房地產(chǎn)前期策劃建議書

1 房地產(chǎn)前期策劃建議書 調(diào)查目的 ： 針對項(xiàng)目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進(jìn)行分析，了解在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場條件下，本項(xiàng)目應(yīng)采取的最佳市場應(yīng)對策略，為項(xiàng)目發(fā)展定位（價(jià)格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。 調(diào)查思路 從宏觀到微觀，從整體到局部 項(xiàng)目發(fā)展背景分析 市場背景分析結(jié)論 整體供應(yīng) 片區(qū)供應(yīng) 經(jīng)濟(jì)概況 城市發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)市場狀況 個(gè)盤分析 消費(fèi)者特征 社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況 互動(dòng)分析 尋找市場切入點(diǎn) 2 都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略 會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 經(jīng) 濟(jì)發(fā)展綜述 成都位于中國川西平原的腹地，是四川省省會(huì)和一座具有悠久歷史的文化古城。 1999 年被國務(wù)院確定為中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機(jī)的現(xiàn)代化城市。 成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤、四季分明。城市交通運(yùn)輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 129 平方公里，平原僅占 全市共有 8 區(qū) 4 市 8 縣。 2000 年成都市總?cè)丝谶_(dá)到 人，比上年增加 1%左右，市區(qū)人口為 330 萬 人，人口平均密度為每平方公里 765 人，平原地區(qū)為 1000 人 /平方公里以上。 改革開放 20 多年，成都經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。特別是 九五 計(jì)劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。2001 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1419 億元，年均增長 提前實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)生產(chǎn)總值較 1980 年 翻三番 和人民生活達(dá)小康 的目標(biāo)。一、 二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重由 1995 年末的 2 調(diào)整為 2001 年末的 業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。 社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制初步建 立 ,市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增強(qiáng)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的 “ 瓶頸 ” 制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強(qiáng)。全方位對外開放格局基本形成，開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。成都市作為中國西部的特大中心城市和國家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。 成都 四川省會(huì) 西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往 西南中心 西南科技、商貿(mào)、金融中心 文化名城 2300 多年的歷史文化名城 風(fēng)光民俗 獨(dú)具魅力的旅游勝地 開放之都 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、邁向國際化的大城市 3 成都對外開放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進(jìn)入中國城市 40優(yōu)行列。 有國家級(jí)的開發(fā)區(qū) 3 個(gè)，省級(jí)開發(fā)區(qū) 5 個(gè)，都已形成規(guī)模 。 2001 年實(shí)際利用外資 元，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總 額（海關(guān)口徑） 美元。外商投資的大項(xiàng)目和大企業(yè)增加，美國康寧、日本豐田、法國拉法基等世界 500 強(qiáng)企業(yè)來蓉投資和設(shè)立代表處達(dá) 60 多家。成都先后與美國菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等 9個(gè)國外城市結(jié)為友好城市 ,與國內(nèi) 16個(gè)大中城市建立友好合作關(guān)系。 進(jìn)入新世紀(jì)，成都將抓住西部大開發(fā)這一歷史機(jī)遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開發(fā)的亮點(diǎn)，國內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)。為此，成都繪制了未來發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，確定了新世紀(jì)前 10 年 構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化 的總體奮斗目標(biāo)，提出了 十五 奮斗目標(biāo)，即：全市 國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%以上，到 2005 年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 2500 美元。社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到 2005 年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7: 城市化水平達(dá)到 38%以上。城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。人民生活初步達(dá)到寬裕水平， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長，農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%左右。社會(huì)保障體系健全，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。 開發(fā)區(qū)發(fā)展情況 成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 始建于 1988 年。 1991 年 3 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 1996 年 3月成立成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì) ， 作為成都市人民政府派出機(jī)構(gòu)，行使市級(jí)管理權(quán)限，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、行政、社會(huì)事業(yè)工作 。 該開發(fā)區(qū)位于成都市南郊 ，面積47 平方千米 ,人口 20 萬人，緊臨成都火車南站和雙流國際機(jī)場，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂（山）高等級(jí)公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成 25 平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金 15 億元，各類基本建設(shè)項(xiàng)目開工面積 166 萬平方米，竣工面積 78 萬平方米，水、電、氣、路、 通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套設(shè)施相繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進(jìn)出口公司和保稅倉庫，為投資者提供全方位服務(wù)。 成都市高新區(qū)已形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)。到 2000年底， 成都高新區(qū)引進(jìn)各類企業(yè) 3600 多家，注冊資本近 120 億元，其中外商投資企業(yè) 300多家，總投資 10 億多美元，世界 500 強(qiáng)已有 11 家在這里投資興辦獨(dú)資、合資企業(yè)。有高新技術(shù)企業(yè) 378 家，分別占四川省和成都市的 55和 73%，高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 54%。有年產(chǎn)值過 10 億元的企業(yè) 5 家，過億元的企業(yè) 34 家，過千萬元的企業(yè)80 家。目前，成都高新區(qū)成為中國西部外商投資最多、發(fā)展較好的區(qū)域。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1990 年 ,總體規(guī)劃面積 26 平方千米。 2000 年 2 月國務(wù)院辦公廳正式批復(fù)同意成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)列為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)， 成為四川省第一個(gè)國家 4 級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。該區(qū)位于成都市東的龍泉驛區(qū) ,處于成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略確定的區(qū)域內(nèi) ,距市中心 米。 開發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越 ,交通方便 , 成 成渝高速公路穿區(qū)而過 ,距成都雙流 國際機(jī)場 30 千米。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已投入近 12 億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。建成總長 28 公里 ,寬分別為50、 40、 30 米的三條主干道和四條支干道，與國道 、省道溝通成網(wǎng) ,形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) ;建成日供水 25 萬噸供水設(shè)施 ,建成 110 千伏、 220 千伏變電站各一座 ;日輸天然氣 30 萬立方米 ;新建的郵政大樓和 15 萬門程控電話主機(jī)大樓和移動(dòng)電話機(jī)站已投入使用 ,開辦了國際國內(nèi)電信和郵政快遞業(yè)務(wù)；新建的電視臺(tái)、賓館、商貿(mào)、金融、醫(yī)院、中小學(xué) 校、各類專業(yè)市場已相繼投入使用。城市綜合配套服務(wù)設(shè)施日趨完善 , 配套功能齊全 ,具備接納現(xiàn)代化大工業(yè)進(jìn)區(qū)建設(shè)的條件。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)引進(jìn)了一批高附加值、高創(chuàng)匯項(xiàng)目 ,如中美合資埃蒙雷塞電源電器有限公司、中日合資華川 雅馬哈摩托車部品有限公司 ,中外合資晶華光學(xué)有限公司 、美國大利亞的 京匯源集團(tuán) 等。目前 ,開發(fā)區(qū)已形成了以機(jī)械及汽 (摩托 )車制造、電子通訊設(shè)備制造、新型建材、醫(yī)藥食品、精細(xì)化工等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ，共有大型企業(yè) 120多家 。 2000 年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 元，工業(yè)增加值 元 ,入庫稅收 元 ,出口 1033萬美元。 成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園 成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園以建設(shè)中國內(nèi)陸地區(qū)第一流工業(yè)園為目標(biāo)，全國首家由海峽兩岸共同投資 ,聯(lián)合成片開發(fā)的西南最大綜合工業(yè)區(qū)。借鑒臺(tái)灣新竹科學(xué)園區(qū)和高雄出口加工區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn) ,以臺(tái)商 (外商 )投資為主，按國際 工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) ,規(guī)劃面積 6 平方千米。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全 ,建有道路 5 條 ,路寬分別為 16、 20、 25、 45 米 ;6000 門 5993 年初開通使用 ;日供水 8 萬噸的專用自來水廠設(shè)計(jì)已經(jīng)完成 ,首期日供水 噸 的工程已建成并投入使用 ;完成了供氣 20 萬立方米的設(shè)計(jì)工作 ,已實(shí)現(xiàn)首期供氣2 萬立方米 /日。已逐步形成以食品加工為特色 ,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。 2001年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 元 ,入庫稅收 元 ,出口 843 萬美元。 西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1993 年經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。該開發(fā)區(qū)位于成都外南機(jī)場路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國際機(jī)場，東與成都市區(qū)接壤，東西長 45 千米 ,南北寬4 千米，規(guī)劃面積 13 平方千米，起步區(qū) 4 平方千米。開發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動(dòng)第一、第二產(chǎn)業(yè)， 主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機(jī)械、精細(xì)化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。開發(fā)區(qū)投資環(huán)境優(yōu)越，距成都市區(qū)僅 6 千米，地勢平坦，境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，西有國際空港成都雙流國際機(jī)場，東有成昆線成都火車南站，高等級(jí)的機(jī)場公路，德（陽）樂（山）大件路穿越全境，集航空、鐵路、公路于一地 ,具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，水、電、氣、通訊全部配套，現(xiàn)有 110 千伏變電站一座，為成都大電網(wǎng)覆蓋區(qū)，電能質(zhì)量好，實(shí)行環(huán)網(wǎng)供電；航空港郵電局已建成。 1 萬門程控電話已開通；建成日供氣 10 萬立方米的天然氣配氣站 1 座 ； ,建成總裝機(jī)能力達(dá) 門程控電話交換機(jī) ,新建20 40 米高等級(jí)道路 9 條計(jì) 15 公里 ,區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)已基本形成 ,排污、排水系統(tǒng)逐步完善。開發(fā)區(qū)引進(jìn)了德國拜耳 (四川 )動(dòng)物保健公司、泰國正大集團(tuán)等 60 多個(gè)外商投資項(xiàng)目 , 形成了 5 以醫(yī)藥、精細(xì)化工、電子、高效農(nóng)業(yè)等為主，兼具第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)體系。 2000 年 ,實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 元 ,工業(yè)增加值 元 ,入庫稅收 元 ,出口 981 萬美元。 新都衛(wèi)星城工業(yè)開發(fā)區(qū) 始建于 1985 年，是四川省發(fā)展最早，以開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)， 1994 年經(jīng)四川省人民政府 批準(zhǔn)列入省級(jí)重點(diǎn)開 發(fā)區(qū)。工業(yè)區(qū)距市區(qū) 10 千米。全區(qū)規(guī)劃面積 18 平方千米 ,現(xiàn)已完成開發(fā)面積 6 平方千米，規(guī)劃為工業(yè)、商貿(mào)、旅游、生活四個(gè)功能小區(qū)，并以電子、機(jī)械、食品、化工、旅游、房地產(chǎn)等為開發(fā)重點(diǎn)?，F(xiàn)已建成的電子、機(jī)械、食品小區(qū)已初具規(guī)模。開發(fā)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為完善 ,德陽 成都 路、成都市外環(huán)線和國道 108 線穿越開發(fā)區(qū) ;寶雞 都 都 條鐵路通過開發(fā)區(qū)所在的新都縣境內(nèi)。開發(fā)區(qū)內(nèi)有 8 條標(biāo)準(zhǔn)水泥道路已建成投入使用。開發(fā)區(qū)所處的新都縣率先在成都市各郊區(qū) (市 )縣中 開通了程控電話 ,市話交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá) 38000 線 ,可與180 多個(gè)國家和地區(qū)以及國內(nèi) 400 多個(gè)城市直撥電話 ,并已建成移動(dòng)電話基站 3 座。區(qū)內(nèi)已建成 100 千伏變電站 2 座 ,擁有 1 座日產(chǎn)水 5 萬噸的水廠 ,建有二級(jí)配氣站 1 座 ,三級(jí)配氣站2 座。區(qū)內(nèi)已引進(jìn)成都可口可樂公司、成都統(tǒng)一包裝材料廠、豪特容積式熱水器有限公司、華豐食品集團(tuán)等知名三資企業(yè)。 2000 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 元 ,實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 元 ,入庫稅收 元 ,出口 美元。 成都高新西開發(fā)區(qū) 2001 年 7 月 16 日成都市正式成立成都高新西區(qū) 管委會(huì)。該區(qū)位于成都衛(wèi)星城 內(nèi)設(shè)有 3 個(gè)國家級(jí)高科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目：中國西部軟件園、國家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園、中國大學(xué)生（留學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園。成都高新西區(qū)現(xiàn)已投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 元 ,完成迪康、興港等 40 千米主干道建設(shè)，建成 110電站 1 座，開通 3 個(gè)程控交換模塊局，鋪設(shè)供水、供氣管網(wǎng) 20 公里、排污管網(wǎng) 12 公里。同時(shí)，投資 5 億元，建成成都外國語學(xué)校、南洋國際學(xué)校等公共配套設(shè)施，營造綠地 9 萬多平方米。 2001 年，成都高新西區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目 70 個(gè)，其中電子信息 50 個(gè)（如中國西部軟件園、大唐電信、國騰信息產(chǎn)業(yè)園 、匯源信息、瑞士布魯克、藍(lán)劍科創(chuàng)），生物醫(yī)藥 15 個(gè)（如迪康制藥、楊天藥業(yè)、旭華制藥、中醫(yī)藥大學(xué)藥學(xué)院），協(xié)議投資總額 元，到位資金 元。 四川成都出口加工區(qū) 該區(qū)是 2000 年 4 月 27 日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的全國首批 15 個(gè)出口加工區(qū)之一，是中國西部唯一的國家級(jí)出口加工區(qū)。 2001 年 6 月 22 日正式驗(yàn)收合格、封關(guān)運(yùn)行。四川成都出口加工區(qū)設(shè)在成都高新規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā) 兩區(qū)合一 ，實(shí)行兩塊牌子，一套人馬管理體制。實(shí)行 一次報(bào)關(guān)，一次審單，一次查驗(yàn) 的新通關(guān)模式。已有美國、日本、加拿大、菲律 賓及臺(tái)灣、香港地區(qū)和國內(nèi)的 50 多家企業(yè)咨詢進(jìn)區(qū)，目前已批準(zhǔn)日本豐田公司、美國帕克航天航空公司、香港康維克公司等 6 家世界知名企業(yè)進(jìn)區(qū)，總投資達(dá) 美元。到2005 年，該區(qū)力爭吸引外資 10 億美元，年出口貿(mào)易額達(dá)到 15 億美元，建成出口加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國際化的基地。 注：根據(jù)項(xiàng)目最終定位情況，本公司還將對各開發(fā)區(qū)作進(jìn)一步的調(diào)研分析 6 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 國內(nèi)生產(chǎn)總值 2000 年成都市國民生產(chǎn)總值為 1310 億元，比上年增長 其中第一產(chǎn)業(yè)增加 124 億元，比上年增長 第二產(chǎn)業(yè)增長 588 億元，比上 年增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值為 598 億元，比上年增長 第一、二及三產(chǎn)業(yè)的增加值比重由 1995 年末的 2 轉(zhuǎn)變?yōu)?2000 年末的 國內(nèi)生產(chǎn)總值 02004006008001000120014001995 1996 1997 1998 1999 2000億元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %增長率 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 成都作為西南部的商品集散地，市場規(guī)模和容量位居西部城市之首 。 2000年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 元，比上年增長 元，比上年增加 外商和港澳臺(tái)商貿(mào)企業(yè)繼續(xù)保持快速增長，零 售額完成 元，比上年增加 全市餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 元，比上年增加 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 01002003004005006001995 1996 1997 1998 1999 2000億元 7 外商投資及旅游業(yè)發(fā)展概述 成都是全國 16 個(gè)副省級(jí)城市之一，是國家批準(zhǔn)的對外開放城市和全國經(jīng)濟(jì)體制綜合配套改革的試點(diǎn)城市。因此成都市對外開放的發(fā)展較快，投資環(huán)境和政策有較大改善，現(xiàn)在成都有國家級(jí)開發(fā)區(qū) 3 個(gè)，省級(jí)開發(fā)區(qū) 2 個(gè)都已經(jīng)形成規(guī)模，2000年全年批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目 172個(gè)，實(shí)際利用外資 上年增長 16%，年末 全市外商投資企業(yè)達(dá)到 2562 家 。 成都具有 2300 多年的歷史，是首批國家公布的 24 個(gè)歷史文化名城之一，它地形地貌復(fù)雜多樣，山景、洞景、水景俱全，并處在由劍門蜀道、九寨溝、峨眉山、長江山峽等地組成的四川旅游環(huán)境之中，同時(shí)還是內(nèi)地通往西藏的主要通道，是古代文明和現(xiàn)代文明集一體的西部重要的旅游中心城市， 2000 年全年接待海外游客 人次，比 1999 年上升 中國四川成都市龍泉驛區(qū)自 1987 年以來，已連續(xù)舉辦十五屆桃花節(jié)，規(guī)模不斷擴(kuò)大，檔次不斷提升，不僅已是成都地區(qū)和四川省的民俗盛事 ，而且成為海內(nèi)外有影響的國際盛會(huì)和獨(dú)樹一幟的旅游品牌，龍泉驛區(qū)位于成都市東部，幅員面積 558 平方公里，形似一朵盛開的桃花，鑲嵌在 “ 天府之國 ” 的腹心。它旅游資源十分豐富， 100 余處名勝古跡點(diǎn)綴其間 ， 1987 年被成都市政府命名為 “ 花果山風(fēng)景名勝區(qū) ” ，是生態(tài)旅游和度假休閑旅游的代表景區(qū) 。龍泉驛區(qū)還是全國聞名的水果生產(chǎn)和出口基地，素以 “ 四時(shí)花不斷，八節(jié)佳果香 ” 著稱于世，盛產(chǎn)枇杷、桃、李、葡萄、臍橙等 20 余種優(yōu)質(zhì)水果，年產(chǎn)量達(dá) 2 億公斤，其中以水蜜桃為突出代表。龍泉已有二千多年的種桃歷史，氣候、土壤條件特別利于桃樹生長 ，全區(qū)現(xiàn)種植桃樹 10 萬余畝，數(shù)百萬株， 是全國唯一的 “ 中國水蜜桃之鄉(xiāng) ” 。 每年三月，也就是 “ 成都桃花節(jié) ” 期間，滿山遍野的桃花競相綻放， “ 桃花似火，紅焰拂天，放目天際，實(shí)為西川絕景 ” 。 現(xiàn)在龍泉桃花的規(guī)模、數(shù)量和游客量均居全國各大桃花觀賞基地之首。自 1987 年 3 月舉辦首屆 “ 桃花賞花會(huì) ” 以來， 1997 年，龍泉又以嶄新的旅游方式 農(nóng)家樂旅游，將 “ 桃花節(jié) ” 活動(dòng)推向高潮。 1998 年 3 月又推出了龍泉賞花 “ 一日游 ” 、 “ 二日游 ” 旅游線路。 經(jīng)過十多年的探索和積累， 龍泉驛區(qū)已發(fā)展成為交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的旅游 勝地，并被人們譽(yù)為“城市中的花園”和“花園中的城市”。 桃花溝、桃花故里、龍泉湖、天鵝嶺、紅沙坡等幾大賞花景區(qū)爭芳斗艷，洛帶古鎮(zhèn)、十房地產(chǎn)投資情況 隨著住房制度改革的進(jìn)程發(fā)展，成都市房地產(chǎn)市場在近年來日趨活躍。 2000 8 年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資 129 億元，比上年增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長成為推動(dòng)全市固定資產(chǎn)增長的主要因素。其中住宅投資升幅較大，全年完成 89 億元，比上年增長 60%，住宅投資占房地產(chǎn)投資總額的 70%左右，較上年上升 3%以上，商品房銷售 面積為 380 萬平方米左右，比 1999 年增長 商品房銷售額 元，其中住宅銷售 元。 2001 年房地產(chǎn)投資額增長率僅次于廣州、深圳，為全國第三名，但銷售增長比率明顯低于投資增長比率，市場出現(xiàn)回落。 成都市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額 020406080100120140億元1995 1996 1997 1998 1999 市遠(yuǎn)期發(fā)展戰(zhàn)略 成都市 十五 目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo) ： 國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%以上， 2005 年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 2500 美元。經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高，財(cái)政收 入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值幅度。 結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)： 調(diào)整優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，逐步提高非公有制經(jīng)濟(jì)的比重，建立適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展水平的所有制結(jié)構(gòu)。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 2005 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值為 7： 45 5： 47 5,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 15%以上。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程， 2005 年城市化水平達(dá)到 38%以上。 人口就業(yè)目標(biāo)： 人口自然增長率控制在 4 以內(nèi)， 2005 年全市總?cè)丝诳刂圃?1070 萬人，非農(nóng)業(yè)從業(yè)人員比重達(dá)到 60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)。 城市建設(shè) 目標(biāo)： 本節(jié)分析小結(jié) 成都近年來社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成；開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級(jí)”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動(dòng)具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注；另外，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际杏忻纳鷳B(tài)旅游區(qū)，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏！ 9 加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。 2005 年城市生活污水處理率達(dá) 70%，城區(qū)生活垃圾處理率達(dá)100%，城市綠地覆蓋率達(dá) 30%。 生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 基本實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)定在 級(jí)，國家級(jí)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)穩(wěn)定在 級(jí)，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率、工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分 別達(dá)到 90%、 90%和 85%。 居民收入目標(biāo)： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%。 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)： 2005 年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到 43%，其中城市為 37%，農(nóng)村為 47%。人均期望壽命達(dá)到 74 歲，城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。 成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略 一、 向東發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式 ，以充分利用臺(tái)地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。規(guī)劃的帶狀發(fā)展區(qū)域 含十陵、洪河、大面、龍泉、同安等五個(gè)重要的片區(qū)。其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機(jī)械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)； 龍泉山是未來都市區(qū)重要的旅游休閑地； 同安鎮(zhèn)為重要的公路口岸。 主要項(xiàng)目 1、 東大街改造 2、 十陵歷史文化風(fēng)景區(qū) 3、 東部城市副中心 4、 文化居住區(qū) 5、 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 6、 百工堰山水公園 7、 省級(jí)公路口岸 8、 沙河整治 向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。四條放射線分別成渝高速路、益 州大道（老成渝路）、萬方大道（成都 洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都 龍泉驛交通性主干道）。通過四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路） “ 三縱 ” 的建設(shè)又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。 1、 立交系統(tǒng) 2、 給水工程 3、 排水工程 4、 供電工程 5、 燃?xì)夤こ?二、 向南發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 向南發(fā)展總體格局采用組團(tuán)形式，盡量少占耕地并禁止連片發(fā)展。規(guī)劃的綜合性城市組團(tuán)由北向南分別是： 10 高新起步區(qū)、棕樹、琉璃南、新園、站南、大源 、華陽，最后是牧馬山旅游開發(fā)區(qū)。 上述組團(tuán)中，高新起步區(qū)組團(tuán)及棕樹組團(tuán)目前已基本形成。在功能上，除棕樹組團(tuán)以文教居住、商業(yè)服務(wù)為主，牧馬山組團(tuán)以旅游為主以外，其余組團(tuán)都是集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（及部分傳統(tǒng)工業(yè)）、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)。城市總體規(guī)劃確定在站南組團(tuán)形成城市南部副中心。 主要項(xiàng)目 1、 國家級(jí)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 2、 火車南站改造項(xiàng)目，建成南站客運(yùn)轉(zhuǎn)換樞紐 3、 內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 4、 南站體育公園 5、 琉璃場柳江工業(yè)區(qū) 6、 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 7、 南部城市副中心 8、 府河延伸整治 向南發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為 “ 五縱三橫 ” 。 “ 五縱 ” 為錦華大道（成都 仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動(dòng)發(fā)展。 1、 立交系統(tǒng) 2、 給水工程 3、 排水工程 4、 供電工程 5、 燃?xì)夤こ?6、 供熱工程 本節(jié)分析小結(jié) 本項(xiàng)目處在成都市城 市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時(shí)，由于城南沿外環(huán)線到項(xiàng)目位置僅需時(shí) 20 分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來較好的發(fā)展機(jī)會(huì)！ 11 都市居民收入及個(gè)性特征分析 市居民 收入及消費(fèi)情況 2000 年成都市職工平均年工資為 8925 元比上年增長 全年城市居民人均可支配收入為 7649 元，比上年增長 從以上數(shù)據(jù)可以看出成都市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展切實(shí)帶來了城市居民收入的提高，居民的消費(fèi)支付能力大為增強(qiáng)。 城市居民人均收入及支出情況 02000400060008000元1995 1996 1997 1998 1999 2000可支配收入 費(fèi)者個(gè)性特征分析 老式小茶館，精致蓋碗茶，泡老了悠悠歲月，恍惚了百年人生。真可謂“成都大茶館，茶館小成都”，茶館無疑是這座兩千年古城最傳神的人文風(fēng)景。一般嗜茶成癮的成 都人，早上起來頭件事，不是吃飯，而是喝茶； 尋常人家，總愛把飯桌擺到那街沿上，細(xì)斟慢飲幾杯薄酒，談天說地邊吃邊擺龍門陣，一副旁若無人自得其樂津津有味的閑適氣派。 成都人就這樣，喜歡把一切都當(dāng)門敞戶擺在天光底下來享受； 成都人崇尚的是自在實(shí)在的居家過日子。而 居家過日子并不在乎外表的富麗堂皇，要的只是衣食住行的方便愜意； 成都人無論是干什么行當(dāng)?shù)亩疾辉敢鉃閹讉€(gè)小錢放棄自己的閑適瀟灑，也不想為掙大錢成富豪而拼掉老命； 成都人就生活在龍門陣中，猶如他們大半輩子都浸泡在濃茶中一樣； 如果說愛扎堆兒看熱鬧是相 當(dāng)一部分中國人的毛病，則 成都人在這方面表現(xiàn)得更是“出類拔萃”，表演的淋漓盡致，有聲有色； 12 成都的花會(huì)有一個(gè)最大特色，不僅賞花，更是借花獻(xiàn)佛， 借賞花之名大家聚會(huì)游樂；成都人喜歡城市的熱鬧，也留戀鄉(xiāng)野的清新，花會(huì)恰恰將這相悖的兩方面融成了一片； 成都人、成都文人，對杜甫草堂確是有很深沉的感情的。在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂休憩的園林， 更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地； 成都人喜歡的就是 大眾文化，熱鬧場景， 才不稀罕什么高雅清靜； 成都人喝酒，要的就是這二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界； “人活臉，樹活皮”，這就是成都人心目中做人的一個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)； 成都人是把面子看得很重，愛繃， 但一般來講并無害人之心； 出城去，便成了當(dāng)今成都人的新的追求，時(shí)尚潮流，人山人海里伸長了脖子，想在那里尋找一方自在天地，暢暢快快透一口氣； 成都本來就是一個(gè) 農(nóng)耕文化積淀深厚的城市 ，甚至很多當(dāng)代成都人的父輩祖輩，都是從四邊鄉(xiāng)村漸次遷徙進(jìn)城的， 他們的血脈里保留著農(nóng)人的因子，對鄉(xiāng)村田園有一種天生的親近感，親和力； 摘自成都人 本節(jié)分析小結(jié) 成都人在近年來收入有較快的提高，消費(fèi)支付能力增強(qiáng)；項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢及個(gè)性特征，提高市場的認(rèn)知度 ；以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)！ 13 都市房地產(chǎn)市場狀況 體市場發(fā)展情 況 區(qū)域定位特征明顯 成都市城西為城市的上風(fēng)上水區(qū)域，作為區(qū)域性的中心城市，解放后成都工業(yè)得到大力發(fā)展，重工業(yè)污染性企業(yè)主要分布于城市的下風(fēng)下水位置即城東；改革開發(fā)以后，國有工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況普遍不好，導(dǎo)致成都東部成為下崗工人的聚居區(qū)即窮人區(qū)；城西則成為貴人區(qū)，成都人認(rèn)為城西處在上風(fēng)上水位置使出貴人的地方。 房地產(chǎn)開發(fā)也同市場需求相適應(yīng)，使得成都分為四個(gè)個(gè)性化的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)，城西貴人區(qū)，城北兇人區(qū)，城東窮人區(qū)”。 80 年代，房產(chǎn)熱在沿海城市掀起，房地產(chǎn)的颶風(fēng)刮向成都。這時(shí) 期在成都開發(fā)的精典社區(qū)“棕南”、“棕北”，是這一歷史的真實(shí)見證。隨后全國房產(chǎn)降溫，但成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步卻沒有停止，所不同的是由原來的“精典社區(qū)，高檔化”，逐步轉(zhuǎn)向“平民化”，“實(shí)用化”。 地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展階段 借鑒沿海城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的前提： 城西 貴人區(qū)，保護(hù)良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對較小 城南 富人區(qū)，未來城市副中心區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ?城東 窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟(jì)開發(fā)及旅游度假區(qū) 城北 兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大 0100020003000400050006000成都 1037 724 818 2370廣州 1667 920 2800深圳 2303 1048 2222 5241職 工 平 均 工 資 ( * 1 0 元 )文 化 素 質(zhì) ( 大 專 以 上 人數(shù) / 萬 人 ）全市人口密度（人/區(qū)人口密度（人/14 備注：成都深圳為 2000 年末的數(shù)據(jù)，廣州為 1999 年末的數(shù)據(jù)；深圳以包括暫住人口的常住人口為基數(shù)計(jì)算；深圳城區(qū)為特區(qū)內(nèi)。 對比三個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)狀況，可以發(fā)現(xiàn)成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對值相當(dāng)于深圳 94水平），其全市人口的密度與 廣州基本相近，城區(qū)人口密度甚至高于深圳全市六區(qū)的平均值。更為值得關(guān)注的是，成都人的文化素質(zhì)較高，且提高速度快（第五次人口普查數(shù)值較之第四次人口普查數(shù)值為 ）。這對參考深圳等人口素質(zhì)較高城市的住宅開發(fā)很具意義。 成都商品住宅市場處在快速增長的發(fā)展階段： 7 98 99 2000深圳住宅 成都住宅對比成都和深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢。由于深圳房地產(chǎn)發(fā)展的相對成熟，其遞增趨勢逐年減緩 (98年為 11%， 99 年 3%， 2000 年不到 1%，對比 成都 2000 年遞增 10%)， 說明成都近年商品住宅還處于快速增長的發(fā)展階段。 開發(fā)主題名目繁多 成都市目前的開發(fā)主題分類 目前成都市場上的開發(fā)主題定位方向大致可分傳統(tǒng)、現(xiàn)代、混合型及個(gè)性型。 分類 表現(xiàn) 案例 訴求 傳統(tǒng)型 由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強(qiáng)調(diào)蜀式風(fēng)格 芙蓉古城等 傳統(tǒng)精神的歸屬 非傳統(tǒng)型 由外到內(nèi)以現(xiàn)代簡約風(fēng)格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風(fēng)格為主 凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等 物質(zhì)表現(xiàn)、實(shí)用、現(xiàn)代精神的歸屬 混合型 非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱或宣傳手法 西蜀皓 月、鳳凰棲等 傳統(tǒng)精神的歸屬、實(shí)用 個(gè)性型 不刻意強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的歸屬，以 府河音樂花園、愛 實(shí)用、個(gè)性精神的 15 獨(dú)特優(yōu)勢或賣點(diǎn)為開發(fā)主題 舍爾花園 歸屬 目前市場上存在最多的應(yīng)該說是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開發(fā)的階段及面對的主力消費(fèi)群特征有關(guān)（參照深圳的住宅開發(fā)），隨著商品住宅主力消費(fèi)群體的向中階層轉(zhuǎn)化，講究實(shí)用及在文化基礎(chǔ)上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。 無個(gè)性住宅 追風(fēng)（ 式豪華之風(fēng)）、物質(zhì)表現(xiàn) 實(shí)用及精神歸屬 （溫飽型非商品房） (高收入階層購買者 ) (中收入階層為主 ) 成都 市知名發(fā)展商（大項(xiàng)目）的開發(fā)主題情況 成都市的外來發(fā)展商目前開發(fā)項(xiàng)目（代表：成都花園、萬科城市花園、中海名城）， 比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開發(fā)手法， 開發(fā)主題也基本流于兩類 以舶來品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個(gè)性宣傳為主題（如萬科城市花園的城市花園系列）； 成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則 相對比較大膽，對歐式（麗都花園）、現(xiàn)代式（逸都花園）乃至純傳統(tǒng)式（芙蓉古城）均有嘗試， 開發(fā)主題也因不同項(xiàng)目而不同。 消費(fèi)者接受能力強(qiáng) 由于近幾年商品住宅發(fā)展速度 較快，加上 成都人比較開放、易于接受新事物的個(gè)性。一般市民對不同的開發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣， 消費(fèi)者開放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風(fēng)格、多種樓盤形象并存的現(xiàn)象。 無論哪種風(fēng)格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開發(fā)樓盤應(yīng)注重這種需要。 本節(jié)分析小結(jié) 成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要 ；另外，成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭！ 16 區(qū)市場特征分析 展?jié)摿Ρ容^ 城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^ 城東 城南 城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位 城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠(yuǎn)市區(qū)部分將為機(jī)械工業(yè)帶、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 城市戰(zhàn)略方向之一，以組團(tuán)形式發(fā)展，未來將建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán) 近期規(guī)劃實(shí)施的受益程度 三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開始的沙河整治也對城東項(xiàng)目有發(fā)展有一定促進(jìn)作用 三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對城南三環(huán)以外部分直接起作用 商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀 屬于成都市開發(fā)較慢的區(qū)域，價(jià)位較低。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬科城市花園等項(xiàng)目近一兩年的出現(xiàn)和帶動(dòng)，未來有逐漸加快的勢頭 整體開發(fā)水平較高，價(jià)位偏高。集中了 成都較高檔的住宅項(xiàng)目，在成都市的商品住宅開發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動(dòng)作用 成都市民印象 成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場影響較大 總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次 自然條件 自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等 自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格 未來發(fā)展空間 城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來城市副中心的所在，前景良好 代表樓盤 萬科城市花園 中海 名城、錦官新城 17 城東的優(yōu)勢所在（本項(xiàng)目可資宣傳、利用的方面） 商品住宅整體開發(fā)水平不高、價(jià)格較低，市場發(fā)展空間較大； 居住休閑功能的定位形象更好； 旅游度假對于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。 城東的對比劣勢（本項(xiàng)目應(yīng)予注意的方面 ） 下風(fēng)向，機(jī)械工業(yè)走廊的定位對片區(qū)發(fā)展不好； 高速公路收費(fèi)給人們帶來置業(yè)的心理障礙； 住宅普遍售價(jià)水平偏低。 總結(jié) 城東快速見效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低價(jià)位對城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅 ，城東住宅未來將會(huì)向更高價(jià)位走，但起點(diǎn)和速度均較城南低，所以本項(xiàng)目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢及走 勢，從各方面將項(xiàng)目冠以城東樓盤的新形象，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。 城東樓盤開發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大 從 2001 秋交會(huì)樓盤速查手冊統(tǒng)計(jì)可以得出成都市樓盤供應(yīng)區(qū)域分布如下： (城南：武侯區(qū) 華陽 城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛 城西：青羊區(qū) 城北：金牛區(qū) ) 龍泉驛區(qū)人口密度最低： 地區(qū) 人口 （萬人） 土地面積 （平方公里） 人口密度 （人 /平方公里） 高新區(qū) 錦江區(qū) 0 6351 東 城西 城北單位：萬平方米020406080單位：個(gè)供應(yīng)總量 供應(yīng)個(gè)數(shù) 18 青羊區(qū) 6 6921 金 牛區(qū) 07 5280 武侯區(qū) 24 4331 成華區(qū) 09 4897 龍泉驛區(qū) 59 867 青白江區(qū) 93 1018 區(qū)及地塊現(xiàn)狀分析 地塊區(qū)位關(guān)系 地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光大道邊的龍泉花果山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與成都市僅 20 分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅 20 分鐘的車程； 宏觀區(qū)位特征： 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域 。離成都市區(qū)僅 20 分鐘的車程，而且是成都市家喻戶曉的生態(tài)旅游基地，也 是馳名中外的“中國水果之鄉(xiāng)”； 地塊自然環(huán)境優(yōu)越 ，地塊處在山門寺水庫，無污染； 地塊處于陽光大道大道沿線 。目前，陽光大道北接洛帶，南接華陽，是成都市重要的城市外圍主干線； 地塊周邊環(huán)境 南側(cè) 主要為群山，有部分分布較散的舊村落； 西側(cè) 同安鎮(zhèn)西部陽光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國西部陽光教育城； 東面 群山； 北面 規(guī)劃中的山門寺風(fēng)景旅游區(qū)。 景觀：主要為 陽光大道沿線東側(cè)景觀。 地塊內(nèi)部環(huán)境 地塊呈狹長的 U 型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不 平整。 19 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況 項(xiàng)目西臨陽光大道，有城市外環(huán)線、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龍路可以直達(dá)本項(xiàng)目，另外，有村級(jí)公交路線通過區(qū)域， 所處區(qū)位交通方便 。 但 項(xiàng)目地塊對外的交通組織并不便利 ，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來很大的問題。 項(xiàng)目地塊周邊配套 可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套 教育配套 陽光中學(xué)、陽光小學(xué)、成都經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、信息工程學(xué)院等 文化娛樂 桃花溝等旅游景點(diǎn)，商業(yè)性文化及 娛樂配套相對較少 商務(wù)配套 四星級(jí)酒店一家、普通酒店三家 地塊開發(fā)條件 利 宏觀區(qū)位 交通方便，離市中心及城南、城北 20 分鐘； 自然景觀優(yōu)勢明顯； 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場空白點(diǎn)較多，發(fā)展空間較大。 地塊周邊環(huán)境 旅游景點(diǎn)較多； 無重工業(yè)，空氣質(zhì)量及居住環(huán)境好； 地塊周邊配套 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多； 交通環(huán)境 地塊所處 區(qū)位交通非常便利 。 弊 地塊內(nèi)部開發(fā) 地塊呈帶狀 U 型分布， 過長 ； 20 條件 靠近陽光大道的地塊內(nèi)有村級(jí)公交路線。 交通環(huán)境 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路 都有收費(fèi)站； 比性及競爭性個(gè)盤 比性樓盤 本節(jié)分析小結(jié) 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費(fèi)站對本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈(zèng)送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。 廣州番禺板塊 片區(qū)開發(fā)商集體炒作， 低開高走 的片區(qū)樓盤開發(fā)策略 南海香格里拉 環(huán)境及位置相似， 規(guī)劃及配套 等值得本項(xiàng)目參考 廣州白云堡豪苑 景觀設(shè)計(jì)和社區(qū)管理 值得本項(xiàng)目參考 上海世紀(jì)公園 對水體的處理和環(huán)境的營造 值得本項(xiàng)目參考 深圳銀湖國際度假村 國際會(huì)議中心 的布局設(shè)計(jì)及經(jīng)營方式值得參考 深圳蛇口龜山別墅 發(fā)展歷程及客戶層面 的發(fā)展值得本項(xiàng)目發(fā)展參考 中山星辰花園 威尼斯夢幻水城 的設(shè)計(jì)及經(jīng)營形式可供參考 中山凱茵豪苑 靠近水庫，發(fā)展 景觀設(shè)計(jì)和對水庫 的利用 值得參考 杭州玫瑰山莊 別墅的設(shè)計(jì)及布局與整個(gè)景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 值得參考 深圳萬科四季花城 大社區(qū)小組團(tuán) 的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考 廣州星河灣 水邊木檻道的設(shè)計(jì)及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng) 的利用 重慶海蘭云天 游艇會(huì)設(shè)計(jì)及產(chǎn)權(quán)酒店、會(huì)議中心的經(jīng)營方略 21 爭性樓盤 青城高爾夫山莊 與這片綠色一起生活！ 青城白鷺洲 完美別墅人生由此開始！ 芙蓉古城 很成都很中國 給 世 界 一 個(gè) 聲 音 ！ 千年文明在這里恒遠(yuǎn)承傳！ 陽光假日 陽光假日、大型小別墅社區(qū)！ 玉泉山 莊 美式莊園、生命綠卡！ 黃金海岸 海岸生活、完美體現(xiàn)！ 22 場調(diào)查分析結(jié)論 成都近年來社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成； 開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級(jí)”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且 這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動(dòng)具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注； 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际杏忻纳鷳B(tài)旅游區(qū)，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏； 項(xiàng)目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景； 由于城南沿外環(huán)線開車到項(xiàng)目位置需時(shí)僅 20 分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來較好的發(fā)展機(jī)會(huì)； 項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)， 先迎合、再引導(dǎo) ，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然 、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢及個(gè)性特征，提高市場的認(rèn)知度； 以 “大社區(qū)、小組團(tuán)” 的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)； 成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要； 成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭； 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅 游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服； 收費(fèi)站對本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈(zèng)送的形式予以克服； 地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中應(yīng)注意克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。 23 都市房地產(chǎn)發(fā)展大勢 城東、城南的崛起： 政府