吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃可行性研究報告

某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 1 某某 信托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目 集合資金信托計劃 可行性研究報告 2010 年 11月 某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 2 目 錄 第一章 總 論 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目概述 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 編制的依據(jù)和原則 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 可行性研究的過程與范圍 . 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 研究工作概要 . 錯誤 !未定義書簽。 第五節(jié) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 . 錯誤 !未定義書簽。 第六節(jié) 研究結(jié)論 . 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目建設(shè)的必要性及可行性 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目建設(shè)的必要性 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項目建設(shè)的可行性 . 錯誤 !未定義書簽。 第三章 項目區(qū)旅游資源分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 旅游資源現(xiàn)狀 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 旅游資源類型、分布與評價 . 錯誤 !未定義書簽。 第四章 市場需求分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 國內(nèi)旅游基本特征 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 市場發(fā)展現(xiàn)狀 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 本地市場分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 周邊市場分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第五節(jié) 遠程市場與機會市場 . 錯誤 !未定義書簽。 第六節(jié) 市場定位與預(yù)測 . 錯誤 !未定義書簽。 第五章 項目建設(shè)地點與建設(shè)條件 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目建設(shè)地點 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項目建設(shè)條件 . 錯誤 !未定義書簽。 第六章 項目建設(shè)規(guī)劃 . 錯誤 !未定義書簽。 第七章 建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目設(shè)計的原則 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容 . 錯誤 !未定義書簽。 第八章 項目建設(shè)方案 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 建筑工程 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 道路工程 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 沿湖護岸工程 . 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 公用工程 . 錯誤 !未定義書簽。 第九章 節(jié)能專篇 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 編制的依據(jù) . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 采取的措施 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 節(jié)能效果 . 錯誤 !未定義書簽。 第十章 環(huán)境保護工程 . 錯誤 !未定義書簽。 第十一章 勞動 安全衛(wèi)生 消防 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 職業(yè)安全衛(wèi)生 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 消 防 . 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 項目管理 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目管理 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項目施工進度 . 錯誤 !未定義書簽。 第十三章 投資估算及資金籌措 . 錯誤 !未 定義書簽。 第 一節(jié) 投資估算 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 資金籌措 . 錯誤 !未定義書簽。 第十四章 財務(wù)評價 . 錯誤 !未定義書簽。 第十五章 結(jié)論與建議 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 結(jié)論 . 錯誤 !未定義書簽。 某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 3 第二節(jié) 建議 . 錯誤 !未定義書簽。 第一 章 信托業(yè)務(wù)摘要 某某 信托擬與佛山市南海區(qū)吉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“吉鴻地產(chǎn)”）合作設(shè)立“ 某某 信托吉鴻地產(chǎn) 改擴建項目 集合資金信托計劃 ”，向投資者募集集合資金， 某某 信托以增資擴股、 收購債權(quán) 等形式將信托資金投資于 吉鴻地產(chǎn) ，占 90%的股權(quán) ,資金用于 解決吉鴻地產(chǎn)的債務(wù)問題與項目 一期的運作開發(fā)。 1. 信托 名稱： 某某 信托吉鴻地產(chǎn) 改擴建項目 集合資金信托計劃。 2. 受托人 ： 某某 信托股份有限公司 3. 交易對手 ： 佛山市南海區(qū)吉鴻房地產(chǎn) ； 開發(fā)有限公司 4. 信托規(guī)模 ： 4億元，以實際募集金額為準 5. 信托期限 ： 18個月， 滿 12個月可提前 結(jié)束 。 6. 資金運用方式： 不高于 元的信托資金 用于 解決吉鴻地產(chǎn)的債務(wù)問題。剩余資金（不低于 于吉鴻地產(chǎn)一期項目的開發(fā)建設(shè)。 7. 投資者 收益： 由 吉鴻地產(chǎn) 按預(yù)期收益率支付至信托專戶， 滿第一個信托年度時支付第一年的投資者收益，信托到期時支付第二年的投資者收益， 由受托人根據(jù)與投資者簽訂的資金信托合同 約定進行分 配 。 若 信托計劃 提前結(jié)束 ， 吉鴻地產(chǎn)需額外支付一個月的信托投資收益。 8. 信托資金 還款來 源 ： （ 1）項目一期銷售回款，預(yù)計 （ 2） 獲取項目公司分紅和減資 ； （ 3） 轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán) 。 9. 信用增級措施 信托資金進入解決吉鴻地產(chǎn)有關(guān)土地查封的債務(wù)問題后， 吉鴻地產(chǎn)所擁有的 325畝土地的土地使用權(quán)抵押在 某某 信托名下 ，成為第一抵押權(quán)人。 根據(jù)佛山市南海區(qū)有關(guān)土地基準地價以及相鄰?fù)恋啬壳笆袌鰞r值，認購金額 預(yù)期年收益率 100萬元投資者 300萬元 年 300萬元投資者 年 某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 4 該項目土地價值每畝市值不低于 250萬元人民幣 （ 詳見 第八章第四節(jié)抵押物價值分析 ） ，吉鴻地產(chǎn)所有 500畝土地市值不低于 于抵押的 325畝土地使用權(quán)市場價值 不低于 鴻地產(chǎn)實際控制人胡光曉對信托資金本金及預(yù)期收益的如期足額退出提供不可撤銷的無限連帶責任擔保。 某 信托所持有的吉鴻地產(chǎn)公司股權(quán)。 4. 吉鴻地產(chǎn)實際控制人胡光曉出具承諾函件，承諾： （ 1）對吉鴻地產(chǎn)的或有債務(wù)提供擔保。 胡光曉對所有或有負債負 全 責， 其中或有負債額度在 1億元以內(nèi)的由胡光曉個人 在 1個月內(nèi) 另行安排資金 解決； （ 2）在 某某 信托持股期間，胡光曉對吉鴻地產(chǎn)所有的投資不享受分紅，胡光曉擁有吉鴻 地產(chǎn) 元人民幣債 權(quán)不予追償。 （ 3）若信托計劃成立 14 個月后項目銷售回款不足 2 億元，則 某某 信托 可以對項目未銷售部分 行使 處置權(quán)。 10. 信托報酬及支付方式 信托報酬：信托財產(chǎn)承擔，由吉鴻地產(chǎn)按 4%/年， 每半 個信托年度 支付一次 ，信托成立之立之日起三天內(nèi)支付第一筆信托報酬 。 11. 銀行費用 包括保管費、代收付費等。 信托財產(chǎn)承擔，由吉鴻地產(chǎn)按 年， 根據(jù)簽署的相關(guān)協(xié)議進行支付 。 12. 管理方案 鴻地產(chǎn)實際控制人胡光曉 將 1100 萬保證金存至 某某 信托指定帳戶，若信托計劃成立后 2個月內(nèi)胡光曉未能完成下列全部 兩 個條件，則信托計劃提前結(jié)束， 某某 信托沒收保證金用以支付受益人的收益及信托費用。 1）胡光曉與所有債權(quán)人達成和解協(xié)議； 2） 胡光曉 對吉鴻地產(chǎn)新增 款根據(jù) 某某 信托要求劃入指定帳戶 。 托向吉鴻地產(chǎn)委派董事 ， 對公司重大事項擁有一票否決權(quán) 。 該重大事項是指對本信托計劃的運營會帶來重大影響或風險的事項。主要包括：重大經(jīng)濟合同；經(jīng)營計劃；工程預(yù)算、決算；固定資產(chǎn)的處置；對外融資、負債；對外某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 5 擔保等事項。 托管理吉鴻地產(chǎn)的公章。 托對信托資金的使用進行監(jiān)管。 某 信托進行監(jiān)管。 4個月后項目銷售回款不足 2億元，則 某某 信托 可以 對項目未銷售部分 行使處置權(quán) 。 個月時存入 信托專戶 內(nèi)余額不低于需償還金額的 10%，信托資金到期前 2個月時存入信托專戶內(nèi)余額不低于需償還金額的 20%，信托資金到期前 1個月時存入信托專戶內(nèi)余額不低于需償還金額的 40%。 某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 6 第 二 章 信托資金運用方式 吉鴻地產(chǎn)實際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產(chǎn)的 元與不高于 元的信托資金，一起 解決吉鴻地產(chǎn)的債務(wù)問題。剩余資金（于吉鴻地產(chǎn)一期項目的開發(fā)建設(shè)。 一、項目公司債務(wù)情況 截止 2010年 10 月 31日 ， 項目公司共有債務(wù) 分別為個人債務(wù) 構(gòu)債務(wù) 元、實際控制人借款 元。具體情況如下： （ 一 ） 個人債務(wù) 因吉鴻地產(chǎn)在 2008 年前后，對外銷售房產(chǎn)時，未能交付房屋，經(jīng)與購房者協(xié)商，將購房款項轉(zhuǎn)為債務(wù)予以承接，經(jīng)過債務(wù)清理，截止 2010 年 10 月 31 日，吉鴻地產(chǎn)按合同約定債務(wù)本息為人民幣 元，受法律保護的債務(wù)本息（ 按 銀行同類貸款利率的四 倍 計算本息 ） 為人民幣 此受法律保護及需實際承擔的債務(wù)本息會比合同約定債務(wù)本息要低，所涉自然人債權(quán)人為 七人。詳細情況如下表： 個人債務(wù)清單 單位：萬元 序號 借款合同簽署人 實際付款人 按合同計算本利 訴訟情況 解決方案 1 何永沖 劉錦魁 已簽署協(xié)議 并由胡光曉關(guān)聯(lián)方墊付 100萬定金，待付全款即可完全解決。（見備查資料四 2 張華勝 張華勝 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。 3 黃贊清 黃熾雄、李賀偉、文 杰旺、楊金宏 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。 4 張俊仁 彭清華、鄧藤茂、劉 大泉、何興 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。 5 蔡大杰 謝浩彪 訴至南海法 院 已有判決，還未付款。 （見備查資料四 6 王志偉 王志偉 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。 7 王春華 通過收購區(qū)玉華、梁鳳林、陸滿佳等個人債權(quán) 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。 合計 個人債務(wù)現(xiàn)狀： 劉錦魁、謝浩彪已簽署協(xié)議 （累計金額 5000萬元） ，其余 5某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 7 個債權(quán)人經(jīng)協(xié)商均 已同意簽署和解協(xié)議 （累計金額 10700萬元） ，待信托資金進入后均可順利解決，總金額不超過 （二） 機構(gòu)債務(wù) 因吉鴻地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)需要，向三家金融機構(gòu)融資用于項目開發(fā)建設(shè)，目前對金融機構(gòu)的負債情況為：南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社 達資產(chǎn)管理公司 廣州辦事處 元；中國農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 此之外，拖欠工程款 述各項債務(wù)合計為 機構(gòu)名稱 債務(wù)金額 解決方案 南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社 通過購買資產(chǎn)包的方式解決 信達資產(chǎn) 管理公司 廣州辦事處 通過購買資產(chǎn)包的方式解決 中國農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 通過購買資產(chǎn)包的方式解決 中國建筑一局（集團）有限公司 直接還款 江蘇 中 恒建設(shè) 有限公司 直接還款 總計 機構(gòu)債務(wù)現(xiàn)狀： 通過與機構(gòu)債權(quán)人交流，南 海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社表示愿意出售債權(quán)并全力配合我方進行債權(quán)、相應(yīng)抵押權(quán)及查封權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)工作；信達資產(chǎn)管理公司廣州辦事處 、 中國農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 亦 示愿出售債權(quán)。信托資金進入后各金融機構(gòu)債務(wù)問題均可順利解決。 （三）實際控制人 借款 胡光曉先生作為吉鴻地產(chǎn)實際控制人，向吉鴻地產(chǎn)借款 元人民幣，擁有吉鴻地產(chǎn) 胡光曉先生承諾，在信托計劃期間不予追償該債權(quán)。 （四）需信托資金解決部分 綜上所述，在信托 計劃成立后 ，項目公司需償還的債務(wù)總額為 個人債務(wù)與機構(gòu)債務(wù)不超過 吉鴻地產(chǎn)實際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產(chǎn)的 起解決吉鴻地產(chǎn)的債務(wù)問題。 二 、項目公司名下土地 情況 狀 吉鴻地產(chǎn) 共 擁 有 26塊土地（ 500畝 ） 的土地使用權(quán)，現(xiàn)均處于查封狀態(tài) 。 項某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 8 目 原 已經(jīng) 取得四證并且已建成各類住宅及配套設(shè)施 平方米 ，其中有 有 平方米售出。 由于建筑設(shè)計過時， 政府計劃 將已經(jīng)建設(shè)住宅重新規(guī)劃、設(shè)計并建設(shè)，以配合佛山市建設(shè) 國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) (實驗區(qū) )。 解除項目用地抵押、查封手續(xù)后擬重新規(guī)劃、設(shè)計并建設(shè)， 一期開發(fā) 其中的175畝。該 175畝土地中 有 2000多平米 通過工程驗收 ， 其中 469平方米被抵押，涉及業(yè)主 區(qū)玉華、劉錦奎兩人 ， 均已達成協(xié)議搬 離（見 備查資料 ： 四 現(xiàn) 無人居住 。 剩余 325 畝土地擬 后期開發(fā) ，該 325 畝土地中 有 平方米建筑已通過工程驗收 并取得預(yù)售證 ，其中 3000 平方米已售出，剩余 4 萬平方米解除抵押、查封手續(xù)后可隨時出售變現(xiàn)， 以每平方米 目附近的高明碧桂園地理位置、自然環(huán)境均不如該項目，現(xiàn)售價為每平方米 2 萬 之間）的低價計算可 實現(xiàn) 銷售收入 6億元。 封情況 （ 備查資料 一 ） 吉鴻地產(chǎn)名下的 26 塊土地， 其中 4 塊共 平方米（ 365 畝）處于抵押狀態(tài)，具體抵押權(quán) 人為： （ 1） （ 2） 該債權(quán)已被 信達資產(chǎn)管理公司 廣州辦事處通過購買資產(chǎn)包的形式買走）。 （ 3） 吉鴻地產(chǎn)名下的 26塊土地 ，均被相關(guān)法院予以查封，具體查封權(quán)人為： （ 1）農(nóng)信社：農(nóng)信社通過訴訟保全方式申請廣東省佛山市中級人民法院于2008 年 7 月 2 日予以查封，查封文號為（ 2008）佛中法立保字第 246裁定書，主張的債權(quán)額度為 （ 2）中國農(nóng)業(yè)銀行南海西樵支行：中國農(nóng)業(yè)銀行南海西樵支行申請廣東省佛山市中級人民法院于 2010 年 6 月 22 日以（ 2010）佛中法立保字第 77 號裁定書予以查封，吉鴻地產(chǎn)向本所律師提交的佛山 中級法院的保全期限通知書沒有載明具體的債權(quán)金額，但根據(jù)吉鴻地產(chǎn)所提供的 資料 顯示，主張的債權(quán)額度應(yīng)不某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 9 超過 （ 3）中國建筑一局廣東分公司：中國建筑一局廣東分公司以 元人民幣債權(quán)向佛山市南海區(qū)人民法院提起訴訟，并以（ 2010）南民三初字第 304 三 、 信托資金運用 計劃 信托計劃項下資金主要用于兩部分 ：吉鴻地產(chǎn)實際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產(chǎn)的 元，共計 以解除項目用地的 抵押和查封手續(xù)， 剩余的信托資金 用于 吉鴻地產(chǎn)一期項目 的開發(fā)建設(shè)，具體為： 1、 吉鴻地產(chǎn) 債務(wù)的解決 吉鴻地產(chǎn)實際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產(chǎn)的 元與信托資金 計 （ 1） 元由 某某 信托對吉鴻地產(chǎn)增資擴股獲得吉鴻地產(chǎn) 80%的股權(quán)。吉鴻地產(chǎn)將所獲資金 （ 2） 元用于吉鴻地產(chǎn)償還自然人債務(wù)。 若信托發(fā)行前 胡光曉通過關(guān)聯(lián)方開始墊付資金解決個人債務(wù) ，則以信托資金置換該部分墊付資金。 （ 3） 元由 某某 信托分別向 3 家金融機構(gòu)以購買資產(chǎn)包的形式購買吉鴻地產(chǎn)的債權(quán)，同時受讓相應(yīng)的抵押、查封權(quán)利。若由于某些不可預(yù)見因素導(dǎo)致無法通過購買資產(chǎn)包的方式解決上述 3家金融機構(gòu)債務(wù)，則該 某 信托以股東借款的形式進入吉鴻地產(chǎn)，由吉鴻地產(chǎn)償還金融機構(gòu)債務(wù)。 （ 4） 最大的債權(quán)人南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社表示愿意出售債權(quán)并全力配合我方進行債權(quán)、相應(yīng)抵押權(quán)及查封權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)工作； 信達資產(chǎn)管理公司 廣州辦事處 、 中國農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 也表示愿出售債權(quán)。信托資金進入后各金融機構(gòu)債務(wù)問題均可順利解 決。 2、 吉鴻地產(chǎn)一期項目的開發(fā)建設(shè) 在解決 上述金融機構(gòu)債務(wù)與自然人債務(wù) 且將不用于一期開發(fā)的 325 畝土地使用權(quán)抵押 在 某某 信托名下使 某某 信托享有 完全的、第一順位的抵押權(quán)利與查封權(quán)利 后， 某某 信托予以釋放 用于一期開發(fā)的 175 畝土地使用權(quán)（即將該 175 畝土地使用權(quán)予以解除查封并解除抵押）用于項目的一期建設(shè)開發(fā)。剩余信托資金（不低于 9000 萬元）由 某某 信托對吉鴻地產(chǎn)第二次增資擴股獲得吉鴻地產(chǎn) 90%的股某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 10 權(quán)，吉鴻地產(chǎn) 原股東持有的剩余 10%股權(quán)質(zhì)押給 某某 信托，吉鴻地產(chǎn)將所得資金用于本項目一期的開發(fā)建設(shè)。 項目一期需開發(fā)、建 設(shè)成本 見 第四章第六節(jié)項目投資估算及資金計劃 ）， 由于施工單位 無需 期初一次性全額付款，所以不高 于 元的 55%即 元即可啟動建設(shè)并達到可預(yù)售狀態(tài) ，即建筑物封頂 。 另外個人債務(wù)解決實際支付金額低于 元， 以信托規(guī)模完全可以覆蓋項目一期建設(shè)。 第 三 章 項目 介紹 一、項目公司概況 佛山市南海區(qū)吉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 1995年 12月 18日 (營業(yè)執(zhí)照注冊號為： 440682000043903)，注冊資金：人民幣伍仟零貳拾玖萬元， 是一家大型民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前主要開發(fā)“畔山水岸”別墅樓盤 項目 ， 項目位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)西岸，與高明市區(qū)一江之隔。 占地 500畝，規(guī)劃建筑面積 348000平方米。 1995年，原股東區(qū)玉華先生通過 以橋易地 的方式 （詳見 備查資料 一 取 得該項目的土地使用權(quán)，并成立公司經(jīng)營該項目 ，項目用地性質(zhì)為“高級 別墅 及商住”。 2，因資金短缺，項目被閑置 。 2，在中國銀行南海支行的引薦下由李宏先生收購，在收購?fù)瓿珊螅詈暌蛸Y金短缺 無法解決債務(wù)和工程款問題 ，導(dǎo)致銷售因債務(wù)問題無法有效開展 。 2009 年 11 月，當時項目公司最大的債權(quán)人胡光曉經(jīng)過充分調(diào)查并認為風險可控后以債轉(zhuǎn)股的方式成為吉鴻地產(chǎn)實際控制人。項目公司現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)為潘金海持股 70%、柳楊持股 30%，兩位股東均為胡光曉指認的持股人。 二 、項目公司團隊介紹 項目公司實際控制人 胡光曉先生 2002年起創(chuàng)業(yè)經(jīng)商，有良好的政府、社會及商業(yè)人脈資源。 接手項目至今從 佛山市奧園置業(yè) 、 中信保利達地產(chǎn) 、 雅居樂集團 、瑞安地產(chǎn) 等知名地產(chǎn)商招募了一只專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)團隊： 總經(jīng)理李力先生，生于 1970年，畢業(yè)于成都地質(zhì)學(xué)院和中央財經(jīng)大學(xué)，中山大學(xué)嶺南學(xué)院高級工商管理碩 士。 19929982003年加入佛山市奧某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 11 園置業(yè)投資有限公司歷任財務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理， 2005 年任 佛奧集團有限公司常務(wù)副總裁 負責集團日常經(jīng)營管理工作。李力先生從商多年，有著豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗及良好的社會關(guān)系，對房地產(chǎn)業(yè)有著深厚的了解和多年實際運作管理經(jīng)驗，先后主持或分管開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，如占地 1000 畝的“中國十大別墅豪宅” 佛奧 320畝“巴厘島風情半山別墅豪宅” 佛奧 “新生活領(lǐng)跑者” 佛 奧 340畝“中山東鳳首席生態(tài)品質(zhì)社區(qū)” 佛奧 順德龍江 佛奧康橋水岸 等等大型、高端地產(chǎn)項目，是佛山房地產(chǎn)界知名領(lǐng)軍人物。 2010年 10月加入本公司全面負責公司經(jīng)營管理工作。 財務(wù)總監(jiān)曹其福先生， 1973年 9月出生。本科畢業(yè)于天津商學(xué)院會計系會計學(xué)專業(yè)，會計師，從事財務(wù)管理工作多年。曾先后在餐飲旅游業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)工作過，任財務(wù)主管、財務(wù)經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)等職，諳熟會計核算、財務(wù)管理、籌融資、招投標管理、內(nèi)部審計、稅務(wù)籌劃等工作。 技術(shù)總監(jiān)鄧振強先生，生于 1972年 4月 20 日， 1995年畢業(yè)于天津大學(xué)建筑系建筑學(xué)專業(yè)，建筑學(xué)學(xué)士，建筑工程師，二級注冊建筑師。從事建筑設(shè)計及大型房地產(chǎn)設(shè)計管理工作至今已 16 年，曾就職于佛奧集團技術(shù)中心，廣州美林基業(yè)集團技術(shù)中心任項目負責人， 中信保利達地產(chǎn)（佛山）有限公司任設(shè)計部經(jīng)理 ，負責規(guī)劃及建筑設(shè)計管理工作，管理項目有 佛山奧園 （ 1000 畝）、 美林湖國際社區(qū) （ 10000畝）四、五期， 中信山語湖 項目 （ 7000畝）。所管理項目先后獲得“中國十大別墅豪宅”、“中國國際花園社區(qū)”、“ 建設(shè)部優(yōu)秀景觀社區(qū)”、“亞洲綠色人居獎”等榮譽。 公司營銷總監(jiān)楊雨順先生， 1972年 4月出生。湖南教育學(xué)院中文系中文專業(yè)畢業(yè)。畢業(yè)后曾先后在雅居樂集團、祈福集團、世博嘉園等大型房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)營銷策劃工作多年。楊先生有多年大型樓盤整體營銷策劃工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)市場有著深刻的認識，擅長市場營銷、地產(chǎn)項目策劃。 開發(fā)經(jīng)理盧振波先生， 1981年出生，畢業(yè)于華南建設(shè)學(xué)院建筑學(xué)專業(yè)，先后任職于深圳同致地產(chǎn)、香港瑞安地產(chǎn)佛山公司等知名地產(chǎn)業(yè)公司，有著良好的專業(yè)背景和多年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)工作經(jīng)驗，諳熟政府部門運作、職能、辦事程序與標準，與政府各部門保持著良好的人際關(guān)系，擅長辦理公共事務(wù)、長于溝通；對房地產(chǎn)行業(yè)運作認識深刻，具有房地產(chǎn)企業(yè)項目規(guī)劃、公司開發(fā)管理經(jīng)驗。 工程總監(jiān)鐘煥標先生， 1972 年 11 月出生，畢業(yè)于華南理工大學(xué)工業(yè)與民用某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 12 建筑專業(yè)，工程師。曾在廣東省六建集團有限公司工作，擔任項目經(jīng)理，曾組織管理過多個大型建設(shè)項目，如佛山中醫(yī)院住院大樓、佛山賓館客房大樓、 佛山奧園奧林匹克中心 及 佛奧棕櫚園 項目的開發(fā)建設(shè)工作。鐘先生從事工程項目建設(shè)多年，有豐富的項目管理經(jīng)驗和良好的社會關(guān)系。 三項目 合作單位介紹 合作單位 簡介 規(guī)劃設(shè)計 柏濤咨詢（深圳）有限公司 全國別墅設(shè)計前三名，波托菲諾、黃山國際中 心、水榭花都、萬科第五園均為該公司作品 。 景觀設(shè)計 施工單位 中建八局第一建設(shè)有限公司 國有房屋建筑工程施工總承包壹級資質(zhì)企業(yè) ,具有安裝、裝飾、鋼結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)施工和預(yù)應(yīng)力等 5 個專業(yè)施工壹級資質(zhì)。先后獲得 “魯班獎 ”、國家優(yōu)質(zhì)工程獎 14項 。 監(jiān)理單位 廣州高新工程顧問有限公司 具有國家建設(shè)部頒發(fā)的甲級監(jiān)理資質(zhì)、甲級招標代理資質(zhì)和乙級造價咨詢資質(zhì) ， 是廣東省政府指定的 “政府采購招標代理單位 ”，財政部授予的甲級政府采購代理機構(gòu) ， 是廣州市工商局年檢免檢企業(yè)，并通過 000 質(zhì)量管理體系認證。 策 劃代理 世聯(lián)地產(chǎn) 上市公司， 多次參與 國內(nèi) 豪華別墅銷售、策劃的國內(nèi)頂級物業(yè)代理公司。 造價咨詢 廣州市永隆工 程造價咨詢 甲級工程造價資質(zhì) ， 并取得 量體系認證。 物業(yè)管理 第一太平戴維 斯物業(yè) 。 1855 年創(chuàng)立 ， 在倫敦股票交易所上市的全球領(lǐng)先房地產(chǎn)服務(wù)提供商。 處于中國物業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)地位 。 四 、 項目 背景 該項目 位于佛山市南海區(qū)，項目占地 方米（合計 500畝）， 項目用地性質(zhì)均為“高級別墅及商住”。 項目在 2000 年左右開始建設(shè)， 由于建筑設(shè)計過時， 政府計劃 將已經(jīng)建設(shè)住宅重新規(guī) 劃 、 設(shè)計并建設(shè)，以配合佛山市建設(shè)國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) (實驗區(qū) )。 目前，根據(jù)佛山市南海區(qū)國土規(guī)劃部門的相關(guān)要某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 13 求，正做相關(guān)的項目 規(guī)劃 調(diào)整，隨著新的規(guī)劃調(diào)整，該項目將更具有升值潛力和市場前景 ，根據(jù)佛山市南海區(qū)有關(guān)土地基準地價以及相鄰?fù)恋啬壳笆袌鰞r值，該項目土地價值每畝市值不低于 250 萬元人民幣， 500 畝土地市值不低于 元人民幣 。 由于建筑設(shè)計過時， 政府計劃 將已經(jīng)建設(shè)住宅重新規(guī)劃 、 設(shè)計并建設(shè)，以配合佛山市建設(shè) 國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) (實驗區(qū) )。 項目一期擬 重新規(guī)劃、設(shè)計并建設(shè) 其中 的 175畝。 預(yù)計明年 9月完工，明年12月 完成 一期項目銷售的 90%（詳見： 第八章 項目改建進程時間安排 ） 。 剩余 325 畝土地擬后期開發(fā)，該 325 畝土地中 現(xiàn) 有 平方米建筑已通過工程驗收并取得預(yù)售證，其中 3000 平方米已售出，剩余 4 萬平方米可隨時出售變現(xiàn)， 以每平方米 元（項目附近的高明碧桂園地理位置、自然環(huán)境均不如該項目，現(xiàn)售價為每平方米 2 萬 之間）的低價計算可實現(xiàn)銷售收入 6 億元。 五 、 項目優(yōu) 勢及定位 1、地理優(yōu)勢 畔山水岸項目地處佛山著名風景旅游名勝地 南海西岸風景區(qū)，南海西岸風景區(qū)，位于珠三角腹地的佛山南海區(qū)西南，全區(qū)總面積 方公里，是珠江三角洲腹地最后一片凈土 。 西岸風景區(qū)，素有“小九寨溝”之稱，眾多自然景觀和歷史人文景觀在此匯聚，其保存完好的自然生態(tài)植被和天然水系，成為大佛山不可多的天然大氧吧、城市后花園 。 目前南海西岸風景旅游區(qū)已經(jīng)由中旅集團負責整體開發(fā)建設(shè)， 今年廣東省最大的旅游投資項目、總投資逾 68 億元的廣東中旅南海西岸旅游產(chǎn)業(yè)園（ 8500 畝） 8 月 30 日奠基動工，國家旅游局 當 日還授予該項目 “ 國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) (實驗區(qū) )” 牌匾。 未來 5年廣中旅將 把 南海西岸打造成類似深圳東部華僑城的旅游休閑地區(qū) ， 規(guī)劃為酒店別墅區(qū)、國際會所區(qū)、道家文化區(qū)溫泉養(yǎng)生區(qū)等八個區(qū)域，第一期預(yù)計 2012 年開業(yè)。 隨著中旅集團的進駐，該區(qū)域內(nèi)的土地及房產(chǎn)價值獲得巨大的提升空間。 其市場空間可借力互動，對項目尤為有利。 別墅用地為稀缺資源，其項目所在地的自然環(huán)境是不可多得的稀缺原生態(tài)旅游資源， 旅游景點：慶云洞風景區(qū)、銀湖景區(qū)、獅子嶺森林公園和農(nóng)業(yè)某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 14 生態(tài)旅游莊園四大景區(qū)；素有“小九寨”之稱，是珠三角地區(qū)有名的“山水游泳之都”，每年可吸引游客上百萬人次。特色農(nóng)莊以“綠色餐飲”馳名廣佛圈，客源 以 廣州客為主，佛山客為 輔。 區(qū)域配套：西岸小學(xué)、信用社、郵局等。項目周邊多農(nóng)莊，特色餐飲業(yè)發(fā)達 。 2、交通優(yōu)勢： 項目與高明中心城區(qū)僅一江之隔，到高明中心城區(qū)僅 5 分鐘車程，到西樵、九江等周邊區(qū)域僅 20 分鐘車程，到佛山中心城區(qū)僅 40分鐘車程，交通便利通達；而建設(shè)中的廣明高速預(yù)計 2012年可建成通車，建成后，從高明的任何一個鎮(zhèn)（街道）上高速公路只需要花 15 分鐘，到禪城只需要 30 分鐘，到廣州也只需 40 分鐘。 廣州亞運會重要配套工程、國內(nèi)第一條城際輕軌 廣州至佛山輕軌 2011年11 月 3 日正式開通，最高時速可達 200 公里。車輛為城際 A 型車 6 輛編組，屆時將在佛山設(shè) 5 站，肇慶設(shè) 6 站，運營時間為清晨 6 時至晚上 12 時，從佛山到肇慶最快將只需 25 分鐘。無縫換乘廣佛環(huán)線再到佛山地鐵一號線（廣佛地鐵）直接到達廣州。 該輕軌距離項目一公里處有站，使項目交通更加便利。 本案 某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 15 3、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 本項目半小時車程范圍內(nèi)規(guī)模成市民營經(jīng)濟發(fā)達，孕育大批有經(jīng)濟實力的企業(yè)，如高明、西樵紡織生產(chǎn)及貿(mào)易行業(yè)，龍江、樂從家具生產(chǎn)及貿(mào)易行業(yè)，南莊陶瓷業(yè)，各行業(yè)都有數(shù)百家企業(yè)。 目標客戶地區(qū) （ 1） 佛山：佛山市的順德、南海、禪城、三水、高明地區(qū)的客戶，尤以龍江、九江、樂從、南莊、西樵地區(qū)的購買為主。 （ 2） 廣州：廣明高速全線通車后，廣州至本項目車程 40 分鐘，會成為廣州地區(qū)客戶的理想選擇。 （ 3） 其他地區(qū)：江門、肇慶和深圳、珠海、東莞地區(qū)的客戶 。 目標客戶人群 （ 1） 廣佛區(qū)域休閑度假客戶，追求休閑度假第二居所； （ 2） 周邊工業(yè)園區(qū)私營企業(yè)主，投資或自??； （ 3） 政府高官、壟斷事業(yè)單位高層 ； 本案 某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 16 （ 4） 、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主、商業(yè)老板。 六 、 項目區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境 及房地產(chǎn)市場整體分析 濟增長迅速 佛山 09年 速位列全省地級市之首 。 2009年佛山長的一個顯著特點，是人均 量均保持了 同步增長，人均生產(chǎn)總值達到 79200 元，折合 11590 美元，達到中等發(fā)達國家水平。 目前佛山整個 經(jīng)濟、社會等各方面數(shù)量比重已經(jīng)排在了廣東省第 3位，當前佛山的經(jīng)濟社會發(fā)展已經(jīng)占到了新的歷史起點上，正向“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城、富裕和諧家園”邁進。 2。 廣佛同城 利好高明房地產(chǎn)市場 2009 年珠三角城市經(jīng)濟水平11%10002000300040005000600070008000900010000廣州 深圳 佛山 東莞 中山 惠州 江門億元0%2%4%6%8%10%12%14%16%速佛山歷年 G D P 002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009億元0510152025%速某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 17 （ 1） 隨著珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要的出臺，廣佛同城戰(zhàn)略的全面實施，高明已經(jīng)變成名副其實的珠三角中心地區(qū)之一。尤其是隨著交通規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，高明迅速崛起為廣佛經(jīng)濟圈的新都會。接駁高明 區(qū)域珠三角城市的多條交通干線正火熱施工，高明區(qū)的區(qū)位價值日益突顯，區(qū)域樓市上升速度明顯加快。 （ 2） 2008 年 12 月 22 日，廣明高速公路廣州段正式開通建設(shè)，該高速公路可直通番禺廣州新火車站，計劃于 2012 年建成，由此廣明高速全線工程全部落實。廣明高速位于廣州環(huán)城高速公路南段與國道主干線廣州繞城公路南端之間，同時它還連接廣珠東線、南部快速干線、東新高速和廣珠西線等多條南北縱線。此條高速通車后，將有效改善廣佛東西向的交通，為高明區(qū)的交通帶來極大的便利。高明市民可通過廣明高速到達廣州中心城區(qū)、廣州新火車站、廣州新 機場等地，時間將不超過 1 小時，高明暢享廣佛 1 小時生活圈真正指日可待。據(jù)了解，廣明高速項目共分三期進行施工：第一期更樓至西樵段已于今年 6 月份通車，在新江新城北部明城設(shè)有出入口，出入口隔碧桂園西江新城項目僅 2 分鐘車程；二期陳村至西樵段也于今年 6 月開工建設(shè)，計劃 2011 年 12 月建成通車；廣州段是廣明高速的第三期，起于廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)復(fù)蘇村東北側(cè)，經(jīng)番禺區(qū)南崗鎮(zhèn)，已于 2008年 12月 22 日 正式開工。 2009年 12月 10日高明大道的部分路段已經(jīng)建起圍蔽，禪高快速路正式開工。禪高快速化公路起點在魁奇路佛山大道互通立 交，往西沿今年動工的魁奇路西沿線 崇民西路 高明大橋，全長約 30公里，設(shè)計時速 80公里，沿線將盡量少設(shè)紅綠燈，如將現(xiàn)有的樵高路 6個路口全部改成互通立交，全名實現(xiàn)道路快速化。屆時，禪高快速化公路開通后，從佛山市中心到高明僅需 20分鐘。 （ 3）廣佛同城 對房地產(chǎn)效應(yīng)體現(xiàn)在：一、加快房地產(chǎn)基礎(chǔ)建設(shè)，二是推動佛山商品房運作成熟，三是提升佛山房地產(chǎn)前景 。 廣州、佛山兩地市均價存大三分之一差價，廣佛同城化意味樓市一體化 。 兩地住宅市場價格差有利好佛山房地產(chǎn)市場發(fā)展 。 某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 18 09年佛山成交量位于廣東省第二位，但成交價格處于珠三角城市的中間水平。 2009年 廣東 省房地產(chǎn)銷售市場暢旺，增幅明顯，同時房價持續(xù)高位運行，個別城市房價漲幅過大，積累了市場風險。 2010年房地產(chǎn)市場面臨復(fù)雜多變的經(jīng)濟形勢，不確定性加大，政府宏觀調(diào)控增強，金融環(huán)境與稅收政策處于變化調(diào)整之中。 高明成為珠三角唯一個 09 年成交均價低于 08 年成交均價的地區(qū)，而銷售市場暢旺，可以預(yù)測，該區(qū)域商品房升值潛力巨大。 3 項目區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境總結(jié)： 大佛山的房地產(chǎn)剛性需求底蘊充足； 年遞升，南海受廣 佛同城的政策利好帶動，且大佛山（五區(qū)）屬藏富于民的城市，民營個體經(jīng)濟支撐強； 工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅猛，從培育期開始進入發(fā)展期， 高明 區(qū)經(jīng)濟向善明顯； 廣州 佛山09 年成交均價 9351 58550200040006000800010000元 / 平方米廣佛 09 年住宅成交均價比較某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 19 七 、 項目周邊 在售樓盤價格 項目 占地 總建 戶型 面積 價格 高明碧桂園 1500畝 45萬 別墅 獨棟： 185排： 170棟： 23000 聯(lián)排： 15000 秀麗花園 別墅 2483000 凰樵假日 8萬 17萬 別墅 別墅 :242 別墅： 23000 上述三個在售樓盤地理位置、環(huán)境均不如本項目， 獨 棟別墅售價為 元/平方米 ， 因此項目一期保守定價為均價 元 /平方米。 八 、項目改建進程時間安排 項目公司根據(jù)項目的現(xiàn)實情況，并結(jié)合信托計劃的方案進行討論研究，現(xiàn)初步制定以下項目改建進程的時間安排： 日期 進程安排 2010 年 9 月 12 月 改建方案的設(shè)計、規(guī)劃 2010 年 11 月 5 月 各項證件的辦理 2011 年 1 月 開始進場施工準備 2011 年 3 月 開始正式施工 2011 年 5 月 綠化施工 2011 年 9 月 第一期項目開始銷售 2011 年 12 月 第 一期項目銷售完成 90% 由此可見，項目至 2011 年 12 月即可完成 90%的銷售，信托資金進入后一年半內(nèi)產(chǎn)生的現(xiàn)金流足以覆蓋信托本金及預(yù)期收益 。某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 20 九 、投資估算 （一）項目經(jīng)濟指標： 某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 21 （二）項目投資估算 及資金計劃 項目公司自有資金投入比例為 項目開發(fā)建設(shè)成本為 元。由于施工單位無需期初一次性全額付款，所以不高于 元的 55%即 元即可啟動建設(shè)并達到可預(yù)售狀態(tài)，即建筑物封頂。某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 22 （三）資金來源與運用表 由于項目銷售收入客觀， 項目在信托到期時支付完信托本金及預(yù)期收益后仍累計盈余資金 元 ，信托資金安全性較高。 某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 23 十 、項目經(jīng)濟效益分析 1、項目 一期損益表 某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 24 2、項目 一期現(xiàn)金流量表 測算 某某 信 托 吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 25 3、 項目敏感 性分析 由此可見， 由于 項目利潤率較高，即使銷售價格下降 20%，項目仍能達到 70%的投資利潤率。26 第 四 章 項目 要 點 分析 （一） 吉鴻地產(chǎn)債務(wù)問題的解決 （ 1） 7個 自然人債權(quán)人 中有 2個已經(jīng) 達成協(xié)議，其余 5個債權(quán)人經(jīng)協(xié)商均 已同意簽署和解協(xié)議。 信托資金進入后各自然人債務(wù)問題均可順利解決。 （ 2） 最大的債權(quán)人南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社表示愿意全力配合我方進行債權(quán)、相應(yīng)抵押權(quán)及查封權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)工作； 信達資產(chǎn)管理公司 廣州辦事處 、 中國農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 也表示愿 出售債權(quán) 。信托資金進入后各金融機構(gòu)債務(wù)問題均可順利解決。 （ 3） 某某 信托對吉鴻地產(chǎn)增資擴股 0%的股權(quán)。吉鴻地產(chǎn)將所獲資金 綜上所述，吉鴻地產(chǎn)實際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地 產(chǎn)的 元與信托資金 共計 順利 解決吉鴻地產(chǎn)的現(xiàn)有債務(wù)。 （二） 或有負債： (1)項目存在或有負債的可能性?。?1） 吉鴻地產(chǎn) 現(xiàn) 實際控制人胡光曉 06年開始向吉鴻地產(chǎn)借款，并委派兩名員工到吉鴻地產(chǎn)進行監(jiān)督。 08年 組織 28人工作組（包括會計師、律師等）到現(xiàn)場進行調(diào)查 ，經(jīng)過充分調(diào)查并認為風險可控后以債轉(zhuǎn)股的方式成為吉鴻地產(chǎn)實際控制人，并在債轉(zhuǎn)股時于項目周邊 30公里范圍內(nèi)廣貼公告提請申報債權(quán)，最終查明吉鴻地產(chǎn)債務(wù)共 含胡光曉個人向吉鴻地產(chǎn)的 元貸款）。 2） 經(jīng)過我部到國土城建與水務(wù)局、法 院、土地檔案館實地走訪調(diào)查，到目前為止所有提起訴訟債權(quán)人的只有 1家金融機構(gòu)、 1個工程隊、 3個自然人 （其中 2個已解決） ，且相對應(yīng)的債務(wù)共計約 明項目存在的債權(quán)債務(wù)已充分暴露。隨著時間的推移，再出現(xiàn)或有負債的可能將越來