供電公司生產(chǎn)營銷綜合用房項目可行性研究報告

1 1、 X 供電公司生產(chǎn) 營銷 綜合用房 項目立項 報告 一、企業(yè)概述 鄰上海、西傍無錫、南接浙江、北依長江，是我國著名的歷史文化名城和風(fēng)景旅游城市，素有“人間天堂”的美譽。 2007年該市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 5701 億元，在全國大中城市中保持第五位；地方一般預(yù)算收入 元 ,居全國第六、全省第一；工業(yè)總產(chǎn)值 19060億元，居全國第二、全省第一。目前，該市有一萬多家三資企業(yè)，世界 500 強公司中有 122 家落戶 X。市屬各縣級市全部進入全國綜合實力百強縣（市）行列。 X 供電公司是江蘇省電力 公司所屬特大型供電企業(yè)，擔(dān)負著 X 市所轄 7 區(qū) 5 市的供電任務(wù)，營業(yè)區(qū)域面積 8488 平方公里 ，其中市公司本部 3300 平方公里 。近年來，在 X 經(jīng)濟社會快速發(fā)展帶動下，該公司供售電量每年以 20%左右 的速度遞增。 “十五”期間，該公司平均每年完成電網(wǎng)投資 30 億元， 2006、 2007 年分別完成投資 42、 46億元。 2007 年 X 市全社會用電量為 807 億千瓦時，同比增長 該公司企業(yè)供電量為 711 億千瓦時、售電量為 673 億千瓦時，同比分別增長 統(tǒng)調(diào)最高負荷達 千瓦，同比增長 目前 X 供電公司 職工 4475 人，其中全民職工 3907 人，集體職工 568 人； 司本部 2168 人，其中 全民職工 1813 人，集體職工355 人 。 公司 固定資產(chǎn) 原 值 元， 其中市公司本部固定資產(chǎn) 2 原值 司營業(yè)戶數(shù)為 戶， 戶。 截至 2008 年上半年，公司 擁有 35 千伏及以上變電站 366 座，變電總?cè)萘?千伏安。其中， 500 千伏變電站 6 座，容量 1075萬千伏安； 220 千伏變電站 57 座，容量 1977 萬千伏安； 110 千伏變電站 202座，容量 35千伏變電站 101座，容量 35 千伏及以上輸電線路 8627 公里 。其中， 500 千伏線路926 千米； 220 千伏 線路 2293 千米 ； 110 千伏 線路 2981 千米 ； 35 千伏 線路 2427千米 。 近年來，公司生產(chǎn)、經(jīng)營、建設(shè)、精神文明建設(shè)等各項工作成績顯著。先后榮獲 “ 全國文明單位 ” 、 “ 全國五一勞動獎狀 ” 、 “ 全國模范職工之家 ” 、 “ 全國電力行業(yè)質(zhì)量效益型先進企業(yè) ” 、 “ 國家電網(wǎng)公司雙文明單位 ” 等榮譽稱號。 二、現(xiàn)企業(yè)用房狀況 有地塊及用房總況 X 供電公司現(xiàn)有 5 塊土地，土地總面 積約 房總建筑面積為 39825 平方米 ， 人均占有建筑面積僅 方米 （含食堂、會議室、營業(yè)廳、檔案、調(diào)度、設(shè)備機房等公共建筑面積）。 其中生產(chǎn)辦公類用房 8813 平方米，運行檢修用房 20606平方米，營銷類用房 5067 平方米，其它用房 5339 平方米。 地塊及建筑物概況 1、第一塊地位于三香路 458 號，是該公司管理中心，總占地面 3 積約 ，地處 X 市老城區(qū)，一面臨街，其他三面為居民小區(qū)，公司正對面為兩個四星級賓館，交通擁擠。該地塊共有主業(yè)用房 9 棟，其中 1 號樓，框架九層， 1985年建成 投運，建筑面積為 6903 平方米，主要功能為綜合辦公、調(diào)度中心及信息中心； 2 號樓，磚混四層， 1983年建成投運，建筑面積為 1467 平方米，主要功能為 生產(chǎn)技術(shù)部 以及基建部 辦公用房 ； 3號樓，磚混三層， 1985 年建成投運，建筑面積為213 平方米，主要功能為協(xié)會辦公用房； 4 號樓， 1987年建成投運，建筑面積為 861平方米，主要功能為職工活動用房； 5 號樓，磚混三層， 1987年建成投運，建筑面積為 1621 平方米，主要功能為職工食堂； 6 號樓，磚混四層， 1987 年建成投運，建筑面積為 887 平方米，主要功能為職工 衛(wèi)生所 以及公司 檔案室； 8號樓，框架六層， 1989年建成投運，建筑面積為 3284 平方米，主要功能為 營銷部 用房 ； 9 號樓，框架六層， 1986 年建成投運，建筑面積為 2415平方米，主要功能為變電檢修 工區(qū) ； 10 號樓，框架六層， 1985 年建成投運，建筑面積為 2200 平方米，主要功能為 物業(yè) 管理用房。 2、第二塊地是胥門電廠路、勞動路 69號。該地塊占地面積 地塊房屋已全部拆除。 3、第三塊地是 X 新區(qū)獅山路 37號，占地 ，有 兩棟建筑。第一棟建筑 面積為 4285 平方米，框架 6層， 1996年建成投運；第二棟建筑面積為 3717平方米，框架 6 層， 1996 年建成投運。 現(xiàn) 兩棟建筑 由輸變電運行工區(qū) 、新區(qū)營業(yè)部 使用。 4、第四塊地是閶胥路 618 號，占地 ：該地塊現(xiàn)有辦公樓 4 一 棟， 建筑面積為 5560 平方米，使用部門有：監(jiān)控中心、總公司、新吳城 公司 等。 5、第五塊地是寶帶西路 288 號 ，占地 ：現(xiàn)有營業(yè)樓一棟，建筑面積為 6412 平方米，使用部門有營銷部、輸電工區(qū)。 為了滿足社會經(jīng)濟發(fā)展的供電需求，保證 X 電網(wǎng)的供電安全，早在 5 年前，該公司就不得不在外租用用房以安置有關(guān)部門以解燃眉之急，其中租用 1 號房產(chǎn) 5000 平方米 ，作為計量中心、教育培訓(xùn)教室及退管委活動中心，使用人員 71 人；租用 X 工業(yè)園區(qū)中新路 46號房產(chǎn) 6100平方米，使用人員 162 人；作為配電運行部及園區(qū)營業(yè)廳用房，租用三香路地塊多經(jīng)用房 2841 平方米，作為營銷部用房，使用人員 111人；租用揚富路 60號標(biāo)準型廠房 8835平方米，作為物資配送中心辦公和倉庫用房，使用人員 23 人。共 對外租賃用房22776 平方米，使用人員 367人。 5 具體如下： 序號 地塊名稱 建筑名稱 建筑面 積 建筑層數(shù) 功能組成及對應(yīng)面積 產(chǎn)權(quán)屬 性 建設(shè)年 代 相應(yīng)功能使用人數(shù) 人均使用 面積 功能 對應(yīng)面積 一 三香路 458號 1號樓 6903 9 生產(chǎn) 辦公 6903 國網(wǎng) 1985年 317 7 2號樓 1467 4 生產(chǎn) 辦公 1467 國網(wǎng) 1983年 72 7 3號樓 213 3 協(xié)會 213 國網(wǎng) 1985年 9 8 4號樓 861 3 職工活動用房 861 國網(wǎng) 1987年 5號樓 1621 3 食堂 1621 國網(wǎng) 1987年 6號樓 887 4 檔案室 443 國網(wǎng) 1987年 9 衛(wèi)生所 444 9 8號樓 3284 6 營銷部 3284 國網(wǎng) 1989年 183 6 9號樓 2415 6 變電檢修工區(qū) 2415 國網(wǎng) 1986年 179 5 10號樓 2200 6 物業(yè)管理 2200 國網(wǎng) 1988年 108 7 二 勞動路 69號 無 三 獅山路 37號 辦公樓 1 4285 6 變電運行 工區(qū) 3571 國網(wǎng) 1996年 155 8 營銷部 714 21 8 辦公樓 2 3717 6 變電運行 工區(qū) 3717 國網(wǎng) 1996年 172 7 四 閶胥路 618號 辦公樓 5560 7 變電運行、檢修 5560 國網(wǎng) 1989年 248 8 五 寶帶西路 288號 營業(yè)樓 6412 3 營銷部 1069 國網(wǎng) 2001年 42 7 輸電工區(qū) 5343 277 7 合計 39825 1801 其余 367人在外租房使用。 6 三 、項目建設(shè)必要性 1、公司現(xiàn)代化管理和建設(shè)“一強三優(yōu)”公司的迫切需要 由于該公司現(xiàn)有建筑大多為上 世紀八十年代初設(shè)計建造，沒有考慮到現(xiàn)代化生產(chǎn)、管理的一些基本功能，功能方面存在無法彌補的缺陷，尤其是現(xiàn)生產(chǎn)調(diào)度用房建成于 1985 年，未考慮計算機、電力通信、信息工程網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和其他現(xiàn)代化管理方式等因素，現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)接口長期采用臨時措施接入，且嚴重不足，現(xiàn)已遠遠不能適應(yīng)目前生產(chǎn)、調(diào)度、管理的要求，也無法適應(yīng)建設(shè)一流公司的現(xiàn)代化管理要求。同時由于歷史上缺乏同意規(guī)劃，建筑體量小而零散，管理各部門散布于多幢辦公樓中，管理散亂。 2、城市規(guī)劃建設(shè)的需求，部分用房即將拆除。 由于城市建設(shè)的需要，該公司原吳城供電公司閶胥路 618號愛河橋地塊將因規(guī)劃建造 X 市演出中心而被政府拆遷收回，該地塊規(guī)劃為演出中心的附屬用房及停車場。早在 2002年 7月就收到“蘇土收 2002（ 64 號）”文，政府明確要求收回該土地，該地塊占地面積為 2688平方米（ 4畝），地塊上有建筑面積 5560 平方米。由于該公司用房緊張以及政府其他規(guī)劃拆除進度的原因?qū)е轮两駴]有實施。今年以來，X 市城市建設(shè)步伐明顯加快，該地塊周圍已全部拆除完畢，僅剩原吳城供電公司該處用房，政府已多次催促，甚至要求強制拆除。隨著 地塊將于今年年底左右被拆除， X 供電公司的現(xiàn)有辦 公、生產(chǎn)用房將進一步緊張。 3、條件簡陋，用房水平低，無法滿足功能需求 7 （ 1）、 生產(chǎn)辦公用房嚴重不足，只有租房以滿足用房需求。 公司用房總建筑面積為 39825 平方米，人均占有建筑面積僅 方米（含食堂、會議室、營業(yè)廳、檔案、調(diào)度、設(shè)備機房等公共建筑面積） 。其中生產(chǎn)調(diào)度綜合辦公用房建筑面積僅為 6903 平方米，而使用人員達 317 人， 扣除公共走廊、樓梯、衛(wèi)生間以及調(diào)度、信息、會議等設(shè)備、大空間用房面積，實際人均使用面積不足 7 平方米，用房嚴重不足。 （ 2）、調(diào)度中心、信息中心、負控中心、客服中心等特殊功能用房面 積非常擁擠，其中調(diào)度中心面積約 2000 平方米、信息中心面積約 100 平方米、中心營業(yè)廳面積約 200 平方米、負控中心面積約 60平方米，現(xiàn)已難于滿足和適應(yīng)現(xiàn)代化生產(chǎn)和管理的要求。 （ 3）、通信、自動化等機房面積很少，設(shè)備放置十分擁擠。該公司現(xiàn)有機房僅有 450 平方米左右，已無任何空間用以放置增加的設(shè)備，檢修非常困難，并缺少設(shè)備維修及調(diào)試場所。同時由于建設(shè)設(shè)計荷載較小，樓板承重嚴重不足，已無法滿足機房設(shè)備部署條件。根據(jù)X 每年 20%以上電量增長的現(xiàn)狀，“十一五”期間將有 200億元的電網(wǎng)建設(shè)投資，需新建、擴建 2005000 多座，屆時自動化、通信設(shè)備的增加，現(xiàn)有機房的改造和擴容已無可能，急需增加相應(yīng)用房。 （ 4）、離退休人員活動用房嚴重不足。目前該公司離休干部有11 人，退休干部有 18 人，退休職工有 707 人 ,由于用房困難，老干部活動室建筑面積僅為 70平方米，人均占有面積不足 退 8 管委活動中心借用學(xué)士街 31 號 用房 500 平方米 , 由于活動用房由商業(yè)用房改建而成 ,難于附合活動用房的標(biāo)準要求 ,故活動用房相當(dāng)擁擠，設(shè)施不足， 無法滿足和適應(yīng)職工學(xué)習(xí)、休息和娛樂活動的需要，中心又 遠離公司本部 ,造成老職工就醫(yī)看病的不便 ,為此引起了眾多退休職工的不滿。 4、生產(chǎn)、營銷、辦公用房分散，無法整合 （ 1）、該公司目前生產(chǎn)、營銷、調(diào)度 及辦公用房非常分散，給生產(chǎn)管理帶了很大不便。該公司目前實際地塊 有 四 處，其中新區(qū)獅山路37 號地塊為 輸變電運行工區(qū)和 新區(qū)營業(yè)部辦公，相對獨立，但離三香路公司本部有約 7 公里，位于城市的西部； 而配電運行 工區(qū)和園區(qū)營業(yè)部 租用工業(yè)園區(qū)中新路用房使用，離三香路地塊 7公里，位于城市的東邊，與獅山路地塊相距約 14 公里 ；寶帶西路地塊位于城南，為輸電工區(qū)辦公地點，離三香路地塊約 7 公里。 另外該公司計量中心租用學(xué)士街用房使用（離三香路 3 公里），營銷部卻又是租用在三香路地塊多經(jīng)用房辦公，生產(chǎn)部門相當(dāng)分散，很不利于管理?，F(xiàn)勞動路地塊離三香路很近，僅 1 公里左右。 （ 2）、由于該公司位于三香路公司管理中心地塊占地面積較小，因歷史原因，現(xiàn)該地塊用房比較散亂，共有大小建筑 10 棟，難以重新整合。根據(jù)最近的一次調(diào)查， 三香路地塊 現(xiàn)有人員 922 人（ 1#辦公調(diào)度樓 317 人， 2#辦公 樓 72 人， 3#樓 9 人， 6#衛(wèi)生、檔案樓 18人，8#營銷部 108 人， 9#輸變電檢修樓 179人， 8#物業(yè)管理 樓 108 人， 11#營銷樓 111 人），隨著該公司生產(chǎn)與經(jīng)營的不斷發(fā)展、生產(chǎn)設(shè)備、車 9 輛、管理人員的不斷增加，地塊內(nèi)車輛停放及公用設(shè)施的管理難度日益增大，大院停車位已無法滿足車輛停放需求，許多車輛只有沿街停放。同時由于該地塊處于老城區(qū)，城市交通較為擁擠，車輛進出難的矛盾十分突出，尤其是上下班高峰經(jīng)常造成城市主干道路交通擁擠堵塞，交管部門及市政府多次來公司協(xié)調(diào)。 5、城市建設(shè)規(guī)劃的要求 市建設(shè)也日新月異，土地資源越來越少，自 2003年以來， 維護電力企業(yè)的形象和適應(yīng)現(xiàn)代電力企業(yè)的管理 要求出發(fā)，多次建議 公司和 市政府進行了多次協(xié)商，做了大量的前期工作，并根據(jù)國網(wǎng)公司相關(guān)管理規(guī)定（國電計 2001753號、國家電網(wǎng)計 2003513號、國家電網(wǎng)發(fā)展2005350號）先后以蘇電計 200383號、蘇電計 20031773號、蘇電計 2004184號、蘇電計 20041697號、蘇電發(fā)展 20051651號、蘇電發(fā)展 20061692號等 6個文件上報國家電網(wǎng)公司申請批準建設(shè) 塊土地供 于該項目未獲得批復(fù)意見，備選地塊均先后被其他單位規(guī)劃使用。 目前 供電公司企業(yè)發(fā)展建設(shè)用地可選。 2006年， 意 調(diào)整 城市建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合勞動路拓寬工程（該工程現(xiàn)已基本完 工），并為節(jié)省工程投資，將該公司上述勞動路 69號地塊規(guī)劃為 0 房建設(shè)用地。 四 、項目建設(shè)可行性 1、本項目規(guī)劃選址位于 勞動路 69 號，地理位置優(yōu)越，平面布置方便，區(qū)域四周各種城市管網(wǎng)及配套設(shè)施齊全， 2007 年市政府已開始實施市政道路改造工 程， 改造拓寬后勞動路 由二車道變?yōu)樗能嚨溃煌ǜ鼮楸憬?，周圍環(huán)境也隨之改善，是適宜建設(shè)生產(chǎn)營業(yè)用房的理想之地。 2、 勞動路 69號地塊是江蘇省電力公司全民資產(chǎn)，在此建設(shè)生產(chǎn)營業(yè)用房可避免大量征地費用，減少工程建設(shè)成本。 五 、項目規(guī)模論證 （一）、 X 供電公司用房需求測算 對照國網(wǎng)公司小型基建項目建設(shè)規(guī)模測算標(biāo)準， X 供電公司 生產(chǎn)辦公綜合用房 標(biāo)準如下： 1、本部管理用房的基數(shù)為 5400平方米。 X 供電公司 110 千伏變電站為 202 座，因此 K 值為 2。 X 地區(qū)屬于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，相應(yīng)標(biāo)準原則按照乘 部管理用房 的 建筑 面積 需求 為（ 5400*2*。 2、 調(diào)度通信用房的基數(shù)為 3545平方米。 X 供電公司 110 千伏變電站為 202 座，因此 K 值為 2。 X 地區(qū)屬于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，相應(yīng)標(biāo)準原則按照乘 度通信用房的建筑面積需求為（ 3545*2*。 11 3、 生產(chǎn) 用房的基數(shù)為 9310 平方米 （不含大型物資倉庫 4000 平方米） 。 X 供電公司 110 千伏變電站為 202 座，因此 。 X 地區(qū)屬于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，相應(yīng)標(biāo)準原則按照乘 生產(chǎn) 用房的建筑 面積 需求 為 （ 9310*2*。 4、 客服、電費管理 用房的基數(shù)為 3350平方米。 部供電戶數(shù)為 130萬戶，因此 K 值為 1。 X 地區(qū)屬于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，相應(yīng)標(biāo)準原則按照乘 數(shù)測算。 客服、電費管理用房 的 建筑 面積 需求 為 （ 3350*1*。 5、計量用房的基數(shù)為 3330 平方米。 10 千伏變電站為 202 座，因此 。 X 地區(qū)屬于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，相應(yīng)標(biāo)準原則按照乘 數(shù)測算?？头㈦娰M管理用房的建筑面積需求為（ 3330*2*。 k 1+ 電網(wǎng)規(guī) ?；鶞?值電網(wǎng)規(guī)?；鶞手惦娋W(wǎng)規(guī)模實際值 12 備注需求測算( 使用面積/ 0 . 7 )現(xiàn)有用房存量用房缺口 測算參數(shù)1 調(diào)度通信用房 3545 1140 2 21542 本部管理用房 5400 1700 2 85143 輸電運行維護與檢修用房 3320 1780 2 13834 變電運行維護與檢修用房 3570 1690 2 22405 城區(qū)配電運行維護與檢修用房 2420 1890 2 2976 營銷（客戶服務(wù)）用房 2870 1160 供電戶數(shù) 1 920 含需求側(cè)7 營銷（電費管理）用房 480 供電戶數(shù) 1 238 營銷（電能計量）用房 3330 570電網(wǎng)規(guī)模、供電戶數(shù)2 14179 營銷（營業(yè)網(wǎng)點）用房 550 550供電戶數(shù)、供電區(qū)域1 4310 設(shè)備獨立維護檢修用房 5100 電網(wǎng)規(guī)模 05 0 0 千伏運檢中心11 小型基建其他 5339合計 39825 45263國家電網(wǎng)公司小型基建項目面積規(guī)?；鶞手导靶枨鬁y算表序號 用房類型區(qū)域級基準（地市）配網(wǎng)級基準（區(qū)縣）測算依據(jù)修正系數(shù)方米電網(wǎng)規(guī)模 8813 21856營業(yè)區(qū)域面積8 4 8 8 平方公里、1 1 0千伏變電站2 0 2 座、1 1 0千伏線路2 9 8 1 千米、營業(yè)戶數(shù)1 3 0 萬戶電網(wǎng)規(guī)模、供電區(qū)域20606 11314不含大型物資倉庫基準值共4 0 0 0 平方米5067 12093備注: 本部管理用房不含車庫、人防、職工食堂、醫(yī)務(wù)室等輔助設(shè)施。 13 （二）新建項目 規(guī)模需求 1、地上部分 根據(jù)上述測算結(jié)果，結(jié)合 X 供電公司用房現(xiàn)有存量，該公司生產(chǎn)辦公綜合用房缺口 21856平方米，生產(chǎn)用房缺口 11314平方米， 營銷用房 缺口 12093平方米，合計生產(chǎn)性用房缺口 45263平方米。 結(jié)合 X 供電公司用房規(guī)劃以及目前該公司用房的迫切需求，計劃將 X 供電公司本部管理辦公用房、通信調(diào)度用房以及電費管理用房合并建設(shè)，合計 31500 平方米。 考慮到 三項功能 合并 建設(shè)可以共用會議室等情況， 規(guī)劃該公司生產(chǎn)辦公綜合用房 地上建筑規(guī)模 約為 29000平米。 X 供電公司生產(chǎn)辦公綜合用房建成后，將成為 度等管理中心。進駐人員約 600 人，其中生產(chǎn)辦公人員 400 人，營銷人員 100 人，后勤服務(wù)人員 100人。 2、地下部分 （ 1）、停車位需求 X 供電公司本部現(xiàn)有公務(wù)、生產(chǎn)用車 649 輛，其中三香路大院停放 161 輛，新大樓建成后公司總部管理用車將控制在 160 輛。 X 供電公司生產(chǎn)營業(yè)綜合用房建成后，將進駐人員約 600人。估計員工私家車擁有量將達 420 輛（按人均 ）。 預(yù)計新大樓建成后進駐管理用車和員工私家用車合計 580 輛。 新大樓建成后這些車輛將進駐 (未考慮縣公司公務(wù)車輛和外單位業(yè)務(wù)車輛的進出 )。勞動路 69地塊用地面積 36345 平方米（約 4 畝）， 扣除建筑用房、廣場入口、消防通道、綠化等占地面積后， 根據(jù) X 市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計要點 測算 ， 地面 停車數(shù)量 最多 約為 200 輛（ 39平方米 /輛計算）。 （ 2）、新建項目 地下 面積 根據(jù)江蘇省實施（中華人民共和國人民防空法）辦法的規(guī)定，新建民用建筑，必須建設(shè)戰(zhàn)時可用于防空的地下設(shè)施， 根據(jù) X 市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計要求， 建設(shè)必 須同時考慮地下停車庫的建設(shè)。 為附合 人民防空法的規(guī)定，為滿足地方政府的規(guī)劃要求，同時也為解決該公司在項目建成后車輛進駐的實際需要，故規(guī)劃考慮 在建設(shè)生產(chǎn)營業(yè)綜合用房時 配套 建設(shè)地下建筑工程（ 人防兼作停車庫，同時解決機電設(shè)備用房）。 地下停車位按 40 /車輛計算 。 40 /輛 *150 輛 +4000 （機電設(shè)備用房） =10000平方米。 3、 建設(shè)方案 為充分利用有限的土地資源，根據(jù) 能定位和用房需求以及城市規(guī)劃和政府部門的要求，初步確定該項目規(guī)劃建設(shè)方案為 地上 建筑主體 22 層，地下人防及設(shè)備用房 2 層 ； 建筑總面積為 39000平方米 ，其中 地上建筑 29000 平米， 地下 建筑面積為 10000平米 。 地下一層為停車庫，地下二層為 人防、消防水池、水泵房、空調(diào)機房以及配電等設(shè)備用房。 地下共安排 150個停車位。 功能分布如下： 樓層數(shù) 建筑用途 備注 1 大廳、信訪、安保等公用用房 15 2 營銷（電費管理）用房 3 營銷（電費管理）用房 4 電視電話會議室、資料室 5 大型會議室 中小會議室分布在各層 6 檔案室（文檔、科檔、人檔、財務(wù)檔案） 7 信息中心、網(wǎng)絡(luò) 信息機房 8 發(fā)策部、基建部 9 生技部、安監(jiān)部 10 財務(wù)部、審計部 11 工會、監(jiān)察部 （保衛(wèi)部） 12 黨委、思 政部 （黨委辦公室） 13 人力資源部 （黨委組織部） 、團委 14 辦公室（法律事務(wù)部） 15 總經(jīng)理辦公室、行政領(lǐng)導(dǎo)辦公室 16 自動化辦公用房 17 自動化設(shè)備用房、通信設(shè)備用房 18 通信辦公 用房 19 調(diào)度辦公室、資料室 20 調(diào)度 反事故演習(xí)中心 、 仿真室、會議室 21 調(diào)度 廳 、事故應(yīng)急處理室、休息室等 22 電梯機房等 建筑面積 200 平米 六 、項目投資 估算 項目 建筑總面積為 39000 平方米（地下建筑面積約為 10000 平米）， 估算總投資約 元。計劃 2009 年開工， 2011 年建成投運。 具體投資估算如下： 16 建筑面積 : 39000 平方米 單位 :萬元 序號 費用名稱 單方造價 合價 一 建筑安裝工程費 4820 1 土建裝飾工程 750 2 安裝工程費 340 3 室外工程 00 4 三通一平一圍 0 二 設(shè)備及工器具購置費 500 1 客梯 500 2 自動扶梯 0 3 貨梯 0 4 廚房設(shè)備 0 三 工程建設(shè)其他費用 1812 1 建設(shè)單位管理費 160 2 咨詢費及招標(biāo)代理費 160 3 設(shè)計費 370 4 地質(zhì)勘察費 30 5 監(jiān)理費 200 6 項目建設(shè)規(guī)費 892 四 土地費 0 五 基本預(yù)備費 868 六 總計 18000 安裝工程明細表 序號 項目名稱 總價 (萬元 ) 1 暖通系統(tǒng) : 1694 2 給排水系統(tǒng) : 131 3 強電系統(tǒng) : 710 4 變配電系統(tǒng) : 675 5 消防水系統(tǒng) : 227 6 消防電系統(tǒng) : 123 7 綜合布線 ,電話 ,電視系統(tǒng) : 510 8 電視監(jiān)控系統(tǒng) : 75 9 防盜報警系統(tǒng) : 10 氣體滅火 : 167 11 車庫管理 : 20 12 門禁 : 8 17 建設(shè)規(guī)費 序號 費用名稱 費用（萬元） 1 質(zhì)量監(jiān)督費 40 2 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費 415 3 新型墻體材料發(fā)展基金 32 4 白蟻防治費 (七層以下 ) 5 5 白蟻防治費 (七層以上 ) 1 6 審圖費 7 7 散裝水泥費 8 8 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費 4 9 房產(chǎn)辦證費 16 10 防雷設(shè)施審查監(jiān)督驗收費 5 11 檔案保管費 5 12 測繪技術(shù)服務(wù)費 1 13 易地人防建設(shè)費 0 14 土方特管費 100 15 蒸汽管網(wǎng)建設(shè)工程費 78 16 煤氣管網(wǎng)建設(shè)工程費 78 17 自來水管網(wǎng)建設(shè)工程費 79 18 招標(biāo)代理費 18 合計 892 七 、功能定位及現(xiàn)有用房調(diào)整 為節(jié)約生產(chǎn)運行成本，提高工作效率，改善辦公條件，增強企業(yè)形象，提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)水 平，適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要， X 供電公司企業(yè)用房規(guī)劃如下： 1、利用 勞動路 69 號地塊 現(xiàn)有土地資源 建設(shè) X 供電公司 生產(chǎn) 辦公綜合用房。新址規(guī)劃使用人員約 600人，其主要功能為公司黨群機關(guān)、公司部室 、生產(chǎn)調(diào)度 、信息、 電費管理、 后勤保障、檔案以及會議用房等。 2、原公司三香路地塊改作主業(yè)生產(chǎn)基地， 集中安置變電工區(qū)、配電工區(qū)生產(chǎn)單位，調(diào)整后該 大院 生產(chǎn)用房約 18000平方米 ， 基本 18 能夠滿足上述測算約 20500平方米的用房需求。 3、 寶帶西路 288 號和閶胥路 618 號調(diào)整作為輸電運行維護與檢修用房，現(xiàn)有用房建筑面積 11960平方米 ，基本能夠滿足上述測算約11400 平方米的用房需求。 4、 X 新區(qū)獅山路 37 號調(diào)整作為 營銷 客戶服務(wù)和電能計量用房，合計可用房屋面積 8000 平方米，仍無法滿足上述測算約 16300 平方米的用房需求。 2、揚中市供電公司生產(chǎn) 營銷 綜合用房項目立項 報告 一、企業(yè)概述 揚中，地處“黃金水道”揚子江中，為長江僅次于崇明島的第二大島，總面積 332平方公里，現(xiàn)有 30萬人口，共轄 5個鎮(zhèn)， 1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。境內(nèi)地勢平坦，綠樹成蔭，風(fēng)光秀麗，為天然的水上公園。 現(xiàn)有機械制造、電氣產(chǎn)品、輕紡服裝、精細化工、電子等 30多個行業(yè)， 并形成了工程電器、硅橡膠、釬焊材料、精細化工、電子測量測試儀器、復(fù)合肥等六大產(chǎn)品基地。揚中深水岸線總長近 54公里，其中本島 來橋約 6公里，目前整段岸線基本處于待開發(fā)狀態(tài)，未開發(fā)的深水岸線占到蘇南未開發(fā)岸線總量的 2 3左右，是發(fā)展船艇制造、石油化工、電力工業(yè)及大用水量、大吞吐量的產(chǎn)品加工工業(yè)的黃金寶地。據(jù)專家評價，長江下游能建造 10萬噸級碼頭的水域唯有揚中。目前蘇南地區(qū)岸線已基本用完，揚中的深水岸線已成為長江下游不可多得、等級最高的“黃金岸線”，增值空間和后發(fā)潛力巨大。 19 目前揚中硅材料 產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷擴大和大量造船企業(yè)、碼頭的落戶，使得地方經(jīng)濟不斷快速發(fā)展，必將給地區(qū)電網(wǎng)建設(shè)和用電營銷與服務(wù)的提出更高的任務(wù)和要求。 揚中市供電公司隸屬鎮(zhèn)江供電公司， 2007年定編職工人數(shù) 268人（ 運用人力資源管理系統(tǒng)軟件分析計算） ，其中管理人員定編 35人、生產(chǎn)及調(diào)度人員定編 154人、營銷人員定編 57人、其他人員定編 22人。公司現(xiàn)有職能部室：辦公室、黨委辦公室（思想政治部）、財務(wù)部、監(jiān)察審計部、生產(chǎn)技術(shù)部、營銷部、安全監(jiān)察部、發(fā)展建設(shè)部、人力資源部（組織部），直屬生產(chǎn)單位：電力調(diào)度中心、人才交流服務(wù)中心、物資配送中心， 7個鎮(zhèn)供電所。現(xiàn)有 220 座 ,容量為300110座，容量為 35座，容量為 110條，長度 351條，104條，長度 電戶數(shù)為 。 2007年全社會用電量 比 06年增長了 18； 2007年售電收入 29732萬元，同比 06年增長了 08年 1比增長了 售電量 比增長了 預(yù)計 08年供售電量增長率將會超過 16%。 二、現(xiàn)企業(yè)用房狀況 有地塊及用房總況 公司現(xiàn)址位于揚子中路 188，占地面積為 6761平方米，現(xiàn)共有四 幢用房。 20 地塊及建筑物概況 1、公司現(xiàn)址 現(xiàn)址共有四幢用房均建于二十世紀八十年代。 1樓為生產(chǎn)綜合樓（行政辦公、各職能部室、調(diào)度中心、營業(yè)廳、檔案室等） , 建筑面積為 2784平方米，人均辦公面積 2樓為車庫、集體宿舍，建筑面積為 720平方米； 3樓為后勤用房（伙房、職工食堂），建筑面積 239平方米； 4#樓為門衛(wèi)，建筑面積為 45平方米。 2、 營銷部、班組、計量中心、大會議室等租用多經(jīng)用房，建于1997年，為四層磚混結(jié)構(gòu)建筑面積 均辦公面積 3、生產(chǎn)技術(shù)部近期將組織搬遷至新完工生產(chǎn)用房，生產(chǎn)類用房無空缺。 21 具體如下： 功能 對應(yīng)面積一 公司現(xiàn)址調(diào)度中廳 100調(diào)度通信中心機房 35計算機信息中心 35客戶服務(wù)中心 30負荷管理中心 30辦公、接待室、會議室、倉庫、資料室及公共面積2554計量中心 64辦公、接待室、會議室、倉庫、公室等 667車庫 360集體宿舍 3604 后勤用房 239 1 伙房、職工食堂 239 國網(wǎng) 1988年半地下車庫 1455辦公、接待室、會議室、會議室、計量中心33 車庫、集體宿舍 720人均辦公面積國網(wǎng) 1988年功能組成及對應(yīng)面積957 . 6 4 （不含倉庫）建設(shè)年代響應(yīng)功能使用人數(shù)序號 產(chǎn)權(quán)屬性建筑名稱 建筑面積 建筑層數(shù)地塊名稱2784 4調(diào)度綜合樓 生產(chǎn)用房5 國網(wǎng)1 1 . 4 （不含倉庫）9 . 8 4 （不含倉庫）44967 2008年 116257 22 三、項目建設(shè)必要性 1、項目建設(shè)的必要性 合揚中市供電公司用房現(xiàn)有存量，該公司調(diào)度綜合、營銷用房缺口 合計 5052 平方米。 考慮現(xiàn)調(diào)度綜合樓改為營銷用房后，根據(jù)國網(wǎng)公司測算標(biāo)準，面積基本能滿足營銷辦公等要求。結(jié)合揚中地區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展現(xiàn)規(guī)劃新建生產(chǎn)辦公綜合用房規(guī)模為 6000 多平方米（不含車庫）。 企業(yè)經(jīng)營中起著重要的作用，本應(yīng)按省公司規(guī)范要求進行建設(shè)，但由于該公司用房十分緊張，根本無法達到規(guī)范要求。 電力調(diào)度廳現(xiàn)有面積不足 100平方米，無反事故中心、應(yīng)急指揮中心、會議室等，使用面積嚴重不足； 調(diào)度通信中心機房現(xiàn)有面積為 35平方米，新配置的硬件設(shè)施已無處放置； 計 算機信息中心現(xiàn)有面積為 35平方米，設(shè)備急需增容但現(xiàn)有用房已無處放置； 營業(yè)廳現(xiàn)有面積為 60平方米，無法滿足需求； 負荷管理中心現(xiàn)有面積為 30平方米，無法滿足需求； 計量中心現(xiàn)有面積為 64平方米，很多校驗工作已無法開展。 人同室辦公，且辦公室擁擠，無法達到 5部門均無接待室、會議室，不利于工作的有效開展。 案、科技資料用房偏緊，很多資料已無法歸檔，現(xiàn)面積已 23 嚴重不符合需求，必須盡早解決。 著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展各類車輛不斷 增加，職工擁有私家車的數(shù)量不斷的增加，停車泊位難的問題已愈來愈嚴重。 公司一直借用多經(jīng)單位用房已多年，按“主多分開”的要求，也應(yīng)盡早歸還。 產(chǎn)用房建成后，用房緊張情況能得到了一些緩解，但由于其離現(xiàn)址距離較遠，而且生活后勤設(shè)施缺乏，給生產(chǎn)、管理和生技部人員生活帶來了諸多不便。 新址是整體規(guī)劃，圍墻、大門、主道路、綠化、景觀等必須等生產(chǎn)辦公綜合用房 建成后才能完善到位， 生產(chǎn)用房安全保衛(wèi)、環(huán)境等也無法得到保證。 于 生產(chǎn)用房的消防、報警系統(tǒng)主機設(shè)備設(shè)計均 在生產(chǎn)辦公綜合用房中（生產(chǎn)用房消防、報警系統(tǒng)無法使用，消防驗收也無法通過，影響安全生產(chǎn)、辦公），而且配電房、食堂也均在生產(chǎn)辦公綜合用房中，故懇請對于揚中供電生產(chǎn)辦公綜合用房、營銷用房的批準建設(shè)。 四、項目建設(shè)可行性 根據(jù)省公司建設(shè)“一強三優(yōu)”現(xiàn)代公司的要求和揚中市供電公司企業(yè)建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合企業(yè)自身狀況，從滿足本企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營管理需求出發(fā)，經(jīng)多次調(diào)研比較，并已獲得地方政府及城建規(guī)劃部門的同意，急需在公司新址建設(shè) 生產(chǎn)辦公綜合用房 的可行性主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 24 1、 生產(chǎn)辦公綜合用房的建設(shè)將使調(diào)度通 信中心按省公司規(guī)范要求建設(shè)到位，也滿足了計算機中心和檔案室等的使用需求和完善了公司新址后勤設(shè)施。 2、 解決了多人同室辦公、辦公擁擠的問題，提高了辦公環(huán)境和效率。 3、 生產(chǎn)辦公綜合用房建成后，該公司將可歸還借用多經(jīng)企業(yè)的用房，符合“主多分開”的要求。 4、 形成該布局后，使企業(yè)發(fā)展有充足的硬件擴展空間，有利于揚中市供電公司進一步提高現(xiàn)代化管理水平和服務(wù)水平，開拓電力市場，提高企業(yè)的經(jīng)濟效 益，美化城區(qū)環(huán)境，內(nèi)促發(fā)展，外樹形象。 5、 新址位于揚中市新市政府大樓、行政中心西側(cè)，地方行政單位也都規(guī)劃搬遷至市行政 中心新址周圍地塊，與地方政府的聯(lián)系更加方便快捷；而且處于揚子西路與新城路的交叉處，交通也更加便捷。 6、 公司搬遷至新址的方案正是響應(yīng)了地方政府規(guī)劃建設(shè)新行政文化中心的要求。 五、項目規(guī)模論證 1、生產(chǎn)辦公綜合用房需求面積： 照國網(wǎng)公司小型基建項目建設(shè)規(guī)模測算標(biāo)準， 結(jié)合 揚中市供電公司 現(xiàn)有 用房 ，該公司需求測算 如下： 25 備注需求測算( 使用面積/ 0 . 7 )現(xiàn)有用房存量用房缺口 測算參數(shù)1 調(diào)度通信用房 3545 1140 7592 本部管理用房 5400 1700 6233 輸電運行維護與檢修用房 3320 1080 2224 變電運行維護與檢修用房 3570 990 1205 城區(qū)配電運行維護與檢修用房 2420 890 0076 營銷（客戶服務(wù)）用房 2870 1160 供電戶數(shù) 750 含需求側(cè)7 營銷（電費管理）用房 480 供電戶數(shù) 8 營銷（電能計量）用房 3330 570電網(wǎng)規(guī)模、609 營銷（營業(yè)網(wǎng)點）用房 550 550供電戶數(shù)、3010 設(shè)備獨立維護檢修用房 5100 電網(wǎng)規(guī)模 05 0 0 千伏運檢中心11 小型基建其他合計 6296 4045不含大型物資倉庫基準值2 4 0 0 平方米0 2610備注: 本部管理用房不含車庫、人防、職工食堂、醫(yī)務(wù)室等輔助設(shè)施。電網(wǎng)規(guī)模 2784 1598營業(yè)區(qū)域面積3 3 2 平方公里、3 5 千伏變電站9座、3 5 千伏線路1 0 1 千米、營業(yè)戶數(shù)1 7 . 6 萬戶電網(wǎng)規(guī)模、供電區(qū)域3512 房類型區(qū)域級基準（地市）配網(wǎng)級基準（區(qū)縣）測算依據(jù)修正系數(shù)方米 26 2、新建項目規(guī)模 007年公司定編人員 268人計算，所需就餐面積 268人 3平方米 /人 804平方米。 據(jù)江 蘇省實施（中華人民共和國人民防空法）辦法的規(guī)定，新建民用建筑，必須建設(shè)戰(zhàn)時可用于防空的地下設(shè)施，根據(jù)揚中市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計要求，揚中市供電公司生產(chǎn)辦公綜合用房建設(shè)必須同時考慮地下停車庫的建設(shè)。按照人民防空法的規(guī)定，為滿足地方政府的規(guī)劃要求，同時也為解決該公司在項目建成后車輛進駐的實際需要，故規(guī)劃考慮在建設(shè)生產(chǎn)辦公綜合用房時配套建設(shè)地下建筑工程（人防兼作停車庫，同時解決配電房及消防水泵房）。地下停車位按30 /車輛計算。 公司用車為 42輛、員工私家車按 2007 年管理、生產(chǎn)、調(diào)度定編人員 189 人每 輛車計 算為 126 輛和公司大院內(nèi)需外來車輛臨時停車位 16 個，共需停車位 184個，停車場面積需 30平方米 /車位 184車位 5520平方米；另需建自行車、摩托車車棚。因新址大院內(nèi)可利用面積約為 5000 平方米左右，如所有車輛全部停放在室外場地則停車位不足，且?guī)缀鯚o法進行場地綠化；同時考慮揚中地區(qū)氣候潮濕，建筑