土地收儲和房屋征收補償新規(guī)

1、索 引 號：00418859X/2013-00253內(nèi)容分類：政策信息文 號：發(fā)文日期：2013-08-05我市出臺土地收儲和房屋征收補償新規(guī)為了節(jié)約集約和合理利用土地，優(yōu)化配置土地資源，我市近日出臺了濟南市國有土地收購儲備辦法和濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法。與原規(guī)定相比，新辦法明確提出違法建筑不予補償，并對房屋征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化。同意收購?fù)恋睾?5日內(nèi)簽訂合同濟南市國有土地收購儲備辦法提出，對土地使用權(quán)人申請收購的、實施城市規(guī)劃或舊城區(qū)改造需要調(diào)整使用的、土地使用權(quán)人無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的、需要行使優(yōu)先購買權(quán)收購的和其他可以收購的國有土地，可以由土地收儲機構(gòu)收購。

2、與以往相比，此次出臺的收購儲備辦法明確了收購期限。對涉及國有土地上房屋征收的項目，土地收儲機構(gòu)同意收購非住宅房屋土地的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起45日內(nèi)簽訂收購合同。逾期不能簽訂收購合同的，土地收儲機構(gòu)應(yīng)當(dāng)終止收購程序并書面告知房屋征收部門。土地收購分為評估收購和土地出讓分成收購兩種方式。土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓以出讓方式獲得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格比標(biāo)定地價低20%以上的，土地收儲機構(gòu)可以優(yōu)先收購。土地收購評估分為土地評估、建(構(gòu))筑物評估和房地產(chǎn)綜合評估。劃撥土地按照原用途進(jìn)行評估；出讓土地按照原用途剩余使用年限進(jìn)行評估。建(構(gòu))筑物根據(jù)其結(jié)構(gòu)、裝修狀況和建成年代等，按照重置成本法進(jìn)行評估。房地產(chǎn)綜合評

3、估，根據(jù)其區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、建成年代，按照房地產(chǎn)市場價格評估。依法收回的國有土地，收購的土地，已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地和其他依法取得的土地，可納入土地儲備范圍?？s短征收審批時限違法建筑不予補償我市出臺濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法后，濟南市城市房屋拆遷管理辦法同時廢止。與原規(guī)定相比，新辦法將原來的“拆遷”明確為“征收”，并更加注重保護(hù)被征收人的利益。與拆遷管理辦法相比，濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法明確了可以征收房屋的范圍。根據(jù)房屋征收與補償辦法，國防和外交需要的，由政府組織實施能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要的，由政府組織實施科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、

4、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要的，由政府組織實施保障性安居工程建設(shè)需要的，由政府依照本市城鄉(xiāng)規(guī)劃組織實施對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建需要的和法律、行政法規(guī)規(guī)定其他公共利益需要的房屋，確需征收房屋的，由市、區(qū)人民政府作出房屋征收決定。新辦法還縮短了征收審批時限。拆遷管理辦法規(guī)定，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起20日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查。新出臺的征收與補償辦法提出，發(fā)改、國土資源、規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)在接到征詢意見函后10個工作日內(nèi)出具書面意見，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍確定后3日內(nèi)，發(fā)布凍結(jié)通告。新辦法明確了凍結(jié)期內(nèi)不予增加補償費用的行為

5、：房屋的析產(chǎn)和過戶；辦理戶口遷入和分戶(但因婚姻、出生、回國、軍人退出現(xiàn)役、服刑人員刑滿釋放等原因必須辦理戶口遷入的除外)；建立新的房屋租賃關(guān)系，分列、變更公有房屋租賃戶名；新設(shè)立和變更企業(yè)工商登記和事業(yè)單位、社會團(tuán)體登記；其他導(dǎo)致不當(dāng)增加補償費用的行為。征收補償方案公布前，城管執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)會同規(guī)劃、住房保障管理等部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。認(rèn)定為合法建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；認(rèn)定為違法建筑的，不予補償。征求意見期限不得少于30日征收與補償辦法還明確，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)擬訂征收補償方案報同級人民政府，由同級人民政府組織相關(guān)部門論證后予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得

6、少于30日。征收補償方案包括：房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)，房屋征收目的，房屋征收范圍，房屋征收部門、房屋征收實施單位、房屋征收評估機構(gòu)，房屋征收補償?shù)暮灱s期限，房屋征收補償方式和計算方法，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況，獎勵和各類補助標(biāo)準(zhǔn)，搬遷過渡方式、過渡期限和其他事項。新辦法提出要充分尊重民意，對因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，超過百分之五十的被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合國有土地上房屋征收與補償條例和辦法規(guī)定的，市或區(qū)人民政府組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的

7、房屋。而原拆遷管理辦法規(guī)定，拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于住宅房屋建設(shè)，被拆遷人要求就地實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置且按照批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃能夠滿足被拆遷人房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置要求的，拆遷人應(yīng)當(dāng)就地安置。建筑面積低于46平方米按照46平方米貨幣補償征收與補償辦法提出，用于貨幣補償?shù)馁Y金及其補助和獎勵等費用應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定做出前足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，由政府常務(wù)會議討論決定。征收住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積一般不得少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。新辦法明確了對公攤面積的補償規(guī)定，提出被征收人按照征收補償方案規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)選擇的房屋，其公用分?jǐn)偯娣e

8、超出被征收房屋公用分?jǐn)偯娣e部分的價款由房屋征收部門承擔(dān)。被征收人超出征收補償方案規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)選擇的房屋，其超出的套內(nèi)建筑面積及其相對應(yīng)公用分?jǐn)偯娣e的價款按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估價格計算，由被征收人承擔(dān)。拆遷管理辦法規(guī)定，被拆遷人或者公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且該房屋面積低于國家強制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積的(即“使用面積34平方米”)，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行房屋安置或者換算成建筑面積43平方米進(jìn)行貨幣補償。新的征收與補償辦法規(guī)定，被征收人或公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且建筑面積小于46平方米的，房屋征收部門按照國家規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積進(jìn)行房屋安置或者按建筑面

9、積46平方米進(jìn)行貨幣補償。與以往的拆遷管理辦法相比，新辦法明確提出，被征收人選擇貨幣補償?shù)模课菡魇詹块T應(yīng)當(dāng)向被征收人支付6個月臨時安置費。對因房屋征收部門的責(zé)任延長過渡期限的，新辦法將原來的“增加臨時安置補助費”明確為“自逾期之月起臨時安置費增加一倍”。新辦法明確提出，實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。被征收人、公有房屋承租人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議也不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，市或區(qū)人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。非住宅房屋搬遷獎勵不低于3萬元為貫徹實施濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法，我市還制定了實施細(xì)則。實施細(xì)則提出，征收補償獎勵包括

10、：房屋征收部門對被征收人或公有房屋承租人按期或提前搬遷的獎勵；房屋征收部門對被征收人或公有房屋承租人選擇貨幣補償方式的獎勵。征收補助包括：房屋征收部門對被征收人按照房屋征收補償方案規(guī)定范圍和標(biāo)準(zhǔn)選擇房屋的公用分?jǐn)偯娣e予以免交的差價款；房屋征收部門對享受最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)資格的被征收人予以免交最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的差價款。被征收人或者公有房屋承租人屬于未成年人(不含無監(jiān)護(hù)人的未成年人)以及非本市市內(nèi)六區(qū)常住居民戶口的，不享受最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)資格。根據(jù)細(xì)則，新辦法規(guī)定的搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費標(biāo)準(zhǔn)分別為：搬遷費按被征收房屋建筑面積計算，住宅房屋每平方米22元，非住宅房屋每平方米28元；總額不足1000元的，按1000元計發(fā)。一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償費按被征收非住宅房屋建筑面積計算，營業(yè)、生產(chǎn)用房為每平方米200元，其他非住宅用房為每平方米150元。征收非住宅房屋，每戶按期搬遷獎勵費與提前搬遷獎勵費按被征收非住宅房屋價值的5%計算，但獎勵額最少不低于3萬元、最多不超過300萬元。因房屋征收部門的責(zé)任使被征收人延長