蚌埠市晨光·音樂(lè)花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 蚌埠市晨光音樂(lè)花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 第一章 市場(chǎng)分析 一、蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（宏觀） 2001 年以來(lái)，蚌埠市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康地發(fā)展，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增幅達(dá) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。 2005 元，同比增長(zhǎng) 實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)；財(cái)政收入跨上新臺(tái)階，比上年增長(zhǎng) 元，達(dá)到 元，同比增長(zhǎng) 尤其值得注意的是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 8109 元，比上年增長(zhǎng) 這是對(duì)樓市最有力的支持和促進(jìn)；固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，比 2001年翻了一番；產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，二、三產(chǎn)比重同比有了提高；投資環(huán)境得到優(yōu)化；人民生活明顯改善，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平進(jìn)一步提高；整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。 在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)整發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也不甘落后， 2001 年至2005 年，每年的完成投資、施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額均有一定幅度的增長(zhǎng)。 2005 年房地產(chǎn)完成投資 元， 工面積 售面積 售金額 均售價(jià) 1911元 / 從安徽省整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度來(lái)看， 2005 年 12 月份“皖房景氣指數(shù)”值為 ，趨于穩(wěn)定，比上年同期略有提高，比 05年 9 ，繼續(xù)保持穩(wěn)步上升走勢(shì)。從景氣狀況看，綜合指數(shù)所屬的 8 大分類(lèi)指數(shù)均處于景氣空間，與上年同期相比均有一定的上升，其中，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，竣工面積大幅增加，促使了我省房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)好于去年同期。 從走勢(shì)看， 05年 12 月份，我省房地產(chǎn)業(yè)景氣水平近三年來(lái)穩(wěn)步上升，其所屬的 8 個(gè)分類(lèi)指數(shù)與 05年 9 月份相比 7 升 1 降。其中，商品房屋新開(kāi) 2 工面積、竣工面積大幅增加，開(kāi)發(fā)投資、到位建設(shè)資金等指標(biāo)持續(xù)保持了較高的增長(zhǎng)水平， 有力地拉動(dòng)了“皖房景氣指數(shù)”繼續(xù)走高。 表 1 2005 年 12 月份“皖房景氣指數(shù)”值 計(jì)量單位： % 指數(shù)名稱 指數(shù)值（） 與 2004年同期相比增減（點(diǎn)） 與上月度相比增減（點(diǎn)） 景氣狀況 皖房景氣指數(shù) 氣 開(kāi)發(fā)投資指數(shù) 氣 資金來(lái)源指數(shù) 氣 購(gòu)置土地指數(shù) 氣 土地購(gòu)置費(fèi)指數(shù) 氣 空置面積指數(shù) 氣 新開(kāi)工面積指數(shù) 氣 竣工面積指數(shù) 氣 銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) 氣 3 季度 3 季度 4 季度 02年 2 季度 3 季度 4 季度 03年 2 季度 3 季度 4 季度 04年 2 季度 3 季度 4 季度圖 1 2004 年 2005 年景氣指數(shù)走勢(shì)圖 上世紀(jì)九十年代以來(lái)，隨著城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的 深入，住宅建設(shè)已經(jīng)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。我市房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，從小到大，從弱到強(qiáng)，發(fā)展令人矚目，已具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模和實(shí)力，為促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加快全市城市建設(shè)、增強(qiáng)城市功能等做出了重要貢獻(xiàn)。尤其是城市住房商品化和土地有償使用政策逐步推出，房屋和土地的有償使用開(kāi)始進(jìn)入流通領(lǐng)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始成為新的投資熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)已形成了一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，并進(jìn)入快速、健康有序、穩(wěn)步發(fā)展的通道。 （一）形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍 2005 年底，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 96 家，其中一級(jí)資質(zhì) 2 家，二級(jí) 資質(zhì) 8 家，三級(jí)資質(zhì) 35家，四級(jí)及暫定資質(zhì) 51家，從業(yè)人數(shù)約 4000人，分別是 1997年的 2 倍、 3 倍， 8 年間分別以年均 25%的增長(zhǎng)速度迅猛發(fā)展。 2005 年，我市的房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)在全省各市居第 3 位，從業(yè)人員數(shù)居第 3 位，初步形成了結(jié)構(gòu)特征為以本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，以國(guó)有、集體、股份制、私營(yíng)、外來(lái)投資企業(yè)等多種所有制競(jìng)相發(fā)展的完整 4 的產(chǎn)業(yè)鏈。 （二）資產(chǎn)實(shí)力不斷增強(qiáng) 我市房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)上世紀(jì)九十年代快速發(fā)展的同時(shí)，自身也不斷成長(zhǎng)壯大，積聚了一定規(guī)模的財(cái)力和物力，為建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備了必要的啟動(dòng)資金，也為 取得銀行信用、爭(zhēng)取銀行貸款創(chuàng)造了必要的條件。 2005年底，全市各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總計(jì)達(dá)到 產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)在國(guó)際警戒線以下。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的份額明顯提高 近幾年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 1997 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資 元，僅占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 5%左右； 2005 年完成 元，占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的 （四）我市房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)基本建立在市場(chǎng)需求基礎(chǔ)上 2005 年底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋建 筑面積 平方米，比 1997 年增長(zhǎng) ，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重也由 1997 年的 5%提高到 2005 年的 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)成為重要的拉動(dòng)力量。隨著城市化的推進(jìn)、城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購(gòu)買(mǎi)商品房的意識(shí)和觀念在迅速改變，長(zhǎng)期被壓抑的大量住房需求迅速釋放。 2005 年我市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的面積為 平方米，占全部銷(xiāo)售面積的比重為 比 1996 年提高了 60個(gè)百分點(diǎn)。其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的住宅面積為 平方米，占全部住宅銷(xiāo)售面積的比重為 100%。商品房銷(xiāo)售供求兩旺。 1998年房改啟動(dòng)的巨大市場(chǎng)需求構(gòu)成房地 5 產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的原動(dòng)力。 （五）空置房空置率在合理區(qū)間 目前一般認(rèn)為商品房空置率保持在 5 14%比較合理，這樣既有利于競(jìng)爭(zhēng)，又防止樓市過(guò)熱，我市 2005年底的商品房空置率在合理區(qū)間內(nèi)。 （六）資金來(lái)源多元化 上世紀(jì)九十年代，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源除少量為國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款外，主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、預(yù)收購(gòu)房款等。進(jìn)入本世紀(jì)，拓寬多種渠道，廣泛籌集了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款逐年減少，其他資金來(lái)源比重越來(lái)越大。 （七）投資前景看好 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大，加之投資回報(bào)率較高，我市大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)投資前景看好。 （八）有效地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，成為支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素 從 1997間，遠(yuǎn)高于同期 速、超出同期第三產(chǎn)業(yè)增速。房地產(chǎn)業(yè)以大大高于 增速迅猛發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)增加值占 比重不斷提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度逐漸提高。房地產(chǎn)業(yè)已成為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。 （九）帶動(dòng)了“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)群呈現(xiàn)高增長(zhǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的聯(lián)動(dòng)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)旺盛，不僅形成對(duì) 鋼材、建筑材料等產(chǎn)品生產(chǎn)的強(qiáng)勁拉動(dòng)，也帶動(dòng)了建筑裝飾產(chǎn)品以及家電、家具等相關(guān)產(chǎn)品的需求，突破了單個(gè)行業(yè)局部增長(zhǎng)的局限。據(jù)世界銀行的資料分析，發(fā)展中國(guó)家的房 6 地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)約為 2 倍。對(duì)以住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游的 50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)產(chǎn)生感應(yīng)或影響。目前，包含鋼材、建材、建筑裝飾等產(chǎn)業(yè)的“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，并將成為今后拉動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要的高增長(zhǎng)群。 （十）改善了居民居住條件，帶動(dòng)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí) 近些年來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)持“統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè) ”的方針，將開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)放在商品住宅建設(shè)上，兼顧商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公用房。隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市居民的居住條件有了較大改善，說(shuō)明房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與居民居住條件的改善具有顯著的正相關(guān)關(guān)系。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房的檔次和質(zhì)量也有了明顯提高，一批國(guó)家級(jí)居住示范小區(qū)的建設(shè)，帶動(dòng)了居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。 （十一）加強(qiáng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)了城市化進(jìn)程的加速 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增強(qiáng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的能力，也加快了城市化的進(jìn)程，刺激了經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。城市房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)， 有效地調(diào)整和完善了城市的布局結(jié)構(gòu)，逐步形成了商業(yè)貿(mào)易區(qū)、居民住宅區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)區(qū)等，進(jìn)一步發(fā)揮了城市的多功能作用。 7 表 2 主要年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 年份 內(nèi)容 單位 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 完成投資 按用途分：住宅 辦公樓 營(yíng)業(yè)房 其 他 本年施工項(xiàng)目的企業(yè)個(gè)數(shù) 施工房屋面積 住宅 竣工房 屋面積 住宅 銷(xiāo)售房屋面積 住宅 銷(xiāo)售房屋金額 住宅 平均售價(jià) 住宅 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 個(gè) m2 m2 m2 m2 m2 5561 16328 3737 4399 1097 42 72764 482015 29743 26407 14612 2197 5125 4473 44 98599 68350 40576 48199 32041 1983 8179 5996 55 1129118 850687 515379 4357097 39571 4292 9422 3812 67 1239072 948735 645365 4947682 29240 3793 8611 6038 70 134890 102897 633922 5359611 38479 4617 9180 7335 72 155566 118661 737402 5780742 49388 2936 9951 18467 58 1386604 1147493 727603 604138770 105898 4500 13218 15154 58 212392 178710 843241 74144480 111203 2171 15212 15894 52 221136 187666 122210 104 8 萬(wàn)元 萬(wàn)元 元/、蚌埠市蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（中觀） 蚌山區(qū)面積 方公里，人口 人，是蚌埠市政治、文化、金融、經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心。 蚌山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、繁榮。它是皖北重要的 商品集散地，市場(chǎng)繁榮、商貿(mào)發(fā)達(dá)，各類(lèi)商廈鱗次櫛比，商賈云集，人流如織，寸土寸金。 蚌山區(qū)各類(lèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，各類(lèi)設(shè)施應(yīng)有盡有。蚌山區(qū)投資環(huán)境祥和。改革開(kāi)放以來(lái)，全區(qū)人民勵(lì)精圖治、開(kāi)拓進(jìn)取、百業(yè)俱興、政通人和。蚌山區(qū)應(yīng)是蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)源地，蚌埠市首個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誕生在蚌山區(qū)，目前蚌山區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)的 2/3，完成投資額占全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的 70以上，蚌山區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是蚌埠市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的中流砥柱，是蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。目前蚌山區(qū)有在建或待建的房地產(chǎn)項(xiàng)目 14 個(gè)， 蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出表現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1在建或待建樓盤(pán)個(gè)數(shù)并不多，但單個(gè)樓盤(pán)規(guī)模偏大。 2樓價(jià)是蚌埠市樓市價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)，樓價(jià)明顯高于其他區(qū)。 3多為品牌高品質(zhì)樓盤(pán)。建筑密度低，綠地率高，建筑外立面新穎，戶型布局科學(xué)合理，景觀設(shè)施投資大，智能化較高。 4小高層建筑占有一定比重。 5多為外地開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 6空置率并不高。 三、晨光音樂(lè)花園臨近區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（微觀） 臨近區(qū)域的大致范圍是：東至蚌埠市人民政府，北至涂山路，南至東海大道，西至沁雅花園。即為蚌埠新城綜合 開(kāi)發(fā)區(qū)的中心商務(wù)區(qū)的大部分范圍。 10 蚌埠新城綜合開(kāi)發(fā)區(qū)是安徽省人民政府批準(zhǔn)設(shè)定的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積約為 39 平方公里，規(guī)劃人口約 13 萬(wàn)人，分為四個(gè)片區(qū)，即為中心商務(wù)區(qū)、行政辦公區(qū)、龍湖風(fēng)景區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū)。其中中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃定位于金融商務(wù)辦公、酒店、文化會(huì)展中心、住宅、商業(yè)步行街、行政辦公、文化休閑娛樂(lè)、旅游度假等，中心商務(wù)區(qū)以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、金融商貿(mào)、文化教育、旅游娛樂(lè)業(yè)，大力發(fā)展開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)。晨光音樂(lè)花園即屬中心商務(wù)區(qū)。 臨近區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)高速發(fā)展，擁有品牌樓盤(pán) 6 個(gè)，多數(shù)為大盤(pán)樓盤(pán)，均為分期開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施，均為外地開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 臨近區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比較大，占據(jù)蚌山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的“半壁江山”。 臨近區(qū)域樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中，重視營(yíng)銷(xiāo)策略、營(yíng)銷(xiāo)渠道、價(jià)格策略的綜合實(shí)用，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入較高。 臨近區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析將在第二章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)分析中詳細(xì)闡述。 第二章 營(yíng)銷(xiāo)分析 第一節(jié) 項(xiàng)目環(huán)境分析和 一、環(huán)境條件 （一）土地性質(zhì)綜述 項(xiàng)目用地面積 52052 ，折合 ，為出讓住宅土地和公建用地，住宅出讓年限 70年，土地形狀呈金三角形。項(xiàng)目東 至已建成的月光花園，西至鐵路專用線，南至蘭凌路星光花園，北至戴湖村用地。 （二）項(xiàng)目周?chē)坝^ 11 1自然景觀 （ 1）東方景觀。由于項(xiàng)目與月光花園屬同一住宅區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目與月光花園之間規(guī)劃了大面積中心廣場(chǎng)綠地，因此項(xiàng)目東方自然景觀較佳。 （ 2）西、北方景觀。根據(jù)新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的區(qū)域規(guī)劃，該規(guī)劃即將實(shí)施，項(xiàng)目西、北臨區(qū)域是近 3 萬(wàn)的綠地，項(xiàng)目西、北方自然景觀十分優(yōu)美。西、北方向遠(yuǎn)景可觀看到淮河文化廣場(chǎng)優(yōu)美的景觀。 （ 3）南方景觀。項(xiàng)目南臨已建成的星光花園，星光花園是“中國(guó)房產(chǎn)”的優(yōu)秀住宅區(qū)，容積率低，綠地率 高，項(xiàng)目正對(duì)著晨光花園的綠地大道，因此項(xiàng)目南方自然景觀怡人。 2景觀綜述 從本項(xiàng)目周?chē)h(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景開(kāi)闊程度看，四周方向的遠(yuǎn)景和近景相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較優(yōu)美的，也是本項(xiàng)目的大優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)。 （三）環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安狀況 1環(huán)境衛(wèi)生。項(xiàng)目屬戴湖住區(qū)，是其一個(gè)組團(tuán)，臨近的陽(yáng)光、月光、星光花園經(jīng)過(guò)中房物業(yè)管理公司近來(lái)的有效管理與維護(hù)，住區(qū)范圍內(nèi)衛(wèi)生狀況上乘，無(wú)衛(wèi)生臟亂差之現(xiàn)象，無(wú)衛(wèi)生之死角。惟一缺憾的是項(xiàng)目南臨規(guī)劃路蘭凌路開(kāi)通后會(huì)產(chǎn)生汽車(chē)尾氣和噪音，但對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響微不足道。 2社會(huì)治安狀況。項(xiàng)目位于本市的東南 方向，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，前些年社會(huì)治安狀況并不十分好，但近些年經(jīng)過(guò)地方政府的綜合治理和政治思想工作的開(kāi)展，特別是構(gòu)建和諧社會(huì)動(dòng)員教育以來(lái)，該住區(qū)的社會(huì)治安 12 狀況明顯好轉(zhuǎn)， 05年項(xiàng)目臨近村違法犯罪率為零。 （四）周?chē)煌l件 1環(huán)臨的公共交通條件。項(xiàng)目東臨解放四路，南接蘭凌路，在戴湖住區(qū)東主入口即有 16路公交車(chē)的起終站；向東 500米即珍珠小區(qū)也有 2、5、 7 路公交車(chē)?？空?；臨近區(qū)域路網(wǎng)密布，交通較為發(fā)達(dá)，出租車(chē)隨手可招。 2項(xiàng)目與公共交通的連接。本項(xiàng)目?jī)H臨公共交通站 16 路公交車(chē)起終站 50米，居民僅需步行 2 分鐘即 可到達(dá)站點(diǎn)，不存在亞交通的問(wèn)題。 3交通條件綜述。環(huán)臨項(xiàng)目的公共交通極為便利，而且周?chē)卸鄺l主次干道路，又無(wú)交通瓶頸限制，所以，該項(xiàng)目可充分宣傳交通便捷這一優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。 （五）配套設(shè)施 1菜市場(chǎng)。項(xiàng)目正對(duì)面星光花園的西北角，規(guī)劃有一高檔次室內(nèi)菜市場(chǎng)，面積較大，設(shè)施較為齊全，且該菜市場(chǎng)即將建造施工。 2商店、超市。附近小型便利店星羅棋布，規(guī)模超市達(dá) 3 家以上。 3學(xué)校、幼兒園。本項(xiàng)目中即有特色學(xué)校、幼兒園，占地面積約 1萬(wàn)，各類(lèi)教育、教學(xué)設(shè)施齊全。 4醫(yī)院。小型社區(qū)診所、個(gè)體診所項(xiàng)目附近有 4 家之多，大型醫(yī) 院蚌埠鐵路醫(yī)院距項(xiàng)目 1000米。 5體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。本項(xiàng)目中學(xué)校附有體育場(chǎng)，且為開(kāi)放式的，在學(xué)校兼用的同時(shí)，也可供居民使用。另，星光花園內(nèi)也有健身大道供居民使用。 13 6銀行、郵局、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所：此類(lèi)設(shè)施附近齊全。 本項(xiàng)目所處地區(qū)是規(guī)劃居住用地地區(qū)，已建成區(qū)人口密度較大，各種生活配套設(shè)施十分完善，居住在項(xiàng)目中的居民可衣食無(wú)憂。但本區(qū)域缺少規(guī)模大、檔次高的精品購(gòu)物中心，所在在本項(xiàng)目實(shí)施中可在沿蘭凌路的住宅底層設(shè)置商業(yè)鋪面，以彌補(bǔ)此方面的不足。 二、項(xiàng)目的 對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)，首要的就是弄清項(xiàng)目自身的優(yōu)缺 點(diǎn)，面臨的機(jī)會(huì)和威脅，正所謂知彼知己，方能百戰(zhàn)不殆。以下是項(xiàng)目的 （一）優(yōu)勢(shì) 1交通條件。便捷。 2周?chē)涮自O(shè)施。完善齊全。 3教育文化氛圍。項(xiàng)目中的特色學(xué)校、幼兒園，房地產(chǎn)與教育文化對(duì)接、聯(lián)姻，對(duì)于那些渴望自己孩子以后能夠得到特長(zhǎng)教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳選擇。 4小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況。優(yōu)良。 5建筑功能、附件。充分體現(xiàn)人體化設(shè)計(jì)，功能合理，戶型科學(xué)，建筑立面新穎高檔，附件眾多。 6建筑質(zhì)量?？煽?、優(yōu)良。 7物業(yè)管理。優(yōu)秀。 8發(fā)展商資信。一級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，品牌、信譽(yù)良好。 9 售價(jià)。相對(duì)偏低。 10銷(xiāo)售、售后服務(wù)。熱情周到。 14 11銷(xiāo)售形式。靈活多樣的付款方式。 （二）劣勢(shì) 1項(xiàng)目規(guī)模。偏小。 2土地利用。不規(guī)則。 3臨鐵路專用線。 針對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，發(fā)展商應(yīng)廣泛宣傳項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)來(lái)弱化甚至掩蓋項(xiàng)目的劣勢(shì)。具體可以：“規(guī)模偏小”可以宣傳為袖珍精品?！巴恋夭灰?guī)則”可以宣傳為“居住在金三角”?！芭R鐵路專用線”可以在項(xiàng)目西側(cè)栽植高大灌木，一可遮擋西曬陽(yáng)光，二可減弱噪聲。 （三）機(jī)會(huì) 1重大機(jī)會(huì)點(diǎn)。 2006年新城區(qū)在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)絕不供應(yīng)居住用地。 2新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的快速發(fā) 展，投資強(qiáng)度增加，入駐企事業(yè)單位快速增加，人口數(shù)量的迅猛增大，進(jìn)而導(dǎo)致住宅消費(fèi)客源激增。 3政府宏觀調(diào)控措施得力有效， 06年全市土地供應(yīng)閘門(mén)收緊。 4與建設(shè)銀行雙贏的合作關(guān)系和建設(shè)銀行大力支持，資金鏈條無(wú)憂。 （四）威脅 1整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 2項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在某個(gè)方面各有優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。 3外地開(kāi)發(fā)企業(yè)高超的營(yíng)銷(xiāo)手段和雄厚的資金實(shí)力。 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)眾多，重點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)將促使項(xiàng)目成功；威脅是任何地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)普遍現(xiàn)象，是不足以抵消本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。 15 O T 圖 2 晨光音樂(lè)花 園析 鑒于本項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件具有強(qiáng)大的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，和重大的外部機(jī)會(huì)，發(fā)展商可采取加快投資速度，擴(kuò)大生產(chǎn)，提高市場(chǎng)占有率的 增長(zhǎng)性戰(zhàn)略；面臨一些微不足道的劣勢(shì)和威脅，發(fā)展商可克服內(nèi)部劣勢(shì)，避免或降低外部威脅的沖擊。 第二節(jié) 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 本項(xiàng)目臨近地段目前主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有龍湖香都、沁雅花園、阿爾卡迪亞、金山家園、益興名流區(qū)等 5 個(gè)樓盤(pán)。 一、龍湖香都 W（劣勢(shì)） 規(guī)模偏小土地不規(guī)則鐵路專用線 O（機(jī)會(huì)） 土地供應(yīng)緊縮客源激增銀企雙輸贏 W（劣勢(shì)） 規(guī)模偏小土地不規(guī)則鐵路專用線 T（威脅） 競(jìng)爭(zhēng)激烈外企營(yíng)銷(xiāo)手段外企資金實(shí)力 略： 采用戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 交通配套教育衛(wèi)生建筑功能質(zhì)量物業(yè)管理發(fā)展商資信付款方式售后服務(wù)相對(duì)價(jià)低 O（機(jī)會(huì)） 土地供應(yīng)緊縮客源激增銀企雙贏 略 S（優(yōu)勢(shì)） 交通配套教育衛(wèi)生建筑功能質(zhì)量物業(yè)管理發(fā)展商資信付款方式售后服務(wù)相對(duì)價(jià)低 T（威脅） 競(jìng)爭(zhēng)激 烈外企營(yíng)銷(xiāo)手段外企 資金實(shí)力 O W O S W 16 1項(xiàng)目特色與市場(chǎng)定位。該樓盤(pán)位于東海大道北側(cè)，新政府辦公中心西北側(cè)，占地 120000 ，容積率 地率 40，由多層和小高層組成 。交通相對(duì)較為便捷，周邊配套設(shè)施基本齊全，周?chē)匀画h(huán)境一般。臨近區(qū)域內(nèi)有中學(xué)、小學(xué)、職業(yè)中學(xué)、高校等，子女就學(xué)相對(duì)較為方便。 該樓盤(pán)的發(fā)展商是香港華漢投資公司，發(fā)展商實(shí)力雄厚；開(kāi)發(fā)商是安徽華漢置業(yè)公司，開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足；營(yíng)銷(xiāo)企劃為福州原創(chuàng)投資顧問(wèn)公司，經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)驗(yàn)老到，手法嫻熟，售樓處設(shè)在樓盤(pán)門(mén)口南側(cè)，并經(jīng)形象包裝，氣勢(shì)宏偉、高大。 該樓盤(pán)產(chǎn)品定位于中高檔商品房。外裝飾為中檔外墻涂料、面磚。內(nèi)裝飾為毛坯墻、地，智能化偏高；主力戶型 115 ；客戶定位于中上等收入的白領(lǐng)人士；現(xiàn)銷(xiāo)售宣傳價(jià) 1980 元 /，折實(shí)價(jià) 1950 元 /。 2銷(xiāo)售情況。 04 年開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已銷(xiāo)售 9 成，市場(chǎng)反映尚可，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好。 3成功之處。得益于銷(xiāo)售商嫻熟的操盤(pán)手法，廣告宣傳采取密集狂轟濫炸。 二、阿爾卡迪亞 1項(xiàng)目特色與市場(chǎng)定位。該樓盤(pán)位于沁雅花園東側(cè)，涂山路南側(cè)，東臨淮河文化廣場(chǎng)；區(qū)域位置有一定優(yōu)越性；占地面積 36500 ，規(guī)劃建筑面積 75000 ，容積率 地率 38，全部由小高層組成；該項(xiàng)目交通方便，周邊生活配套設(shè)施完善，由于緊臨淮河文化廣場(chǎng)，遠(yuǎn)眺夜景十分怡人。 發(fā)展商為榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，屬榮盛集團(tuán)子公司，集團(tuán)公司 17 是跨行業(yè) 、多品種經(jīng)營(yíng)的大型企業(yè)集團(tuán)，規(guī)模龐大，管理科學(xué)先進(jìn)，發(fā)展商自行銷(xiāo)售樓盤(pán)。 該樓盤(pán)的小高層住宅產(chǎn)品定位于中高檔商品房。外裝飾為中檔外墻涂料，內(nèi)裝飾為毛坯墻、地；智能化高；住宅的主力戶型為三房二廳，面積 120；客戶定位于中上等收入家庭；實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格 2200元 /。 2銷(xiāo)售情況。 05 年 12 月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，預(yù)計(jì) 06 年 9 月份交付使用，住宅銷(xiāo)售率已達(dá) 85；市場(chǎng)反映強(qiáng)烈，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)優(yōu)良。 3成功之處。該樓盤(pán)地理位置優(yōu)越，銷(xiāo)售宣傳得益于中心商務(wù)區(qū)的中心，銷(xiāo)售價(jià)格策略運(yùn)用得當(dāng)，致使該樓盤(pán)銷(xiāo)售異常火爆。 三、金山家園 項(xiàng)目特 色與市場(chǎng)定位。該樓盤(pán)位于涂山東路北側(cè)，涂山路與解放四路交叉口西北角。占地 168000 ，規(guī)劃總建筑面積 270000 ，容積率 地率 40，規(guī)劃由多層和小高層組成。周?chē)匀画h(huán)境、交通條件、配套設(shè)施均一般。 該樓盤(pán)發(fā)展商是上海萬(wàn)隆房地產(chǎn)集團(tuán)公司，該公司房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)兼營(yíng)，集團(tuán)子公司眾多，是一家家族企業(yè)。 該樓盤(pán)住宅產(chǎn)品定于中高檔商品房。外裝飾為中檔外墻涂料和面磚，內(nèi)裝飾為毛坯墻、地：智能化高；住宅主力戶型三房一廳，面積 110 ；客戶定位于中上等收入家庭。 該樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，預(yù)訂情況不明，預(yù)計(jì)售價(jià) 2550元 /。 該樓盤(pán)規(guī)模較大，且離晨光音樂(lè)花園較近，可能會(huì)分流晨光音樂(lè)花園的部分客源，是晨光音樂(lè)花園的強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)。 18 19 表 3： 蚌埠市新城區(qū)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目狀況調(diào)查表 計(jì)量單位：、元 / 序序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目座落位置 發(fā)展商 規(guī)劃面積 實(shí)施 面積 容積率 綠地率 主體形式 智能化 產(chǎn)品定位 （預(yù)）開(kāi)工時(shí) 間 （預(yù)）竣工時(shí)間 形象進(jìn)度 已（預(yù)）銷(xiāo)比例 主力戶型 價(jià)格 面積 套型 預(yù)計(jì) 已售 01 龍湖香都 新政府 華漢 190000 190000 0 高、多 高 中高 交 90 115 3 1980 02 沁雅二期 工農(nóng)路 集團(tuán) 167000 167000 5 高、多 高 中高 體 50 130 3 2250 03 阿卡亞 涂山路 榮盛 75000 75000 8 小高 高 中高 飾 85 120 3 2200 04 金山家園 涂山路 萬(wàn)隆 270000 100000 0 高、多 高 中高 體 45% 110 3 2280 05 益興名流 涂山路 興業(yè) 290000 0 0 高、多 高 中高 飾 60% 120 3 2150 06 世紀(jì)家園 馬場(chǎng)湖 上鐵 65000 65000 5 高、多 高 普高 付 97 105 3 1800 合 計(jì) 1057000 597000 20 第三節(jié) 市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 一、晨光音樂(lè)花園臨近地段樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象及購(gòu)買(mǎi)心理分析 為更好地做好晨光音樂(lè)花園的市場(chǎng)定位，找準(zhǔn)其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，可研人員進(jìn)行了一次消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查；另，可研人員曾長(zhǎng)期做過(guò)的銷(xiāo)售工作，與消費(fèi)者接觸較多，比較了解該地段的消費(fèi)心態(tài)；可研人員從以下幾個(gè)方面說(shuō)明從受訪者身上得到了信息： 1規(guī)劃方面。大部分受訪者表示，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購(gòu)房所在小區(qū)一定要有高的綠化率，若有景觀更好。 2建筑方面。戶型平面結(jié)構(gòu)要合理，采光通風(fēng)要好，最好是南北對(duì)流的戶型，大部分受訪者不喜歡西曬的戶型。 3戶型面積方面。戶型面積不宜太小，但也不宜過(guò)大，最好是建筑面積 100 120，三房二廳或二房二廳為宜。 4小區(qū)配套方面。在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，必須有完善的配套設(shè)施，例如：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、飯店等；要有足夠的停車(chē)棚或機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)；小區(qū)所處的區(qū)域要交通方便，夜間要有出租汽車(chē)行駛；特別需強(qiáng)調(diào)的是部分受訪者表示小區(qū)及小區(qū)附近要有路燈或路燈要明亮。 5銷(xiāo)售價(jià)格方 面。銷(xiāo)售價(jià)格越便宜越好，這種心理是人之常情，但大部分受訪者考慮到近幾年來(lái)的樓價(jià)上漲因素，能夠接受的價(jià)格區(qū)間在1800 2000 元 /。 6銷(xiāo)售方式方面。 90的受訪者表示必須有銀行按揭，首付款要少，按揭年限要長(zhǎng)，并要求銷(xiāo)售人員或發(fā)展商幫助辦理銀行按揭；另有一小部分受訪者表示最好能對(duì)發(fā)展商分期付款，約定幾年內(nèi)付清，不做銀行按揭。 21 7建筑質(zhì)量方面。建筑質(zhì)量要絕對(duì)可靠，并要求按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行售后服務(wù)和保修。 8物業(yè)管理方面。物業(yè)管理要熱情、周到、誠(chéng)實(shí)守信；最好是發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理； 100的受訪者要求物業(yè)管理費(fèi)要便宜，最好不要超過(guò) 。 通過(guò)筆者直接的、面對(duì)面的消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查，可以清楚地看到現(xiàn)在的消費(fèi)者變得越來(lái)越理性，越來(lái)越挑剔，要求越來(lái)越高，并且維權(quán)意識(shí)特別強(qiáng)烈，法律知識(shí)也更加豐富。 通過(guò)調(diào)查及經(jīng)驗(yàn)分析，可以大致勾畫(huà)出本地段樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象：年齡在 25 55歲之間，收入較高，多為工薪白領(lǐng)階層，小部分是個(gè)體工商戶或私營(yíng)企業(yè)主。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)等，產(chǎn)品定位于中高檔商品房。 三、客戶定位 根據(jù)產(chǎn)品定位，客戶定位于具有中高收入的工薪白領(lǐng)階層 。 具體的市場(chǎng)細(xì)分為： 1從地理位置上細(xì)分?？驮磥?lái)自蚌埠市蚌山區(qū)、龍湖區(qū)、新城區(qū)一帶的居民，其中蚌山區(qū)、龍湖區(qū)的居民占絕大多數(shù)。 2從年齡上細(xì)分。以 25 55歲的人群為主。 3從工作環(huán)境上細(xì)分。以在蚌埠市蚌山區(qū)、龍湖區(qū)工作的中高收入的工薪白領(lǐng)階層、政府公務(wù)員以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)企業(yè)主。他們主要來(lái) 22 自鐵路分局系統(tǒng)、政府系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、規(guī)模企業(yè)的職員。 4從經(jīng)濟(jì)狀況上細(xì)分。月總收入 2500元以上的家庭為主。 5從購(gòu)房心理細(xì)分。以首次置業(yè)、自住購(gòu)買(mǎi)為主，投資為輔。 四、樓盤(pán)概念的導(dǎo)入 鑒于：“ 場(chǎng)細(xì)分，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶鎖定為具有中高收入的白領(lǐng)階層和私營(yíng)業(yè)主，這一部分人群對(duì)居住質(zhì)量要求較高，生活?lèi)芤?，?duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求較高，甚至挑剔，法律知識(shí)廣泛，維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈。 譽(yù)度低，擾亂整個(gè)市場(chǎng)秩序，消費(fèi)者誠(chéng)惶誠(chéng)恐，唯恐踏入樓市陷阱。充分宣揚(yáng)發(fā)展中房品牌，彰顯中房蚌埠公司大度氣魄?！钡娜齻€(gè)原因，本項(xiàng)目導(dǎo)入“無(wú)理由退房概念”。 “無(wú)理由退房”即在建筑期內(nèi)，交付使用前或交付使用后三個(gè)月無(wú)損壞的，可退可換，消費(fèi)者無(wú)須說(shuō)明任何理由。 本項(xiàng)目發(fā)展商應(yīng)高舉高打，大力宣傳“無(wú) 理由退房”概念。 五、價(jià)格定位與價(jià)格策略 （一）價(jià)格定位 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有成本因素、競(jìng)爭(zhēng)因素、產(chǎn)品差異因素、購(gòu)房者心理因素、發(fā)展商的目標(biāo)、法律政策因素。成本因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，但本項(xiàng)目的土地價(jià)格成本由于是 2 年前的土地出讓價(jià)格，相對(duì)于目前項(xiàng)目臨近地段土地出讓價(jià)格明顯偏低，因此用成本導(dǎo)向定價(jià)法確定住宅的售價(jià)已顯失真?？紤]到競(jìng)爭(zhēng)因素、產(chǎn)品差異因素、購(gòu)房者心理因素，本項(xiàng)目適用可比樓盤(pán)量化定價(jià)法，此定價(jià)方法在樓盤(pán)定價(jià)中應(yīng)是科學(xué)合理的。 23 具體步驟為： 標(biāo)、分值。（見(jiàn)表 4） 可比樓盤(pán) 打分量化。（見(jiàn)表 5） 可比樓盤(pán)量化計(jì)算。（見(jiàn)表 6） 計(jì)算項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售平均價(jià)。 由于樓價(jià)與樓盤(pán)得分因素值之間呈近似直線相關(guān)，所以建立回歸方程y（樓價(jià)） a+盤(pán)得分因素值），先求常數(shù) b、 a 值。 2 7 7 2 3 1 21 7 2 3 3 8 3 0)(11222y= 為了驗(yàn)證上述模型 y=性關(guān)系是否成立，進(jìn)行一下相關(guān)性檢驗(yàn)。 9 4 6 8 7 8 82 5 8 9 4 4)( )( 22 yy 在自由度 ，顯著性水平 R 關(guān)系數(shù)遠(yuǎn)大于臨界值 明樓盤(pán)得分與樓價(jià)之間的線性關(guān)系成立。 經(jīng)對(duì)晨光音樂(lè)花園樓盤(pán)進(jìn)行因素評(píng)分，得各因素評(píng)分值合計(jì) 2771+908 元 /。 預(yù)測(cè)一下晨光音樂(lè)花園樓價(jià)可能的區(qū)間范圍。置于水平為 95的預(yù)測(cè)區(qū)間為 b()即 1908 計(jì)算 8 7 8 3 8 4)( )(112 )( 2202 xx 所以， 1908 為： 1908 1908 207，樓價(jià)區(qū)間應(yīng)為 1701 2115 元 /之間。 24 表 4 定級(jí)因素、指標(biāo)與分值表 定級(jí)因素 指 標(biāo) 分 值 位 置 1距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近；A最差（遠(yuǎn)） 1； ） 2； ； ） 4； ） 5 價(jià) 格 1 20元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)；字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少； A最高 1； ； ； ； 配 套 1城市基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電； 化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地 A最不完善 1； ； ； ； 物業(yè)管理 1保安； A最差 1； ； ； ； 建筑質(zhì)量 1是否漏雨漏水； ； ； ； ； 交 通 4. 大中小巴舒適程度 遠(yuǎn) )1; )2;近 )5 城市規(guī)劃 遠(yuǎn)中近期 ); 樓盤(pán)規(guī)模 在建及未建 );C;一般 3; 朝 向 西北、東北 )1;西南 )2; 25 外 觀 ; 室內(nèi)裝修 ; 環(huán) 保 ;遠(yuǎn) )5; 發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù) 少 )1; )2; )4;多 )5; 付款方式 ; 戶型設(shè)計(jì) ; 銷(xiāo)售情況 ; 廣告 小 )1; )2; )4;大 )5; 停車(chē)位 數(shù) 量 少 )1; )2; )4;多 )5; 表 5（ 1） 可比樓盤(pán)綜合因素量化表 權(quán) 重 序號(hào) 龍湖香都 新新家苑 阿爾卡迪亞 沁雅 得分 凈得分 得分 凈得分 得分 凈得分 得分 凈得分 3 3 1 2 1 5 2 4 2 5 2 26 5 5 通 4 4 5 向 4 觀 0 4 1 2 1 5 1 環(huán)保 2 5 1 4 3 3 4 4 5 5 6 5 告 7 5 8 5 計(jì) 18 五（ 2） 可比樓盤(pán)綜合因素量化表 權(quán) 重 序號(hào) 金山家園 世紀(jì)家園 中心花園 米亞花園 晨光音樂(lè)花園 得分 凈得分 得分 凈得分 得分 凈得分 得分 凈得分 得分 凈得分 27 3 2 3 4 2 5 2 5 5 2 3 4 4 5 4 5 5 0 4 1 4 1 4 保 2 4 展商信譽(yù) 3 5 4 5 1 5 1 5 1 5 1 4 5 4 6 4 告 7 5 車(chē)位數(shù)量 8 5 計(jì) 19 28 表 6 可比樓盤(pán)量化定價(jià)計(jì)算表 原 始 數(shù) 據(jù) 計(jì) 算 欄 序號(hào) 樓盤(pán)名稱 樓盤(pán)得分（ 樓價(jià)（ )( ii 2)( 2)( 2)( ii 1 龍湖香都 18 1980 35640 324 38025 30276 41 2 新新家苑 150 40420 56 16 00 3 阿爾卡迪亞 200 42020 025 2116 401 4 沁雅 250 43425 1609 9216 601 5 金山家園 280 40635 764 16 116 6 世紀(jì)家園 800 31140 43641 125316 25 7 中心家園 500 48750 0000 119716 1316 8 米亞 花園 19 2200 41800 361 4624 2116 84 29 9 晨光音樂(lè)花園 （ 合計(jì) 7230 323830 58944 288788 0384 30 （二）價(jià)格策略 1總體價(jià)格策略 。高價(jià)策略。 基于項(xiàng)目具有別的樓盤(pán)所沒(méi)有的明顯優(yōu)點(diǎn)、產(chǎn)品綜合性能佳、性價(jià)比高、發(fā)展商品牌信譽(yù)好、美譽(yù)度高等原因，項(xiàng)目的總體價(jià)格策略定為高價(jià)策略，可在上述已測(cè)價(jià)的基礎(chǔ)上上調(diào) 5，價(jià)格確定在 2000元 /左右，為迎合消費(fèi)者的心理，定價(jià)為 1999元 /或 1988 元 /。 2銷(xiāo)售過(guò)程中的價(jià)格策略。低開(kāi)高走價(jià)格策略，尾盤(pán)價(jià)格適時(shí)考慮適當(dāng)降低。 低開(kāi)高走價(jià)格策略是隨著施工建筑物的形成和不斷接近竣工，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按照預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略。價(jià)格先低，給消費(fèi)者以實(shí)惠，開(kāi)盤(pán)初容易聚集人氣； 先低后高實(shí)現(xiàn)了前期購(gòu)樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑；尾盤(pán)價(jià)格適時(shí)降低，全部脫手。整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中走出價(jià)格“低 高 低”的路線。 在每個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)上，要掌握好調(diào)價(jià)幅度和調(diào)價(jià)頻率，調(diào)價(jià)幅度要小，每次漲幅在 2 3之間；調(diào)價(jià)頻率要適度，本項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中擬調(diào)價(jià)1 2 次。 本項(xiàng)目擬主體封頂（預(yù)計(jì) 2006 年 11月份）以 1988 元 /開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，竣工綜合驗(yàn)收交付使用（現(xiàn)房，預(yù)計(jì) 2007 年 10月份）后調(diào)至 2058元 /，交付使用半年后若銷(xiāo)售不暢再考慮適當(dāng)降價(jià)銷(xiāo)售。 3住宅差別價(jià)格策略 住宅差別分為不同的樓棟，不同的朝向 ，不同的樓層。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，差別定價(jià)策略應(yīng)用為： 31 （ 1） B 區(qū)樓價(jià)格 2， 棟價(jià)格 2。 （ 2）每棟樓東戶 1，西戶 4折扣價(jià)格策略 為刺激客戶購(gòu)買(mǎi)欲望，滿足其消費(fèi)心理，促使成交，項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，須有價(jià)格折扣策略。 本項(xiàng)目在執(zhí)行上述 1、 2 策略的基礎(chǔ)上，一次性付款優(yōu)惠 4，按揭付款優(yōu)惠 3。一次性付款和按揭付款在一定的價(jià)格時(shí)期內(nèi)付齊，執(zhí)行該時(shí)期內(nèi)的價(jià)格，然后在分別優(yōu)惠 4和 3。 具體的住宅差別價(jià)格策略的應(yīng)用待發(fā)展商銷(xiāo)售價(jià)格確定以后制表列出。 六、賣(mài)點(diǎn)策劃及賣(mài)點(diǎn)儲(chǔ)備 1 各種生活配套設(shè)施完善齊全，交通十分便捷，令您生活更自如。本項(xiàng)目周邊地區(qū)現(xiàn)有和規(guī)劃都是居住區(qū)，各種生活配套設(shè)應(yīng)有盡有，十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)使你出行更加方便。 2靈活多樣的付款方式，令您置業(yè)更輕松。本項(xiàng)目的付款方式有一次性付款、建筑期內(nèi)分期付款、八成三十年期按揭付款等方式，任您量力而行，擇優(yōu)選擇。 3特色學(xué)