沿街商業(yè)設計要點

1、三、產品設計建議要點項目商業(yè)部分主要為住宅裙樓，社區(qū)商業(yè)部分除生活超市為兩層裙樓外，其余部分皆為一層底商；餐飲娛樂部分既有兩層，也有三層裙樓；城市服務部分皆為兩層裙樓。本案產品主要考慮以下幾方面情況。一是商業(yè)部分與住宅的分隔；二是裙樓外立面處理；三是商鋪結構，以及大堂設置。（一） 商業(yè)部分與住宅的分隔本案商業(yè)部分對住宅的影響主要集中在餐飲娛樂業(yè)態(tài)所產生的油煙、噪音和熱力影響上面，而城市服務組團和社區(qū)商業(yè)組團的影響相對較小。1、 住宅與商業(yè)的分隔：垂直分隔：餐飲娛樂部分裙樓與住宅之間，設置架空層，可建設綠化景觀，并預留中央空調冷卻塔放置位。通過綠化、娛樂休閑設施全面提升花園環(huán)境。城市服務和社區(qū)商

2、業(yè)組團住宅不設架空層，按常規(guī)誰即可。橫向分隔：主要是注意住宅與商業(yè)部分的樓距，特別是迪廳、KTV包房的噪音、光污染和對住宅隱私的音響；其余部分按常規(guī)即可。2、 餐飲排污通道油煙排放：現主要考慮將餐飲業(yè)廚房放置于裙樓首層，排油煙采取冷卻過濾的地下排放模式，并與住宅下水道相分離，排氣口遠離人群和住宅。餐飲垃圾處理：主要解決通道問題，一般餐飲單位會有固定的垃圾收方，并會自行解決對方問題，這主要需加強管理。但通道因設置在背街面，并與人流、住宅有一定距離。3、 消費人群與居住人群的分流消費人流通道主要設置在臨街面，消防通道可是這在背街面。（二） 裙樓臨街外立面處理1、建筑外觀：應具有現代感、結構有力，條

3、塊簡潔大方，主要臨街面可設置騎樓或伸出遮陽（雨）篷。2、外立面廣告位：主要在餐飲娛樂區(qū)、城市服務區(qū)設裙樓外立面設廣告位，但應注意觀景窗與廣告位的平面布局協(xié)調，同時也須顯現廣告的氣勢；社區(qū)商業(yè)部分廣告位主要為門頭廣告位為主。3、廣場布置：在道路交叉口（大型餐飲、生活超市）可設小廣場，廣場地面除鋪設完整外用不同的地面材料加以區(qū)分。為促銷吉慶活動預留空間。（三）、商鋪結構建議1、鋪面層高 社區(qū)商業(yè)和城市服務部分商鋪，層高按照常規(guī)4米就已經足夠了；但餐飲娛樂部分、生活超市考慮其內部裝飾的可塑性，以及人員多，空間舒適度要求高，可以考慮為5米。2、鋪面開間城市服務組團和餐飲娛樂組團（包括生活超市），都需要

4、大開間以顯示內部氣勢，基本要求柱距為8米，首層門面以4米作為零時分隔；餐飲娛樂進深要求較長，可考慮為3035米左右，城市服務組團進深可為16米左右；二層三層，視銷售和租賃需求進行分隔或不分隔。其中，大型夜總會（迪廳、KTV大廳）設置，可考慮于二三層預留挑空位置。社區(qū)商業(yè)組團柱距要求6米即可，門面以3米作為零時間隔，進深在12米左右為宜。3、鋪面設施 主要以生活排污管道、自來水、（餐飲娛樂煤氣管道）、電表箱、電話、閉路電視、寬帶的分布主要考慮在鋪面背街面一線，并可根據鋪面劃分要求牽引或連接。 餐飲娛樂（生活超市）和城市服務組團，可根據鋪面劃分或需要預留上下步梯位置。4、智能安保系統(tǒng)：需考慮商業(yè)與

5、住宅連接部，以及主要出入口、內外立面的安保防線構筑。社區(qū)商業(yè)總體指標 總建筑面積 約18000A區(qū)群英北路街鋪沿街面長 約550m，上下二層框架結構，可作打通B區(qū)新城一路街鋪沿街面長 約320m，底商一層框架結構，可打通A區(qū)商鋪進深,開間,最小面積 12m,5m6m,單層面積6072A區(qū)商鋪面積合計 約13200B區(qū)商鋪進深,開間,最小面積 8m,4m4.8m,3238.4B區(qū)商鋪面積合計 約2560注明;B區(qū)底商可做成臨街面為底商背街面為地上車庫的形式。四、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造特色氛圍的營造社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應該遵循“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價

6、值及居民生活素質。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化。商業(yè)特色的營造也不例外，應與住宅的文化、特色保持高度一致。不但整體建筑外觀應堅持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,細節(jié)也是體現事物本質的重要組成部份。社區(qū)商業(yè)特色營造的建議：1、從整個社區(qū)的綜合價值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點，反映在商業(yè)特色的營造上，體現為商業(yè)的文化、主題、特色應該與住宅保持高度統(tǒng)一；2、在建筑外觀及線條上，除了與住宅風格相統(tǒng)一，還應該注意強調自身色彩及線條的強化運用，因為商業(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強調視覺的沖擊力；3、景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個社區(qū)商業(yè)

7、的特色營造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據自身特點進行相應的布置，盡可能使項目特色與商業(yè)特色吻合起來。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點而又圍繞同一主題，整個社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點，形成項目自身的差異化優(yōu)勢；硬件規(guī)劃設計如不合理，會導致合適的業(yè)態(tài)無法進駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經營的重要環(huán)節(jié)。同時又為了保證在小區(qū)尚未成熟時出街商鋪最終能有效地銷售出去，我們建議：根據各業(yè)態(tài)的經營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應該要注意的基本原則有以下幾點：在商業(yè)布點時，可優(yōu)先考慮體現居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務配套類和

8、便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧大店面商家對其它小店商家的帶動作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應避免影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。項目的商業(yè)氛圍營造包括以下幾個方面：一是，項目的商業(yè)定位推廣形象；二是，商鋪的店面與內部設施形象；三是，項目坐位的街道景觀形象。項目的商業(yè)定位推廣形象中，包括：業(yè)種組合定位、商業(yè)概念定位、宣傳通路選擇和形式設計、宣傳周期與疏密頻率以及現場遮擋設施的廣告設計等；商鋪的店面形象與內部設施形象中，包括：店面裝潢檔次與風格、店鋪招牌設計、櫥窗設計、燈光設計、色彩設計、廣告牌（位置、造型）設計、店鋪內的墻地頂柱子燈光以及管道散熱器的基本物業(yè)狀態(tài)等；項目坐位的街道景觀形象，包括：店鋪門前地面鋪裝設計、小品設計、道旗設計、綠化設計、停車位設計等。只要依照上述三個方面，結合實際情況結合有效訴求銷講，應該能夠出良好的商業(yè)氛圍形象。項目坐位的街道景觀形象，包括：店鋪門前地面鋪裝設計、小品設計、道旗設計、綠化設計、停車位設計等。我想目前我的項目主要欠缺的是這塊，但是因為是已交房的社區(qū)，門前有停車位，停車位與店面之前有四五米的距離，但是要作為停車的通道使用，放置小品