城中村改造工程可行性研究報(bào)告

第一章 總論 一、 項(xiàng)目背景 （一） 項(xiàng)目名稱(chēng)： 城中村改造工程 （二） 項(xiàng)目法人： 法 人代表： （三） 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)： 新建 （四） 項(xiàng)目承辦單位： 依托市西集團(tuán)組建的“貴州省黔商市西置業(yè)股份有限公司”是集城市建設(shè)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理為一體的綜合性現(xiàn)代化管理企業(yè)，經(jīng)貴州省工商行政管理局 2011年 6 月 21 日批準(zhǔn)，貴州省黔商市西置業(yè)股份有限公司正式成立 ,公司注冊(cè)資金 3 億元人民幣，公司旗下有貴州省黔商市西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、貴州省黔商市西商務(wù)服務(wù)有限公司、貴州省黔商市西物業(yè)管理有限公司三家子公司，貴州省黔商 市西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資本金為 1266 萬(wàn)元；貴州省黔商市西商務(wù)服務(wù)有限公司注冊(cè)資本金為 100 萬(wàn)元、貴州省黔商市西物業(yè)管理有限公司注冊(cè)資本金為 100 萬(wàn)元。有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才 50 余人。 公司以“創(chuàng)造價(jià)值，回報(bào)社會(huì)”為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念；以“誠(chéng)信服務(wù)、共同發(fā)展”為經(jīng)營(yíng)宗旨；按“科學(xué)、精細(xì)、高效”的管理體系運(yùn)作項(xiàng)目。目前公司已投資的項(xiàng)目有：清鎮(zhèn)市城北新區(qū)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、清鎮(zhèn)市城北新區(qū)一號(hào)線(xiàn)建設(shè)、職教園區(qū)連接線(xiàn)、貴陽(yáng)市城市之光項(xiàng)目等。公司的發(fā)展方向及目標(biāo)：公司用 3的發(fā)展時(shí)間，力爭(zhēng)在產(chǎn)品、市場(chǎng)影響或經(jīng)營(yíng)管理等方面進(jìn)入 貴州省本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前 5 名。 可行性研究 報(bào)告編制單位：貴州省建筑設(shè)計(jì)研究院，工程咨詢(xún)證書(shū)編號(hào)：工咨甲12920070目方案圖紙由貴州中建建筑科研設(shè)計(jì)院有限公司提供 ,工程設(shè)計(jì)證書(shū)編號(hào)：甲級(jí) 此處需由規(guī)劃設(shè)計(jì)板塊進(jìn)行填寫(xiě)。 （五） 可行性研究編制的依據(jù)和原則 1、 貴 陽(yáng)市 “ 城中村 ” 改造暫行規(guī)定 2、 清鎮(zhèn)市人民政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要 （第 116次） 3、 清鎮(zhèn)市人民政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要（第 118次） 4、 清鎮(zhèn)市 2011年第 6次城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)專(zhuān)家咨詢(xún)會(huì)會(huì)議紀(jì)要 (清 府 專(zhuān)議 (2011)148號(hào) ) 5、清鎮(zhèn)市 2011年第 7次 城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)專(zhuān)家咨詢(xún)會(huì)會(huì)議紀(jì)要 (清府專(zhuān)議 (2011)155 號(hào) ) 6、 清鎮(zhèn) 市人民 政府 關(guān)于印發(fā) 清鎮(zhèn)市三星村城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案 的通知 (清府發(fā)(2011)75號(hào) ) 7、 清鎮(zhèn)市 2011年政府工作報(bào)告 8、 拆遷安置基礎(chǔ)資料 9、 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 , 高層 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 等其他相關(guān)規(guī)范 10、 城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)程（ 11、 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)（中國(guó)物價(jià)出版社） 12、 其它相關(guān)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn) 本次項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告是在以上條件和背景的情況下進(jìn)行和 完成的。 （六） 編制原則 1、以相關(guān)規(guī)劃和城市發(fā)展指導(dǎo)思想為原則，著眼于實(shí)際需求與發(fā)展前景的規(guī)模和各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo) ; 2、符合城市規(guī)劃要求，結(jié)合建筑性質(zhì)、造型特征及周邊環(huán)境，符合國(guó)家節(jié)約用地、節(jié)能、節(jié)水要求，滿(mǎn)足消防和安全規(guī)范； 3、制定科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、適宜當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)條件的工程技術(shù)方案 ; 4、保護(hù)土地資源及生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 （七） 編制目的 1、對(duì)建設(shè) 清鎮(zhèn)市 中村改造工程 建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證； 2、選擇合理的技術(shù)方案，為工程建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)； 3、為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。 （八） 項(xiàng)目提出 的理由與過(guò)程 1、項(xiàng)目提出的背景 （ a)清鎮(zhèn)市概況 清鎮(zhèn)位于貴州省中部，距省城貴陽(yáng) 22公里，面積 1492平方公里，轄 4 鎮(zhèn) 6鄉(xiāng)（其中 3個(gè)民族鄉(xiāng) ），總?cè)丝?50萬(wàn)，現(xiàn)在有彝族、白族、傣族、壯族、苗族、回族、傈僳族、 拉祜族 、佤族、納西族、瑤族、藏族、景 頗族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、錫伯族、普米族、 蒙古族 、怒族、 基諾族 、德昂族、水族、滿(mǎn)族、獨(dú)龍族等民族分布。其中少數(shù)民族人口占 22%。 1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市， 1996 年劃歸貴陽(yáng)市管轄， 1999 年被省委、省政府列為全省首批建設(shè)的 20個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng) 縣（市、區(qū)）清鎮(zhèn)之一。 清鎮(zhèn)市氣候溫和濕潤(rùn)， 能源 、 礦產(chǎn) 、 生物 、旅游資源豐富，被人們譽(yù)為 “ 珠聯(lián)璧合之地 ” 。國(guó)家 4A 級(jí)風(fēng) 景名勝區(qū) 紅楓湖 、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)百花湖和東風(fēng)湖就是鑲嵌在這塊寶地上的三顆璀璨的明珠。以境內(nèi) 10多家國(guó)有大中型企業(yè)和各具特色的 小城鎮(zhèn) 為景點(diǎn)，以貴黃 高等級(jí)公路 、 321國(guó)道和滇黔、站織公路為聯(lián)線(xiàn)，清鎮(zhèn)市初步形成了組團(tuán)式的 城市發(fā)展 格局，是 貴州 省重要的電力，化工、磨料、磨具、冶金、 紡織 等工業(yè)基地和貴州西線(xiàn)的旅游、 交通樞紐 ，也是貴陽(yáng)市重要的飲用水源地、煤氣氣源地和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 境內(nèi)有貴黃高等級(jí)公路、貴州省目前為止最好的，也是標(biāo)準(zhǔn)的第一條雙向 6車(chē)道高速公路 清 貴陽(yáng) 清 鎮(zhèn) 寧 ）高速，以清鎮(zhèn)作為起點(diǎn)，并穿境而過(guò)、 321 國(guó)道 、 320 國(guó)道 、站織公路和 湖林鐵路支線(xiàn) 在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)；同時(shí)，清鎮(zhèn)是省城貴陽(yáng)的西大門(mén)，是通往云南、 四川 、廣西和省內(nèi)安順、 興義 、 六盤(pán)水 、畢節(jié)及 黃果樹(shù) 、龍宮、 織金洞 、百里杜鵑等景區(qū)的必經(jīng)之路，是貴州西線(xiàn)旅游第一站。 清鎮(zhèn)是貴州重要的工業(yè)基地。境內(nèi)有中央、省、市屬大中型企業(yè)近 20 家（其中貴州水晶 有機(jī)化工集團(tuán)公司為 “ 全國(guó)化工 500 強(qiáng)企業(yè) ” ），集化工、能源、磨料、磨具、紡織、冶金、采礦于一體。紅楓發(fā)電總廠(chǎng)（含 貓?zhí)?7 座梯級(jí)電站）、清鎮(zhèn)發(fā)電廠(chǎng)、東風(fēng)電廠(chǎng)等，年發(fā)電量達(dá) 143億千瓦小時(shí)，使清鎮(zhèn)已成為西電東送的重要電源區(qū)。清鎮(zhèn)礦產(chǎn)種類(lèi)多、儲(chǔ)量大、品位高，已探明的主要礦藏有 鋁土礦 、赤鐵礦、硫鐵礦、煤、大理石等 30 多種，其中鋁土礦是 貴州鋁廠(chǎng) 主要的礦源基地之一；貓場(chǎng)礦區(qū)面積約 80 平方公里，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量 噸，是目前全國(guó)已知鋁土礦中最大的連片礦區(qū)。 2011 年全部工業(yè)增加值 300853 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng) 輕工業(yè)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值比上年增長(zhǎng) 重工業(yè)規(guī)模以 上工業(yè)企業(yè)增加值比上年增長(zhǎng) 國(guó)有企業(yè)規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年下降 股份制企業(yè)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值比上年增長(zhǎng) 非公有制規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值比上年增長(zhǎng) 外商及港澳臺(tái)投資規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值比上年增長(zhǎng) 規(guī)模以上工業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 上年增長(zhǎng) 實(shí)現(xiàn)利稅總額 40168萬(wàn)元 ,比上年下降 工業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)率達(dá) 比上年下降 4個(gè)百分點(diǎn)。 全市建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 263862 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 30%。房屋建筑施工面積 平方米，比上年增長(zhǎng) 房屋建筑竣工面積 216456平方米，比上年下降 當(dāng)你踏上貴州這片多彩的土地，當(dāng)你來(lái)到中國(guó)避暑之都、休閑勝地林城貴陽(yáng)，這里，有一個(gè)神奇而美麗的地方，那就是“世界喀斯特中央公園”、“中國(guó)最佳避暑旅游勝地”、“清涼世界、休閑天堂”、中國(guó)避暑之都最主要的支撐地、樣本地、標(biāo)志地，生態(tài)鋁都、清涼湖城 清鎮(zhèn)市。 清鎮(zhèn)地處黔中腹地，交通便利，氣候宜人，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，資源富集，四湖托市，四水縈城，是天然的大公園、大空 調(diào)、大氧吧、大寶庫(kù)。 這里喀斯特景觀(guān)突出而獨(dú)特，是世界喀斯特的突出代表。其獨(dú)特的地質(zhì)現(xiàn)象，旖旎的自然風(fēng)光，不僅異化了喀斯特地貌所固有的自然規(guī)律，而且呈現(xiàn)出四湖爭(zhēng)奇斗艷的宏偉景觀(guān)?？λ固氐纳?，喀斯特的水，喀斯特的洞，喀斯特的樹(shù)，喀斯特原生態(tài)的民族風(fēng)情和旖旎的自然風(fēng)光，為你展示出一幅流光溢彩的巨大而美麗的喀斯特畫(huà)卷。 這里是貴州獨(dú)有、全國(guó)罕見(jiàn)的富水之城。水，鑄就了清鎮(zhèn)的靈動(dòng)和美麗，融入了清鎮(zhèn)的靈魂，為清鎮(zhèn)平添了無(wú)限的風(fēng)光和魅力。在清鎮(zhèn) 1492 平方公里的土地上，聚集了 11 條河流和紅楓湖、百花 湖、東風(fēng)湖、索風(fēng)營(yíng)湖四個(gè)大型湖泊，水域總面積達(dá)到 106平方公里。 國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家 區(qū)面積達(dá)到 240平方公里，水域遼闊，島嶼眾多，氣勢(shì)浩大，被譽(yù)為“高原之?！?。“北湖的島、中湖的山、南湖的洞、后湖的灣、環(huán)湖的樹(shù)”，如詩(shī)如畫(huà)；“山中有湖、湖中有島、島中有洞、洞中有水”，獨(dú)具特色，享譽(yù)海內(nèi)外?！凹t楓湖景美，貴陽(yáng)氣象新”的題詞，給景區(qū)增添了無(wú)限風(fēng)采。省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)百花湖， 面如鏡，影映青山，白鷺輕飛，層層梯田、點(diǎn)點(diǎn)農(nóng)舍、縷縷炊煙一派田園風(fēng)光，令人陶醉；數(shù) 百個(gè)峰叢島嶼靜臥水中，怡然自得，使人頓生天、地、人自然和諧之感。位于烏江干流鴨池河的東風(fēng)湖、索風(fēng)營(yíng)湖，奇險(xiǎn)幽深，巨崖高聳，極其雄奇壯麗，有“頭上天一線(xiàn)、峽中水一灣”的天然畫(huà)廊之稱(chēng)。四大湖泊不僅為清鎮(zhèn)市帶來(lái)了獨(dú)特壯美的景觀(guān)，而且還鑄就了清鎮(zhèn)市清涼世界、休閑天堂的不朽品牌。 這是一片古老而傳奇的土地。紅楓湖畔新舊石器時(shí)期人類(lèi)遺址，古漢墓群、古城墻、古牌坊、古驛道，巢鳳寺的華藏世界；出土文物銅馬、漆耳杯；百花湖建文帝避難的靈永寺，鐵梅和尚遺恨的茅坡寺，姜家堡丁氏易學(xué)的淵源，明代駐軍重地“三屯、四哨、五堡”；居易 齋、梯青塔、駱家橋、姬昌橋等古建筑，異彩紛呈。徜徉其間，讓你深感歷史的滄桑厚重。 清鎮(zhèn)人杰地靈，培育了眾多風(fēng)云人物。張日晸，嘉慶 22年中進(jìn)士，入翰林院，散館一等，授編修，參與大清一統(tǒng)志編修。道光元年至 30年，先后任順天府鄉(xiāng)試同考官、河南布政使、云南巡撫等職?？褂⒚褡逵⑿酃?，道光 15 年成進(jìn)士， 16 年選任興義府教授，湖廣總督張之洞曾為超凡門(mén)生。道光 23 年至咸豐 7 年，曾先后任廣東繞平、大埔、東莞、香山知縣、廣州知府，在任期間，挺身而出率軍民抵卸英軍入侵，功勛不朽。書(shū)畫(huà)奇才何威鳳的書(shū)法、繪畫(huà)，慈禧太后十分 欣賞，稱(chēng)之為“文雅風(fēng)流，當(dāng)代無(wú)雙”。 1946 年，老紅軍楊順清冒著硝煙戰(zhàn)火從延安出發(fā)，護(hù)送 5歲女孩陶斯亮，歷經(jīng)數(shù)省，輾轉(zhuǎn)朝鮮，歷時(shí)一年多，安全送達(dá)白城。深得朱德、王稼祥、彭德懷、胡耀邦的好評(píng)。 這里民族風(fēng)情濃郁。在這片土地上，世代居住著 32個(gè)少數(shù)民族。苗族的飛歌、侗族的大歌、布依族的酒歌，讓你在原生態(tài)音樂(lè)中流連忘返；苗族的吊腳樓、侗族的鼓樓、布依族的石板房，與湖光山色交相輝映；苗族的“四月八”、布依族的“六月六”、仡佬族的吃新節(jié)、彝族的火把節(jié)，還有多姿多彩的民族服飾，苗家的牛角酒、上刀山、下火海，侗家的攔門(mén) 酒、風(fēng)雨橋?yàn)槟阏故境鲆环鶟庥舻纳贁?shù)民族風(fēng)情畫(huà)卷。清鎮(zhèn)，是貴州少數(shù)民族風(fēng)情的集中展示地。 1687年（清康熙 26年），撤威清、鎮(zhèn)西兩衛(wèi)和赫聲、威武兩所，以其轄境合并建縣，取威清之“清”鎮(zhèn)西之“鎮(zhèn)”，定名清鎮(zhèn)縣，隸安順府。從此清鎮(zhèn)即以縣的建置載入史冊(cè)。 1949 年 11 月 15 日清鎮(zhèn)解放， 11 月19 日成立清鎮(zhèn)縣人民政府，隸屬貴陽(yáng)專(zhuān)區(qū)。 1952年 11月，清鎮(zhèn)隸屬貴定專(zhuān)區(qū)。 1956年 4月，清鎮(zhèn)劃歸安順專(zhuān)區(qū)。 1958 年 12 月，清鎮(zhèn)劃歸貴陽(yáng)市轄。 1963 年 11 月，清鎮(zhèn)劃歸安順專(zhuān)區(qū)。 1992年 11 月 6 日，清鎮(zhèn)撤縣設(shè)市，為省 直轄，安順地區(qū)代管。 1996 年 1 月起，清鎮(zhèn)市劃歸貴陽(yáng) 市代管 。 全市轄 4鎮(zhèn)、 3鄉(xiāng)、 3個(gè)民族鄉(xiāng)、 1個(gè)街道， 299個(gè)行政村， 41個(gè)社區(qū)。根據(jù)第六次人口普查，2010 年全市常住人口 467438 人，其中男性人口 242351 人，占 少數(shù)民族人口 101343人，占 城鎮(zhèn)人口 167955 人，占 清鎮(zhèn)市礦產(chǎn)資源極為豐富。主要有鋁礬土、鐵、磷、硅等 30多種。貓場(chǎng)鋁礦區(qū)面積 80多平方公里，儲(chǔ)量 特大型連片鋁礦床，其儲(chǔ)量全國(guó)第一，含量居世界之首?！笆濉逼陂g，中國(guó)鋁業(yè)公司在清鎮(zhèn) 投資開(kāi)發(fā)鋁土礦、氧化鋁和電解鋁項(xiàng)目，貴州廣鋁鋁業(yè)有限公司投資建設(shè)氧化鋁、電解鋁項(xiàng)目，至 2015 年，鋁及鋁加工形成年產(chǎn) 180 萬(wàn)噸氧化鋁、 90 萬(wàn)噸電解鋁、20 萬(wàn)噸鋁加工、 5 萬(wàn)噸高精鋁板帶的生產(chǎn)能力，磨料、耐火材料生產(chǎn)能力達(dá) 60 萬(wàn)噸，將建成西南乃至全國(guó)的“鋁城”，亞洲最大的磨料基地。 清鎮(zhèn)市經(jīng)歷了 1992年撤縣設(shè)市至 1996年劃歸貴陽(yáng)市的起跑期， 1996年至 2000年的加速期，2000 年至 2006年的快速期， 2006年至 2010年的提高期。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1992 年 1996年 元， 2000 年 元， 2006 年 51 億元， 2010 年 元；財(cái)政收入 1992 年 1996年 2006年 6億元， 2010 年 元；農(nóng)民人均純收入由 1992年的 621元增加到 2000年的 1748元、 2006年的 2010年 5464元。 2010年，據(jù)初步核算，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 932948萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 107454萬(wàn)元，增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 418737萬(wàn)元，增長(zhǎng) 19%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 406757萬(wàn)元，增長(zhǎng) 三次 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2009 年的 為 濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入人均 000美元向 3000美元過(guò)渡的重要?dú)v史階段。先后榮獲“西部開(kāi)發(fā)貢獻(xiàn)獎(jiǎng) 投資環(huán)境最佳區(qū)縣（市）”、“全國(guó)最具投資潛力中小城市 50強(qiáng)”、“中國(guó)特色魅力城市 200強(qiáng)”稱(chēng)號(hào)。 （ b)項(xiàng)目由來(lái) 近年來(lái)，隨著清鎮(zhèn)市發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，城市面貌日新月異，城區(qū)面積急劇擴(kuò)張。在城市加速發(fā)展的進(jìn)程中，“城中村”的住戶(hù)雖然在個(gè)人收入方面得到了城市大發(fā)展帶來(lái)的益處，但其卻無(wú)力完全跟上公共設(shè)施齊備、綜合環(huán)境優(yōu) 雅的都市生活發(fā)展步伐，他們依舊在臟、亂、雜的都市村莊里，保留著舊有的生活方式，過(guò)著現(xiàn)代都市的“邊緣人”的生活?！俺侵写濉弊鳛槌鞘谢M(jìn)程中的一個(gè)歷史遺存，其負(fù)面效應(yīng)越來(lái)越突顯出來(lái)，成為了清鎮(zhèn)市建設(shè)“人文清鎮(zhèn)、活力清鎮(zhèn)、和諧清鎮(zhèn)”的重大障礙。 本項(xiàng)目 位于清鎮(zhèn)市主干道云嶺中路西側(cè)，北面為東門(mén)河及禾苑房開(kāi)錦繡藍(lán)灣項(xiàng)目，南面為市糧食倉(cāng)庫(kù)。三星村作為城中村， 由于歷史和管理體制等多重原因，該片區(qū)的規(guī)劃管理無(wú)序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生差，沒(méi)有消防措施及治安、計(jì)生等問(wèn)題的普遍存在，道路泥濘、污水排放無(wú)序，垃圾到 處成堆，供水電力通訊雜亂無(wú)章，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。 該村現(xiàn)有村民 400余戶(hù)及一家村辦企業(yè)。 “城中村”改造是改善人居環(huán)境、提升城市品味、推進(jìn)城市化進(jìn)程的必由之路，是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)的強(qiáng)力舉措，是民心工程、德政工程、千秋工程。 項(xiàng)目總用地面積約 。由于歷史原因及規(guī)劃的局限性，城市建設(shè)相對(duì)滯后，該區(qū)域的現(xiàn)狀是規(guī)劃無(wú)序，環(huán)境差，現(xiàn)有土地的性質(zhì)多樣化，管理混亂。以土地入股的各類(lèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)體無(wú)序存在，在集體土地上搞非法建房， 并 且 無(wú)序開(kāi)發(fā)剩余國(guó)有土地、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、房屋質(zhì)量普遍較差，致使城市景觀(guān)雜亂不堪，屬于典型的“城中村”，與清鎮(zhèn)市城市總體規(guī)劃不相符合，亟待改造。 清鎮(zhèn)市 城市總體規(guī)劃（ 20092020）到 2020 年，中心城區(qū)規(guī)劃面積從 方公里 項(xiàng)目調(diào)整為 市空間布局形態(tài)由“一城三星六城鎮(zhèn)”逐步向“兩帶七星”轉(zhuǎn)變。推進(jìn)路網(wǎng)建設(shè)支撐城市擴(kuò)容， 該 項(xiàng)目 位于清鎮(zhèn)市主干道云嶺中路西側(cè)，北面為東門(mén)河及禾苑房開(kāi)錦繡藍(lán)灣項(xiàng)目，南面為市糧食倉(cāng)庫(kù) 。項(xiàng)目的建成，將對(duì)現(xiàn)有土地整合，提高土地利用率，進(jìn)一步完善了清鎮(zhèn)市城市功 能，豐富了現(xiàn)代城市生活元素，將清鎮(zhèn)市打造成一個(gè)具有時(shí)代氣息、健康、充滿(mǎn)生機(jī)和魅力的新型城市。 本項(xiàng)目是清鎮(zhèn)市城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)，對(duì)提升清鎮(zhèn)市的形象品味有著不可忽視的重要作用。 二、 項(xiàng)目 概況 (一 ) 擬建地點(diǎn) 三星村城中村改造 工程 位 于 位于清鎮(zhèn)市主干道云嶺中路西側(cè)，北面為東門(mén)河及禾苑房開(kāi)錦繡藍(lán)灣項(xiàng)目，南面為市糧食倉(cāng)庫(kù)。 (二 )擬建規(guī)模及目標(biāo) 本項(xiàng)目為三星村城中村改造工程，規(guī)劃總用地 方米 （ )?？偨ㄖ娣e1424950 平方米，包括住宅建筑面積 1069800 平方米，商業(yè)及公建配套建 筑面積 91560 平方米，地下室及其他建筑面積 263590 平方米。 三、其它 為了保障項(xiàng)目能順利實(shí)施 ,早日開(kāi)工建設(shè)完成 ,建議采取以下保障 措 施； (一 )組織保障 建立項(xiàng)目組織管理，切實(shí)抓好各階段項(xiàng)目的實(shí)施 ； (二 )資金保障 該項(xiàng)目所需資金 自 籌 ； 第二章 必要性分析與建設(shè)規(guī)模 一 、 需求 分析 1、 改善居民住房條件，構(gòu)件和諧社會(huì)的需要 “城中村”改造涉及面廣、政策性強(qiáng)，做好“城中村”改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在“城中村”的居民居住水平和居住環(huán)境得到明顯改善，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，構(gòu)件社會(huì)主義和 諧社會(huì)的重要舉措；對(duì)改善城市低收入居民的居住和生活條件，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，具有十分重要的意義。 地塊屬于“城中村”，道路擁擠，交通十分不便。很多房屋為低矮舊房，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、年久失修，存在安全隱患。 房屋擁擠不堪，隨處可見(jiàn)垃圾堆放，衛(wèi)生環(huán)境狀況差。同時(shí)醫(yī)療教育等基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善。 “城中村”改造工程是響應(yīng)政府號(hào)召，切實(shí)改善當(dāng)?shù)鼐用褡》織l件，提高生活質(zhì)量的民生之舉。 2、 改變城市面貌，提升城市品味的需要 由于受歷史條件的制約，清鎮(zhèn)市中心“城中村”的區(qū)域布局不合理、居住用地過(guò)大；商業(yè)布局雜亂、規(guī)模小、等級(jí)低；公共綠地 缺乏、空間形象雜亂、缺少標(biāo)志性建筑；缺乏為市民提供休閑、娛樂(lè)等開(kāi)展城市活動(dòng)的公共開(kāi)放空間。 “城中村”改造使大片的低矮舊房變成樓房住宅區(qū)，使城市環(huán)境大為改觀(guān)；提供了學(xué)校和醫(yī)院改造建設(shè)用地，切實(shí)解決“城中村”居民就醫(yī)難，學(xué)生就學(xué)難等問(wèn)題。 本項(xiàng)目的建設(shè)是完善清鎮(zhèn)市景觀(guān)軸線(xiàn)的城市節(jié)點(diǎn)、提升清鎮(zhèn)市城市品位、樹(shù)立新形象的需要。 3、 調(diào)整城市功能，城市核心區(qū)環(huán)境治理的需要 本項(xiàng)目用地屬于清鎮(zhèn)市“城中村”改造用地，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)比較落后，區(qū)域城市功能紊亂無(wú)章，雜、亂、臟現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重影響了城市環(huán)境和居民的居住環(huán) 境。清鎮(zhèn)市政府計(jì)劃通過(guò)對(duì)該區(qū)域內(nèi)的整體開(kāi)發(fā)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)三星村的環(huán)境整治工程。本項(xiàng)目將與當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)緊密結(jié)合起來(lái)，將城市環(huán)境美化、通風(fēng)、休閑娛樂(lè)融為一體。項(xiàng)目的建設(shè)將從根本上解決區(qū)域環(huán)境問(wèn)題，改善該區(qū)域的居住環(huán)境。 4、 實(shí)現(xiàn)集約用地，充分發(fā)揮城市經(jīng)濟(jì)的聚集效益的需要 項(xiàng)目建設(shè)完成后，將通過(guò)良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件與政策優(yōu)惠條件吸引大量的工商業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等進(jìn)入本項(xiàng)目區(qū)，給該區(qū)域帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)繁榮。同時(shí)，可實(shí)現(xiàn)集約用地的目標(biāo)，合理開(kāi)發(fā)利用城市土地資源，充分發(fā)揮城市經(jīng)濟(jì)的聚集效益。 5、 是突出城市提質(zhì)，建設(shè)生態(tài)宜居家 園的需要 按照清鎮(zhèn)市城市總體規(guī)劃（ 2009 2020）、清鎮(zhèn)市土地利用總體規(guī)劃（ 2006，中心城區(qū)規(guī)劃面積從 市空間布局形態(tài)由“一城三星六城鎮(zhèn)”逐步向“兩帶七星”轉(zhuǎn)變。推進(jìn)路網(wǎng)建設(shè)支撐城市擴(kuò)容，建成紅旗西路、百花大道兩條城市主干道，啟動(dòng)星坡路改造，加快花園路、城北新區(qū) 1號(hào)路、東門(mén)橋至旱基民運(yùn)會(huì)專(zhuān)用通道等市政干道建設(shè)，拉開(kāi)了城市發(fā)展的框架。實(shí)施“舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)”兩輪驅(qū)動(dòng) ；推進(jìn)醫(yī)藥園區(qū)、物流園區(qū)、貴陽(yáng)職業(yè)教育聚集區(qū)、山東棗礦配煤基地總部建設(shè)，加快扁 坡、紅湖、鯉魚(yú)、梁家寨等城郊農(nóng)村建設(shè)，拓展了城市建成區(qū)的范圍。建成煤氣技改儲(chǔ)配站，結(jié)束了從貴陽(yáng)購(gòu)氣的歷史，建成東郊水廠(chǎng)、中心客車(chē)站、人民廣場(chǎng)等一批公建設(shè)施并投入使用，城市功能進(jìn)一步完善。 實(shí)施舊城區(qū)改造提質(zhì)，重點(diǎn)推進(jìn)城中村、棚戶(hù)區(qū)改造，深入做好綠化、美化、量化和數(shù)字化工作，尤其是著力提升城區(qū)的園林綠化水平，建設(shè)森林城市；完善功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局。該項(xiàng)目的建設(shè)是清鎮(zhèn)市改造城區(qū)交通條件、建設(shè)生態(tài)宜居城市、提升城市品位的一大舉措。 因此，本項(xiàng)目是清鎮(zhèn)市的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，是利國(guó)利民的項(xiàng)目，是建設(shè)和諧社會(huì)的重要組成 部分，符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域發(fā)展政策。 二 、建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目 單位 總用地 劃撥用地 出讓用地 數(shù)值 數(shù)值 數(shù)值 規(guī)劃總用地 M 中 市政道路用地 M 規(guī)劃建設(shè)用地 M 建筑面積 M 1424950 1075605 349345 其中 計(jì)容積率建筑面積 M 1161360 878010 283350 其中 住宅建筑面積 M 1069800 801000 268800 商業(yè)及公共建筑面積 M 91560 77010 14550 其中 商業(yè)服務(wù)面積 M 58000 46000 12000 公建配套服務(wù)面積 M 33560 31010 2550 其中 幼托 M 4500 2200 2300 45 班中小學(xué) M 16000 16000 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 M 300 300 文化活動(dòng)站 （中心） M 2700 2700 文化圖書(shū)室 M 200 200 社區(qū)辦公服務(wù)用房 M 1700 1700 物管用房 M 650 400 250 郵電所 M 150 150 變電室 M 40 40 路燈配電室 M 40 40 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) M 7000 7000 再生資源回收點(diǎn) M 10 10 警務(wù)及治安值班室 M 100 100 公廁 M 110 110 煤氣站 M 20 20 垃圾點(diǎn) M 40 40 0 不計(jì)容積率建筑面積 M 263590 197595 65995 其中 地下建筑面積 M 252090 188595 63495 架空層及樓梯間等 M 11500 9000 2500 容積率 建筑密度 % 27% 28% 26% 綠地率 % 31% 31% 30% 總戶(hù)數(shù) 戶(hù) 10190 7630 2561 總?cè)丝?人 32609 24415 8194 停車(chē)位 個(gè) 11204 8382 2822 注：地下室其中有人防地下室 M 第三章 建設(shè)項(xiàng)目平面規(guī)劃場(chǎng)址條件 一、場(chǎng)址現(xiàn)狀 (一 )地點(diǎn)與地理位置 三星村城中村改造工程位于位于清鎮(zhèn)市主干道云嶺中路西側(cè)，北面為東門(mén)河及禾苑房開(kāi)錦繡藍(lán)灣項(xiàng)目，南面為市糧食倉(cāng)庫(kù)。 項(xiàng)目總用地 政基礎(chǔ)設(shè)施 及公建配套建筑 建設(shè)需用地119 畝，拆遷安置需用地 251 畝 （需搬遷戶(hù) 400戶(hù) +獎(jiǎng)勵(lì)部分 400 20%） 300 平方 米 /戶(hù)拆建比 積率 51畝 ， 共 370畝，剩余 招拍掛土地 二、場(chǎng)址條件 (一 )地形、地貌條件 項(xiàng)目所在地區(qū)地震基本烈度為 6度區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行抗震設(shè)防。擬建工程場(chǎng)區(qū)地質(zhì)條件穩(wěn)定，無(wú)滑波、崩塌、泥石流、巖溶塌陷等地質(zhì)災(zāi)害存在，因此該場(chǎng)地作建設(shè)用地是適宜的。 規(guī)劃用地范圍（詳用地紅線(xiàn)圖）：用地北面為東門(mén)河及其它項(xiàng)目用地，西面，南面為現(xiàn)有多層建筑及其它項(xiàng)目用地，東面為 云嶺路沿路多層建筑 。 用地為不規(guī)則梯形 ，東西長(zhǎng)約 880米，南北方向最長(zhǎng)約 440米，。用地中部有市政道路穿越。 建設(shè)用地為中部高，東西底坡地，基地高程約 1240差最大約為 40米 。 (二 )工程地質(zhì) 今后由建設(shè)單位提供本工程完整的工程地質(zhì)勘察報(bào)告。 (三 )周邊建筑環(huán)境及交通條件 項(xiàng)目周邊為云嶺中路（市政道路）與清鎮(zhèn)東門(mén)河包圍。 (四 )項(xiàng)目配套設(shè)施條件 該項(xiàng)目給排水、供電能源通訊等供應(yīng)可就近連接城市主干道上的城市配套設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，保證建設(shè)階段和使用階段需求。 （五）規(guī)劃條件、地面建筑現(xiàn)狀 項(xiàng)目 用地面積 , 地面計(jì)容積率建筑面積 1161360平方米 。 第四章 規(guī)劃 方案 一、 建筑設(shè) 計(jì)指導(dǎo)思想與原則 建筑，不僅要滿(mǎn)足使用者的功能要求，更要提供使用者所必需的一些輔助功能。在本方案的設(shè)計(jì)中，并非單純從傳統(tǒng)的實(shí)體設(shè)計(jì)的層次來(lái)考慮，而是從建筑空間組合與使用需求的內(nèi)在關(guān)系出發(fā)，努力創(chuàng)造出以使用對(duì)象為中心并適應(yīng)時(shí)代要求的商業(yè)住宅建筑。 第一節(jié) 規(guī)劃依據(jù) 設(shè)單位提供的用地紅線(xiàn)圖和地形圖 設(shè)單位的設(shè)計(jì)委托書(shū) 市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 宅設(shè)計(jì)規(guī)范 筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 用建筑設(shè)計(jì)通則等 第二節(jié) 規(guī)劃指導(dǎo)思想 整個(gè)規(guī)劃以清鎮(zhèn)市總體規(guī)劃為依據(jù)，以解決實(shí)際需求為出發(fā)點(diǎn)，以推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為指導(dǎo)思想，以加快城市化建設(shè)提高人民群眾居住水平為目的，同時(shí)根據(jù)生態(tài)大環(huán)境特色與城市的總布局，以對(duì)國(guó)土的現(xiàn)狀分析為前提，以設(shè)計(jì)要求為序，貫徹可行的規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)。 本項(xiàng)目為居住者提供舒適居住環(huán)境，將本項(xiàng)目定位為優(yōu)質(zhì)、生態(tài)住宅小區(qū)。 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 將本案打造成具有新價(jià)值理念，多功能、多層次、多形象、多戶(hù)型、多元景觀(guān)的現(xiàn)代化社區(qū)和理想家園。 1:住宅布置的均好性 2：交通人車(chē)分流 3：集中庭院景觀(guān) 4：城市界面街景塑造 （ 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 一個(gè)現(xiàn)代氣息濃郁，智能化，配套完善的生態(tài)社區(qū)，追求社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)最佳效益。 造高品質(zhì)生活。 既豐富多彩又整體協(xié)調(diào)的景觀(guān)環(huán)境。 對(duì)城中村改造后原始居民的生產(chǎn)生活的設(shè)計(jì)。 一個(gè)在現(xiàn)代社會(huì)背景、經(jīng)濟(jì)背景、科技背景下、體現(xiàn)現(xiàn)代生活形態(tài)的綜合社會(huì)。 第三節(jié) 規(guī)劃目標(biāo) 環(huán)境優(yōu)先是本次規(guī)劃所倡導(dǎo)的理念，創(chuàng)造最佳的環(huán)境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設(shè)綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、文化社區(qū)。環(huán)境與文化是本規(guī)劃主題，本規(guī)劃的總體目標(biāo) 是：基于文化、塑造環(huán)境。 （ 1）結(jié)合市場(chǎng)需求及項(xiàng)目特點(diǎn)，確定以“綠色生態(tài)，健康生活”概念為項(xiàng)目主題。使本小區(qū)成為適合居住的家，追求人與自然、人與人的和諧，社區(qū)環(huán)境營(yíng)造一種幽雅舒適的居住空間使居住者盡享生活樂(lè)趣。 （ 2）本案體現(xiàn)人與自然和諧共處的做法是接近綠地，親近、熱愛(ài)綠地；使居民進(jìn)一步了解自然，熱愛(ài)自然，以便更好的保護(hù)自然。另一方面，將綠化賦予人們喜歡的文化品位或藝術(shù)風(fēng)格。最持久的綠化風(fēng)格是自然風(fēng)格，是永遠(yuǎn)充滿(mǎn)生機(jī)活力使人百看不厭、玩味無(wú)窮的自然景象和自然情調(diào)。 （ 3）營(yíng)造生態(tài)園林，注重綠化氛圍，創(chuàng)造出綠 地、漫步小徑等相互搭配而協(xié)調(diào)的新型景觀(guān)。在總體布局上，與自然地勢(shì)相互協(xié)調(diào)，既考慮滿(mǎn)足日照要求、留足綠地空間，又考慮相互間適當(dāng)?shù)母卟?，形成特色。在?hù)型設(shè)計(jì)上，充分利用環(huán)境特點(diǎn)，使主要空間享有最佳景觀(guān)。 第四節(jié) 規(guī)劃方案 本項(xiàng)目為三星村城中村改造工程，規(guī)劃總用地 方米（ )?？偨ㄖ娣e1424950 平方米，包括住宅建筑面積 1069800 平方米，商業(yè)及公建配套建筑面積 91560 平方米，地下室及其他建筑面積 263590 平方米。 具體規(guī)劃方案如下： 在綜合分析、研究規(guī)劃 基地整體概況的基礎(chǔ)上，對(duì)建筑區(qū)域進(jìn)行合理布局 ,詳見(jiàn)建設(shè)項(xiàng)目總平面圖。在整體規(guī)劃中，項(xiàng)目形態(tài)協(xié)調(diào)對(duì)應(yīng)，體現(xiàn)規(guī)劃的整體性，尤其是在空間、形態(tài)和尺度上，項(xiàng)目規(guī)劃具有延續(xù)性。在規(guī)劃中，突出了嚴(yán)謹(jǐn)而具有圍合感的特點(diǎn)，與區(qū)域整體的大氣的規(guī)劃尺度相呼應(yīng)，積極地融于整體規(guī)劃的形態(tài)之中。 由市政道路將地塊分為南北兩個(gè)地塊，北面分為 4個(gè)住宅組團(tuán)，南面為三個(gè)住宅組圖及學(xué)校用地。 規(guī)劃布局原則上每個(gè)住宅組圖內(nèi)高層建筑周邊布置，形成七個(gè)圍合區(qū)域，分別形成院落圍合。高層院落下部為地下停車(chē)場(chǎng)，公建服務(wù)設(shè)施主要位于沿街裙房。組團(tuán)劃分明確 、設(shè)有大型庭院圍合景觀(guān)，并且盡量做到人車(chē)分流、，營(yíng)造出一個(gè)安靜和諧優(yōu)美的居住環(huán)境。 高層建筑點(diǎn)，板有機(jī)結(jié)合布置，平面上相互錯(cuò)動(dòng)?？臻g上注重收放變化，曲折暢通，取的良好的庭院空間及城市街景空間。 項(xiàng)目結(jié)合配置一個(gè)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以及配置一所 45 班中小學(xué)，一所 9 班幼托，一所 6 班幼托等其它規(guī)范要求配套設(shè)施。 在整個(gè)安置區(qū)規(guī)劃中充分的考慮了公共服務(wù)設(shè)施， 根據(jù)貴陽(yáng)市規(guī)劃局公共服務(wù)設(shè)施配建表（ 2010年 4月修訂版）本項(xiàng)目 建有小學(xué)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ，幼托 等 ，根據(jù)項(xiàng)目用地調(diào)查，項(xiàng)目周邊開(kāi)放建設(shè)樓盤(pán)較多，受當(dāng)?shù)?教育部門(mén)指示結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)狀及周邊區(qū)位關(guān)系在本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè) 15 班中學(xué)一所，中小學(xué)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地各自獨(dú)立分設(shè) 。同時(shí)考慮地塊周邊服務(wù)配套設(shè)施較少 ,沿街設(shè)有商場(chǎng)以及大型超市、多個(gè)垃圾搜集點(diǎn)等公共設(shè)施滿(mǎn)足周邊居民的日常生活需要 ,小區(qū)配備完善的環(huán)衛(wèi)設(shè)施系統(tǒng)，集運(yùn)設(shè)施系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)垃圾袋裝化。按規(guī)定 60的服務(wù)半徑設(shè)置垃圾收集點(diǎn)。 道路系統(tǒng)是整個(gè)項(xiàng)目的骨架，決定基地的總體布局結(jié)構(gòu)。 本項(xiàng)目道路交通組織和停車(chē)重點(diǎn)體現(xiàn)“便捷、安全、觀(guān)景”三大特色。整體依據(jù)居住區(qū)道路通暢的原則，形成分級(jí)有序，功能明確的道路組織。結(jié) 合地形特點(diǎn)與空間布局，形成良好的道路景觀(guān)效果。同時(shí)，道路設(shè)計(jì)與綠地空間、建筑空間相結(jié)合，共同塑造戶(hù)外空間景觀(guān)，在創(chuàng)造獨(dú)特景觀(guān)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)功能與形式的完美結(jié)合。 為適應(yīng)私人小汽車(chē)的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點(diǎn)考慮了住戶(hù)小汽車(chē)的停放與組織。 具體規(guī)劃如下： （ 1）出入口的設(shè)置 本案在小區(qū)中均使用人車(chē)分流，道路均與周邊道路相連。 （ 2）車(chē)行系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路斷面分三種方式：進(jìn)入社區(qū)的干道：紅線(xiàn)寬度為 12 米；社區(qū)環(huán)路：紅線(xiàn)寬度為 10米，普通車(chē)行道：紅線(xiàn)寬度 4米，宅間路：紅線(xiàn)寬度為 （ 3）步行系統(tǒng) 合理的人車(chē)分流 體系是創(chuàng)造良好的人居環(huán)境和購(gòu)物環(huán)境的重要因素之一。社區(qū)步行系統(tǒng)通過(guò)與景觀(guān)帶結(jié)合，實(shí)現(xiàn)社區(qū)人車(chē)分流的交通體系。 （ 4）靜態(tài)交通 為適應(yīng)私人小汽車(chē)的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點(diǎn)考慮了住戶(hù)小汽車(chē)的停放與組織，在地下室設(shè)計(jì)停車(chē)位，滿(mǎn)足使用和環(huán)境的要求。 環(huán)境是住宅區(qū)生活品質(zhì)的重要構(gòu)成部分。隨著建設(shè)生態(tài)住宅、綠色住宅的呼聲日益高漲，人們愈來(lái)愈注重整體的環(huán)境質(zhì)量，對(duì)于建設(shè)高品質(zhì)住宅區(qū)，提高業(yè)主擇屋購(gòu)房的吸引力起到相當(dāng)重要的作用。 本規(guī)劃在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持因地制宜的綠化設(shè)計(jì)基本原則，強(qiáng)調(diào)以 綠為主。設(shè)計(jì)以自然為主線(xiàn)，開(kāi)拓人與自然充分親近的生活領(lǐng)域，使人們能獲得重返自然的美好享受。 景觀(guān)設(shè)計(jì)依據(jù)總體設(shè)計(jì)構(gòu)思，追求人、宅與自然的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。采用分片集中綠化布置，并通過(guò)道路綠化與庭園綠地，平面垂直綠化相連，形成點(diǎn)、線(xiàn)、面、體交織的網(wǎng)絡(luò)狀綠化體系，使建筑與綠化融為一體。 通過(guò)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，并結(jié)合環(huán)境使空間形態(tài)豐富多樣，具有可識(shí)別性。建筑結(jié)合環(huán)境，既有分散又有圍合，圍而不死，增加空間流動(dòng)性。 主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)下表： 表 1 總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 編號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量 單位 數(shù)值 1 建設(shè)總用地 M 總建筑面積 Mz 1424950 3 計(jì)容積率總建筑面積 M 1161360 M 1069800 2. 商業(yè)及公共建筑面積 M 91560 4 不計(jì)容積率總建筑面積 M 263590 5 容積率（居住區(qū)建筑面積毛密度） 萬(wàn) m2/ 建筑覆蓋率（建筑密度） % 27 7 綠地率 (含開(kāi)放廣場(chǎng)綠地 ) % 30 8 居住戶(hù) (套 )數(shù) 戶(hù) (套 ) 10190 9 居住人口 個(gè) 32609 10 停車(chē)位 個(gè) 11204 二 、建筑專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì) 用建筑設(shè)計(jì)通則 宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范 ）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) 在戶(hù)型設(shè)計(jì)中， 將節(jié)約實(shí)用作為設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。在規(guī)范允許的情況下，盡量減少公攤面積，使整個(gè)建筑成本大大減少。在戶(hù)型布置上，充分考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，所以盡量采用南向臥室，并且采用入口玄關(guān)的設(shè)計(jì)手法。動(dòng)靜分區(qū)明確，而且設(shè)計(jì)中加上開(kāi)敞式大陽(yáng)臺(tái)，滿(mǎn)足當(dāng)?shù)厝说纳钚枰?。?hù)型設(shè)計(jì)中盡量做到房間方正，實(shí)用，沒(méi)有無(wú)謂的空間浪費(fèi)，而且戶(hù)型空間比較自由，可以自由組合改造。每戶(hù)都有良好的朝向、景觀(guān)和通風(fēng)。各房間布置緊湊。 設(shè)計(jì)集中突出合理性、創(chuàng)造性和科學(xué)性。合理性表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動(dòng)靜、晝夜分區(qū)；廚房衛(wèi)生間使用、設(shè)備、管線(xiàn)的合理設(shè)計(jì)。創(chuàng)新性表現(xiàn)為不同住宅形式的新的探索?？茖W(xué)性表現(xiàn)為高科技和成套產(chǎn)品的應(yīng)用。 功能分區(qū)合理，睡眠、活動(dòng)、就餐等功能區(qū)域明確；還要注意干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)，減少相互干擾而又分區(qū)的設(shè)計(jì)，以提升樓盤(pán)品質(zhì)。 戶(hù)型平面交通流線(xiàn)順暢，無(wú)交叉無(wú)干擾。廚房設(shè)置在入戶(hù)門(mén)附近，利于日常用品與食物的運(yùn)輸。主臥設(shè)置在平面最深處，以給主人一個(gè)安靜的休息環(huán)境。 其他專(zhuān)業(yè)與建筑專(zhuān)業(yè)的配合應(yīng)盡量做到完美。如：結(jié)構(gòu)與建筑尺寸的差 異造成的室內(nèi)凹凸應(yīng)注意，用異型柱代替矩形柱可使墻面較平整，廚衛(wèi)上下水管盡量集中布置。 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能的考慮裝修時(shí)的思路，把建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)更有機(jī)的串聯(lián)起來(lái)，使整個(gè)戶(hù)型的設(shè)計(jì)理念達(dá)到完美的統(tǒng)一。 戶(hù)型的設(shè)計(jì)是決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵之一，一定要新穎而合理。應(yīng)采用多陽(yáng)臺(tái)處理，觀(guān)光、娛樂(lè)、實(shí)用面面俱到。 住宅立面采用簡(jiǎn)潔大方的設(shè)計(jì)手法，運(yùn)用簡(jiǎn)單節(jié)省的建筑語(yǔ)言，創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代，新穎的住宅立面。在色彩上運(yùn)用灰色，咖啡色為基調(diào)，搭配部分白色和彩色。在細(xì)部的處理上，力圖將精 致，簡(jiǎn)潔的細(xì)部構(gòu)件呈現(xiàn)給居民。創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的建筑形象。 運(yùn)用現(xiàn)代的建筑語(yǔ)匯，立面造型以橫向板塊穿插為主，連貫陽(yáng)臺(tái)凸窗及分隔色帶，選擇清晰，硬朗，富有邏輯性的表達(dá)方式，將門(mén)窗，百葉，欄桿等元素進(jìn)行整合統(tǒng)一，通過(guò)大量的重復(fù)與排列，使立面產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比與陰影效果。在建筑的頂部與端部結(jié)合構(gòu)架，退臺(tái)以及本身的躍層處理，創(chuàng)造了獨(dú)特的空間感受，呈現(xiàn)出豐富的視覺(jué)效果。并且與周?chē)薪ㄖL(fēng)格相協(xié)調(diào)。 防設(shè)計(jì) 消防設(shè)計(jì)：本工程為高層民用建筑，耐火等級(jí)地上部分為一級(jí)；地下部分為一級(jí)，工程設(shè)計(jì)使用年限為 50年。 ,消防登高面一側(cè)建筑高度 4M,登高面坡度 3%,登高面水平空距 13M,沿路設(shè)置的消火栓間距小于 120 米。消防道路轉(zhuǎn)彎半徑 12M,消防車(chē)道寬度最小為 4米 ,凈高大于 4米。 能設(shè)計(jì) 建筑節(jié)能住宅部分按溫和地區(qū)（北區(qū)），公共部分按夏熱冬冷地區(qū)。 本工程滿(mǎn)足貴州省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)采用外墻內(nèi)保溫，倒置式屋面等節(jié)能技術(shù)措施；外墻保溫采用頁(yè)巖空心磚砌塊+水泥復(fù)合保溫砂漿體系，底部自然通風(fēng)的架空樓板保溫采用現(xiàn)澆板 +本工程為舊區(qū)改造項(xiàng)目，日照滿(mǎn)足大寒 日日照 1 小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)。符合住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2003 年版）、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 93(2002年版 )規(guī)定 本工程滿(mǎn)足城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范道路及庭院以及其他范圍內(nèi)均有無(wú)障礙坡道設(shè)計(jì)， 小區(qū)道路及公共設(shè)施、建筑單體設(shè)置無(wú)障礙設(shè)施。 三、結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì) 概述：三星村城中村改造項(xiàng)目位于清鎮(zhèn)市主干道云嶺中路西側(cè)。設(shè)計(jì)為住宅、商業(yè)及公共建筑，住宅為地下二層，地上三十三層，結(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框支剪力墻結(jié)構(gòu) ; 45班中小學(xué)為二五層 , 結(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) ; 6班幼托為三層 , 結(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) ; 商業(yè)及其它公共建筑為三 五層 , 結(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目北側(cè)錦繡藍(lán)灣用地及東門(mén)河處場(chǎng)地有較高邊坡 ,該邊坡作永久支護(hù)設(shè)計(jì) . （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 1、各工種所提供資料。 2、國(guó)家現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范及引用圖集： （ 1）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ (2006 年版 ) （ 2）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ （ 3）高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（ （ 4）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ （ 5）建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)（ （ 6）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ （ 7）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（ （ 8）貴州建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（ 5 （ 9）建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（ （ 10）混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平面整體表示方法制圖規(guī)則和構(gòu)造詳圖（ 03 （ 10）鋼筋混凝土過(guò)梁（圖標(biāo) （二）自然條件 1、基本風(fēng)壓： 2、基本雪壓： 3、抗震設(shè)防烈度： 6 度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 4、建筑物抗震設(shè)防分類(lèi)：學(xué)校為乙類(lèi) ,其它均為丙類(lèi) 5、地面粗造度類(lèi)別為 6、本工程合理使用年限為 50年。 7、建筑物場(chǎng)地土類(lèi)別：未提供地質(zhì)勘察報(bào)告，根據(jù)場(chǎng)區(qū)附近情況暫定為類(lèi)巖石地基。 （三）使用對(duì)荷載要求 1、恒載 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)自重按 27算（包含抹灰） 填充墻采用 200- 20 1000 。 地面荷載考慮地面（樓面）裝飾、天花、設(shè)備管線(xiàn)等共預(yù)留 2、活荷載 1） 屋面 不上人屋面 N/ 上人屋面 N/2）室內(nèi)空間 臥室、客廳、廚房 N/ 陽(yáng)臺(tái) N/衛(wèi)生間（不帶浴缸） N/ 衛(wèi)生間（帶浴缸） N/廳 N/ 露臺(tái) N/ 車(chē)庫(kù) N/ 消防疏散樓梯 N/ 儲(chǔ) 藏室 N/ 物管用房 N/ 商場(chǎng) N/ 教室 N/ 3) 其他 配電房 10 KN/ 電梯機(jī)房 通風(fēng)機(jī)房 N/ 水泵房 10 KN/消防車(chē)道 35 KN/四）主要結(jié)構(gòu)材料 1、混凝土 （ 1）住宅部分根據(jù)結(jié)構(gòu)各層承載力的不同，梁、板、柱及剪力墻混凝土標(biāo)號(hào)預(yù)定為： 地下二層地上 三層： 柱，剪力墻混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 梁，板混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 轉(zhuǎn)換層梁，板混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 三層六層： 柱，剪力墻混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 梁，板混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 七層十層： 柱，剪力墻混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 梁，板混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 十一層十四層： 柱，剪力墻混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 梁，板混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 十五層 十八層： 柱，剪力墻混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 梁，板混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 十九層以上： 柱，剪力墻混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 梁，板混凝土等級(jí)強(qiáng)度分別為 （ 2）商業(yè)及公共建筑部分，梁、板、柱混凝土標(biāo)號(hào)預(yù)定為 、鋼筋： 梁縱筋采用 柱墻縱筋采用 鋼筋； 梁柱墻箍筋采用 鋼筋； 現(xiàn)澆板鋼筋采用 鋼筋； 、耐火等級(jí)：一級(jí)。 （五）基礎(chǔ)選型 由于建設(shè)單位未提供有 效的地勘報(bào)告，本方案設(shè)計(jì)未含基礎(chǔ)工程。概算投資按同地段同類(lèi)型工程參照計(jì)算。基礎(chǔ)部分根據(jù)地方經(jīng)驗(yàn)，可采用人工挖孔樁、獨(dú)立柱基、筏板等基礎(chǔ)形式。住宅部分地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為甲級(jí) , 商業(yè)及公共建筑部分地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)。 （六）上部結(jié)構(gòu) 據(jù)建筑功能需要，住宅部分結(jié)構(gòu)形式為框支剪力墻結(jié)構(gòu)。框架抗震等級(jí)：二級(jí) ,剪力墻底部加強(qiáng)部位抗震等級(jí)為二級(jí)，非加強(qiáng)部位為三級(jí) ; 商業(yè)及公共建筑部分結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu) , 學(xué)校框架抗震等級(jí)：三級(jí) , 其它商業(yè)及公共建筑部分框架抗震等級(jí)：四級(jí)。建筑安全等級(jí)：二級(jí) （七）結(jié)構(gòu)計(jì)算程序 采用中 國(guó)建筑科學(xué)研究院 序名稱(chēng)為 四、 給水排水專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)范圍： 根據(jù)居住小區(qū)規(guī)模、使用功能及其各功能要求，在給水排水設(shè)計(jì)中應(yīng)配套設(shè)置：生活給水、生活排水、室內(nèi)、外消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴灑系統(tǒng)、及雨水系統(tǒng)。 二、設(shè)計(jì)依據(jù)及概況 1、貴陽(yáng)市“城中村”改造暫行規(guī)定 2、清鎮(zhèn)市人民政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要（第 116次） 3、清鎮(zhèn)市人民政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要（第 118次） 4、清鎮(zhèn)市 2011 年第 6 次城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)專(zhuān)家咨詢(xún)會(huì)會(huì)議紀(jì)要 (清府專(zhuān)議 (2011)148