江蘇農(nóng)業(yè)科技國際.ppt

1、江蘇農(nóng)業(yè)科技國際交流中心,項目前期定位報告,1,1.1 地塊區(qū)位及現(xiàn)狀地塊規(guī)整、路網(wǎng)成型,東至-上新河路西側(cè) 南至-緯九路北側(cè) 西至-濱江大道東側(cè) 北至-碧瑤花園南側(cè),地塊位于河西新城CBD西側(cè)，奧體中心西南方 位于地鐵一號線奧體中心站與元通站之間,區(qū)位,四至,地塊成比較規(guī)則的西南、東北向長方形 東西向約168米，南北向約203米 目前地表無建筑物，場地比較平整 四周路網(wǎng)已經(jīng)成型,地塊地貌,（地塊區(qū)位圖）,（地塊俯瞰圖）,（地塊現(xiàn)狀）,CBD,2,1.1 地塊區(qū)位及現(xiàn)狀城市資源環(huán)境初步成型,周邊環(huán)境資源,交通：公交 7路、126路、134路 地鐵一號線：奧體中心站、元通站 酒店：金陵濱江（五星

2、） 仁恒輝盛閣（五星） 聯(lián)強國際（五星辦公） 金奧大廈（五星辦公） 世茂凱悅酒店（超五星、在建） 金夢都賓館等 住宅區(qū)：金馬酈城、碧瑤花園、濱江奧城、 朗詩.國際街區(qū)等 醫(yī)療：明基醫(yī)院 市政配套：濱江公園、奧體中心、綠博園 人文教育：南京外校河西分校、驪城小學(xué) 藝蘭齋、金陵圖書館等,本案,3,1.2 項目經(jīng)濟技術(shù)指標分析新城節(jié)點性建筑綜合體,用地面積：34100（51.15畝） 容積率：1.4 總建面積：47900 建筑密度：30% 建筑高度： 35米 (可調(diào)整至40米),基本指標,規(guī)劃建筑位于緯九路商業(yè)休閑區(qū)（軸線）的西端，是新城區(qū)特定意圖區(qū)（即新城核心、CBD）的重要節(jié)點； 用地規(guī)劃范圍內(nèi)

3、允許布置江蘇省農(nóng)業(yè)科技國際交流中心、農(nóng)業(yè)科技展示、辦公及相關(guān)的配套設(shè)施；,規(guī)劃要求,項目在市政規(guī)劃上屬于河西新城的重要節(jié)點； 物業(yè)類型涵蓋展覽、辦公、商業(yè)、酒店、公寓等五種類型，作為新城節(jié)點性建筑綜合體，將發(fā)展成為依附于CBD的一個城市功能體。,現(xiàn)有方案分析,（數(shù)據(jù)來源：由甲方提供）,4,1.3 本次物業(yè)研究重點酒店物業(yè)盈利模式,產(chǎn)權(quán)屬性歸屬： 可供嘉勝集團持有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)約40600m2，以酒店、公寓和少量商業(yè)三類組成。 開發(fā)模式研判： 酒店、公寓、商業(yè)以及代建的展館、辦公物業(yè)形成一個建筑群落，可歸類為復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)中的酒店地產(chǎn)模式。 研究重點： 酒店地產(chǎn)是不同利益主體相結(jié)合的產(chǎn)物，因此在開

4、發(fā)、銷售、投資回報、運營等模式設(shè)計上必須顧及開發(fā)商、酒店管理方、業(yè)主等各利益主體平衡機制的設(shè)計非，其均衡點在于酒店的長期穩(wěn)定經(jīng)營。 本次研究的重點將是適合本案的物業(yè)定位/盈利模式是什么？,酒店運營和地產(chǎn)開發(fā)的互動示意,5,2.1 酒店地產(chǎn)的盈利模式現(xiàn)金流、長線投資、合理避稅和融資工具,開辟地產(chǎn)資本新的增長空間。與住宅地產(chǎn)的一次性購買不同，通過投資開發(fā)、運營酒店地產(chǎn)，沉淀資金、作長線投資，為企業(yè)不斷帶來現(xiàn)金流，享受土地持續(xù)升值收益。 群落式開發(fā)形成產(chǎn)業(yè)共生關(guān)系。由于本案物業(yè)除了單體酒店之外，還有展館、辦公、商業(yè)、公寓等物業(yè)，形成一個建筑群落，將來可能形成良性互動：周圍建筑向酒店輸送穩(wěn)定客源，而酒

5、店又為周圍建筑提升物業(yè)價值。 合理規(guī)避稅收負擔。利用酒店，將企業(yè)所得轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)投資，享受財務(wù)杠桿和合理避稅的益處。 酒店為持有型物業(yè)，能成為融資工具。通過銀行抵押貸款、REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)等融資形式，支持企業(yè)其他項目開發(fā)。,6,2.2 項目SWOT分析S:具備高品質(zhì)物業(yè)基礎(chǔ),優(yōu)勢(Strength),建筑綜合體規(guī)劃有利于共生經(jīng)濟發(fā)展，使得各種物業(yè)能夠共生共榮； 地塊規(guī)整、平坦：規(guī)劃、施工易于實現(xiàn)，從而降低建設(shè)成本； 交通便捷：地鐵時代的到來對于區(qū)域距離產(chǎn)生的弱化效應(yīng)； 自然人文資源優(yōu)良：地塊南側(cè)為南京外國語學(xué)校，周邊奧體中心、濱江公園、綠博園等景觀資源豐富，為提高項目整體定位提

6、高品質(zhì)。,7,2.2 項目SWOT分析W:CBD邊緣、商圈尚未成型,本案,劣勢(Weakness),展館、辦公、酒店和酒店式公寓的等幾類物業(yè)的服務(wù)性質(zhì)和地段要求，絕大部分位于城市中心區(qū)或成熟的商業(yè)區(qū)周邊。本地塊相對區(qū)域而言，略偏于奧體商業(yè)軸線，位于CBD邊緣，周邊商圈尚未成行將制約酒店地產(chǎn)/展會經(jīng)濟的迅速發(fā)展； 多種物業(yè)形態(tài)、非單一產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)使得開發(fā)、銷售、運營等環(huán)節(jié)利益主體較多，項目盈利模式和利益均衡機制設(shè)計較為復(fù)雜，增加項目的風險。,CBD,8,河西新城金融CBD 中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃將是項目發(fā)展的基點和重要利好。 河西中部科技園、南部產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃為項目提供強有力的產(chǎn)業(yè)支撐； 奧體中心的同等物業(yè)項目

7、多為高端定位項目，為提高本項目的形象起到促進作用； 南京房產(chǎn)價格仍保持供銷兩旺、高位橫盤趨勢。,機會( Opportunity),2.2 項目SWOT分析O:CBD高端定位奠定項目高起點基礎(chǔ),本案,9,威脅(Threat),2.2 項目SWOT分析T:政策兌現(xiàn)有待時日，區(qū)域供應(yīng)壓力較大,規(guī)劃的實現(xiàn)、區(qū)域的繁榮需要一個過程，河西新城特別是奧體板塊僅建設(shè)5年不到，未來發(fā)展不確定性多、政策兌現(xiàn)有待時日； 奧體周邊人口還沒有達到一定的規(guī)模和密度，商業(yè)氛圍尚未成型； 區(qū)域供應(yīng)標桿多、壓力較大：展館方面有奧體中心、南京會展中心；酒店方面有五星級的金陵湖濱、聯(lián)強國際、 金奧大廈，以及在建的超五星級酒店世茂凱

8、悅直接競爭；同時奧體-CBD板塊寫字樓供應(yīng)達57萬平米 、住宅成交量近期下滑33.61%。,數(shù)據(jù)來源2006年酒店業(yè)年鑒,10,2.3 綜合評價,地塊周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)設(shè)計、城市規(guī)劃、人文自然等資源適合項目作為一個酒店綜合體進行開發(fā)； 作為新城市節(jié)點性建筑綜合體，將成為城市功能體的一部分，對開發(fā)商在開發(fā)、運營方面提出較高要求，需要整合相關(guān)資源、特別是后期運營經(jīng)驗豐富的團隊； 奧體酒店、展館分布相對密集，項目后期壓力較大，在無法更改規(guī)劃的前提下，建議開發(fā)商專注于開發(fā)，通過合作、售賣等方式將風險轉(zhuǎn)移給酒店運營商、投資機構(gòu)，從而抽身出來進行下一個項目的開發(fā)工作；,結(jié)合地塊技術(shù)指標、酒店地產(chǎn)的盈利模式和項目

9、SWOT綜合評價,11,3.1關(guān)于公寓定位的思考改作精裝修小戶型公寓，迅速回籠資金,公寓物業(yè)定位,鑒于酒店施公寓需要酒店物業(yè)管理公司（酒店管理團隊）和具備廣泛客戶分配系統(tǒng)的運營商（如連鎖酒店、租賃中介等） 提供后期優(yōu)質(zhì)服務(wù)支持，涉及環(huán)節(jié)較多、人力物力成本較高、風險較大； 因此建議作10600m2的公寓由原酒店式公寓方案修改為精裝小戶型公寓，一次性銷售。,數(shù)據(jù)來源2006年酒店業(yè)年鑒,12,3.2 關(guān)于酒店定位的思考商務(wù)/會議酒店，作為企業(yè)資本運作工具,兩種模式的樣本參考,酒店定位,結(jié)合CBD和奧體板塊的發(fā)展趨勢，對照國際酒店常見分類標準（附件1），建議本案酒店定位商務(wù)/會議酒店； 星級及內(nèi)部功

10、能定位需結(jié)合酒店管理團隊專業(yè)意見和中華人民共和國星級酒店評定標準予以制定； 酒店經(jīng)營模式可根據(jù)企業(yè)財務(wù)方案和戰(zhàn)略方案，在持有合作運營和整體銷售兩種方案中決策。,整體銷售 指將整棟賣給投資者。買家更多的可能性是國內(nèi)外基金及投資銀行。 優(yōu)點：盡快回收資金，抽身從事其他項目開發(fā)。 通過專業(yè)團隊運作更大的可能性提升整體物業(yè)價值，從長 遠保障項目利益。 缺點：單價很低，當前利潤很低。 前期談判時間很難控制，超時的話會讓項目陷入困境。,持有合作運營 持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，將經(jīng)營權(quán)委托給酒店管理團隊。 優(yōu)點：企業(yè)獲得長期土地增值、現(xiàn)金流和融資工具收益。 持有成本成為合理逼睡條目； 作為城市功能體的運營商，可向政府申

11、請優(yōu)惠政策。 缺點：后期需要投入大量人力物力維持運營，對專業(yè)團隊、行業(yè) 資源要求較高，風險較大。,在45%成本費用率、5.5%營業(yè)稅率和33%所得稅率情況下每間客房平均價格和利潤的對應(yīng)關(guān)系 數(shù)據(jù)來源2006年酒店業(yè)年鑒,13,3.4 經(jīng)濟測算,公寓散售+酒店持有模式,公寓散售+酒店整售模式,注：本方案將展示中心及酒店部分成本均計算在內(nèi), 土地費用暫沒有計入。,注:本方案為精裝公寓單項估算表,其中酒店部分未計入 成本收益核算，土地費用暫沒有計入。,14,4 下一步需要做什么？,和酒店管理集團進行接洽，商議酒店運營合作事宜；根據(jù)管理集團的要求，展開酒店規(guī)劃設(shè)計工作； 可先期和投資銀行、基金公司等投

12、資企業(yè)接洽，商議酒店+公寓/酒店/公寓的整體認購意向； 和建筑規(guī)劃設(shè)計單位、銷售公司磋商精裝小戶型公寓產(chǎn)品設(shè)計；,15,附件1：常見酒店類型比較,商務(wù)/會議酒店: 這一類酒店物業(yè)為商界或團體組織提供完善設(shè)施，以便進行團體活動。它們的位置有些是與市內(nèi)的會議中心相連或是非常接近會議地點，有些自設(shè)會議場所；更有位處郊外的隱逸地點，讓住客遠離城市的煩囂或滋擾。商務(wù)/會議酒店往往會在旅游旺季吸引渡假旅客，然后在非旅游旺季（通常是會議旺季）專注于會議業(yè)務(wù)。 渡假酒店: 是以康樂為主的酒店物業(yè)；通常位處湖邊、海濱、滑雪渡假區(qū)、高爾夫球場或沙漠水泉等優(yōu)越地點。渡假酒店不一定純?yōu)槎杉俾每投O(shè)，許多商旅也喜歡在出

13、差旅程中入住，稍作慰勞歇息。大型渡假酒店顧名思義是非常大型的渡假設(shè)施，通常設(shè)有各式餐廳、泳池、活動及設(shè)施，甚至被視為旅游目的地。全包（All-inclusives）式渡假酒店只會收取單一項價錢而提供所以服務(wù)和設(shè)施：住宿、膳食及玩樂設(shè)施。渡假酒店通常是屬于豪華或優(yōu)質(zhì)級。 機場酒店: 這類型的酒店臨近機場，特別受不愿花費長時間往返機場的旅客歡迎。由于房客入住時間短，機場酒店的房間及會客室一般會較小，而消閑設(shè)施亦不會像渡假酒店般多（雖然目前情況正在改變）。大部分機場酒店會提供往返機場的穿梭交通服務(wù)。 Bed&Breakfast（B&B旅館）: 許多形形色色的私人家居、村屋及農(nóng)舍等地點會提供非常獨特的住宿服務(wù)。B&B的房價一般是包括住房（通常是住宅內(nèi)的其一個房間）及豐富早餐。（在好些國家，類似B&B的住宿服務(wù)物業(yè)統(tǒng)稱為pensions-公寓或zimmer-房間。）有時，這類旅館的浴室會設(shè)在公用大堂，完全與房間分隔。Inns是指較大型的B&B旅館，設(shè)有較多的標準酒店服務(wù)