農(nóng)用地征用轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的簡明流程

1、農(nóng)用地征用轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的簡明流程根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，目前我國農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序簡單扼要地有以下步驟：【第一步】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設(shè)用地后，應(yīng)首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項規(guī)劃。規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定（國家土地管理局令第七號）的要求。如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的限制供地項目目錄，則地方人民政府批準提供建設(shè)用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續(xù)。如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的禁止供地項目目錄，則在禁止

2、期限內(nèi)，土地行政主管部門不受理其建設(shè)項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設(shè)用地?！镜诙健看_認該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進行和編制建設(shè)項目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項目的選址意見書。用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費。其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準文件自動失效?！镜谌健坑玫貑挝怀衷撨x址意見書向同級國土資源局提出用地預(yù)審申請，由該國土資源局核發(fā)建設(shè)項目用地預(yù)審報告書。建設(shè)項目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經(jīng)預(yù)審的項目，如需

3、對土地用途、建設(shè)項目選址等進行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請預(yù)審。建設(shè)用地單位申請預(yù)審，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：1.建設(shè)項目用地預(yù)審申請表（該表由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定）；2.預(yù)審的申請報告，內(nèi)容包括：擬建設(shè)項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補充耕地初步方案；3.需審批的建設(shè)項目還應(yīng)提供項目建議書批復(fù)文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復(fù)與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。如建設(shè)項目涉密軍事項目或是國務(wù)院批準的特殊建設(shè)項目用地的，建設(shè)用地單位可直接向國土資源部提出預(yù)審申請。國土資源局在自受理預(yù)審申請或者收到轉(zhuǎn)報材料之日起二十日內(nèi)，完成審查工作，并出具預(yù)審意見。二十日內(nèi)不能

4、出具預(yù)審意見的，經(jīng)負責(zé)預(yù)審的國土資源局負責(zé)人批準，可以延長十日?！镜谒牟健坑玫貑挝粦{建設(shè)項目用地預(yù)審報告書向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用；環(huán)境保護部門根據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護法和（86）國環(huán)字第003號建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法對建設(shè)項目進行審批。某些建設(shè)項目，還需要報勞動行政部門依據(jù)建設(shè)項目（工程）勞動安全衛(wèi)生預(yù)評價管理辦法予以審批?！镜谖宀健坑玫貑挝辉俪忠陨蠈徟募蛟A(yù)審的國土資源局提出項目用地的正式申請。第六步】國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，

5、經(jīng)各級人民政府審批。能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等確需單獨選址建設(shè)的項目，在國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定（國發(fā)200424號）實施前批準立項的，仍按原規(guī)定報批用地；實施后，屬國務(wù)院、國家發(fā)展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報國務(wù)院批準；除此之外的單獨選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權(quán)限的，土地征收必須報國務(wù)院批準；建設(shè)項目確需占用基本農(nóng)田的，必須報國務(wù)院批準。其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定

6、征地方案。以下建設(shè)占用土地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，需報國務(wù)院批準：1.國務(wù)院批準的建設(shè)項目；2.國務(wù)院有關(guān)部門和國家計劃單列企業(yè)批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目；3.省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目；4.在土地利用總體規(guī)劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃按土地利用年度計劃分批次用地。5.需要征用基本農(nóng)田的；6.需要征用基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；7.需要征用其他土地超過七十公頃的?！镜谄卟健坑蓢临Y源局具體負責(zé)對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進行征用，簽訂補償

7、安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。其中，征用土地的各項補償，應(yīng)在征地補償安置方案批準之日起3個月內(nèi)，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設(shè)用地批準書，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動工用地。如征用農(nóng)村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付。國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安

8、置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征用耕地

9、的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”。這里的“該耕地”，是指實際征用的耕地數(shù)量。而“每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四到六倍”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地，被征地單位平均每人占有的耕地數(shù)量?！镜诎瞬健繃临Y源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和建設(shè)用地批準書，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。其中，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體的農(nóng)用地或單位占用國有農(nóng)用地的，經(jīng)批準辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后，國土資源局可直接發(fā)出用地文件。城市分批次建設(shè)用地和單獨選址建設(shè)項目用地經(jīng)依法批準后，國土資源

10、部門應(yīng)通過新聞媒體或其他形式向社會公開批準情況；建設(shè)單位應(yīng)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準文件及建設(shè)用地批準書等在施工場地懸掛，接受社會的監(jiān)督?！镜诰挪健勘徽饔脝挝唤怀鐾恋睾?，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同（出讓供地）或向土地使用者核發(fā)劃撥決定書（劃撥供地）。用地單位按約定繳納出讓費用。但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，則必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。用地單位只有中標，才可獲得該國有土地的使用權(quán)。國有土地出讓成交簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同時，必須將規(guī)劃設(shè)計條件與附圖作為國有土地使用權(quán)出讓合同的重要內(nèi)容和組成部分。沒有城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)

11、劃設(shè)計條件，國有土地使用權(quán)不得出讓。如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出改變規(guī)劃設(shè)計條件的申請，經(jīng)批準后方可實施【第十步】簽訂出讓合同并按約定繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)，用地單位即可辦理建設(shè)項目的相關(guān)審批手續(xù)予以施工建設(shè)。其中，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，用地單位也可以自行組織耕種；1年以上未動工建設(shè)的，按照省級規(guī)定繳納閑置費；如超過連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，縣級以上政府會下達收回國有土地使用權(quán)決定書，終止土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)用地批準書，注銷土地登記和土地證書，即無償收回土地使用權(quán)，并交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)其中，國有土地使用權(quán)出讓的受讓方在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，應(yīng)當(dāng)持國有土地使用權(quán)出讓合同向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請發(fā)給建設(shè)項目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對國有土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計條件核