)進(jìn)深大1、2#樓平面1、2#樓戶型特點歸納：a戶型入戶走道過長，暗衛(wèi)，書房進(jìn)深大，開間小，不易形成功能轉(zhuǎn)變，銷售難度戶型次臥采光差，動靜分區(qū)不合理。戶型問題點4#樓平面兩個次臥采光差2方案建議商業(yè)規(guī)劃建議：商業(yè)定位：縣中心一站式購物休閑中心輻射整個昭平縣城的中心商業(yè)體規(guī)劃思路：商場市場化商場劃分商業(yè)內(nèi)街， 形成獨立內(nèi)街鋪，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營。低門檻實現(xiàn)快銷商鋪劃分盡可能

33、切?。ń?0-40）商業(yè)機(jī)會：大型超市、化妝品 品牌服飾、體育用品家電、手機(jī)通訊高檔餐飲、品牌快餐休閑娛樂（美容、ktv、夜總會等）商業(yè)形態(tài)：-1層超市+地下停車場超市規(guī)模3000左右1-2層商業(yè)街，服飾、化妝品等3-4層餐飲、娛樂（超市、餐飲娛樂主力店招商，帶動整體商業(yè)氛圍）商業(yè)規(guī)劃建議：雙首層街鋪充分利用地塊前后連接昭平 兩條商業(yè)干道（東寧路和興隆步行街）的優(yōu)勢， 規(guī)劃內(nèi)街打通兩條商業(yè)街；同時利用前后具有約1.5m高差的，打造雙首層商業(yè)街鋪的概念，提升商鋪價值。大型下沉廣場，連通二層商業(yè)的平臺商場整體下沉0.6m左右，通過下沉廣場與干道連接；商場西側(cè)與步行街連接處設(shè)置大型下沉廣場， 二層

34、設(shè)置平臺形成上首層的形態(tài)，平臺上設(shè)置 樓梯連通三、四層。入口廣場商業(yè)規(guī)劃建議：調(diào)整住宅入戶布局，形成封閉式小區(qū) 住宅樓梯落在平臺花園，不再向商業(yè)樓層延伸； 設(shè)置統(tǒng)一獨立的住宅通道，獨立入戶大堂。住宅形成獨立的花園式小區(qū)，實現(xiàn)封閉式管理，檔次提升。一層住宅入戶大堂（位置及數(shù)量僅作示意， 實際需根據(jù)相關(guān)規(guī)范要求布置）平臺花園住宅入戶住宅樓梯在平臺花園實現(xiàn)轉(zhuǎn)換，不再通過商場直接落地商業(yè)規(guī)劃建議：小面積獨立商鋪劃分一二層規(guī)劃多條商場內(nèi)街，劃分20-30為主的獨立小鋪。三、四層考慮餐飲娛樂的定位，劃分為600-800左右的商業(yè)單元。 商業(yè)規(guī)劃建議：負(fù)一層規(guī)劃為超市和停車場，其中超市約3000左右；在商場

35、東側(cè)入口處設(shè)置超市的入口門廳。設(shè)置三四層餐飲娛樂廣場的入口大堂，并設(shè)置觀光電梯。超市入口三、四層餐飲娛樂廣場住宅定位：城中心的高品質(zhì)電梯公寓首個高層花園住宅社區(qū)平臺花園住宅入戶首層設(shè)置集中獨立的入戶大堂， 電梯、樓梯直通平臺花園；再由平臺花園分流到各住宅單元。封閉管理的花園社區(qū)，豪華入戶大堂，空中花園。產(chǎn)品線掛靠市場需求主流，以三房為主，兩房、四房為輔。一層住宅入戶大堂（位置及數(shù)量僅作示意，實際需根據(jù)相關(guān)規(guī)范要求布置）產(chǎn)品線定位：三房為主，輔以少量兩房和四房?？紤]到快速回籠資金的需要，3#樓酒店式公寓調(diào)整為住宅。戶型配比：三房95-10030%三房一衛(wèi)120-125 30%三房兩衛(wèi)兩房80-8

36、520%四房140-14420%五、物業(yè)發(fā)展方向 以最優(yōu)的物業(yè)配比方案，達(dá)到利潤最大點。物業(yè)發(fā)展方向問題一：本項目的可發(fā)展的物業(yè)方向如何，才能實現(xiàn)最快的回籠資金？問題二：確定各物業(yè)類型與比例如何，使之相互依托， 相輔相成，實現(xiàn)利潤最大化 ？項目各物業(yè)的定位方向研判可能的物業(yè)方向1、寫字樓2、商場3、酒店一、定位方向研判之一：酒店70米本項目150米項目周邊酒店分布：金三角大酒店：客房48間；費用范圍88-200元/套； 日入住率70%左右；昭平大酒店： 客房68間；日入住率60%-70%左右；費用范圍120-190元/套；從上述得出：項目周邊已具備有競爭實力的對手項目與之競爭的條件：1、處于商

37、業(yè)圈的核心2、3#樓坐擁東寧路主大道，共12190建筑面積。小結(jié)：項目具備有開發(fā)酒店的條件。未來保障：昭平縣未來三年打造成旅游觀光名城的政府目標(biāo)。物業(yè)發(fā)展方向產(chǎn)品定位：酒店式公寓旅游客源可否支撐收益預(yù)期；經(jīng)營管理不確定因素多；成本過高，得放率低；條件：風(fēng)險：項目周邊人流及商業(yè)密集；需聘請專業(yè)酒店經(jīng)營公司；具備相當(dāng)經(jīng)濟(jì)條件的投資者；物業(yè)發(fā)展方向酒店定位建議定位 ：酒店式公寓建筑面積： 12190平米面積：套內(nèi)面積40平米套數(shù) ：280間方式建議：將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者二、定位方向研判之一：寫字樓據(jù)調(diào)查得之，昭平城區(qū)內(nèi)尚無寫字樓市場。原因歸納：1、目前昭平縣企業(yè)單位過少。2、寫字樓若

38、自己持有，則需組建團(tuán)隊長期經(jīng)營，且投資回報過長；3、商住樓競爭風(fēng)險，且商住樓需要技術(shù)指標(biāo)比寫字樓低；如開發(fā)寫字樓將面臨兩種情況：1、銷售2、持有經(jīng)營大環(huán)境下不適合寫字樓開發(fā)不利于開發(fā)商快速回籠資金結(jié)論：開發(fā)寫字樓不適合本項目。三、定位方向研判之一：商場打造此物業(yè)優(yōu)勢條件歸納：1、地段優(yōu)勢：繁華商圈內(nèi)中心地段2、規(guī)模優(yōu)勢：產(chǎn)品1至4層共2萬多平米商業(yè)規(guī)劃，城區(qū)內(nèi)尚無大型商業(yè)廣場3、競爭優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)無在售或潛在項目從上述特點分析，項目具備打造成一站式休閑購物中心的條件包含業(yè)態(tài)特色商業(yè)街中檔以上休閑娛樂業(yè)：、沐足、美容美甲等中檔以上餐飲業(yè)或特色口味餐飲；酒吧街、KTV、迪廳超市物業(yè)發(fā)展方向商業(yè)定位建

39、議定位：一站式休閑購物中心建筑面積： 22800平米標(biāo)準(zhǔn)單位面積：一二層以50平米左右商鋪為主、三四層以500-600平米的單元打造休閑娛樂中心利潤估計：1.81億總結(jié)：通過以上分析確定利潤最大化方案通過以上分析，根據(jù)開發(fā)張目標(biāo)及市場風(fēng)險分析，我司建議采用住宅+商場的物業(yè)配比模式，按規(guī)劃方案研究得出總銷售額：商業(yè)22800：銷售2.03億元住宅47890：銷售1.1億元總銷售額：3.13億元六、項目市場定位及把握 準(zhǔn)確的市場定位是項目成功銷售的關(guān)鍵！功能定位根據(jù)前述分析，本項目的產(chǎn)品應(yīng)打造成集大型超市、餐飲、休閑娛樂、商業(yè)街、高品質(zhì)住宅等于一體，一個產(chǎn)品類型豐富、客戶層面廣闊、市場競爭力強(qiáng)、物

40、 業(yè)升值潛力高、利于資金回籠與整體利益最大化的綜合性項目，滿足生活、娛 樂、購物等多種功能。本項目的功能組合為：購物+休閑娛樂+生活大型超市品牌商業(yè)街KTV、夜總會餐飲形象定位商業(yè)定位：縣中心一站式購物休閑中心（ 縣中心最為繁華商業(yè)圈內(nèi)集購物、休閑娛樂、飲食、品牌服裝于一體，輻射整個昭平縣城的中心商業(yè)體。）住宅定位：縣中心稀缺高尚生活區(qū)（中心商業(yè)區(qū)內(nèi)稀缺的住宅寶地，中心區(qū)內(nèi)成功 聚集地成就了項目高尚住宅區(qū)）客戶定位本項目是一個集購物休閑中心和高尚住宅區(qū)于一體的綜合項目，未來的目標(biāo)客戶也勢必是多層次、多方面的。從調(diào)查了解到，昭平縣流動人口較多，其中大部門屬溫州投資戶和廣東生意人， 這部分人是項目

41、重要的目標(biāo)客戶。主要客戶：本地居民（公務(wù)員、企事業(yè)員工、縣城經(jīng)商戶等） 重要客戶：溫州、廣東投資客輔助客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民（黃姚、馬江等重鎮(zhèn)）七、項目商業(yè)銷售策略 銷售模式?jīng)Q定利益最大化！目前市場商鋪的幾種銷售模式根據(jù)開發(fā)商快速回籠資金的開發(fā)目標(biāo)，我司特對以下幾種商鋪銷售模式進(jìn)行研究。一、純銷售：即是直接銷售，不采用任何形式和相關(guān)承諾。優(yōu)勢： 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費； 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。劣勢： 產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； 無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； 對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長； 若經(jīng)營不

42、好，對于項目整體形象有一定影響。適用于： 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； 純街鋪銷售； 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。二、帶租約銷售即是先將商鋪招商，等商家簽了進(jìn)場合同之后，以帶租約的形式將商鋪銷售。適用于： 商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益； 可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報； 純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。針對帶租約銷售所帶來的問題，可以通過以下方式解決：建議成立統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營管理公司：小商家及業(yè)主均擔(dān)心商業(yè)街后期經(jīng)營管理問題，或委托專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，無疑增強(qiáng)投資者與商家信心；未簽訂預(yù)訂租賃合同的新租戶：事先告知商鋪會銷售，正式

43、的租賃合同由租戶與 業(yè)主，在簽訂預(yù)訂租賃合同時出示放棄商鋪優(yōu)先購買承諾書及三方協(xié)議書， 請租戶簽字確認(rèn)，以免今后產(chǎn)生糾紛。在開盤前一周時間公示鋪位出租情況及租賃條款等詳細(xì)租賃信息。三、返租銷售即是發(fā)展商先將商鋪銷售，然后承諾業(yè)主幾年內(nèi)返給業(yè)主應(yīng)得的租金，但是租賃權(quán)歸發(fā)展商所有，等返租年限過了之后業(yè)主才享有租賃權(quán)。1、 短期返租銷售（一般為三到五年）： 優(yōu)勢：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。2、 長期返租銷售（一般為十年）： 優(yōu)勢：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。劣勢：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。長期返租與短期返租的比較分析從銷售角度看