李學智課件第2章.ppt

1、,廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例解讀,主講：自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳 李學智,第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 本章共十七條，對業(yè)主的概念、權(quán)利和義務進行了概述，進一步明晰了業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會的法律關(guān)系、并對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費保障作了明確。,第六條 【業(yè)主概念】本條例所稱的業(yè)主包括：,（一）房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人。,（二）依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第二章 第三節(jié) 規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。,（三）尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定 的法律事實，已經(jīng)合法占有房屋的人。,第七條 【業(yè)主權(quán)利】 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利,（一）按照物業(yè)服務合同的約

2、定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務。,（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 （三）提出制定和修改管理規(guī)定，業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。,（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。 （五）選舉業(yè)主委員成員，并享有被選舉權(quán)。 （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。 （七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。 （八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。 （十）法律、法規(guī)的其他權(quán)利。,第八條【業(yè)主義務】業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：,（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;,（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部

3、位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；,（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè) 主委員會作出的決定； （四）按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務費用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。,第九條【業(yè)主大會及組成】 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。,第十條 【交付使用報告】交付使用的專有部分建筑面 積達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套 房屋交付使用已滿兩年的，建設單位應當在三十日內(nèi)書面報告縣級 人民政府房產(chǎn)行政主管部門。報

4、告應當包括籌備首次業(yè)主大會會議 所需的下列資料：,（一）業(yè)主房屋所有權(quán)權(quán)屬清冊；,（二）建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證復印件； （三）房屋建筑竣工驗收合格及附屬設施設備交付使用備案證明； （四）物業(yè)服務用房配置證明； （五）其他必要的文件資料。,建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。 房產(chǎn)行政主管部門收到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后，應當及時告知并會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業(yè)主大會會議。,第十一條 【業(yè)主大會籌備組】 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處收到房產(chǎn)行政主管部門告知后

5、，應當及時組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。 業(yè)主大會籌備組由建設單位、業(yè)主、房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會的代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔任。 籌備組應當自成立之日起十五日內(nèi)將工作職責和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。,第十二條【籌備組職責】 業(yè)主大會籌備組履行下列職責： （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容； （二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案； （三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主

6、大會會議上的投票權(quán)數(shù)； （四）擬定首屆業(yè)主委員會成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單； （五）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； （六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。,前款第一項、第二項、第四項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域公告。 設區(qū)的市人民政府房產(chǎn)行政主管部門應當公布管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則示范文本。,第十三條【業(yè)主大會權(quán)利】下列事項由業(yè)主大會決定： （一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會成員，決定業(yè)主委員會的任期； （三）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； （四）籌集和使用專項維修資金； （五）改建、重建建筑物

7、及其附屬設施； （六）確定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案； （七）改變共有部分的用途； （八）利用共有部分進行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用； （九）批準業(yè)主委員會工作規(guī)則； （十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用； （十一）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定； （十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。,決定前款第四項、第五項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。,第十四條【業(yè)主大會】 業(yè)主大會每年至少召開一次會議

8、，由業(yè)主委員會召集 業(yè)主委員會不履行召集業(yè)主大會會議職責的，業(yè)主可以聯(lián)名請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)督促召開業(yè)主大會會議。 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召集業(yè)主大會臨時會議： (一)發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時處理； （二）百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議； （三）業(yè)主委員會成員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一,或者業(yè)主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會副主任辭職、離職； （四）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時會議的情形。,第十五條 【業(yè)主委員會職責、組成、任期】 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會

9、決定的事項，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責，接受業(yè)主的監(jiān)督。 業(yè)主委員會由五至十五人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員由業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會會議應當有三分之二以上成員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。,第十六條 【業(yè)主委員會經(jīng)費保障】 經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集經(jīng)費用于業(yè)主委員會開展工作: （一）從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中按一定比例提取； （二）業(yè)主自愿捐贈； （三）其他合法方式。 工作經(jīng)費開支范圍、標準和業(yè)主委員會成員的工作補貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會

10、應當每半年向業(yè)主公布收支情況。,第十七條【業(yè)主委員會產(chǎn)生及報告事項】業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案，并書面告知相關(guān)居民委員會、村民委員會： （一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況； （二）業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況； （三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （四）業(yè)主大會會議記錄和會議決定。,第十八條 【業(yè)主委員會工作制度】業(yè)主委員會應當建立定期接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。 業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理

11、中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。 業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業(yè)服務合同簽訂和履行、管理規(guī)約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。,第十九條【業(yè)主委員會換屆】 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當召集業(yè)主大會會議進行換屆選舉。 業(yè)主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的，業(yè)主可以聯(lián)名請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處責令限期進行換屆選舉；逾期不進行的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當及時協(xié)調(diào)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。,第二十條【業(yè)主委員會移交】業(yè)主大會會議選舉出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當組織上一屆業(yè)主委員會將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。,第二十一條【配合與監(jiān)督】業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督。,第二十二條 【業(yè)主委員會成員資格終止、補選】 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主委員會過半數(shù)成員書面提