房地產(chǎn)公司工程維修管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)(含圖表)[詳細(xì)]

1、深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司工程維修管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)文件編號(hào)HN-WI-002版本/版次A/0頁(yè)碼67/67生效日期2014-1-100 目錄一、工程維修部目標(biāo)要求及實(shí)施措施 03二、工程維修部組織架構(gòu) 05三、工程維修部崗位職責(zé) 06四、術(shù)語(yǔ)解釋01 土建維修養(yǎng)護(hù)術(shù)語(yǔ) 1002 設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)術(shù)語(yǔ) 10五、工程維修部管理制度（規(guī)定）03 特種作業(yè)人員管理制度 1204 機(jī)電設(shè)備維修工具管理規(guī)定 1305 安全用水、供水管理制度 1406 運(yùn)行值班電工交接班制度 15六、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)程07 設(shè)備（設(shè)施）搶修管理規(guī)定 1608 房屋本體及公用設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定 1709 設(shè)備事故處理規(guī)定

2、 22七、設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定10 公用設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定 2511 機(jī)電設(shè)備編號(hào)管理規(guī)定 2912 設(shè)備的管理等級(jí) 3013 安全操作管理規(guī)定 3114 設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度 3215 設(shè)備臺(tái)帳管理制度 32八、設(shè)備房管理制度16 配電房管理制度 3417 發(fā)電機(jī)房管理制度 3418 水泵房管理制度 3519 空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度 3620 監(jiān)控中心管理制度 3621 電梯機(jī)房管理規(guī)定 3722 設(shè)備機(jī)房防火管理規(guī)定 3823 設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定 39九、供配電設(shè)備管理規(guī)程24 變、配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定 4025 高低壓配電室安全工作制度 4426 變配電工作票、操作票制度 4427

3、供電限電停電審批程序 46十、柴油發(fā)電機(jī)管理規(guī)程28 柴油發(fā)電機(jī)組管理規(guī)定 48十一、給排水設(shè)備管理規(guī)程29 給排水設(shè)備(設(shè)施)管理規(guī)定 51十二、電梯系統(tǒng)管理規(guī)程30 電梯安全管理規(guī)定 5431 電梯維保服務(wù)考核制度 5432 垂直電梯系統(tǒng)設(shè)備(設(shè)施)管理規(guī)定 56十三、空調(diào)系統(tǒng)管理規(guī)程33 中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備(設(shè)施)管理規(guī)定 58十四、消防系統(tǒng)管理規(guī)程34 消防系統(tǒng)設(shè)備(設(shè)施)管理規(guī)定 6235 正壓風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 64一、工程維修部目標(biāo)要求及實(shí)施措施1.0 服務(wù)的基本目標(biāo)和要求1) 大型設(shè)備完好率99%以上。2) 客戶特約維修及時(shí),返修率不高于1%,公共維修當(dāng)天完成,質(zhì)量合格,返修率不高

4、于1%。3) 客服部派發(fā)的特約維修單完成率100%,其它類維修單完成率98%以上。4) 按計(jì)劃定期對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行月/季/年保養(yǎng),保養(yǎng)完成率100%。5) 客戶對(duì)工程設(shè)備(設(shè)施)的有效投訴每月不超過(guò)兩宗,投訴處理率100%,滿意率100%。6) 重大安全責(zé)任事故為零。7) 維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng) 目要 求備 注1上門時(shí)間接到維修需求后，到目的地不超過(guò)15分鐘。如果沒(méi)有此項(xiàng)服務(wù)，應(yīng)向客戶解釋。2服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語(yǔ)。3服務(wù)滿意率應(yīng)達(dá)到95%以上。4疏通馬桶要求維修后使用暢通，維修時(shí)間不超過(guò)30分鐘。下水道嚴(yán)重堵塞除外。5疏通地漏使用順暢，并對(duì)切口恢復(fù)原樣，異物須清理干凈，維修時(shí)間不超過(guò)1

5、小時(shí)。疏通后進(jìn)行排水測(cè)試。6換鎖應(yīng)按客戶要求安裝，開(kāi)關(guān)自如，密封性好。維修時(shí)間：木門不超過(guò)30分鐘，玻璃門不超過(guò)2小時(shí)。換鎖后進(jìn)行開(kāi)合測(cè)試。7水龍頭漏水維修后達(dá)到原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)，密閉、開(kāi)關(guān)自如，壓力正常，出水順暢。維修時(shí)間不超過(guò)30分鐘。8接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水，處理面美觀、大方。維修時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)處于隱蔽工程或結(jié)構(gòu)復(fù)雜的漏水點(diǎn)除外。9樓層間漏水盡快查明漏水原因，5分鐘內(nèi)應(yīng)急處理防止事故擴(kuò)大,事后全面檢修，徹底維修故障點(diǎn),并對(duì)墻面、地面等污染清理干凈。及時(shí)上報(bào)相關(guān)上級(jí)。10馬桶漏水管道、閘閥、儲(chǔ)水池、桶體、底座緊固密封，無(wú)滲水、漏水現(xiàn)象；局部維修時(shí)間不超過(guò)30分鐘；整體維修時(shí)間不超過(guò)2個(gè)

6、小時(shí)；并有溫馨提示。如需拆裝馬桶維修，處理后必須恢復(fù)原樣。11商鋪內(nèi)、客戶房間停水、停電盡快查明停水、停電原因，對(duì)故障性停水、停電應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修，對(duì)市政停水、停電應(yīng)向客戶耐心解釋。在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀，維修時(shí)間不得超過(guò)30分鐘。常規(guī)故障性停水、停電維修時(shí)間不得超過(guò)30分鐘。特殊故障性停水、停電維修時(shí)間不得超過(guò)2小時(shí)。否則應(yīng)及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。12燈不亮維修后效果應(yīng)達(dá)到原來(lái)照明的標(biāo)準(zhǔn)，客戶提供的配件還需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證，維修時(shí)間不超過(guò)30分鐘。更換的配件應(yīng)符合安全用電規(guī)范。13客戶門窗修理維修后要求門窗能開(kāi)關(guān)靈活自如，密封性能良好，維修效果盡量保持原狀。維修時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。玻璃損壞、配件困難的不

7、超過(guò)10個(gè)工作日。14空調(diào)滴水要求10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)檢查，查明原因，如系下水管堵塞需疏通空調(diào)接水盤下水管，處理完成后使下水管暢通。疏通后進(jìn)行通水測(cè)試。15空調(diào)制冷效果差用測(cè)溫儀測(cè)量“出風(fēng)口”溫度及室內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)感受,再進(jìn)行溫度調(diào)整測(cè)試，確保溫度調(diào)整范圍在2226度之間效果正常。1、 分體式空調(diào)常規(guī)故障時(shí)間不超過(guò)30分鐘，主機(jī)故障不得超過(guò)3個(gè)工作日；2、中央空調(diào)常規(guī)故障時(shí)間不超過(guò)60分鐘，主機(jī)故障不得超過(guò)7個(gè)工作日；16網(wǎng)絡(luò)、電話、POS線不通現(xiàn)場(chǎng)查明故障原因及時(shí)處理,要求處理后網(wǎng)絡(luò)、電話、POS線通信正常、數(shù)據(jù)交換迅暢。1、線路、接入口等常規(guī)故障不得超過(guò)30分鐘；2、主機(jī)、服務(wù)器、A/C交換器等故障不

8、得超過(guò)2小時(shí)；2.0 適用范圍 適用于深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司服務(wù)中心工程維修部。3.0 措施1) 工程維修部人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力，做到第一時(shí)間上門服務(wù)，確?？蛻魸M意。2) 部門人員做好安全、管理工作，采取預(yù)防措施，防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡。組織部門技術(shù)人員熟悉、掌握所管轄的設(shè)備性能，參與解決海寧公寓海寧廣場(chǎng)突發(fā)事故的搶修。3) 負(fù)責(zé)對(duì)海寧公寓海寧廣場(chǎng)的機(jī)電設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一管理，積極做好維修運(yùn)行的日常管理工作。4) 熟練掌握設(shè)備設(shè)施的性能和操作，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)備完好，為服務(wù)提供基本保障。二、工程維修部組織架構(gòu)總經(jīng)理服務(wù)中心經(jīng)理副總經(jīng)理工程維修主管維修

9、班運(yùn)行班三、工程維修部崗位職責(zé)1.0 目標(biāo)明確部門職能及各崗位工作職責(zé)、工作范圍和日常工作。2.0 適用范圍適用于深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司服務(wù)中心工程維修部。3.0 內(nèi)容3.1 工程維修部工作職責(zé)1) 負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施的交接驗(yàn)收，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳，對(duì)接管驗(yàn)收的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)，并完成交接報(bào)告；2) 制訂工程維修部日常運(yùn)作、管理工作程序及各級(jí)人員的崗位職責(zé)，建立設(shè)備設(shè)施的安全操作、運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)急處理等技術(shù)文件和對(duì)客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；3) 負(fù)責(zé)制訂樓宇（工程維修部分）的年度和月度預(yù)算、采購(gòu)計(jì)劃、年度和月度設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和設(shè)備設(shè)施大修計(jì)劃；4) 對(duì)管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)

10、施進(jìn)行全面、有效的管理，確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。按年度和月度設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保維護(hù)保養(yǎng)和檢修的項(xiàng)目、方法和完好程度符合相關(guān)規(guī)定。定期進(jìn)行設(shè)備設(shè)施完好率的統(tǒng)計(jì)和考核，使設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，滿足客戶的使用要求。在緊急情況發(fā)生時(shí)，能夠按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；5) 按對(duì)客戶服務(wù)中心標(biāo)準(zhǔn)完成對(duì)客戶服務(wù)事項(xiàng)，維修及時(shí)率、返修率、客戶滿意率必須達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；6) 建立、實(shí)施對(duì)工程分包方的評(píng)審和考核制度，負(fù)責(zé)外委工程項(xiàng)目和采購(gòu)設(shè)備、材料、配件的驗(yàn)收和質(zhì)量控制；7) 負(fù)責(zé)客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用

11、材料的監(jiān)理，參與服務(wù)中心組織的二次裝修驗(yàn)收，跟蹤二次裝修工程遺留問(wèn)題的整改；8) 做好上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的工程整改項(xiàng)目、新增項(xiàng)目的招投標(biāo)和合同簽訂工作，對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行審核，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)理，并完成竣工驗(yàn)收等工作；9) 結(jié)合潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司實(shí)際，制訂潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)濟(jì)、有效的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實(shí)施節(jié)能降耗，定期對(duì)能耗及其他運(yùn)行成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核算，將成本控制在合理范圍；10) 實(shí)施各專業(yè)、各系統(tǒng)、各機(jī)房的值班、運(yùn)行、巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄要清晰、真實(shí)、完整并具有可追塑性。建立檔案管理制度，按管理要求做好運(yùn)行記錄、巡視記錄、值班記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙等

12、的收集、整理、完善、保存和歸檔工作；11) 制訂工程維修部的年度、月度培訓(xùn)計(jì)劃，做好新聘員工的崗前培訓(xùn)，按計(jì)劃實(shí)施各項(xiàng)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高工程人員的技術(shù)素質(zhì)和實(shí)際操作能力；12) 配合政府、行業(yè)管理部門，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常工作，按有關(guān)部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項(xiàng)安全檢測(cè)，使排水、噪音等達(dá)到環(huán)保要求；13) 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。3.2 工程維修人員崗位職責(zé)3.2.1 維修主管崗位職責(zé)：1) 負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施的日常運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作；2) 負(fù)責(zé)所有機(jī)電設(shè)備的大、中修計(jì)劃報(bào)批，并組織人員實(shí)施；3) 負(fù)責(zé)對(duì)工程維修人員的維修保養(yǎng)工作提供

13、工作指導(dǎo)及監(jiān)督、檢查；4) 負(fù)責(zé)編制本部門維修耗材的月度采購(gòu)計(jì)劃，以及對(duì)采購(gòu)物品的驗(yàn)證；5) 負(fù)責(zé)水電節(jié)能工作，做好每月公共水電費(fèi)用分析，提出節(jié)能措施和建議，確保設(shè)備安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行；6) 負(fù)責(zé)外委維修的聯(lián)系、設(shè)備維保分包方的監(jiān)管；7) 負(fù)責(zé)帶領(lǐng)本部門員工建立設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡，并收集、建立、整理設(shè)備技術(shù)資料、檔案，保證設(shè)備檔案齊全；8) 負(fù)責(zé)二次裝修的裝修圖紙、方案審批，監(jiān)控二次裝修工程質(zhì)量；9) 督查工程維修部工作人員做好設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)記錄；10) 每月30日前，組織人員完成物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)水、電、燃?xì)獾某砉ぷ鳎?1) 積極配合客戶服務(wù)中心完成客戶入住、退房手續(xù)；12) 負(fù)責(zé)組織人員完成對(duì)物

14、業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、客戶室內(nèi)家私家電的維修工作；13) 安排人員監(jiān)管遺留工程、改造工程的實(shí)施，積極協(xié)調(diào)相關(guān)事宜，按時(shí)組織驗(yàn)收；14) 負(fù)責(zé)對(duì)工程維修部工作人員的培訓(xùn)，提高員工專業(yè)技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)；15) 負(fù)責(zé)對(duì)工程維修部員工的檢查、考評(píng)；16) 負(fù)責(zé)對(duì)本部門范圍內(nèi)投訴的處理及不合格服務(wù)的糾正；17) 負(fù)責(zé)監(jiān)督員工對(duì)公司耗材的使用情況、有償服務(wù)收費(fèi)情況；18) 及時(shí)向服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)工程維修工作動(dòng)態(tài)；19) 完成公司交予的其他工作。3.2.2 維修電工崗位職責(zé)：1) 按時(shí)按質(zhì)按量完成各項(xiàng)客戶室內(nèi)維修工作；2) 按時(shí)抄水、電、燃?xì)獗恚ㄆ跈z查線路，杜絕偷電、漏電行為；3) 參予設(shè)備大、中

15、修，及時(shí)處理突發(fā)事件；4) 積極配合客戶服務(wù)中心完成客戶入住、退房驗(yàn)房的程序，抄錄水、電、燃?xì)獗頂?shù)據(jù)，對(duì)室內(nèi)家電進(jìn)行檢查；5) 牢固樹(shù)立安全第一思想，遵守安全制度，堅(jiān)決制止違章操作；6) 進(jìn)客戶室內(nèi)維修按標(biāo)準(zhǔn)的工作流程進(jìn)行，講究服務(wù)禮儀，確保顧客滿意；7) 及時(shí)向維修主管匯報(bào)工程維修工作動(dòng)態(tài)；8) 完成公司交予的其他工作。3.2.3 運(yùn)行電工崗位職責(zé):1) 掌握供電系統(tǒng)線路布置情況、設(shè)備技術(shù)性能及實(shí)際操作規(guī)程；2) 堅(jiān)守崗位，定時(shí)巡視設(shè)備房設(shè)備，掌握設(shè)備運(yùn)行情況，注意負(fù)荷變動(dòng)，發(fā)現(xiàn)異常情況分析原因及時(shí)處理，認(rèn)真做好運(yùn)行記錄及巡查記錄；3) 發(fā)生人身觸電事故和火災(zāi)事故時(shí)，應(yīng)立即斷開(kāi)有關(guān)設(shè)備的電源

16、，參照相關(guān)規(guī)程進(jìn)行搶救；4) 認(rèn)真抄錄各種儀表數(shù)據(jù)，監(jiān)視負(fù)荷變化；5) 做好防小動(dòng)物、防水、防火工作，確保安全運(yùn)行，認(rèn)真巡視設(shè)備并做好記錄；6) 發(fā)生事故或停電時(shí)頭腦保持冷靜，按規(guī)程操作，及時(shí)排除故障；7) 按時(shí)上、下班，不脫崗；緊急事故未排除時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做到上不清，下不接，上、下班兩班協(xié)同排除，并詳細(xì)記錄故障情況，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；8) 保持配電房、變壓器房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、值班室清潔衛(wèi)生；9) 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，除經(jīng)主管批準(zhǔn)并制訂可靠的安全措施外，一般情況下不允許帶電作業(yè)，停電作業(yè)線路柜的主開(kāi)關(guān)要及時(shí)掛上“線路檢修，嚴(yán)禁合閘” 牌；10) 管理好安全用具和設(shè)備；11) 負(fù)

17、責(zé)公共區(qū)域維修工作；12) 負(fù)責(zé)中午午休及夜間的各種急修工作；13) 及時(shí)向維修主管匯報(bào)工程維修工作動(dòng)態(tài)；14) 完成公司交予的其他工作。四、術(shù)語(yǔ)解釋01 土建維修養(yǎng)護(hù)術(shù)語(yǔ)1.1土建維修指對(duì)房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場(chǎng)地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理。1.2二次裝修客戶或使用人為了居住使用、或改變功能對(duì)房間進(jìn)行的二次裝飾、裝修。1.3土建小修工程（日常養(yǎng)護(hù)）凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來(lái)完損登記為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。小修分零星養(yǎng)護(hù)和計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。1.4土建中修工程凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同

18、類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上，中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于一般損壞房屋。1.5土建大修工程凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程稱為大修工程。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上，大修后的房屋必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。02 設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)術(shù)語(yǔ)2.1 日常維護(hù)保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。2.2 一級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對(duì)電機(jī)進(jìn)行

19、絕緣搖測(cè)；對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。2.3 二級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試；對(duì)管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。2.4 中修工程中修工程是指對(duì)

20、設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。2.5 大修工程大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。2.6 設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問(wèn)題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。2.7 事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。2.8 狀態(tài)維修通過(guò)監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。

21、2.9 設(shè)備級(jí)別根據(jù)設(shè)備對(duì)客戶服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）：1) 級(jí)設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、BA中央管理計(jì)算機(jī)。2) 級(jí)設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場(chǎng)控制器。3) 級(jí)設(shè)備：除、級(jí)以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。五、工程維

22、修部管理制度（規(guī)定）03 特種作業(yè)人員管理制度1.0 目的從措施上保證安全，特種作業(yè)崗位保證不出安全責(zé)任事故。2.0 適用范圍適用于深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司服務(wù)中心工程維修部。3.0 內(nèi)容3.1 特種作業(yè)崗位3.1.1 電工在高低壓配電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工操作證（由勞動(dòng)部門頒發(fā)），在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證。1) 有制訂關(guān)于電氣方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；2) 有制訂關(guān)于高、低壓變配電系統(tǒng)一、二次接線和設(shè)備分布、結(jié)構(gòu)性能、操作要求和維修保養(yǎng)方法等；3) 有制訂關(guān)于電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及管理使用方法；4) 有制訂電氣安全防護(hù)及人

23、身事故搶救規(guī)程；5) 有制訂變配電運(yùn)行方式，負(fù)荷情況和負(fù)荷調(diào)整方法、電壓調(diào)節(jié)等措施。6) 有制訂關(guān)于消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施。3.1.2 制冷（空調(diào)）工應(yīng)具有有效的制冷（或空調(diào)）工操作證（由勞動(dòng)部門頒發(fā)）。新員工上崗前，應(yīng)熟知下列事項(xiàng)，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨(dú)立工作：1) 有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；2) 制冷、空調(diào)設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法；3) 一般電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及使用方法；4) 焊接安全防護(hù)及人身事故搶救規(guī)程；5) 熟悉本海寧公寓海寧廣場(chǎng)平面布置及消防分區(qū)。3.1.3 工作要求1) 工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；必要時(shí)必須穿戴規(guī)定的勞保防護(hù)服裝（或

24、用品）；2) 工作前做好必要的安全防護(hù)準(zhǔn)備（如焊接前要開(kāi)動(dòng)火證及準(zhǔn)備滅火器等）；3) 工作中必須嚴(yán)格遵守相應(yīng)的安全操作規(guī)程（或規(guī)定）；4) 工作中分工不分家，各工種應(yīng)相互配合，相互保護(hù)；5) 遇有意外發(fā)生，相應(yīng)專業(yè)人員必須按各種事故緊急預(yù)案處理，不得臨陣脫逃及躲閉；6) 意外發(fā)生處理后，相應(yīng)專業(yè)人員必須實(shí)事求是的填寫(xiě)事故報(bào)告，不得隱瞞。3.1.4 其它1) 電梯、消防、中央空調(diào)外包必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司,來(lái)海寧公寓海寧廣場(chǎng)維保人員個(gè)人資質(zhì)應(yīng)提供復(fù)印件在工程維修部存檔。2) 來(lái)海寧公寓海寧廣場(chǎng)維修玻璃幕墻或其它高空作業(yè)的必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司。3) 來(lái)海寧公寓海寧廣場(chǎng)進(jìn)行二次裝修

25、的施工隊(duì)，其隊(duì)內(nèi)個(gè)人特種作業(yè)資質(zhì)應(yīng)由工程維修部核對(duì)把關(guān)及存檔。04 機(jī)電設(shè)備維修工具管理規(guī)定1.0 目的規(guī)范機(jī)電設(shè)備維修工具的管理，確保工具的正常使用及維護(hù)。2.0 適用范圍：適用于深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司服務(wù)中心工程維修部。3.0 內(nèi)容1) 機(jī)電設(shè)備維修工具的管理應(yīng)規(guī)范化，從購(gòu)買入庫(kù)到使用、報(bào)廢均應(yīng)有完整的管理程序。2) 機(jī)電設(shè)備維修工具由部門主管負(fù)責(zé)申請(qǐng)購(gòu)買、使用分配。3) 機(jī)電設(shè)備維修工具配發(fā)分為公用工具和個(gè)人使用工具。公用工具由責(zé)任領(lǐng)班或指定人員簽名領(lǐng)取、負(fù)責(zé)存放保管；個(gè)人使用工具由使用者簽名領(lǐng)取負(fù)責(zé)保管、維護(hù)。4) 專業(yè)工具未經(jīng)培訓(xùn)不得隨意使用。公共使用的工具如電焊機(jī)，切割機(jī)

26、等大件工具應(yīng)按操作規(guī)程操作，安全保護(hù)裝置不得隨意拆除，電動(dòng)工具應(yīng)按國(guó)家頒發(fā)的電動(dòng)工具使用管理辦法實(shí)施。5) 檢測(cè)等測(cè)量?jī)x器儀表應(yīng)正確使用，使用完畢后應(yīng)擦試干凈包裝好。6) 個(gè)人工具因維修損壞，應(yīng)將損壞件交回報(bào)廢以舊換新，并在檔案中注明。7) 各類工具應(yīng)定期保養(yǎng)，因使用不當(dāng)造成工具損壞、丟失的由使用者作出賠償，原則以購(gòu)回同規(guī)格同價(jià)值為準(zhǔn)。8) 未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不可將工具用于不屬于海寧公寓和海寧廣場(chǎng)日常維修以外的維修使用。9) 外單位原則上不予外借，借用需經(jīng)部門經(jīng)理同意，借用者填寫(xiě)工具維修部物品外借登記表方可借出，如有損壞按原物賠償。10) 較大型的專業(yè)工具應(yīng)隨用隨借，當(dāng)日歸還。11) 因人員崗

27、位變動(dòng)或離職，個(gè)人工具如數(shù)交回。12) 所有工具都要進(jìn)行建帳管理，做到帳物相符，使用者必須在各自的工具清單上簽字。13) 維修主管作好工具的登記工作，定期對(duì)個(gè)人領(lǐng)用工具及公用工具進(jìn)行盤點(diǎn)核實(shí)。14) 維修工具的檔案記錄由維修主管管理保存。05 安全用水、供水管理制度1.0 目的確保符合深圳市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定。2.0 適用范圍適用于深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司服務(wù)中心工程維修部。3.0 內(nèi)容根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本海寧公寓和海寧廣場(chǎng)的具體情況，對(duì)海寧公寓和海寧廣場(chǎng)供水管理規(guī)定如下：1) 凡屬海寧公寓和海寧廣場(chǎng)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)（即自來(lái)水公司向本海寧公寓和海寧廣場(chǎng)供水總表以內(nèi)的

28、）一律由服務(wù)中心管理。2) 用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。3) 用戶不可隨意更改海寧公寓和海寧廣場(chǎng)供水管道。4) 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，服務(wù)中心將按下列規(guī)定處理：a. 私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場(chǎng)停用、按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償海寧公寓和海寧廣場(chǎng)損失。b. 私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)上，賠償海寧公寓和海寧廣場(chǎng)損失。c. 私自起用水表的，不管停用時(shí)間長(zhǎng)短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償海寧公寓和海寧廣場(chǎng)損失。5) 用水要注意節(jié)約，閥門開(kāi)啟以夠用為宜，不得濫沖濫放，提倡用完即關(guān)的良好習(xí)慣。6) 能在低區(qū)用水的，不要到高區(qū)

29、取水。7) 用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕服務(wù)中心工程維修人員檢查，不采納安全用水意見(jiàn)及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實(shí)際情況賠償損失。4.0 相關(guān)記錄4.1 生活水池清洗記錄06 運(yùn)行值班電工交接班制度1.0 目的從組織措施上保證操作運(yùn)行安全及工作質(zhì)量，區(qū)分職責(zé)范圍，不出人為安全責(zé)任事故。2.0 適用范圍適用于深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司設(shè)備設(shè)施（中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、給排水系統(tǒng)等）的運(yùn)行管理。3.0 內(nèi)容1) 接班人員必須提前10分鐘到崗，進(jìn)行交接班的檢查工作。2) 首先查看運(yùn)行記錄，詳細(xì)了解上班的運(yùn)行情況、負(fù)荷情況以及有無(wú)事故或事故隱患。交班人員應(yīng)主

30、動(dòng)介紹本班工作情況和注意事項(xiàng)。3) 檢查各設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行參數(shù)，如電壓、電流、液位或顯示的其它信號(hào)和保護(hù)裝置是否正常。4) 檢查各設(shè)備、設(shè)施的負(fù)荷狀況。5) 機(jī)房?jī)?nèi)各空調(diào)、通風(fēng)以及照明是否正常；機(jī)房?jī)?nèi)噪聲情況是否正常。6) 檢查公用工具、安全防護(hù)用品等是否齊全和處于良好待用狀況。7) 檢查各設(shè)備機(jī)房的衛(wèi)生情況。8) 以上工作正常方可辦理交接班手續(xù)，交班者在未辦理完交接手續(xù)前，不許離開(kāi)工作崗位。9) 在事故狀態(tài)下，不能進(jìn)行交接班。接班人員在當(dāng)班人員要求和主持下協(xié)助處理事故。若事故一時(shí)不能處理完畢，在征得接班人員或上級(jí)同意后，方可進(jìn)行交接班。10) 醉酒者不允許上班，且作曠工處理。11) 認(rèn)真填寫(xiě)

31、交接班記錄，雙方簽名。六、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)程07 設(shè)備（設(shè)施）搶修管理規(guī)定1.0 常見(jiàn)的設(shè)備（設(shè)施）應(yīng)急故障及分類1）機(jī)電設(shè)備（設(shè)施）類a 電器：變壓器高低壓配電室、電源配電箱跳閘等故障影響到空調(diào)、給排水、消防、電梯的運(yùn)作。b 給排水：給水泵、排污泵故障，影響到用水不能正常供應(yīng)，地下室排水不能及時(shí)排出，水管、閥門漏水、爆裂。c 消防：自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)臺(tái)、電腦、消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)故障影響到消防監(jiān)控及滅火功能，水箱、水管、閥門爆裂、泄漏。d 電梯：電梯故障影響到正常辦公時(shí)間上、下樓的交通，電梯困人等。e 智能化：門禁、門磁、道閘的故障影響到車輛通行、呼救、人員出入等。2）自然災(zāi)害a 臺(tái)風(fēng)或

32、暴風(fēng)雨：深圳市氣象局發(fā)布的氣象預(yù)報(bào)，掛8號(hào)風(fēng)球或三級(jí)紅色暴雨信號(hào)以上。 b 地震及其他自然災(zāi)害：事故發(fā)生時(shí)，公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)組織員工搶險(xiǎn)救災(zāi)，將損失降低到最低，并及時(shí)向當(dāng)?shù)卣畢R報(bào)。2.0 應(yīng)急措施1) 任何崗位當(dāng)班員工發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施故障將影響海寧公寓和海寧廣場(chǎng)正常運(yùn)作時(shí)，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)或電話通知消防監(jiān)控中心值班人員或維修主管、服務(wù)中心經(jīng)理。2) 臺(tái)風(fēng)或暴風(fēng)雨來(lái)臨前，工程維修部應(yīng)組織人員做好相應(yīng)準(zhǔn)備，且維修主管必須到現(xiàn)場(chǎng)值班，發(fā)生異常情況時(shí)，隨時(shí)組織搶修，發(fā)生重大情況應(yīng)及時(shí)向服務(wù)中心經(jīng)理和公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。3.0 事態(tài)控制1) 服務(wù)中心經(jīng)理或維修主管接到確認(rèn)應(yīng)急故障后，應(yīng)組織相關(guān)部門員工及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)

33、應(yīng)急故障的類型、專業(yè)等安排搶修，有必要時(shí)成立臨時(shí)應(yīng)急小組。2) 服務(wù)中心經(jīng)理和維修主管趕到現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)立即了解事態(tài)的狀況，決定是否調(diào)動(dòng)安全員、清潔部門配合，是否通知客戶及采取更大的行動(dòng)。3) 維修主管在處理應(yīng)急事件過(guò)程中，首先應(yīng)初步判斷故障原因，帶領(lǐng)當(dāng)班員工采取應(yīng)急措施，阻止事態(tài)擴(kuò)大，直至排除故障，恢復(fù)系統(tǒng)運(yùn)作。4) 對(duì)于分包的維修、保養(yǎng)項(xiàng)目，在控制事態(tài)的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知維修、保養(yǎng)單位派人搶修。5) 對(duì)于大漏水現(xiàn)象，應(yīng)首先關(guān)閉管道上的相關(guān)閥門，關(guān)停相應(yīng)水泵。現(xiàn)場(chǎng)利用消防水帶、水桶等工具排水到衛(wèi)生間或地漏，并及時(shí)清潔地面再安排搶修。6) 對(duì)于消防維修應(yīng)保持水箱正常水位及消防系統(tǒng)的正常工作。1.4

34、恢復(fù)運(yùn)作1) 簡(jiǎn)單的應(yīng)急故障應(yīng)立即排除，并恢復(fù)正常運(yùn)作。2) 重大故障排除并恢復(fù)正常后,維修主管應(yīng)填寫(xiě)設(shè)施設(shè)備重大故障(事故)報(bào)告表上報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理和公司領(lǐng)導(dǎo)處理。08 房屋本體及公用設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定1.0 目的對(duì)房屋本體及公用設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)及修繕，滿足使用功能，延長(zhǎng)使用年限保證其使用安全及完好狀態(tài)，特制定本規(guī)程。2.0 適用范圍1) 適用于工程維修部對(duì)房屋本體及公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和修繕。2) 本規(guī)定中的房屋本體：指房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、公用排煙道、電梯、共用機(jī)電設(shè)備、防盜監(jiān)控設(shè)施、

35、本體消防設(shè)施及本體上下水主管道等。3) 本規(guī)定中的公用設(shè)施:指區(qū)內(nèi)道路、公用部位照明、溝渠、池、井、園林綠化地、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。3.0 職責(zé)1) 工程維修部負(fù)責(zé)公用設(shè)施的日常巡視檢查。2) 維修主管負(fù)責(zé)每月對(duì)房屋本體的巡視檢查，負(fù)責(zé)按照房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表上的要求組織對(duì)房屋本體設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)。并負(fù)責(zé)所有中修以上房屋本體及公用設(shè)施維修項(xiàng)目的申報(bào)和施工的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督工作。3) 工程維修部負(fù)責(zé)房屋及公共設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)及零星小修。負(fù)責(zé)大、中修或改造、翻新項(xiàng)目的申報(bào)及配合實(shí)施、驗(yàn)收。4.0 工作程序：1) 房屋本體及公用設(shè)施的接管驗(yàn)收按照公司接管驗(yàn)收工作手冊(cè)執(zhí)行；屬房屋

36、本體類的電梯及公用機(jī)電設(shè)備的管理，按照公用設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定執(zhí)行。2) 房屋本體及公用設(shè)施的標(biāo)識(shí)a. 大型公用設(shè)施應(yīng)標(biāo)明具體的場(chǎng)所或名稱，如有必要還需說(shuō)明其使用方法。b. 房屋本體及公用設(shè)施的檔案管理c. 工程維修部負(fù)責(zé)建立房屋本體及公用設(shè)施的圖紙檔案d. 房屋本體及公用設(shè)施的使用、監(jiān)控3) 維修主管每月對(duì)房屋本體進(jìn)行檢查，并將檢查的情況填寫(xiě)在房屋本體月巡視檢查記錄表上，在檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題由維修主管填發(fā)派工單，安排工程人員進(jìn)行維修。4) 對(duì)房屋及公用設(shè)施的維護(hù)、修繕,屬保修范圍內(nèi)的，聯(lián)系相應(yīng)的保修單位按照相關(guān)的協(xié)議、條款及政府規(guī)定處理；對(duì)不屬于保修范圍且自身沒(méi)有力量維護(hù)修繕的，可對(duì)外委托維修

37、。5) 房屋本體的維護(hù)、修繕原則a. 小修工程由工程維修部組織完成，中修以上工程應(yīng)委托有專業(yè)資質(zhì)的單位完成，一般采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取。b. 客戶進(jìn)行室內(nèi)裝修前，須按相關(guān)程序提前報(bào)批。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變房屋主體結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對(duì)房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、屋面（包括裙樓）及通道進(jìn)行鑿、拆、搭、占。在裝修過(guò)程中，工程維修部應(yīng)派專人進(jìn)行裝修巡查，作好記錄，發(fā)現(xiàn)有損傷海寧公寓和海寧廣場(chǎng)承重結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象，要堅(jiān)決制止。c. 人為造成損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。 d. 屋架、柱、梁、剪力墻等修繕時(shí)應(yīng)查清隱患，損壞變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、修補(bǔ)或拆換。不合理的結(jié)構(gòu)，若影響安全的，大修時(shí)應(yīng)做整改。損壞嚴(yán)

38、重的木構(gòu)件，盡量用磚石砌體或鋼筋混凝土代替。對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)，混凝土碳化、產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算，采取加固或替代措施。e. 基礎(chǔ)不均勻沉降，引起上部結(jié)構(gòu)砌體弓凸、傾斜、開(kāi)裂、變形等，應(yīng)立即聯(lián)系集團(tuán)工程部、設(shè)計(jì)院查清原因，拿出方案，有針對(duì)性地加固或拆砌。f. 玻璃幕墻安裝牢固，接縫嚴(yán)密，氣窗鉸鏈剛度好，開(kāi)關(guān)靈活且密封好，不滲雨水。發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，應(yīng)立即更換鉸鏈或密封圈或作防水處理。玻璃幕墻發(fā)生爆裂，應(yīng)及時(shí)清除碎片，并盡快聯(lián)系專業(yè)廠家修復(fù)。在未修復(fù)前，應(yīng)以木板遮擋牢固，以防風(fēng)雨及發(fā)生意外。g. 裝修工程，室內(nèi)部分由客戶負(fù)責(zé)維修，公共和室外部

39、分，墻面，吊頂和地面由工程維修部負(fù)責(zé)維修，發(fā)生損壞h. 應(yīng)按原狀恢復(fù)。對(duì)墻面，應(yīng)定期刷新，問(wèn)題嚴(yán)重的應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪。i. 房屋本體結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換，不牢固的應(yīng)加固。j. 屋面原結(jié)構(gòu)過(guò)于簡(jiǎn)陋，或流水過(guò)長(zhǎng)、坡度小，造成滲水漏雨時(shí)，應(yīng)找出原因，針對(duì)損壞情況，用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層。k. 屋面上原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù)。l. 室內(nèi)公用部分墻面如有大理石破損，或內(nèi)墻灰粉起殼，剝落的，應(yīng)修復(fù)，每面墻若損壞超過(guò)三分之一以上，可鏟除重抹。m. 室外墻面，若有大理石或瓷片破損，應(yīng)加以修復(fù)，如墻面滲漏雨水，應(yīng)做防水處理。n. 木門、木欄桿等油漆起殼、剝落，失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)造

40、整件或零件拆換應(yīng)油漆。o. 房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期見(jiàn)附件一房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表。p. 房屋完損等級(jí)一律以建筑面積為計(jì)量單位，房屋完好等級(jí)的評(píng)定按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。房屋完好率計(jì)算公式為：完好房屋建筑面積加上基本完好房屋建筑面積/房屋建筑總面積。6) 公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕原則a. 小修工程由工程維修部組織完成，中修以上工程應(yīng)委托有專業(yè)資質(zhì)的單位完成，一般采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取。b. 公共設(shè)施維修均須填寫(xiě)設(shè)備設(shè)施故障登記及維修記錄表。c. 工程維修部主管負(fù)責(zé)對(duì)日常養(yǎng)護(hù)、修繕工作進(jìn)行監(jiān)督，并負(fù)責(zé)檢查公共設(shè)施的維修質(zhì)量及工作完成情況。 d. 公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作按附件公用設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一

41、覽表中的要求進(jìn)行。房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)工作按附件房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表中的要求進(jìn)行。附件： 公用設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一覽表序號(hào)項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)檢查、保養(yǎng)周期次數(shù)內(nèi)容1樓梯、扶手無(wú)混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋無(wú)銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無(wú)明顯龜裂和漆層脫落。每年一次全面檢查每年一次修補(bǔ)、刷油漆2公共門窗門：木門、鐵門、防火門窗、鋁合金窗（推拉、平開(kāi)）、百葉窗牢固、平整、美觀、無(wú)銹蝕，開(kāi)關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密，不松動(dòng)，門窗及門窗配件齊全。每年一次全面檢查和保養(yǎng)每年一次木門窗油漆。3水箱、水池完好、無(wú)滲、滴水現(xiàn)象，內(nèi)外爬梯無(wú)銹蝕現(xiàn)象，各檢查口有蓋且密封上鎖，溢水口有個(gè)銹鋼紗網(wǎng)或塑料紗網(wǎng)密封。每

42、月一次全面檢查每年一次清洗水池、水箱。4天面扶欄、避雷帶無(wú)破損、變形，無(wú)明顯銹蝕，鋼制部分焊接處完好，無(wú)脫焊現(xiàn)象。半年一次全面檢查兩年一次油漆5消防設(shè)施（消防栓、消防管、消防閥門等）無(wú)損壞、開(kāi)關(guān)靈活、清潔，無(wú)滲、漏現(xiàn)象，周圍無(wú)堆積雜物，保持水壓。每年一次全面檢查。兩年一次消防設(shè)施油漆。6公用電器樓梯燈完好，燈開(kāi)關(guān)正常，電話箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好，無(wú)不安全現(xiàn)象。每周一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)更換，屬電話公司、有線電視臺(tái)設(shè)施通知其及時(shí)維修。7信報(bào)箱箱門、門鎖齊全，開(kāi)關(guān)自如，房號(hào)字體清晰，沒(méi)有被明顯損壞，完好率100%。每月一次全面檢查每年一次油漆（如需要）8散水坡、雨檐臺(tái)、連廊與建

43、筑物外墻連接完好，無(wú)脫離開(kāi)縫現(xiàn)象，無(wú)排水不暢現(xiàn)象。每季一次全面檢查，保持上下水管暢通，避免積水滲樓板，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。9上、下雨污水管無(wú)堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無(wú)裂縫、破洞。每月一次雨季前全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)四年一次水管油漆10室外建筑小品、標(biāo)識(shí)牌完好率100%，符合安全要求，標(biāo)識(shí)牌齊全醒目。每周一次是否有被損壞，有無(wú)安全隱患，標(biāo)識(shí)牌有無(wú)遺失或需更新。相關(guān)表格：房屋本體月巡視檢查記錄表對(duì)外委托工作單派工單附件：房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表序號(hào)項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)檢查、保養(yǎng)周期次數(shù)內(nèi)容1地基基礎(chǔ)房屋無(wú)傾斜、地基無(wú)明顯沉降、移位，墻體無(wú)嚴(yán)重裂縫等。每年一次進(jìn)行全面觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題報(bào)

44、告產(chǎn)權(quán)和上級(jí)主管單位。2梁、柱、板主體無(wú)傾斜、變形、弓凸、剝落、開(kāi)裂和非收縮性裂縫，無(wú)筋露等。每年一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)修補(bǔ)。3墻體、墻面（玻璃幕墻、石材、鋁扣板）噴涂均勻，飾面板（磚）安裝（砌貼）牢固，表面平整、潔凈，色澤協(xié)調(diào)一致。每年一次全面檢查每半年一次清洗石材、玻璃墻面兩年一次樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂油漆4頂棚（屋面飄蓬）安裝牢固，無(wú)面層剝落和明顯裂縫，打膠嚴(yán)實(shí)，無(wú)滲水現(xiàn)象。每年一次全面檢查每年一次全面修補(bǔ)。5樓梯、扶手、不銹鋼護(hù)欄、玻璃面無(wú)混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋無(wú)銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無(wú)明顯龜裂和漆層脫落。不銹鋼護(hù)欄無(wú)銹蝕、開(kāi)脫，松動(dòng)。每年一次全面

45、檢查兩年一次修補(bǔ)、刷油漆6屋面隔熱層、防水層屋面防水層無(wú)老化、拉裂、開(kāi)裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象，板端縫、伸縮縫油膏緊貼，天溝、落水管、落水口暢通，不積水，屋面出入口完好，隔熱層無(wú)缺少現(xiàn)象。每年一次每年雨季前全面檢查，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。7標(biāo)識(shí)（樓層號(hào)及商鋪公共走道）字體清晰、醒目，標(biāo)識(shí)齊全，標(biāo)識(shí)牌無(wú)損壞。每年一次噴涂字按原樣重噴涂字，標(biāo)識(shí)牌如損壞或陳舊及時(shí)維修更換。8樓板、地面磚無(wú)裂縫、起殼、空鼓、下陷，表面平整，無(wú)破損，樓板、地磚上無(wú)水泥渣。每年一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。9通風(fēng)口無(wú)裂縫、破損、堵塞、銹蝕等情況。每季一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。09 設(shè)備事故處理規(guī)定1.0 目的規(guī)范工程設(shè)備事

46、故處理程序，確保正確處理設(shè)備事故。2.0 適用范圍適用于深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司設(shè)備事故的處理。3.0 術(shù)語(yǔ)和定義1) 設(shè)備事故：是指設(shè)備在運(yùn)行中出現(xiàn)非正常損壞，造成設(shè)備不能正常運(yùn)行或設(shè)備效能降低而失去原有功能，停機(jī)時(shí)間和經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)規(guī)定限額者；2) 責(zé)任事故：由于人為原因，如違反操作維修規(guī)程、擅離職守、設(shè)備超負(fù)荷運(yùn)行等，致使設(shè)備不能正常運(yùn)行或設(shè)備效能降低者；3) 質(zhì)量事故：由于設(shè)備原設(shè)計(jì)、產(chǎn)品制造質(zhì)量、安裝等原因，造成設(shè)備不能正常運(yùn)行或設(shè)備效能降低者；4) 自然事故：由于遭受自然災(zāi)害的原因，致使設(shè)備不能正常運(yùn)行或設(shè)備效能降低者；5) 重大事故：指設(shè)備在運(yùn)行中非正常損壞，造成設(shè)備不能正

47、常運(yùn)行，須停機(jī)更換零配件，修理過(guò)程很復(fù)雜，停機(jī)時(shí)間很長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)損失很大，并可能有人員傷亡的。凡達(dá)到下列情況之一者為重大事故：a. 主要設(shè)備發(fā)生事故，使這個(gè)設(shè)備運(yùn)行系統(tǒng)停機(jī)1小時(shí)以上；b. 動(dòng)能設(shè)備發(fā)生故障，使動(dòng)能供應(yīng)突然中斷，不論中斷時(shí)間長(zhǎng)短，凡造成主要運(yùn)行系統(tǒng)中斷或設(shè)備損壞嚴(yán)重者；c. 凡設(shè)備發(fā)生事故，直接引起火災(zāi)、水災(zāi)、爆炸建筑物倒塌，或使人身中毒、重傷、傷亡；d. 一段或一段以上母線供電中斷；6) 一般事故是指設(shè)備在運(yùn)行中非正常損壞，造成部分設(shè)備不能正常運(yùn)行，須停機(jī)檢修，停機(jī)時(shí)間不長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)損失不大。4.0 管理原則1) 事故報(bào)告、調(diào)查和處理工作必須堅(jiān)持實(shí)事求是、尊重科學(xué)的原則；2) 預(yù)防原

48、則：為實(shí)現(xiàn)設(shè)備安全生產(chǎn)的目標(biāo)，必須積極做好預(yù)防措施，提高安全生產(chǎn)意識(shí)，防止設(shè)備事故的發(fā)生；3) 設(shè)備事故處理“三不放過(guò)”原則：事故原因分析不清不放過(guò)；事故責(zé)任人與員工未受到教育不放過(guò)；沒(méi)有整改和防范措施不放過(guò)。5.0 內(nèi)容與要求1) 事故處理：a. 設(shè)備發(fā)生事故，工程維修部有關(guān)人員（包括外包維修設(shè)備的供方維修人員）須立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。發(fā)生重大事故須立即報(bào)告公司總經(jīng)理；b. 不能破壞事故現(xiàn)場(chǎng)。嚴(yán)格勘查事故現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行詳細(xì)的記錄和照相；c. 組織搶修。一般事故由工程維修部主管調(diào)配資源組織設(shè)備的修理恢復(fù)。重大事故由公司總經(jīng)理調(diào)配一切資源組織進(jìn)行搶修，盡快恢復(fù)設(shè)備運(yùn)行。2) 事故分析：a.

49、 設(shè)備事故發(fā)生后，重大事故由公司領(lǐng)導(dǎo)組織設(shè)備、樓宇管理部門和事故有關(guān)人員進(jìn)行事故調(diào)查和事故分析，一般事故有維修主管組織力量進(jìn)行調(diào)查分析，找出事故原因，并采取相應(yīng)的糾正措施，防止事故的再度發(fā)生；b. 對(duì)事故的責(zé)任者進(jìn)行教育和嚴(yán)肅處理，使其從中吸取教訓(xùn)；c. 事故的原始證據(jù)、分析與處理記錄應(yīng)進(jìn)入設(shè)備檔案，分析事故原因時(shí)，不能憑主觀臆測(cè)作出結(jié)論，要根據(jù)調(diào)查情況與測(cè)定數(shù)據(jù)進(jìn)行客觀分析判斷。3) 對(duì)事故責(zé)任者的處理。任何事故均須查清原因、分清責(zé)任，對(duì)責(zé)任人應(yīng)按情節(jié)輕重、責(zé)任大小、認(rèn)識(shí)態(tài)度等分別給予批評(píng)教育、行政處分、經(jīng)濟(jì)處罰或開(kāi)除處理，觸犯刑律的要依法處理。4) 事故經(jīng)過(guò)調(diào)查分析，設(shè)備經(jīng)過(guò)修復(fù)重新運(yùn)行以

50、后，事故發(fā)生部門應(yīng)在事故后三日內(nèi)按規(guī)定填寫(xiě)設(shè)備事故報(bào)告，登記維修記錄，計(jì)算實(shí)際損失，載入事故報(bào)告損失項(xiàng)，上報(bào)公司總經(jīng)理。一般事故報(bào)告由工程維修部簽署意見(jiàn)，上報(bào)公司總經(jīng)理；重大事故由公司總經(jīng)理批示并向客戶報(bào)告。發(fā)生人員死亡和財(cái)產(chǎn)重大損失須按國(guó)家有關(guān)規(guī)定報(bào)告政府管理部門。5) 發(fā)生的各種設(shè)備設(shè)施事故，工維修程部每月應(yīng)統(tǒng)計(jì)上報(bào)，并記入歷年設(shè)備事故登記簿中。6) 對(duì)設(shè)備事故隱瞞不報(bào)或弄虛作假的單位和個(gè)人，應(yīng)加重處罰，并追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。7) 設(shè)備事故如屬于設(shè)備設(shè)計(jì)制造的質(zhì)量事故，應(yīng)將設(shè)備出現(xiàn)的問(wèn)題反饋到原設(shè)計(jì)、制造單位。8) 設(shè)備事故記錄應(yīng)包括以下內(nèi)容：a. 設(shè)備的名稱、編號(hào)、型號(hào)、規(guī)格、位置及事故概況。

51、b. 事故發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、單位、簡(jiǎn)要經(jīng)過(guò)、傷亡人數(shù)及責(zé)任人，采取的應(yīng)急措施。c. 設(shè)備損壞情況及原因，分析處理結(jié)果。重大事故應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)照片。 d. 設(shè)備事故的一切原始記錄和有關(guān)資料，均應(yīng)存入設(shè)備檔案或設(shè)備臺(tái)帳。e. 設(shè)備事故損失計(jì)算:f. 修理時(shí)間：從設(shè)備動(dòng)工修理時(shí)起，至全部修復(fù)后交付使用時(shí)為止。g. 修理費(fèi)用：修理費(fèi)（元）=修理材料費(fèi)+備件費(fèi)+工具輔助費(fèi)+工時(shí)費(fèi)。h. 事故損失：事故損失（元）=修理費(fèi)+其它損失。9) 設(shè)備事故預(yù)防：a. 為保障設(shè)備的正常運(yùn)行，杜絕事故的發(fā)生，必須認(rèn)真對(duì)每一臺(tái)設(shè)備修訂使用、維修、巡視檢查、預(yù)防性檢修四大規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)程，定期校驗(yàn)各類保護(hù)裝置，定期維護(hù)各項(xiàng)監(jiān)

52、測(cè)儀器儀表，使之達(dá)到靈活可靠、認(rèn)真開(kāi)展設(shè)備設(shè)施預(yù)防性檢修工作，做到防患于未然。b. 各崗位操作人員應(yīng)熟練操作設(shè)備、認(rèn)真維護(hù)設(shè)備和掌握一般故障的處理方法。c. 各級(jí)管理人員和員工，都應(yīng)把設(shè)備事故的預(yù)防工作列入工作的議事日程，嚴(yán)格禁止違章操作，超負(fù)荷運(yùn)行、帶病運(yùn)行和冒險(xiǎn)作業(yè)。d. 認(rèn)真貫徹執(zhí)行設(shè)備維護(hù)、預(yù)檢修制度，把每一臺(tái)設(shè)備的檢查點(diǎn)排列成表，明確檢查點(diǎn)的檢查周期，檢查部位，職責(zé)范圍，落實(shí)到人并填寫(xiě)記錄，發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象，設(shè)備操作者應(yīng)立即處理，不能處理的，應(yīng)立即向上級(jí)主管報(bào)告，不得拖延。如一時(shí)不能處理，應(yīng)做預(yù)修計(jì)劃，定期處理。e. 必須認(rèn)真執(zhí)行設(shè)備潤(rùn)滑制度，每臺(tái)設(shè)備都應(yīng)繪制潤(rùn)滑圖和編制潤(rùn)滑表，“五定”即定點(diǎn)、定時(shí)、定質(zhì)、定標(biāo)、定人，根據(jù)潤(rùn)