深圳卓越-時代廣場二期商務寫字樓酒店公寓可行性研究報告

1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789卓越時代廣場二期商務寫字樓、酒店公寓可行性研究報告可行性研究報告目錄、項目分析及評價、項目名稱、地理位置、交通狀況、周邊景觀1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789、周邊配套、主要技術、經(jīng)濟指標、研究結論、項目投資環(huán)境和市場研究、深圳市國民經(jīng)濟發(fā)展概況、深圳市房地產(chǎn)市場概況、福田中心區(qū)區(qū)域發(fā)展狀況及前景、項目價值SWOT評估和戰(zhàn)略選擇一、項目SWOT分析二、項目市場開發(fā)戰(zhàn)略選擇三、市場競爭者分析四、目標市場選擇及特征五、產(chǎn)品定位六、價格定位、項目開發(fā)進度安排、項目分期開發(fā)、施工橫道圖、投資估算及資金籌措、投資估算、資金籌措、資金投入及使用計劃表、銷售收入、成本費用估算1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789、經(jīng)營收入、銷售稅金及附加估算、總成本費用的估算、財務評價及敏感性分析、利潤估算、償債能力分析、贏利能力分析、項目不確定分析、社會效益及影響分析、附件第一章項目分析及評價一、項目名稱卓越時代廣場二期商務寫字樓、酒店公寓1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789二、地理位置原祈年酒店地塊位于深圳市CBD中心區(qū)南區(qū)，東臨CBD中軸景觀帶和中心4路，南接福華三路和會展中心，西面緊挨卓越時代廣場和榮超國際商會中心，北面毗鄰福華路、地鐵一號線和香格里拉酒店。三、交通狀況位處深圳兩大城市主干道之間，通過金田路和益田路相連通；而且與地鐵一號線直接相通、地鐵四號線近在咫尺，暢通于機場高速和廣深高速、關內外、各口岸之間；地下與地鐵相通，地上二層與時代廣場和商會中心通過空中連廊相接；整個立體交通狀況十分便捷。四、周邊景觀該項目東面是深圳CBD南中軸城市景觀帶，被譽為“城市客廳”；向北可以遠眺蓮花山、市民中心廣場美景。五、周邊配套該項目周邊聚集著深圳CBD最密集的寫字樓群；矗立著香格里拉、喜來登、麗思卡爾頓三座五星級商務酒店；會展中心和購物公園地鐵出入口；南面是各類會展不斷的亞洲最大的會展中心；毗鄰的CBD北區(qū)的政務資源也可便利的服務。六、主要技術、經(jīng)濟指標主要技術經(jīng)濟指標總用地面積（）98344建筑用地面積8729總建筑面積（）11111913容積率規(guī)定容積率8134地上建筑（）8446330調整容積率8589其中地下建筑（）2665583停車位473個建筑基地面積（）837547建筑密度8515商業(yè)面積1999692總建筑面11111913規(guī)定建筑面積7999395其中辦公面積29998491。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789酒店面積2999854核增建筑面積446935架空層面積446935地下車庫2171928積（）地下建筑面積2665583其中設備機房493655主要經(jīng)濟指標銷售收入（單位萬元）2，607，458，660利潤總額（單位萬元）1,413,599,663所得稅（單位萬元）212,039,949凈利潤（單位萬元）1,201,559,713投資回收期（單位年）2年凈現(xiàn)值NPV,I6單位萬元718，275，184財務內部收益率（FIRR）5475七、研究結論1、項目建設將提高中心區(qū)的整體形象高度，加快促進中心區(qū)商務分為的形成，刺激在該區(qū)域內的商務辦公需求，從而有力地推動中心區(qū)以及深圳市經(jīng)濟的發(fā)展，并且為深圳城市化發(fā)展建設增添一道新的風景；2、項目以創(chuàng)新以及高檔的開發(fā)理念和商務美學化的方式打造福田CBD又一高品質、高標準、不可復制的高檔商務寫字樓以及酒店、商業(yè)配套項目。寫字樓定位以“科技、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能”為主題，酒店定位為“BOUTIQUEAPARTMENT”主題的產(chǎn)權酒店，以及良好的商業(yè)配套必將在中心區(qū)形成良好的辦公商務氛圍；3、項目命名為卓越時代廣場二期，延續(xù)卓越集團一貫的開發(fā)和品牌建設理念，充分結合福田中心區(qū)寫字樓的商務文化氣息，嚴格按照該地域規(guī)劃設計要點進行整體規(guī)劃，完全符合消防、交通、給排水、綠化等各項規(guī)劃要求?？梢韵嘈?，高起點的規(guī)劃、設計理念必將在深圳福田CBD掀起新一輪的“時代廣場”風暴；4、經(jīng)過測算，項目總投資約為1047億元，財務內部收益率（FIRR）為55，投資回收期為2年，所得稅后凈現(xiàn)值（NPV，I6）為72億元。項目贏利能力較強；5、各項財務指標經(jīng)過敏感性測試分析，本項目具備較強的抗風險能力。綜上所述，本項目是可行的。在具體的項目運作過程中，卓越公司將加強過程控制，嚴把成本、質量關，確保項目社會效益和經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789第二章項目投資環(huán)境和市場研究一、深圳市國民經(jīng)濟發(fā)展概況2006年111月，深圳市經(jīng)濟保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。經(jīng)濟運行的特點表現(xiàn)如下1、工業(yè)生產(chǎn)較快增長111月全市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值244573億元，比上年同期增長173，從2006年的累計增速看，雖然一季度累計增速較低，但從二季度開1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789始，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計增速呈現(xiàn)穩(wěn)步增長并在三季度末向上走高的態(tài)勢；2、固定資產(chǎn)投資、交通運輸、市場消費平穩(wěn)增長111月，全社會固定資產(chǎn)投資額完成113957億元，比去年同期增長83。其中，基本建設投資額59193億元，增長88；房地產(chǎn)開發(fā)投資額40088億元，增長111；更新改造投資額11707億元，比去年同期增長93；其他投資2969億元，比去年同期下降265；111月，全市社會消費品零售總額為152272億元，比上年同期增長161，增速分別比今年二、三季度提高15和05個百分點，其中，限額以上批發(fā)與零售總額64853億元，比上年同期增長220，高出整體增幅59個百分點。高出限額以下和個體戶增幅110個百分點。住宿餐飲業(yè)111月完成19079億元，同比增長163；3、外貿出口增勢強勁111月，全市進出口貿易總額212759億美元，比去年同期增長336。其中，出口總額121615億美元，增長386；進口總額91144億美元，增長274；4、財金形勢表現(xiàn)良好111月，全市地方財政一般預算收入46609億元，比上年同期增長250，其中，累計各項稅收完成39825億元，增長240；地方財政一般預算支出42296億元，同比增長07，其中，基本建設支出11428億元，增長142。5、物價走勢小幅上升111月，居民消費價格總指數(shù)為1021，居民消費價格總水平比去年同期上升21。從居民消費價格總指數(shù)的構成看，食品類物價上升幅度較大仍是物價整體上升的主要原因。食品類，尤其是鮮瓜果、鮮菜和糧食是漲價幅度最大的三個品種，累計平均分別上漲132、66和57。深圳市主要經(jīng)濟指標2006年11月單位億元本月止累計指標名稱本月本年上年累計比上年同期增減（）1、規(guī)模以上工業(yè)增加值25855244573204988173規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值1071291005435857307173工業(yè)產(chǎn)品銷售率（）92396397613個百分點2、全社會固定資產(chǎn)投資額1348911395710523683其中基本建設投資額72125919354413881。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789房地產(chǎn)開發(fā)投資額437740088360761113、社會消費品零售總額146201522721311491614、實際外商直接投資額（億美元）297314027611375、進出口總額（億美元）25803212759159243336其中出口總額（億美元）1546612161587719386進口總額（億美元）1033791144715242746、地方財政一般預算收入40684660937301250地方財政一般預算支出65364229642004077、國內金融機構人民幣存款余額本月末924708本年初851013比年初增長87國內金融機構人民幣貸款余額664754616802818、居民消費價格總指數(shù)（）以上年同月為1001030以上年同期累計平均為1001021以上月為1009989、港口集裝箱吞吐量（萬TEU）1645216830914782213910、機場旅客吞吐量（萬人次）15427167811147888135二、深圳市房地產(chǎn)市場概況2006年是中國房地產(chǎn)業(yè)調控強度最大的一年，而作為此輪調控焦點城市之一的深圳房地產(chǎn)市場自然遭遇到前所未有的嚴厲調控國家宏觀政策頻繁出臺，深圳相關部門緊跟響應，土地、稅收、信貸等環(huán)節(jié)一并發(fā)力，著實給深圳的房地產(chǎn)市場造成了一定的震蕩。即便如此，縱觀一年來深圳樓市的發(fā)展住宅價格持續(xù)上漲，二手樓成交量漸超新房，高品質寫字樓租售價格快速攀升，大型商業(yè)項目供應增加，工業(yè)物業(yè)需求持續(xù)擴大深圳房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)總體上升的態(tài)勢。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)擴大，新開工建設規(guī)模出現(xiàn)縮減2006年111月，深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)上漲，完成開發(fā)投資40087億元，較去年同期增加1112，其中住宅開發(fā)投資達27354億元，同比增長2673。在占總額8776的投資用于商品房建設的同時，全市商品房竣工面積達到52858萬平米，同比增加3014。1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789另一方面，用于土地購置及土地開發(fā)的投資分別同比減少了3651和7502，并且64336萬平米的商品房新開工面積較去年同期亦減少了2830，意味著一年后商品房竣工面積將出現(xiàn)縮減從而一定程度的影響商品房市場供應。2、土地市場政策頻出，交易價格屢創(chuàng)新高加強從房地產(chǎn)供應源頭土地市場進行調節(jié)是2006年房地產(chǎn)調控的一大特點，從中央的國六條、九部委十五條意見、建設部165號文、國務院關于加強土地調控有關問題的通知，到深圳的98號文、土地“71”文件、“十一五”住房建設規(guī)劃，無一不把土地政策作為房地產(chǎn)調控的重要手段加以深化并從土地供應環(huán)節(jié)著手調節(jié)住房供應的方方面面，包括以合理的土地出讓規(guī)劃調控未來住房供應量并指導住房建設的空間分布、以出讓限戶型用地調整住宅供應結構、以配建公共租賃住房的土地出讓方式完善住房保障體系等。政策頻出的同時，2006年深圳土地交易市場表現(xiàn)依舊活躍，成交價格亦逐步上升。位于龍崗中心城的G010240005地塊樓面地價達3781元/平米，位于寶安中心區(qū)的限戶型用地A0040102樓面地價高達6452元/平米位于奧體新城的限戶型地塊G010640259樓面地價達3247元/平米，均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價格的新高，拉升房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時也反映出開發(fā)企業(yè)對深圳房地產(chǎn)市場的信心。（一）深圳市寫字樓市場概況1、市場集中放量，福田中心區(qū)充當主力2006年深圳寫字樓市場進入集中放量期，111月全市辦公樓竣工面積達到1949萬平方米，較去年同期增加了19883。從寫字樓入伙情況來看，2006年新入伙的卓越時代廣場和地鐵大廈為福田中心區(qū)增加了約125萬平米（辦公面積）的甲級寫字樓供應，至此深圳甲級寫字樓總量達到101萬平米；此外，華融大廈、金中環(huán)商務大廈、免稅商務大廈三大高品質寫字樓的入伙也為福田中心區(qū)供應了約15萬平米的辦公面積。1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789不僅在寫字樓租賃市場上福田中心區(qū)成為全市供應的主力，銷售市場亦是以福田中心區(qū)及其臨近的中心西區(qū)為主要供應片區(qū)，榮超經(jīng)貿中心、新世界中心、中國經(jīng)貿大廈、財富大廈等7個位于其中的寫字樓項目推出市場銷售，2006年成為該片區(qū)寫字樓推盤最大的一年。2、市場需求不斷擴大，租售價格快速攀升在經(jīng)濟快速發(fā)展、市場進一步開放等利好因素的影響下，2006深圳寫字樓市場需求也不斷擴大，高新技術、物流及金融服務企業(yè)成為寫字樓市場主流客戶。隨著跨國企業(yè)的大舉進入及本地實力企業(yè)的快速擴張，深圳寫字樓空置面積得到快速消化，目前全市甲級寫字樓空置率為146，2006全年市場吸納量達到1317萬，而企業(yè)租賃單位的面積也逐漸趨大。銷售市場方面，2006年111月全市辦公樓銷售面積為3570萬平米，較2005年同期增加7578。較高的投資回報促成購買增加的同時，也吸引了大量外資一方面，外企處于對深圳發(fā)展及對深圳辦公物業(yè)增值的信心，改變以往租賃為主的習慣，開始購買辦公物業(yè)自用；另一方面，人民幣升值、市場開放等眾多利好，也吸引了更多外資基金關注深圳寫字樓市場。租賃需求的擴大，直接拉動了深圳寫字樓租金的快速上揚；而新上市產(chǎn)品品質的提高，加之主要供應區(qū)福田中心區(qū)商務氛圍、區(qū)域價值的不斷提升，也促成了銷售價格的快速增長，2006年111月，深圳辦公樓均價達到15260元/平米，較去年同期上升1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317893122。（二）深圳市酒店市場概況1、深圳酒店規(guī)模和結構特點據(jù)深圳酒店業(yè)2005年營業(yè)狀況的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳賓館酒店總量有近500家，四、五星級酒店有近40家。深圳酒店業(yè)呈現(xiàn)出“中間大兩頭小”的特征，即中檔次酒店數(shù)量龐大，高檔次酒店數(shù)量和經(jīng)濟型酒店數(shù)量較少。2、深圳酒店總體入住率及房價2005年深圳的賓館酒店入住率為61，平均房價相對較低。相比較而言，上海五星級酒店的平均房價達到1400元左右，比深圳高出一大截。深圳市賓館酒店的客房價格處于較低水平，這與深圳的經(jīng)濟地位和酒店行業(yè)的發(fā)展極不對稱。2005年深圳賓館酒店營業(yè)收入為5541億元，利潤總額為237億元，利潤率為424。與國際飯店業(yè)逾10的利潤率相比，差距十分明顯。3、深圳酒店行業(yè)競爭格局從深圳整體酒店競爭格局評價,深圳酒店的同質化情況較為嚴重。許多飯店機械地1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789套用星級標準或模仿相應星級飯店，使得酒店過于雷同化，形成經(jīng)營上的過度競爭。除了個別的酒店外,大多數(shù)中低檔次酒店無顯著特色,酒店設計普遍感覺“硬化”，管理水平一般，價格競爭是競爭的主要形式，導致了深圳酒店總體房價低、入住率低、利潤低的三低局面。與整體酒店市場不同，高檔次酒店憑借著較好的品牌、服務、特色、管理水平達到了超越深圳酒店平均水準的入住率和利潤率，競爭體現(xiàn)出品牌驅動和差異化、個性化的特征。在低端市場，經(jīng)濟型酒店市場競爭一觸即發(fā)，處于剛剛起步狀態(tài)。目前已經(jīng)有多家經(jīng)濟型酒店在深圳安家，國際品牌有格林豪泰、如家、7天、速8等；此外，城市客棧、萬里行、錦江之星等國內品牌也已經(jīng)開始廣泛擇地布局。表1目前進入或即將進入深圳的國際酒店品牌5星級酒店一覽序號酒店集團酒店品牌酒店名稱酒店定位酒店地點開業(yè)時間1香格里拉SHANGRILA深圳香格里拉酒店商務酒店羅湖已開業(yè)2凱悅GRANDHYATT華潤凱悅就大酒店商務酒店羅湖2008年底3最佳西方BESTWESTERN最佳西方富臨大酒店商務酒店羅湖已開業(yè)4喜達屋FOURPOINTS福鵬喜來登酒店商務酒店福田已開業(yè)5喜達屋SHERATON大中華喜來登酒店商務酒店福田2007年6香格里拉SHANGRILA福田香格里拉酒店商務酒店福田2008年中7萬豪RITZCARLTON星河麗茲卡爾頓酒店商務酒店福田2007年8馬可波羅MARCOPOLO馬可波羅好日子酒店商務酒店福田已開業(yè)9洲際INTERCONTINENTAL華僑城洲際酒店主題酒店南山2007年10洲際CROWNPLAZA威尼斯皇冠假日酒店主題酒店南山已開業(yè)11凱賓斯基KEMPINSKI凱賓斯基酒店商務酒店南山已開業(yè)表2部分自主品牌5星級酒店1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789序號管理公司酒店品牌酒店名稱酒店定位酒店地點開業(yè)時間1丹楓白露酒店管理ROYALSUITESTOWERS丹楓白露酒店全套房商務酒店羅湖已開業(yè)2彭年酒店管理PENGLIN彭年酒店商務酒店羅湖已開業(yè)3富苑酒店管理LANDMARK富苑酒店全套房商務酒店羅湖已開業(yè)4陽光酒店管理SUNSHINE陽光酒店商務酒店羅湖已開業(yè)5圣庭苑酒店管理PAVILION圣庭苑酒店商務酒店福田已開業(yè)6南海酒店管理NANHAI南海酒店商務酒店南山已開業(yè)（三）深圳市商業(yè)市場概況1、大型商業(yè)供應增加，只租不售漸成主流2006年，深圳商鋪租賃市場中，大型商業(yè)項目的供應加大除蛇口的花園城中心、福田中心區(qū)的星河COCOPARK、寶安的港隆城購物中心等大型購物廣場相繼開業(yè)外，南山商業(yè)文化中心的保利文化廣場、天利十八街、海岸城，華僑城片區(qū)的益田假日廣場，福田中心區(qū)的怡景中心城、晶島國際等大型項目也正加緊建設或進行招商中。與此同時，越來越多大型商業(yè)項目的開發(fā)商改變過去把項目銷售一空的短期牟利的運營策略，更傾向于項目的長期回報，因此近期建設的商業(yè)項目大多只租不售，亦或出售其中少量鋪位從而盡可能避免業(yè)權的過度分散。2、購買需求略有擴大，大宗投資備受關注2006年，深圳一手商鋪銷售市場供應減少，111月批準預售面積較05年同期減少了328。其中，由于多數(shù)中小開發(fā)商考慮到自身經(jīng)營能力有限，開始將其持有的商業(yè)物業(yè)轉營為售，同時大型商業(yè)以租代售的情況增多，使得總供應中社區(qū)商業(yè)及中小型商業(yè)項目的比重明顯增加。2006年111月，一手商鋪銷售面積較2005年同期減少428，二手商鋪則同比增加1816；總交易面積達到10016萬平米，較2005年同期的9321萬平米增加了746，銷售市場總體需求有所擴大。并且，一、二手商鋪銷售均價分別以14、1816的增長率低于住宅和寫字樓，成為2006年深圳房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定的物業(yè)。1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789投資市場方面，深圳總體發(fā)展的各項利好在吸引越來越多基金和游資關注深圳房地產(chǎn)市場的同時，統(tǒng)一業(yè)權的商業(yè)項目也成為關注的目標之一，而年內兩宗大型商業(yè)項目的成交，包括平安信托投資購置中信部分優(yōu)質資產(chǎn)（即中信城市廣場）；美國保德信集團購得怡景中心城50的股份，使得深圳商鋪投資市場備受關注。三、福田中心區(qū)區(qū)域發(fā)展狀況及前景（一）福田區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317891、房地產(chǎn)各板塊劃分及現(xiàn)狀介紹福田區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)可以細分為皇崗板塊、梅林與景田板塊、中心區(qū)板塊、竹子林板快。皇崗板塊，位于福田區(qū)的南部，與香港特別行政區(qū)僅有一灣之隔。但片區(qū)內主要以農(nóng)民房為主，已無現(xiàn)成土地可用，現(xiàn)在片區(qū)內的項目一般為舊城改造項目。梅林與景田板塊主要指福田區(qū)的西北部以及北部地區(qū)。片區(qū)以住宅市場為主，原為政府福利房供應地，開發(fā)時間較早。因此，片區(qū)住宅市場成熟，但部分住宅樓齡較長。中心區(qū)板塊位于福田區(qū)的中心地帶，范圍為東至皇崗路，南到濱河大道，西至新州路，北到紅荔路區(qū)域。該片區(qū)以寫字樓以及商務配套設施為主，已經(jīng)成為區(qū)政府以及市政府規(guī)劃的新的深圳商務中心。竹子林板塊位于福田區(qū)的西部，是一個集商務、住宅、商業(yè)為一體的綜合性區(qū)域。既有享譽全省甚至全國的香蜜湖頂極市區(qū)住宅片區(qū)，又有招商銀行大廈等知名企業(yè)進駐的商務寫字樓。隨著深南大道的改造日益完成，未來該片區(qū)會變得更加炙手可熱，目前有多個大盤在售。2、區(qū)域購房客戶群。1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789福田區(qū)住宅購房客戶主要面向整個深圳市，憑借著優(yōu)秀的產(chǎn)品品質、豐富的景觀資源，香蜜湖片區(qū)在深圳市甚至整個廣東地區(qū)都具有良好的口碑。寫字樓以及商務配套（如酒店公寓）方面所面向的客戶范圍涉及到深圳、廣東、港澳臺、以及國外。良好的區(qū)位優(yōu)勢以及政府的大力支持，使得越來越多的國際知名企業(yè)進駐福田中心區(qū)。商業(yè)方面，和金光華、萬象城、中信城市廣場等羅湖幾大商業(yè)中心定位一樣，福田中心區(qū)商業(yè)定位以整個城市為范圍，白領以上收入水平的階層作為目標客戶。但是由于各項市政配套正在建設當中，現(xiàn)階段中心區(qū)的商業(yè)氣氛暫時沒有形成起來，目前只是以商務配套為主，客戶也只是周邊寫字樓工作人員。（二）區(qū)域價格定位及發(fā)展趨勢1、住宅方面2006年福田區(qū)新推售的住宅項目17個，預售面積為61402244平方米，預售套數(shù)為7583套，推盤均價為19620元/平方米。以中小項目為主，產(chǎn)品以中小戶型為主，不過，高端項目雖少，但所占的份額較大。對于2007年福田住宅價格的預測，由于2007年福田區(qū)住宅物業(yè)的供應量較2006年要少，而且除梅林外其他片區(qū)的住宅項目分布較分散，大部分項目都是該片區(qū)唯一的住宅供應源，供給缺口將會推聲區(qū)域的價格；不過，由于大部分新項目都是以小戶型為主，沒有高端項目，因此價格上漲空間有限；綜上所述，2007年福田區(qū)住宅項目的整體價格水平要稍高于2006年，全區(qū)新推項目整體均價將在13000元/平方米左右，而香蜜湖片區(qū)和皇崗口岸片區(qū)或由于居住環(huán)境較好或由于配套成熟，售價估計會達到15000元/平方米的高度，梅林片區(qū)則相對低些。2006年19月福田住宅銷售價位統(tǒng)計價位套數(shù)建筑面積金額均價建筑面積每套面積4000元以下17960250000003140703517796000001。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317894000到60005947800822576251004722986016810183056000到80007635867942434488700847404447774769061868000到1000015921297737511731077050090396378698151617410000元以上45363366669653571173372015912215850742211112、寫字樓方面2006年福田區(qū)新推8個寫字樓項目，總預售面積為387133平方米，推盤均價為20102元/平方米。中心區(qū)全年新推4個寫字樓項目，預售面積為296021平方米，占全區(qū)的76，推盤均價為21825元/平方米；竹子林片區(qū)的寫字樓在2006年也比較引人注目，共提供了69620平方米的供應量，推盤均價為16050元/平方米。受中心區(qū)成熟度漸高影響，空置率將進一步下降（目前空置率為168），寫字樓物業(yè)價值將得到提升，預計后市均價將以8左右的增幅，平穩(wěn)增長。2005年2006上半年深圳中心區(qū)價格走勢05000100001500020000均價10856120501337515382170741895205年第一季度05年第二季度05年第三季度05年第四季度06年第一季度06年第二季度1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317893、商業(yè)方面（1）福田CBD商業(yè)規(guī)劃現(xiàn)階段中心區(qū)的商業(yè)總面積約655萬平米，業(yè)態(tài)主要以寫字樓的商務配套型商業(yè)為主。但是隨著中心區(qū)人氣以及地段價值的不斷提升，中心區(qū)已經(jīng)慢慢出現(xiàn)了諸如COCOPARK、天虹旗艦店等大型購物中心?？梢灶A見，未來中心區(qū)將成為繼羅湖、南山商業(yè)區(qū)之后，又一個商業(yè)購物中心。1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789（2）商業(yè)布局、1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317894、酒店公寓方面（1）現(xiàn)有酒店概況基本信息表配套及客戶評價表1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789（2）近期即將開業(yè)的五星級高檔酒店5、價格預測車公廟片區(qū)，從2006年竹子林片區(qū)新推的敦煌大廈、中國經(jīng)貿大廈、聯(lián)泰大廈的價格來看，就地段因素來說，越靠近中心區(qū)的項目，價格也越高，而車公廟比竹子林的更靠近中心區(qū)，因此，車公廟的寫字樓不會低于新近發(fā)售的聯(lián)泰大廈的價格，預計車公廟3個寫字樓項目的均價在2萬22萬/平方米之間。而中心北區(qū)的江勝大廈預計均價不會低于25萬/平方米，原因有二，一是從工程進度來看要到2007年下半年入市，屆1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789時中心北區(qū)的新世界中心和經(jīng)貿中心已經(jīng)消化的差不多，南區(qū)2006年年底新推的財富大廈和現(xiàn)代國際也進入尾盤，江勝大廈在中心區(qū)將不會有太大的競爭壓力；二是目前新世界中心和經(jīng)貿中心的均價已經(jīng)漲到23萬/平方米和22萬/平方米，而南區(qū)最近入市的財富大廈和現(xiàn)代國際的均價已經(jīng)達到25萬/平方米，綜合以上兩點來看，有理由相信江勝大廈的價格至少會達到25萬/平方米。至于只租不售的嘉里建設大廈，鑒于最近招租的免稅大廈已經(jīng)達到租金120元/平方米/月，預計嘉里建設大廈的租金至少能達到160元/平方米/月。第三章項目價值SWOT評估和戰(zhàn)略選擇一、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）內部因素分析外部因素分析1、緊靠深圳CBD南中軸景觀帶；擁有“城市大客廳”景觀資源，具有唯一性、極其稀缺性，價值潛力不可限量；2、該地塊四周臨路，并與地鐵一號線相通，立體交通十分便捷；裙樓商業(yè)臨街展示性很好；3、毗鄰時代廣場，可帶來成熟的品牌聯(lián)動效應；4、緊鄰亞洲最大的會展中心1、該地塊為南北狹長型，不利于臨主干道的酒店大堂形象展示；2、樓體限高100米，西面視野被時代廣場和國際商會中心超高層建筑遮擋；3、政府規(guī)定五星級以上酒店只能長期經(jīng)營，投資回收期長；而且與高檔酒店管理公司談判合作周期可能很長，延誤開發(fā)周期；機會（0）1、深圳CBD迅速發(fā)展，寫字樓將來是深圳最集中的核心區(qū)域，各種類型國內外大型企業(yè)、商務人士最集中；2、深圳會展、商務、會議、旅游市場的迅猛發(fā)展，對高端酒店、高檔寫字樓的需求日益增加；3、深圳目前五星及以上的酒店相對其他大城市數(shù)量較少，而且經(jīng)營狀況良好。SO市場領先戰(zhàn)略1、本項目無論是寫字樓、還是酒店、商業(yè)開發(fā)都選擇同類產(chǎn)品配置最高端的市場定位；寫字樓面向大型國內外企業(yè)總部經(jīng)濟之地，酒店開發(fā)將是超五星級以上的標準，商業(yè)將是面向國際一線品牌或奢侈品牌商品形象展示店；2、該戰(zhàn)略有利于卓越集團品牌美譽度的極大提高；長期來看可以發(fā)揮價值最大化；WO市場競爭戰(zhàn)略無論寫字樓、酒店還是商業(yè)與周邊項目同樣的細分市場區(qū)間，搶占盡可能多的市場份額；盡管存在激烈市場競爭，但是此細分市場未來發(fā)展迅速，市場容量足夠大，需求旺盛；1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789威脅（T）1、在深圳CBD已經(jīng)有五個星級酒店，相距較近，都定位商務型高端酒店，將來相互競爭激烈；2、深圳五星級酒店每日房費相對其它大城市同檔次酒店收費要低，投資回收期較長，市場經(jīng)營風險較大；3、毗鄰的怡景中心和晶島國際、COCOPARK等商業(yè)的競爭；4、大量面向中小型企業(yè)市場定位的寫字樓市場供應量急劇放大；ST市場差異化戰(zhàn)略1、不參與五星級以上級別酒店的直面競爭，而是在酒店的規(guī)劃前提下，在經(jīng)營方式、產(chǎn)品設計和軟件服務尋求差異化、特色化；2、寫字樓和商業(yè)在面向更高端細分前提下，加強產(chǎn)品規(guī)劃設計上強調“主題特色、個性化”的思路；WT市場跟隨戰(zhàn)略鑒于市場競爭激烈，公司對經(jīng)營控制能力、迅速回收資金的預期，酒店、寫字樓、商業(yè)均選擇低于周邊項目一個層次的細分市場，即寫字樓選擇面向中小型企業(yè)的市場地位，因為深圳中小型企業(yè)眾多，商務活躍；酒店選擇三四星級別經(jīng)濟型酒店；商業(yè)則選擇二三線品牌店；二、項目市場開發(fā)戰(zhàn)略選擇（一）戰(zhàn)略選擇的前提條件1、最大化挖掘項目的價值潛力；2、對未來深圳CBD高端寫字樓市場、商務酒店市場和商業(yè)市場前景持樂觀態(tài)度；此三市場將會持續(xù)快速發(fā)展壯大；3、在產(chǎn)品開發(fā)方面有足夠的創(chuàng)新能力；4、在酒店經(jīng)營管理上高度重視，組織專業(yè)團隊管理；5、能夠快速回籠資金，盡可能減少經(jīng)營風險；6、有利于提高卓越集團、時代廣場系列品牌的知名度和美譽度；（二）戰(zhàn)略的決策1、決策目標根據(jù)以上前提條件分析，建議該項目寫字樓和商業(yè)開發(fā)選擇SO市場領先戰(zhàn)略，而酒店則選擇ST市場差異化戰(zhàn)略。2、戰(zhàn)略決策原因分析（1）寫字樓目前益田路兩側和金田路兩側的寫字樓帶，在后續(xù)時間里將會陸續(xù)開發(fā)，大量面向中小型企業(yè)市場的寫字樓將會充斥市場，市場供應量持續(xù)增加，各項目競爭將會異常激烈；作為全國第四大區(qū)域經(jīng)濟體的深圳，對國際性的大型企業(yè)吸引力越1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789來越強，而面向國際型性的大型和超大型企業(yè)的超甲級寫字樓市場還是空白；“原祈年酒店地塊”位置絕版，景觀最佳，兩者的結合能發(fā)揮該項目價值最大化。此戰(zhàn)略選擇亦能避免與目前時代廣場的高區(qū)面向大型知名企業(yè)的市場定位，使時代廣場高區(qū)市場定位更加清晰即“面向實力和規(guī)?？焖侔l(fā)展的中小型企業(yè)”，將高區(qū)拆分，減輕時代廣場高區(qū)目前銷售壓力，迅速回籠資金有利于開發(fā)其它項目；作為緊鄰時代廣場的“原祈年酒店項目”4萬平方米總量不大，可以作為時代廣場二期繼續(xù)工程，在延續(xù)時代廣場的品牌的前提下，在品質和品牌上繼續(xù)提升，從而獲得價值最大化。（2）商業(yè)在深圳CBD商業(yè)項目中怡景中心城中偏高檔次的定位、晶島國際定位國際一線品牌、天虹購物廣場是中間層次的市場定位、星河COCOPARK則是中偏下流行時尚的市場定位，體量都在10萬平方米以上，就商業(yè)輻射圈而言，其競爭將會異常激烈；“原祈年酒店項目”商業(yè)總體量為25萬平方米，在以商業(yè)規(guī)模取勝的中高檔商業(yè)項目的今天，本項目選擇面向國際一線品牌或奢侈品牌形象展示店為定位，作為深圳CBD整個商業(yè)細分市場的補充，與項目本身整體定位相符，同時避免與其它項目的競爭。周邊高檔次的五星級酒店和寫字樓的高層次的上午認識可以提供足夠的市場購買力；而且本項目四周臨路，有做高檔品牌商品需要的良好的形象展示面。（3）產(chǎn)權酒店在深圳中心67公頃的范聚集著圍五座五星級酒店，扎堆現(xiàn)場十分嚴重，再加上五星級五洲賓館和景軒酒店，其市場競爭尤其激烈，他們的經(jīng)營方式也各具特色，分別以商務會議、國際品牌、超豪華的硬件配置、個性化服務、高爾夫景觀等各有側重點和特色；原祈年酒店項目如果選擇加入五星級或以上界別的酒店競爭能夠圈競爭，無論硬件或服務很難超越競爭對手，而且要投入巨額成本，以及要尋找有國際高品牌知名度和美譽度的酒店經(jīng)營管理公司合作，每年要向酒店管理公司巨額品牌管理費和利潤分成，在五星酒店不能分割產(chǎn)權出售的前提下，其投資回收期很長，風險不能分攤。鑒于此，選擇ST戰(zhàn)略，就是選擇國際上發(fā)達城市已經(jīng)成熟發(fā)展的酒店經(jīng)營管理方式面向高端商務人士的產(chǎn)權酒店。產(chǎn)權酒店在我國區(qū)域大城市也是方興未艾，它為客戶既能提供等同于五星級的酒店的服務，又能產(chǎn)權分割出售，回籠部分資金，分攤投資風險，還能滿足特別需求的商務客戶，如長租型客戶，此外還能與時代廣場和本項目寫字樓部分聯(lián)動銷售，讓他們既擁有寫字樓，又有配套的私家酒店，提升客戶的身份和品牌形象。1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789三、市場競爭者分析樓盤名稱佳兆業(yè)中心星河世紀公寓部分金中環(huán)酒店式公寓主力戶型單房22、31、35，約占48二房58、70、76，約占52單房41，約占74一房一廳47，約占5二房68，約占21塔樓單房48，約占12一房95，約占88附樓單房29,約占55一房53，約占37二房82114，約占9戶型開間、進深單房開間28M、37M；進深42M、56M二房37M、41M單房開間365M；進深67M一房開間39M；進深44M二房開間39M；進深64M單房開間37M；進深75M價格12000元/14000元/16000元/裝修帶1000元/平方米的裝修帶800元/平方米的裝修帶精裝修出售配套樓下有六層約2萬商業(yè)，沒有會所14層25000多平方米裙樓規(guī)劃為大型主題商場。五樓為架空層園林，并設有私人會所65層高米的空中大堂、高貴典雅的8層高中庭花園、金箔推舊的大堂天花板雙大堂設計，中庭花園高度28米。管理可域酒店管理包括代租賃房間、清潔、送餐等服務，管理費45元/平方米月365元/平方米月酒店式管理使用率75B座70，C座8065容積率1309102備注4梯34戶，密度較大，只有50年產(chǎn)權。單房銷售得比較好8梯31戶4梯28戶四、目標市場選擇及特征1、寫字樓目標市場國際或國內實力雄厚的大企業(yè)的區(qū)域總部2、商業(yè)目標市場國際一線品牌或奢侈品形象展示店3、產(chǎn)權酒店目標市場對酒店“個性化、私密性、使用期限”等有特殊使用要求的長期出差在外的國外內高端商務人士1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789五、產(chǎn)品定位（一）寫字樓本棟寫字樓設計建議“科技、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能”為主題（也是目前國際建筑設計最為關注的），最新高科技技術的應用適當超前，給客戶超前的辦公體驗。序號項目配置要求1外立面該地塊周邊視野非常好，地段絕佳，其外立面設計應該從周邊環(huán)繞的建筑物中脫穎而出，具有特殊的昭示性；2大堂寫字樓和酒店的大堂應與商業(yè)區(qū)分開來，不能相互干擾；參照國際最高端寫字樓和酒店大堂的高度和面積彰顯豪華尊貴，與客戶的身份和品牌一致；3電梯前室寬度不低于4米，吊頂后的凈高不低于27米，保證寬敞舒適不擁擠的空間；高中低侯梯人員的合理分配，上下班高峰期也不擁堵；寫字樓電梯前室強調內斂的精工品質，產(chǎn)權酒店電梯前室則強調雍容尊貴。4電梯建議選用排名第一的電梯品牌，技術最先進，高科技含量最高；轎箱尺寸步低于22米18米30米；客梯荷載1600千克，速度不低于254米/秒，具有自動提示、真彩LCD顯示屏、中英文語音提示、自動報警等能力提高安全性、舒適性的輔助設施；中央空調建議選用國際排名第一的VAV中央空調設備，分戶計量，24小時靈活開啟，自動感應恒溫控制；電源供應保證室內雙回路供應，全智能化備用電源設備，選用國際一流品牌產(chǎn)品5公共走廊公共走廊寬度不低于18米，吊頂凈高不低于27米6標準層吊頂后層高不低于29米，寬扁梁設計，網(wǎng)絡地板7幕墻雙層中空LOWE幕墻，注意玻璃框架分割大小不影響景觀視野；8標準層衛(wèi)生間除通常的功能外，自動感應、自動清新空氣、自動沖洗等現(xiàn)代科技的應用；9商務配套商務中心傳真、打印、裝訂、送遞、禮儀、郵政；休閑咖啡吧、多功能會議室；空中花園等10智能化在達到5A標準基礎上，加強建筑自動感應和遠程控制、加強節(jié)能環(huán)保的科技應用，加強安全和通訊的最新科技應用，加強各系統(tǒng)間的集成寫作性。（二）產(chǎn)權酒店1、酒店主題概念類似于國際上非常有名的“BOUTIQUEAPARTMENT”主題的產(chǎn)權酒店，意即引進五星級酒店管理的，非統(tǒng)一標準裝修的，尊重客戶個性化空間設計、細致入微的、有針對性地服務的頂級服務型商務公寓。2、酒店配套1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789建議將CEO俱樂部的地址設于此產(chǎn)權酒店內；滿足最高端商務人士的小型沙龍、私密聚會的需求；而且酒店也可以提供五星級的個性化服務。3、商務中心打印、傳真、復印、訂票、美容、禮儀接待等服務。高檔有品牌的中西餐廳如引進王子廚房4、戶型面積和配比1）、反映功能面積效率和收益配置比例功能經(jīng)營功能建筑面積M2占酒店總面積比例占經(jīng)營總面積比例樓層酒店范圍34464100624F客房2676077651F4F大堂接待5421564F咖啡吧121235223FCEO俱樂部行政廊8702523F商務會議中心26007545F健身會1080313酒店1F3F4F后臺管理用房1400406863F中餐廳410010246F美容保健2500072商業(yè)配套5FSPA館1220305總計酒店商業(yè)配套400341002）、反映經(jīng)營特點的客房配置比例樓層分布客房特點套數(shù)（間）套內面積（M2）占總客房量的比例（）6F8F公寓層客房48459713879F20F標準層客房2524562728321F24F行政層客房46531831329總客房3461001。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317893）、反映客戶需求的客房配置比例客房戶型套數(shù)（間）套內面積（M2）占總客房量的比例迷你套房883745393單套房21353596156雙套房335981953三套房88997231CEO套房4183116總客房量346100（三）商業(yè)業(yè)態(tài)定位和分布1、商業(yè)主題打造成為深圳市頂尖品牌的展示精品長廊或街區(qū)；2、地下一層高檔休閑娛樂配套，酒吧、美容、小型電影院、桑拿、書吧、精品美食等；3、地面一、二層高檔豪華車展示中心、國際奢侈品櫥窗展示中心；4、商業(yè)三層國內（包括港、澳、臺）高檔一線品牌服裝、化妝品、珠寶等展示中心。六、價格定位本項目價格定位的方法采用的是可比樓盤量化定價法制定的。本項目物業(yè)類型主要以寫字樓、商業(yè)以及產(chǎn)權式酒店為主，由于寫字樓以及商業(yè)部分在本項目所在片區(qū)已經(jīng)相當普遍，而產(chǎn)權式酒店卻相對較少。因此，本次測算在寫字樓以及裙樓商業(yè)部分以中心區(qū)可比項目的價格作為基數(shù)為主，產(chǎn)權式酒店以整個深圳市可比項目的價格作為基數(shù)，通過市場比較法來確定本項目均價。1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789（一）寫字樓我們選擇聯(lián)泰大廈、現(xiàn)代國際以及時代廣場一期作為本項目寫字樓的參考價格。1、產(chǎn)品各評價因素分值地理位置產(chǎn)品品牌因素交通綜合配套景觀周邊環(huán)境樓體展示效果建筑規(guī)劃硬件設備公共裝修發(fā)展商品牌權重00501005005010202015012、通過對三個可比項目以及本項目打分，可以統(tǒng)計出下表權重聯(lián)泰大廈現(xiàn)代國際時代廣場一期本項目交通00585858585綜合配套0170808888景觀00588807570周邊環(huán)境00572808282樓體展示效果0188808575建筑規(guī)劃0275828588硬件設備0270858288公共裝修015708285851。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789發(fā)展商品牌0172758080合計17475817583558413、參考均價計算聯(lián)泰大廈現(xiàn)代國際時代廣場一期本項目平均分747581758355841均價21萬/平米32萬/平米2萬/平米P修正后相關樓盤的價格為P（聯(lián)泰）841/748521236P（現(xiàn)代）841/817532329P（時代一）841/83552201各相關樓盤權重取值分別為20、60、20考慮到與本項目的相似性及影響P（項目）236203296020120285（二）裙樓商業(yè)要確定裙樓商業(yè)標準層（1層）的單價，我們選擇金中環(huán)、大中華以及時代廣場一期的裙樓標準層價格作為參考。1、產(chǎn)品各評價因素分值地理位置市場產(chǎn)品品牌因素交通樓體展示效果綜合配套競爭程度建筑規(guī)劃規(guī)模體量公共裝修發(fā)展商品牌1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789權重0050101010202015012、通過對三個可比項目以及本項目打分，可以統(tǒng)計出下表權重金中環(huán)大中華時代廣場1期本項目交通00588888585樓體展示效果0188908580綜合配套0180808888競爭程度0185858585建筑規(guī)劃0285888588規(guī)模體量0280888080公共裝修01580858585發(fā)展商品牌0172758080合計181985358388393、參考均價計算金中環(huán)大中華時代廣場1期本項目平均分8198535838839均價6萬/平米78萬/平米68萬/平米P1。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789修正后相關樓盤的價格為P（金中環(huán)）839/8196615P（大中華）839/853598767P（時代一）839/83868681各相關樓盤權重取值分別為20、20、60考慮到與本項目的相似性及影響P（項目）615207672068160685根據(jù)標準層價格二層價格3層價格10704的標準，我們可以得出裙樓二樓