某酒店商業(yè)計(jì)劃書

1、rr 縣 aaa 酒店項(xiàng)目商業(yè) 計(jì) 劃rr 縣 aaa 酒店籌備組二一二年十月書rr 縣 aaa 酒店建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書目錄項(xiàng)目地理位置及形象效果圖1第一章項(xiàng)目簡介及項(xiàng)目概況3第二章項(xiàng)目建設(shè)條件及賓館旅游市場分析8第三章項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算17附表：項(xiàng)目預(yù)測表表 1：項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)查表表 2: 靜態(tài)投資資產(chǎn)分類調(diào)查表表 3：總成本費(fèi)用調(diào)查表表 4：資金本息償還表表 5：項(xiàng)目損益預(yù)測表表 6：全部投資現(xiàn)金流量表rr 縣 aaa 酒店建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營計(jì)劃書第一章 項(xiàng)目簡介及項(xiàng)目概況根據(jù)中央關(guān)于國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見，中央在 “十二五” 期間對(duì)加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)等方

2、面制定了一系列相關(guān)支持性政策措施，“十二五”是深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，全面建設(shè)小康社會(huì)，積極構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要時(shí)期；轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、 向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略機(jī)遇期?！笆濉?我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新特征必然對(duì)賓館旅游業(yè)發(fā)展提出新的更高要求。為積極參予rr經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)rr 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過對(duì)市場進(jìn)行考查、論證，擬定“ rr 縣 aaa 酒店建設(shè)項(xiàng)目” ，項(xiàng)目有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合rr 關(guān)于鼓勵(lì)外來投資重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目優(yōu)惠政策的規(guī)定，為rr賓館旅游業(yè)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。為了盡快落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)立項(xiàng)、招商引資，特制定本項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃書?！卷?xiàng)目名稱】： rr縣 aaa 酒店建設(shè)項(xiàng)

3、目【項(xiàng)目舉辦方】 ： rr 縣 aaa 酒店建設(shè)項(xiàng)目籌備組項(xiàng)目籌備組正在籌建股份投資的有限公司經(jīng)濟(jì)法人實(shí)體，落實(shí)承建rr 縣 aaa 酒店建設(shè)項(xiàng)目及建成后rr 縣 aaa 酒店經(jīng)營管理?！卷?xiàng)目選址擬建地點(diǎn)】rr縣新縣城擬建于新縣城汽車站南部，環(huán)湖路內(nèi)側(cè)， 湖邊景觀梯道東部。國道 108 線 . 距 108 國道 0.6公里處。距新建成的雅西高速（雅安西昌）約2 公里。距烏斯河火車站約15 公里?！窘ㄔO(shè)項(xiàng)目主要內(nèi)容】rr 縣 aaa 酒店建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)主要內(nèi)容如下：項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì) 12,219.32 萬元；1 、項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)用地共計(jì)約 20 畝，占地面積 13330 m2 ，土地征地及開發(fā)

4、費(fèi)用按 rr 縣一級(jí)商業(yè)用地 148 萬元 / 畝，投資資金 2960 萬元。2 、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)： rr 縣 aaa 酒店擬建成四星級(jí)商務(wù)旅游酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)臵和經(jīng)營管理。2、用于項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資6704.20 萬元，主要包括：（ 1）酒店主體12 層，鋼混結(jié)構(gòu)、建筑面積22000 平方米，預(yù)計(jì)投資5060.00 萬元；建筑密度： 23.40%；容積率： 1.56綠化率： 35.20%（ 2） 1 層為酒店接待大堂、配套辦公用房及，臨街商業(yè)鋪面，其中接待大堂、配套辦公用房面積1000 平米，臨街商業(yè)鋪面1200 平米；（ 3） 4-12 層為客房，共計(jì)320 間，設(shè)臵床位640 張，其中12 層為高級(jí)套

5、房。內(nèi)部裝飾及設(shè)施投資528 萬元（ 4）二樓設(shè)餐廳可容納400 人同時(shí)進(jìn)餐能力、茶坊 ktv 酒吧一座，內(nèi)加防火層， 建筑面積 2200 平方米；二次裝飾費(fèi)用128 萬元；（ 5）三樓設(shè)為會(huì)議中心及多功能廳：配有可容納400 人大型會(huì)議廳及多功能廳一個(gè)，可容納 80 人中型會(huì)議室及多功能廳一個(gè)，可容納 30 人小型會(huì)議室及多功能廳二個(gè)，總面積 2200平方米；裝飾及設(shè)施投資112 萬元；（ 6）職工住宿樓及庫房、配套房、配電房一幢4 層混合結(jié)，預(yù)計(jì)建筑面積1200 平米，預(yù)計(jì)投資 129.60 萬元；（ 7）室外停車場一處，砼地面，泊車位100 個(gè)，面積300 平方米，預(yù)計(jì)投資9.00 萬元

6、；（ 8）賓館綠化，面積4700 平方米，預(yù)計(jì)投資37.60 萬元；（ 9）建室外塑膠籃球運(yùn)動(dòng)場、羽毛球場兩個(gè)，預(yù)計(jì)投資18.00 萬元；（ 10）賓館設(shè)備安裝13 臺(tái)套，主要包括：發(fā)電機(jī)組、監(jiān)控設(shè)備、高速電梯、蒸汽設(shè)施、干洗機(jī)、供水設(shè)施、供電設(shè)施、消毒設(shè)備、接待面包車等，預(yù)計(jì)投資682.00 萬元；3 、其他費(fèi)用：包括前期規(guī)劃勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、其他直接費(fèi)、建設(shè)期利息及不可預(yù)見費(fèi)預(yù)計(jì)1231.10 萬元；4、開辦費(fèi)用：按總營業(yè)收入3%計(jì)算，預(yù)計(jì) 201.13萬元5、流動(dòng)資金按總營業(yè)收入30%計(jì)算，預(yù)計(jì) 1,122.89萬元?！卷?xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)3,742.98 萬元（不含稅） ；年

7、利潤總額（稅后）1,477.79 萬元；年上繳稅金總額 694.72萬元；投資利潤率： 12.09%；投資回收期： 6.75年；貸款償還期： 3.68年；項(xiàng)目建設(shè)期12個(gè)月。具體詳見附表1項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?！卷?xiàng)目背景】隨著社會(huì)發(fā)展、 人民生活水平的不斷提高， 賓館旅游業(yè)成為國家的一項(xiàng)戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)， 資源消耗低， 帶動(dòng)系數(shù)大， 就業(yè)機(jī)會(huì)多， 綜合效益好。 改革開放以來， 我國賓館旅游業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)體系日趨完善。當(dāng)前我國正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，日益增長的大眾化、多樣化消費(fèi)需求為賓館旅游業(yè)發(fā)展提供了新的機(jī)遇。特別是雅瀘（雅安瀘定）高速公路、雅西（雅安西昌）高速公路的建成使rr成

8、為一片投資的熱土。rr豐富的自然資源猶如一顆金燦燦的瑰寶，正待深度開發(fā)， rr 縣委、縣政府已經(jīng)制定了一系列對(duì)外開放優(yōu)惠政策， rr 人民正以誠摯的態(tài)度，熱忱歡迎國內(nèi)外朋友觀光旅游，洽談貿(mào)易，共展宏圖大業(yè)。對(duì)rr 縣旅游資源的整合開發(fā)為項(xiàng)目實(shí)施帶來了巨大商機(jī)。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見（國發(fā) ?2009?41 號(hào)）指出。到2015 年，旅游市場規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)33 億人次， 年均增長10%；入境過夜游客人數(shù)達(dá)9000萬人次，年均增長8%；出境旅游人數(shù)達(dá)8300 萬人次，年均增長9%。旅游消費(fèi)穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)居民年均出游超過2 次，旅游消費(fèi)相當(dāng)于居民消費(fèi)總量的10%。經(jīng)濟(jì)社會(huì)

9、效益更加明顯，旅游業(yè)總收入年均增長12%以上，旅游業(yè)增加值占全國gdp 的比重提高到4.5%，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到12%。每年新增旅游就業(yè)50 萬人。旅游服務(wù)質(zhì)量明顯提高，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)，力爭到 2020 年我國旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模、質(zhì)量、效益基本達(dá)到世界旅游強(qiáng)國水平。要積極發(fā)展休閑度假旅游，引導(dǎo)城市周邊休閑度假帶建設(shè)。有序推進(jìn)國家旅游度假區(qū)發(fā)展。規(guī)范發(fā)展高爾夫球場、大型主題公園等。繼續(xù)發(fā)展紅色旅游。要培育新的旅游消費(fèi)熱點(diǎn)。大力推進(jìn)旅游與文化、體育、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、林業(yè)、商業(yè)、水利、地質(zhì)、海洋、環(huán)保、氣象等相關(guān)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的融合發(fā)展。支持有條件的地區(qū)發(fā)展生態(tài)旅游、森林旅游、商務(wù)

10、旅游、體育旅游、工業(yè)旅游、醫(yī)療健康旅游、郵輪游艇旅游。國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見保證了賓館旅游業(yè)的正常發(fā)展。該項(xiàng)目符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、符合國家產(chǎn)業(yè)政策和市場需求，項(xiàng)目建成將具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。rr縣 aaa 酒店建設(shè)項(xiàng)目籌備組通過對(duì)市場進(jìn)行調(diào)查，擬定“ rr縣 aaa 酒店建設(shè)項(xiàng)目” ，把 rr 縣賓館酒店旅游產(chǎn)業(yè)做好、做大，促進(jìn)rr 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而提出了該項(xiàng)目。第二章項(xiàng)目建設(shè)條件及賓館旅游市場分析【投資環(huán)境 -rr縣概況及旅游資源狀況】項(xiàng)目建設(shè)地處于四川盆地西部雅安市rr 縣。rr縣位于四川省西南山區(qū)，雅安地區(qū)南部，全縣有6 個(gè)區(qū)， 8 個(gè)鎮(zhèn)， 32 個(gè)鄉(xiāng)， 255 個(gè)村，1

11、851 村民小組， 總?cè)丝?35 萬，共有漢、 彝、藏、回等 17 個(gè)民族， 其中少數(shù)民族人口占10%，是成都經(jīng)濟(jì)圈與攀西經(jīng)濟(jì)帶上的一顆明珠。有“中國花椒之鄉(xiāng)”之稱。幅員面積廣闊，全縣幅員面積 2349 平方千米，農(nóng)村總耕地面積 366798 畝，其中水田面積 87549 畝，旱地面積 279249 百，太平耕地 1.l 畝。地理位臵優(yōu)越，rr位于大渡河中游兩岸，為四川盆地與西藏高原之間的攀西河谷地帶，地處東經(jīng)10216至 103 01，北緯 29 05至 29 43。東鄰樂山地區(qū)的金口河工農(nóng)區(qū)和洪雅縣，南連諒山州的甘洛縣、西靠甘孜州的瀘定縣和本區(qū)的石棉縣，北接本區(qū)的榮經(jīng)縣，距劉伯承、小葉丹彝

12、海結(jié)盟地80 公里。西昌衛(wèi)星友好中心180 公里，距紅軍搶渡大波河的天險(xiǎn)瀘定橋150 公里，距世界低海拔冰川海螺溝旅游勝地 120 公里。歷為通往康藏、 寧屬之咽喉。歷史文化悠久， 旅游資源豐富。 從公元前 97 年至今， 已有二千多年的建制歷史， 縣城所在地富林鎮(zhèn)。 是舊石器時(shí)代的文化遺址?！肮藕呐５馈?記敘著南方絲綢之路的悠久歲月。太平天國，辛亥革命，萬里長征，曾在這里寫下可歌可泣的壯麗詩篇?！案Ａ治幕?，“清溪文廟” ，“九鑲石牌坊” ，“古樸深邃” 、“ rr春色”、“大渡晴波” 、“雞冠朝陽”絢麗多姿，景色迷人，文化底蘊(yùn)豐厚。rr 盛產(chǎn)水稻、 小麥、玉米、紅薯、 土豆等農(nóng)作物； “

13、 rr 貢椒”、“ rr 金花梨”、“ rr 黃果柑”、 “ rr 櫻桃”、“ rr 蕓豆” 等農(nóng)產(chǎn)品馳名中外； 四季鮮果不斷， 梨、蘋、桃、李、櫻桃、桔、橙、桂圓、葡萄等琳瑯滿目，色彩斑斕；蕃茄、洋蔥、蒜苔、大蒜、豌豆等蔬菜常年出新，應(yīng)有盡有，暢銷全國。境內(nèi)還有銀杏、楠木、香樟、云杉等珍貴樹種和小熊貓，扭角羚等珍稀動(dòng)物，豐富多彩。rr縣交通便利， 通訊發(fā)達(dá)， 成昆鐵路過境17 公里，在縣境內(nèi)建有成昆鐵路長河壩站和rr站兩個(gè)火車站。已建成通車的雅攀高速公路必經(jīng)rr ，成昆鐵路在雅安唯一一個(gè)站就設(shè)在rr縣烏斯河鎮(zhèn)， 縣內(nèi)有國道108 線、漢烏公路、 金烏公路兩條省道以及23 條縣道公路， 加之目

14、前全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)都已建有通訊網(wǎng)絡(luò)，這些，都為發(fā)展賓館業(yè)提供了先決條件。汽車：成都石羊場長途汽車站有發(fā)往rr 新縣城和 rr 九鄉(xiāng)鎮(zhèn)長途汽車， 車程大約6 個(gè)小時(shí)左右?；疖嚕簭某啥蓟疖嚤闭净蚰险旧宪嚕沙说嚼ッ?、攀枝花、西昌等地的列車直達(dá)rr 站，票價(jià) 40 元左右，約 5小時(shí)即可到 rr 。高速公路：雅西高速公路于2012 年 4 月通車， rr設(shè)有九襄、 rr 北、 rr 南三個(gè)高速公路出入口， rr 到省會(huì)成都交通條件徹底改變，由原來經(jīng)108 國道行駛時(shí)間 7 個(gè)多小時(shí)縮短至 2個(gè)半小時(shí)左右。而且冬季再也不用翻越冰雪堆積的泥巴山。水力資源充足理論蘊(yùn)藏量在750 萬千瓦的以上， 已開發(fā)利用 3

15、萬多千瓦， 達(dá)到了初級(jí)電氣化縣國家擬建的 330 萬千瓦瀑布溝巨型電姑，就在縣境東部大渡河上。氣候資源獨(dú)特， rr地處橫斷山北段東緣，海拔在550 米至 4021 米之間，東端的白熊溝與大渡河匯合處最抵，西北部與瀘定縣交界的馬鞍山最高東北緣是空崍山余脈南支大相嶺，西北是鞏徠山余脈飛越嶺，南面是大涼山群峰。由于大渡河橫穿東西，流沙河縱貫?zāi)媳?，形成了四周環(huán)繞，中部河谷低平的地勢。全縣屬于北溫帶與季風(fēng)帶之間亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，冬暖夏熱，四季分明，由于四周環(huán)山，谷深林高岔溶深鈴市，加之大相嶺東北旦阻，又有大涼山北部大陸氣候特點(diǎn)，高地寒冷， 河谷炎熱河谷， 雨量偏少且不均， 氣候垂直變化十分顯著 .縣城

16、年平均氣溫 17.9 c，無霜期 300天，日照時(shí)數(shù)1475.8 小時(shí)；年活動(dòng)積溫 5844.7 c；年均降雨量741.8 毫米。rr 縣歷史悠久、文化燦爛，旅游資源豐富。富林文化、獅子山文化享譽(yù)中外；南方絲綢之路、茶馬古道名貫古今。清溪老城、魁星古樓、節(jié)孝牌坊展示著古樸深遂的建筑藝術(shù)；金鐘神韻、清溪文廟、朝陽古寺蘊(yùn)藏著博大精深的宗教文化。 孔明南征、 太平天國、 辛亥革命、 紅軍長征在這里留下了可歌可泣的壯麗詩篇。如今 , 隨著瀑布溝水電站的建設(shè) , 四川最大的人工湖 -84 平方公里的 rr 湖、地勢全國罕見的新縣城 . ，鮮花、碧水、陽光山水旅游城市展示在世人面前！rr 古遺址有舊石器時(shí)

17、代的富林文化遺址；新石器時(shí)代的獅子山型文化遺址、富林背后山型文化遺址、大樹背后山型文化遺址；秦漢時(shí)代的大田二半山冶煉遺址；古文化遺址有黎州古城遺址、王建城遺址、清溪古道遺址、大樹古堡遺址、清溪關(guān)遺址、孟獲城遺址、三交城古遺址。古墓葬有背后山商周土坑墓、大瑤石棺葬，桃坪戰(zhàn)國、西漢土坑墓群、東漢磚室墓、明甕棺葬。碑刻有玉淵銘碑、 山橫水遠(yuǎn)石刻、 劉延摩崖石刻、 文昌宮書法碑、 花椒免貢碑、 三絕墓碑、紅軍長征石刻。館藏文物有新時(shí)器時(shí)代的玉斧、雙耳罐、豆形器；商周時(shí)代的單口雙聯(lián)罐、繩紋陶釜、青銅兵器； 戰(zhàn)國時(shí)代三叉格劍、 巴蜀短劍、 銅鉞、銅釜、 戈；西漢時(shí)代的龍首玉帶鉤、 貯錢罐、耳環(huán)、陶罐、銅柄

18、鐵劍、銅刀、銅鏡、博山爐、銅釜、銅鍪、五銖銅幣、四銖半兩幣；唐代的三魯銅鏡、銅佛、銅鏡、乾元通寶；明代的瓷瓶、瓷杯、瓷碗、銅鏡；清代的瓷瓶；及紅軍長征革命文物。古建筑文廟即孔廟：坐落在清溪古城東北隅，是歷代文人祭祀孔子的主要場所。始建于1799 年，重建于1870 年，是目前西南地區(qū)保護(hù)完整的木質(zhì)結(jié)構(gòu)的古建筑群。萬仞宮墻、欞星門、泮池、 戟門、鐘樓、大成殿等保存完好。廟內(nèi)四周， 古杉參天， 丹桂飄香， 庭園幽深。2002 年修繕了大成殿，同年12 月被省政府公布為省級(jí)文物保護(hù)單位。rr 川西地區(qū)成為山青水碧、景色誘人，是旅游、休閑、度假、娛樂的好去處。豐富的特產(chǎn)、便利的交通、廣袤的旅游資源為項(xiàng)

19、目發(fā)展提供了優(yōu)良的市場環(huán)境?！?rr 縣鼓勵(lì)投資優(yōu)惠政策】根據(jù) rr縣政府招商引資政策規(guī)定2012年 9 月 rr縣人民政府發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)外來投資重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目優(yōu)惠政策的規(guī)定其賓館旅游業(yè)屬文件規(guī)定鼓勵(lì)投資的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。對(duì)新投資賓館旅游業(yè)可允許投資企業(yè)參與商住用地開發(fā)， 所供商住用地按照國家有關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定， 采取拍賣方式公開出讓。在 rr縣新建國家鼓勵(lì)類的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，從投產(chǎn)獲利起，經(jīng)批準(zhǔn)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。規(guī)定的投資條件，按照企業(yè)上交增值稅、營業(yè)稅情況，給予財(cái)政資金扶持。對(duì)符合規(guī)定投資條件的投資項(xiàng)目，自項(xiàng)目建成投產(chǎn)后第一個(gè)納稅年度起，以企業(yè)實(shí)際上繳增值稅、營業(yè)稅中縣級(jí)

20、留成部分為標(biāo)準(zhǔn)，五年內(nèi)每年按其縣級(jí)留成部分的50%扶持企業(yè)發(fā)展。凡以我國 西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄（西部大開發(fā)政策相關(guān)規(guī)定）規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為主營業(yè)務(wù)，其主營業(yè)務(wù)收益占企業(yè)總收益70%以上的項(xiàng)目，在2011 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31日期間，減按15%稅率征收企業(yè)所得稅。凡在 rr縣投資企業(yè)，開發(fā)擁有國家自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)新產(chǎn)品的，每創(chuàng)一個(gè)中國馳名商標(biāo)的，爭創(chuàng)國家級(jí)技術(shù)中心的，獲國家免檢產(chǎn)品的，市政府分別一次性獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)20 萬元。 每創(chuàng)一個(gè)四川名牌、 四川著名商標(biāo)的和創(chuàng)省級(jí)技術(shù)中心的，市政府分別一次性獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)10 萬元。 企業(yè)在境內(nèi)外上市的，市政府一次性獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)50 萬元，其中獎(jiǎng)

21、勵(lì)企業(yè)法定代表人10 萬元。企業(yè)綜合利用資源，生產(chǎn)符合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的產(chǎn)品所取得的收入，可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)減按90計(jì)入收入總額。對(duì)從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目所得；對(duì)從事國家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營所得；對(duì)從事符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目所得；經(jīng)批準(zhǔn)可免征或減征企業(yè)所得稅。放寬投資辦企業(yè)的條件。在rr 縣投資組建有限公司的企業(yè)，根據(jù)公司章程規(guī)定，可一次繳清，也可分期到位，但首期出資不得低于注冊(cè)資本的20，其余認(rèn)繳部分在兩年內(nèi)交清。在我市利用高科技技術(shù)投資入股的，經(jīng)雙方約定，有關(guān)部門批準(zhǔn)，其投資比例可達(dá)到35?，F(xiàn)金出資不低于注冊(cè)資本的30。第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地可區(qū)別不同情況采取出讓、租

22、賃等方式依法供地；凡符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和供地政策的第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，優(yōu)先安排土地利用年度計(jì)劃，確保項(xiàng)目落地；優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理確定服務(wù)業(yè)用地的比例，對(duì)列入國家和省鼓勵(lì)類的第三產(chǎn)業(yè)在供地安排上給予傾斜。上述政策為項(xiàng)目實(shí)施創(chuàng)造寬松投資條件?！緡鴥?nèi)休閑旅游市場狀況】1 、近年來的賓館旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)背景2009年 , 我國賓館旅游業(yè)總體保持較快增長，旅游總收入實(shí)現(xiàn)較大幅度增長。其中，國內(nèi)旅游市場持續(xù)快速增長，入境旅游市場逐步恢復(fù)，出境旅游市場平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，旅游投資規(guī)模大幅增長，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績開始回升，旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶動(dòng)作用進(jìn)一步加強(qiáng)。 2011中國旅游市場趨勢觀察研究預(yù)測報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：

23、2009 年我國全年旅游總收入為1.29 萬億元，同比增長 11.3 。 2009 年 , 在旅游產(chǎn)業(yè)供給方面，投資規(guī)模大幅增長，產(chǎn)業(yè)發(fā)展更具活力。旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的大幅度增長，直接帶動(dòng)了旅游投資的快速增長，各地旅游投資出現(xiàn)了生機(jī)勃勃的繁榮景象，為旅游業(yè)發(fā)展注入了新的活力。在企業(yè)經(jīng)營業(yè)績方面，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績開始回升，景區(qū)類企業(yè)經(jīng)營狀況好于旅行社和飯店行業(yè)。其中，西部地區(qū)企業(yè)經(jīng)營狀況要好于中部地區(qū)和東部地區(qū)；城市和城市周邊景區(qū)比長線旅游景區(qū)經(jīng)營形勢要好；成熟的頂級(jí)景區(qū)的經(jīng)營狀況比無資源優(yōu)勢的一般景區(qū)要好。 2011 中國旅游市場趨勢觀察研究預(yù)測報(bào)告中數(shù)據(jù)表明：2009 年中國旅游業(yè)總體保持了平

24、穩(wěn)較快增長。全年國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)19.02 億人次，增長11.1 ；國內(nèi)旅游收入1.02 萬億元，增長 16.4 ；入境旅游人數(shù)1.26 億人次，下降 2.7 ；入境過夜旅游人數(shù)5088 萬人次，下降 4.1 ；旅游外匯收入 397 億美元，下降2.9 ；，旅游總收入 1.29 萬億元，增長11.3 。 2012 中國旅游市場趨勢觀察研究預(yù)測報(bào)告預(yù)測：到2020 年中國將成為世界最大的旅游目的地國家，這十年也將成為中國旅游業(yè)發(fā)展的“黃金十年”。據(jù) 2012 中國旅游市場趨勢觀察研究預(yù)測報(bào)告預(yù)測：2015 年我國旅游業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重 8%，2020 年我國旅游業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重11%。隨著我

25、國旅游業(yè)繼續(xù)保持較快增長態(tài)勢，旅游業(yè)將成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)到 2020 年，全國旅游業(yè)增加值預(yù)計(jì)占全國服務(wù)業(yè)增加值的12以上。旅游業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析自改革開放以來，我國國內(nèi)旅游發(fā)展迅速，覆蓋面廣，但總的說來仍然處于一種低消費(fèi)、大眾化、低水平、中近距離旅游的狀況。旅游基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施建設(shè)發(fā)展很快，但仍不能適應(yīng)國內(nèi)旅游發(fā)展速度的要求。主要表現(xiàn)在：1 、從總的旅游人數(shù)和回籠貨幣來看，旅游人次數(shù)穩(wěn)步增加，旅游消費(fèi)額逐步提高。每一年人數(shù)平均增長10%以上，旅游消費(fèi)總額平均年增長率亦在10%以上。2、從旅游消費(fèi)方式和旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，絕大部分屬于觀光旅游，文化型、享受型極少。即走馬觀花式的參觀型

26、旅游活動(dòng)多，而修學(xué)、健身、尋根、考察、探奇、了解風(fēng)土人情的專項(xiàng)特點(diǎn)旅游較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，吃住行比重高達(dá)85%，游覽購物僅占15%。旅游整體消費(fèi)水平低，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)1985 1992 年，國內(nèi)旅游人均消費(fèi)額僅58 元。3 、從旅游的地域性和客源分布來看，國內(nèi)旅游熱點(diǎn)多集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，知名度較高，旅游基礎(chǔ)設(shè)施較完善的旅游勝地，如北京、 江浙滬、 廣東等地， 象敦煌、 九寨溝、 西雙版納、黃果樹瀑布等風(fēng)景點(diǎn)由于交通不便相對(duì)處于溫冷點(diǎn)。從距離上看，一般以中近距離旅游為主，遠(yuǎn)距離旅游為輔。如桂林主要以粵湘鄂的旅游者為主。從客源分布來看，以大中城市和沿海地區(qū)為主，內(nèi)地縣鎮(zhèn)為輔。旅游者停留時(shí)

27、間較短，一般在2.5 天 -3.5天“一日游”也占有很大比重。4 、我國的旅游業(yè)是在黨的十一屆三中全會(huì)實(shí)行改革開放政策以后才起步的新興產(chǎn)業(yè)。雖然我國旅游資源十分豐富，名山大川和歷史文化名城較多，但由于過去幾十年的閉關(guān)鎖國，加上國家財(cái)政困難，對(duì)旅游業(yè)長期缺乏投資，以致我國的旅游業(yè)設(shè)施落后，近十多年來，由于改革開放政策的不斷深入， 經(jīng)過努力追趕， 有了令人矚目的發(fā)展， 但由于種種條件的限制，與發(fā)達(dá)國家相比，仍有很大差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)國際競爭和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。5 、所謂賓館旅游業(yè)，實(shí)際包括住、吃、行、游、娛、購六要素。改革開放十幾年來，由于我國對(duì)上述旅游服務(wù)設(shè)施僅有少量直接投資，而在利用外資方面

28、，因有的項(xiàng)目開放，有的不開放，以致服務(wù)設(shè)施不配套。從總體上看，外資主要局限于飯店賓館，其他旅游配套設(shè)施項(xiàng)目如交通、商業(yè)購物盡管也都涉及，但比重很小，投資十分有限。對(duì)景點(diǎn)建設(shè)，除國家指定的度假區(qū)外，外資不能插足，因而景點(diǎn)內(nèi)設(shè)施落后，其中突出的是衛(wèi)生條件差。賓館旅游業(yè)的對(duì)策由于我國國內(nèi)旅游業(yè)起步基礎(chǔ)差， 水平低， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)人們的旅游消費(fèi)需求， 必須探討以下制約我國國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的原因，主要以下幾個(gè)方面：1 、擴(kuò)大開放范圍，加快發(fā)展旅游業(yè)的龍頭旅行社為了保護(hù)我國的旅游業(yè)，特別對(duì)旅行社服務(wù)，目前我國采取的策略是“中度開放、高度保護(hù)、鼓勵(lì)參與” 。然而，旅游業(yè)能否高度發(fā)展，關(guān)鍵在于“客源” ，它是開

29、發(fā)整個(gè)旅游業(yè)的龍頭，只有客源充沛，龍頭高高昂起，則其他與旅游服務(wù)相關(guān)的各行各業(yè)，作為龍身龍尾，才會(huì)隨之起舞。反觀我國現(xiàn)有旅行社，起步晚，經(jīng)營水平低，缺乏國際競爭力。為了增加客源，應(yīng)擴(kuò)大開放度，引進(jìn)和激勵(lì)競爭機(jī)制。因此，對(duì)我國國際旅行社市場，因打破國家壟斷的局面，而改為“擴(kuò)大開放，適度保護(hù)”的策略。第一步于國外信譽(yù)好、經(jīng)營實(shí)力強(qiáng)并富有招徠能力的旅行社興辦合資旅行社，利用它們的渠道網(wǎng)絡(luò)，廣徠客戶，只有客源擴(kuò)大了，才能提高經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而使與旅游相關(guān)的各行各業(yè)得益。在邁出第一步合資旅行社取得經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步放寬開放度。2 、積極引進(jìn)外資和先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，以完善與旅游服務(wù)相關(guān)聯(lián)的各項(xiàng)配套設(shè)施，象西方

30、發(fā)達(dá)國家，為吸引游客發(fā)展旅游業(yè)，努力使凡與旅游服務(wù)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，包括賓館飯店、景點(diǎn)設(shè)施、娛樂、交通、購物等配套設(shè)施都做到盡善盡美和富有特色。我國目前因財(cái)政困難，對(duì)旅游業(yè)僅有少量投資，而且這情況在近幾年不致會(huì)有大的改變。在這種情況下，我國要發(fā)展旅游業(yè)及相關(guān)設(shè)施的龐大需求與資金短缺的現(xiàn)實(shí)形成尖銳的矛盾。因此，只有在更大范圍內(nèi)擴(kuò)大對(duì)外開放面，對(duì)與旅游服務(wù)相關(guān)的各行各業(yè)，3 、2012 年旅游市場預(yù)測從現(xiàn)實(shí)情況來看，支撐旅游業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的居民收入近年來增長很快，2002 到 2009 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從7702 增長到 17175 元，農(nóng)村民人均純收入從2713 增長到 5153 元。我國人均

31、gdp 目前已經(jīng)達(dá)到3000 美元，這是世界旅游界公認(rèn)的旅游業(yè)爆發(fā)性增長階段，而我國才剛剛實(shí)現(xiàn)每年人均出游一次的目標(biāo)，世界上發(fā)達(dá)國家如美、日、韓人均出游均在7 次以上。從我國旅游業(yè)發(fā)展的趨勢和特征來看，有關(guān)專家認(rèn)為中國賓館旅游業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，并呈現(xiàn)一系列鮮明的特征：旅游市場持續(xù)增長；旅游消費(fèi)多元化發(fā)展；旅游促進(jìn)更大需求；旅游業(yè)對(duì)外開放加快；旅游功能進(jìn)一步發(fā)揮；旅游效益不斷顯現(xiàn)；賓館旅游產(chǎn)業(yè)必將加快升級(jí)。因此，從以上情況來分析，我國賓館旅游行業(yè)前景看好，行業(yè)市場成長潛力十分巨大，產(chǎn)業(yè)升級(jí)速度加快，并且未來5 到 10 年內(nèi)將是爆發(fā)式增長階段。經(jīng)以上分析項(xiàng)目投資具有較良好的市場前景。第三

32、章項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)】1、經(jīng)營收入：年總經(jīng)營收入3742.98 萬元（ 1）住宿旅游接待能力項(xiàng)目建成后可接待旅客640 人 / 天 ,年接待旅客能力214400 人 / 年；（ 2）主營客房住宿收入： 按入住率80%計(jì)算，平均房價(jià)240 元/ 標(biāo)準(zhǔn)間 , 年客房收入2242.56萬元 ;（ 3）對(duì)外出租一樓臨街商鋪1200 平米和二樓餐廳、茶坊 ktv 酒吧、三樓會(huì)議廳及多功能廳采用轉(zhuǎn)包，對(duì)外承租，年租賃收入1152.00 萬元；（ 4）對(duì)外出租一樓臨街商鋪1200 平米和二樓餐廳，年租賃收入282.72 萬元。（ 5）停車場對(duì)外停車年收入65.70 萬元。2 、項(xiàng)目總投資及資金籌

33、措項(xiàng)目計(jì)劃總投資人民幣 12,219.32 萬元，其中自籌 6,219.32 萬元，對(duì)外長期貸款融資 6000 萬元。【項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測】1 、成本估算根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度按達(dá)到規(guī)劃經(jīng)營規(guī)模指標(biāo)計(jì)年總經(jīng)營成本費(fèi)用，年經(jīng)營總成本為1570.47 萬元。（ 1）年水電煤消耗成本。水電煤動(dòng)力消耗按客房收入和二樓餐廳、茶坊ktv 酒吧、三樓會(huì)議廳及多功能廳轉(zhuǎn)租收入7.5%計(jì)算， 254.59萬元 / 年（ 2）職工工資及福利計(jì)算：該項(xiàng)目需用工100 人，其中服務(wù)員94 人，管理人員6 人。年工資參考當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力價(jià)格水平計(jì)算人年均工資按服務(wù)員1.8萬元計(jì)算，管理人員3.6萬元計(jì)算；社保、福利費(fèi)及其他工資性

34、補(bǔ)貼按工資總額的41%計(jì)算。其中職工社保按工資總額20%計(jì)繳，職工個(gè)人繳費(fèi)另計(jì)；福利費(fèi)按工資總額14%計(jì)；工傷保險(xiǎn)按工資總額0.5%計(jì)；職工失業(yè)保險(xiǎn)按工資總額1%計(jì)；職工醫(yī)療保險(xiǎn)按工資總額6%計(jì)；工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職工教育經(jīng)費(fèi)按工資總額2.5%計(jì)。年職工工資總額為269.03 萬元。（ 3）固定資產(chǎn)折舊及維修費(fèi)：固定資產(chǎn)折舊采用直線法，按各類固定資產(chǎn)原值和確定的各類固定資產(chǎn)折舊年限扣除殘值。固定資產(chǎn)殘值率按5確定，折舊率房屋建筑按20 年折舊率5，設(shè)備按10 年折舊率10計(jì)算，年折舊費(fèi)為350.84 萬元。固定資產(chǎn)維修費(fèi)用按固定資產(chǎn)（房屋建筑物和設(shè)施設(shè)備）的1.5%計(jì)算 100.56 萬元 / 年。（

35、 4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：長期貸款利息和流動(dòng)資金貸款利息計(jì)入成本的費(fèi)用。固定資產(chǎn)貸款利息按中國人民銀行2012 年 7 月 6 日公布的 3-5 年期貸款利率6.40%計(jì)算。流動(dòng)資金貸款利息按1 年期貸款利率6.00%計(jì)算。（ 5）管理費(fèi)用包括其他管理費(fèi)和費(fèi)用攤銷：其他管理費(fèi)用比率為經(jīng)營總收入的8%，按299.44 萬元 / 年計(jì)算，土地征地及土地開發(fā)費(fèi)用按296 萬元 / 年攤銷計(jì)算。2、稅項(xiàng)、適用的主要稅種和稅率：、該項(xiàng)目預(yù)計(jì)注冊(cè)為一般納稅人企業(yè)，賓館餐飲住宿營業(yè)稅按銷售收入5計(jì)稅；、城市維護(hù)建設(shè)稅按應(yīng)繳增值稅額5；、教育費(fèi)附加按應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅額3；、所得稅按利潤總額25計(jì)稅；達(dá)到計(jì)劃經(jīng)營規(guī)模年上繳稅金

36、及附加為694.72 萬元。本著謹(jǐn)慎性原則，測算時(shí)未計(jì)算其他可能享有的其他稅收優(yōu)惠?！矩?cái)務(wù)效益指標(biāo)預(yù)測】1、盈利指標(biāo)（ 1）所得稅前利潤= 經(jīng)營收入總成本費(fèi)用應(yīng)納稅額及附加= 所得稅前利潤= 1,970.39萬元（ 2）所得稅后利潤 =所得稅前利潤 (1-25%)本項(xiàng)目達(dá)設(shè)計(jì)指標(biāo)后正常經(jīng)營年度稅后凈利潤為1,477.79萬元。2、項(xiàng)目 10 年（ 2013-2022 年）預(yù)期凈現(xiàn)金流量為4,122.81萬元 , 收益折現(xiàn)值為 -1,659.60萬元。其中折現(xiàn)率一般根據(jù)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率選取。無風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率， 選用中國人民銀行規(guī)定的自2012 年 7 月 6 日起調(diào)整的銀行一年定期存款年利率3.00 。風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率，考