“新華苑”二期項目可行性研究報告

1 “新華苑”二期項目 一、 項目總論 目背景 目名稱 本項目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號為 目一期已于二 成功開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開發(fā)，項目名稱為“新華苑” (二期 )。 . 開發(fā)公司 新華苑 (二期 )將由深圳市源發(fā)實業(yè)有限公司全資獨立開發(fā)。源發(fā)實業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨立或合作開發(fā)了樂景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個項目，有豐富的地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗和較強的資金 實力。 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項目規(guī)模較小，總投資額不足 3000萬元，因此，由源發(fā)實業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項目的可行性研究。 由于源發(fā)實業(yè)有限公司尚有幾十萬平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊伍。 研究工作依據(jù) 本項目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價信息、本項目的地塊價值。 項目建設(shè)和內(nèi)容 新華苑 (二期 )占地面積 定計容積率面積 積率為 中住宅 米，商業(yè) 米。 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場價格情況，住宅售價在 3300 元 /M , 2 一層臨街商鋪售價在 10000元 /M 。根據(jù)本項目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項目住宅售價可達(dá) 3500 元 /M ，臨街鋪面售價可達(dá) 10000 元 /M 。保守估計，本項目的利潤可達(dá) _1489萬元。 況且，隨著地鐵四號線的 動工，龍華地產(chǎn)市場又掀起一輪熱潮，許多在售項目的銷售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房價的增幅也大于全市平均水平。 總之， 本項目風(fēng)險極小，利潤可觀，前景看好 。 項目建設(shè)速度 本項目已在二 年即開始進(jìn)行市場研究和方案設(shè)計，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 計劃本項目于二 全部實現(xiàn)銷售。 投資估算和資金籌措 本項目的建設(shè)資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實業(yè)有限公司的自有資金。 項目綜合評價 新華苑 (二期 )本身具有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，又處在龍華這個升值潛力最大的熱點片區(qū)市場，加上對項目的準(zhǔn)確市場定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計，可以說，這是一個 “短、平、快”的精品項目 ，風(fēng)險極小，利潤可觀、前景樂觀 ! 二、 項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟環(huán)境狀況 2003年中國經(jīng)濟運行的形勢，是亞洲金融危機以來最好的一年， 不 僅因為數(shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經(jīng)濟運行中，出現(xiàn)了四個比較突出的亮點： 第一個亮點 :宏觀經(jīng)濟增長速度加快的 同時，微觀企業(yè)的經(jīng)濟效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。值得注意的是，微觀層 3 面的增長不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國企脫困時實施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實實在在的。 第二個亮點 :通貨緊縮的趨勢基本結(jié)束 。在 1998年 2002年 5年多的時間里， 4年物價指數(shù)都很低。國家制定擴大內(nèi)需的政策，實施積極的財政政策，都是為了解決通貨緊縮問題。在 2003年，生產(chǎn)制造價格指數(shù)和消費價格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。應(yīng)該說物價指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟增長內(nèi)在的需求動力開始增長，市場的活 力也逐漸增長。 第三個亮點 :消費結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效， 中國出現(xiàn)了新的經(jīng)濟增長點。從 2000年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟回升是以市場需求為基礎(chǔ)的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。未來中國人均 達(dá)到 3000美元以上，（上海已經(jīng)超過 5000美元），中產(chǎn)階級在不斷擴大，這是可以形成競爭力的。 第四個亮點 :我們保持了國際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風(fēng)險的能力 在加強。 年，中國經(jīng)濟成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴張周期。初步預(yù)測，年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長，比上年提高個百分點。 年，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢 。 現(xiàn)實經(jīng)濟接近潛在經(jīng)濟增長水平，有望增長 社會總供求關(guān)系有所改善，物價水平小幅回升 經(jīng)濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 消費需求明顯回升，消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級 投資增速高位回落，市場導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍 進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長，貿(mào)易 順差減少 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財政政策功能轉(zhuǎn)型 貨幣政策強化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長 堅持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展 2004 年全國房地產(chǎn)市場前瞻 經(jīng)濟繁榮帶動房市平穩(wěn)增長 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2003 年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為 億元，按可比價 4 格計算，比上年增長 ，是 年以來增長最快的年份。按季度統(tǒng)計， 去年一季度 增長， 二季度增長 ，三季度由原先發(fā)布的 修訂為增長 ，四季度增長 。這表明連續(xù) 6 年的擴張性宏觀經(jīng)濟政 策對經(jīng)濟增長起了很大的促進(jìn)作用， 1997 年亞洲金融危機爆發(fā)后， 一直困擾我國的通貨緊縮壓力的問題將進(jìn)一步緩解， 我國連續(xù) 6 年的擴張性財政政策取得了良好成效，居民消費價格指數(shù)變動在 2003 年即轉(zhuǎn)負(fù)為正， 2004 年居民消費價格指數(shù)和社會零售價格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢。 中國經(jīng)濟內(nèi)在的自主成長的機制和能力顯著增強，國民經(jīng)濟運行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經(jīng)濟發(fā)展，同時外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟將走出低谷等因素都將促進(jìn) 2004 年國民經(jīng)濟的進(jìn)一步繁榮。 2003 年房地產(chǎn)市場成為促進(jìn)國民經(jīng)濟發(fā)展的 巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2004 年我國將把擴大消費作為擴大內(nèi)需的著力點， 作為我國近年來消費主要增長點的住房消費， 2004 年將繼續(xù)升溫。 房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2003 年是我國房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長近 20%的基礎(chǔ)上， 2003 年前 11 個月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 8285 億元，同比增長了 。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的 數(shù)據(jù)， 2003 年，中國房屋銷售價格比上年上漲 。 2003 年上海房價漲幅超過 20%，成為全國增長速度最快的城市，對于 2004 年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場出現(xiàn)各種預(yù)測。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價格過快增長。 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴張性的財政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投 資需求增長的一個重要組成部分。 改革開放以來，我國出現(xiàn)過三次經(jīng)濟過熱，即 1984 年 、 1988 年和 1993 年 的經(jīng)濟過熱， 這三次經(jīng)濟過熱都是由于投資過高增長造成的。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進(jìn)一步上升的話，可能會再一次引發(fā)經(jīng)濟過熱。 針對這種危險， 2003 年政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的政策， 2004 年經(jīng)濟政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場，房地產(chǎn)金融市場以及房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要。國家統(tǒng)計局預(yù)測 2004 年第一季度 5 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景 氣將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平。 2004 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價格， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟和社會安定。 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 2004 年，建設(shè)部將 通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 2004 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。也就是說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品 ，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求?！?房地產(chǎn)二級市場進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費者提供了極大的選擇空間， 2004 年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費者的推崇?！爸脴I(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。，據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而 大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風(fēng)險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善?？罩梅康拇罅可鲜?，將成為促進(jìn)社會經(jīng)濟機制正常運轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著幾年來一手商品房投資回報率的 6 下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。 商鋪成為新的投資熱點 2003 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計劃入駐北京； 天津商鋪投資市場也開始啟動，外來投資者逐步增加；上海市 10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點；杭州商鋪投資市場走勢依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關(guān)注商鋪市場的投資。隨著 2003 年開發(fā)量的增長，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是 鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時間，主要來自三個方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。 目前上海商鋪的平均回報率則達(dá)到 8到 10 。由于平均回報率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長。相關(guān)統(tǒng)計顯示，未來 3 年中上海新增商鋪面積將達(dá) 700 萬平方米。從整個房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)形成梯級型消費市場。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強。 另一方面，對于 商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來越多的特殊要求。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進(jìn)行詳細(xì)論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風(fēng)險，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。 房地產(chǎn)金融市場進(jìn)一步多元化改革 2003 年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大對于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟，都存在極大的不安全 隱患。 房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動產(chǎn)基金和互助會等形式來自行籌資， 國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。 2003 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2003 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新需要。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場化改革不斷 推進(jìn)的金融大背景下，出于比價效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時，對信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會大大提 7 高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)成本。一部分資金將會在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場，從而分散對房地產(chǎn)的投資。 2004 年， 我國房地產(chǎn)金融市場將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革， 我國近 3 個月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá) 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機構(gòu)，發(fā)展機構(gòu)投資者和債券市場， 尤其是資產(chǎn)證 券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時代要求。 深圳市投資宏觀背景 宏觀面持續(xù)向好 2003年， 元 ,比上年增長了 固定資產(chǎn)投資 :元 ,比上年增長 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 :比上年增長 2003年，深圳經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長，本市生產(chǎn)總值 (到 元，比上年增長了 完成固定資產(chǎn)投資 上年增長 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 上年增長 在經(jīng)濟持續(xù)快速增長的影響下， 2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過 2002 年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。總體來看， 2003年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 深圳市房地產(chǎn)市場狀況 2003 年，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的 十四小時通 關(guān)，年中的 簽署、國務(wù)院 18 號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 8 但是從整體來看，外部因素對深圳房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示， 2003 年我市商品房銷售面積為 平方米，與去年的 平方米相比增加了 市場需求持續(xù)旺盛，但增長勢頭已從去年 23%高增長回復(fù)到1998 年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。 從銷售商品房的類型來看， 2003 年我市住宅銷售面積為 平方米，比 2002 年同期增加 住宅銷售面積占商品房銷售總面積的 93%；辦公樓銷售面積為 平方米，比 2002 年減少 辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的 1%；商鋪銷售面積為 平方米，占商品房銷售總面積的 11%，比 2002 年 同期減少 從 2003 年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。近年來，我市住宅市場一直保持著 “ 一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ” 的銷售規(guī)律；而 2003 年 9 月 1 日國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)【 2003】 18 號），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費者的信心明顯增強，促進(jìn)了年末房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長。 根據(jù) 1998 年以來的銷售統(tǒng)計，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)98 年以來的平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出 現(xiàn)較大變化，除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實際銷售量高于 1998 2001 平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。 9 圖 1 2003 年各月份住宅銷售 面積圖（單位：平方米） 住宅新增供給明顯下降，住宅市場整體呈現(xiàn) “ 供 ” 小于 “ 求 ” 的局面 2003 年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 平方米，比去年同期下降 其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 平方米，比去年同期下降 供給下降幅度較大。 總體來看，剛剛過去的 2003 年是深圳房地產(chǎn)市場供求關(guān)系大調(diào)整的一年。針對 2002 年商品房供給增長過快的趨勢，政府加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，尤其是土地市場的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。 2003 年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù) 控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外 “ 購房入戶 ” 、啟動房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，商品房供給增長過快的勢頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 從供求對比來看， 2003 平方米，新增供求比為 1，求略大于供。 從 2002 年全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與住宅銷售面積對比來看， 2002年新增商品住宅尚有 206 萬平方米未銷售，因此 2003 年的市場供求狀況有 利于消化前年過剩的商品住宅，使房地產(chǎn)市場總量更加趨于平衡。 10 從各區(qū)域住宅新增供求對比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到 1 和 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化 2002 年的存量。 表 1 2003 年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬 比例（ %） 實際銷售面積 （萬 比例 （ %） 新增供求比 羅湖區(qū) 1 福田區(qū) 1 南山區(qū) 1 鹽田區(qū) 1 寶安區(qū) 1 龍崗區(qū) 1 合 計 1 南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場熱點西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯 從各區(qū)的住宅銷售來看，寶安、南山、福田、龍崗四個區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的 20%、 27%、 21%、 18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。 從 2002 年和 2003 年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對比來看， 2003年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長，房地產(chǎn)市場熱點西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯。 隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開通，寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動，這種發(fā)展趨勢將會越來越明顯。 11 圖 2 2002 年與 2003 年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為 2002 年數(shù)據(jù)） 各區(qū)住宅價格均有一定上漲，總體價格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價格來看， 2003 年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為每平方米 5680 元 /平方米，與 2002 年相比上漲了 從各區(qū)住宅 銷售價格來看， 2003 年各區(qū)住宅價格均有所上漲。2003 年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價為 8211 元 /7746 元 / 6282 元 / 別比 2002 年上漲 而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價格分別為 3768 元 / 3487 元 / 別比 2002 年上漲 雖然各區(qū)價格都有所上漲，但由于特區(qū)外住宅價格較低、交易量所占比例大且價格增長幅度小，導(dǎo)致全市房地產(chǎn)總體價格水平上漲幅度不大。 近年來，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā) 用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致 2003 年這兩區(qū)住宅價格有較大幅度上漲。 由于近兩年供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今后幾年房地產(chǎn)市場熱點必將繼續(xù)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。隨著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產(chǎn)市場平均價格仍將保持穩(wěn)定。 目前，特區(qū)內(nèi)商品住宅價格基本高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價格差距較大。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進(jìn)一步便 12 利、地鐵的開通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場的價格差距也將逐漸減小。 住宅市場繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場的主力戶型，占住宅市場交易總量八成以上。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的 42%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為 23%，四房住宅占住宅銷售總面積的 17%。從主力戶型的價格來看，三房住宅的均價為每平方米 5006 元，為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達(dá)到 5340元；四房住宅均價達(dá)到 6464 元?？傮w來看，右。 從 2003 年和 2002 年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比來看， 2003 年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重 稍有減少，表明購房者消費水平和居住水平都有一定程度提高。 圖 3 2003年與 2002 年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比（上圖為 2002年數(shù)據(jù)） 13 住宅銷售價格分布基本保持穩(wěn)定，價格結(jié)構(gòu)基本合理從新增住宅的銷售價格梯度分布來看，具有以下特點： 單價在 4000 元以下的住宅，均價 3208 元，占住宅銷售總面積的29%； 單價在 4000 6000 元的住宅，均價 5029 元，占住宅銷售總面積的30%； 單價在 6000 8000 元的住宅，均價 6917 元，占住宅銷售總面積的22%； 單價 在 8000 10000 元的住宅，均價 8846 元，占住宅銷售總面積的 13%； 單價在 10000 元以上的住宅，均價 12219 元，占住宅銷售總面積的6%。 由上述數(shù)據(jù)看， 2003 年住宅價格分布結(jié)構(gòu)與 2002 年具有一定的差距，即 8000 元以下的中低價位住宅占總交易量的比例比 2002 年下降了5 個百分點，而 8000 元以上的高價位住宅則上升 5 個百分點。產(chǎn)生這種情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個區(qū)域高價位住宅的熱銷有關(guān)，但是總體來看低價位和中等價位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價格結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同層次的 消費需求。 14 圖 4 2003 年與 2002 年住宅銷售價格分布結(jié)構(gòu)對比（上圖為 2002 年數(shù)據(jù)） 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積 98萬平方公里。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積 52 平方公里，已開發(fā) 25 平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進(jìn)鎮(zhèn)”稱號。 龍華被省、市、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。今年， 龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章。 龍華的各項經(jīng)濟指標(biāo)多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長。 龍華交通四通八達(dá)，已發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“?，F(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。地鐵四號線的啟動，更縮短了龍華與市區(qū)的時間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。 龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。全鎮(zhèn)已有中學(xué)兩所，小學(xué) 20所，幼兒園 19所，龍華中心小學(xué)民治小學(xué)分別是省一級學(xué)校和市一級學(xué)校。龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療水準(zhǔn)。 市政府將龍華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側(cè)的 方公里的土地規(guī)劃為中心區(qū)后備住宅基地，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。地鐵四號線進(jìn)入實質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。而相對于中心區(qū)約 800元 /M 的住宅價格。龍華僅每平米 3000 多元的住宅價格，顯然有較大 15 的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭相“屯兵”龍華的誘因所在。 寵觀市場與本項目發(fā)展借鑒 近年全國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房價仍大穩(wěn)步上升。除杭州、溫州等個別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國房地產(chǎn)市場可以說是健康良 性地發(fā)。國家對房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控也正是防止“泡沫”的有力手段。因此，本項目是在一個健康的市場環(huán)境中開發(fā)的。 深圳市房地產(chǎn)市場相比全國更為健康，市場化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。這說明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對何種目標(biāo)市場。這種重市場研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項目發(fā)值得借鑒的財富。 域市場分析 區(qū)域市場界定： 本項目屬于龍華片區(qū)市場，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。 而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。 供給分析： 龍華的商品房開發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。 就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一：二線關(guān)擴建，地域上的優(yōu)勢共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號線開通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺 資、港資、中資大型企業(yè)的進(jìn)駐； 在房地產(chǎn)方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近 100萬的土地被各大名牌發(fā)展商成功圈走（城建圈 40 萬，泰華圈 13萬，金地圈 26 16 萬，龍華經(jīng)濟發(fā)展公司圈 18萬），加上萬科和深圳物業(yè)集團及上海凱城集團等大型房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的土地發(fā)展量，龍華未來樓市定會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。 但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗 365等幾個大盤外，其余項目的開發(fā)水平都比較粗放。不管從前期的規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、戶型設(shè)計，還是從后期的營 銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說超前意識；而另一方面，許多項目在開發(fā)過程中未能站在消費者角度考慮問題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。 由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費的良好習(xí)慣。由于沒有大型商場，居民若購買大件或耐用品要到市內(nèi)購買，令這里中小型商家沒生意或生意淡薄，導(dǎo)致這里的商品房面積未能進(jìn)一步放大，價格也不能得到相應(yīng)的提高。 應(yīng)該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn) 定提高，尤其對于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價值將會首先被挖掘出來。 龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來將會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。 目前龍華房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。 隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高 需求分析： 龍華的開發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二 0萬平方米。 從對龍華置 業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論： 對社區(qū)規(guī)模的需求： 51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)， 46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有 3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。 對建筑類型的需求：受訪者中 30%愿意選擇高層物業(yè)， 42%偏好小高層物業(yè)， 15%選擇多層物業(yè)， 13%回答無所謂。目前龍華市場以多層為主，二年開始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的 17 潛在需求量大，市場前景廣闊。 對小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對居住環(huán)境和完善成熟的 生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。會所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。商業(yè)配套、學(xué)校、交通車也受到了較大關(guān)注。 對戶型的需求，置業(yè)者對二房兩廳的戶型需求占 85%。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為 15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房兩廳兩衛(wèi)需求量最大。二房兩廳面積需求在 65%三房兩廳的面積需求在 85。 對價格的承受力：價格方面 3000 / M是消費者普遍能接受的區(qū)向。但考慮到地價，建材的上漲因素，及消費者的實惠心理，超出 10%即 3300 / M就是理性價格區(qū)向。調(diào)查客戶中， 95%的客戶選擇銀行按揭付款方式， 70%的業(yè)主希望朋代在 1500元 物業(yè)的總價希望在 30萬元左右。 典型物業(yè)調(diào)查 山湖林海 物業(yè)名稱 山湖林海 位置 梅林關(guān)口 發(fā)展商 深圳豐澤湖山莊有限公司 代理商 上海聚仁物業(yè)公司 物管公司 戴德梁行 承建商 戴德梁行 物管收費 多層 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 入伙時間 樓宇狀況 部分封頂 建筑面積 / 占地面積 30萬 m 銷售階段 開盤期 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 7561 67% 89% 認(rèn)購三房的客戶 相對較多一些房 3 2 2 1057 32% 自身配套 會所、泳池、幼兒園、小學(xué)、超市、住戶專車 售樓電話 83122888 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 折后均價 4300 區(qū)域配套 該項目地處梅林關(guān)口，周邊基本無完善配套 交通狀況 410、 508、 302、 370、 18 樓盤主要賣點及突出營銷方式 大社區(qū) 與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢 投資客戶群 深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、 附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員 樓盤總體評價： 山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盤是其吸引客戶購買的主要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場的認(rèn)可程度更好，現(xiàn)價格已上漲。其實該項目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對一期住戶帶來的影響等。 惠 寧 閣 物業(yè)名稱 惠寧閣 位置 梅龍公路與民治公路交匯處 發(fā)展商 深圳潛龍實業(yè)有限公司 代理商 自售 物管公司 深圳潛龍物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費 林規(guī)劃 不詳 開盤時 間 入伙時間 樓宇狀況 封頂 售樓電話 83761533 建筑面積 / 占地面積 / 銷售階段 中后期 折后均價 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 1 1 1 57 20 14 85% 一房銷售 70%左右，兩房約 65%， 三房銷售不理想，約 30%左右 2 2 1 790 42 3 2 2 1053 44 自身配套 泳池、幼兒園、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：農(nóng)村信用社 教育：民治小學(xué)、星星幼兒園 、潛龍幼兒園 服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓 交通狀況 410、 508、 302、 621、 620 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 交通便利 價格優(yōu)勢 成熟的社區(qū) 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民 樓盤總體評價： 本樓盤的定位是面向工薪階層的低價物業(yè)，但實際價格在龍華處于高端市場，并且戶型面積偏大，柱位結(jié)構(gòu)不合理。在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對日后的生活質(zhì)量有一定的影響。 19 風(fēng)和日麗 物業(yè)名稱 風(fēng)和日麗 位置 人民路與工業(yè)東路交匯處 發(fā)展商 深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司 代理商 世聯(lián) 物管公司 深圳市國貿(mào)物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費 林規(guī)劃 不詳 開盤時間 2003/4 入伙時間 2004/9 樓宇狀況 脫外墻 售樓電話 28125888 總建筑面積 360000 總占地面積 17萬平米 銷售階段 中后期 折后均價 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 6872 37 87 三期已銷售 95%左右 3 2 1 802 9 3 2 2 9296 42 4 2 2 1216 12 自身配套 會所、泳池、運動場、超市、菜市場、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓 交通狀況 410、 508、 302、 370、 盤主要賣點及 突出營銷方式 大社區(qū)的成熟配套 獨特的社區(qū)文化 價格優(yōu)勢 交通便利 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè) 主 樓盤總體評價： 本樓盤開啟了龍華大盤的外銷市場局面，引進(jìn)和諧、關(guān)愛的社區(qū)文化塑造樓盤形象，成功的吸引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶?，F(xiàn)階段銷售的三期麗紅苑開盤市場反應(yīng)良好。 錦繡江南 物業(yè)名稱 錦繡江南 位置 人民路與布龍公路交匯處 發(fā)展商 龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展總公司 代理商 黑馬 物管公司 深圳萬廈物業(yè)管理公司 承建商 中外建南方有限公司 物管收費 林規(guī)劃 范亞易道 開盤時間 2002/5 入伙時間 2003/7 樓宇狀況 在建、封頂 售樓電話 28133333 建筑面積 400000 占地面積 21萬 銷售階段 中期 折后均價 3500 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 20 2 2 1 6852 68 88 一期已銷售完畢，三房比較好銷 3 2 1 816 17 3 2 2 1004 11 4 2 2 1278 4 自身配套 會所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運動場、商業(yè)步行街、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬眾城 交通狀況 無直達(dá)公交車 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 大社區(qū)的成熟配套 江南情懷的、民族居住文化 品牌物管 戶型 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤總體評價： 本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計等方面在龍華都位于前列。戶戶朝南、隱梁隱柱的設(shè)計受到市場的認(rèn)同和追捧。尤其開盤伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動（請魯豫主持開盤典禮、自行車賽等）都極有特色，銷售速度較快。 嘉逸花園 物業(yè)名稱 嘉逸花園 位置 東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟發(fā) 展有限公司 代理商 泛亞 物管公司 萬廈 承建商 不詳 物管收費 林規(guī)劃 不詳 開盤時間 2002/6 入伙時間 2002/12 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 28119888 建筑面積 10942 總占地面積 / 銷售階段 中后期 折后均價 2900 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 754 45 87 銷售近 75% 3 2 1 821 11 3 2 2 980 37 4 2 2 141 14 7 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 21 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場 交通狀況 370， 302， 315， 508， 410 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 名校 廣場物業(yè) 成熟地段、成熟配套 投資客戶群 本地的原居民、公務(wù)員、工薪階層 樓盤總體評價： 此項目靠近新華中學(xué)，因此主打名校概念，樓盤在包裝、造勢方面也基本作的比較到位，現(xiàn)階段銷售狀況良好，但近期開盤的綠茵華庭以低價入世，對其銷售產(chǎn)生了一定的壓力 。 綠茵華庭 物業(yè)名稱 綠茵華庭 位置 龍觀大道與東環(huán)二路交匯處 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟發(fā)展公司 代理商 自售 物管公司 萬廈 承建商 不詳 物管收費 林規(guī)劃 不詳 開盤時間 2002/9/8 入伙時間 2002/12/31 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 27749111 建筑面積 9611 總占地面積 / 銷售階段 中期 折后均價 2400 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 6808 53 89 銷售近 60%左右 3 2 1 856 18 3 2 2 910 29 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 提供裝修套餐 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場 交通狀況 370、 302， 315， 508， 312， 410， 616， 620 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 行政中心區(qū) 高實用率，低容積率 交通便捷 成熟地段、成熟配套 升值概念 投資客戶群 工薪階層、龍華工作的年輕白領(lǐng)階層 22 樓盤總體評價： 本項目地理位置優(yōu)越，交通 便利，以低價位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強。 市場分析有關(guān)結(jié)論 全國房地產(chǎn)市場在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一； 深圳房地產(chǎn)市場的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國，地產(chǎn)投資安全性最大。 龍華的房地產(chǎn)市場正逐漸入“大盤時代”，繼“風(fēng)和日麗”之后，錦繡江南花園和美麗 365 花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛紛介入，大盤將成為今后龍華房地產(chǎn)市場中的統(tǒng)治者，“大盤重陣、白領(lǐng)基地”的格局已隱約可見； 龍華身兼全 民置業(yè)、住宅大盤化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體，將成為深圳全民置業(yè)的當(dāng)然之選； 但是隨著土地的減少，小高層的開發(fā)已成必然之勢，物業(yè)的開發(fā)類型將逐漸向小高層和高層過度； 目前，龍華的均價比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價格是吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素； 高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn)物業(yè)價格得到實質(zhì)性的提升，同時也意味著龍華具有廣闊的升值空間； 三、 項目分析及評價 地塊解析 交通條件 本項目緊臨龍華交通干 道東環(huán)二路和建設(shè)路，與龍華中心廣場隔路相望 ，屬典型的中心廣場物業(yè)，交通十分便捷，有 508路、 370路、 302路、 315路、312路、 410路、 616 路、 620路等公交大巴可達(dá)本項目。 地形地勢 23 本項目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬平方米廣場景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運動場，視野開闊，滿眼翠綠。由于一期工程已入住兩年，本項目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開工條件。 規(guī)劃限制條件 本項目地塊較好，總用地 ，容積率 蓋率 35%，商業(yè)面積占計容積率面積不超過 5%，停車位不少于總戶數(shù)的 50%。 項目 項目優(yōu)勢 項目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢得天獨厚； 項目緊鄰龍華中心廣場，享市政大配套，并有獨特的景觀資源： 項目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢明顯； 項目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場等，配套完善，生活便利無； 開發(fā)商源發(fā)實業(yè)公司 經(jīng)濟實力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項目開發(fā)，這項目的成功提供了實力保障； 開發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項目地塊的使用權(quán)，地價十分低廉，大大降低了項目成本，使本項目今后的銷