20151102-中金公司-房地產服務存量房市場重塑供求格局摘要-416910_W

1、 證券研究報告 2015 年 11 月 2 日房地產服務存量房市場重塑供求格局觀點聚焦 中要 投資建議我們預計房地產需求將持續(xù)向二級市場轉移，促進 2016 年的銷量彈性。理由：1）整體新房供應短缺；2）較好的位置和價格點；以及 3）交易成本有望進一步放松。整合將是 2016 年的主題。 理由二級市場已成為住房總供給的重要組成部分。新房和存量房銷售都要遵循需求端周期，而隨著居民投資渠道的擴大和交易成本的下降，二級房地產市場的供應情況已有顯著改善。首次改善型購房者的不斷增加也促進了供應的增長。2016 年20 個 1/2 線城市新房供應預計平均同比下滑 12%，我們認為存量市場交易份額將持續(xù)擴大

2、。 基于較好的位置和價格點，二級市場更具吸引力。根據(jù)我們對 6 個 1/2 線城市的調查，只有 36%的主要可售單元位于核心地區(qū)（而在二級市場該比例為 65%）。高線城市最近的土地銷售顯示，未來供應將向中高端轉移，并且均價將高于周邊項目。我們認為需求（尤其是小戶型購房者）將進一步向二級市場轉移。 行業(yè)整合將加速。競爭將導致中型公司（營運杠桿不佳）市場份額進一步損失或退出。我們還注意到私募/風投對市場新進入者的興趣降低。雖然我們認為“勝者全得”不適用于此，但以效率為動因的網絡效應會顯現(xiàn)成效。前 34 大公司有可能獲得 80%的市場份額，剩余份額由若干小公司獲得。 盈利預測與估值維持對搜房的推薦評

3、級。預計搜房在 3 季報前呈現(xiàn)區(qū)間震蕩。雖然因新業(yè)務推進導致短期盈利波動，但我們認為搜房是具有競爭力的整合者。 風險經濟下滑；實物市場疲軟；競爭超過預期，擠壓利潤。本報告是原發(fā)布于 2015 年 11 月 2 日英文報告 Real Estate Services: Existing home markets to reshape supply/demand dynamics 的翻譯摘要。楊誠分析員 SAC 執(zhí)證編號：S0080513080003 SFC CE Ref： BDT049張宇分析員 SAC 執(zhí)證編號：

4、S0080512070004 SFC CE Ref： AZB713請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明 中金公司研究部法律聲明一般聲明的證券投資咨詢業(yè)務資格）制作。本報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公開資料，但中國國際金 本報告由中國國際金融股份有限公司（已具備中國融股份有限公司及其關聯(lián)機構（以下統(tǒng)稱“中金公司”）對這些信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告中的信息、意見等均僅供投資者參考之用，不構成所述證券買賣的出價或征價。該等信息、意見并未考慮到獲取本報告人員的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對任何人的個人推薦。投資者應當對本報告中的信息和意見進行獨立評估，并應

5、同時考量各自的投資目的、財務狀況和特定需求，必要時就法律、商業(yè)、財務、稅收等方面咨詢專業(yè)財務顧問的意見。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，中金公司及/或其關聯(lián)人員均不承擔任何法律責任。 本報告所載的意見、評估及預測僅為本報告出具日的觀點和判斷。該等意見、評估及預測無需不同時期，中金公司可能會發(fā)出與本報告所載意見、評估及預測不一致的研究報告。 即可隨時更改。過往的表現(xiàn)亦不應作為日后表現(xiàn)的預示和擔保。在中金公司的銷售人員、交易人員以及其他專業(yè) 可能會依據(jù)不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。中金公司沒有將此意見及建議向報告所有接收者

6、進行更新的義務。中金公司的資產管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。 本報告由受證券和期貨委員會監(jiān)管的中國國際金融證券有限公司于提供。的投資者若有任何關于中金公司研究報告的問題請直接聯(lián)系中國國際金融證券有限公司的銷售交易代表。本報告作者的中央編號已披露在報告首頁的作者姓名旁。 本報告由受新加坡金融管理局監(jiān)管的中國國際金融（新加坡）有限公司 (“中金新加坡”) 于新加坡向符合新加坡證券期貨法及財務顧問法定義下的認可投資者及/或機構投資者提供。提供本報告于此類投資者, 有關財務顧問將無需根據(jù)新加坡之財務顧問法第 36 條就任何利益及/或其代表就任

7、何證券利益進行披露。有關本報告之任何查詢，在新加坡獲得本報告的人員可向中金新加坡提出。本報告無意也不應，以直接或間接的方式，發(fā)送或傳遞給任何位于新加坡的其他。 本報告由受金融市場行為監(jiān)管局監(jiān)管的中國國際金融（英國）有限公司（“中金英國”）于英國提供。本報告有關的投資和服務僅向符合2000 年金融服務和市場法 2005 年（金融推介）令第 19（5）條、 38 條、 47 條以及 49 條規(guī)定的提供。本報告并未打算提供給零售客戶使用。在其他歐洲經濟區(qū)國家，本報告向被其本國認定為專業(yè)投資者（或相當性質）的提供。 本報告將依據(jù)其他國家或地區(qū)的法律法規(guī)和監(jiān)管要求于該國家或地區(qū)提供本報告。 特別聲明在法

8、律許可的情況下，中金公司可能會持有本報告中提及公司所發(fā)行的證券頭寸并進行交易，也可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行業(yè)務服務。因此，投資者應 當考慮到中金公司及/或其相關人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益沖突。投資者請勿將本報告視為投資或其他決定的唯一參考依據(jù)。與本報告所含具體公司相關的披露信息請訪問 /disclosure_cn，亦可參見近期已發(fā)布的相關個股報告。研究報告評級分布可從 /CICC/chinese/operation/page4-4.htm 獲悉。 個股評級標準：“確信買入”(Con

9、viction BUY)：分析員估測未來 612 個月，某個股的絕對收益在 30%以上；絕對收益在 20%以上的個股為“推薦”、在-10%20%之間的為“中性”、在-10%以下的為“回避”；絕對收益在-20%以下“確信賣出” (Conviction SELL)。星號代表首次覆蓋或者評級發(fā)生其它除上、下方向外的變更（如*確信賣出 - 納入確信賣出、*回避 - 移出確信賣出、*推薦 - 移出確信買入、*確信買入 - 納入確信買入）。 行業(yè)評級標準：“超配”，估測未來 612 個月某行業(yè)會跑贏大盤 10%以上；“標配”，估測未來 612 個月某行業(yè)表現(xiàn)與大盤的關系在-10%與 10%之間；“低配”，

10、估測未來 612 個月某行業(yè)會跑輸大盤 10%以上。 本報告的版權僅為中金公司所有，未經書面許可任何機構和個人不得以任何形式轉發(fā)、翻版、復制、刊登、發(fā)表或引用。 V150707翻譯：王耘編輯：江薇、楊夢雪 北京中國國際金融股份有限公司北京市建國門外大街 1 號 國貿寫字樓 2 座 28 層郵編：100004上海中國國際金融股份有限公司上海分公司上海市浦東新區(qū)陸家嘴環(huán)路 1233 號 匯亞大廈 32 層郵編：200120中國國際金融（）有限公司港景街 1 號 國際金融中心第一期 29 樓電話：(852) 2872-2000傳真：(852) 2872-2100電話：(86-10) 傳真：(86-1

11、0)6505-11666505-1156電話：(86-21) 傳真：(86-21)5879-62265888-8976深圳中國國際金融股份有限公司深圳分公司深圳市福田區(qū)深南大道 7088 號 招商銀行大廈 25 樓 2503 室郵編：518040電話：(86-755) 8319-5000 傳真：(86-755) 8319-9229SingaporeChina International Capital Corporation (Singapore) Pte. Limited #39-04, 6 Battery RoadSingapore 049909Tel: (65) 6572-1999Fax

12、: (65) 6327-1278United KingdomChina International Capital Corporation (UK) Limited Level 25, 125 Old Broad StreetLondon EC2N 1AR, United Kingdom Tel: (44-20) 7367-5718Fax: (44-20) 7367-5719北京科學院南路證券營業(yè)部北京市海淀區(qū)科學院南路 2 號融科資訊中心 A 座 6 層 郵編：100190電話：(86-10) 8286-1086傳真：(86-10) 8286-1106上海淮海中路證券營業(yè)部上海市淮海中路 3

13、98 號郵編：200020電話：(86-21) 6386-1195傳真：(86-21) 6386-1180北京建國門外大街證券營業(yè)部北京市建國門外大街甲 6 號SK 大廈 1 層郵編：100022電話：(86-10) 8567-9238傳真：(86-10) 8567-9235上海德豐路證券營業(yè)部上海市奉賢區(qū)德豐路 299 弄 1 號A 座 11 樓 1105 室郵編：201400電話：（86-21) 5879-6226傳真：（86-21) 6887-5123深圳福華一路證券營業(yè)部深圳市福田區(qū)福華一路 6 號免稅商務大廈裙樓 201郵編：518048電話：(86-755) 8832-2388傳真

14、：(86-755) 8254-8243杭州教工路證券營業(yè)部杭州市教工路 18 號 世貿麗晶城歐美中心 1 層郵編：310012電話：(86-571) 8849-8000傳真：(86-571) 8735-7743南京漢中路證券營業(yè)部 南京市鼓樓區(qū)漢中路 2 號亞太商務樓 30 層 C 區(qū)郵編：210005電話：(86-25) 8316-8988傳真：(86-25) 8316-8397成都濱江東路證券營業(yè)部 成都市錦江區(qū)濱江東路 9 號香格里拉辦公樓 1 層、16 層郵編：610021電話：(86-28) 8612-8188傳真：(86-28) 8444-7010廣州天河路證券營業(yè)部廣州市天河區(qū)天

15、河路 208 號粵海天河城大廈 40 層郵編：510620電話：(86-20) 8396-3968傳真：(86-20) 8516-8198廈門蓮岳路證券營業(yè)部 廈門市思明區(qū)蓮岳路 1 號磐基中心商務樓 4 層郵編：361012電話：(86-592) 515-7000傳真：(86-592) 511-5527武漢中南路證券營業(yè)部 武漢市武昌區(qū)中南路 99 號保利廣場寫字樓 43 層 4301-B郵編：430070電話：(86-27) 8334-3099傳真：(86-27) 8359-0535青島中路證券營業(yè)部青島市市南區(qū)中路 9 號香格里拉寫字樓中心 11 層郵編：266071電話：(86-532

16、) 6670-6789傳真：(86-532) 6887-7018大連港興路證券營業(yè)部 大連市中山區(qū)港興路 6 號萬達中心 16 層郵編：116001電話：(86-411) 8237-2388傳真：(86-411) 8814-2933重慶洪湖西路證券營業(yè)部重慶市北部新區(qū)洪湖西路 9 號 歐瑞藍爵商務中心 10 層及歐瑞藍爵1 層郵編：401120電話：(86-23) 6307-7088傳真：(86-23) 6739-6636天津南京路證券營業(yè)部天津市和平區(qū)南京路 219 號 天津環(huán)貿商務中心（天津中心）10 層郵編：300051電話：(86-22) 2317-6188傳真：(86-22) 2321-5079佛山季華五路證券營業(yè)部佛山市禪城區(qū)季華五路 2 號卓遠商務大廈一座 12 層郵編：528000電話：(86-757) 8290-3588傳真：(86-757) 8303-6299云浮新興東堤北路證券營業(yè)部云浮市新興縣新城鎮(zhèn)東堤北路溫氏科技園服務樓 C1 幢二樓郵編：527499電話：(86-766) 2985-088傳真：(86-766) 2985-018長沙車站北路證券營