XX家園建設(shè)項目可行性研究報告

行性研究報告 陜西 筑設(shè)計咨詢有限公司 二一年十月二十日 建設(shè)單位： 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)地址： 城北大街 項目負責(zé)人： 編制時間： 2010 年 10 月 20 日 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 2 目 錄 第一章 總論 . 錯誤 !未定義書簽。 目概況： . 錯誤 !未定義書簽。 行性研究報告編制依據(jù) . 錯誤 !未定義書簽。 究結(jié)論 . 錯誤 !未定義書簽。 第 二章 項目單位基本情況 . 錯誤 !未定義書簽。 第三章 背景及必要性 . 錯誤 !未定義書簽。 目區(qū)社會經(jīng)濟狀況 . 錯誤 !未定義書簽。 目建設(shè)的必要性 . 錯誤 !未定義書簽。 第四章 市場分析與銷售方案 . 錯誤 !未定義書簽。 場分析 . 錯誤 !未定義書簽。 銷策略、方案、模式 . 錯誤 !未定義書簽。 場風(fēng)險分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第五章 項目選址與建設(shè)條件 . 錯誤 !未定義書簽。 目選址地概況 . 錯誤 !未定義書簽。 目建設(shè)條件 . 錯誤 !未定義書簽。 第六章 建設(shè)方案 . 錯誤 !未定義書簽。 品方案和建設(shè)規(guī)模 . 錯誤 !未定義書簽。 設(shè)規(guī)劃 . 錯誤 !未定義書簽。 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 3 設(shè)標準和產(chǎn)品標準 . 錯誤 !未定義書簽。 藝（技術(shù)）方案 . 錯誤 !未定義書簽。 備方案 . 錯誤 !未定義書簽。 體工程方案 . 錯誤 !未定義書簽。 用工程 . 錯誤 !未定義書簽。 第七章 環(huán)境影響評價 . 錯誤 !未定義書簽。 目施工期的 環(huán)境影響 . 錯誤 !未定義書簽。 目營運期 環(huán)境影響 . 錯誤 !未定義書簽。 價與審批 . 錯誤 !未定義書簽。 第八章 項目組織與管理 . 錯誤 !未定義書簽。 織機構(gòu)與職能劃分 . 錯誤 !未定義書簽。 動定員 . 錯誤 !未定義書簽。 營管理措施 . 錯誤 !未定義書簽。 術(shù)培訓(xùn) . 錯誤 !未定義書簽。 動安全、衛(wèi)生與消防 . 錯誤 !未定義書簽。 第九章 節(jié)能 . 錯誤 !未定義書簽。 理用能標準以及節(jié)能設(shè)計規(guī) 范 . 錯誤 !未定義書簽。 目所在地能源供應(yīng)情況 . 錯誤 !未定義書簽。 目各類能耗指標計算 . 錯誤 !未定義書簽。 能措施 . 錯誤 !未定義書簽。 第十章 實施進度安排 . 錯誤 !未定義書簽。 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 4 10. 1 進度安排原則 . 錯誤 !未定義書簽。 施進度直線表 . 錯誤 !未定義書簽。 第十一章 招投標方案 . 錯誤 !未定義書簽。 標方案 . 錯誤 !未定義書簽。 標范圍 . 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 投資概算 與資金來源 . 錯誤 !未定義書簽。 資估算依據(jù) . 錯誤 !未定義書簽。 資估算 . 錯誤 !未定義書簽。 金來源 . 錯誤 !未定義書簽。 第十三章 財務(wù)評價 . 錯誤 !未定義書簽。 務(wù)評價依據(jù) . 錯誤 !未定義書簽。 售（營業(yè)）收入、銷售（營業(yè)）稅金和附加估算 錯誤 !未定義書簽。 成本及經(jīng)營成本估算 . 錯誤 !未定義書簽。 務(wù)效益分析 . 錯誤 !未定義書簽。 確定性分析 . 錯誤 !未定義書簽。 務(wù)評價結(jié)論 . 錯誤 !未定義書簽。 第十四章 債務(wù)清償能力評價和貸款償還計劃 . 錯誤 !未定義書簽。 款和貸款償還依據(jù) . 錯誤 !未 定義書簽。 務(wù)清償 能力評價 . 錯誤 !未定義書簽。 第十五章 社會效益分析 . 錯誤 !未定義書簽。 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 5 會評價基本結(jié)論 . 錯誤 !未定義書簽。 業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營 . 錯誤 !未定義書簽。 民增收、農(nóng)業(yè)增效評價 . 錯誤 !未定義書簽。 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 6 第一章 概述 一、項目背景 榆林市物化天寶，能源礦產(chǎn)資源富集一地，被譽為中國的“科威特”，有我國陸上探明的最大整裝氣田。煤炭、天然氣、石油、巖鹽組合配置良好，開發(fā) 潛力巨大，是 21 世紀中國的能源接續(xù)地，是正在建設(shè)的國家能源化工基地，是國家西氣東輸、西電東送、西煤東運的重要源頭。 榆林市的縮影，榆林已發(fā)現(xiàn)的八大 類 40 多種礦產(chǎn)資源， 樣都有，特別是煤、油、氣、鹽四種資源，儲量大，具有重大開發(fā)價值。近年來 ， 經(jīng)濟取得了快速發(fā)展， 2008 年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，比上年增長 23%（可比價）；全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 元，比上年增長 全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額 元，比上年增長 24%；實現(xiàn) 財政總收入 元，增長 158%，元，增長 102%；農(nóng)民人均純收入 3380 元，城鎮(zhèn)居民可支配收入 12163 元，分別增長 能源 的開發(fā) 促進了縣域經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 2008 年全市住宅建設(shè)完成建筑面積 120 萬平方米，完成投資 元，建設(shè)規(guī)模、投資額與上年相比，同比增長 10%和 一批初具規(guī)模的住宅小區(qū)陸續(xù)形成。 住房市場需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)業(yè)進一步成為消費和投資的熱點。但是，由于我市房地產(chǎn)市場還處于起步階段，除極少數(shù)中高檔樓盤外，現(xiàn)有商品房大多以中低檔住宅開發(fā)為建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 7 主，除面積較大外，基本上承襲了計劃經(jīng)濟時代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式， 外立面呆板，無生機和現(xiàn)代感，不要說住宅向人性化、花園化、園林化 、生態(tài)化等發(fā)展，有的甚至連基本的綠化都沒有。 榆林市是我國的能源化工、旅游開發(fā)城市，經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，人們生活水平迅速提高，對住宅的要求早已 經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求更高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。因此，開 發(fā)中高檔住宅小區(qū)，營造“花園式”、“人性化”的住宅環(huán)境是廣大城市居民的迫切愿望。本項目也就是在這樣的背景下被提出和醞釀實施。 二、投資開發(fā)商概況 1、 公司名稱： 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2、 注冊地址： 城南大街 3、注定代表人：楊來貴 4、注冊資本： 1000 萬元 5、經(jīng)營范 圍：房產(chǎn)開發(fā)建造、出租和管理自建商品房及配套設(shè)施；房地產(chǎn)開發(fā)展及商品房銷售。 三、項目概況 1、 項目名稱： 通淵小區(qū)建設(shè)項目 2、項目地址： 城北大街西側(cè)，老四九服裝廠舊址 3、占地面積： 方米（ ） 建筑占地面積 方米，其中：酒店 方米， 1#商住樓 方米， 2#商住樓 方米。 4、 總建筑面積： 方米 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 8 其中 ，酒店 方米， 1#商住樓 方米，2#商住樓 方米。 5、建筑密度： 6、 容積率： 、綠化率： 30% 8、建設(shè)內(nèi)容：新建商住樓 3 棟，其中 1#商住樓 16 層，2#商住樓 17 層， 3#商住樓 12 層。 9、計算期： 5 年，其中建設(shè)期： 3 年 10、投資與收益概況 該項目總投資 5150 萬元，預(yù)計銷售收入 6309 萬元（售價按住宅平均價格 2500 元 /扣除各項稅費，預(yù)計實現(xiàn)凈利潤 608 萬元，上繳費 550 萬元。 序號 指標 指標值 1 全部投資利益率 2 全部投資利稅率 3 資本金投資凈利潤率 4 全部財務(wù)凈現(xiàn)值（ 5 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值（ 四、編制依據(jù)與研究范圍 1、 編制依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合核項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有： 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 9 國家計委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)； 陜西省建筑工程概預(yù)算指標及有關(guān)費用標準； 榆林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃； 建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法； 榆林市城市總體規(guī)模； 城鄉(xiāng)發(fā)展總體規(guī)劃； 開發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。 2、 研究范圍 該可性行研究報告的研 究范圍包括： 總論； 項目建設(shè)必要性分析； 項目市場分析； 建設(shè)條件分析和工程進度安排； 項目的規(guī)模和性質(zhì)； 工程設(shè)計和功能要求 消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生； 投資估算與資金籌措； 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算； 財務(wù)效益分析； 盈虧平衡分析； 風(fēng)險因素及對策； 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 10 結(jié)論。 在此基礎(chǔ)下，考察項目建設(shè)的必須性、可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、投資者進行投資決策和金融機構(gòu)貸款決定提供比較可靠的依據(jù)。 第二章 項目建設(shè)必要性分析 一、該項目的建設(shè)對改善市民的居住環(huán)境，提升 的整體形象有積極意義。 榆林歷史悠久，人杰 地靈，是國務(wù)院命名的“歷史文化名城”。 目前，榆林市已發(fā)現(xiàn) 8 大類 48 種礦產(chǎn)，潛在價值 45 萬億元，集煤、油、氣、鹽四大資源于一地，儲量大，質(zhì)量好，世界罕見，被譽為“東方的科威特”。伴隨 著資源的開發(fā)，榆林市經(jīng)濟迅猛發(fā)展，同時居民收入大幅度提高。經(jīng)濟的帶動，使榆林城市規(guī)模的不斷發(fā)展，人口激增，市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅數(shù)量和質(zhì)量明顯滿足不不了日益增長的人口需要；另一方面因歷史原因，榆林城區(qū)存在大面積的舊平房，這與榆林市要發(fā)展為西部經(jīng)濟強市、特色文化大市和綠色生態(tài)名市的目標，無論是形象方面還是經(jīng)濟方面都是格格不入的 。為此， 榆林市房地產(chǎn)業(yè)第十一個五年規(guī)劃綱要明確將改善居民住房條件、提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平、促進房地產(chǎn)市健康發(fā)展納入了今后的工作重點。 舒雅住宅小區(qū)的建設(shè)正是為順應(yīng)市委市政府的政策，為促進土地的升值，進而改善城市居民的居住、建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 11 生活 條件，并提升城市的整體形象而開發(fā)的項目。 二、該項目的建設(shè)對促進 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進 榆林市作為國家重要的能源化工基地，近年來隨著不斷開發(fā)，經(jīng)濟全面發(fā)展，經(jīng)濟增速每年以 17%甚至更高的速率遞增， 已連續(xù)六年為全省第一，城市經(jīng)濟實力居全省前列。隨著人們收入的提高 ，城市居民對住宅的需求也早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求“環(huán)境化”、“人性化”、“花園式”等高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。同時，榆林市政府也正在積極推動住宅商品化、市場化、產(chǎn)業(yè)化的進程。房改作用突出，住宅產(chǎn)業(yè)超勢明顯。隨著住房制度改革的深入，公積金 制度和個人住房抵押貸款制度的完善及有關(guān)住房市場的啟動，榆林市個人購房的比例會進一步提高，住宅市場將進一步產(chǎn)業(yè)化。該項目已得到了 人民政府的大力支持，項目的實施必然對榆林市的住宅房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的示范效應(yīng)，進而對推動榆林市住宅產(chǎn)業(yè)化的進程有積極意義 。 第三章 項目市場分析 一、 房地產(chǎn)市場分析 1、 房地產(chǎn)市場總體運行情況 經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為 國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。近年來 ，我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資待續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 12 成為 有效擴大內(nèi)需、推動國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的新增長點，為城市發(fā)展、居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展健康與否對國民經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。特別是現(xiàn)階段，國家針對產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價漲幅過快等問題出臺了一系列 的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨的 外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。在這種背景下，在現(xiàn)有的規(guī)模基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)還有多大的發(fā)展空間，市場供求關(guān)系將怎么變化，成了社會各界關(guān)注的問題。為此，我們 從分析近幾年的統(tǒng)計資料入手，對我市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、特點以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進行由淺入深的剖析，以滿足各級領(lǐng)導(dǎo)的決策需要，促進房地產(chǎn)市場保持協(xié)調(diào)健康發(fā)展。 2、 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 2008 年，受金融危機影響， 地產(chǎn)受到前所未有的沖擊。但隨著國家 住房制度改革的深化、擴大內(nèi)需政策的實施以及榆林城市建設(shè)步伐的加快，我縣房地產(chǎn)市場必將會呈現(xiàn)出投資穩(wěn)定增長，市 價平衡運行的良好發(fā)展態(tài)勢。 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴大，住宅的主導(dǎo)地位進一步加強。 2008 年全市努力促進房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，建立和完善住房保障體系，積極引導(dǎo)住房難消費，投資 10 億元，完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 50 萬平方米，大力推進住宅小區(qū)物業(yè)社會化管理，新增物業(yè)服務(wù)小區(qū) 20 個，物業(yè)服務(wù)覆蓋面達到 30%。 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 13 （ 2） 購置土地大幅增長，土地價格不斷攀升 ，帶動土地購置費上漲較快 。據(jù)統(tǒng)計， 2007 年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地交易平均價格由 2003 年的 30 萬元 /畝提高到 200 元 /畝，平均年增長近 50 萬元。 （ 3） 商品房銷售 日趨活躍。商品房的市場消費需求旺盛，帶動了商品房價格的大幅度上升。 2004 年，商品房實際銷售平均價格為每平方米 1100 元， 2007 年上漲到了 3500 元，年均增長 70%。 3、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極影響 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。 （ 1）房地產(chǎn)業(yè)是推動經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)的建筑成本 70%左右是材料有耗，能帶動冶金、建材、化工、裝飾材料、家電等 50 多個行業(yè)的發(fā)展，進一步促進了裝飾、裝修、物業(yè)管理等新 興服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，成為推動經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一 。 （ 2） 房地產(chǎn)業(yè)是拉動投資需求和消費需求的重要動力。2008 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 元，成為固守資產(chǎn)投資渠道中表現(xiàn)最為活躍 的部分。房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)高、產(chǎn)業(yè)鏈長的行業(yè)，它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求，另一方面可以間接拉動消費需求。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。房地產(chǎn)建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 14 投資的持續(xù)快速增長，特別是商品住宅資高速增長，促進了城市建設(shè)的發(fā)展，人們的居住條件得到極大改善，人民生活水平進一步提高。 2008 年末，居民人均住房 建筑面積由 2000年的 方米提高到了 30 平方米。 4、 房地產(chǎn)市場 未來發(fā)展的趨勢 （ 1）房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大，發(fā)展空間廣闊 宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 從中長期看，國家最近出臺的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)為持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設(shè)小康 社會奮斗目標的提高、國家能源重化工基地建設(shè)及“全面加快西部經(jīng)濟強市、特色文化大市、綠色生態(tài)名市”建設(shè)的提出，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強有力的政策保障。 良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設(shè)日新月異，道路交通 明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強，周邊地區(qū)的聚集作用進一步加大。隨著能源的大規(guī)模的開發(fā)和利用，榆林的名片越來越亮麗，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進一步增強，為投資規(guī)模的進一步擴大創(chuàng)造了條件。在加強城市硬環(huán)境建設(shè)的同時，榆林市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 15 房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進作用。 較大的利潤空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)的最終目標都是追求利潤最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)也不例外，據(jù)業(yè)內(nèi)專家測算，目前單個房地產(chǎn)七發(fā)項目的平均利潤率在 30 50%，甚至更高，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。榆林作為陜西經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，擁有相當寬泛的余地來進行市場定位，來尋求市場的縫隙，進行差異化競爭，獲得更多利潤。 （ 2）房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大 消費升級轉(zhuǎn)型帶動住房改善型需求增長。一方面，從消費結(jié)構(gòu)看，國外先進國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時期。 2006 2008 年，我市城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)低于 40%，居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、 行和教育等方面 ,消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費總量，提高住房消費質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長。另一方面，從消費水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費水平的提高，無疑為住房質(zhì)量的改善奠定了堅實的基礎(chǔ)。2008 年 財政收 入穩(wěn)步增長。地區(qū)生產(chǎn)值首次突存破 50億元大關(guān)，達到 52 億元。 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 16 城市化進程加快提供自型住房需求。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國際經(jīng)驗，當一國經(jīng)濟進行持續(xù)穩(wěn)步增長時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)與國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強的正相關(guān)關(guān)系。因為城市化發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在我市發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在我市發(fā)展規(guī)劃中，二十年后，我市人口將從現(xiàn)在的 10萬人增加至未來的 20萬，以人均住房面積 30平方米）（小康標準）計算，每年平均需要約 10 萬平方米的住房。 生活水平提高，主動型住房需求大。 2008 年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積 20平方米，高于全國平均水平 際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到 35 平方米之前，會保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口人每年住房增加 方米保守估算 ,每年就需要約 20 萬平方米的住房 潛在的主動型市場需求鈄為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間 . 綜上所述 ,我市每年住房需求在 115 萬平方米以上 ,需求十分旺盛 ,開發(fā)潛力巨大。 （ 3）房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，未來前景看好 從供給來看，建材成 本及地價的上漲將帶動房價上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴大將推動房價上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價格將延續(xù)幾年來快速增穩(wěn)建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 17 中有升的房好態(tài)勢，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在能源的開發(fā)，廠礦企業(yè)的增多，使移榆人口快速增加，在榆購房的人將越來越多；同時，對榆林發(fā)展前景的看好，住宅小區(qū)配套設(shè)施的完善及環(huán)境的改善，吸引大批周邊縣城的消費者到榆林來購房或進行房地產(chǎn)方面投資。 二、項目市場營銷策略 （一）項目目標市場分析 1、消費者分析 去以單位福利建房為主，房地產(chǎn)開發(fā)起步遲，但發(fā)展迅 速。近幾年來，能源的開發(fā)， 現(xiàn)了無數(shù)“暴富階層”，這些客戶群里面的人不僅的有私營企業(yè)主、政府機關(guān)官員、國有大中型企業(yè)管理者，而且有更多因煤氣油開發(fā)而帶動起來的廣大普通老百姓，他們逐漸演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場主流。這些中堅購房群體他們?yōu)榱烁淖兣f的環(huán)境，追求更好的環(huán)境，房好的居住氛圍與便利的配套設(shè)施。對他們而言，價格在 2500 4000 元 / 2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 （ 1） 房地產(chǎn)市場微觀概況 和房地產(chǎn)較為發(fā)達的大中城市相比， 的房地產(chǎn)市場處于起步階段，但同時也在快速向 前發(fā)展。目前， 的住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下特點： 建筑風(fēng)格和建筑規(guī)劃陳舊落后 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 18 正大開發(fā)的樓盤中，基本完全承襲了計劃經(jīng)濟時代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無生機和現(xiàn)代感。雖然在面積上越來越舒適，有 90%以上為三房二廳 120 平方米以上的中大戶型，但其戶型設(shè)計仍停留在戶型單一，開間布局不合理的階段。 不注重環(huán)境營造 當具有代表性的大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)在景觀環(huán)境營造上走過了綠化、人性、花園、園林、生態(tài)等過程而向更高的層次發(fā)展時， 的住宅開發(fā)卻沒有注重景觀、環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計和建 設(shè)，更多的甚至連基本的綠化都做不到。 房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 近兩年來， 房地產(chǎn)開發(fā)竣工和銷售面積曲線走勢一致，商品房空置率大面積下降，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。作為新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)在 經(jīng)步入高速發(fā)展的快車道。但由于開發(fā)理念、區(qū)域文化種種因素影響， 的房地產(chǎn)高端市場潛力未能發(fā)掘和有效利用，市場幾乎一片空白，而有購買力的消費群體見多識廣，更苦于 有理想中的高檔住宅令他們找不到歸宿。 3、可以承受的價格 1500 2000 元 /在 經(jīng)很少 居民所能承受 的價格區(qū)間為 3000 元 /右的房價的，而 4000 元 / 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 19 4、住房面積需求 100 130 平方米左右是市場普遍的選擇，根據(jù) 房消費者需求的的住房面積供求調(diào)查， 60 平方米以下商品房不適宜居住，而 90 130 平方米這個面積范圍是市民普遍的選擇。 （二）項目市場定位 本住宅項目是 合考慮目標客戶的家庭可支配收入狀況，以人性化設(shè)計為理念，推陳出新，最大程度地發(fā)揮當?shù)刭Y源優(yōu)勢，最大限度地方便居民的生活。 1、項目市場營銷組合 （ 1） 項目產(chǎn)品策略 該項目將按建設(shè)部商品住宅性能認定 商品住宅性能認定是建設(shè)部面向全國推廣的 21世紀換代住宅產(chǎn)品的標準，現(xiàn)在按標準開發(fā)建設(shè)的住宅產(chǎn)品并不多見，至少在榆林地區(qū)很少的。本住宅項目必將成為榆林市建設(shè)部商品住宅性能認定示范小區(qū)。 戶型設(shè)計創(chuàng)新 產(chǎn)品的戶型做到四明設(shè)計，居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間均有直接采光通風(fēng)窗，淺進深、大開間、高使用率。 項目的庭院設(shè)計 組團間庭院化，地上均為綠化景觀點綴于樓宇間。 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 20 除以上創(chuàng)新外，產(chǎn)品還具有與榆林一般豪宅同步的建設(shè)標準的特點： 一是智能化， 先進智能管理系統(tǒng)，依據(jù)建設(shè)部智能化小區(qū)三星級標準設(shè)計，閉路監(jiān)控，電子巡更，可視對講，四表遠傳，寬帶入戶。 二是健康， 30%綠化率，健康會所、休閑、運動等設(shè)施齊備。 三是時間，網(wǎng)上銀行、證券、購物、 E 時代時尚生活方式，可以在小區(qū)內(nèi)輕松實現(xiàn)。 四是價格，項目擁有極具有競爭力的價格性能化，充分體現(xiàn)顧客價值最大化，讓顧客花更少的錢，住更好的房子。 五是服務(wù)，“您的物業(yè)，我的事業(yè)”是項目物業(yè)的理念，真正的星級售后服務(wù)，營造星級社區(qū)。 該項目將在上述諸多方面繼續(xù)精雕細琢，不斷提升項目的齊聲吸引力，關(guān)注業(yè)主的生活方式和住 宅的未來發(fā)展，體現(xiàn)顧客價值最大化，從而實踐公司對項目開發(fā)的三信核心理念。 2、項目的戶型設(shè)計 二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室三廳二衛(wèi)三種，面積在 90 120采用四明設(shè)計。 小區(qū)采用全封閉管理，綠化率為 30%。 3、項目價格策略 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 21 根據(jù)對 合項目的成本、利潤分析，以及系列項目對品牌價值的提升，將該項目的平均價格確定為 2500 元 /樣的價格水平是有競爭力的。 4、項目銷售渠道策略 該項目的銷售渠道可以選擇自主銷售為主，通過內(nèi)部培訓(xùn)和外部智力機構(gòu)的 培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，以使項目的銷售工作有較高的效率。同時，由于項目規(guī)模巨大，也可以輔以代理機構(gòu)銷售，提高項目的銷售進度與效率，但應(yīng)當均衡考慮成本與收益的比較情況來確定自銷與代理銷售的比重。此外，還要加強與周邊市區(qū)搬遷到榆橫工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)的聯(lián)系，爭取與其簽訂團購協(xié)議，以適應(yīng)優(yōu)惠的價格批量銷售，這樣也可以此來幫助新落戶企業(yè)解決職工的居住問題。 第四章 項目建設(shè)條件、址 一、區(qū)域自然條件 （一）地理位置 擬建的住宅小區(qū)擬定位于榆林市 城北大街西側(cè)，老四九服裝 廠舊址。 （二）氣象條件 場區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冷暖有序，日照充足，春季干旱多風(fēng)，風(fēng)向西北，俗稱四月風(fēng)，常建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 22 伴有大風(fēng)降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在 7 月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤，降雨較多，霜降較早；冬季干燥寒冷，冰封期長。常年風(fēng)向為西北風(fēng)和東南風(fēng)，夏季多為東南風(fēng)，冬季多為西北風(fēng)，平均風(fēng)速 /秒 ,極端最高氣溫在 7 月達 端最低氣溫在 1 月達 ,最大日溫達 27 ,年平均降水量 沙塵暴日約 10 天 ,年雷暴日數(shù) 29 天。 (三 )工程地質(zhì)、水文地質(zhì)及 地震情況 1、地層巖性 該地層屬陜甘寧盆地分區(qū)，早期地層以侏羅系、白堊系分布最廣，因場內(nèi)地表為第四紀松散砂所覆蓋，只有在榆溪河上游河谷兩岸有斷續(xù)裸露，場區(qū)內(nèi)分布的地層從上到下依次為： （ a）全新統(tǒng)（ 近代風(fēng)積沙以沙丘和沙丘鏈構(gòu)成大片沙漠。主要成份以石英、長石為主，結(jié)構(gòu)松散，分選磨圓較好粒徑在 以細中砂為主 ,呈淺黃色 ,顆粒均勻 ,有良好的透水性 ,厚度 10局部可達 40米 ,在低洼地表層有湖泊淤泥質(zhì)土分布。 (b)上更新統(tǒng)（ 場區(qū)內(nèi)上更新統(tǒng)地層比較發(fā)育，主要 為河湖相的薩拉烏素組地層，縣水平層理，下部褐黃、灰黃色粉細砂夾亞砂透鏡體，結(jié)構(gòu)致密，透水性差，厚度 15部為桔黃色中細砂、粉細砂不等厘互層，結(jié)構(gòu)松散，建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 23 夾少量薄層鈣極，厚度 6。 (c)中更新統(tǒng)（ Q 2）：為淺黃、灰黃色砂質(zhì)黃土與粉土質(zhì)砂互層，夾 4棕紅色古土壤，含少量零星鈣質(zhì)結(jié)構(gòu)，堅硬致密厚 17。 (d)下更新統(tǒng)（ Q）：該屋土在場區(qū)內(nèi)不發(fā)育，很少揭露。 (e)侏羅系中統(tǒng)直羅組（ 為淺灰、灰綠色細粒砂巖、泥質(zhì)粉砂巖、粉砂質(zhì)泥巖不等厘互屋，上部風(fēng)化較強，巖體破碎，網(wǎng)狀風(fēng)化裂隙 發(fā)育，該層埋藏較深，約在 40 米左右。 2、地質(zhì)構(gòu)造 處鄂爾多斯高原的南部，在大地溝造上屬于鄂爾多斯臺向斜陜北臺凹一部分，場區(qū)屬于陜北臺凹的中北部偏東，鄂爾多斯地臺向斜的構(gòu)造運動以升降運動為主，振蕩幅度小，構(gòu)造簡單，無大型急劇褶皺和斷層，長期以來屬于一個相對穩(wěn)定的地塊。所見構(gòu)造形跡，除中生代地層構(gòu)成向北西微傾的平緩單斜外（傾角 1間，多不超過 5），很少有地層褶皺現(xiàn)象，更無斷裂等大的構(gòu)造形跡出現(xiàn)。 3、水文地質(zhì) 工程區(qū)地下水類型以潛水為主，主要為第四紀松散層孔隙潛水，含水層不沖擊相砂層，厚度 30，富水性好，下伏基巖為隔水底板，由于場區(qū)地勢低平，表面分布有松散砂層，有利于接受大氣降水的補給，形成比較富水的地段，含水層巖性主要為粉細砂、細砂，平均滲透系數(shù) 5 /日，建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 24 水化學(xué)類型以 化度 /升。 4、地震烈度 本區(qū)構(gòu)造簡單，新構(gòu)造運動微弱，按陜西省抗震辦頌布的 1/200 萬“陜西省工程抗震設(shè)防烈度圖”查知，榆林市地震設(shè)防烈度小于 6 度，無斷裂帶。 二、建筑材料來源及運輸條件 區(qū)域內(nèi)主要建筑材料較少，基本都要從鄰近省份購買，成本較高、運距較遠。砂子、碎石可就近購 買，項目的水、電都已到位，只需根據(jù)項目的供水、供電的設(shè)計要求，用相應(yīng)的水管、電纜與市政給水管網(wǎng)、供電網(wǎng)相連，即可滿足市供水、供電需要 三、項目選址及建設(shè)條件 1、項目選址 結(jié)合 城總體規(guī)劃，經(jīng)反復(fù)考察論證，擬定住宅小區(qū)建在 城北大街東側(cè)，招待所南側(cè)。 2、項目建設(shè)條件 項目周邊已具備給水、排水、電、供熱、煤氣、通訊、有線電視的配套設(shè)施，只需根據(jù)項目的需要，可直接接入小區(qū)。 第五章 工程進度安排 該項目的一期工程將于 2010年 10月至 2011年 5月為前期準備工作，完成項目規(guī)劃和方案設(shè)計及相關(guān)手續(xù)審批 ， 2011建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 25 年 6 月動工興建， 2013 年 12 月底前竣工交付使用。 第六章 項目的規(guī)模和性質(zhì) 該項目由高層商住樓組成 該項目占面積 ，總建筑面積 方米，容積率 筑密度 綠化率 30%。 第七章 工程設(shè)計和功能要求 一、工程設(shè)計 （一）建筑設(shè)計 該項目嚴格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計規(guī)范及 防和交通要求，并按照設(shè)計任務(wù)書所確定的條件進行設(shè)計。 考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔具有 超朝代氣息的現(xiàn)代建筑群體新形象。 該項目設(shè)計體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計原則，傾力打造舒適、安全、經(jīng)濟、健康文明的現(xiàn)代化居住小區(qū)。 小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，道路系統(tǒng)簡潔、流暢和高效，體現(xiàn)了“人車分流”的特點，減少了噪音、尾氣排放及夜間汽車燈光對人的污染，給住戶創(chuàng)造了一個安全、寧靜和舒適的步行室外活動環(huán)境。 小區(qū)內(nèi)住宅宜南北向布置，具有良好的采光和通風(fēng)。 （二）平面布局 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 26 擬建小區(qū)戶型以 90120宅樓 1 棟，均勻一梯兩戶，住宅總戶數(shù)為 50 戶左右，戶型分別為三室二廳一衛(wèi)。 （三）裝修 外裝修：外墻涂料， 鋁合金窗 內(nèi)裝修：每套住宅天棚、墻面刮大白，地面水泥沙漿壓光。 （四）結(jié)構(gòu)設(shè)計 訪該項目采用主體采用框架結(jié)構(gòu)，層高為 3 米，抗震設(shè)防裂度為 6 度。 二、功能要求 （一）生活給水系統(tǒng) 該項目從縣城給水管網(wǎng)中各引 2 條 道接入小區(qū)給水管，多，要求供水壓力 成小區(qū)室外環(huán)狀供水管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時，另一條進入管仍能保證不間斷用水。 （二）排水系統(tǒng) 該項目雨水經(jīng)排水管道流入市政雨水管網(wǎng)。 小區(qū)生活污水排入各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理；地下室污水應(yīng)集中到地下室污水池中，通過 排污泵將污水排入化糞池中。然后排放市政污水管網(wǎng)。 （三）空調(diào)系統(tǒng) 住宅按分體式空調(diào)考慮（外墻預(yù)設(shè)空調(diào)外機擱板并預(yù)留建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 27 冷凝水管孔洞） （四）供熱系統(tǒng) 熱源考慮由用戶自行選擇天然氣鍋爐供熱。 （五）電氣系統(tǒng) 1、供電電源及電壓 該項目從保留的大起 66千伏變電所改造為城市變電所的供電管網(wǎng)供電。由兩個不同的供電地點引入雙回路 10地下電纜起接入小區(qū)變電所，形成小區(qū)室外環(huán)狀供電管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時，另一條電路仍能保證不間斷供電。 2、用電負荷 小區(qū)內(nèi)設(shè)一座變電所，用電負荷為 3000每戶 6 變電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘電池組，作分合閘直流操作電源，采用電磁操作。 斷電保護與計量進線柜采用過電流保護，變壓器柜采用過電流過負荷保護。 各樓層配電箱對本層的負荷供電。 3、照明工程 該項目按照國際照度標準，采用新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵目光燈；室外設(shè)泛光照明；室內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明裝置，由鎘鎳電池屏供電。 4、防雷系統(tǒng) 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 28 在樓頂周邊設(shè) 10m 10m 網(wǎng)格狀避雷帶，通過柱筋接地，電阻不大于 1 歐姆。 （六）弱電工程 1、通訊及有線電視系統(tǒng) 每戶住宅設(shè) 2 個外線電話插座及 2 個有線電 視插座。 2、保安電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng) 在小區(qū)主要出入口設(shè)置監(jiān)控攝像機，在住宅各單元樓下設(shè)置對講門系統(tǒng)控制主機。 （七）燃氣系統(tǒng) 燃氣由縣城天然氣輸氣管道小區(qū)天然氣調(diào)壓站后，再引入各住宅用戶，天然氣總用量約 800 立方米 /天。 第八章 消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生和節(jié)能 一、消防 （一）總平面布局 該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4米，建筑物與周圍物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。 小區(qū)內(nèi)建筑物之間的間距均大于 23 米，符合消防規(guī)范要求。 （二）消防用水系統(tǒng) 在小區(qū) 地下設(shè) 320 立方米消防水池，作為作區(qū)消防用水水源。 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 29 （三）消火栓系統(tǒng) 商品房住宅、商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達到建筑物的任何部門，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓。 （四）自動噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng) 網(wǎng)點、會所等公共場所設(shè)自噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng) （五）滅火器設(shè)置 商業(yè)配套及住宅配置 5酸銨鹽）滅火器放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。 二、環(huán)境保護 （一）排污水 小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理，再排放市政污水管網(wǎng)，送入污水處理廠。 （二）排廢氣 住宅內(nèi)的廚房設(shè)抽油煙機，衛(wèi)生間設(shè)有通風(fēng)口 （三）防噪音 小區(qū)實行“人車分流”，減少噪音、尾氣排放及夜間燈光的污染。 三、勞動衛(wèi)生 （一）綠化 該項目的周及小區(qū)內(nèi)有道路及大面積綠化，小區(qū)內(nèi)視野廣闊，環(huán)境優(yōu)美，采光、自然通風(fēng)效果良好。 （二）衛(wèi)生條件 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 30 小區(qū)內(nèi)實行物業(yè)化管理，衛(wèi)生有專人清掃，垃圾進行分類收集，提高小區(qū)的文明生活方式 。 （三）空氣質(zhì)量 小區(qū)綠化覆蓋率高，小區(qū)內(nèi)及周邊沒有污染源，空氣質(zhì)量良好。 四、節(jié)能 1設(shè)計 依據(jù)國家有關(guān)節(jié)能降耗法律法規(guī)。 2建筑節(jié)能 確保主要建筑物采光及通風(fēng)系統(tǒng)良好。 在建筑物中積極推廣采用保暖節(jié)能新型材料，如空心磚和苯板等。 選用高反射系數(shù)的墻面裝飾材料，減少自然光和人工照明光線的墻體吸收。 合理利用空間，提高有效使用面積，力戒浪費。 3、給排水節(jié)能 選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。 經(jīng)綜合分析、合理選擇管徑，做好管網(wǎng)設(shè)計，降低管網(wǎng)阻力。 選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門，杜絕滴漏。 4、供熱采暖節(jié)能 熱網(wǎng)管道采用“氰聚塑”保溫直理管，降低網(wǎng)路熱損。 建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)可行性研究報告 31 選用散熱好、易維護的暖氣片。 5、電氣節(jié)能 推廣“綠色照明”工程，照明燈具采用新光源龜板反射罩、電子鎮(zhèn)流器、電容補償器、節(jié)能燈等。 正確選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。