影響商品住宅需求的因素研究以北京為例終結(jié)版

1?；沼绊懮唐纷≌枨蟮囊蛩胤治鼋M員： 楊 威 092123王 進(jìn) 092109趙 迪 092129何 健 092121曾 永 志 0921282009-10-162目錄摘要：住宅作為人類生存和生活資料之一，在日常生活中起著不可或缺的作用。文章首先對(duì)商品住宅的相關(guān)概念和商品住宅市場的需求特征進(jìn)行了論述，接著分析了影響商品住宅需求的相關(guān)因素:國民經(jīng)濟(jì)水平、居民收入、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、住宅價(jià)格、利率、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化、城市化、政策因素等等。接著文章選取相關(guān)因素，以北京商品住宅市場為例，運(yùn)用多元回歸方法對(duì)影響商品住宅需求的因素進(jìn)行了定量分析。最后，根據(jù)定性和定量分析，提出了幾點(diǎn)商品住宅市場發(fā)展的建議。關(guān)鍵詞： 商品住宅 需求 回歸分析一、定性研究1研究背景及意義住宅是人類生存與發(fā)展最基本的生活資料之一，也是衡量一國經(jīng)濟(jì)和生活水平的重要標(biāo)志。住宅產(chǎn)業(yè)無論對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，還是對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、人居環(huán)境和社會(huì)經(jīng)濟(jì)都有顯著的影響。住宅市場的健康發(fā)展不僅關(guān)系到住宅產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著商品住宅市場競爭的日益激烈以及商品住宅市場價(jià)格的日趨高漲，商品住宅市場價(jià)格與人們的收入水平之間呈現(xiàn)出越來越大的差距。無論是房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)還是政府專家學(xué)者對(duì)商品住宅市場的關(guān)注度越來越高。在市場方面，不僅很多學(xué)者專家甚至包括很多專業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，都做了不少的研究與探討，由于房地產(chǎn)市場自身的特殊性以及數(shù)據(jù)資料的收集困難，如何真正了解把握一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場的需求，并對(duì)其因素分析仍是一個(gè)相當(dāng)困難的課題。由于住宅本身的特殊性，土地的稀缺性和不可再生性，城市化進(jìn)程加快與城市人口增長迅速的普遍趨勢，使得人類對(duì)住宅需求不斷擴(kuò)大與住宅資源短缺的矛盾日益尖銳。同時(shí)，住宅建設(shè)投資巨大，價(jià)值量高，生產(chǎn)和使用住宅時(shí)間周期長，居民消費(fèi)住宅需要相當(dāng)數(shù)量的費(fèi)用等特點(diǎn)形成了住宅供給與需求經(jīng)常3性結(jié)構(gòu)失衡的矛盾。近幾年來，北京的住宅市場一度高漲，盡管人們的收入水平也有相應(yīng)的增加，但就目前的收入和住宅價(jià)格相比，收入還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低房價(jià);雖然每年市場都有大量的新房供給，但是人們需求還是未達(dá)到根本的解決，因此，有必要對(duì)影響商品住宅需求的因素進(jìn)行分析，分析其擴(kuò)大需求的因素。近年來，隨著我國城市化水平的加快，廣大居民對(duì)改善住宅條件的強(qiáng)烈需求，以及國家把住宅建設(shè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和居民消費(fèi)熱點(diǎn)的政策和決心，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是樂觀的。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中也暴露出許多問題。既有宏觀調(diào)控方面的原因，又有投資者、開發(fā)企業(yè)自身等多方面的原因。從企業(yè)角度來看，由于對(duì)房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制認(rèn)識(shí)不足，缺乏對(duì)市場供求以及市場風(fēng)險(xiǎn)科學(xué)有效的分析，從而造成供給與需求的脫節(jié)：一方面無效供給過多，商品房大量空置；另一方面，人們的強(qiáng)烈需求又得不到滿足，這種現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙了商品住宅市場的健康發(fā)展。文章主要分析了影響商品住宅市場需求的幾點(diǎn)因素，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策提供依據(jù)，也希望能夠?yàn)檎嚓P(guān)管理部門的管理決策提供參考。2. 商品住宅市場需求的特征2.1 商品住宅與商品房的區(qū)別商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))開發(fā)經(jīng)營的住宅,主要包括三種類型：住宅、辦公用房、商業(yè)用房。由于我國長期以來在住宅體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是 80 年代以后才在我國出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住宅、經(jīng)濟(jì)適用房等政府對(duì)其交易有限制條件的房屋。而商品住宅是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司 (包括外商投資企業(yè)) 開發(fā)經(jīng)營的住宅，由他們來出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。由于我國長期以來在住宅體制上實(shí)行的是供給制,所以,商品住宅是 80 年代以后才在我國出現(xiàn)的。2.2 商品住宅需求4商品住宅需求,是在一定市場條件下有支付能力的商品住宅需要,即消費(fèi)者在特定時(shí)刻、特定位置、某一價(jià)格水平上愿意并能夠支付購買價(jià)格的商品住宅數(shù)量。一般采用商品住宅銷售面積來衡量商品住宅需求。2.3 商品住宅市場需求特征分析a.市場需求的廣泛性市場需求的廣泛性主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，住宅是人類生存的最基本的生活資料。人的衣食住行的需求與生俱來，地球上只要有人類的地方就有對(duì)各式各樣住宅的需求。第二，房地產(chǎn)是一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)遍及人們的日常生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)領(lǐng)域，是人類生存、發(fā)展和享受的基本物質(zhì)條件。b.市場需求的多樣性房地產(chǎn)的不同特性決定人們對(duì)房地產(chǎn)存在著不同形式、不同層次的需求。如為生活、生產(chǎn)所需購置自用；為避免資金閑置、 貶值而投資以期保值和增值等。 同樣，購置自用也有層次上的多種差別，可以是僅為滿足居住需要，也可以是為追求享受、為后代積累財(cái)富或是向世人顯示自己的富有或者高貴的身份，因此會(huì)出現(xiàn)普通型、 公寓型、 豪華型不同檔次的住宅需求。即使對(duì)以滿足生活需要為主要特征的普通型住宅，不同的消費(fèi)者，對(duì)建筑設(shè)計(jì)、住宅區(qū)域、環(huán)境也有不同需求。c.市場需求的可持續(xù)性這是房地產(chǎn)在使用價(jià)值上的必備性和不可替代性所決定的。房地產(chǎn)是人們?nèi)粘Ｉ詈蜕鐣?huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，它不可能像一般商品那樣隨著技術(shù)進(jìn)步被社會(huì)所淘汰，而是隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，人們生活水平的提高，消費(fèi)者需求的提高，對(duì)房地產(chǎn)商品的需求也逐漸提高。d.市場需求的融資性由于房地產(chǎn)交易價(jià)格昂貴，一套普通型住宅，按國際慣例一般相當(dāng)于家庭年收入的36倍或家庭25年的積蓄，因此，人們?cè)谫徶梅康禺a(chǎn)時(shí)僅靠有限的自有資金是難以全部支付這筆開支的，這就產(chǎn)生了由貸款和信用支持的融資活動(dòng)。如抵押貸款、公積金等，都是較為普通的房地產(chǎn)融資形式。d.商品住宅消費(fèi)的長期性5這是由房地產(chǎn)的耐久性所決定的。土地具有永久性，房屋一經(jīng)建成，其壽命也可達(dá)數(shù)十年甚至上百年，使用期限超過一般耐用消費(fèi)品，而且人們購置房地產(chǎn)的支出較大，對(duì)房地產(chǎn)的更替通常間隔很長時(shí)間。因此，人們對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)不同一般耐用品，它更具長期性、持續(xù)性。e.商品住宅消費(fèi)、投資的雙重性住宅是人們最基本的生活必需品之一，具有普遍的消費(fèi)需求。同時(shí)，由于土地是稀缺的，不可再生資源，其自然供給剛性，經(jīng)濟(jì)供給總量彈性較小，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程快，城鎮(zhèn)人口的增加和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，因而住宅的需求日益增加，刺激住宅價(jià)格上漲，因此，住宅具有保值、增值的投資功能。住宅的保值、增值的特性決定了住宅是居民投資的一條重要途徑，也是增加市場需求的一個(gè)重要方面。3 商品住宅需求影響因素的理論分析住宅需求是指在各種可能的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購買的住宅服務(wù)的數(shù)量。住宅需求的波動(dòng)與諸多因素相關(guān)，一般而言，人均可支配收入、人口因素、城市化水平等決定了一定時(shí)期住宅的需要量，而經(jīng)濟(jì)因素、政策因素和價(jià)格預(yù)期決定了一定時(shí)期的有支付能力的住宅需求。3.1 經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素是影響房地產(chǎn)市場供求的核心因素，一般指經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、居民收入、儲(chǔ)蓄的多少、國家財(cái)政與金融狀況、物價(jià)水平等等。總的看來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高，居民收入和儲(chǔ)蓄穩(wěn)步上升，國家財(cái)政與金融狀況良好，物價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，人們的消費(fèi)更傾向住宅方面，則有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展與活躍。反之，則會(huì)容易引起房地產(chǎn)市場動(dòng)蕩，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。我們以北京市為例,下圖一為北京市2000-2008年商品住宅房銷售量與人均國內(nèi)生產(chǎn)總值之間關(guān)系的趨勢圖. 60.0500.01000.01500.02000.02500.02000 2001 2002 2003 20042005 2006 2007 2008圖 一 ： 北 京 商 品 住 宅 房 銷 售 量 與 人 均 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值商品住宅房銷售量010000200003000040000500006000070000人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 商 品 住 宅 年 銷 售 量 （ 萬 平 方米 ）人 均 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 （ 元 ）3.11 住宅價(jià)格與價(jià)格預(yù)期影響住宅需求同住宅價(jià)格的變化呈反向運(yùn)動(dòng)。當(dāng)住宅價(jià)格上升,購房者可以減少購買住宅的面積、不再考慮購買、不考慮在此地購買而去尋找其他價(jià)格較低的住宅等。無論怎樣購房者采取怎樣的行動(dòng),都會(huì)導(dǎo)致住宅需求量的減少。住宅價(jià)格對(duì)住宅需求的影響需要從兩個(gè)方面考慮。從住宅的消費(fèi)性特征來看，國內(nèi)的住宅需求價(jià)格彈性一般都小于1，在消費(fèi)者收入不變的前提下，住宅價(jià)格上升，消費(fèi)者會(huì)選擇面積較小的住宅，而不會(huì)選擇放棄購買；另外，從住宅投資性的特征來看，在房地產(chǎn)價(jià)格上升的時(shí)候，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求增長在一定的時(shí)期內(nèi)是比較旺盛的，從而產(chǎn)生了價(jià)格對(duì)需求的影響,引起了更多的“恐懼心理”和“買漲不買跌心理”，從而導(dǎo)致了提前消費(fèi)的情況，同時(shí)也提高了投資性和投機(jī)性的需求。我們以北京市為例,下圖二為北京市2000-2008年商品住宅房銷售量與住宅房平均售價(jià)之間關(guān)系的趨勢走勢圖. 0.0500.01000.01500.02000.02500.0200020012002200320042005200620072008圖 二 ： 北 京 商 品 住 宅 房 與 住 宅 平 均 售 價(jià)商品住宅房銷售量050001000015000住宅平均售價(jià) 商 品 住 宅 年 銷 售 量 （ 萬 平 方米 ）住 宅 平 均 售 價(jià) （ 元 /平 方米 ）3.12 家庭收入影響7一般而言，基本需求和奢侈品需求屬于剛性需求，這兩種需求彈性都較小；而改善性需求和投資或投機(jī)的彈性較大，易受政策和價(jià)格預(yù)期的影響。所以，目前宏觀調(diào)控下，我國住宅需求市場呈現(xiàn)出豪宅和小戶型住宅銷售旺盛的“兩頭堅(jiān)挺”趨勢和中高檔住宅銷售下滑的“中間疲軟”趨勢。我們以北京市為例,下圖三為北京市2000-2008年商品住宅房銷售量與城鎮(zhèn)居民可支配收入之間關(guān)系的趨勢走勢圖. 圖 三 ： 北 京 商 品 住 宅 銷 售 量 與 城 鎮(zhèn) 居 民 可 支 配 收 入05001000150020002500200020012002200320042005200620072008商品住宅房銷售量050001000015000200002500030000城鎮(zhèn)居民可支配收入商 品 住 宅 年 銷 售 量 （ 萬 平方 米 ）城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收入 （ 元 ）3.13 信貸規(guī)模信貸規(guī)模以及相關(guān)的貸款政策，都能對(duì)消費(fèi)者對(duì)住宅需求的支付能力產(chǎn)生影響，對(duì)激發(fā)和提前潛在住宅需要量都有一定影響。信貸規(guī)模較大，那么提供的購房資金較多，住宅的需求就相應(yīng)增大，反之，則會(huì)減小。同時(shí)，貸款政策同時(shí)也是國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要調(diào)控方法，對(duì)政策因素也有一定的反應(yīng)。下圖四為北京市2000-2008年商品住宅房銷售量與信貸規(guī)模之間關(guān)系的趨勢走勢圖。8圖 四 ： 北 京 商 品 住 宅 房 銷 售 量 與 信 貸 規(guī) 模05001000150020002500200020012002200320042005200620072008商品住宅房銷售量010000200003000040000信貸規(guī)模 商 品 住 宅 年 銷 售 量 （ 萬平 方 米 ）信 貸 規(guī) 模 (億 元 ）3.14 利率水平利率變化對(duì)住宅需求的影響主要體現(xiàn)為,當(dāng)利率降低時(shí),會(huì)迫使人們降低儲(chǔ)蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行其他投資,居民在尋找消費(fèi)和投資出路時(shí),可能會(huì)考慮擴(kuò)大住宅的消費(fèi)需求或投資。這對(duì)于原來已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民來說,會(huì)加快他們的行動(dòng)步伐,進(jìn)而增加對(duì)住宅的現(xiàn)實(shí)需求；當(dāng)利率降低時(shí),住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低,這實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的成本,也會(huì)擴(kuò)大居民的住宅需求。相反,利率提高時(shí),住宅需求會(huì)相對(duì)減少。3.2 社會(huì)因素社會(huì)因素是影響房地產(chǎn)市場的重要因素，一般包括社會(huì)政治安定與治安狀況、人口狀態(tài)、城市化水平等。政治穩(wěn)定、治安狀況良好，會(huì)刺激房地產(chǎn)投資，增加有效供給；反之，社會(huì)動(dòng)蕩必然導(dǎo)致人心渙散，對(duì)房地產(chǎn)的需求勢必減少。人口數(shù)量越多，家庭結(jié)構(gòu)趨小，城市化水平越高，都會(huì)激發(fā)房地產(chǎn)市場需求。除此之外，經(jīng)濟(jì)體制、住宅制度、土地改革、城市規(guī)劃等也對(duì)商品住宅市場產(chǎn)生積極影響。3.21 人口因素住宅需求的變化受諸多因素的影響。相對(duì)而言，人口和家庭戶變動(dòng)趨勢比較穩(wěn)定，通過對(duì)未來人口和家庭戶數(shù)變化的預(yù)測，可以了解因人口和家庭戶增長對(duì)住宅需求預(yù)測的變化。因?yàn)樽≌M(fèi)基本上是以家庭戶為單元，因此家庭戶的預(yù)測比一般的人口預(yù)測在準(zhǔn)確預(yù)測未來住宅需求方面更為重要。我們以北京市為例，下圖五是北京市2000-2008年商品住宅房銷售量與常駐9人口之間關(guān)系的趨勢走勢圖。0.0500.01000.01500.02000.02500.0200020012002200320042005200620072008圖 五 ： 北 京 商 品 住 宅 銷 售 量 與 常 駐 人 口 數(shù) 量商品住宅房銷售量0500100015002000常駐人口數(shù)量 商 品 住 宅 年 銷 售 量 （ 萬 平 方米 ）常 駐 人 口 數(shù) 量 （ 萬 人 ）3.22 城市化進(jìn)程城市化的內(nèi)涵包括兩個(gè)方面:其一是城市化數(shù)量過程，即農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口、農(nóng)村地域轉(zhuǎn)為城市地域。其二是城市化的質(zhì)量過程，即城市要素的聚集與擴(kuò)散、城市發(fā)展機(jī)制的優(yōu)化、城市體系結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的完善。這兩個(gè)過程是城市化不可分割的兩個(gè)方面。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高。城市化是鄉(xiāng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口的過程，是人們的行為方式和生產(chǎn)方式由農(nóng)村社區(qū)向城市社區(qū)轉(zhuǎn)化的過程。世界城市化率已經(jīng)達(dá)到50%，我國城市化率已經(jīng)由改革開放初期的18.4%提高到現(xiàn)在的85%左右。中國人口城市化速度非?？?其對(duì)城鎮(zhèn)住宅市場形成的沖擊力非常大。新增城鎮(zhèn)人口和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人口每年形成的住宅需求顯著。在中國目前大力推行城鄉(xiāng)一體化的背景下，城市化進(jìn)程對(duì)住宅的需要量的影響是明顯的。最近幾年我國城市化實(shí)際上是每年以1.7%的速度增長，這就意味著每年有2000萬非城市人口進(jìn)入城市。我們以北京市為例，下圖六是北京市2000-2008年商品住宅房銷售量與城市化率之間關(guān)系的趨勢走勢圖。100.0500.01000.01500.02000.02500.0200020012002200320042005200620072008圖 六 ： 北 京 商 品 住 宅 房 銷 售 量 與 城 市 化 率商品住宅房銷售量0.72000.74000.76000.78000.80000.82