萬(wàn)科項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目 錄 項(xiàng)目決策背景 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地概況 二、 大社區(qū)配套 三、 宗地規(guī)劃情況 四、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 五、 合作方與合作條件 第二部分：法律分析 一、 合作地塊土地現(xiàn)狀 二、 法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 三、 風(fēng)險(xiǎn)控制 第三部分：市場(chǎng)分析 一、 宗地優(yōu)劣勢(shì) 二、 市場(chǎng)背景 三、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 四、 產(chǎn)品建議 五、 客源分析 六、 開發(fā)節(jié)奏建議 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、 地塊分析 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 第五部分：開發(fā)計(jì)劃 一、 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 二、 開發(fā)計(jì)劃安排 第六部分：成本及投資收益分析 一、 成本預(yù)測(cè) 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 三、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 第七部分：稅務(wù)分析 第八 部分：綜合分析 項(xiàng)目決策背景 一、 進(jìn)入 某 ，拓展市場(chǎng)，占據(jù)戰(zhàn)略要點(diǎn) 某 新區(qū)已累計(jì)吸引外商投資近 300 億美元，世界 500 強(qiáng)企業(yè)中已有 98 家在某 投資了 181 個(gè)項(xiàng)目。 2000 年，新區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 920 億元人民幣，人均 7000 美元。“十五”期間，新區(qū) 增長(zhǎng)率 15%，是中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。 2000年， 某 新區(qū)內(nèi)銷商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售 417 萬(wàn)平方米，登記預(yù)售 260 萬(wàn)平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)。 上海公司進(jìn)入 某 ，既是拓展市場(chǎng)的需要，也是集團(tuán)的戰(zhàn)略 舉措。 二、 形成全市發(fā)展格局，實(shí)施上海造鎮(zhèn)計(jì)劃 通過 某 曹路鎮(zhèn)項(xiàng)目和未來(lái)寶山“萬(wàn)科新城”項(xiàng)目，上海公司將進(jìn)入 某 和北區(qū)兩大市場(chǎng)，加上閔行的優(yōu)詩(shī)美地南塊、春申萬(wàn)科城和金豐項(xiàng)目，完成在全市的發(fā)展布局，總用地超過 畝，住宅總建筑面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，為未來(lái)三年發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 上述五大項(xiàng)目都位于外環(huán)線附近，處城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項(xiàng)目。上海公司將統(tǒng)一品牌形象，整合配套資源，實(shí)施造鎮(zhèn)計(jì)劃。 三、 區(qū)域發(fā)展前景廣闊 某 新區(qū)將以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，規(guī)劃申江路 微電子產(chǎn)業(yè)帶。上述三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項(xiàng)目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展和成熟。 曹路鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前正集中建設(shè)一期 方公里，規(guī)劃未來(lái)二、三期向東拓展至長(zhǎng)江邊，園區(qū)總計(jì)近 7平方公里。當(dāng)?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。 第一部分 項(xiàng)目概況 一、宗地概況 1、 地理位置 項(xiàng)目地塊位于 某 新區(qū)曹路鎮(zhèn)，外環(huán)線東側(cè)，距離小陸家嘴 20 公里左右。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側(cè)，直線距離 5公里左右。 2、面積及四至 項(xiàng)目占地 畝（約 公頃），地塊呈不規(guī)則狀，南至 路道路紅線，北至規(guī)劃 路道路紅線，西至規(guī)劃 路道路紅線，東側(cè)呈不規(guī)則形。 3、 地塊現(xiàn)狀 - 自然標(biāo)高在約 4 米左右，地塊內(nèi)無(wú)高壓線。 - 地塊內(nèi)需動(dòng)遷居民 200戶，約 800人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。 - 地塊水系較豐富，共約 2 公里長(zhǎng)，寬度在 6左右，除東側(cè)小部分河道淤塞，其余水質(zhì)清澈。 - 地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開發(fā)建設(shè)中予以拆除。 4、 周邊狀況 宗地南側(cè)為曹路鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。 宗地北側(cè)為居民住宅，主要為多層公房和農(nóng)民 住宅。 宗地西側(cè)為正在建設(shè)中的杉達(dá)大學(xué)工地及較為成熟的民建新村。 宗地東側(cè)為上海蓬墊廠、上海泰曄汽車座椅有限公司等。 二、大社區(qū)配套 1、大市政配套 宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較小，僅能滿足項(xiàng)目施工和先期住宅開發(fā)（月約10萬(wàn)平方米）的配套需求。 供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開發(fā)的配套需求，需土地方根據(jù)我開發(fā)進(jìn)度逐步配套完善。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側(cè)一公里附近建 35金海路埋設(shè) 800自來(lái)水管一根；規(guī)劃在華東路設(shè) 500污水管一根。 2、 道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷， 可與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)方便連接。 3、 公共交通不發(fā)達(dá) 地塊周邊共有公交線路約 8條，現(xiàn)主要集中在上川路一線上，基本只在 某 區(qū)域內(nèi)運(yùn)行。地塊周邊沒有軌道交通，需公交車接駁至地鐵二號(hào)線楊高南路站。 4、宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。大型生活配套可依靠金橋開發(fā)區(qū)，車程在 10 分鐘之內(nèi)。 三、 項(xiàng)目地塊規(guī)劃情況 1、 項(xiàng)目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無(wú)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 2、 合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目。 3、 目前我方正積極參與包括項(xiàng)目地塊在內(nèi)的 方公里的曹路集 鎮(zhèn)控制性詳規(guī)方案 編制工作中，方案預(yù)計(jì)在 5月可獲批復(fù)。 四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 1、 某 新區(qū)以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，形成申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項(xiàng)目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展和成熟。 1） 外高橋保稅區(qū) ：占地 10平方公里，以自由貿(mào)易、物流倉(cāng)儲(chǔ)、出口加工和計(jì)算機(jī)硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。代表企業(yè)有 。截止到 2000 年末，總投資額約 53億美元。 2） 金橋出口加工區(qū) ：占地 20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子為主導(dǎo)，截止到 2000年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超 1000億元人民幣。主要投資項(xiàng)目有通用汽車和華虹 中華虹 電子項(xiàng)目總投資 12 億美元，占地10萬(wàn)平方米，于 2000 年 2月投入生產(chǎn)。 3） 張江高科技園區(qū)： 占地 25平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，截止目前總投資額近 12 億美元。園區(qū)規(guī)劃有國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地 上海某 軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導(dǎo)體等。十五期間，計(jì)劃建成 8 條集成電路生產(chǎn)線。在未來(lái) 10 年內(nèi)，將建成上海集成電路開發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。 外高橋 圖 1塊至周邊區(qū)域中心車行時(shí)間 30 250地塊 金橋開發(fā)區(qū)中心 小陸家嘴 15江 15人民廣場(chǎng) 2、 曹路 鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。 1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū) 占地： 6 范圍：東起長(zhǎng)江，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 規(guī)劃特征 - 以教育產(chǎn)業(yè)為依托，形成基礎(chǔ)教育，研發(fā)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃引進(jìn)五所大學(xué)，占地近 2平方公里。 - 規(guī)劃低層低密度住宅區(qū)，并形成完善的配套服務(wù)。 - 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。 2）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期 占地： 范圍：東起 某 運(yùn)河，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 規(guī)劃特征 - 引進(jìn)二工大等三所大學(xué)，占地近 1 平方公里，未來(lái)五年內(nèi)將導(dǎo)入人口約 - 對(duì)工廠進(jìn)行生態(tài)型改造，發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心。 - 將遺留物業(yè)改造為教師新村和學(xué)生公寓等教育園區(qū)配套。 3） 大學(xué)城： 已經(jīng)簽約的有杉達(dá)大學(xué)、上海第二工業(yè)大學(xué)、上海金融高等?？茖W(xué)校三所大學(xué)，總共占地約 1400畝。預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年，將容納學(xué)生約 2萬(wàn)名。 五、合作方與 合作條件 1、 合作方： 某 新區(qū)曹路鎮(zhèn)人民政府。 2、 合作條件 1）合作價(jià)款： 2）住宅建設(shè)配套費(fèi) 3）交地進(jìn)度 4）付款進(jìn)度 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 一、合作地塊土地現(xiàn)狀 目前地塊存在未征用土地、 已征用未開發(fā)和已出讓三種情況的土地： 1、未征用土地：面積約 500 畝左右，除小部分為建設(shè)用地外，大部分在現(xiàn)有上海市土地利用總體規(guī)劃中為基本農(nóng)田。 2、已征用未開發(fā)土地：該部分土地在 92、 93年已獲征地批文，但至今尚未完成征地大包干協(xié)議及交納征地稅費(fèi)環(huán)節(jié)。 3、已出讓土地：占地約 10畝左右，為合作地塊東北側(cè)爛尾樓盤的一部分。 二、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 1、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：控制性詳規(guī)尚未批復(fù)，相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)存在不確定性。 2、土地風(fēng)險(xiǎn)：征地問題存在一定難度，使土地使用權(quán)取得有一定風(fēng)險(xiǎn)。 1、 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)控 制：合作地塊屬于曹路鎮(zhèn) 方公里小集鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，現(xiàn) 某新區(qū)已批準(zhǔn)該地區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，并上報(bào)市規(guī)劃局?，F(xiàn)曹路真正在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，合作方已在意向書中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內(nèi)安排非經(jīng)營(yíng)性公建，計(jì)價(jià)土地面積以國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中載明的出讓面積為準(zhǔn)。 2、 土地風(fēng)險(xiǎn)： 1） 征用土地：在集鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃獲批準(zhǔn)后， 某 新區(qū)土地利用總體規(guī)劃將進(jìn)行修編，屆時(shí)該部分基本農(nóng)田將改為建設(shè)用地，因此征地風(fēng)險(xiǎn)可控。 2） 已征用未開發(fā)土地：從嚴(yán)格意義上說，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有。上海公司要求合作方 ，繼續(xù)完善征地手續(xù)，簽定征地大包干協(xié)議，交納征地稅費(fèi)，完成土地國(guó)有化。 3） 已出讓土地：合作開發(fā)協(xié)議書中明確約定由合作方負(fù)責(zé)將該部分用地辦理過戶至我方名下，若無(wú)法辦理，則該部分用地不列入本次合作范圍，并抵扣相應(yīng)的合作價(jià)款。 綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問題都可控，本項(xiàng)目在法律上具備可行性。 第三部分 市場(chǎng)分析 一、 宗地優(yōu)劣勢(shì) 1、優(yōu)勢(shì) 地塊靠近金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項(xiàng)目營(yíng)銷，開發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)潛力。 由于地塊規(guī)模大，規(guī)劃余地大，可提供多種類型產(chǎn)品。 依靠外環(huán)線和金海路 金橋路 楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越。 位于大學(xué)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有利于塑造項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目居住檔次。 2、劣勢(shì) 周邊生活配套薄弱，需要在項(xiàng)目規(guī)劃中解決。 周邊雖然道路交通條件良好，但是缺乏公交系統(tǒng)。 受地塊位置限制，無(wú)法享受捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃。 地處外環(huán)線外側(cè)，距 某 成熟區(qū)域絕對(duì)距離遠(yuǎn)。 二、市場(chǎng)背景 1、 某 整體市場(chǎng)情況 1） 某 市場(chǎng)區(qū)分： 根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將 某 新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀(jì)公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。宗地位于 某 北區(qū)。 北區(qū)市場(chǎng)的范圍包括羅山路以東、云間路一線以北地區(qū)。 2） 某 整體市場(chǎng)特征 ： 供需絕對(duì)值巨大，市場(chǎng)發(fā)展迅速，但競(jìng)爭(zhēng)仍激烈。 市場(chǎng)價(jià)格呈穩(wěn)步上升，新盤上市普遍高于市場(chǎng)均價(jià)。 新盤供應(yīng)量龐大， 5萬(wàn) 規(guī)模項(xiàng)目呈上升趨勢(shì)。 明星樓盤缺乏大盤氣勢(shì)， 99年、 00年全市銷量前十大 某 僅占一席。 某 市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品類型以多層加小高層項(xiàng)目為主，與上海主流市場(chǎng)社區(qū)密度和建筑層數(shù)降低的趨勢(shì)向背。 2、 某 北區(qū)市場(chǎng)情況 產(chǎn)品類型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在 10萬(wàn)平方米左右。 價(jià)格范圍在 3200平方米，均價(jià)水平在 3600元 /平方米，高于 某整體 3368元 /平方米的平均 水平。 客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內(nèi)工作的客源。 整體銷售情況良好，位于本區(qū)的金橋?yàn)澈往i欣綠苑分別是 99年和 00年的 某 銷售冠軍。 3、 某 新區(qū)大型個(gè)案和大型居住區(qū) 1）大型個(gè)案： 定義：根據(jù) 某 目前的個(gè)案開發(fā)規(guī)模均偏小的特點(diǎn)，其界定在總建筑面積10萬(wàn)平方米以上。 特點(diǎn)：其生活配套主要依托周邊已有的配套設(shè)施。小區(qū)內(nèi)只配建少數(shù)設(shè)施，如幼托、小型超市等。 典型項(xiàng)目：萬(wàn)邦都市花園、康橋半島等。 某 新區(qū) 2000 年度 10萬(wàn) 編號(hào) 個(gè)案名稱 案量(編號(hào) 個(gè)案名稱 案量 (編號(hào) 個(gè)案名稱 案量 (1 天安花園 360000 6 錦繡天第 120000 11 御景園 105000 2 怡東花園 140000 7 仁恒濱江 200000 12 湯臣豪園 150000 3 恒大華城 420000 8 香榭里花 園 110000 13 博愛家園 140000 4 東上海新 城 500000 9 萬(wàn)邦都市 花園 400000 14 康橋半島 1080000 5 陽(yáng)光歐洲 城 110000 10 恒大翰城 800000 15 證大花園 580000 某 大型個(gè)案基本集中于生 活配套設(shè)施集中地區(qū)，如金橋、聯(lián)洋、六里、上南和內(nèi)環(huán)線內(nèi)成熟區(qū)域，項(xiàng)目本身無(wú)法完成配套的自我完善。 真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽(yáng)光歐洲城，且產(chǎn)品類型均為面向有車族的別墅型產(chǎn)品。 針對(duì)金海項(xiàng)目的開發(fā)，應(yīng)當(dāng)充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。 2）大型居住社區(qū) 定義：居住規(guī)模在 20萬(wàn)平方米以上，生活配套多以小區(qū)內(nèi)部為主，整個(gè)社區(qū)可以由多個(gè)個(gè)案組成。 特點(diǎn)：整個(gè)居住區(qū)可能由多個(gè)開發(fā)商參與開發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，為小區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù) 。 典型項(xiàng)目：聯(lián)洋 新社區(qū)、金橋生活園區(qū)。 三、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 1、項(xiàng)目的列表分布 案名 金海路項(xiàng)目 陽(yáng)光歐洲城(一、二期 ) 證大家園 湯臣豪園 萬(wàn)邦都 市花園 康橋半島 位置 新楊高路佳林路 五蓮路 1688弄 龍東大道 666號(hào) 龍陽(yáng)路浦建路口 滬南路 2727號(hào) 發(fā)展商 萬(wàn)科 高橋置業(yè) 證大投資 湯臣集團(tuán) 萬(wàn)邦集團(tuán) 澳洲 占地 面積 萬(wàn) 13萬(wàn) 48萬(wàn) 14萬(wàn) 160萬(wàn) 總建筑面積 萬(wàn) 11萬(wàn) 58萬(wàn) 15萬(wàn) 108萬(wàn) 容積率 計(jì) 背景 某 建筑設(shè)計(jì)院 中國(guó)建筑西北設(shè)計(jì)研究院上海分院 日本設(shè)計(jì)株式會(huì)社、新加坡陳氏設(shè)計(jì)事務(wù)所、美國(guó)泛亞易道 價(jià)格 3050000000800230通 依托金海路和在 建 的 外 環(huán)線，地面交通發(fā)達(dá)，公交線路以郊區(qū)中巴地面交通發(fā)達(dá)，公交線路較少 地面交通狀況良好，但目前公共交通十分薄弱 地鐵二號(hào)線張江路站，地面交通發(fā)達(dá) 地鐵二號(hào)線龍陽(yáng)路站，地面交通發(fā)達(dá) 依托外環(huán)線和滬南公路，地面交通發(fā)達(dá)，公共交通以郊 區(qū)中巴 為主 為主 產(chǎn)品 類型 低密度社區(qū) 聯(lián)體別墅 多層和小高層為主，輔以聯(lián)排別墅 疊加式復(fù)式電梯房 多層、小高層 新獨(dú)院住宅 主力 面積 房 97 140房 9960盤 日期 9 10 區(qū)域 環(huán)境 處在 某 新區(qū)的曹 路 鎮(zhèn) 的 南側(cè)，金橋出口加工區(qū)東側(cè) 金橋鎮(zhèn) 鎮(zhèn)中心 金橋鎮(zhèn)的北側(cè) 張江高科技園區(qū)北側(cè) 處于花木鎮(zhèn)南側(cè)，北蔡鎮(zhèn)北側(cè)。 南匯縣靠近某 新區(qū)的交界處 周邊 環(huán)境 臨近金橋出口加工區(qū) 以及在建的杉達(dá)大學(xué)城，附近的居民多為務(wù)農(nóng)的農(nóng)民。 金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的邊沿，周邊以工人新村為主。 處在東陸新村的外沿，居住氣氛較差。 與湯臣高爾夫球場(chǎng)隔龍東路相望，南側(cè)是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，緊貼捷運(yùn)交通，進(jìn)出十分方便。 周邊沒有住宅項(xiàng)目，外環(huán)線內(nèi)側(cè)有少量別墅和小高層項(xiàng)目。 生活 配套 沒有 依托金橋鎮(zhèn)，生活配套比較齊全 比較差 比較差 臨近花木新村，生活設(shè)施齊全，但有全封閉的龍東路所阻隔。 沒有 工程 形象 一、二期交房 多層結(jié)構(gòu)封頂。 地面以上 5層 一期交房，二期地面以上。 一期 即將交房，二期出地面 銷售率 一期： 100% 二期： 95% 還未正式銷售 一、二期： 50%以上 一、二期： 95%以上 一期： 95% 二期： 55% 2、競(jìng)爭(zhēng)的壓力主要來(lái)自于個(gè)別項(xiàng)目，而不會(huì)是整個(gè)周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)。 目前宗地周邊的個(gè)案比較少，最近的個(gè)案是位于外環(huán)線以內(nèi)、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽(yáng)光歐洲城。 同時(shí)由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于 某 南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。 3、別墅為主的低密度項(xiàng)目是周邊市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 宗地所屬的 某 北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高 層產(chǎn)品為主，沒有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對(duì)于別墅市場(chǎng)而言，本區(qū)域只有陽(yáng)光歐洲城一個(gè)項(xiàng)目，而且已處于尾盤階段。 而另近周邊一個(gè)大型項(xiàng)目 證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，但項(xiàng)目主體仍以多層、小高層為主。對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于大型社區(qū)配套成熟度對(duì)客戶吸引的方面。 4、本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)，銷售情況均良好。 宗地所屬的 某 北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于 某 南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)。 99和 00年進(jìn)入全市銷售量前十名的 某 項(xiàng)目都在本區(qū)。 某 市場(chǎng)中檔項(xiàng)目的市場(chǎng)焦點(diǎn)在以金橋?yàn)橹行牡?某 北區(qū)，客源可以得到保證。 四、產(chǎn)品建議 1、產(chǎn)品類型建議 產(chǎn)品形態(tài)： 多層為主 綠化率： 50% 車位比：聯(lián)體別墅 110%，多層 40% 2、產(chǎn)品房型建議 宗地的規(guī)模決定了產(chǎn)品房型的多樣化 。 產(chǎn)產(chǎn) 品品 類類 型型 戶型 面積（ 比例（） 聯(lián)體別墅 1705 3層 2205 多層 二房二廳 90 20 三房二廳 1205 四房二廳 140 5 3、價(jià)格建議 1）單價(jià) 聯(lián)體別墅均價(jià) 元 /平方米； 多層均價(jià) 元 /平方米。 2）總價(jià)和月供款 戶型 總價(jià) (萬(wàn) ) 首付 (萬(wàn) ) 月供款 (20 年 ) 聯(lián)體別墅（ 聯(lián)體別墅（ 3層） 二房二廳 三房二廳 四房二廳 五、客源分析 1、客源來(lái)自的區(qū)域 以金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)為主。 外環(huán)線和金海路 金橋路 楊高路交通干線來(lái)的 某 其他區(qū)域客戶。 就近來(lái)自于金橋、曹路地區(qū)和大學(xué)園區(qū) 2、客戶特征 1）聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶 職業(yè)面貌：主要為來(lái)自這些開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)骨干； 教育程度：受過良好高等教育 家庭結(jié)構(gòu)：以三 口之家的家庭為主 家庭年收入在 15萬(wàn)元以上。 2）多層產(chǎn)品客戶 職業(yè)面貌：主要針對(duì)企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級(jí)知識(shí)分子。 年齡層次：以 27 教育程度：受過高等教育 家庭結(jié)構(gòu)：以二口、三口之家為主 家庭年收入在 8萬(wàn)元以上。 六、開發(fā)節(jié)奏建議 1、一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過 20%。 某 北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷售市場(chǎng)。 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。 目前宗地的配套設(shè)施尚非常薄弱。 2、一期開盤的工程形象 1）一期開售時(shí)應(yīng)完成的配套 應(yīng)完成一定數(shù) 量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場(chǎng)接待處附近。 應(yīng)完成部分商業(yè)單位（尚在招商也可）。 應(yīng)完成適當(dāng)數(shù)量的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 2）現(xiàn)場(chǎng)接待處建議放在金海路上，靠近一期規(guī)劃大門附近的建筑物中。 3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心。 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 一、地塊分析 1、位置 金海路地塊位于 某 金橋開發(fā)區(qū)東側(cè)，位于 路北側(cè)、 路的南側(cè)、 路的西側(cè)、規(guī)劃 路的東側(cè)。距離市區(qū)約 25 公里，距金橋開發(fā)區(qū)約 10 公里，距曹路鎮(zhèn)約 目前來(lái)看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒有發(fā)展成熟的大規(guī)模居住區(qū) ，只有部分中低檔樓盤，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的西側(cè)，是杉達(dá)大學(xué)的校區(qū)，建成后將會(huì)提升該地塊的文化氛圍；另外，金海路和規(guī)劃建成后的華東路將大大提高該地塊的交通便捷性。從發(fā)展的眼光來(lái)看，隨著將來(lái)配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力。 2、地形地貌 地塊沿東西方向展開，基本為“ L”型，占地面積約為 畝，東西長(zhǎng)約 米，南北寬約 米。地塊現(xiàn)為農(nóng)田及部分農(nóng)舍，基地內(nèi)有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價(jià)值。地塊西南兩側(cè)各有 20 米寬綠化帶，尚未建成。 3、交通分析 地塊相臨的北側(cè)上川路、東側(cè)川沙路、南 向金海路和西向的外環(huán)線是該地區(qū)的主干道，連接城市中心。 目前地塊的市政交通依靠南側(cè)的金海路和東側(cè)的川沙路與城市中心連接。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過的 8 條公交線路和周邊及市區(qū)連接。 4、配套設(shè)施 目前地塊方圓 1 公里內(nèi)只有 2 間銀行和 1 家便利超市?？傮w來(lái)說，該地塊基本沒有完備的配套設(shè)施。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素 1、容積率 按照我們對(duì)該地塊的設(shè)計(jì)分析，不同容積率對(duì)地塊的產(chǎn)品特征及規(guī)劃方案會(huì)有不同影響，見下表： 經(jīng)公司設(shè)計(jì)、銷售、財(cái)務(wù)和項(xiàng)目等部門研究協(xié)商，最后確定容積率 (住宅凈容積率 )為 ，即排屋和多層的建筑面積比接近 1： 1，以低層低密度為主的高尚居住區(qū)。 2、小區(qū)主入口設(shè)置 由于在規(guī)劃華東路上不可設(shè)出入口，小區(qū)主入口設(shè)置在 路，可以直接依托路的交通便利；北側(cè)在 路上可以設(shè)輔助出入口，南北貫通小區(qū)，以利用 路和 路連接入城市干道。 3、金海路防噪 華東路和金海路雖設(shè)有 20 米的市政綠化帶，但由于這兩條是 50 米寬的城市干道，所以噪音仍然會(huì)對(duì)沿街住宅帶來(lái)一定影響?？梢酝ㄟ^設(shè)置高大樹木遮擋及沿路布置多層住宅來(lái)隔離噪音，使布置在小區(qū)內(nèi)部的排屋區(qū)能有一個(gè)較為安靜的環(huán)境。 4、配套商業(yè)設(shè) 施 我司取得的地塊基本為純建設(shè)用地，僅須配置商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)用房即可。地塊的面積為 畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要可考慮設(shè)在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線兩側(cè)，形成內(nèi)聚式商業(yè)設(shè)施。商業(yè)內(nèi)容可以考慮餐飲、酒吧、書店、發(fā)廊、便利店等生活服務(wù)設(shè)施。 5、中心景觀布置 結(jié)合曹路鎮(zhèn) 方公里的開發(fā)中一條貫穿東西的水景綠帶，可將水面引入各個(gè)組團(tuán)內(nèi)，使 每個(gè)組團(tuán)都有自己獨(dú)立的景觀和私密的空間，使客戶感受到居住的高品質(zhì)。在該地塊中應(yīng)可能結(jié)合基地原有地貌與特征，并在此基礎(chǔ)上挖土造坡，使景觀在空間上 更具立體。中心景觀位置應(yīng)考慮到整體景觀的均衡性，為銷售帶來(lái)便利。 6、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目 備注 建設(shè)凈用地 萬(wàn) 建筑面積 用地面積 比例 住宅 別墅 獨(dú)幢 排屋 3 層及以下 多層 4 小高層 11 層及以下 高層 12 層及以上 總計(jì) 公 共 建 筑 非 經(jīng) 營(yíng) 性 公 建 托、幼 按上海市居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)千人指標(biāo)規(guī)范 九年制學(xué)校 行政管理 社區(qū)服務(wù) 市政公用 文化體育 金融郵電 小計(jì) 經(jīng)營(yíng)性公建 商業(yè)服務(wù) 總計(jì) 總建筑面積 地下車庫(kù)及地下人防 不計(jì)入容積率 凈地容積率 總建筑面積 /建設(shè)凈用地 住宅容積率 住宅總建筑面積 /住宅總用地 建筑密度 建筑基底面積 /建設(shè)凈用地 住宅平均層數(shù) 住宅總面積 /住宅基底面積 居住總戶數(shù) 標(biāo)明人均住宅面積 居住總?cè)藬?shù) 按 3 人 /戶計(jì) 綠地面積 不包括停車和底層庭院 水域面積 標(biāo)明占綠地面積的比例 綠地率 綠地面積 /建筑凈用地，應(yīng)大于 30% 集中綠地率 集中綠地面積 /建筑凈用地，應(yīng)大于 10% 車位比例 機(jī)動(dòng)車停車 地上 排屋停車率 110%，多層停車率 50% 地下 自行車停車 面積 按 1 輛 /戶計(jì) 數(shù)量 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 1、項(xiàng)目整體策劃 在整個(gè)曹路項(xiàng)目 方公里的范圍內(nèi)，我司與政府做了積極有效的溝通，從地塊整體開發(fā)的角度提出了建設(shè)性意見。即把整個(gè)地塊建設(shè)成現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)概念。 2、 低層低密度住宅 某 曹路地塊從其地理位置來(lái)說，處于遠(yuǎn)郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設(shè)施相對(duì)不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多 層為主的配套、交通完整的高 檔社區(qū)。從產(chǎn)品的角度來(lái)分析，應(yīng)為低層低密度為主的 市鎮(zhèn)，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價(jià)值帶來(lái)提升，降低地塊位置較偏的劣勢(shì)，吸引追求高尚生活的客戶前來(lái)居住。其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計(jì)主題可以考慮北美風(fēng)情新市鎮(zhèn)的概念。 在規(guī)劃中我們?cè)O(shè)想該項(xiàng)目容積率（住宅凈容積率）為 ，排屋和多層各占一半，其中多層以 4 5 層錯(cuò)落布置。形成一個(gè)低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。 3、規(guī)劃布局及分期情況 規(guī)劃布局我們?cè)O(shè)想以南北向商業(yè)街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸， 基本將小區(qū)劃分為 4 個(gè)區(qū)，主入口在地塊南側(cè) 路，北側(cè)次出入口通過 路可通達(dá) 路。 其地內(nèi)現(xiàn)有河道將被保留，將其建成小區(qū)的大綠洲景觀帶，成為小區(qū)的主要休閑綠化帶，在其周邊將布置一些較高檔的排屋。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地的商業(yè)街，非常便捷地可服務(wù)于整個(gè)小區(qū)，同時(shí)帶旺小區(qū)人氣。 4、公建配套與住宅同步實(shí)施 由于用地周邊缺少成熟的公建配套設(shè)施，必須考慮分期建設(shè)中要合理、均勻地布置公建服務(wù)用房。對(duì)于每一期的住宅建設(shè)都有與之相適應(yīng)的成熟配套。項(xiàng)目建設(shè)過程中公建配套和住宅應(yīng)同步實(shí)施，并且每一期都應(yīng)其獨(dú)特的賣點(diǎn)。 5、 規(guī)劃形 態(tài)分析 在 某 有 墅、湯臣高爾夫別墅等一批高檔外銷樓盤，本產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)希通過美國(guó)新城鎮(zhèn)這一概念將本案推至一個(gè)較高的層面，使客戶易聯(lián)想為外銷高檔樓盤。 商業(yè)街呈線性展開， 2 層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對(duì)路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點(diǎn)綴，形成濃郁的美國(guó)新鎮(zhèn)氛圍。 住宅形象簡(jiǎn)潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細(xì)節(jié)處理方面表現(xiàn)出美式住宅粗獷、簡(jiǎn)約、溫馨的格調(diào)。 景觀綠化方面沿河做一些運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，如網(wǎng)球場(chǎng)、慢跑徑、小碼頭、親水平臺(tái)、小樹林等景觀設(shè)施，創(chuàng)造出休閑、生活化的田園風(fēng)光。組團(tuán)內(nèi)部重點(diǎn) 做些淺的水面和堆坡處理，道路、綠化以樸素、簡(jiǎn)潔為主，住宅隨著地勢(shì)起伏，再加上坡屋頂?shù)妮喞染€，形成豐富的組團(tuán)空間。 第五部分 開發(fā)計(jì)劃 一、經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 1、 開發(fā)分期：項(xiàng)目分 期開發(fā)。一期開發(fā) 萬(wàn)平方米，二期開發(fā) 萬(wàn)平方米項(xiàng)目 2、 銷售周期：年 附圖 2 張 二、開發(fā)計(jì)劃安排 第六部分 成本及投資收益預(yù)測(cè) 一、成本預(yù)測(cè) 1、現(xiàn)先暫時(shí)按 某 新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開發(fā)意想書進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目總占地面積 畝，折 萬(wàn)，規(guī)劃綜合容積率 ，建筑面積 ，其中：住宅 ，公建 2、合作價(jià)款：以合作地塊住宅用地容積率 、住 宅樓面價(jià) 元 /平方米計(jì)，合作價(jià)款總額暫定為人民幣 元整。 3、按 年開發(fā)進(jìn)度分期進(jìn)行交地，地價(jià)共分 年支付，計(jì)劃在 年 月份付完地價(jià)。 經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，單位成本 元 /，其具體明細(xì)如下： 項(xiàng) 目 投資總額 (萬(wàn)元 ) 單位成本 (元 / ) 土地獲得價(jià)款 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林工程費(fèi) 配套工程費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) / / / / / 4月底 簽約 2004 2005 銷售 開工 2006 2003 2002 2001 項(xiàng)項(xiàng) 目目 其中：利息支出 制造成本小計(jì) 營(yíng)銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 期間費(fèi)用小計(jì) 項(xiàng)目總投資 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 1、經(jīng)濟(jì)效益分析按以下條件進(jìn)行測(cè)算： 綜合容積率 ，可售面積 萬(wàn)，多層 元 /，排屋 元 /，商鋪 元 /，平均售價(jià) 元 /； 可售面積完全成本按 元 /，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費(fèi)用； 由于項(xiàng)目位于 某 新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：營(yíng)業(yè)稅及附加實(shí)際為 所得稅按 15%稅率征收； 2、該項(xiàng)目峰值資金需求 萬(wàn)元，為 年 月份。 3、項(xiàng)目利潤(rùn)率及回報(bào)率：該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，單位凈利 元 /。該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位數(shù)值（元 / 總金額（萬(wàn)元） 1 銷售收入 3 直接成本 3 總投資 4 稅前利潤(rùn) 5 稅后利潤(rùn) 6 內(nèi)部收益率 7 銷售凈利率 8 總投資回報(bào)率 9 銷售毛利率 10 獲利指數(shù) 11 資金峰值比例 12 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 13 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 3、 如果對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，增減 100元 / 營(yíng)業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投 資回報(bào)率 啟動(dòng)資金回報(bào)率 內(nèi)部收益率 5、如果對(duì)制造成本進(jìn)行調(diào)整，增減 100元 / 項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 啟動(dòng)資金回報(bào)率 內(nèi)部收益率 6、如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，其對(duì)樓面價(jià)的影響： 項(xiàng)目 容積率 積率 積率 積率 面價(jià)（元 / 7、如果 對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，住宅凈容積率增減 對(duì)利潤(rùn)的影響如下表： 項(xiàng)目 容積率 積率 積率 積率 營(yíng)業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 啟動(dòng)資