商家選址要求及案例分享

1、商家選址要求及案例分享,版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。,2,經(jīng)營的商業(yè)業(yè)態(tài)不同，對設(shè)立店鋪條件的要求也不同。不適合開百貨公司的地方，也許是開超級市場的好地方。當然各種業(yè)態(tài)對有些條件的要求是相似的，比如說城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況，消費的水平等。但各種業(yè)態(tài)之間也存在著巨大的需求區(qū)別：,3,本報告是嚴格保密的。,1,主力百貨選址要求,4,家居建材類商家選址要求,5,電器類商家選址要求,3,餐飲類商家選址要求,2,主力超市選址要求,目 錄,4,本報告

2、是嚴格保密的。,1,主力百貨選址要求,4,家居建材類商家選址要求,5,電器類商家選址要求,3,餐飲類商家選址要求,2,主力超市選址要求,目 錄,5,二、未來店址的位置條件： 人口數(shù)及住戶數(shù) 競爭店數(shù) 客流狀況 道路狀況 場地條件,一、城市商業(yè)條件調(diào)查： 城市類型 城市設(shè)施 城市規(guī)劃 消費因素 城市商業(yè)屬性 交通條件,三、物業(yè)要求： 租金、合同年限、遞增率 面積、層數(shù)、層高、柱距、結(jié)構(gòu)、承重 使用壽命 開間徑深比 電梯位 卸貨區(qū)域（車位、電梯位）、卸貨平臺 中庭 停車位 店標及招牌 水、電、消防設(shè)施、通訊設(shè)備 儲水池、隔油池、化糞池等,主力店選址條件,主力店在選址時會系統(tǒng)的考察三部分內(nèi)容,6,主

3、力百貨店選址要求王府井百貨,業(yè)態(tài)模式： 1、現(xiàn)代綜合百貨 2、主題百貨 3、城市購物中心 4、生活超市 合作形式： 獨資、合資、租賃、重組 項目要求： A、經(jīng)營區(qū)面積要求：3萬以上，單層4千以上； B、停車場位數(shù)量：200-500個；C、樓層首層層高不低于5.2米，其它不低于4.8米；D、柱距7米以上。,王府井百貨前身是享譽中外的新中國第一店-北京市百貨大樓，創(chuàng)立于1955年，1996年起開始在全國范圍內(nèi)推進百貨業(yè)連鎖規(guī)模發(fā)展，目前在全國12個城市開業(yè)運營17家大型百貨商場。,7,主力百貨店選址要求廣百購物中心,廣百百貨是廣百股份有限公司的核心主營業(yè)務(wù)，目前在廣東省內(nèi)外連鎖門店總經(jīng)營面積近21

4、萬平方米，2007年銷售規(guī)模超過38.6億元，實現(xiàn)稅利2.94億元。經(jīng)營規(guī)模為中國商業(yè)企業(yè)百強第22位，廣東省商業(yè)企業(yè)排名第3位。主要以重點發(fā)展現(xiàn)代零售業(yè)，連鎖百貨，大力開拓購物中心。,廣百百貨北京路店,廣百百貨天河中怡店,廣百新一城購物中心,廣百百貨新市店,廣百百貨佳潤店,廣百百貨棠溪店,廣百百貨花都店,廣百百貨從化店,廣百百貨肇慶店,廣百百貨湛江店,8,城市1、城市人口70萬以上，城市居住密度較高，基礎(chǔ)設(shè)施完善。2、市內(nèi)有較多新增樓盤和住宅區(qū)。3、人均月收入超過1000元，并呈增長態(tài)勢。,商圈1、位于主要城市的核心商圈。2、商圈處于或接近人口稠密區(qū)，尤其是高收入、高消費人群的聚集區(qū)，如高級

5、商務(wù)區(qū)和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。3、以物業(yè)為中心的方圓2平方公里范圍內(nèi)有30萬以上的常住人口。,商場位置1、接近商圈中心或商圈內(nèi)人流最密集的通道上。2、周圍3Km內(nèi)沒有規(guī)模相近的購物中心。,交通1、臨近城市主干道，交通便利。2、處于或臨近地鐵站出口。3、周圍100米內(nèi)無阻礙視線的立交橋、高架橋等構(gòu)筑物。4、方便大型貨車進出。,物業(yè)1、首層層高5m,二層以上4-4.5m，經(jīng)營建筑面積20000平方米以上。2、樓板載重400kg/平方米以上，柱距8米以上。3、門前廣場面積2000平方米以上，中庭（包含電梯井）500平方米以上。4、配套設(shè)施：扶梯、貨梯（載重2噸以上）、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)、給排水系統(tǒng)、高

6、低壓配電設(shè)備、消防應(yīng)急照明、噴淋系統(tǒng)、探測報警系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)。5、停車位300個以上6、物業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰,城市/商圈/位置/交通/物業(yè),廣百購物中心 選址立地要求,9,主力百貨店選址要求銅鑼灣廣場百貨,銅鑼灣集團是一家專業(yè)性Shopping Mall集團 ,主營現(xiàn)代流通業(yè)中的SHOPPING MALL業(yè)態(tài)，擁有“CMALL銅鑼灣廣場”全國性著名品牌，營業(yè)總面積逾500萬平方米，擁有58個商業(yè)網(wǎng)點，遍布于全國20個省、3個自治區(qū)、4個直轄市中的49個城市，其中SHOPPING MALL（美式購物中心）51家。 銅鑼灣集團還擁有多家大型綜合百貨店（DEPARTMENT STORE）。,10,銅鑼灣

7、廣場（CMALL）選址標準： 1、一、二、三類城市； 2、城市人口60萬以上； 3、城市年GDP在500億元人民幣以上； 4、項目建筑面積：65000 以上； 5、合作期限：2025年； 6、交通便利，在交通要道交匯處，有大型停車位。,銅鑼灣百貨店選址標準：1、位置：城市核心商圈商業(yè)中心或商業(yè)新區(qū)，附近有超市、飲食、娛樂等商業(yè)項目配套，交通便利；2、面積：20000 -45000 以上;3、單層面積:6000 以上;4、合作期限:18-25年;5、標準層高:首層層高不低于5.5 m,二層以上層高不低于5 m;6、樓板承重:不低于450kg/ ;7、柱距:不小于8 m*8 m;8、配套設(shè)施: 扶

8、梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等9、停車為:200個以上.,城市/商圈/位置/物業(yè),銅鑼灣廣場 銅鑼灣百貨 選址立地要求,11,主力百貨選址要求：城市商圈品牌交通面積/車位,12,本報告是嚴格保密的。,1,主力百貨選址要求,4,家居建材類商家選址要求,5,電器類商家選址要求,3,餐飲類商家選址要求,2,主力超市選址要求,目 錄,13,主力超市沃爾瑪,沃爾瑪百貨有限公司(Wal-Mart Stores, Inc.) 是世界上最大的連鎖零售企業(yè)。截至2009年5月，沃爾瑪在全球14個國家開設(shè)了7900家商場，員工總數(shù)210萬人，每周光臨沃爾瑪?shù)念櫩?.76億人次。沃爾瑪是全球500強榜首企業(yè)

9、。,沃爾瑪1996年進入中國，在深圳開設(shè)了第一家沃爾瑪購物廣場和山姆會員商店，經(jīng)過十多年的發(fā)展，截至2009年5月7日，已經(jīng)在全國共89個城市開設(shè)了146家商場，包括沃爾瑪購物廣場、山姆會員商店、沃爾瑪社區(qū)店三種業(yè)態(tài)，其中沃爾瑪購物廣場138家、山姆會員商店3家，社區(qū)店2家，2008年，沃爾瑪在中國實現(xiàn)銷售額278億元，比上一年增長30.6%，以銷售額而言，位居中國百強連鎖百貨企業(yè)第11位,14,主力超市選址要求沃爾瑪,對商圈的要求1、在項目1.5公里范圍內(nèi)人口達到10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達到12-15萬人2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等

10、明顯阻隔為佳3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當?shù)仄骄?、項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場5、核心商圈內(nèi)（距項目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳,對物業(yè)的要求1、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米2、層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上（空調(diào)排風口至地板的距離）3、樓板承重在800KG/平方米以上，對期樓的要求在1000KG/平方米以上4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米5、正門至少提供2個主出入口，免費外立面廣告至少3個6、每層有電動扶梯相連，地下車

11、庫與商場之間有豎向交通連接7、商場要求有一定面積的廣場,15,其它1、市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當?shù)卣鷾实墓╇姺绞剑傆秒娏繎?yīng)滿足商場營運及司標廣告等設(shè)備的用電需求，備用電源應(yīng)滿足應(yīng)急照明，收銀臺，冷庫，冷柜，監(jiān)控，電腦主機等的用電需求，并提供商場獨立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機，強弱電井道及各回路獨立開關(guān)箱2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表，給水系統(tǒng)應(yīng)滿足商場及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，儲水滿足市政府停水一天的商場用水需求3、安裝獨立的中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)溫度要求達到24度正負度標準4、物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低

12、于15年并提供一定的免租期,對停車場的要求1、至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位2、必須為供應(yīng)商提供20個以上的免費貨車停車位3、如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米,主力超市選址要求沃爾瑪,16,主力超市家樂福,家樂福集團是大賣場業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，是歐洲第一大零售商，世界第二大國際化零售連鎖集團。現(xiàn)擁有11,000多家營運零售單位，業(yè)務(wù)范圍遍及世界30個國家和地區(qū)。如今，家樂福已成功地進入了中國的25個城市，在北至哈爾濱、南至深圳、西至烏魯木齊、東至上海的中國廣袤土地上開設(shè)了109家大型超市，聘請3萬多名員工。在

13、在華外資零售企業(yè)中處于領(lǐng)先地位。家樂福還向中國引進迪亞折扣店和冠軍食品超市兩種業(yè)態(tài)。2004年，家樂福(中國)被國內(nèi)媒體評為“在華最有影響力的企業(yè)”之一。,17,地理位置要求:1、位于交通主干道，兩條馬路交叉口 2、便利的公共交通設(shè)施3、毗鄰地鐵站及主要公交站點,主商圈內(nèi)密集的人口1、家樂福60的市場份額來自食品，要求主商圈顧客圈密集，且能在10分鐘內(nèi)可達。 2、2公里商圈內(nèi)：15萬20萬以上的人口。,建筑物要求:1、占地面積不低于15000 (市中心可以為10000 )2、最多不超過兩層3、總建面積2萬至4萬 ，市中心單層面積至少7,000 4、建筑物長寬比例：10:7或10:65、層高：板

14、到板距離為5.8米,凈高為4.8米,6、承重： 賣場為650公斤 /;卸貨區(qū)為3噸 / 7、柱距：最低要求8米,停車場要求1、機動車停車場： 至少500個停車位，具體視位置而定2、非機動車停車場：約2,000平方米,其它要求1、電：二路供電:3,500 - 4,000KVA2、水：二路進水，300立方米/天3、煤氣：100立方米/小時4、排水/排污: 可排油污,或有二級生化處理5、空調(diào)取暖: 中央空調(diào)及暖氣供應(yīng)6、天然氣: 供應(yīng)廚房使用,主力超市選址要求家樂福,18,主力超市選址要求吉之島/人人樂,1、商場建筑面積：8000-10000 m2/層，共二層或三層2、樓層凈高：6.5米3、支柱跨度

15、：12米12米或9米9米4、樓層活負荷：每層5KN/m25、卸貨場所：吉之島專用場所1處（11噸車 4輛）6、商業(yè)停車場：800臺或以上,1、面積以15000平米20000平米的為標準2、電力3500千伏安以上3、貨梯載重3噸4、平步自動人行道電梯傾斜度12-15度5、地面樓面荷載每平方米350KG以上6、中央空調(diào)180大卡每立方米7、層高4.5米 柱距 8M X 8M 8、上水管8mm 下水管15mm9、消防：自動煙感噴淋 防火卷簾門 自動溫感,19,主力超市選址要求麥德龍（倉儲式）,1、建筑面積：1000020000，最好一層，也可兩層； 2、建筑高度：建筑凈高5米以上，進深最少60米；柱

16、距8.7米左右；2、地面荷載：1500公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面；3、用電荷載：2*800KVA,雙回路用電;4、照明: 照度不小于600lux;5、用水:主要以生活用水和生鮮冷凍用水為主,日用水量40噸6、冬季采暖:18攝氏度20攝氏度;7、夏季制冷: 24攝氏度26攝氏度;8、通訊: 一條DDN數(shù)據(jù)專線積20門電話(應(yīng)有一條中繼線);9、收獲區(qū):應(yīng)有8個左右火車停車位,可滿足40尺集裝箱卸貨及轉(zhuǎn)彎半徑的要求;10、進出口：顧客進出應(yīng)與車輛進出分開；11、停車場：機動車停車位不少于300個，自行車位不少于400個。,20,主力超市選址要求新一佳,1)租賃面積：10000M2左右，物業(yè)

17、以矩形為最佳，長寬比不宜超過2：1，以4:3、5：4 為佳；輔助用房和營業(yè)用房的面積劃分應(yīng)按2：8的比例劃分； 2)柱距層高：柱間距在8米以上，層高以橫梁底算起， 5米至5.5米間為宜； 3)樓層：首層為最佳，賣場可設(shè)于一、二層，最多不能超過三層，每層面積不少于3000或4000平方米； 4)承重：首層地面承重不低于500KG，各層樓面動荷載不低于350KG； 5)用電量：約2500KVA，備用發(fā)電機組：350KVA（或雙回路電源）； 6)空調(diào)設(shè)備：200大卡的中央空調(diào); 7)電梯：需要載重量不少于2噸的貨梯2部和各樓層上下行平步梯； 8)排煙井道：所選物業(yè)應(yīng)有安裝排煙井道的位置；具備排水排污

18、外部設(shè)施； 9)消防系統(tǒng)：報選物業(yè)應(yīng)有按乙類以上設(shè)防設(shè)計的消防系統(tǒng); 10)店招廣告位：所選物業(yè)應(yīng)有顯眼的頂招、側(cè)招的位置和廣告位置； 11)停車場：3000M2或200個車位； 12)收貨區(qū)：約400M2，垃圾房、紙皮房約80M2，設(shè)備機房約40M2； 13)地面處理：瓷磚或水泥找平，內(nèi)外墻：外墻裝飾，內(nèi)墻白乳膠漆； 水徑通信：提供供水管徑100DN，通信線路100對，燃氣管道應(yīng)送至場外。,21,主力超市選址要求：商圈交通面積樓層 停車位品牌,22,本報告是嚴格保密的。,1,主力百貨選址要求,4,家居建材類商家選址要求,5,電器類商家選址要求,3,餐飲類商家選址要求,2,主力超市選址要求,目

19、 錄,23,餐飲類商家分類： 特色餐飲 中西快餐 概念餐飲 商務(wù)/海鮮酒樓 亞洲美食 咖啡西餐,餐飲類商家選址要求,24,餐飲商家選址要求民間瓦缸,25,餐飲商家選址要求永和大王,26,餐飲商家選址要求0755味工廠,27,餐飲商家選址要求天天漁港,28,餐飲商家選址要求味千拉面,29,餐飲商家選址要求米蘿西餐廳,30,餐飲商家選址要求清風茶藝館,31,餐飲商家選址要求面點王,32,餐飲商家選址要求大家樂,33,特色餐飲,選址要求：地段交通昭示物業(yè),34,中西快餐,選址要求：地段樓層面積昭示,35,概念快餐,選址要求：城市面積停車位物業(yè),36,商務(wù)/海鮮快餐,選址要求：地段面積停車位物業(yè),37

20、,亞洲美食,選址要求：商圈面積停車位物業(yè),38,咖啡西餐,選址要求：商圈面積物業(yè),39,本報告是嚴格保密的。,1,主力百貨選址要求,4,家居建材類商家選址要求,5,電器類商家選址要求,3,餐飲類商家選址要求,2,主力超市選址要求,目 錄,40,1、凈用地面積30畝；2、建筑占地面積 800010000 平方米，單層；3、場地要求平坦，必須考慮綠化和機動車輛停車場；4、停車位不少于300個；5、商場主入口面向城市主干道；6、室外收貨區(qū)位于建筑物背面，設(shè)專用貨物出入通道與城市道路連接；7、建筑層高8.5米，可用凈空高度（結(jié)構(gòu)構(gòu)件和所有管線除外）6.2米；8、電：2000 KW；樓板承重（荷載）2.

21、5噸/平方米；9、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)：9米*9米以上；,家居建材商家選址要求百安居,41,1、商店總占地面積： 占地15000-30000平米；面寬100-150米，進深100-150米。呈正方或長方形 2、商店總建筑面積： 一層店：建筑面積12000-15000平米；二層店：建筑面積13000-20000平米； 3、商店停車場面積： 停車場可容納300-500車位，面積在8000-15000平米。4、商店外倉面積： 占地面積在1000-1200平米。5、商店建筑高度： 一層店：建筑高度在8-10米均可；二層店：建筑高度在15-20米均可。7、周圍交通組織： 處于城市主干道兩側(cè)或主干道與次干道的交匯處；8、商店地面承重： 一層店：商店地面荷載在2.5噸/平米以上。二層店：商店地面荷栽在1.2噸/平米以上。9、商店的基本設(shè)施： 道路通、上水通、雨水、污水通、雙路供電、通訊通。,家居建材商家選址要求家福特,42,家居建材,選址要求：區(qū)域交通面積停車位,43,本報告是嚴格保密的。,1,主力百貨選址要求,4,家居建材類商家選址要求,5,電器類商家選址要求,3,餐飲類商家選址要求,2,主力超市選址要求,目 錄,44,3C店類型規(guī)劃一、商業(yè)街店 -臨街商鋪（一層）。 處于市級商圈、區(qū)級商圈。