國際包裝印刷城包裝印刷可行性研究報告

第 1 頁共 33 頁 第一章 項(xiàng)目開發(fā)背景 一、項(xiàng)目名稱： X 國際包裝印刷城 二、項(xiàng)目地點(diǎn)： 三、項(xiàng)目提出的理由及過程 1、 現(xiàn)代包裝工業(yè)是一個極具潛力的 朝陽產(chǎn)業(yè) 。中國的包裝產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大，已發(fā)展成為一個相對的、獨(dú)立、比較完整的產(chǎn)業(yè)體系， 20 年來平均每年的發(fā)展速度在 12以上，從事包裝的企業(yè)總數(shù)在 2 萬家以上，加上包裝印刷，總數(shù)在 4 萬家以上。據(jù)統(tǒng)計， 2003 年的包裝工業(yè)產(chǎn)值已超過 2885 億元。加上包裝印刷業(yè)，整個產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值已超過了 4000 億元，中國已經(jīng)是一個名符其實(shí)的包裝大國。世界包裝組織（ 決定 2006 年在中國舉行世界包裝大會，而 且 國 家 經(jīng) 貿(mào) 委 已 同 意 世 界 包 裝 組 織 亞 洲 包 裝 中 心 在 中 國 建 設(shè) 等 一 系 列 的 利好消息，將有力促使中國的包裝產(chǎn)業(yè)從大國向強(qiáng)國發(fā)展。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， 2003 年我國印刷及設(shè)備器材工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 2800 億元，較2002 年的 2550 億元增長 10% 2、 X 的 包 裝工 業(yè) 市 場在 全 國 所 占 的 份 額 是最 大 的 ， 約 占 全 國 包裝 工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 的23。 X 省 2003 年的印刷業(yè)銷售額已達(dá)到 700 億元，已成為 X 省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，全省企業(yè)數(shù)量、銷售額、三資企業(yè)數(shù)量、民營企業(yè)數(shù)、出口額、引進(jìn)設(shè)備、有量、經(jīng)濟(jì)效益等十項(xiàng)指標(biāo)均 居全國第一。 3、 作為包裝強(qiáng)省的 X 省，中山、東莞等地區(qū)已經(jīng)形成一些以包裝為主導(dǎo)或配套的生產(chǎn)基地，但卻沒有一處類似于上海包裝城的產(chǎn)、銷、展等為一體的完整 央商務(wù)區(qū)）。 華南地區(qū) 的經(jīng)濟(jì)中心的 X 市，經(jīng)濟(jì)的幅射能力強(qiáng)， 印刷業(yè)非常發(fā)達(dá) ，但 X 市目前尚沒有一個規(guī)模較大、種類齊全的包裝、印刷商業(yè)中心，而現(xiàn)有的一些包裝、印刷商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均規(guī)模小、布局分散、輻射能力弱、影響力較小。 第 2 頁共 33 頁 4、作為長江三角洲的經(jīng)濟(jì)中心上海，已強(qiáng)烈地意識到包裝工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性和潛力性，目前已開始在上海的普陀區(qū)和嘉定區(qū)建立三個包裝城，每個的占地都超過 1000 畝，具生產(chǎn)、銷售、展覽、研究、教育、信息等功能為一體，項(xiàng)目均取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。強(qiáng)大的市場發(fā)展空間，使包裝行業(yè)成為投資者的新投資熱點(diǎn)。 在這種市場背景下， X 國際包裝印刷城應(yīng)運(yùn)而生。 X 國際包裝印刷城將建 設(shè)成為 X 省乃至華南地區(qū)最大的包裝、印刷行業(yè)的產(chǎn)品、信息交易中心、華南地區(qū)最有影響的專業(yè)會展中心。經(jīng)濟(jì)幅射至 X 省及 X 省的邊沿省市。 第二章 包裝印刷行業(yè)市場研究 第 3 頁共 33 頁 一、行業(yè)市場研究 1、國際包裝印刷行業(yè)形勢 據(jù)統(tǒng)計，世界年包裝總額近 5512 億美元，根 據(jù)美國農(nóng)業(yè)部測算，每消費(fèi) 1美元的食品包含 8%的包裝。當(dāng)今包裝工業(yè)發(fā)展最重要的一個方面是包裝市場的國際化、包裝業(yè)發(fā)展的全球化。目前，世界包裝工業(yè)的發(fā)展趨勢正朝著多樣化、多功能、高效率、利環(huán)保的方向發(fā)展。 20 世紀(jì) 90 年代以來，世界經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，并呈現(xiàn)加快增長的勢頭， 包裝印刷 工業(yè)的生產(chǎn)與銷售也一直呈穩(wěn)定增長的趨勢。 2、國內(nèi)包裝印刷行業(yè)形勢 世 界 包 裝 組 織 和 國 家 經(jīng) 貿(mào) 委 已 批 準(zhǔn) 在 我 國 建 設(shè) 世 界 包 裝 組 織 亞 洲 包 裝 中心。 2006 年在我國舉行世界包裝大會。 中國目前人均出版物消費(fèi)約為 35 美元，而 發(fā)達(dá)國家 是 300 美元 。國內(nèi) 每年包 裝、印刷業(yè)務(wù)達(dá) 4000 多億人民幣，在國民經(jīng)濟(jì) 40 個主要行業(yè)中，包裝、印刷行業(yè)已上升到 第 12 位，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著越來越重要的作用。中國包裝、印刷業(yè)的工業(yè)總產(chǎn)值每年以 15%的快速遞增，每年承擔(dān) 3 萬多億元工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品和 1 千 多億美元出口商品的包裝任務(wù)。 沿海地區(qū)和大中城市的包裝印刷企業(yè)已初步具備在國際市場上競爭的能力。 表 1 1：全國包裝印刷企業(yè)的分布表 X 省 23949 北京市 5165 上海市 8288 天津市 2897 重慶市 2136 福建省 6612 甘肅省 1235 安徽省 4092 廣 西 3494 貴州省 935 海南省 562 河北省 6916 河南省 8851 黑龍江 3217 湖北省 2496 湖南省 3010 吉林省 2318 江蘇省 13400 江西省 3109 遼寧省 6526 內(nèi)蒙古 1342 寧 夏 327 青海省 179 山東省 8179 山西省 2849 陜西省 5043 四川省 3628 西 藏 疆 865 云南省 1881 浙江省 16154 備注 全國共有 149655 間包裝印刷企業(yè)；不包括臺港澳地區(qū) 第 4 頁共 33 頁 圖 1 1：全國包裝印刷企業(yè)城市比較圖 全國包裝印刷企業(yè)約有 15 萬間，其中 X 有 間，占全國的 16%；排在第二位的浙江省 間，占全國的 只有 X 省的 3/5，足可以看出 X 省包裝印刷企業(yè)在全國的重要地位。 二、區(qū)域市場研究 1、 X 省內(nèi)包裝印刷市場分析 2002 年 X 一個省引進(jìn)的多色膠印機(jī)、多色膠印輪轉(zhuǎn)機(jī)、 紙機(jī)等均在全國引進(jìn)總數(shù)的 4050% ，說明 X 印刷行業(yè)在資金投入，引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在全國的前頭，這為 X 包裝印刷工業(yè)的發(fā)展提供了必要的物質(zhì)基礎(chǔ)。X 印刷工業(yè) ， 經(jīng)過 二十多年努力，現(xiàn)已發(fā)展成擁有印刷企業(yè)占全國 1/6,從業(yè)人數(shù)占全國 1/7,固定資產(chǎn)金額 456 億元，年工業(yè)銷售收入約占全國印刷工業(yè)總產(chǎn)值的 39%，占 X 省 上，產(chǎn)品遍布全國各省市和世界五十多個國家和地區(qū)，形成了一批大、中型骨干企業(yè)，成為名符其實(shí)的印刷大省和印刷強(qiáng)省。 表 1 2：全省包裝印刷企業(yè)分布表 單位 :(間 ) 地區(qū) X 深圳 珠海 中山 佛山 東莞 江門 惠州 汕頭 揭陽 潮州 數(shù)量 3510 2440 437 906 3057 2253 746 553 1732 1554 1402 地區(qū) 河源 梅州 韶關(guān) 清遠(yuǎn) 汕尾 云浮 陽江 茂名 湛江 肇慶 數(shù)量 75 327 74 144 109 135 212 264 620 94 總量 20664 圖 1 2： X 省包裝印刷企業(yè)分布比較圖 第 5 頁共 33 頁 圖 1 3： X 省包裝印刷企業(yè)區(qū)域分布圖 在 X 省內(nèi)珠三角地區(qū)為 13966 家包裝印刷企業(yè)，占全省的 主要分布在 X、佛山、東莞 、深圳、中山五市；潮汕地區(qū)有 4688 家包裝印刷企業(yè)，占全省的 主要分布在汕頭、揭陽及潮州三市。省內(nèi)其它區(qū)域共有包裝印刷企業(yè) 1977 家。以下就 X 省內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域珠三角地區(qū)和潮汕地區(qū)進(jìn)行分析。 2、珠三角包裝印刷市場行業(yè)分析 省委省政府決定將珠江三角洲建設(shè)成為國際性印刷中心，納入到文化大省的建設(shè)規(guī)劃，并加緊出臺各類扶持政策，協(xié)調(diào)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)，加快印刷業(yè)改革和發(fā)展的步伐，推進(jìn)珠三角國家印刷中心的發(fā)展。 珠三角地區(qū)有外商投資印刷企業(yè) 855 家，占全省的 有“三來一補(bǔ)”印刷企業(yè) 990 家 ，占全省的 有 1600 家印刷企業(yè)承接印刷世界 50 多個國家的印刷品。 2002 年固定資產(chǎn)總額 420 億元，年印刷工業(yè)總產(chǎn)值 400億元，分別占全省的 其中，出版印刷企業(yè) 286 家，占全省的 包裝裝潢專項(xiàng)企業(yè) 933 家，占全省的 其次，引進(jìn)先進(jìn)印刷技術(shù)設(shè)備較新，印刷能力較強(qiáng)。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，全省這兩年進(jìn)口各類印刷設(shè)備為 28722 臺和 30788 臺，分別占全國進(jìn)口量的 X 包裝印刷市場狀況 X 市包裝印刷企業(yè)總數(shù)達(dá) 3500 家，其中以印刷企業(yè)占絕大多數(shù)，特 別是書刊、報紙印刷企業(yè)。而 天成路已成為華南地區(qū)乃至全國最大的印刷包裝商品的集散地。是國內(nèi)、外印刷包裝業(yè)公認(rèn)的名街，天成路的印刷包裝商品交易占全省的 1/4，年?duì)I業(yè)額達(dá) 50 億元。也是 X 市 10 大專業(yè)街之一。店鋪面積達(dá) 萬平方米 ，凡是印刷、制版用的設(shè)備、儀器、紙張、油墨、各種耗材應(yīng)有盡有。 700 多家經(jīng)銷商經(jīng)營的品種達(dá)上萬種 。 深圳包裝印刷市場狀況 據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，深圳現(xiàn)有各類印刷企業(yè) 1500 余家，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 163 億 第 6 頁共 33 頁 元，其中出口產(chǎn)值突破 90 億元，占全國印刷業(yè)出口產(chǎn)值的 30。從業(yè)人員有 ，對全市工業(yè)產(chǎn)值的 貢獻(xiàn)率從 1995 年的 長到 5。三資和三來一補(bǔ)的印刷企業(yè)有 700 余家，占深圳印刷企業(yè)數(shù)的一半，特點(diǎn)是投資規(guī)模大、設(shè)備技術(shù)管理一流，成為深圳印刷業(yè)的主力。到 2005 年，深圳印刷業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到 240 億元，出口產(chǎn)值 152 億元。 2002 年深圳印刷工業(yè)總產(chǎn)值為 187 億元，占 X 省的 佛山包裝印刷市場狀況 佛山 市包裝印刷行業(yè)數(shù)量大、以內(nèi)向型、包裝裝潢印刷品為主、中小型企業(yè)居多、市場化程度高等特點(diǎn)。 佛山 市包裝印刷行業(yè)民營私營達(dá)到 2150 間（其中個人獨(dú)資 1527 間，合伙制 87 間，責(zé)任有限公司 489 間、股份 有限公司11 間），占印刷企業(yè)總量的 90%。印刷企業(yè)存在較為明顯的競爭多于合作，各自為政，企業(yè)間相互封鎖，未能形成較強(qiáng)的市場競爭力。同時 ,印刷企業(yè)分布過散，沒有一個較為集中的印刷業(yè)集中地，造成客戶要聯(lián)系業(yè)務(wù)需要跑很多地方，印刷企業(yè)之間也因缺少聯(lián)系，缺乏專業(yè)分工，不利于對外宣傳各外地客戶業(yè)務(wù)聯(lián)系，未能形成行業(yè)群體力量優(yōu)勢。 東莞包裝印刷市場狀況 東莞的包裝印刷企業(yè)總數(shù)達(dá) 2 千多家，商品加工企業(yè)近 5 萬多間。 省新聞出版局 近日 批準(zhǔn)了東莞市建立 “ 東莞印刷工業(yè)園 ” 的計劃，這個由市新聞出版局和企石鎮(zhèn)政府共同開發(fā)建設(shè)的特色工 業(yè)園將成為東莞市印刷業(yè)新一輪發(fā)展的 “ 引擎 ” 和 “ 平臺 ” 。該工業(yè)園首期占地 2000 畝，將按照 “ 五統(tǒng)一分 ”的運(yùn)行規(guī)則進(jìn)行興建，定位是規(guī)模、檔次和技術(shù)水平都較高的工業(yè)園區(qū)，其主要招商對象是新來東莞投資的外商印刷企業(yè)和國內(nèi)具備一定實(shí)力的民營印刷企業(yè)。 中山包裝印刷市場狀況 中山市現(xiàn)有各類包裝印刷企業(yè) 580 家。 2001 年包裝印刷工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 152 億元，去年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 80 億元。中山的包裝印刷行業(yè)已形成了以火炬開發(fā)區(qū)中國包裝印刷生產(chǎn)基地及小欖鎮(zhèn)為代表的產(chǎn)業(yè)群，且生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。包裝印刷產(chǎn)業(yè)作為中山市五大支柱產(chǎn)業(yè)之一，已建立 了原材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備、包裝印刷等完整的包裝印刷產(chǎn)業(yè)體系，去年包裝印刷產(chǎn)值就達(dá) 152 億元，約占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 中國包裝印刷生產(chǎn)基地成立于 1999 年，是經(jīng)中國包裝技術(shù)協(xié)會、中國包裝 第 7 頁共 33 頁 總公司批準(zhǔn)，由中山火炬開發(fā)區(qū)管委會和張家邊企業(yè)集團(tuán)有限公司承辦，集產(chǎn)、學(xué)、研、貿(mào)于一體的國家級包裝印刷生產(chǎn)基地?；匾?guī)劃用地 5000 畝，首期 3000 畝已開發(fā)完畢。 2002 年基地工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 25 億元。 3、潮汕地區(qū)包裝印刷市場狀況 汕頭工業(yè)體系以印刷包裝、塑料、化工、機(jī)械制造、食品、玩具等行業(yè)為主。汕頭市現(xiàn)有超過 1100 家印刷企業(yè)， 98以上為民營和“三資”企業(yè)，汕頭市印刷企業(yè)已形成了一定規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益，現(xiàn)有年產(chǎn)值超億元的企業(yè) 12 家，超 1000 萬元的 61 家。全市印刷業(yè)每年為汕頭市工業(yè)總產(chǎn)值貢獻(xiàn)達(dá) 50 個億，單是包裝裝璜印刷業(yè)年產(chǎn)值就達(dá) 40 億元的規(guī)模。據(jù)報道，近期，汕頭市提出打造全市三大印刷基地，即以金園工業(yè)城為香煙食品包裝印刷基地，以澄海區(qū)為玩具包裝印刷基地，以潮陽區(qū)為內(nèi)衣服裝、文具包裝印刷基地，力促汕頭市印刷業(yè)發(fā)展再上新臺階。 潮陽、潮南已形成了塑料編織布，空白錄音錄像，日用精細(xì)化工生產(chǎn)基地。潮州工業(yè)已形成彩塘五金制品業(yè)、 電子電器等特色產(chǎn)業(yè)，潮州食品更是享譽(yù)全球，其中又以潮安庵埠的食品及印刷包裝工業(yè)最具代表性。 食品工業(yè)的發(fā)展也帶動了庵埠印刷、包裝行業(yè)的崛起 揭陽工業(yè)產(chǎn)業(yè)主要以塑料制品、服裝等為主。目前全市現(xiàn)有印刷企業(yè) 300多家，其中出版物印刷企業(yè) 12 家，出版物專項(xiàng)許可印刷企業(yè)家，包裝裝潢印刷品印刷企業(yè)和其他印刷品印刷企業(yè)各約 100 多家，投資總額達(dá) 外，全市共有 “ 三印 打印、復(fù)印、影印 企業(yè)約 200 多家，投資總額達(dá) 2000 多萬元。在 2003 年 上半年 的時間里，揭陽市民營印制企業(yè)猛增近 100 家，引進(jìn)先進(jìn)的高速多色膠 印機(jī)、模切機(jī)等包裝裝潢設(shè)備，新增投資總額達(dá) 元。整個行業(yè)保持快速增長的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)素質(zhì)逐步提升。印刷企業(yè)已成為文化產(chǎn)業(yè)一支新的生力軍。 4、香港包裝印刷市場分析 香港印刷出版行業(yè)生產(chǎn)總值位居全港各行業(yè)之首，與美國、日本、德國一道號稱世界四大印刷中心，是四大印刷中心惟一的外向型印刷產(chǎn)業(yè)。 在 2003年，香港印刷和出版業(yè)的增加價值達(dá)到 174 億港元，以增加價值而言，印刷和出版業(yè)已成為香港制造業(yè)中最大的行業(yè)組別。它的增加值已占整個制造業(yè) 第 8 頁共 33 頁 的 據(jù)統(tǒng)計，在 2001 年，印刷和出版業(yè)共有 3950 家單位，其行業(yè)結(jié) 構(gòu)的分布為，承印業(yè)占 其他印刷、出版和有關(guān)行業(yè)占 而報紙印刷和出版業(yè)則占 近年來，香港的包裝業(yè)和印刷業(yè)發(fā)展部很快。外銷額年均呈兩位數(shù)增長，包裝品及印刷品的最大輸出地區(qū)為大陸和美國，就包裝品 而 言，更 多的是面對 大陸市場 。 5、上海包裝 印刷市場形勢 上海包裝印刷產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，包裝印刷企業(yè)數(shù)量是僅次于 X、浙江、江蘇之后，近幾年上海涌現(xiàn)了三個超過 600 畝的包裝印刷城，均取得了成功。特別是上海國際包裝印刷城，現(xiàn)時 1000 多個商鋪已全部售完，售價： 元 /平方米，一期的建筑面積 平方米， 2 億元的投資金額已提前收回。現(xiàn)時上海國際包裝印刷城商鋪的租金已達(dá)到 60 /平方米 /月。其他兩個包裝印刷城目前處于建設(shè)之中，市場的反映也非常熱烈。上海不斷地通過各類舉措，已經(jīng)牢牢地占據(jù)了華東地區(qū)包裝印刷產(chǎn)業(yè)的龍頭地位，成為華東地區(qū)包裝印刷行業(yè)的 央商務(wù)區(qū)。 三、包裝印刷市場需求預(yù)測 1、 宏 觀 市 場 的 需 求 ： X 省 作 為 包 裝 大 省 需 要 一 個 大 型 的 、 功 能 齊 全 、 品 牌 匯集的專業(yè)市場，以促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。促進(jìn)國內(nèi)外的信息、技術(shù)方面的交流，提高 X 省的包裝、印刷行業(yè)的競爭能力，打造具有競爭力和影響力的 ” X 價格 ” 。 2、 包裝印刷產(chǎn)品供應(yīng)方的需求：包裝工業(yè)的迅速發(fā)展，使產(chǎn)品的需求者與供應(yīng)者之間的交易量日漸增多，產(chǎn)品的種類也更加多樣化。信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使供需雙方的聯(lián)系更加密切、簡單。雖然如此，但是作為最富有生命力的交易方式之一，現(xiàn)場選購、現(xiàn)貨交易的交易方式在短期內(nèi)還不會因?yàn)樾畔a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而被淘汰的。同樣因?yàn)榻灰字g存在的交易費(fèi)用問題，部分少量的交易仍然會通過市場進(jìn)行交易，以減少各方之間的交易費(fèi)用。另外在場內(nèi)的企業(yè)也可以在建立企業(yè)品牌、品牌宣傳方面節(jié)約了大約的費(fèi)用。因此作為功能齊全的專業(yè)商業(yè)市場將是商品供應(yīng)商未 來的選擇方向。 第 9 頁共 33 頁 3、 包裝印刷產(chǎn)品需求方的需求：不管是新建企業(yè)或者是成立多年的老牌企業(yè)，只要是需要產(chǎn)品包裝，都必須詳細(xì)了解包裝的發(fā)展?fàn)顩r，以適應(yīng)市場的需求，如果通過其它方式，則要花費(fèi)較大的費(fèi)用，而通過功能齊全的專業(yè)市場，只要很少的費(fèi)用就可以了解市場的變化。同時，對于包裝采購，由于要進(jìn)行比較，大多數(shù)企業(yè)需要進(jìn)行較多的供應(yīng)商進(jìn)行比較，由于市場的分散，需求方需要花費(fèi)較大的采購費(fèi)用，大型專業(yè)市場的形成，將也為企業(yè)提供了全新的采購渠道，為需求方節(jié)約了大量的采購費(fèi)用。 4、 其它機(jī)構(gòu)的需求：同樣對于包裝印刷的配套機(jī)構(gòu)，如設(shè)計、 檢測等機(jī)構(gòu)也需要一個集中的市場，以減小營銷費(fèi)用。 四、項(xiàng)目競爭對手分析 1、華南國際工業(yè)原料城 華南城位于深圳平湖物流基地園區(qū)，規(guī)劃占地面積約 方公里，總建筑面積約 220 萬平方米 ，其中包裝印刷區(qū)域 20 萬平方米，一期 10 萬平方米 ，該項(xiàng)目 總投資約 26 億元人民幣，預(yù)計在 5 年內(nèi)全部建成。 華南城由 五大專業(yè)交易中心、一個展覽中心和五大功能分區(qū) 構(gòu)成 。主要經(jīng)營：紡織服裝原輔料、 皮革皮具原輔料、電子工業(yè)原材料、紙品包裝印刷、五金化工塑料。在空間形態(tài)上分為：交易區(qū)、公共倉庫及保稅倉儲區(qū)、配套公共設(shè)施區(qū)、員工生活服務(wù)區(qū)和中心道路、停車、綠化區(qū)。 定位 ： 大規(guī)模、多功能、專業(yè)化印刷紙品包裝交易中心。 分區(qū)：（ 1）、造紙、瓦楞紙、紙張；（ 2）、耗材輔料、設(shè)備零配件；（ 3）、機(jī)械設(shè)備 租金： （ 1）售價： 7000 元 /m /m；（ 2）租價： 50 元 /m /m 優(yōu)惠措施： （ 1）第一批客戶：第 1 位到第 150 位，第一年免租 15 個月，第二年免租 6 個月，共免租 15 個月，簽 3 年合約。 （ 2）第二批客戶：第 151 位到第 300 位客戶，免租 9 個月。 第 10 頁共 33 頁 （ 3）第三批客戶：第 301 位以外，免租 3 個月。 優(yōu)勢： （ 1）該項(xiàng)目龐大， 220 萬平方米的建筑規(guī)模， 26 億的投資額； （ 2）擁有從紡織服裝到包裝印刷的五大功能區(qū)，綜合能力強(qiáng)； （ 3）該項(xiàng)目位于深圳，而 深圳具有發(fā)展制造業(yè)原材料交易市場的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 。 劣勢：（ 1） 該項(xiàng)目位于深圳平湖，從珠三角版圖上看，位置較偏。 （ 2）該項(xiàng)目五大功能并駕齊驅(qū)，沒有重點(diǎn)，在傳宣及運(yùn)作上存在很大的難題。 （ 3）該項(xiàng)目商鋪有近 30%是對外銷售。項(xiàng)目的投資以短期的回報為目的，運(yùn) 作 上 在 某 種 程 度 存 在 著 投 機(jī) 行 為 ， 為 該 項(xiàng) 目 的 長 遠(yuǎn) 發(fā) 展 留 下 隱患。 2、天成路 店鋪面積達(dá) 3 萬 成路的印刷包裝商品交易占全省的 1/4，年?duì)I 業(yè)額達(dá)50 億元。今日的天成路已成為華南地區(qū)乃至全國最大的印刷包裝商品的集散地。邁步在天成路一條街，可直接感受到 X 印刷工業(yè)的繁榮 。很多門店的 生意都很火 ， 一個月有萬元以上的營業(yè)額。 從目前的情況看，天成路占據(jù)了全省印刷交易品近 1/4 的成交量，影響力與實(shí)力不容低估。從長遠(yuǎn)來看，天成路由于受到場地等客觀因素的制約，其發(fā)展的后勁已不足，只能維系現(xiàn)有的規(guī)模水平。 商鋪 /商品構(gòu)成： 天成路有近 400 多家 商 戶，分布在 500 米長的天成路兩側(cè)，其中金天成包裝印刷廣場有近 100 多家。 天成路兩側(cè)商家的經(jīng)營主要以印刷品為主，例如印 刷、制版用的設(shè)備、儀器、紙張、油墨、 塑料袋、 各種耗材 ， 經(jīng)營的品種達(dá)上萬種，對印刷企業(yè)來說，這里就是萬寶箱， 是華南地區(qū)最為集中的印刷用品交易地。 租金水平： 天成路街鋪?zhàn)饨穑杭s 350 /平方米 金天成廣場：第一層： 400 元 /平方米；第二層： 250 元 /平方米； 寫字樓： 35 元 /平方米；另加管理費(fèi) 10 元 /平方米 貨源： 紙、材料最主要來源珠江三角洲地區(qū)的企業(yè)，機(jī)械設(shè)備有來源于 第 11 頁共 33 頁 全國各地， X 地區(qū)的機(jī)械企業(yè)占主要部份。 輻射范圍： 最主要是 X、佛山地區(qū)的印刷企業(yè)，其次是珠三角其他區(qū)域的印刷企業(yè)及省內(nèi)其他市 的印刷企業(yè)。 優(yōu)勢： 品牌。天成路成為印刷一條街已有上十年的歷史，是遠(yuǎn)近聞名的專業(yè)街道；是國內(nèi)、外印刷包裝業(yè)公認(rèn)的名街，也是 X 市 10 大專業(yè)街之一 ；是華南地區(qū)最有名氣的印刷用品專業(yè)市場，珠三角及周邊省份的消費(fèi)者常常冒名而來。今天的天成路正是擁有這樣的影響力，鑄造成了印刷交易的金字招牌，供求者落繹不絕。 位置。天成路位于 X 市越秀區(qū)內(nèi)，荔灣、越秀區(qū)是 X 專業(yè)市場的集中地，每天都吸引著來自全國各地及國外眾多商家前來賣買。天成路正是受益于大商業(yè)環(huán)境濃厚的專業(yè)市場氣氛下。 劣勢： 商鋪破舊硬件設(shè)施：臨街商鋪大部份是二至 四層的個體建筑，已建有幾十年的時間，整條街極為破舊。 場地較?。禾斐陕房傞L度約 500 米，商鋪?zhàn)疃啻蠹s只有 400 間左右，總占地面積約只有 3 萬平方米。由于位于舊區(qū)中，拆遷是個很大的問題；這大大限制了其發(fā)展。隨著大型包裝印刷城的興建，今天的天成路已走到了最光輝的盡頭，今后的發(fā)展會日漸微式。 交通不便，停車難。外地貨車進(jìn)出受限制，舊區(qū)交通繁忙，道路狹小，交通極為不便。 五、目標(biāo)客戶群 1、按區(qū)域劃分： 珠三角地區(qū) （ 1）、 X、深圳地區(qū)的印刷企業(yè)。 （ 2）、中山、深圳、東莞地區(qū)的包裝企業(yè)。 （ 3）、順德地區(qū)的家 電包裝企業(yè)。 潮汕地區(qū) 第 12 頁共 33 頁 （ 1）、音像制品包裝印刷企業(yè) （ 2）、食品包裝印刷企業(yè) （ 3）、當(dāng)?shù)氐挠∷⑵髽I(yè) X 其他地區(qū) （ 1）、各市的小型印刷企業(yè)。 （ 2）、少數(shù)包裝企業(yè)。 華南地區(qū) （ 1）、主要周邊省份食品及原料包裝企業(yè) （ 2）、當(dāng)?shù)貢∷⑵髽I(yè) 全國其他區(qū)域 （ 1）、華東地區(qū)。華東地區(qū)市場主要指上海、浙江、江蘇三市大型的造紙企業(yè)、包裝企業(yè)，特別是機(jī)械企業(yè)。 （ 2）、京津唐地區(qū)。主要是當(dāng)?shù)氐拇笮驮旒埰髽I(yè)、包裝印刷機(jī)械企業(yè)。 2、按種類劃分： （ 1）包裝印刷機(jī)械企業(yè)、代理商、銷售商。 （ 2）油墨生產(chǎn)企業(yè)、代理 商、銷售商 （ 3）紙張 /紙品生產(chǎn)企業(yè)、代理商、銷售商 （ 4）包裝印刷成品生產(chǎn)商、代理商、銷售商 （ 5）包裝印刷耗材生產(chǎn)商、代理商、銷售商 （ 6）包裝印刷設(shè)計、科研、培訓(xùn)單位 第 13 頁共 33 頁 第三章 項(xiàng)目介紹及區(qū)域位置 一、項(xiàng)目簡介 1、擬建地點(diǎn) ： X 市 X 區(qū)穗鹽路 3 號。 2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) （ 1）規(guī)模：占地面積 314 畝，分二期建設(shè)，首期占地 164 畝。包括機(jī)械展區(qū)、紙品展區(qū)、原料耗材等展區(qū)，同時配套一定規(guī)模的倉儲區(qū)、裝卸運(yùn)輸區(qū)。 （ 2）目標(biāo)：建設(shè)成為 X 省乃至華南地區(qū)規(guī)模大、功能齊全、設(shè)備先進(jìn)的包裝、包裝印刷產(chǎn)品交易中心。市場主要輻射珠三角及周邊地區(qū)。 3、功能設(shè)置 X 國際包裝印刷城是大型綜合性包裝印刷市場，建成后具有銷、展、研、 學(xué)、倉儲、運(yùn)輸?shù)榷喙δ?，區(qū)內(nèi)設(shè)置十大功能區(qū)： 第 14 頁共 33 頁 （ 1） 會議展覽中心 常年承辦國內(nèi)外高規(guī)格包裝印刷會議，舉行系列性高規(guī)格機(jī)械設(shè)備展覽會、 原輔材料展覽會、增值服務(wù)展覽會，打造包裝印刷行業(yè)的 廣交會 。 （ 2） 、 時尚現(xiàn)代交易中心 常年展示機(jī)械、紙張、油墨，供應(yīng)國內(nèi)外包裝與印前、印中、印后機(jī)械及相 關(guān)配件，是國內(nèi)外品牌企業(yè)展示產(chǎn)品 與企業(yè)形象的最佳舞臺。 3、 商務(wù)辦公中心 按現(xiàn)代化寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配套的專業(yè)寫字樓，包括信息網(wǎng)絡(luò)區(qū)、電子商務(wù)區(qū)、經(jīng) 營發(fā)展區(qū)和商務(wù)辦公 區(qū)四大功能。通過完善的配套設(shè)施和專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，成為行業(yè)內(nèi)商務(wù)辦公的主要選擇地點(diǎn)。 4、 包裝物流中心 包裝城交通四通八達(dá)，可以與大型物流企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，形成全國性的物流配 送網(wǎng)。為場內(nèi)商戶和客戶提供包括倉儲、運(yùn)輸、配送、整理在內(nèi)的物流服務(wù)。 5、 科研設(shè)計中心 建立專業(yè)技術(shù)數(shù)據(jù)庫，負(fù)責(zé)專利技術(shù)的研究、開發(fā)、成果轉(zhuǎn)讓與經(jīng)紀(jì)服務(wù)；大 力 發(fā)展包裝工業(yè)設(shè)計，配合建立電腦排版制版中心。負(fù)責(zé)包裝、印刷技術(shù)的研究與開發(fā)，專業(yè)技術(shù)成果交易的中介服務(wù)，引導(dǎo)包裝設(shè)計新潮流。 6、 質(zhì)量測試中心 第 15 頁共 33 頁 由 X 省印刷技術(shù)協(xié)會參與指導(dǎo)，為包裝印刷城提供權(quán)威的檢測報告和技術(shù)指導(dǎo)。 7、 星級酒店接待區(qū) 包裝城內(nèi)設(shè)置星級酒店，設(shè)備周全，服務(wù)周到，為商家?guī)砀呷艘坏鹊纳虅?wù) 旅程。 8、 國際公寓生活中心 區(qū)內(nèi)設(shè)置公寓住宅作為項(xiàng)目的生活配套，與商務(wù)區(qū)一步之遙，但又獨(dú)立管理，便 捷之余盡享幽靜，生活與事業(yè)同步發(fā)展。 9、 教育培訓(xùn)中心 實(shí)施教育產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，同高等院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會合作，舉辦各 種專業(yè)培訓(xùn)，提升中國包裝印刷企業(yè)的技術(shù)與管理水平。在條件成熟時，可成立 華南包裝 印刷學(xué)院 ，為業(yè)內(nèi)提供永久的人力資源保障。 10、 二手設(shè)備交易中心 當(dāng)前國內(nèi)的二手包裝印刷機(jī)械的交易的發(fā)展非常緩慢，主要是因?yàn)楫?dāng)前國內(nèi) 沒有這樣的一個專業(yè)中介機(jī)構(gòu)來做這樣的一 件事情，我們將通過定期的發(fā)布會、定期的拍賣會來活躍二手交易，使其成為包裝印刷企業(yè)的紐帶。 二、區(qū)域狀況 1、地理位置 X 國際包裝印刷城位于 X 市 X 區(qū)穗鹽路北，與南海市鹽步區(qū)交界。地處廣 州、 第 16 頁共 33 頁 佛山、番禺交界處的黃金三角地帶，大珠三角物流中心的核心地段。 X 區(qū)位于 X 市西南端。東北面臨珠江（南航道），與白云區(qū)石井鎮(zhèn)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)隔江相望；南靠珠江（佛山水道），與番禺區(qū)大石鎮(zhèn)、南海市平洲鎮(zhèn)相鄰；西與南海市鹽步鎮(zhèn)、黃岐鎮(zhèn)接壤。 鹽步區(qū)位于佛山市和 X 市交界處，東連 X 市 X 區(qū)，西距佛山 5 公里，南依廣花水道，北靠黃岐區(qū) 及珠江，廣佛公路（ 321 國道）、廣茂鐵路橫貫其中，地理位置十分優(yōu)越。 2、道路交通 （ 1）高速公路方面： X 西環(huán)高速公路在本區(qū)有出入口，通過環(huán)城高速公路，可連廣深高速、廣佛高速，廣清高速、華南快速干線、廣園東快速路、107 國道等主干公路。 高速公路連接網(wǎng)絡(luò)（以下高速路與環(huán)城高速相連接）： 環(huán)城高速廣佛高速佛山市區(qū)、粵西地區(qū) 環(huán)城高速廣花高速花都、清遠(yuǎn)、粵北地區(qū) 環(huán)城高速機(jī)場高速白云國際機(jī)場 環(huán)城高速廣深高速東莞、深圳、粵東地區(qū) 環(huán)城高速華南快速干線中山、珠海 其他道路連接網(wǎng) 穗鹽路花地大道珠江隧道 X 市中心 10 分鐘車程 穗鹽路花地灣站地鐵站 5 分鐘車程 穗鹽路鹽步 5 分鐘車程 （ 2）市政公路方面：廣佛路經(jīng)擴(kuò)建中的珠江大橋直達(dá) X 中心，穗鹽路經(jīng)鶴洞大橋、珠江隧道直達(dá) X 市中心區(qū)，南海區(qū)東西大道及南北大道環(huán)繞本區(qū)，距佛山市中心僅十分鐘 車程。經(jīng)規(guī)劃中的東沙大橋經(jīng)番禹區(qū)直達(dá)南沙開發(fā)區(qū)。 （ 3）鐵路運(yùn)輸方面：廣茂鐵路橫貫鹽步中部，設(shè)有通達(dá)全國各地以經(jīng)營運(yùn)輸倉儲為主的三眼橋鐵路貨場。西朗貨運(yùn)站就在毗鄰的 X 區(qū)內(nèi)，也可接駁鐵 第 17 頁共 33 頁 路主干網(wǎng)。 （ 4）地下鐵路方面：距 X 地鐵一號線花地灣站僅 5 分鐘車程，通過地鐵一號至X 市中心僅十余分鐘。通過地鐵一號線還可接駁地鐵二號線。 （ 5）水路運(yùn)輸方面：緊靠可直通香港的北村海關(guān)、南?？瓦\(yùn)港。距南海平洲客貨水運(yùn)碼頭和報關(guān)口岸約兩公里。可辦理水路、陸路貨運(yùn)報關(guān)。 3、區(qū)域戰(zhàn)略的因素 佛山行政區(qū)劃調(diào)整促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2003 年前 8 個月，佛山市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 元 ,比上年同期增長 16%，創(chuàng) 1995 年以來最快增長速度，其余各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有較大幅度的增長，全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭。 目前佛山把握建設(shè) X 第三大城市和世界產(chǎn)業(yè)調(diào)整的歷史機(jī)遇，掀起新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮，全力建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城和現(xiàn)代化大城市。 4、商業(yè)氛圍的因素： 在鹽步鎮(zhèn)，已經(jīng)先后建成 環(huán)球水產(chǎn)交易市場、平地電器城、廣佛塑料城等十大專業(yè)市場， 商業(yè)氣氛比較濃郁。近期響應(yīng)建設(shè)大佛山商貿(mào)圈的號召 ,對各大專業(yè)市場進(jìn)行完善和升級改進(jìn)，以形成前店后倉、既批發(fā)又零售 的市場流通模式。隨著鹽步街道環(huán)境日益靚麗，商品樓林立，人流量增加，鹽步的商業(yè)氣氛也日漸濃厚起來。通信、服裝、美容、旅行社、日用百貨、飲食、售樓等與群眾衣、食、住、行生活息息相關(guān)的店鋪主要集中在鹽步大道兩旁。而穗鹽路的開通，更為鹽步吸引來許多專業(yè)市場進(jìn)駐，憑借優(yōu)越的交通條件和地理位置，相信在不久的將來，穗鹽路將成為第二條廣佛路，形成穗鹽路商圈。 三、項(xiàng)目 析 1、優(yōu)勢 第 18 頁共 33 頁 （ 1）規(guī)劃設(shè)計的配套設(shè)施齊備。 開發(fā)項(xiàng)目擁有 10 個中心，各項(xiàng)配套中心的設(shè)置營造了一個現(xiàn)代化的辦公場所，構(gòu)造了一個良好的工作生活環(huán)境 ，構(gòu)建了包裝印刷行業(yè) 央商務(wù)區(qū)）雛形。 （ 2）相對 X 的包裝印刷交易市場，本項(xiàng)目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢。 本項(xiàng)目總占地面積近 20 萬平方米，是 X 及周邊地區(qū)最大面積的包裝印刷交易市場。 （ 3）本項(xiàng)目的建設(shè)得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，具有政策?yōu)勢。 本項(xiàng)目得到當(dāng)?shù)厥姓⑿袠I(yè)協(xié)會的大力支持，擁有重要的力量支持。 （ 4）項(xiàng)目處于珠三角的中心地帶，地理位置優(yōu)越。 X 市是整個大珠江三角洲的中心地帶，這中心不僅體現(xiàn)在地理位置上，也是體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、文化、信息上。目前， 珠三角軌道交通建成，將把珠三角主要城市納入 1 小時城市圈 。 項(xiàng)目處于 X 和佛山的交界處，靠近 X 受益于整個上升 X 經(jīng)濟(jì)形勢影響，而佛山已經(jīng)由南海、順德、高明等區(qū)重新組合成大佛山，打造 X 第三大城市，各項(xiàng)規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對本項(xiàng)目發(fā)揮著巨大的促進(jìn)作用。隨著廣佛地鐵的連通，廣佛經(jīng)濟(jì)圈會逐步形成并產(chǎn)生重大的變化。 X 國際包裝印刷城正是處于廣佛經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，其區(qū)位的優(yōu)勢不言而喻。 （ 5）項(xiàng)目位置處于產(chǎn)業(yè)的中心地帶，便于發(fā)揮輻射作用。 包裝印刷企業(yè)在珠三角的各個城市分布從整體上看比較均勻，各個區(qū)域有各自的特點(diǎn)與優(yōu)勢，但從數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)值上看差別不大。這使到 X 國際包裝印刷城處于大珠江三角洲的產(chǎn)業(yè)中心。 （ 6）交通四通八達(dá)，具備物流基地的先天條件 鹽步區(qū)位于 佛山 市 和 X 市交界處 ，東連 X 市 X 區(qū)，西距佛山 5 公里，南依廣花水道，北靠黃岐區(qū)及珠江，廣佛公路（ 321 國道）、廣茂鐵路橫貫其中 。道路交通非常暢順。 （ 7）價格優(yōu)勢 X 國際包裝印刷城采用租賃的方式獲得土地，這樣使得開發(fā)前期投入成本大大減少，資金壓力較小。這使得本項(xiàng)目可以在招商初期采用比華南城和天成路更低的租金進(jìn)行招商。在規(guī)模和配套設(shè)施相當(dāng)?shù)那闆r下， X 國際包裝印刷城的租金水平極具優(yōu)勢。 第 19 頁共 33 頁 2、劣勢 （ 1）項(xiàng)目所處的穗鹽路雖有 發(fā)展前景但目前還未興旺。 穗鹽路是近年新開通的路，雖然它使 X 和鹽步在交通上更加緊密，但是目前這條路的知名度還比較低。這為前期的招商和宣傳帶來一定難度。 （ 2）項(xiàng)目的發(fā)展后勁有所限制 X 國際包裝印刷城一期面積是 164 畝，二期用地 150 畝，總占地面積最大達(dá)到 314 畝地，相對于上海的包裝印刷城及深圳華南工業(yè)原料城上千畝的規(guī)模，前廠后店的發(fā)展模式，仍未有規(guī)模優(yōu)勢。雖然穗鹽路還有其它地塊，但多為比較零碎和不連續(xù)，當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)作取得巨大成功時，地塊就缺少再擴(kuò)大的機(jī)會。而此時，競爭對手就比較容易涌現(xiàn)出來。 （ 3）商鋪沒有產(chǎn)權(quán) ，較難吸引投資者入市。 采用租賃的方式取得土地雖然減少了前期的開發(fā)投入，但也帶來一定的負(fù)面影響，就是沒有產(chǎn)權(quán)。消費(fèi)者受固有的思想影響，認(rèn)為沒有產(chǎn)權(quán)就不是真正得到商鋪，所以本項(xiàng)目前期比較難以吸引投資者入市。 3、機(jī)會 （ 1） X 包裝印刷行業(yè)專業(yè)市場存在市場空白。 X 省是我國印刷包裝業(yè)發(fā)展最快也是技術(shù)裝備最強(qiáng)的省份，目前 X 全省有印刷包裝企業(yè) 2 萬多 家，居全國第一位， 是名符其實(shí)的“包裝印刷大省”。但是，作為包裝大省的 X 到如今也沒有一個大型的行業(yè)專業(yè)市場與之相配套和提供服務(wù)，這種局面已與 X 包裝大省的地位嚴(yán)重不符，也制 約著 X 包裝印刷工業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)時還沒有一間真正運(yùn)作的包裝印刷城，這是個巨大的市場空白。也是 X 國際包裝印刷城的最大市場機(jī)遇。 （ 2）行業(yè)發(fā)展前景樂觀。 伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅速增長，國內(nèi)包裝印刷業(yè)也迅速發(fā)展，每年以 15%的速度遞增。是一個朝陽性行業(yè)。 隨著中國加和 中國迎來新一輪對外開放的浪潮，更多的外資將進(jìn)入中國，越來越多跨國公司正進(jìn)一步把生產(chǎn)基地向中國轉(zhuǎn)移，這意味著中國特別是珠三角地區(qū)的制造業(yè)還會有更大的發(fā)展，未來 包裝印刷市場 將進(jìn)一步增大。 （ 3）包裝印刷業(yè)處于產(chǎn)業(yè)的升級換代階段，交易頻繁 第 20 頁共 33 頁 面對加入 ，外資大舉進(jìn)入中國包裝印刷業(yè)市場的局面，包裝印刷行界只有認(rèn)清形勢，提高自已的競爭力才能立于不敗之地。據(jù)行業(yè)協(xié)會分析，現(xiàn)時包裝印刷業(yè)正面臨重新洗牌，以迎接更快速的發(fā)展。由于行業(yè)正處于升級換代的階段，必定使包裝印刷設(shè)備，材料的交易更加頻繁。 （ 4）佛山正打造 X 第三大城市 本項(xiàng)目的建設(shè)，適逢重新整合的大佛山成立之際。在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的時機(jī)，佛山政府會對一切有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的項(xiàng)目給予更大的支持。本項(xiàng)目的定位高、預(yù)測經(jīng)濟(jì)效益大，必定受到政府的大力支持。 （ 5）區(qū)域商務(wù)氣氛濃厚 佛山市南海區(qū)鹽步鎮(zhèn)位于 X 和佛 山兩大經(jīng)濟(jì)中心之間，臨近高速公路出入口，地理位置十分適合發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)。鹽步鎮(zhèn)在過去十年的發(fā)展中開發(fā)了十多個專業(yè)市場， 形成一條頗具規(guī)模的 “ 十里商貿(mào)走廊 ” ， 商貿(mào)氛圍十分濃郁。同時，經(jīng)過 行政區(qū)劃大調(diào)整 后的佛山市正在大力推進(jìn)“大佛山商貿(mào)圈”的形成，這樣的政策環(huán)境將大大促進(jìn)商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展，并有利于利用 產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢增強(qiáng)發(fā)展后勁 ，形成“前店后廠”的發(fā)展模式。 4、威脅 （ 1）來自競爭者的威脅 雖然目前 X 還沒有成功運(yùn)作的大規(guī)模包裝印刷專業(yè)市場，但很多發(fā)展商都看到了包裝印刷行業(yè)的發(fā)展前景，已知的已經(jīng)有幾個項(xiàng)目 在可行性研究階段，而華南國際工業(yè)原料城更是搶先一步，在年初已經(jīng)開始招商。雖然華南城與本項(xiàng)目相距近 200 公里，地域上的距離會削弱競爭力度，但華南城的設(shè)立也為本項(xiàng)目建成珠三角包裝印刷中央商務(wù)區(qū)帶來一定阻礙。另外，作為商貿(mào)企業(yè)，由于沒有技術(shù)上的障礙，經(jīng)營上較易模仿，我們相信華南地區(qū)再建其他包裝印刷城的可能性是存在的，所以本項(xiàng)目還受到潛在競爭者的威脅。 （ 2）來自 X 商家區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣的威脅。 目前，包裝印刷企業(yè)間的貿(mào)易往來，信息交流已形成了相對固定的形式。 X 國際包裝印刷城處于 南海鹽步的交界，在 X 人的觀念中， X 是 比較偏遠(yuǎn)的區(qū)域，而且也不是以經(jīng)濟(jì)發(fā)展著名。雖然近年 X 在專業(yè)市場的開發(fā)上取得非常優(yōu)秀的成績，但 X 人對 X 的印象還沒有完全轉(zhuǎn)變過來。雖然本項(xiàng)目在地理 第 21 頁共 33 頁 位置上處在珠三角中心，行業(yè)中心建成后將可以充分發(fā)揮輻射作用，但在初期招商時要花更大的精力來為 X 商家灌輸“珠三角中心”這一概念。 5、小結(jié) 通過上述的分析，我們可以明確地知道，項(xiàng)目最主要的優(yōu)勢是地理位置和大規(guī)模。因?yàn)槲催M(jìn)入市場的競爭對手我們是難以估計的，在目前的包裝印刷業(yè)專業(yè)市場中，和我們競爭最直接的是天成路，華南城所面對的客戶群和暫時和本項(xiàng)目有一定區(qū)別。相對天成路來 說，本項(xiàng)目確實(shí)有規(guī)劃超前、規(guī)模大的優(yōu)勢。所以在進(jìn)入市場的時候這個賣點(diǎn)是我們要強(qiáng)力宣傳的，作為本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。由于地理位置處于兩大城市中間，所以在和天成路競爭的過程中，對佛山這塊區(qū)域市場，本項(xiàng)目并不弱于天成路。而對 X 市場，我們還必須慢慢培育。 劣勢主要來自品牌，這是每個專業(yè)市場開始建立的時候都會遇到問題，如果在產(chǎn)品、服務(wù)、宣傳各方面都可以配合好的話，就可以克服這個劣勢。 機(jī)會點(diǎn)主要來自行業(yè)的發(fā)展和市場出現(xiàn)一定空白，這也是促使開發(fā)本項(xiàng)目的緣由，不必過多說明。挑戰(zhàn)主要來自潛在競爭者，因?yàn)檫@些對手尚未進(jìn)入市場，所 以我們應(yīng)該做的是盡快樹立品牌，占領(lǐng)市場份額，創(chuàng)出領(lǐng)先優(yōu)勢。因?yàn)楹罄^推出的市場總是會有更好的規(guī)劃設(shè)計，我們的優(yōu)勢在于市場地位。 四、項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度 1、 2004 年 1 月 2004 年 3 月。 工程勘察、確定設(shè)計方案，水電報裝。 2、 2004 年 4 月 5 月。 工程招標(biāo)、確定施工單位、首期工程施工準(zhǔn)備、制定銷售與招商方案。 3、 2004 年 9 月 2005 年 2 月。 首期工程施工建設(shè)、商鋪的銷售和招商，項(xiàng)目的宣傳和提廣同步進(jìn)行。 （ 1） 2004 年 10 月 完成 鋪建設(shè) （ 2） 2004 年 12 月 完成 鋪建 設(shè) 第 22 頁共 33 頁 （ 3） 2005 年 1 月 完成 C 棟商鋪建設(shè) （ 4） 2005 年 2 月 完成 D 棟商鋪建設(shè) 4、 2005 年 3 月 4 月 首期工程竣工、通過驗(yàn)收、開業(yè)準(zhǔn)備。 5、 2005 年 5 月 一期市場交易區(qū)開始試營業(yè)。 注：第二期用地的開發(fā)和施工進(jìn)度時間表，另行提供。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)理念及項(xiàng)目競爭力優(yōu)勢 一、開發(fā)經(jīng)營理念 1 華南地區(qū) 理念新、規(guī)模大、定位高、功能全、服務(wù)優(yōu) 的行業(yè) 集散地 。 2 構(gòu)建包裝印刷行業(yè)的中央商貿(mào)區(qū) (3 構(gòu)造 國內(nèi)外包裝印刷行業(yè)的知名品牌聚集地和永不落幕的大會展 4 國內(nèi)外包裝印刷行業(yè)的產(chǎn)品、 技術(shù)、信息交易交流平臺和窗口 5 孕育一批龍頭型包裝印刷企業(yè)的搖籃 6 華南地區(qū)包裝印刷企業(yè)打開國內(nèi)、國際市場的快車道 7 國外包裝印刷品牌企業(yè)進(jìn)入國內(nèi)的橋頭堡和通道 8 構(gòu)建一個 銷、展、研、學(xué)、倉儲、運(yùn)輸?shù)榷喙δ艿慕灰灼脚_ 9 為包裝印刷企業(yè)提供一站式的購物平臺 10 構(gòu)造包裝印刷行業(yè)的硅谷。 二、項(xiàng)目開發(fā)主題定位 1、產(chǎn)業(yè)定位 2、行業(yè)定位 3、市場定位 面向全省，帶動華南，輻射 全國、 鏈接國際 。 4、經(jīng)營定位 站式交易、服務(wù)平臺 。 第 23 頁共 33 頁 三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)十大功能，為 X 國際包裝印刷城內(nèi)的客戶及行業(yè)提供全面的服務(wù)。 （ 1）時尚交易中心（