“夢(mèng)幻天堂”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

“夢(mèng)幻天堂” 項(xiàng)目 第一章 項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目開發(fā)背景 根據(jù)黨的科學(xué)發(fā)展觀的依據(jù)丶貫徹落實(shí)江西的經(jīng)濟(jì)發(fā)展丶推動(dòng)南昌的經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛、趕上我國(guó)發(fā)達(dá)城市的步伐。 南昌市擬對(duì)原南昌保溫瓶廠生產(chǎn)區(qū)進(jìn)行建設(shè)改造，使其為南昌市的城市風(fēng)貌美化、樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出重大貢獻(xiàn)。 2 項(xiàng)目名稱 ：“夢(mèng)幻天堂” 3 建設(shè)地點(diǎn) ：何坊西路（原南昌保溫瓶廠） 4 規(guī)劃用途 ：居住、商業(yè) 5 建設(shè)單位 ：江西四特天工地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司 6 資金來(lái)源 ： 本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過(guò)預(yù)售房款來(lái)解決。 7 工程概況： “夢(mèng)幻天堂”項(xiàng)目占地面積總計(jì) ，（ 62304 平方米），住宅為總建筑面積的 70%（ 109032 平方米），非住宅為總建筑面積的30%（ 46728 平方米），其中 90 平方米以下住宅占住宅總建筑面積的60%（ 方米）。建筑密度 30%（建筑基層占地面積為 住宅部分為高層和多層兩種類型。 8 項(xiàng)目位置及用地現(xiàn)狀 該地位于青云譜區(qū)何坊西路、京山西街以東，宗地面積約 該地周邊環(huán)境狀況： 東至三店村、南至規(guī)劃路、西至京山新街、北至何坊西路，原屬南昌 保溫瓶廠生產(chǎn)區(qū)。 該地塊形狀較為規(guī)則，基本呈正方形，有利于土地開發(fā)。該地塊處于南昌老城區(qū)中心地段，屬于稀缺之地。本地段周邊道路發(fā)達(dá)，交通便利，商業(yè)、生活配套完善。 9 項(xiàng)目規(guī)劃用地設(shè)計(jì)條件 根據(jù)南昌市國(guó)土局資源局和南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局的批示和規(guī)定，本項(xiàng)目的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件如下： 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 1. 用地性質(zhì)：居住、商業(yè)、辦公（兼容旅游業(yè)） 容積率 =28% ：住宅 2 泊 |3 戶，公建 1 泊位 |150筑面積 出入口方位 何坊西路 層 1： 層 1： 體按南昌市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 型建筑面積 90下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積 60% 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范配置 公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（容積率部分） 30%控制； 第二章 市場(chǎng)調(diào)研分析 一房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1 南昌房地產(chǎn)現(xiàn)狀： 南昌市作為京九線上唯一的省會(huì)城市，同時(shí)也是中部地區(qū)地區(qū)六大中心城市之一。近年來(lái)，隨著南 昌經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，南昌城 市發(fā)展也呈現(xiàn)了新的局面，帶動(dòng)了南昌市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。 據(jù)南昌市房管局公布的數(shù)據(jù)， 2005 年南昌市房地產(chǎn)完成投資總額 元，商品房 銷售 金額達(dá)到 元；全市（含四縣）商品房竣工面積 413 萬(wàn)平方米，銷售面積 平方米，從數(shù)據(jù)看，竣工的商品房幾乎都可以銷售完，證明樓市非常火爆。 2 市場(chǎng)供求分析： 南昌新房 共 415個(gè)樓盤， 292 個(gè)樓盤在售。南昌在售新房均價(jià)： 6052 元 /平方米 3 供應(yīng)發(fā)展分析 ：房地產(chǎn)價(jià)值是一系列相互關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)組成的價(jià)值鏈，其發(fā)展如：（ 1）設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì) （ 2）設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì) （ 2）建筑 原材料采購(gòu)、項(xiàng)目管理、施工、項(xiàng)目驗(yàn)收 （ 3）營(yíng)銷 廣告策劃、營(yíng)銷計(jì)劃、銷售、客戶管理 （ 4）裝潢 裝潢設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、裝潢施工 （ 5）物業(yè)管理 物業(yè)管理、房屋維修。 商品房預(yù)售體量板塊分析 相比上月，本月新批預(yù)售面積減少 ，減少了 其中住宅減少 減少 但是本月的新批預(yù)售面積遠(yuǎn)高于上年同期。受政策影響，部分樓盤推遲開盤時(shí)間或小批量開盤，造成本月新批預(yù)售面積環(huán)比有所減少。 從類型上看，商品住宅比重進(jìn)一步上升，到 從板塊分布上看，以市中心和象湖板塊為主，兩者占總量的 商品房預(yù)售體量建筑形態(tài)分析 相比上月，本月新增供應(yīng)中無(wú)花園洋房。高層新增供應(yīng)相比上月增加 ，所占比例提高到 本月新增高層產(chǎn)品的樓 盤主要有夢(mèng)里水鄉(xiāng)、 大湖之都、清水灣和恒大綠洲，四個(gè)樓盤新批高層預(yù) 售 。 商品房成交價(jià)格分析 本月商品住宅成交均價(jià)高達(dá) 6181 元 /，創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比上漲1039元 /，上漲 商品住宅成交均價(jià)上漲千元的主因是本月多個(gè)別墅項(xiàng)目集中入市，新入市的項(xiàng)目就有萬(wàn)科青山湖、恒大綠洲和御湖半山等。實(shí)際上本月南昌房?jī)r(jià)總體保持平穩(wěn)，部分樓盤甚至調(diào)低預(yù)期入市價(jià)格或推出更多的優(yōu)惠活動(dòng) 。 各價(jià)格區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對(duì)比 從上圖可以看出，價(jià)格區(qū)間 5501 6500 元 /處于主導(dǎo)地位，供銷套數(shù)占總量的 上月排名第一的價(jià)格區(qū)間是3501 4500元 /。 均價(jià) 5500 元 /以上的供應(yīng)套數(shù)比達(dá)到 百分點(diǎn)，總共有 5 個(gè)樓盤推出售價(jià)在萬(wàn)元以上的產(chǎn)品。與上月相比，只有價(jià)格區(qū)間 8001 元 /供應(yīng)有所增加，其他價(jià)格區(qū)間供應(yīng)全線下降。格區(qū)間 8001元 /供應(yīng)套數(shù)環(huán)比增加 218套，增長(zhǎng) 也是本月成交均價(jià)大幅上漲的主因。 小結(jié)：從最近統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)和跡象表明，高層處于主導(dǎo)， 同時(shí)多層也是很多人的選擇。價(jià)格也將持續(xù)發(fā)展。 新建房分類型看 ,與去年同月相比 ,經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲 商品住宅銷售價(jià)格上漲 其中普通住宅銷售價(jià)格上漲 高檔住宅銷售價(jià)格上漲 90 平方米及以下的新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 環(huán)比上漲 【 南昌 市】 2010 年 12 月 27 日 房地產(chǎn) 交易情況 新房 二手房 住宅 非住宅 住宅 非住宅 套數(shù)（套） 122 28 100 3 面積（） 房住宅 東湖區(qū) 青山湖區(qū) 灣里區(qū) 高 新 開 發(fā)區(qū) 桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 套數(shù) 2 2 5 35 1 面積 湖區(qū) 青云譜區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 紅 谷 灘 新區(qū) 英雄經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 套數(shù) 8 33 15 21 0 面積 新房非住宅 東湖區(qū) 青山湖區(qū) 灣里區(qū) 高 新 開 發(fā)區(qū) 桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 套數(shù) 0 6 1 0 1 面積 0 湖區(qū) 青云譜 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 紅 谷 灘 新 英雄經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū) 區(qū) 區(qū) 套數(shù) 6 2 2 10 0 面積 702 從 12 月 27 日（星期一）南昌市新房成交數(shù)據(jù)上可以看出，南昌市新房成交量與前一天（ 12 月 26 日 ）相比，新房成交量大幅回升，住宅類成交增加了 73 套，非住宅成交增加了 8 套；從區(qū)域成交方面看，當(dāng)天收新盤開盤影響，青云譜區(qū)和高新區(qū)的成交大幅提升，位居當(dāng)日區(qū)域成交榜的前兩位。 二 區(qū)域狀況 區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)介： 青云譜區(qū)地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)。京九鐵路、浙贛鐵路在此交匯； 105、 320 國(guó)道縱貫全區(qū)，連通全國(guó)各地；貫穿全省的天字形高速公路網(wǎng)絡(luò)，使青云譜區(qū)到浙、粵、鄂、湘、皖等周邊省市的行程縮短到 6 小時(shí)左右。這里距昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)只有半小時(shí)的車程；通過(guò)南昌港，可以沿贛江往鄱陽(yáng)湖入長(zhǎng)江黃金水道。 區(qū)內(nèi)有 “三湖三河 ”（即占地 3165 畝的象湖，占地 1313 畝的梅湖，占地 75 畝的熱潮湖和轄區(qū)段長(zhǎng) 2 千米、寬 40 多米的玉帶河，長(zhǎng)5 千米、寬 100 多米的護(hù)城河，長(zhǎng) 米、寬 80 多米的撫河）。年吞吐量數(shù)千萬(wàn)噸的大型鐵路貨運(yùn)站 青云 譜車站坐落在區(qū)內(nèi)，并設(shè)有 1 座現(xiàn)代化水廠 青云水廠。全區(qū)郵電通訊便捷，文化、教育、衛(wèi)生、體育設(shè)施齊全。有著悠久燦爛的歷史文化和水域風(fēng)光，有傳統(tǒng)的工業(yè)制造基地，便捷的水陸空交通網(wǎng)絡(luò)。方公里，人口約 30 萬(wàn)人，轄 5 個(gè)街道、 1 個(gè)鎮(zhèn)和 1 個(gè)農(nóng)場(chǎng)， 55 個(gè)社區(qū)居委會(huì)、 12 個(gè)村民委員會(huì)。全區(qū)形成了自然水系、古色文化、園林生態(tài)、工業(yè)科技、休閑旅游、商貿(mào)購(gòu)物、人居娛樂(lè)等七大特色 。 市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Γ?1 稀缺之地，升值潛力巨大 地段是房地產(chǎn)開發(fā)不變的法則。本地塊位于何坊西路，處于老城區(qū)中心地段，近三年，在青云譜區(qū)域出讓的地塊寥寥無(wú)幾，區(qū)域的購(gòu)買力需求巨大。而市中心區(qū)域今年更是無(wú)一地塊出讓，本地塊已成為該區(qū)域最后的一塊黃金寶地。 2 地處成熟生活圈，享便利快捷都市生活 項(xiàng)目周邊覆蓋數(shù)個(gè)大型生活社區(qū)，如藍(lán)天郡、天集青云明珠、水榭花都、象湖源、威尼斯花園等。各類配套齊全，生活便利，區(qū)域目前最高價(jià)已達(dá)到 8000 元 |平米。 3 該區(qū)域商業(yè)和酒店面積稀缺，填補(bǔ)市場(chǎng)空白 青云譜區(qū)整體商業(yè)氛圍和酒店業(yè)氛圍相對(duì)市中心較弱，因此本地塊的商業(yè)和酒店 的規(guī)劃可以填補(bǔ)這一空白，并完全可以打造成為青云譜的 地塊呈方正，有利于規(guī)劃，為老城區(qū)近兩年出讓最大面積最大的地塊 地塊基本呈正方形，有利于設(shè)計(jì)布局和園林規(guī)劃。地塊占地 ，完全有條件規(guī)劃成為一個(gè)高質(zhì)素的生活區(qū) 5 200 米門面開闊之地和客戶就在周邊之地 地塊三面臨街，其中何坊西路臨街面約 200 米，而本區(qū)域政府是打造成為青云譜區(qū)的商務(wù)板塊，因此臨街面商業(yè)價(jià)值巨大。大量的客戶就在周邊。洪都和江鈴兩大集團(tuán)購(gòu)買力需求旺盛，另在項(xiàng)目 1000米范圍內(nèi)有大量的青云譜區(qū)企事業(yè)單位。 可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目名稱 位置 性質(zhì) 占地面積 總建筑面積 銷售均價(jià) 天集青云明珠 青云譜區(qū)西側(cè)，東臨迎賓大道，西接井岡山大道 住宅小區(qū) 134 畝 16 萬(wàn) 500 元 /2009罄，目前二手房均價(jià)為7600 水榭花都 青云譜區(qū)象湖公園施 堯 路1111 號(hào) 高尚住宅小區(qū)，配套設(shè)施齊全 11.500 元 /2010 祥瑞藍(lán)堡 青 云譜區(qū)迎賓北大6500 元 /2010迎賓北大道 333號(hào)（三店西路交叉口） 住宅小區(qū) 本售罄，目前二手房均價(jià)為 7650 第三章 項(xiàng)目綜合定位 1 發(fā)展策略 青云譜區(qū)發(fā)展定位為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。 青云譜區(qū)將積極優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在創(chuàng)新升級(jí)中實(shí)現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)身”重點(diǎn)構(gòu)筑五大產(chǎn)業(yè)板塊： 一是以昌南工業(yè)園及周邊為載體的現(xiàn)代物流經(jīng)濟(jì)板塊。將昌南工業(yè)園區(qū)打造成全省獨(dú)一無(wú)二的特色物流園區(qū)，力爭(zhēng)在三年內(nèi)營(yíng)業(yè)額達(dá)200 億元。 二是以迎賓大道為主軸的都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，大力支持江鈴集團(tuán)、南昌印鈔公司、江西陽(yáng)光乳業(yè)等大中型駐區(qū)企業(yè)做大做強(qiáng)。 三是以井岡山大道和洪都大道及交匯點(diǎn)為核心的現(xiàn)代商務(wù)經(jīng)濟(jì)帶。把正在建設(shè)的法國(guó)家樂(lè)福國(guó)際購(gòu)物中心周邊約 1 平方公里的區(qū)域打造成一個(gè)動(dòng)感都會(huì)昌南城。 四是以解放西路 |洪城路為主軸，積極引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)，發(fā)展以國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、明珠廣場(chǎng)為代表的樓宇經(jīng)濟(jì)商圈。 五是以八大山梅湖景區(qū)為重點(diǎn)的文化旅游創(chuàng)意板塊。推進(jìn)“一景區(qū)、一岸”建設(shè)，把八大山人梅湖景區(qū)打造集藝術(shù)培訓(xùn)集中地、主題攝影基地、中國(guó)水墨畫名家云集地、文化藝 術(shù)品會(huì)展及交易地等功能于一體的文化產(chǎn)業(yè)特色品牌。同時(shí)以天沐五星級(jí)賓館項(xiàng)目、象湖君悅五星級(jí)酒店以及湖景公園、大型休閑娛樂(lè)設(shè)施等為載體，打造富有水景生態(tài)、休閑娛樂(lè)特色的象湖東岸。 2 形象定位 為推動(dòng)南昌市的文化事業(yè)發(fā)展、城市風(fēng)貌美化、樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)，依托南昌市中心傳統(tǒng)商圈及青云譜區(qū)強(qiáng)大的商業(yè)輻射能力，本項(xiàng)目定位為引領(lǐng)青云譜區(qū)發(fā)展方向的情景式、體驗(yàn)式時(shí)尚文化中心，創(chuàng)造性的提供一個(gè)集文化休閑、時(shí)尚購(gòu)物、 務(wù)、置業(yè)居住于一體的復(fù)合型區(qū)域中心。 3 產(chǎn)品定位 根據(jù)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目采取多產(chǎn) 品組合方式。從而可避免單 一產(chǎn)品模式可能面臨的市場(chǎng)容量有限和銷售周期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。依產(chǎn)品用途來(lái)分， 本項(xiàng)目包含高質(zhì)素住宅、商業(yè)、辦公用地，酒店式公寓等產(chǎn)品形式。 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路： 產(chǎn)品定位：面向社會(huì)中上層人士的住宅小區(qū)。 設(shè)計(jì)概念：住宅為總建筑面積的 70%（ 109032 平方米），非住宅為總建筑面積的 30%（ 46728 平方米），其中 90 平方米以下住宅占住宅總建筑面積的 60%（ 方米）。建筑密度30%（建筑基層占地面積為 方米）。住宅部分為高層和多層兩種類型。 2） 產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目建筑形態(tài)為板式雙塔樓，空中花園局部連接（中部的連廊將兩棟建筑物連接為一個(gè)整體）。 非住宅部分：總建筑面積為 46728 平方米。商業(yè)部分建成商場(chǎng)、酒店和寫字樓，具有休閑娛樂(lè)、餐飲與辦公多種功能。 A、商場(chǎng)：總建筑面積： 12000 平方米。 樓層：地下一層，地上 3 層。 配套功能：餐飲，娛樂(lè) ，店鋪。 B、酒店： 總建筑面積： 18000 平方米 。樓層： 6 層 戶型面積： 50 110 戶數(shù)：約 200 戶 配套功能：會(huì)議室，宴會(huì)廳，酒吧，美容美發(fā)，洗浴按摩等。 C、寫字樓：總建筑面積： 3000 平方米。樓層： 1 層 D、小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施：幼兒園、公共廁所 、游泳池等。面積2660 平方米。 E、其他： 4068 平方米 住宅部分：總建筑面積為 109032 有以下三種類型： A、 6090 平方米住宅均為高層：戶型結(jié)構(gòu)為一房一廳一衛(wèi)、兩房一廳一衛(wèi)或兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)，共 10 棟，各 15 層。一梯 5 戶，共約 750 戶。（ 1# 10#） B、 100150 平方米高層住宅，戶型結(jié)構(gòu)為三室兩廳或四室一廳，共 6 棟，各 15 層。一梯兩戶，共約 180 戶。（ 11# 16#） C、面積為 250 平方米的復(fù)式豪華多層住宅：戶型結(jié)構(gòu)為四室兩廳。共 6 棟，各 5 層。一梯兩戶，共約 60 戶。（ 1# 6#） 停車場(chǎng)：（比例為 1: 1、住宅需（ 750+180+60） *594 個(gè)車位。停車場(chǎng)為地下一層，供小區(qū)住戶使用。面積約為 11880 平方米。 2、酒店車位與購(gòu)物中心車位共同使用，按每 150 平方米占一個(gè)車位計(jì)算。停車廣場(chǎng)為酒店與商場(chǎng)門前兩側(cè)。面積約為 1400 平方米。 面積共為 13280 平方米。 第四章 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 一、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度： 1、項(xiàng)目建設(shè)周期：項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)到開發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收整個(gè)工期為 （ 42 個(gè)月），即從 2010 年 11 月立項(xiàng)開始，到 2014 年5 月竣工驗(yàn)收完畢。 2、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度：見附表 1 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃： 1、根據(jù)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)和該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目的各類價(jià)格。預(yù)定該項(xiàng)目高層住宅的價(jià)格為 7500 8500 元 /平方米，復(fù)式豪華多層建筑價(jià)格約為 8500 9000 元 /平方米，酒店按 8000 元 /平方米，商鋪按 20000 元 /每平方米，寫字樓按 7500 元 /平方米，住宅停車位按每個(gè) 7 萬(wàn)元出售。 2、具體的銷售計(jì)劃 見附表 2 第五章 項(xiàng)目總投資與融資方案 1 相關(guān)稅費(fèi)表： 稅費(fèi)一覽表 單位： % 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 30、 40、 50、 60 超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費(fèi)附加 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 25 任意盈余公積金 3 管理費(fèi)用 3 不可預(yù)見費(fèi) 3 銷售費(fèi)用 產(chǎn)稅（按租金） 12 (營(yíng)業(yè)稅 =銷售收入 *5%,城市建設(shè)維護(hù)稅 =營(yíng)業(yè)稅 *7%,教育費(fèi)附加 =營(yíng)業(yè)稅 *3%,企業(yè)所得稅 =(銷售收入 銷售稅金及附加 *25%,管理費(fèi)用 =（土地成本 +前期費(fèi)用 +建安工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +公共配套設(shè)施費(fèi)） *3%,銷售費(fèi)用 =銷售收入 * 銷售收入與稅金估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2012 2013 2014 1 銷售收入 7665 57644 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 其他稅費(fèi) 944 土地增值稅 2 項(xiàng)目總投資估算： 總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 1 土地成本 前期工程費(fèi) 建安工程 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共設(shè)施配套費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi)用 0 銷售費(fèi)用 1 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2 規(guī)費(fèi) 3 裝修費(fèi)用 4 合計(jì) ） 土地成本： 本項(xiàng)目用地共計(jì) ，出讓單價(jià) 480 萬(wàn)元 /畝，土地出讓契稅 =出讓金 *3%， 開發(fā)商已一次性付清地價(jià)款。 所以土地成本： 480* 480*3%=元 2）前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等。 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 計(jì) ）建筑安裝工程費(fèi)：參考南昌市建筑工程概算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建造成本。本方案的建安成本費(fèi)估算如下： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 面積（平方米） 金額（萬(wàn)元） 1 高層住宅 1100 元 /平方米 88932 多層住宅 800 元 /平方米 20100 1608 3 商業(yè) 1200 元 /平方米 33000 3960 合計(jì) ） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費(fèi) 3 % 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì) ）公共設(shè)施配套費(fèi)用估算表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單價(jià) 面積（平方米） 金額（萬(wàn)元） 1 幼兒園 400 元 /平方米 15940 公共廁所 3 游泳池 4 停車場(chǎng) 合計(jì) ） 開發(fā)間接費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 4 % 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： /人， 600 元 /噸； 商業(yè)： /， 600 元 /噸； 住宅： 業(yè)： 198 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： 4 千瓦時(shí) /戶， 480 元 /千瓦時(shí)； 商業(yè)： 8 千瓦時(shí) /100 ， 480元 /千瓦時(shí)； 住宅： 業(yè)： 其他 建安工程費(fèi) 計(jì) ） 其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 預(yù)算定額管理費(fèi) 建安工程費(fèi) 5 竣工檔案保證金 3 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 6 其他 合計(jì) 以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的3%計(jì)取?？傆?jì) 元。 按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安費(fèi)用和公共配套設(shè)施費(fèi)用之和的 3%計(jì)算，總計(jì)為 元。 本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收入的 算 告宣傳及 市場(chǎng)推廣費(fèi)。 銷售總費(fèi)用總計(jì)為 元。 本項(xiàng)目開發(fā)商已一次性付清地價(jià)款，現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)自有資金 8000萬(wàn)元，現(xiàn)向銀行貸款 2000 萬(wàn)元，計(jì)劃于兩年后一次還款，貸款利率為 財(cái)務(wù)費(fèi)用為 2000 萬(wàn)元（ 1+ 元 =12規(guī)費(fèi)：主要指政府行政收費(fèi)：包 括城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)以及教育附加等規(guī)定收費(fèi)，以約 120 元每平方米計(jì)算?？傆?jì)約為 元。 3、 裝修費(fèi)用表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 單位面積費(fèi)用 面積（平方米） 費(fèi)用 高層住宅 920 元每平米 77850 元 多層住宅 900 元每平米 15000 1350 萬(wàn)元 商業(yè) 950 元每平米 33000 3135 萬(wàn)元 總費(fèi)用 4、 項(xiàng)目資金來(lái)源 ：本項(xiàng)目開發(fā)商已一次性付清地價(jià)款，現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)自有資金 8000 萬(wàn)元， 2011 年初向銀行貸款 2000 萬(wàn)元。 不足的部分由預(yù)收房款解決。 資金來(lái)源與運(yùn)用表：見附表 3 5、現(xiàn)金流量表： 見附表 4 第六章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 銷售收入 資成本 利潤(rùn) 有資金 8000 資本金利潤(rùn)率 本利潤(rùn)率 48% 備注： 銷售收入 =可銷售面積 *銷售單價(jià) 總利潤(rùn) =銷售收入 投資成本 資本金利潤(rùn)率 =總利潤(rùn) /自有資金 成本利潤(rùn)率 =總利潤(rùn) /投資成本 二：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 款償還期 2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 元 備注： 1. 動(dòng)態(tài)投資回收期 =累計(jì)折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的 年份 年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年折現(xiàn)值 t=1（ t(1+t 之和 一 盈利性分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入為 元，可獲利潤(rùn) 元，扣除所得稅、公積金后還有 元的可獲得利潤(rùn)。項(xiàng)目的盈利能力相對(duì)較強(qiáng)。 項(xiàng)目全部投資的凈現(xiàn)值為 ，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，所以項(xiàng)目獲利，且可按期還貸。因此本項(xiàng)目可以接受。 二 清償性分析 該項(xiàng)目在 2011 年初向銀行借款 2000 萬(wàn)元。按照借款和還款計(jì)劃，在2012 年初開始等額向銀行還款 1000 萬(wàn)元。從總體上看，該方案的清償能力還是較強(qiáng)的。 三 盈虧平衡分析 假定建筑面積和銷售率不變，根據(jù)總收入等于總成本，確定住宅的保本銷售價(jià)格大約為 8016 元 第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 風(fēng)險(xiǎn)分析： 該項(xiàng)目所在的地理位置，周圍也有很多家房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目，存在著競(jìng)爭(zhēng)，具有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的建成本、開發(fā)周期、經(jīng)營(yíng)管理等都是影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，如果控制不好，都將成為潛在風(fēng)險(xiǎn)。 結(jié)論與建議 結(jié)論：本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)住宅和商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，土地開發(fā)成本已一次性支付，項(xiàng)目資金由自有資金和銀行貸款構(gòu)成，不足的部分由預(yù)售房款補(bǔ)足。本項(xiàng)目的住宅為中高檔住宅，為精裝修 住房，適應(yīng)中高的消費(fèi)群體，洪都和江鈴兩大集團(tuán)以及青云譜區(qū)企事業(yè)單位購(gòu)買力需求旺盛。青云譜區(qū)的商業(yè)氛圍和酒店相對(duì)較弱，本項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)可以填補(bǔ)這一空白。另?yè)?jù)財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益可行。 建議：本項(xiàng)目應(yīng)把握好該項(xiàng)目現(xiàn)具有的有利條件，充分利用地塊優(yōu)勢(shì)和資源，加強(qiáng)項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、管理和運(yùn)營(yíng)，如與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷和媒體宣傳，打造項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌。從而使得本項(xiàng)目的開發(fā)不僅獲得經(jīng)濟(jì)效益，而且獲得更佳的社會(huì)和環(huán)境效益。 第八章 附表 附表 1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在 (42 個(gè)月 )左右的時(shí)間內(nèi)建成 目建議書批復(fù) 制可行性研究報(bào)告并批復(fù) 筑方案設(shè)計(jì) 工圖紙?jiān)O(shè)計(jì) 建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證 程開工，高層 1#5#樓先施工 層 1#5#樓設(shè)備安裝，裝修 始預(yù)售高層 1# 5#樓 層 1# 5#樓完工 層 6 13#開始施工 多層 1# 4#開始施工 層 6# 13#進(jìn)行設(shè)備安裝，裝修 層 6 13#開始預(yù)售 層 1 4#內(nèi)外裝修，設(shè)備安裝 層 1 4#開始預(yù)售 層 6 13#完工 層 13 16#開始施工 層 1 4#樓竣工 層 5 6#樓開始施工 層 1316#樓安裝設(shè)備，裝修 層 5 6#安裝設(shè)備，裝修 共設(shè)施配套建設(shè) 層 13 16#樓預(yù)售 層 5 6#開始預(yù)售 層 13 16#竣工驗(yàn)收 20144 多層 5 6#樓竣工驗(yàn)收 式入住 附表 2 項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 銷售時(shí)間 項(xiàng)目名稱 高 層 住宅 多層住宅 商業(yè)店鋪 酒店 寫字樓 停車場(chǎng)位（個(gè)） 合計(jì) 銷售單 8000 20000 8000 7 萬(wàn) /個(gè) 2 0 1 2 價(jià)（元 /平方米） 套數(shù)（戶） 約 325 195 個(gè) 面積（平方米） 24375 4800 9000 占本項(xiàng)目銷售比例 35% 40% 50% 金額（萬(wàn)元） 19500 9600 7200 1365 37665 2 0 1 3 銷售單價(jià)（元 /