老年公寓可行性報告

1 銀色港灣 老年公寓可行性報告 二 00七年十 月 2 目 錄 第一章 總論 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目概況 . 錯誤 !未定義書簽。 第二 節(jié) 項目建設(shè)背景 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 項目建設(shè)目的與意義 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 項目計劃目標(biāo) . 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 可行性研究編制中的工作范圍 . 錯誤 !未定義書簽。 第五節(jié) 可行性研究的簡要結(jié)論 . 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目編制依據(jù)和原則 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 編制依據(jù) . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 編制原則 . 錯誤 !未定義書簽。 第三章 申報企業(yè)情況 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 申報企業(yè)基本情況 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 企業(yè)人員情況 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 企業(yè)財務(wù)經(jīng)濟狀況 . 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 企業(yè)管理情況 . 錯誤 !未定義書簽。 第三章 項目技術(shù)可行性分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目的技術(shù)創(chuàng)新性論述 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 技術(shù)成熟性和項目產(chǎn)品可靠性論述 . 錯誤 !未定義書簽。 3 第四章 項目產(chǎn)品市場調(diào)查和需求預(yù)測 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 產(chǎn)品的主要用途 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 市場競爭力分析及市場風(fēng)險 . 錯誤 !未定義書簽。 第三 節(jié) 產(chǎn)品目標(biāo)市場定位 . 錯誤 !未定義書簽。 第五章 項目實施方案 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 技術(shù)方案論述 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 生產(chǎn)方案論述 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 產(chǎn)品銷售計劃 . 錯誤 !未定義書簽。 第六章 環(huán)境保護 . 錯誤 !未定義書簽。 一、設(shè)計依據(jù) . 錯誤 !未定義書簽。 二、主要污染物種類、來源及排放量 . 錯誤 !未定義書簽。 三、污染物處理方案 . 錯誤 !未定義書簽。 四、結(jié)論 . 錯誤 !未定義書簽。 第七章 勞動安全 . 錯誤 !未定義書簽。 一、工程建設(shè)的安全衛(wèi)生要求 . 錯誤 !未定義書簽。 二、生產(chǎn)過程中存在的職業(yè)危害因素 . 錯誤 !未定義書簽。 三、安全 生產(chǎn)所采取的主要防范措施 . 錯誤 !未定義書簽。 四、職業(yè)安全、衛(wèi)生管理及教育 . 錯誤 !未定義書簽。 五、預(yù)期效果及評價 . 錯誤 !未定義書簽。 第十章 新增投資估算、資金籌措 . 錯誤 !未定義書簽。 4 第一節(jié) 新增投資估算 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 資金籌措 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 資金使用計劃及還款計劃 . 錯誤 !未定義書簽。 第十一章 經(jīng)濟、社會效益分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷售收入估算 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 財務(wù)分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 項目的風(fēng)險性及不確定性分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 社會效益分析 . 錯誤 !未定義書簽。 5 一、 項目提出的依據(jù) （一） 政策依據(jù) 1、河南 省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的 通知（豫政辦 2006105 號） 2、 河南 省民政廳等部門 關(guān)于 加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知 （豫民福 199819號 3、 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知（國辦發(fā) 200019 號） 4、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知（國辦發(fā) 20066 號） 5、財政部 和國家稅務(wù)總局關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅 200097 號 6、 中華人民共和國土地管理法 （二） 老年公寓 市場機遇 我國已進入老齡化社會階段 按照國際標(biāo)準，當(dāng)一個國家或地區(qū) 65 歲以上人 口占總?cè)丝?7%或 60 歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 ，占我國總?cè)丝诘?而且這個數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到 2025 年，到 2040 年，老年人將占全國總?cè)丝诘?屆時每三個半人口中就 6 有一個老年人口。 “老年公寓” 市場潛力巨大 2000 年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很 大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年 住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 老年人養(yǎng)老逐步向 集中養(yǎng)老 轉(zhuǎn)移 受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸 減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。 家庭因素催生老年 住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上 的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年 公寓呼聲高漲，呼之欲出。 國家 、省、市各級政府 鼓勵進行老年公寓的建設(shè) 7 面對我國進入老齡 化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。 1998年起各級政府 就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。在 2003 年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設(shè)。 河南省政府更是認識到全國人口第一 大省 老齡化形勢的嚴峻性， 出臺的政策更具有可執(zhí)行性： 養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地可劃撥； 十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠 ；財政可給一次性開辦補助 ;向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的捐贈 繳所得稅前扣除 老年 住宅在京、滬兩地倍受熱寵 最早的老年公寓就出現(xiàn)在 北京和上海 。上世紀的九十年代初，在當(dāng)時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊預(yù)訂的場面時有 發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構(gòu) 在吸取上海老年公寓的成功 經(jīng)驗后， 結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓， 取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 總結(jié)： 如果說 的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè) 的必要 條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由， 那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè) 的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題 及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變 的趨勢看，實施老年公寓建設(shè)應(yīng)該 說是一種機遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時，水到渠成?？梢灶A(yù)見，老年公寓 必將逐步被老年人極其子女 所接受。 8 （三 ）老年人公寓 現(xiàn)狀分析 國內(nèi)老年 公寓 的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 42000多所的養(yǎng) 老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100萬張，只能為 1%（ 老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4% 5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年公寓 ，投資總額在 160億到 200 億元。 國內(nèi)老年人的居住模式 A、購買房屋居住 2000 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 購買經(jīng)濟適用房的占 購買原公有住房的占 其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 購買經(jīng)濟適用房 購買原公有住房的戶分別為 縣購買商品房、可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 B、自行建房居住 個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。 2000 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 中市、鎮(zhèn)自建住房的占 而縣自建住房高 說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。 9 C、租房居住 這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費形式。 2000 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占 其中，租用公有住房的為 租用商品房的占 如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 家庭租用公有住房，租用商品房的均為 居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房。 現(xiàn)有的養(yǎng)老院 戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) 北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓 浦東老年公寓、上海假日老年公寓； 按照星級賓館標(biāo)準設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院 上海松江社會福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營 利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。 （ 四 ） 鄭州 市老年公寓 現(xiàn)狀 老年人口高齡化日趨明顯 人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示： 2006 年我 市常住人口為 724 28 萬人，其中 65 歲及以上的人口為 62 5 萬人，占 8 62，平均每 11 人中就有一名老年人。老年人口的總量比 2000 年第五次全國人口普查時增加 16 2 萬人，年平均增加 2 7萬人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴大。 2006年 80歲及以上的高齡老年人口占 65歲及以上老年人口的 16 05，比 2000 年提高 1 52 個百分點。 10 戶型設(shè)計不合理、功能相對單一 、服務(wù) 范圍狹窄 目前鄭州 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能 不全，不能滿足老年人 生活 的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上 體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 、 管理水平低下 目前 鄭州 市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200 個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下 崗職工 和農(nóng)民 工 ，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只 是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、 生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。 而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。 總之 ， 目前社會提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群 ， 提供的是最基本的服務(wù) 。 這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴 、 舒適不匹配 ， 與子女的孝心 、 放心不匹配 。 因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。 （ 五 ）老年公寓 發(fā)展趨勢 社會需要居家式 老年公寓 以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念 社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以 降低養(yǎng)老 成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平 11 產(chǎn)權(quán)式老年 公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢 縱觀 鄭州 市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓 無法滿足 寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年 公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住 宅深受老年人喜愛。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年 公寓將成為未來老年住宅 發(fā)展主流。 老年 公寓 將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進入養(yǎng)老社區(qū) 的目的就是安享晚年和健康長壽 ，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音 和空氣污染相當(dāng)嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年 住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。 老年 公寓 的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對老年 公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定 鄭州 市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求 相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代?？傊袡n老年 公寓的建設(shè)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓 也將占有一席之地。 二、老年住公寓 目標(biāo)客戶需求 及應(yīng)對 分析 12 （一）老年公寓 目標(biāo)客戶 需求特征分析 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下 表現(xiàn)在以下幾個方面 （ 1）老年社會的來臨 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過 ，占世界老年人口的 1 5，占全國總?cè)丝诒戎氐?10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。 專家預(yù)計我國到 21 世紀中葉 ， 60 歲以上的老年人將達到 4 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%，約占世界老年人口總數(shù)的 我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“ 4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。 我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品 提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。 （ 2）老年人收入水平 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強大的消費支持。 13 (3)老年人福利水平 隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng) 老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。 (4)老年人居住狀況 2000 年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近 家庭人均建筑面積不足 8 平方米或沒有住房，有 戶是合住房，有 房少于 2間，有 老年人居住在 7 層以上的樓房（其中市占 鎮(zhèn)占 。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。 2000 年北京市老年人基本需求調(diào)查中有 老年人對目前的住房狀況表示滿意， 人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小；其次是因為環(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。 另外，一些標(biāo)準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。 可見，國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。 老年住宅的 外 在需求主要 包括以下兩 方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個部分： (1)社會居住觀念的改變 中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而 14 小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的 不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。 由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓 的需求是加快增長的。 （ 2）子女改善父母居住狀況的需求 子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇 養(yǎng) 老專用的老年公寓，成為了老年養(yǎng)老 消費的主力。 年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著 年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健 康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費 的主要誘因。 在實際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓 主要是從以下幾個方面考慮： 為父母提供一個優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護了 老人 、子女 的 雙重尊嚴； 老年建筑的特殊功能 能為老人提供 居住 安全的 保障 ； 老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細致的照顧 ，解除了子女們 的后顧之憂 ； 社區(qū)活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作 繁忙 生活緊張 而對父母 陪 15 護不足 的歉疚。 （二）老年住宅目標(biāo)客戶消費特征 分析 老年住宅目標(biāo)客戶群的消費有如下特 點： 1) 老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在 65 歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。 2) 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù)，這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿 16 歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費年限應(yīng)以 15 年計。而據(jù) 1998 年公布的資料，我國人口目前的 平均出生預(yù)期壽命為 71 歲，其中男性為 69 歲，女性為 73 歲。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費年限為男 9 年，女 18 歲，平均為 ，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預(yù)期壽命是按生命表計算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而實際上，社會上相當(dāng)部分老年人在退休以后能夠活到 75 歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。 3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡 消費其消費意志主要通過父母來體現(xiàn)不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發(fā)生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口， 16 其經(jīng)濟收入應(yīng)是相對獨立的，消費能力是自主的。 4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。當(dāng)然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮 的反應(yīng)會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩(wěn)定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩(wěn)定。 5)老年消費對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費，這是老年消費的質(zhì)量特征。目前，商品市場常常以經(jīng)濟效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而 產(chǎn)生害怕消費、躲避消費的心 理，在行動上則表現(xiàn)為不進行消費或只進行惰性消費。這種消費心態(tài)與消費現(xiàn)象對積極發(fā)展老年消費 是很不利的。 6)老年消費中休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大，這是老年消費的內(nèi)在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務(wù)性消費為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側(cè)重，各具特色。 三 、老年公寓 選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個方面的要求： 地塊中間或周邊 應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天 17 年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)該 有公路， 以滿足老 人 親朋 探親訪友，來往 便捷的需要。 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則 100 200 畝，大則 500 800 畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺 。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。 地塊距離城郊 不易超過 10 年公寓 不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的 地方 ， 老人突發(fā)狀況較多，遠離 社會 ， 心理將會 承受很大的壓力，不利于身心健康。 四 、社區(qū) 規(guī)劃 我們 對項目的具體定位 是 構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式 ， 使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區(qū) 進修生活”的倡導(dǎo)，把社區(qū)構(gòu)建為一個退休者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休 方 案解決養(yǎng)老問題的目的。 結(jié)合我們的定位 ，在此提出社區(qū) 規(guī)劃方案，以期達成美好的愿景 。 （一）社 區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求 在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學(xué)所涉及的居住心理問題。 環(huán)境要園林化 （低容積率 18 幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。 公建設(shè)施 要 高比例化 配套要完善化 小區(qū) 配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施。 設(shè)計要人性化 平面設(shè)計 要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道）； 電梯前廳和電梯內(nèi)要確 保擔(dān)架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透； 樓梯踏步高度不大于 140 ，踏面寬度不小于 300 ， 坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔 200m 應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，防跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計要人性 化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。 生活要智能化 配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。 戶型要合理化 充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求， 大部分 戶面積控制在 40 60 左右。 戶型設(shè)計要個性化、合理化。 建筑要藝術(shù)化 在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。 19 滿足以上這些要求的同時，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準。 （ 二）社區(qū) 規(guī)劃特征 項目占地 400 畝，規(guī)劃建筑總面積 20 萬平方米；低密度 、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計，以多層為主，輔之以少量低 層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以 的 田園風(fēng)光 為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋，注重細部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。 建議采用坡屋頂，用金 色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的 田園風(fēng)光。 （三）社 區(qū)構(gòu)架 社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團、單體。整個社區(qū)分四個小區(qū)，每 100 畝為一個小區(qū)，每個小區(qū)規(guī)劃總建筑面積 5 萬 ； 每個組團既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個小區(qū)既自成體系，又與整個社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè) 34 個主出入通道，組團內(nèi)應(yīng)設(shè)置 2 個出 入通道。 （四）總體平面布置 所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當(dāng)偏西南、偏東南 15，避免“兵營”式排列，沒有層次感）， 沿湖、主題公園 、 丘 地 20 走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅 部分 底層部 分架空，設(shè)有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多 層，要正確處理 低層和多 層的平面布置關(guān)系。 （五）產(chǎn)品功能組合 產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅 部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動，能調(diào)動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。 （六）社 區(qū)會所設(shè)計與布置 社區(qū)會所分兩大塊，一是整個社區(qū)的大會所，一是各小區(qū)的小會所。所有會所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。會所配套用房占總建筑面積 5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的 3%。 （七）社 區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃 設(shè)計 園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別 是 60 70 歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字 、種菜 養(yǎng)花 等，不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認識到這一特殊群體的特殊需要。 21 整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有 助于改善其身體機能， 促進健康長壽。 園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。 完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生 活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖 設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設(shè)計，每間隔直線距離 200m 左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計，老年 人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。 為保證景觀規(guī)劃設(shè)計與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理， 修建體現(xiàn)中國 傳統(tǒng)文化的 以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。 整個社區(qū)規(guī)劃 形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。 （八）單體建筑設(shè)計 建筑結(jié)構(gòu)：低 層 和多 層 均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低 層為 2 ，多 層為 4 均配有電 梯。 部分 底層架空 ， 用作組團 小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透 。 架空層層高不低于 3 米，最好能達到 ， 提升物業(yè)檔次。 22 采用 環(huán)保地?zé)峁┡謶粲嬞M。 分戶空調(diào)室外機懸掛位置， 做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。 隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。 （九）戶型 面積控制 及戶內(nèi)設(shè)施 戶型 多層主要 是一房和二房 ，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在 40 左右，二房面積控制在 50 60 ，一房、二房 占總套數(shù)的 70%。 低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。 陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗 ，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室 寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節(jié)都需要 求 設(shè)計師深思熟慮：無障礙設(shè)計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個 老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防 滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。 （十）車位、 商業(yè)配套的設(shè)置 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米 4 個車位的標(biāo)準設(shè)置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。 商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確 23 定，商業(yè)步行街應(yīng)該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。 五 、項目風(fēng)險分析 老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間 鄭州市屬于大型中 心城市，有 750 萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可 程度及時間長短。 六、 風(fēng)險規(guī)避與控制措施 1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足 老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年 公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。 2、本項目土地使用面積 400 畝，總建筑面積 20 萬平方米，分 期建設(shè)，總 周期 約 36 個月 。 因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個性特色的總體規(guī)劃，項目就具有了健康 骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍圖，就可避免項 目 建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個性特色，整體風(fēng)格。 3、項目總體方案和建筑設(shè)計必 須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計必須體現(xiàn)老 24 年公寓的個性、特色及建筑風(fēng)格； 二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實現(xiàn)人性化設(shè)計；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計開始。 4、本案“項目風(fēng)險分析”一章對老年人公寓 項目提出了 風(fēng)險提示 ， 項目實施時 ， 在硬件完備的基礎(chǔ)上，還 必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量 ，做好推介宣傳 。 提出詳盡的 具有針對性的 可操作方案，以服務(wù)為導(dǎo)向， 化解人們對 老年公寓的疑慮 。 七、項目 實施 1、項目發(fā)起人： 2、 養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)名稱： 河南泰德老年服務(wù)中心 3、 項目名稱： 東方 銀色港灣或 中原泰得大地 4、 簽訂村企合作協(xié)議 5、籌辦申請 6、獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關(guān)手續(xù) 7、實施建設(shè) （ 同時完成 400 畝土地規(guī)劃，分四期建設(shè)， 首期建 50000 平方米。 ） 8、 申領(lǐng)社會福利機構(gòu)設(shè)置批準證書 9、開展養(yǎng)老服務(wù) 八 、結(jié)論 老齡問題涉及政治、經(jīng)濟、文化和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經(jīng)濟發(fā)展，社會進步， 25 人民生活水平 提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。 目前中國 60 歲以上的人口