萬家商業(yè)廣場項目可行性研究報告

1 萬家商業(yè)廣場項目 天津 二 第一章 總 論 本項目坐落于京津明珠 踞徐官屯街與武寧路交口，西側緊貼北運河，東側規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心；武清憑借得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢與完善的交通、整體的市政規(guī)劃與雄厚的產業(yè)支撐以及宜居商業(yè)地產的打造，在京津一體化過程中將飛速發(fā)展。項目 里半徑覆蓋運河城、尚清灣、開發(fā)區(qū)、徐官屯、機場片區(qū)、上朱莊等人口密集區(qū)域；且為往 返大堿廠、曹子里、梅廠、大良、河北屯、下伍旗、上馬臺、大黃堡、崔黃口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必經(jīng)之路，輻射消費人群上百萬。本項目規(guī)劃定位以高檔家居裝飾廣場為主體，結合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融 2 中心等為一體的新型購物場所。家居裝飾廣場業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗館等。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型 貨電梯系統(tǒng)、電子導購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級標準，全打造精品市場，提升城市消費形象；項目主體采用混凝土框架結構， 室內高檔精裝修，外立面采用干掛大理石，風格簡約大氣；大型高清扶電梯、垂直貨梯、電子導購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防等五星級硬件配置，全面提升物業(yè)品質。停車位全部為地面停車位，能達到 1200 個，足以滿足經(jīng)營商家及消費者的停車需；美食一條街將會薈萃中西餐飲、特色美食、休閑茶飲；雅致潔凈的就餐環(huán)境、品種繁多的美食，是消費者饕餮圣宴的好去處；酒吧風情街融匯歐亞風情，展現(xiàn)異國文化魅力，是商務會友、娛樂的好去處。 福盛盈門萬家商業(yè)廣場 和地理位置 該項目位于武清徐官屯街與武寧路交口，西側緊貼北運河，東側規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心，詳見地理位置附圖。 3 天津福盛房地產投資有限公司成立于 2010 年 6 月，主營開發(fā)房地產項目，房地產開發(fā)資質為四級。 注冊地址：武清徐官屯街匯源道南側 4號，注冊資本 30080萬元人民幣。 開發(fā)建設及規(guī)模：在武清徐官屯街與武寧路交口，規(guī)劃部門規(guī)劃紅線范圍內進行房地產開發(fā)和銷售。“萬家商業(yè)廣場”擬開發(fā)規(guī)劃占地總用地面積 :建筑面積 : 76751平方米，地上建筑面積 :75007平方米，地下建筑面積 : 司不設董事會，只設立一名執(zhí)行董事，趙茂灼先生為法定代表人。 公司性質為有限責任公司。 可行性研究報告編制依據(jù) 天津市城鄉(xiāng)規(guī)劃局地字第 250600200900006 號建設用地規(guī)劃許可證 津國用（ 2010）字第 0153號國有土地使用證 天津市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定 項目規(guī)劃方 案圖 現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料 天津市城市總體規(guī)劃 國家建設部及天津市頒布的與房地產相關法律與政策 行性研究報告研究的范圍 4 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。 結合公司的狀況和項目的特點，探 索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目進行投資分析和風險分析。 項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 目研究的結論 該項目的開發(fā)是武清區(qū)加快城市化建設的重要組成部分。 該項目是武清區(qū)獨一無二的，集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的一站式購物消費體驗 目擁有世界 500強的大型家裝超市、福盛盈門家居廣場、歐亞風情酒吧街、娛樂美食街四大主題業(yè)態(tài)組成； 項目引入 業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供家 居賣場、大型超市、餐飲、商務休閑酒吧、金融等各種服務的一站式消費服務。同時，項目采用全 室內 集中式物業(yè)形態(tài)，充分注重消費體驗，讓所有消費都處在舒適的環(huán)境中。滿足了武清區(qū)對區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場的需求。此外，福盛盈門開設美食廣場、酒吧風情街，也填補了武清行業(yè)空白。 它將與周圍配套設 5 施的建設，共同形成武清新城 區(qū)的新景觀，展現(xiàn)出更加艷麗多姿的城市風貌。同時對推動武清區(qū)城市化進程，促進武清區(qū)人從根本上改變其生活方式，對促進城市戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的意義。 該項目的開發(fā)，高標準配套完善環(huán)衛(wèi)、供電、給排水、郵電、消防、綠化及娛樂場所等公建設施，對于改善區(qū)域環(huán)境、建設城市文明具有顯著的促進作用。 。 該項目的建設不僅能改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境，而且會有力推動城市繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，取得較好的經(jīng)濟效益。 該項目建設的組織機構健全，資金來源明確，實施有保障。 綜上所述，該項目的開發(fā)建設符合天津市總體規(guī) 劃，對促進新城區(qū)的建設將起到積極的作用，所建項目具有很好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。 主要經(jīng)濟指標見表 1 1： 6 經(jīng)濟技術指標 建設總用地面積： 59179.6 9畝 ) 建筑總面積： 76751 地下建筑面積 : 容積率： 筑密度： 62 綠化率： 15 各類用途建筑面積構成 全部商業(yè)店面建筑面積： 76751 第二章 市場分析與營銷戰(zhàn)略 點 項目采取 帶租約產權商鋪，年均租金收益率 ，福盛地產在項目規(guī)劃、建設過程中已經(jīng)開始強力招商，目前項目剛開始銷售，已經(jīng)開始招商，為投資者租金回報給予強大保證。通常商業(yè)物業(yè)投資國際慣例為 15年收回成本、年租金收益率約 而福盛盈門采用 10 年委托經(jīng)營管理，年平均租金收益率 遠高于國際慣例。第 1，年租金收益率率 8%；第 4，年租金收益率 9%；第 7，年租金收益率 10%。 項目全國首創(chuàng)家居體驗館，集樓盤樣板間展示、家居裝飾產品展示、家居裝 7 飾新品發(fā)布、消費者現(xiàn)場體驗四大功能為一 體。 1:1打造武清主流戶型實景樣板間，讓開發(fā)商以最快速度將產品推向市場；讓家裝消費者最真實的看到 裝修 效果。家居體驗館同時引進專業(yè)裝飾顧問團隊為業(yè)主裝修設計出謀劃策。 商業(yè)品質決定投資價值，福盛盈門作為武清城市新中心首個大型商業(yè)項目，憑借高端的商業(yè)環(huán)境，合理的功能分區(qū)，科學的業(yè)態(tài)組合，一流的運營管理，細致的售前售中售后服務，周全的消費者權益保障；同時 坐享近百萬消費人群，形成特色鮮明又具有極強生命力與獲利的主題型城市商業(yè)廣場。 2013 年 9月 18 日全面開業(yè)后，福盛盈門將是武清購物、餐飲、休閑、會友的首選去處。 引入 業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供家居賣場、大型超市、餐飲、商務休閑酒吧、金融等各種服務的一站式消費服務。同時，項目采用全 室內 集中式物業(yè)形態(tài)，充分 注重消費體驗，讓所有消費都處在舒適的環(huán)境中。 2013年前，武清區(qū)累積交房量可達 40萬套，將產生400億 家裝 消費市場。福盛盈門應時而生，滿足了武清區(qū)對區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場的需求。此外，福盛盈門開設美食廣場、酒吧風情街，也填補了武清行業(yè)空白。 土地供地 ?？刂圃隽?，盤活存量。未來天津市對增量土地 8 的供應會有所控制，而更多地盤活存量土地。 熱點區(qū)域。由市區(qū)向周邊分散轉移。未來幾年，武清區(qū)將在城市外延以西拓、南擴為主，在城市內涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。 投資開發(fā)。投資開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長。市場供應大幅放量。武清區(qū)建設新區(qū)的開發(fā)投資格局巳逐漸成型 資料顯示，武清區(qū)， 2011 年開工面積 1500 萬平方米（ 2009年開工量 800萬平米， 2010年開工量 1200萬平米），至 2013年全區(qū)竣工面積 3000 萬平方米以上。武 清巨大的住宅開工量和交房量形成數(shù)百億家居消費與商業(yè)消費需求，迫切需要區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場、大型消費商業(yè)氛圍。 穩(wěn)定上揚，但漲幅趨緩。隨著房地產開發(fā)的原材料鋼材、水泥等建材的提價，土地招、拍、掛后成本的提升以及設計規(guī)范條件、城市基礎設施配套費以及產品品質的提升等將從成本上影響著房價商業(yè)店面價格；因此，武清未來的房價仍會繼續(xù)上漲，房價上漲帶動商業(yè)店面價格上漲，因此，未來房價將更加趨于理性，增幅趨于平緩。 商業(yè)定位以高檔家居裝飾廣場為主體，結合大型超市、餐飲、 9 休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購物場所。家居裝飾廣場業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗館等。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型 貨電梯系統(tǒng)、電子導購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級標準，全打造精品市場，提升城市消費形象。 銷售價格是通過對武清目前商品房銷售價格的調查與對比分析，綜合考慮地段差價與配套設施條件等因素而擬 定的。 2008 2010年各類預售價格如下： 住宅價格平均 7000元 業(yè)店面平均 25000元 格戰(zhàn)略為跟隨戰(zhàn)略。 本項目工程應買施多方位銷售策略。根據(jù)現(xiàn)代營銷觀念，應把市場營銷作為開發(fā)經(jīng)營主線，將其滲透到從互項到售后服務的全過程。 增強品牌意識，實施“質量加服務”的營銷戰(zhàn)略建設中把好質量關，營銷中提供優(yōu)質服務，推出公司品牌。 在正面報道和營銷上與政府部門適當配合樹互新區(qū)房地產形象，可以產生巨大的總體效益。 拓寬營銷渠道：銷 售要形成多線網(wǎng)絡，以直銷為王，積極 10 發(fā)展中介、租賃或兩者相結合的多元化銷售之路，動員各方面的力量參與促銷。 配合多樣化的促銷工具： (1)利用媒介展開宣傳攻勢，包括大量的正面報道和廣告。 (2)郵寄資料，針對目標客戶，定期發(fā)送，長期聯(lián)系。 (3)加強公共關系活動，提高企業(yè)信譽及形象。 (4)印制宣傳品和紀念品，作為銷售人員訪問或接待顧客的贈品。 強化促銷手段，實行多樣化的銷售方式，如聯(lián)誼活動、先租后買、展示會、折扣等。 提高銷售人員的營銷水平，增強分析市場行情和摸透顧客心理的能力，講究談 判藝術，通曉營銷術。 爭取與銀行合作，獲取較大額度的產權抵押貸款，使購房者能夠分期付款，減輕負擔。 通過以上營銷策略和措施的結合運作或選擇運作，本項目可望取得成功。 第三章 項目選址及建設條件 該項目位于傲踞徐官屯街與武寧路交口，西側緊貼北運河，東側規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心，詳見地理位置附圖。 11 目與規(guī)劃中的行政中心相望，其周邊有規(guī)劃的居民區(qū)、文化活動中心、世界 500強企業(yè)大型工業(yè)區(qū)，因此，項目的位置十分優(yōu)越，其周邊的商貿、文化、居住環(huán)境極佳。 側緊貼北運河，東側規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心，交通十分便捷。 通”條件。目前地塊內的供水、供電、供氣、通訊、場地的條件已具備，周邊的基礎設施條件日益完善，建設時方便引入。 土地出讓方式取得。 第四章 建設規(guī)模及基本數(shù)據(jù) 根據(jù)項目的建設內容、特點、功能要求以及場址的地形等實際情況，確定項目用地面積總建筑面積 目用地已經(jīng)由天津市武清城鄉(xiāng)規(guī)劃局地字第 250600200900006 號建設用地規(guī)劃許可證認定。該項目委托 天津天堪建筑設計院 規(guī)劃、設計，確定建設規(guī)模為建筑總面積 76751 ( 規(guī)劃理念及原則 規(guī)劃理念：福盛地產秉承“傾心打造，用心經(jīng)營，全心服 12 務”的開發(fā)理念，致力于商業(yè)地產、住宅、城市綜合體等投資、開發(fā)與運營。福盛盈門總 投資 7個億，打造環(huán)渤海區(qū)域高檔家居裝飾廣場。將以人為本做為設計理念，同時遵循生態(tài)規(guī)律和因地制宜的原則，強調自然、社會和人的和諧統(tǒng)一，提高綠化率，保護生態(tài)環(huán)境，強調地塊景觀本身的園林化、生態(tài)化，營造出觀賞與參與最佳契合的高質量綠色環(huán)境。 規(guī)劃原則： 適居性原則：充分考慮居民居住生活的不同需求，創(chuàng)造人性化 的空間和文明的購物環(huán)境。 生態(tài)化原則：尊重保護自然與人文環(huán)境，合理地開發(fā)和利用土地資源、節(jié)能、節(jié)材，建設人與環(huán)境有機融合的可持續(xù)發(fā)展的居住區(qū)。 社區(qū)塑造原則：在社區(qū)文化、社區(qū)教育、社區(qū)交往、社區(qū)保健、 社區(qū)治安等社區(qū)服務與保障方面強化社區(qū)功能、塑造社區(qū)特征。整體性與多樣人民生活水平 該項目處于社區(qū)新城市中心區(qū)內，建設業(yè)主已委托福建省中景建筑設計院有限公司編制修建性詳細規(guī)劃，因此其規(guī)劃完全可以做到符合城市規(guī)劃的要求。 一、總體布局 該項目位于城市主干道，沿街商貿氛圍濃厚，擬規(guī)劃為沿道路為城市綜合體購物，建筑間距滿足規(guī)劃要求。 13 本項目在構建各層次的生活空間時，遵循逐級銜接的布局原則，關注各層次空間銜接點的處理，保證各層次的生活空間 具有相對完整的活動領域。 該規(guī)劃方案總體布局合理，結構清晰。主入口設在 1號樓，沿道路布置 2層商業(yè)店面。板式住宅均設計為南北向布置。南北長約為 180m，東西寬約為 330 m，結合南北向充裕日照退距。使店面擁有良好居住品質。規(guī)劃充分利用地形，因地制宜，建筑布局靈活，不拘一格，為居民創(chuàng)造了一個安靜、舒適的購物空間。 明確的分區(qū)便于實施封閉式的分級管理，提高購物環(huán)境的安全性，同時也為分區(qū)建設提供了有利條件。 二、道路系統(tǒng)及豎向規(guī)劃 1停車規(guī)劃 根據(jù)武清城市規(guī)劃管理技術規(guī)定表 (七 )武清建設項目配建停車設施標準設計，住宅地上停車位： 1200 個，滿足停車需求。 2豎向規(guī)劃 根據(jù)市政條件，在滿足排水及管頂覆土要求下，充分利用地形，保證場地良好的排水，減少土方工程量。 三、公建配置 商業(yè)店面沿道布置，均向外經(jīng)營，變配電室、弱電機房、消控室均設置于一層裙房，人防地下室、設置發(fā)電機房及消防水泵房等配套設施。 14 總圖布置見附圖二。 該項目主要由 3幢樓組成，本項目規(guī)劃家居賣場、家居體驗館、大型商超、臺灣美食廣場、后海音樂酒吧風情街、金融 服務等業(yè)態(tài)。 總用地面積 :總建筑面積 : 76751 平方米 地上建筑面積 :75007平方米 地下建筑面積 : 車庫： 1500個 容積率： 筑密度： 62 綠化率： 15 項目總體規(guī)劃建議 總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果突出環(huán)境設計的宗旨，以安排庭院風情環(huán)境，與周邊配套總體風格相呼 應為重點，形成集中景觀 ,有效利用土地 ,發(fā)揮投資潛能 ,突出 21世紀購物中心的整體特色。規(guī)劃方案中建筑單位設計采用靈活的戶型和 15 變化的立體效果。綜合考慮內外交通 ,公共設施 ,行政管理 ,環(huán)境保護 ,技術經(jīng)濟要求 ,合理布局 ,站在城市的高度看購物中心建設 ,為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的購物環(huán)境。 設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計能想到明天的話，那么我們的住宅 將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，爭一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重，實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。 住宅外觀設計采用自然風格，體現(xiàn)水灣的特色，色彩以簡潔明快為主。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代，特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為 60，屋面保溫防水材料為 90，管線集中綜合布置為 40。 當今時代已 進入數(shù)字化信息時代，職能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜， 在軟硬 16 件配置方面，項目外立面及內部公共區(qū)域酒店式裝修；大型 子導購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防等五星級硬件配置及地面大型停車場，全面提升物業(yè)品質。在運營管理方便，福盛盈門引進國內外一流商業(yè)運營團隊和專業(yè)物業(yè)服務團隊，負責商業(yè)運營和維護管理，為福盛盈門的物業(yè)升值與商業(yè)發(fā)展保駕護航。 每戶設獨立的水、電、煤氣表，采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證商家 用戶生活用水質量。 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為商業(yè)街的一個賣點。在當前以及未來相段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及大型商業(yè)綜合體的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚椖孔陨淼沫h(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意商業(yè)街店面內的環(huán)境藝術設計，以達到更好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 第五章 建設方案 17 參照周邊地質情況，地貌單元屬海積平原，場地類別為 址地下水主要貯存于淤泥的孔隙潛水，水量較小，地下水對混凝土一般不具有侵蝕性。為了詳細查明建設用地的地質情況，業(yè)主應委托有資質的水文地質勘察單位對建設用地進一步鉆探勘察。 用水量：該項目為商用購物中心，區(qū)內正常用水主要為生活、衛(wèi)生用水和少量公用設施、綠化用水，區(qū)內居住人 口按 ，則總用水量為 2776噸日，最大時水量 282噸小時。 水源：用水由自來水公司供給，市政給水管網(wǎng) (過，商業(yè)區(qū)水源可從此引入。主給水管道 幢給水支管網(wǎng)采用生活與消防共用管道系統(tǒng)，消防采用 給水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)由市政管網(wǎng)直接供水，下行上給式；各期水泵房內設置 工程用水量采用水表計量，每戶一表，市政供水的各戶水表集中設置于底層水表箱。二次供水的用戶水表設于各層公共部位。 排水采取雨污分流法。戶外排 水管網(wǎng)采用 插鑄鐵管，生活污水經(jīng)化糞池發(fā)酵、沉淀后由排污管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)，屋面及場地雨水采用暗管匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。室內生活給水及雨污排水均采用 粘連接。 18 該項目用電主要為商業(yè)用電及公建用電。根據(jù)商業(yè)店面擁有及消費水平，用電容量商業(yè)店面取 30w 要系數(shù) 道路照明用電取 5W 率因素 =該項目總安裝容量為 32230 本工程開閉所及變配電室部分由供電部門設計。 本工程按一級負 )供電， 內設 10型商業(yè)綜合體內設變配電室四座。變配電室 1源弓自開閉所，外部線路引入，項目所需電力由市電業(yè)局供給。 訊系統(tǒng)： 在首層設電訊配線問兩個，內設寬帶網(wǎng)絡交換機一套。由當?shù)仉娦挪块T提供網(wǎng)絡綜合布線系統(tǒng)，實現(xiàn)光纖到樓五類雙絞線到戶的系統(tǒng)，語音數(shù)據(jù)二合為一的智能信息平臺。店面每問設 1部電話，在樓內郵電專用豎井中每層均設電信接線箱，由電信接線箱直接引至用戶插座。 線電視系統(tǒng)： 在首層設有線電視前端箱兩臺，信號源接至 當?shù)赜芯€電視管網(wǎng)。系統(tǒng)要求：傳輸系統(tǒng)按 550輸，分配方式按分支配方式設計，用戶接收信號按 68 4號電纜沿弱電豎井引至各層電視組件箱。按每戶 2 3個有線電視接駁頭預留。 安監(jiān)控系統(tǒng)： 19 在車庫入口處，附近設帶云臺攝像機進行保安監(jiān)控，信號電纜引入監(jiān)控中心，監(jiān)測點在二次裝修時確定。在入口大廳，設固定式攝像機，信號電纜，接入保安監(jiān)控室，在底層設可視對講主機，每戶各設可視對講分機。 雷與保護接地系統(tǒng)： 本工程按二級防雷建筑物設防，防雷裝置采 用傳統(tǒng)式作法。 在 20 米以上的建筑物周圍作防側擊雷措施，所有樓層的金屬門窗均與樓扳鋼筋聯(lián)接，使整座大樓成為可行接地的總等電位體。 引下線采用柱內直徑大于 16主筋兩根。 利用結構基礎鋼筋作接地極，接地電阻小于 1歐。本工程接地系統(tǒng)采用 工程防雷接地，保護接地，工作接地等接地系統(tǒng)連成統(tǒng)一的共同接地體，接地電阻不得大于 1歐、對于消防，電訊及樓宇監(jiān)控系統(tǒng)等有特殊要求的設備接地，可根據(jù)生產廠的要求，另設專用接地極。本工程所有電源插座均設漏電開頭進行保護。 大型商業(yè)綜合體從新浦路引入燃氣所需氣源由安燃公司的道供給，分戶 表計量。其投資由本公司負責，屬配套項目提供業(yè)主使用。 第六章 環(huán)境保護、消防與安全 20 染源及其治理 該項目建成投入使用后，日常產生的污染源主要有生活廢水、生活垃圾。生活廢水經(jīng)化糞池沉淀后由大型商業(yè)綜合體排污管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)；生活垃圾應集中收入定點設置的垃圾箱，每日由環(huán)衛(wèi)部門清理，集中至垃圾中轉站，定期外運。該項目配套定點垃圾收集箱多處，服務半徑不超過 70米。 萬家商業(yè)廣場規(guī)劃綠化率 25%，綠地面積較大。規(guī)劃中的住宅間的組團綠化點、區(qū)內道路綠化帶、相互補充，使點、線、面有機地結合起來，構成豐富的綠化空間，實現(xiàn)多層次、多樣化的綠化空間體系。 防設計概況： 大型商業(yè)綜合體各建筑設消火栓給水系統(tǒng)，車庫及一類高層住宅的公共部自動噴淋滅火系統(tǒng)。柴油發(fā)電機房設水噴霧滅火系統(tǒng)。消防用承重； 室內消火栓系統(tǒng) 30L S，火災持續(xù)時間為 2小時； 室外消火栓系統(tǒng) 20L S，火災持續(xù)時間為 2小時； 自動噴淋給水 6L 災持續(xù)時間為 1小時； 水噴霧給水 20L 災持續(xù)時間為 火栓系統(tǒng)： 21 建筑各層及消防前室均設室內消火栓，屋頂設試驗用消火栓；消防系統(tǒng)采用臨時高壓制，水泵房設置在地下室。設置二臺型立式水泵，一用一備?；馂臅r各消火栓箱內均可啟動消防泵，泵房內也可就地啟動。各區(qū)管網(wǎng)均呈環(huán)狀布置，立管采用 火栓口徑 19膠尼龍帶長 25m，啟動消防按鈕指示燈一辦，鋁合金框、玻璃門面。在大型商業(yè)綜合體最高建筑屋頂設置消 防水箱一座，儲備 18防用水，以保證火災初期 1 0分鐘消防用水，并有保證平時不被動用的設施。屋頂水箱的設置保證最不利點消火栓栓口水壓不小于 外設置水泵接合器和室外消火栓，供消防車增援滅火使用。 自動噴淋系統(tǒng)： 本工程屬中危險級 動噴淋滅火系統(tǒng)按中危險級 大任用面積 160 m。設計噴水強度 6L 頭工作壓力 池、水泵房設置在地下室，設置二臺 型立式水泵，一用一備。自動噴淋滅火系統(tǒng)立管及干管管徑為 150區(qū)設置濕式報閥，噴頭為玻璃球噴頭，采用 680統(tǒng)末端設試水裝置，每層支管均有泄水點。 消防貯水 300 于消防水池中。屋頂水箱儲有消防前十分鐘用水量 18 有保證平時不被動用的設施。系統(tǒng)壓力由屋頂水箱保證。 室外消防用水依靠市政供水管網(wǎng)提供，在室外環(huán)狀管網(wǎng)上設室外消火栓。室內消火栓、噴淋系統(tǒng)各自在室外設置水泵接合器。 22 店前路結合環(huán)境設計保證 6 米的機動車通行寬度，可確保消防通道暢通。 該項目消防投資計入土建工程和水電安裝工程。 全 防 按照人防有關規(guī)定，該項目應設立人防地下室。根據(jù)該項目的具體特點，在該大型商業(yè)綜合體設置人防地下室，平戰(zhàn)兩用，平時作為停車場，戰(zhàn)時作為防空使用。 根據(jù)城市有關商住樓治安管理要求，在入口處與交接處設立監(jiān)控系統(tǒng)，以維護居民住宅安全，管理樓設計時應考慮相應的防盜措施。 第七章 建設進度計劃 目的招標 本項目應根據(jù)建設項目招投標的有關規(guī)定進行招投標，可望進一步降低投資，并提高工程質量。 目的進度 根 據(jù)項目前期工作進展情況、建設規(guī)模、外部協(xié)作條件、開發(fā)商資金等籌措能力及本項目特點，建設期限為 16個月，約 460天。 第八章物業(yè)管理 23 物業(yè)管理作為房地產經(jīng)營的主要管理活動之一，與房地產開發(fā)建設關系密切，實際上是房地產開發(fā)的延續(xù)和完善。在房地產開發(fā)建設、流通、消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關重要的作用。良好的物業(yè)管理服務不僅有利于樹立開發(fā)商的形象，加快其市場銷售的進度，而且有利于維護房屋購買者和投資者的利益。房地產開發(fā)項目設計、建造質量及環(huán)境的優(yōu)劣，又直接影響日后物業(yè)管理的開展。要確保和提高房地產開發(fā)建設的 質量，物業(yè)管理的早期介入十分必要。因此，本項目在開發(fā)建設的同時應根據(jù)早期介入的原則，盡快讓物業(yè)管理公司介入。 亞（天津）物業(yè)服務有限公司 物業(yè)服務有限公司進行管理。 業(yè)管理的內容與實施 大型商業(yè)綜合體的物業(yè)管理，是指對大型商業(yè)綜合體內的房屋建筑及其設備、市政公共設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治，主要有以下內容： 型商業(yè)綜合體內房屋及設備的維護與修繕管理 房屋修繕管理的內容主要是做好房屋修繕計劃、房屋修繕技術 管理、質量管理、施工管理、資金管理；設備管理主要包括使用管理、維護養(yǎng)護管理、安全管理、技術檔案資料管理。 型商業(yè)綜合體環(huán)境的維護管理 環(huán)境的維護管理主要包括違章建筑的管理、公用市政設施的 24 維護管理、環(huán)境衛(wèi)生的維護管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理。 展多種形式的便民有償服務 要全方位為提供全方位的有償服務，讓購物人感到方便、放心。 型商業(yè)綜合體的精神文明建設 制定大型商業(yè)綜合體文明公約，完善、充實娛樂場所和文體活動設 施，開展豐富多彩的文體活動，豐富大型商業(yè)綜合體的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調人際關系，促進安定團結和社會穩(wěn)定，建設高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。 物業(yè)管理公司在實施上述服務的過程中要切實加強管理，其主要措施是建立健全的規(guī)章制度，并嚴格落實，以確保國家有關規(guī)定與行業(yè)標準的執(zhí)行，規(guī)范服務人員的行為，明確服務對象的權利和義務，同時要加強對服務項目的市場預測，并注意協(xié)調好與有關部門、機構的關系。 第九章 投資估算與資金籌措 算范圍 本估算包括在正常的設計、施工周期內，為完成工程 項目所需投入的費用，包括： 建筑工程費 設備及工器具購置及安裝費 25 工程建設其他費用 基本預備費 漲價預備費 建設期利息 算依據(jù) 土地費用按以出讓取得土地價格計算。 前期工程費按國家有權機關規(guī)定計算。 建安工程依據(jù)本可研報告的設計方案，參考民用建筑可行研究與快速報價結合 2002 年天津市建筑工程預算定額2001 年天津市建筑工程裝飾預算定額 2000 年全國統(tǒng)一安裝工程預定額及 2007年第四季度天津信息價進行估算。 有 關稅費按有權機關規(guī)定計算。 貸款利率按 3年期固定資金年貸款利率 18計。 建設單位管理費按直接投資的 。 基本預備費本次估算取直接投資的 漲價預備費根據(jù)計算建設期分年度投資計劃，采用復利方法，按 項目總投資估算為 65580萬元（不含提前支付的稅費），具體見下列表格。 項目建設資金 65580萬元，全部通過業(yè)主以注冊資金、銀行 26 貸款、預售房款等渠道自行籌措解決。 共 7億 元，分 3 年投入。 第十章 財務測算與經(jīng)濟評價 根據(jù)國家計劃委員會 2006 年頒布實施的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)，并結合房地產項目的特點進行財務測算、經(jīng)濟評價與不確定性分析。 用于出售的店面面積為：商業(yè)建筑面積 30000 銷售價格是通過對天津市武清區(qū)目前周邊商城銷售價格的調查與對比分析，綜合考慮地段差價與配套設施條件等因素而擬定的。預售價格如下： 商業(yè)店面價格地上平均 23000元 管理費用按收入的 算（不含不可預見費）。 銷售 費用按銷售收入的 1估算。 財務費用按預計年利率按 12%估算。 銷售稅費按有關規(guī)定測算。 本項目計劃至 2014 年全部銷售完畢，具體銷售計劃： 1、 2011年 11月取得一期預售許可證， 2012年初開始銷售。 27 2、 2012 年完成銷售一期計劃的 20%，銷售收入 11200 萬元，已經(jīng)完成全年的銷售計劃。 3、 2013年完成一期銷售計劃的 50%，銷售收入 28000萬元，一、二季度各完成銷售 7%，三、四季度各完成銷售 8%，合計 30%。 4、 2014年完成一期銷售計劃的 100%，銷售收入為 元，一、二季度各完成銷售 10%，三、四季度各完成銷售 ,15% ，合計 50%。 第十一章 主要風險及對策分析 房地產開發(fā)經(jīng)營的王要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析項目定位項目的技采經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 項目定位為中高等檔次商業(yè)綜合體，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的商業(yè)綜合 體不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高消費主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代生活理念，這就給項目公司帶去兩個方面的要求，一萬面，在項目設計中，如何精雕、細刻、使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求，另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到 28 市場的懲罰，房地產市場亦是如此。從產品定位萬面考慮，與天利仁和同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，這是好的一面。因此，本項目須在體現(xiàn)檔次差異、變化中體現(xiàn)個性 以謀求市場。并隨著武清區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。 項目的籌資計劃中，絕大部分部分資金是自有資金，部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上一期的銷售收入用于下一期項目后期裝修，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，項目的建設過程中，商業(yè)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項 目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。