房地產(chǎn)樓盤開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 房地產(chǎn)樓盤開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地理位置 （ 4） 項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施 （ 4） 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ 5） 第二章 區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析 區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析 （ 6） 交通預(yù)測(cè)分析 （ 7） 第三章 投資分析 投資環(huán)境分析 （ 16） 投資潛力分析 （ 11） 第四章 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析（ 13） 本項(xiàng)目周邊主要樓盤基本情況（ 15） 目標(biāo)消費(fèi)群體定位（ 18） 第五章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 地理位置 （ 20） 區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造（ 20） 區(qū)域地貌（ 20） 場(chǎng)地地基土、基巖構(gòu)成及特征（ 21） 水文地質(zhì)條件（ 21） 地震地質(zhì)條件（ 22） 第六章 項(xiàng)目的 析 優(yōu)勢(shì)（ （ 23） 劣勢(shì)（ （ 23） 機(jī)會(huì)（ （ 24） 威脅（ （ 24） 第七章 項(xiàng)目的規(guī)劃與定位 項(xiàng)目總體規(guī)劃及功能分區(qū)（ 25） 項(xiàng)目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè)計(jì)及設(shè)備（ 26） 項(xiàng)目工程控制性計(jì)劃安排（ 31） “萬全城”項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃表（ 32） 第八章 項(xiàng)目營(yíng)銷、推廣策略（ 33） 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 - 2 - 第九章 物業(yè)管理及服務(wù) 物業(yè)管理（ 36） 服務(wù)內(nèi)容（ 36） 第十章 投資估算及資金籌措 投資估 算（ 37） 資金籌措方案（ 40） 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入、銷售稅金及附加測(cè)算（ 41） 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析（ 42） 利潤(rùn)測(cè)算（ 42） 財(cái)務(wù)償還能力測(cè)算（ 43） 財(cái)務(wù)盈利能力分析（ 44） 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)管理 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)（ 45） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容（ 47） 規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策（ 49） 第十三章 結(jié)論與建議 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市宏觀經(jīng)濟(jì)保險(xiǎn)了持續(xù)、協(xié)調(diào)的基本態(tài)勢(shì)（ 53） 品質(zhì)與市場(chǎng)，是決定銷售的雙重主因（ 54） 銷售收入如期實(shí)現(xiàn)是收回投資的保障（ 54） 序 言 “萬全城”是奉獻(xiàn)給武漢的一個(gè)作品。這個(gè)作品是卓 越的，更是超越的。 “萬全城”代表城市的一份子，是城市經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支點(diǎn)，是樓宇經(jīng)濟(jì)的至 善表率，是承載未來武漢 展的建筑。 世界經(jīng)濟(jì)學(xué)權(quán)威對(duì) 定義 是國(guó)家或地區(qū)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展到一定階段，在傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)聚 集高度發(fā)達(dá)的金融、經(jīng)貿(mào)、現(xiàn)代制造型商務(wù)而形成的中央商務(wù)商貿(mào)核心區(qū)域。 當(dāng)今城市中心商務(wù)區(qū)主要有商務(wù)寫字樓、金融和服務(wù)三大職能設(shè)施構(gòu)成，同時(shí)武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 3 - 也不同程度地包含一定量的傳統(tǒng)的商業(yè)零售類職能設(shè)施。 是經(jīng)濟(jì)運(yùn)作管 理中心，也是金融中心和生產(chǎn)服務(wù)中心，擁有大量的商務(wù)寫字樓、酒店、公寓 等配套設(shè)施，具備完善的市政交通和通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)。在傳統(tǒng)商 業(yè)中心逐步成熟的基礎(chǔ)上，現(xiàn)代商務(wù)的發(fā)展，需依托核心商務(wù)區(qū)；而傳統(tǒng)的商 業(yè)中心區(qū)逐步發(fā)展演變形成的核心商務(wù)區(qū)，需依托國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的高檔商務(wù)樓 4 宇。 “萬全城”將矗立于武漢市已規(guī)劃形成的商業(yè)商務(wù)中心，是全新概念商務(wù) 大廈。漢口西北湖片區(qū)已逐漸形成了商務(wù)中心格局，國(guó)際品牌連鎖、高端 賣場(chǎng)、 白領(lǐng)休閑總匯、高檔賓館、銀行總部、甲級(jí)寫字樓云集于此。 “萬全城”以其 獨(dú)特的復(fù)合型態(tài)的物業(yè)構(gòu)成而具有無限的發(fā)展?jié)摿?；其物業(yè)品質(zhì)直達(dá)國(guó)際標(biāo) 準(zhǔn)，將刷新武漢市商業(yè)樓盤配套記錄。一流的物業(yè)服務(wù)、超高的性價(jià)比、非凡 的綜合品質(zhì)，鑄就極高的使用價(jià)值和投資價(jià)值，機(jī)遇賦予她帶動(dòng) 價(jià)值發(fā) 展的使命。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 4 - 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目地理位置 “萬全城”是一個(gè)集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目，位于漢口新華路 305 號(hào)（建設(shè)大道與新華路交匯處） ，正處武漢 融一條街和 央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西 北湖與北湖） ，毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理 位置十分優(yōu)越。 二、項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施 綜合商場(chǎng)：武漢新世界百貨、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、中百超市。 酒店：新華諾福特、高雄酒店、亢龍?zhí)泳栖帯⒅衼喚频?、希木大酒店?香格里拉大酒店、東方大酒店。 銀 行證券：中國(guó)信合、建行湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國(guó)銀行武 漢市新華支行、工行武漢市西北湖支行、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、民生銀行、 廣東發(fā)展銀行。 教育：育才幼兒園、育才小學(xué)、北湖小學(xué)、萬松園路小學(xué)、武漢六中、武 漢外國(guó)語學(xué)校。 文化：武漢市青少年宮、武漢市雜技廳、武漢市江漢區(qū)圖書館、武漢市圖 書館、武漢圖書大世界、武漢市博物館。 醫(yī)院：協(xié)和醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、武漢市六醫(yī)院、武漢市兒童醫(yī)院。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 5 - 三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (規(guī)劃方案審批 ) 項(xiàng)目名稱 武漢萬全城 項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 16272 m 地上總建筑面積 88468 m 其中：住 宅 38331 m 商務(wù)寫字樓 26391 m 商 場(chǎng) 22235 m 會(huì) 所 1511 m 5 地下室 22143m 容積率 建筑密度 綠化率 建筑高度 100 米 機(jī)動(dòng)停車位 509 輛 其中： 地上車位 59 輛 地下車位 450 輛 非機(jī)動(dòng)停車位 230 輛 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 6 - 第二章 區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析 一、區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析 本項(xiàng)目地處 融一條街和 央生活區(qū)）的西北湖畔。周邊分 布的建銀大廈、新世界百貨、世貿(mào)大廈、新華諾夫特飯店等大型公共建筑，吸 引著大量的人流及車流，交通狀況極其復(fù)雜。 (一 ）周邊道路條件現(xiàn)狀及規(guī)劃 “萬全城”周邊主要干道有新華下路、建設(shè)大道，相關(guān)支路有北湖小路、西 北湖路等，道路已按規(guī)劃形成： 新華下路：規(guī)劃道路紅線寬 60 米，機(jī)動(dòng)車道雙向 6 車道，城市的主干道， 連通漢口北部、中部。 建設(shè)大道：規(guī)劃道路紅線寬 50 米，機(jī)動(dòng)車道雙向 4 6 車道，兩側(cè)各設(shè) 5 米左右的非機(jī)動(dòng)車道，作為一條貫通漢口地區(qū)的一條橫向主要干道，承擔(dān)著大 量的橫向交通，在城市路網(wǎng)中起著重要的作用。 北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬 20 米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為： 人行道 5 米 2+車行道 10 米。 西北湖路：規(guī)劃道路紅線寬 20 米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為： 人行道 5 米 2+車行道 10 米。 北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬 20 米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為： 人行道 5 米 2+車行道 10 米。 建銀大廈西側(cè)支路：規(guī)劃道路紅線寬 12 米，車行道寬 7 米。 （ 二 ） 道 路 交 通 運(yùn) 行 狀 況 分 析 武 漢 萬 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 7 - 根據(jù)道路交通流量調(diào)查和道路通 行能力分析，計(jì)算得到現(xiàn)狀區(qū)域道路及路 口的交通負(fù)荷度（表 1）。 表 1：區(qū)域現(xiàn)狀道路、路口負(fù)荷水平 路口或路段名稱 路口或路段流量 路口服務(wù)水平 服務(wù)等級(jí) 新華下路 建設(shè)大道 6800 0 84 D 北湖小路 建設(shè)大道 2900 0 76 D 北湖小路 西北湖路 1 050 O 73 C 6 建設(shè)大道 35 00 0 80 D 新華下路 3400 O 63 C 西北湖路 450 0 31 A 北湖小路 650 0 45 B （三）公共交 通現(xiàn)狀 該區(qū)域公交線路較多，周邊公交站點(diǎn)有北湖站、取水樓站、北湖小路站等。 現(xiàn)有 9 路、 46 路、 47 路、 58 路、 69 路、 70 路、 207 路、 208 路、 519 路、 527 路、 560 路、 561 路、 575 路、 595 路、 597 路、 601 路、 604 路、 605 路、 621 路、 705 路、 719 路、 801 路、 802 路、 803 路、 807 路、 808 路等 20 余條公交 線。 （四）區(qū)域停車現(xiàn)狀 項(xiàng)目周邊約有停車位 270 個(gè)，其中建銀大廈有地下停車位 50 個(gè)，地面停 車位 120 個(gè)，建銀西側(cè)餐廳停車場(chǎng)約有 50 個(gè)停車位，西北湖路路邊停車場(chǎng)約 有 50 個(gè)車位。從目前情況來看，區(qū)域占道停車現(xiàn)象普遍，現(xiàn)有停車位難以滿 足需求。 二、交通預(yù)測(cè)分析 （一）客流量預(yù)測(cè) 項(xiàng)目建成后引發(fā)的客流量包括從業(yè)人員和來訪人員兩部分，其中又以來訪武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 人員為主，包括住宅、商場(chǎng)和寫字樓三類性質(zhì)引發(fā)的客流，其中寫字樓、商業(yè) 引發(fā)流量高峰與城市交通比較一致。因此高峰 客流量預(yù)測(cè)應(yīng)以商場(chǎng)高峰客流為 基礎(chǔ)，考慮寫字樓和住宅的客流的加權(quán)疊加。 依據(jù)項(xiàng)目所處地理位置，結(jié)合國(guó)內(nèi)大城市同類性質(zhì)建筑客流生成的經(jīng)驗(yàn)， 參照武漢市相關(guān)吸引點(diǎn)調(diào)查的結(jié)果，確定“萬全城”項(xiàng)目不同建筑性質(zhì)高峰小時(shí) 客流吸引率指標(biāo)如下（表 2、表 3）： 表 2：高峰小時(shí)吸引率指標(biāo)單位：人 /小時(shí)每百平方米 - 8 - 吸引率 不同性質(zhì)用地 高峰吸引率 高峰發(fā)生率 商業(yè) 寫字樓 住宅 表 3：各類性質(zhì)用地吸引發(fā)生客流量 單 位：人次 /高峰小時(shí) 不同性質(zhì)用地 建筑面積（ ） 高峰吸引人流量 高峰發(fā)生人流量 商 業(yè) 22544 1194 743 商務(wù)寫字樓 25484 608 292 住 宅 42250 424 593 （二）車流量預(yù)測(cè) “萬全城”項(xiàng)目所處地段為武漢市金融商貿(mào)中心，項(xiàng)目綜合檔次定位較高。 考慮到項(xiàng)目這些實(shí)際情況以及所處區(qū)位的交通條件，以及武漢市的機(jī)動(dòng)車發(fā)展 水平，預(yù)測(cè) 2010 年項(xiàng)目各類性質(zhì)用地引發(fā)客流量出行方式結(jié)構(gòu)（表 4、表 5）： 7 武漢 萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 表 4：項(xiàng)目各類性質(zhì)用地引發(fā)客流出行方式結(jié)構(gòu) 單位： % - 9 - 交通方式 不同用地吸引比例 步 行 自 行 車 公 交 車 出 租 車 小 汽 車 摩 托 車 樓內(nèi) 出行 合計(jì) 商 業(yè) 12 2 50 17 15 2 2 100 商務(wù)寫字樓 1 24 29 45 1 100 住 宅 2 10 39 17 30 2 100 表 5：項(xiàng)目各類用地高峰小時(shí)發(fā)生吸引車流量 單位：輛（混合車） 自行車 公交車 出租車 小汽車 摩托車 商 業(yè) 39 132 145 39 辦 公 9 104 202 9 住 宅 102 69 153 20 不同用地 吸引比例 交通方式 注：各種車輛的平均載客人次分別為出租車 、小汽車 、摩托車 。 （三）高峰小時(shí)項(xiàng)目誘增交通總量分析 由表 （ 5）計(jì)算結(jié)果可知，項(xiàng)目商業(yè)建筑高峰小時(shí)引發(fā)車流量為 316 輛 /小 時(shí)，寫字樓建筑引發(fā)車流量為 315 輛 /小時(shí)，住宅建筑引發(fā)車流量為 242 輛 /小 8 時(shí)。由于三種性質(zhì)建筑車流量高峰時(shí)間并不一致，在城市道路交通高峰時(shí)基地 車流量為三種性質(zhì)建筑高峰引發(fā)車流量的加權(quán)之和，其規(guī)模為： 610 輛 /小時(shí)。 其中需要進(jìn)入項(xiàng)目停車的有 382 輛，分別為小汽車 331 輛，摩托車 51 輛。 本項(xiàng)目建成后，區(qū)域道路交通的壓力將增加，必須通過合理的交通組織、 強(qiáng)化管理，充分利用次要道路，盡量減小對(duì)主要干道交通影響，并結(jié)合區(qū) 域公 交設(shè)施布局，建立安全便捷、銜接良好的交通環(huán)境。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 10 - 第三章 投資分析 一、投資環(huán)境分析 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)的。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性、 基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)， 已連續(xù)多年以 20%速度增長(zhǎng)， 并推動(dòng)了鋼材、 建材、家具、裝飾等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展 的前提下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新 的增長(zhǎng)點(diǎn)，是城市經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支 柱產(chǎn)業(yè)。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的發(fā)展是由供求關(guān)系決定的，武漢市房地產(chǎn)業(yè) 近年來發(fā)展迅速，呈加速度發(fā)展的態(tài)勢(shì)?！爸胁酷绕稹钡恼邔?dǎo)向也為房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。 （一）從市場(chǎng)需求來看，武漢市還有較大的發(fā)展空間。目前武漢市仍處于 城市化發(fā)展和城市改造的高鋒期， 新增的需求潛力十分巨大。 城區(qū)在不斷擴(kuò)張， 隨著舊城改造力度的加大，尤其是武漢市將推行“城中村”改造，這勢(shì)必會(huì)進(jìn)一 步加大對(duì)住房的市場(chǎng)需求。 另外，從實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的目標(biāo)來看，武漢市房地產(chǎn)業(yè)還有 較大的發(fā)展 余地。 2007 年武漢市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積約 方米，離全面小康的人 均 35 平方米目標(biāo)尚有較大的差距。居民生活水平的不斷提高也將刺激房地產(chǎn) 業(yè)的市場(chǎng)需求增長(zhǎng)。 （二）從房地產(chǎn)投資規(guī)模來看，武漢市與國(guó)內(nèi)其他大中城市相比還有相當(dāng) 大的差距。武漢市房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)中所占比例不高，在全國(guó) 19 個(gè)副省級(jí)以上的城市中，武漢排在第 9 位，其在城市經(jīng)濟(jì)投資中所占比重還有武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 11 - 較大的上升空間。 （三）從地理位置來看，被譽(yù)為“九省通衢”的武漢具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)， 水路、鐵路、公路、航空網(wǎng)線四通八達(dá)，是全國(guó)重要的交通樞紐。武漢被列為 繼北京、上海、天津、廣州之后的第五個(gè)首批金融開放口岸，包括摩根斯丹利 在內(nèi)的眾多國(guó)際大財(cái)團(tuán)，大銀行、大保險(xiǎn)公司將陸續(xù)進(jìn)駐。我國(guó)三大轎車基地 之一的神龍汽車有限公司總部遷入武漢，世界 500 強(qiáng)接踵而至（ 軟、 電、波導(dǎo)）等眾多世界 業(yè)在武漢設(shè)立基地。武漢經(jīng)濟(jì)顯示了前 所未有的昂然 生機(jī)。商業(yè)、金融業(yè)的發(fā)展也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。 在漢口中心城區(qū)，縱橫的建設(shè)大道和新華路奠定了西北湖區(qū)域的價(jià)值基 礎(chǔ)。該區(qū)域?yàn)榻瓭h區(qū)區(qū)政府所在地，緊鄰建設(shè)大道金融一條街，武漢體育中心、 9 武漢圖書大世界點(diǎn)綴其中， 距離漢口火車站、 天河機(jī)場(chǎng)也非常近北至發(fā)展大道， 南至建設(shè)大道，東至香港路，西至青年路，新華路貫穿其中，可謂是江漢區(qū)政 治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通四大中心。新華路一線也是漢口城區(qū)中心地帶和重要的 景觀軸線，聚集了商業(yè)居住、商務(wù)金融、水體綠化等多種功能，向來是開發(fā)商 青睞的風(fēng)水寶地。 二、投資潛力分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展往往是以非均衡的方式進(jìn)行的，一個(gè)國(guó)家或區(qū)域的發(fā)展通常是首 先形成一些生產(chǎn)要素相對(duì)集中的增長(zhǎng)區(qū)域，也就是我們通常所說的經(jīng)濟(jì)中心， 然后通過這些增長(zhǎng)區(qū)域的擴(kuò)散效應(yīng)，帶動(dòng)周邊地區(qū)發(fā)展?！叭f全城”項(xiàng)目正位于 江漢區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心 西北湖片區(qū)的核心商圈范圍內(nèi)，距離武廣商圈也僅有 5 分鐘車程。 從居住的角度來看，西北湖地理位置的重要性，因?yàn)楹撬拍畹耐昝辣?現(xiàn)，也是親水、近水、在水樓盤的絕對(duì)看點(diǎn)和賣點(diǎn)，符合高尚樓盤的重要特征。武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 12 - 它以自己獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和原生態(tài)的景觀資源成為漢口樓市的一塊碧玉。城市 的發(fā)展離不開水資源，蜿蜒流動(dòng)的水平添了城市的靈性，擇水而居更是人類永 恒的夢(mèng)想和追求。在漢口城區(qū)的湖泊資源中，除了西北湖之外，還有改造的噴 泉公園、小南湖、寶島公園的鮑子湖及菱角湖。這些湖畔都因不可復(fù)制的自然 資源優(yōu)勢(shì)而迅速崛起，成為較為成熟的住宅區(qū)，而且在價(jià)格上以其不可復(fù)制的 優(yōu)勢(shì)自然景觀資源，遙遙領(lǐng)先于漢口地區(qū)其他住宅。從 2002 年的“世紀(jì)華庭” 開始 ，房?jī)r(jià)就在不停的刷新武漢市樓價(jià)的記錄。西北湖片區(qū)已形成了強(qiáng)大的聚 集效應(yīng)，眾多實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)公司紛紛搶攤該區(qū)域，共同打造這一豪宅領(lǐng)地。 如今，住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活的享受，更是一種身份與地位的體 現(xiàn)。 目前，該片區(qū)的房?jī)r(jià)正隨著土地供應(yīng)的減少而日益走高，再加上菱角湖景 觀工程改造、高檔住宅扎堆效應(yīng)，以及王家墩 建設(shè)發(fā)展和新華下路大 型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，西北湖片區(qū)注定會(huì)成為武漢的繁華核心。展望未來，該區(qū) 域 升 值 空 間 巨 大 。 武 漢 萬 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 13 - 第四章 市場(chǎng)分析 一、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 （一）宏觀調(diào)控下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng) 近年來我國(guó)先后出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是 2007 年將第二套 住房的首付比例提高至 40%，眾多城市都提高了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例和規(guī)模， 并增加了廉租房供應(yīng)。 盡管如此， 2007 年房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲勢(shì)頭非但未緩和， 1 11 月份全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格、 新建商品房?jī)r(jià)格以及二手房銷售價(jià)格反而均以近 兩 年來最高速度加速上漲。僅 2007 年 1，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 7214 億元，同比增長(zhǎng) 全國(guó)房屋施工面積 ，增長(zhǎng) 10 未來我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走高因素還在延續(xù)：一是鋼材、水泥等建筑成本在不 斷上升；二是土地開發(fā)成本和建筑用地價(jià)格也在上漲；三是市場(chǎng)上存在著對(duì)住 房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期，并把購(gòu)買商品房作為資產(chǎn)保值增收的一個(gè)重要投資渠 道。 2008 年 1 月國(guó)家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2007 年 12 月全國(guó) 70 個(gè)大 中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 漲幅 與 11 月持平；環(huán)比上漲 漲 幅比 11 月降低 百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示， 12 月 70 個(gè)大中城市新建商品住房銷 售價(jià)格同比上漲 漲幅比 11 月低 百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 漲幅 比 11 月低 百分點(diǎn)。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià) 格同比分別上漲 環(huán)比分別上漲 （二）中部崛起 武漢房地產(chǎn)投資擁有較好的前景 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 14 - 近年，來武漢投資房地產(chǎn)業(yè)的外地資本已有余家。他們選擇在武漢投 資房地產(chǎn)業(yè)，主要是看中了武漢的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。作為全國(guó)的六大核心城市之一， 武漢人口眾多，包括流動(dòng)人口在內(nèi)逾千萬；作為全國(guó)的交通樞紐，武漢對(duì)周邊 區(qū)域輻射面廣；曾是老工業(yè)基地的武漢有一定的城市基礎(chǔ)建設(shè)，而近一兩年來 基建發(fā)展更為迅速。武漢房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)整 體形勢(shì)較好。第五屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)、建設(shè)部中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)等 提供的一份 最新排名資料顯示，武漢商業(yè)地產(chǎn)增值空間在全國(guó)排名第六，僅次 于北京、上海、深圳、廣州和寧波。這說明武漢的商業(yè)地產(chǎn)已擺脫了單純的商 鋪形式，開發(fā)模式包括社區(qū)商業(yè)街、區(qū)域商業(yè)中心、都市商業(yè)中心、摩爾、專 業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等，商業(yè)復(fù)合型地產(chǎn)步入了多元化高速發(fā)展的階段。 2007 年 12 月 7 日，武漢“ 1+8”城市圈獲批國(guó)家“兩型社會(huì)” （資源節(jié)約 型社會(huì)和環(huán)境友好型社會(huì)）建設(shè)綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)的消息傳來，即成為各方 爭(zhēng)相熱論的核心話題，被點(diǎn)燃激情的人們冀望成為“試驗(yàn)區(qū)”后，武漢城市圈 也能夠成為“下一個(gè)新區(qū)” 、 “第四經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極” 、 “中部崛起的龍頭老大” ，隨 著城市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，居民收入也將穩(wěn)步增加。 作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)開局，武漢 大城經(jīng)濟(jì)崛起，無論是中心城區(qū)“向心力”作用進(jìn)一步加強(qiáng)，還是非中心城區(qū) 開始崛起，武漢已經(jīng)開始融入全國(guó)、甚至國(guó)際性視野，即將進(jìn)入資本融合下的 轉(zhuǎn)型期，未來發(fā)展空間極其廣闊?？春梦錆h，投資武漢已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)行 業(yè)之市場(chǎng)共識(shí)。 武漢吸納能力增強(qiáng)，城際置業(yè)逐漸增多。 由于武漢開始承擔(dān)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移， 同時(shí)城市之間房?jī)r(jià)差巨大，導(dǎo)致武漢現(xiàn)在具有相當(dāng)強(qiáng)的 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，城際置業(yè)現(xiàn) 象越來越多。外地購(gòu)房人群已占全市購(gòu)房人群的四成以上。隨著樓市格局的打武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 15 - 開，吸引了越來越多的城際置業(yè)者的目光，成為普及全國(guó)的異地置業(yè)潮中最受 關(guān)注的城市。 武漢外資重地。近幾年，境外資本開始深入到武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)。荷蘭 姻金地、大摩入股世茂濱江、 希爾頓落址武漢徐東， 碧桂園選擇武漢漢南 外資這種縱深化的投資表現(xiàn)，說明 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始慢慢進(jìn)入國(guó)際性市 場(chǎng)。作為中部崛起的中心城市，武漢已有超過 5000 個(gè)的外商投資項(xiàng)目， 60 多 11 個(gè)世界 500 強(qiáng)企業(yè)。 在這些優(yōu)勢(shì)的條件下， 境外資本看好武漢地產(chǎn)是大勢(shì)所趨。 二、本項(xiàng)目周邊主要樓盤基本情況 目前，西北湖周邊在售與在建樓盤主要有：西北湖鳳凰城、兩湖總都、天 潤(rùn)北湖假日、新華豪庭、金利明珠花園、華立新華時(shí)代、美林公館、心家泊。 從目前已經(jīng)開始銷售的幾個(gè)樓盤來看，各個(gè)盤子的定位各不相同，但均有顯著 特點(diǎn)。 （一）西北湖鳳凰城 項(xiàng)目地址：江漢區(qū)北湖西路 6 號(hào) 住宅均價(jià)： 6800 元 /平方米 總套數(shù)： 795 套 房屋棟數(shù)： 4 棟 戶型面積： 112 169 平方米 總建面積： 方米 容積率： 綠化率： 40 開盤日期： 2005 10（一期）、 2006 1（二期） 交 房 時(shí) 間 ： 2007 年 武 漢 萬 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 16 - 西北湖鳳凰城主打戶型為 130 平米左右的三房?jī)蓮d。 該 項(xiàng)目無論從規(guī)劃設(shè) 計(jì)、園林景觀，還是從項(xiàng)目配套和戶型設(shè)計(jì)來看，都能稱得上是一個(gè)高品質(zhì)的 住宅項(xiàng)目。絕大部分住宅為南北通透的板式樓，也是目前西北湖片區(qū)最大的在 售樓盤。一期臨街，戶型以三房?jī)蓮d為主，均價(jià)在 6000 元 /平方米以下，與同 地段的樓盤相比，其性價(jià)比無疑最佳；而二期面湖，戶型則以 150 平方米左右 的四室兩廳為主，可以全觀景觀，價(jià)格當(dāng)然就貴了不少，達(dá)到 7000 多元 /平方 米，平均套均價(jià)都在 100 萬元以上。該項(xiàng)目目前已基本售磬。 ，主要購(gòu)買對(duì)象 為高層商務(wù)人士和私營(yíng)老板。 （二）兩湖總都 項(xiàng)目地址：漢口北湖小路 99 號(hào) 銷售均價(jià)： 7500 元 /平方米 總套數(shù)： 242 套 房屋棟數(shù)： 2 棟 戶型面積： 128、 170、 190、 252 平方米（ 4 種） 總建面： 54000 平方米 容積率： 綠化率： 30%.（地面 7 米架空?qǐng)@林景觀） 開盤日期： 2005 11 30 交房時(shí)間： 2007 7 28 兩湖總都主推豪宅概念，房型多在 170 平方米以上。該項(xiàng)目與西北湖鳳凰 城臨近，都是圍湖而建，其湖景效果在這幾個(gè)樓盤中最佳。不過與西北湖鳳凰 城有所不同的是，由于其 占地面積的限制，兩湖總都只建了兩棟，對(duì)小區(qū)內(nèi)整 體綠化景觀建設(shè)有一定的限制。在住宅品質(zhì)上可以說與鳳凰城不分伯仲，只不武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 17 - 12 過兩湖總都在定位上更偏向于高端市場(chǎng)，戶型也多為大氣的豪宅，將業(yè)主鎖定 為上流名士。目前，該項(xiàng)目已基本銷售完畢。 （三）銀鶴上林苑 項(xiàng)目地址：發(fā)展大道與新華下路交匯處 銷售均價(jià)： 7800 元 /平方米 建筑面積： 方米 綠化率： 30% 容積率： 4 開盤時(shí)間： 銀鶴上林苑總占地面積 2 萬余方，總建筑面積達(dá) 10 余萬方，由三棟 20高層組成，分 A、 B、 C 三棟，成半圍合式分布。小區(qū)采用人車分流的人性 化設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)地上部分沒有車輛，保證業(yè)主安靜和舒適性。另外，小區(qū)有 1 萬余方的豪華型會(huì)所，讓您休閑、娛樂的同時(shí)，還可以進(jìn)行商務(wù)洽談。在小 區(qū)的內(nèi)部還有 6000 平米的中心園林景觀，讓您的生活更加豐富，其戶型面積 從 86 平米的兩房到 125 平米的三房。 （四）大唐新都 (二期 )菱湖上品 項(xiàng)目地址：江漢區(qū)新華下路 169 號(hào) 銷售均價(jià)： 8200 元 /平方米 建筑面積： 40000 平方米 綠化率： 33% 容積率： 開盤時(shí)間： 唐家墩公交站旁的大唐新都二期 地面積 7265 平米，建筑面武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 18 - 積 47000 平米；容積率高達(dá) 一棟 25 層高的點(diǎn)式建筑；東西朝向的部分 建筑面對(duì) 唐家墩路；項(xiàng)目南側(cè)一大片以拆遷平整的空地，未來將會(huì)有其他建筑 項(xiàng)目，據(jù)了解，應(yīng)該不會(huì)影響到該項(xiàng)目的采光； 1為商用配套，每層 高； 4 樓為架空層，將建設(shè) 3000 平米的空中花園； 5為全裝修小戶型， 面積從 30 多平米到 70 多平米不等，共 216 套， 11為復(fù)式樓，共 122 套， 面積在 95之間， 12 樓以上的房間可以看到菱角湖景。地下停車位 150 個(gè)，自 9 月 29 日開盤以來， 338 套房源已經(jīng)售出了 80%以上。 （五）新華明珠 項(xiàng)目地址：新華路 215 號(hào)（新華路與萬松園正行交界處） 銷售均價(jià)： 8500 元 /平方米， 80%已售。 三、目標(biāo)消費(fèi)群體定位 隨著人們對(duì)生活質(zhì)量和對(duì)居住要求的不斷提升，我們?cè)陧?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和定 位上不僅僅停留在簡(jiǎn)單解決“住”的問題上?！叭f全城”項(xiàng)目除了主要針對(duì)本地高 端消費(fèi)群體外，通過它典型復(fù)合型地產(chǎn)特點(diǎn)，從全方位滿足來自全國(guó)不同地區(qū) 人們?cè)谖錆h居住、寫字樓、投資要求。 （一）住宅 1、金融證券外資企業(yè)等中高層管理人員； 2、 業(yè)城市精英； 3、律師、醫(yī)生、教師等高收入人群； 13 4、民營(yíng)企業(yè)主； 5、外埠來 武漢投資和貿(mào)易界人士。 （二）商業(yè) 1 、 地 產(chǎn) 投 資 ； 武 漢 萬 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 19 - 2、經(jīng)營(yíng)商戶： （ 1）專業(yè)品牌連鎖店、形象店（國(guó)際知名） ； （ 2）銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)； （ 3）國(guó)內(nèi)外知名商超市； （ 4）民營(yíng)企業(yè)。 （三）寫字樓 （ 1）跨國(guó)公司擬在國(guó)內(nèi)華中地區(qū)設(shè)立辦事處或分公司或子公司 （ 2）銀行、保險(xiǎn)、證券等金融業(yè)和通訊設(shè)備、汽車等制造業(yè)。 （ 3）部分政府 事業(yè)單位 （ 4）本地的中大型企業(yè) （ 5）專業(yè)型公司，如廣告、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 20 - 第五章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 一、地理位置 武漢是湖北省省會(huì)，華中地區(qū)最大城市。也是京廣鐵路大動(dòng)脈與長(zhǎng)江黃金 水道十字交匯的中心，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣 州，北上京城，距離均在 1000 公里左右，處于 中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的核心位置。世 界第三大河長(zhǎng)江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了 漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽(yù)。武漢市現(xiàn)轄 9 個(gè)城區(qū)， 4 個(gè)郊區(qū)，面積 8476 平方公里，人口 837 萬，其中城區(qū)人口 600 多萬。 武漢的地理方位為北緯 30 33、東經(jīng) 114 19，位于長(zhǎng)江中游，屬亞熱帶濕潤(rùn)季 風(fēng)氣候，四季分明，平均無霜期約 240 天。 二、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造 武漢位于揚(yáng)子地臺(tái)北部， 秦嶺地槽東段之南， 屬淮陽山字形構(gòu)造南弧西翼。 雖有多期造山運(yùn)動(dòng)復(fù)合影響的痕 跡，但主要受控于燕山期構(gòu)造，表現(xiàn)為一系列 走向近東西至北西西的線型褶皺，以及北西、北西西、北東和近東西向的正斷 層、逆斷層及逆掩斷層。本區(qū)分布的地層有古生界的砂巖、頁巖、灰?guī)r及泥巖； 中生界的砂礫巖、頁巖及泥巖；新生界的粘土、砂、砂礫石等沉積物。志留系 頁巖賞組成背斜軸部，背斜兩翼依次為泥盆、石炭、二迭、三迭各層。三迭系 地層常組成向斜的槽部。東西部的緊密褶皺（包括倒轉(zhuǎn)）伴隨壓扭性斷裂，反 映了當(dāng)時(shí)強(qiáng)烈的南北向壓應(yīng)力（主應(yīng)力） 。在南北向主應(yīng)力支配下，還發(fā)育有 其它次一級(jí)的構(gòu)造，即北北東及北北西兩組張扭性斷 裂。 三 、 區(qū) 域 地 貌 武 漢 萬 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 - 21 - 本區(qū)地勢(shì)大致東南高，西北低。區(qū)內(nèi)水系十分發(fā)育，長(zhǎng)江自西南向東北至 天興洲、陽邏鎮(zhèn)折向東南，漢水自西北向東南至市區(qū)東折匯入長(zhǎng)江。長(zhǎng)江、漢 水兩岸湖泊星羅棋布。區(qū)內(nèi)中部及南部為東西帶狀的剝蝕地形，長(zhǎng)江、漢水以 南以剝蝕堆積地形為主。西部及天興洲長(zhǎng)江南北兩岸則以堆積地形為主。區(qū)內(nèi) 的丘陵走向近于東西，與構(gòu)造線方向大致相近。 四、場(chǎng)地 地基土、基巖構(gòu)成及特征 經(jīng)鉆探查明，場(chǎng)區(qū)覆蓋層為厚達(dá) 右的第四系全新統(tǒng)沖積地層 （ ,具有典型的二元結(jié)構(gòu)。即該覆蓋層上部為約 10m 的一般粘性土，該 一般粘性土由粘土、粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)土和粉土組成；覆蓋層下部為砂土層， 由粉砂、粉細(xì)砂、細(xì)砂和中細(xì)砂混礫卵石組成，厚度近 33m，并具有隨深度增 加顆粒由細(xì)逐漸變粗浙密實(shí)的沉積成層特點(diǎn)。 覆蓋層的平面展布較為穩(wěn)定，上部一般粘性土分布穩(wěn)定，但由于沉積環(huán)境 不同，一般粘性中各亞層工程性質(zhì)差異較大；中部粉砂、細(xì)砂、中細(xì)砂混礫卵 石層平面分布 及巖性都較穩(wěn)定。下伏基巖為泥盆系（ D）粉砂質(zhì)泥巖或泥質(zhì)粉 砂巖，該層頂板埋深在 右，巖層傾角較陡，在垂直及水平方向上風(fēng)化 程度不一。 根據(jù)本場(chǎng)地地層巖性，物理力學(xué)性質(zhì)，本場(chǎng)地地層自上而下依次由 6 個(gè)單 元層 14 個(gè)亞層構(gòu)成。 五、水文地質(zhì)條件 本項(xiàng)目場(chǎng)地各地層的水理性質(zhì)和富水性能，只有表層雜填土和下部砂、礫 卵石層為含水層，其余為隔水層。場(chǎng)地人工填土層中的上層滯水向基坑滲透， 會(huì)增大基坑內(nèi)的排水量，故施工時(shí)宜設(shè)置隔水帷幕阻隔上層滯水，因填土位于 地表淺層，厚度不大，故處理較容易，可結(jié)合深層 隔水一并進(jìn)行處理。根據(jù)水武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 22 - 樣分析結(jié)果，本場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。 六、地震地質(zhì)條件 武漢市區(qū)位于長(zhǎng)江中下游地震帶內(nèi)，又稱麻城 常德地震帶，屬我國(guó)大 陸地震活動(dòng)較弱的地震帶，具有強(qiáng)度中等偏低、頻次不高、震源淺等特點(diǎn)，而 武漢市又是地震活動(dòng)微弱、地殼相對(duì)穩(wěn)定的地塊。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 23 - 第六章 項(xiàng)目的 析 一、優(yōu)勢(shì)（ （一）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于武漢市商業(yè)中心區(qū)，地處武漢 融一條 街和 央生活區(qū)）的西北湖畔，近傍西北湖廣場(chǎng)和噴泉公園、金融街與 之隔道相鄰，中心區(qū)商務(wù)寫字樓，娛樂休閑和購(gòu)物優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚且明顯。項(xiàng)目 所處地段有城市主要交通干道 建設(shè)大道和政府正在規(guī)劃的景觀大道 新華下路及青年路，交通順暢通達(dá)。 （二）物業(yè)優(yōu)勢(shì)：本 項(xiàng)目由于集高層臨湖住宅、高層智能化甲級(jí)商務(wù)寫字 樓和大型商業(yè)三位一體，體量大、檔次高，自身功能配套齊全，因而擁有區(qū)內(nèi) 15 其他項(xiàng)目無法比擬的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 （三）配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊或毗鄰擁有金融街、酒店及商務(wù)配套，享有西 北湖周邊的購(gòu)物娛樂配套，坐擁新華下路和青年路的餐飲休閑配套等優(yōu)勢(shì)條 件，生活居住、商務(wù)娛樂、休閑購(gòu)物等非常適宜。 二、劣勢(shì)（ （一）項(xiàng)目地塊整體呈不規(guī)則形式狀，一定程度上弱化了地塊的價(jià)值。 （二）土地成本相對(duì)較高（地價(jià)昂貴、拆遷費(fèi)用大） ，致使前期階段投入 費(fèi)用較多，對(duì)后 期的開發(fā)和銷售資金的回籠帶來一定壓力。 （三）本項(xiàng)目為公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，在本地市場(chǎng)的知名度與影響力有 一定局限性。 （四）噪音影響，項(xiàng)目所臨兩條市政道路，較大的車輛流量，為本項(xiàng)目帶 來了交通便利的同時(shí)，較大的車流也帶來了噪聲的干擾，在解決項(xiàng)目噪聲提高武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 24 - 隔音效果的同時(shí)也增加了項(xiàng)目的投資。 三、機(jī)會(huì)（ （一）項(xiàng)目地處武漢 中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)名廈云集，消費(fèi)水平為武漢市最高， 但本項(xiàng)目周邊在建和在售高檔物業(yè)已屈指可數(shù)，這些將會(huì)為本項(xiàng)目帶來較多的 目標(biāo)消費(fèi)群。 （二）政府加大舊城改造力度，片區(qū)周邊環(huán)境大為改善，周邊景觀環(huán)境、 配套將更加完善。目前該片區(qū)成為眾多置業(yè)者的首選之地，其認(rèn)可度為武漢最 高，有利于將本項(xiàng)目樹立成國(guó)際化高檔物業(yè)形象，從而提升本項(xiàng)目的附加值。 （三） 近年來武漢市高端市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好， 本項(xiàng)目將借此良機(jī)創(chuàng)造新高。 四、威脅（ 2006 上半年開始，如新世界中心、時(shí)代廣場(chǎng)、漢口新天地等兼有寫 字樓、 住宅、公寓、商業(yè)等多種物業(yè)的綜合體項(xiàng)目開始顯露武漢，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。隨 著片區(qū)內(nèi)眾多物業(yè)的相繼推出，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成一定的壓力。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 25 - 第七章 項(xiàng)目的規(guī)劃與定位 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃及功能分區(qū) （一）總體規(guī)劃 本項(xiàng)目是一個(gè)集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目。由武漢萬全置業(yè)有限公司獨(dú)立開發(fā)。項(xiàng)目地塊位于漢口新華下 路 305 號(hào) （建設(shè)大道與新華路交匯處） ，正處武漢 融一條街和 央生活 區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖） ，毗鄰江漢區(qū)政 府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越，擁有極高的投 資、居住價(jià)值。 （二）功能分區(qū) （ 1）項(xiàng)目由住宅、商務(wù)寫字樓、商業(yè)組成三位一體的復(fù)合型高檔物業(yè)。 （ 2）“萬全城”項(xiàng)目采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由兩幢塔樓組成，一幢為 30 層 的高檔住宅，一幢為 26 層的現(xiàn)代智能化商務(wù)樓宇。凈用地面積為 16272 平方 16 米，地上規(guī)劃總 建筑面積為 88468 平方米。 1裙房為商業(yè)。其中，住宅面 積為 38331 平方米，商務(wù)寫字樓面積 26391 平方米，商場(chǎng) 22235 平方米，會(huì)所 1511 平方米。地下二層可提供約 450 輛停車位。 （ 3 ） 本 項(xiàng) 目 住 宅 戶 型 面 積 對(duì) 照 表 （ 見 下 頁 ） 武 漢 萬 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 26 - 序號(hào) 戶型 朝向 型號(hào) 建筑面積 （） 套數(shù) 總面積 ( ) 占總戶型百 分 比 1 三室二廳二衛(wèi) 西南 170 26 4420 2 三室二廳二衛(wèi) 西北 168 26 4368 3 三室二廳二衛(wèi) 南 137 26 3562 4 三室二廳二衛(wèi) 北 139 26 3614 5 三室二廳一衛(wèi) 西南 137 26 3562 6 三室二廳二衛(wèi) 東北 137 26 3560 7 三室二廳一衛(wèi) 西南 E 123 26 3198 8 三室二廳一衛(wèi) 東 F 119 26 3094 9 三室二廳一衛(wèi) 西 C 126 26 3276 10 三室二廳一衛(wèi) 東 D 129 26 3354 11 四室二廳二衛(wèi) 南西 A 182 26 4732 12 三室二廳二衛(wèi) 東南 B 160 26 4160 合計(jì) 300 42250 二、項(xiàng)目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè)計(jì)及設(shè)備 “萬全城”定位于高端綜合物業(yè)，除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路外，力 求在住宅型式、內(nèi)部功能、空間利用、靈活性、多樣化和土地的利用、節(jié)能、 新材料的應(yīng)用等方面有所創(chuàng)新。 （一） 項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式與建筑概況 1、三位一體的“萬全城”項(xiàng)目，由 26 層總高度 、層高為 的商武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 27 - 務(wù)寫字樓； 30 層總高度為 、層高為 3 米的住宅及 14 層的商業(yè)裙房、 地下二層停車庫(kù)組成。商務(wù)寫字樓結(jié)構(gòu)形式為框架核心筒結(jié)構(gòu)， 4之間設(shè) 有技術(shù)轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換形式為箱型，外墻采用隱框與半隱框相結(jié)合的玻璃幕墻， 體現(xiàn)