房地產(chǎn)投資分析概述[詳細(xì)]

1、房地產(chǎn)投資分析,第一章 房地產(chǎn)投資分析概述,第二章 房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí),第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場(chǎng)分析,第四章 房地產(chǎn)籌資與融資,第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算,第六章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),第七章 不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析,第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告,第一章房地產(chǎn)投資分析概述,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資,一、投資概述 （一）投資含義：投資主體 、投資目的、投資方式 、投資的行為過(guò)程 （二）投資的特性 二、房地產(chǎn)及其特性 （一）房地產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn),（二）房地產(chǎn)的特性 不可移動(dòng)性 價(jià)格高昂 相關(guān)性 保值與增值性 投資風(fēng)險(xiǎn)性,三、房地產(chǎn)投資概述 （一）房地產(chǎn)投資的概念 （二）房地產(chǎn)投資

2、的構(gòu)成 投資主體的構(gòu)成 投資的資金構(gòu)成 （三）房地產(chǎn)投資的要素 時(shí)機(jī) 、地段 、質(zhì)量,（四）房地產(chǎn)投資的類(lèi)型 按投資方式劃分 按房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式劃分 按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分 按房地產(chǎn)投資的用途劃分,（五）房地產(chǎn)投資的特征 房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性或不可移動(dòng)性 房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性 房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)、周期性長(zhǎng) 房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性 房地產(chǎn)投資的環(huán)境約束性 房地產(chǎn)投資的低流動(dòng)性,（六）房地產(chǎn)投資過(guò)程 投資分析 土地開(kāi)發(fā)權(quán)的獲得 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造 房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng),（七）房地產(chǎn)投資的作用 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 促進(jìn)家庭合理消費(fèi) 改善城市環(huán)境 抵御通貨膨脹影響,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析,一、房地產(chǎn)投

3、資分析概述 （一）房地產(chǎn)投資分析的概念 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)投資成本估算 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)投資不確定性分析 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)投資決策分析,二、房地產(chǎn)投資分析的必要性 三、房地產(chǎn)投資分析的作用 為投資者指出投資方向 為投資者提供運(yùn)作方式 為投資者估計(jì)投資收益 為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)策略,第二章 房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí),第一節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值及其計(jì)算,一、資金時(shí)間價(jià)值的含義 二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算 （一）利息與利率的概念,（二）計(jì)息形式單利與復(fù)利 1、單利計(jì)息 F =P(1+ni) 2、復(fù)利計(jì)息 FP(1+i)n,（三）名義利率與實(shí)際利率 1、名義

4、利率 2、實(shí)際利率 i = = (1+r/m) m -1,第二節(jié) 資金的等值計(jì)算,一、資金等值的相關(guān)概念 二、資金等值的計(jì)算 1.復(fù)利終值的計(jì)算 FP（1 i ）n=P（F/P，i，n） 2.復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算 PF（1 i ）-n=F（P/F，i，n）,3.年金終值的計(jì)算 4.償債資金的計(jì)算,5. 資本回收的計(jì)算 6.年金現(xiàn)值的計(jì)算,三、資金等值計(jì)算注意事項(xiàng) 1、P是現(xiàn)在第一計(jì)息期開(kāi)始時(shí)（即年初）發(fā)生； 2、F是在考察期期末發(fā)生； 3、各期的等額支付A，發(fā)生在各期期末； 4、當(dāng)問(wèn)題包括P與A時(shí)，第一個(gè)A與P隔一期。即P發(fā)生在A的前一期； 5、當(dāng)問(wèn)題包括A與F時(shí)，支付系列的最后一個(gè)A與F同時(shí)發(fā)生。

5、,第三節(jié) 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖,一、現(xiàn)金流量的相關(guān)概念 二、現(xiàn)金流量圖及其繪制 （一）現(xiàn)金流量圖的含義 （二）現(xiàn)金流量圖的繪制規(guī)則,第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場(chǎng)分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,一、投資環(huán)境的含義及其特征 （一）投資環(huán)境含義 （二）投資環(huán)境的特征 系統(tǒng)性 動(dòng)態(tài)性 主導(dǎo)性 區(qū)域性,二、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 政治因素 法律因素 經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素 自然環(huán)境因素 基礎(chǔ)設(shè)施因素 社會(huì)文化因素,三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法 冷熱對(duì)比法 等級(jí)尺度法 道氏評(píng)估法 閔氏評(píng)價(jià)法,第二節(jié)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的含義 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容 1.市場(chǎng)分析

6、的三個(gè)層面 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容,第三章房地產(chǎn)投資與融資,第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的方式,一、直接融資,二、間接融資,三、權(quán)益融資,四、債務(wù)融資,第二節(jié)常見(jiàn)的房地產(chǎn)融資方式介紹,一、房地產(chǎn)信貸,（一）土地開(kāi)發(fā)貸款,1、土地購(gòu)置貸款,2、土地開(kāi)發(fā)貸款,3、土地儲(chǔ)備貸款,（二）商品房開(kāi)發(fā)貸款,（三）持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,（四）房地產(chǎn)抵押貸款,1、個(gè)人住房抵押貸款,2、在建工程抵押貸款,二、證券融資,三、房地產(chǎn)信托,四、房地產(chǎn)抵押貸款證券化,五、 房地產(chǎn)基金,六、其他方式：聯(lián)建、參建融資；房地產(chǎn)典當(dāng)融資；利用外資,第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資,一、房地產(chǎn)融資方案,（一）融資組織形式選擇,（二）資金來(lái)源選

7、擇,（三）資本金籌措,（四）債務(wù)資金籌措,（五）預(yù)售或預(yù)租,（六）融資方案分析,1、資金來(lái)源可靠性分析,2、融資結(jié)構(gòu)分析,3、融資成本分析,4、融資風(fēng)險(xiǎn)分析,二、金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查,（一）企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià),（二）貸款項(xiàng)目評(píng)估,（三）房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià),1、保證,2、抵押,3、質(zhì)押,4、貸款綜合評(píng)價(jià),第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算,第一節(jié)房地產(chǎn)投資與成本構(gòu)成,非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成：,房地產(chǎn)投資費(fèi)用及成本費(fèi)用組成：,土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用 其他費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi),第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投

8、資與成本費(fèi)用估算,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的依據(jù)與要求,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本估算,（一）土地費(fèi)用估算,1、土地征用拆遷費(fèi),（1）農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi),（2）城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi),2、土地出讓地價(jià)款,3、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi),4、土地租用費(fèi),5、土地投資折價(jià),（二）前期工程費(fèi)估算,（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算,1、單元估算法,2、單位指標(biāo)估算法,3、工程量近似匡算法,4、概算指標(biāo)法,（四）建筑安裝工程費(fèi)估算,（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算,（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算,（七）管理費(fèi)用估算,（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用估算,（九）銷(xiāo)售費(fèi)用估算,（十）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)估算,（十一）其他費(fèi)用估算,（十二）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)估算,第三節(jié)

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算,一、租售方案,二、租售價(jià)格,三、租售收入,四、自營(yíng)收入,第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算,一、營(yíng)業(yè)稅金及附加,（一）營(yíng)業(yè)稅,營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅收入稅率,（二）城市維護(hù)建設(shè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅稅額稅率,（三）教育費(fèi)附加,教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅稅額稅率,二、土地使用稅,土地使用稅實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積（平方米)適用稅額,適用稅額： 大城市（人口50萬(wàn)以上）1.5-30元； 中等城市（人口20萬(wàn)-50萬(wàn)）1.2-24元； 小城市（20萬(wàn)以下）0.9-18； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6-12元,三、 房產(chǎn)稅,1、從價(jià)計(jì)征 房產(chǎn)稅應(yīng)稅房產(chǎn)原值（1扣除比例% ）1.2%,2、從租計(jì)征 房產(chǎn)稅租

10、金收入12%,四、土地增值稅,土地增值稅增值額稅率扣除項(xiàng)目速算扣除系數(shù),稅率：,土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率,扣除項(xiàng)目：,1、取得土地使用權(quán)所支付金額 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5、其他扣除項(xiàng)目 6、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。,第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),第一節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本概念和評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定,一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念,二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定,項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要指標(biāo)和方法參照表,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制,一、 輔助報(bào)表的編制,（一）投資計(jì)劃與資金籌措表,1、資金籌措來(lái)源,資本金（股本金）,預(yù)售收入,銀行貸款,2、資金籌措計(jì)劃,3、資金投資使用計(jì)劃

11、,（二）借款還本付息表,1、還本付息的資金來(lái)源,2、關(guān)于利息的計(jì)算,（1）借款時(shí)的利息計(jì)算,每年應(yīng)計(jì)利息（年初借款本息累計(jì)+本年借款2）利率,（2）還款時(shí)的利息計(jì)算,等額還本付息的計(jì)息,等額本金償還,3.借款還本付息表,二、基本報(bào)表的編制,（一）現(xiàn)金流量表,1、全部投資現(xiàn)金流量表,2、資本金現(xiàn)金流量表,3.投資者各方現(xiàn)金流量表,（二）損益表,（三）資金來(lái)源與運(yùn)用表,（四）資產(chǎn)負(fù)債表,三、報(bào)表之間的關(guān)系與編制要求,第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,一、靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析,（一）靜態(tài)投資回收期,1、含義,2、確定靜態(tài)投資回收期指標(biāo)的方法,公式法,不包括建設(shè)期的投資回收期（PP） =原始投資合計(jì)投

12、產(chǎn)后前若干年每年相等的凈現(xiàn)金流量,包括建設(shè)期的投資回收期（PP ） =不包括建設(shè)期的投資回收期+建設(shè)期,列表法,包括建設(shè)期的投資回收期（PP） = (累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值當(dāng)期凈現(xiàn)金流量),3、靜態(tài)投資回收期的運(yùn)用,（二）累計(jì)凈現(xiàn)金流量,（三）投資利潤(rùn)率（ROI）,投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額總投資100%,2、投資利潤(rùn)率的應(yīng)用和應(yīng)注意的問(wèn)題,1、含義與計(jì)算公式,（四）投資利稅率,1、含義與計(jì)算公式,2、投資利稅率的運(yùn)用,（五）資本金利潤(rùn)率,投資利稅率=年利稅總額總投資100%,1、含義與計(jì)算公式,資本金利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額資本金總額100%,2

13、、資本金利潤(rùn)率的運(yùn)用,（六）借款償還期,（七）還本付息比率,借款償還期=借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余年份數(shù)-開(kāi)始借款年份+當(dāng)年償還借款額當(dāng)年可用于還款的資金額,還本付息比率=可用于還本付息金額年還本付息總額,（八）資產(chǎn)負(fù)債率,1、含義與計(jì)算公式,資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額資產(chǎn)總額100%,2、資產(chǎn)負(fù)債率的分析,（九）流動(dòng)比率,流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債100%,（十）速動(dòng)比率,速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-待攤費(fèi)用-預(yù)付賬款）流動(dòng)負(fù)債100%,二、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析,（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）,1、含義與計(jì)算公式,2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的作用,當(dāng)凈現(xiàn)值大于零時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率所預(yù)

14、定的收益水平，而且尚有盈余。 當(dāng)凈現(xiàn)值等于零時(shí)，表明投資項(xiàng)目的收益率想起恰好等于基準(zhǔn)收益率所預(yù)定的收益水平。 當(dāng)凈現(xiàn)值小于零時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率所預(yù)定的投資，導(dǎo)致項(xiàng)目可能出現(xiàn)虧損。此時(shí)，項(xiàng)目不可行。,3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的優(yōu)點(diǎn)是： 考慮了項(xiàng)目壽命期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的時(shí)間價(jià)值，并且，全面考慮了項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的情況； 經(jīng)濟(jì)意義明確，能夠直接貨幣額表示項(xiàng)目的盈利水平； 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容易確定，判斷直觀。,不足之處有： 不適用于投資額不相等的投資項(xiàng)目比較； 折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）不易確定； 雖然能夠反映項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的絕對(duì)效果，但不能反映單位投資的效果。為了克服這一缺

15、點(diǎn)，我們有了凈現(xiàn)值率這一指標(biāo)； 即使知道了凈現(xiàn)值大于零，我們也無(wú)法判斷項(xiàng)目的預(yù)期收益率真正是多少。,4、基準(zhǔn)收益率（ic）,國(guó)家投資項(xiàng)目，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)使用的基準(zhǔn)收益率是由國(guó)家組織測(cè)定并發(fā)布的行業(yè)基準(zhǔn)收益率；非國(guó)家投資項(xiàng)目，由投資者自行確定，但應(yīng)考慮以下因素 ：,資金成本和機(jī)會(huì)成本（i1）,投資風(fēng)險(xiǎn)（i2）,通貨膨脹率（i3）,資金限制,（二）凈現(xiàn)值率（NPVR）,凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值投資現(xiàn)值100%,（三）內(nèi)部收益率（IRR）,1、含義與計(jì)算公式,用線性?xún)?nèi)插法計(jì)算IRR的近似值，公式如下：,2、內(nèi)部收益率法的優(yōu)缺點(diǎn),3、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法的比較,（三）動(dòng)態(tài)投資回收期,1、含義與計(jì)算公式,Pt

16、 （累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值,2、動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)的作用,Pt Pc（基準(zhǔn)投資回收期）時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目（或方案）能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的； Pt Pc（基準(zhǔn)投資回收期）時(shí)，則項(xiàng)目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。,3、動(dòng)態(tài)投資回收期的優(yōu)缺點(diǎn),第七章不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定因素,一、土地費(fèi)用,二、 建安工程費(fèi)用,三、租售價(jià)格,四、開(kāi)發(fā)期與租售期,五、容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù),六、貸款利率,第二節(jié) 盈虧平衡分析,一、線性盈虧平衡分析的數(shù)學(xué)模型,如果用B表示利潤(rùn)，p表示單位產(chǎn)品售價(jià)，Q表示銷(xiāo)售量或生

17、產(chǎn)量，t表示單位產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅金及附加，CV表示單位產(chǎn)品可變成本，CF表示固定成本，則可寫(xiě)成如下形式： BpQCVQCFtQ,二、線性盈虧平衡分析方法,（一）線性盈虧平衡分析的前提條件,產(chǎn)量等于銷(xiāo)售量； 生產(chǎn)量變化，單位可成本不變，從而使總生產(chǎn)成本成為生產(chǎn)量的線性函數(shù)； 生產(chǎn)量變化，銷(xiāo)售單價(jià)不變，從而使銷(xiāo)售收入成為銷(xiāo)售量的線性函數(shù)； 只生產(chǎn)單一產(chǎn)品，或生產(chǎn)多種產(chǎn)品，但可以換算為單一產(chǎn)品計(jì)算。,（二）盈虧平衡點(diǎn),房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)（Break-even Point，BEP）是項(xiàng)目恰好不虧損也不盈利的點(diǎn),1、用產(chǎn)銷(xiāo)量表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP（Q）,生產(chǎn)能力利用率BEP（%）,項(xiàng)目安全率fQ,項(xiàng)目

18、安全率與風(fēng)險(xiǎn)狀況,3、用銷(xiāo)售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(p),三、線性盈虧平衡分析圖,四、盈虧平衡分析的優(yōu)缺點(diǎn),第三節(jié) 敏感性分析,一、敏感性分析的步驟與方法,確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),選擇需要分析的不確定性因素,確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍，及其變動(dòng)時(shí)可能對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)帶來(lái)的相應(yīng)變動(dòng)值,通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進(jìn)一步的分析,敏感度系數(shù),臨界點(diǎn),項(xiàng)目允許不確定因素向不利方向變化的極限值,二、單因素敏感性分析圖,三、三項(xiàng)預(yù)測(cè)值敏感性分析,“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”的基本思路是，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值(估計(jì)值)，即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值（O）、最可能預(yù)測(cè)值（M）、最悲觀預(yù)測(cè)值(P)，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來(lái)分析、判斷開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)受影響的情況。,第四節(jié) 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析,一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述,（一）投資風(fēng)險(xiǎn)的定義,（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),1、多樣性,2、變現(xiàn)差,3、補(bǔ)償性,（三）風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響,二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析,（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),1、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn),2、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn),3、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),4、政策風(fēng)險(xiǎn),5、政治風(fēng)險(xiǎn),6、或然損失風(fēng)險(xiǎn),（二）個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),1、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)