我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施研究.doc

各類論文代寫QQ62588052611引言房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)、生活和一切社會(huì)活動(dòng)最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是人類生活中占有的重要社會(huì)財(cái)富。房地產(chǎn)業(yè)在我國尚屬一個(gè)新興行業(yè)，起步于上世紀(jì)80年代中期，在宏觀范圍內(nèi)已走出了近二十年的醞釀和探索階段，以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化發(fā)展關(guān)系密切，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。迄今為止，滬深股市中專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司有90多家，而國內(nèi)非上的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)到5萬多家。國家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成投資1942292億元，比2005年1590925億元增長了2209。盡管房價(jià)上漲增加了普通購房者的負(fù)擔(dān)，但旺盛的購房需求和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國內(nèi)有學(xué)者指出，未來五年，全國整體房價(jià)仍會(huì)維持在較高位運(yùn)行。這主要是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場的需求增長態(tài)勢(shì)將會(huì)在較長時(shí)期內(nèi)存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價(jià)上漲較快的大城市將會(huì)帶動(dòng)地區(qū)及全國房價(jià)的上漲，但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿普遍偏大，企業(yè)承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)，引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在中國經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上指出，“十五期間我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問題：資金來源相對(duì)單一，銀行風(fēng)險(xiǎn)大；房價(jià)增長過快，價(jià)格和市場風(fēng)險(xiǎn)偏高：城市開發(fā)過快，土地成本升高；粗放式經(jīng)營，耗能過大。深萬科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r表明，房地產(chǎn)行業(yè)近年來資產(chǎn)規(guī)模和主營業(yè)務(wù)收入增長較快，發(fā)展迅速，期間費(fèi)用占主營業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降，經(jīng)營管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時(shí)，主營業(yè)務(wù)利潤率呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，存貨周轉(zhuǎn)率也放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，一些經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也正逐步顯現(xiàn)。5年來，30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億，增長了5569。其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了6778。主營業(yè)務(wù)收入由141億增長到274億，增長了9407。資產(chǎn)負(fù)債率2001年最低為各類論文代寫QQ62588052624908，2002最高為5455，并呈上升趨勢(shì)。反映營運(yùn)能力的存貨周轉(zhuǎn)率，從1998年的最低037次上升到2001年的最高O48次，2002年有所下降為047次由上可知，如何有效控制和防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競爭優(yōu)勢(shì)變得尤為必要。房地產(chǎn)作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、回收期長與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)前國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)事件(如歐美信貸危機(jī))以及我國宏觀經(jīng)濟(jì)與金融政策的變更對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大影響。2010年，在多輪宏觀調(diào)控政策下，我國的房地產(chǎn)市場先揚(yáng)后抑，最終以觀望落幕，并且這種觀望的氣氛繼續(xù)延續(xù)至2011年的今天?？傮w看來，2010-2011年央行共進(jìn)行了五次加息，并推出所謂的新國八條、限購令等新政，提高售房首付比例與貸款利率，導(dǎo)致了市場交易量的萎縮與房地產(chǎn)行業(yè)的冰期。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，企業(yè)運(yùn)行遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70以上，有的高達(dá)90，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的收緊，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀進(jìn)行深入分析，并尋求在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，已成為一個(gè)亟待解決的問題。2我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會(huì)，也使房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)各類論文代寫QQ6258805263著更加激烈的競爭。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：2.1房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊(duì)伍是隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷壯大起來的，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示，1986年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有1991家，到2006年已達(dá)到58710家。其發(fā)展過程可以劃分為3個(gè)階段：1986到1991年：我國房地產(chǎn)市場初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長緩慢。(2)第二階段為19921996年：1992年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資開始出現(xiàn)快速增長勢(shì)頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，僅當(dāng)年就增加8438家，房地產(chǎn)開發(fā)商隊(duì)伍首次突破1萬家。1993、1994、1995年開發(fā)商隊(duì)伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。到1996年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)銳減，當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為21269家，比1995年減少12213家。(3)第三階段為1997年至今：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長局面。22房地產(chǎn)企業(yè)中以內(nèi)資企業(yè)為主我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體為內(nèi)資企業(yè)，呈逐年增加趨勢(shì)，但內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的國有、集體企業(yè)數(shù)量卻逐年減少，而港澳臺(tái)投資企業(yè)、外商投資企業(yè)數(shù)量也有逐年減少趨勢(shì)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示：內(nèi)資企業(yè)個(gè)數(shù)由2001年所占比例8632上升到2006年所占比例9073。而國有企業(yè)個(gè)數(shù)卻由2001年所占比例1984下降到2006年所占比例647；集體企業(yè)個(gè)數(shù)卻由2001年所占比例1012下降到2006年所占比例270。2006年與2001年相比，國有和集體企業(yè)個(gè)數(shù)分別減少了3523和4697，而民營和股份制企業(yè)個(gè)數(shù)則增加了18749。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)所占比例雖然只有647，但由于其占有的土地、人才、資本等社會(huì)稀缺資源的數(shù)量巨大，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場的影響仍然舉足輕重。同時(shí)，港澳臺(tái)投資企業(yè)個(gè)數(shù)也由2001年所占比例1001下降到2006年所占比例599；外商投資企業(yè)個(gè)數(shù)由2001年所占比例367下降到2006年所占比例328；2006年內(nèi)資企業(yè)個(gè)數(shù)分別是港澳臺(tái)投資企業(yè)、外商各類論文代寫QQ6258805264投資企業(yè)個(gè)數(shù)的1514倍和2770倍。2.3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較小根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示：2001年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)為2856681億元，平均每個(gè)企業(yè)資產(chǎn)約為966662萬元，2006年達(dá)到8839799億元，平均每個(gè)企業(yè)資產(chǎn)為1505672萬元；2006年房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)比2001年大幅增長了20944，但平均每個(gè)企業(yè)資產(chǎn)2006年卻比2001年只增長了5576；由此可見，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模普遍呈現(xiàn)出太小的特點(diǎn)。此外，由于房地產(chǎn)是資金高度密集的企業(yè)，在開發(fā)和消費(fèi)過程中離不開融資支持，同時(shí)，“121號(hào)文件有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途作了詳細(xì)規(guī)定，為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了較高的信貸門檻。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源主要以銀行貸款為主，歷年來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)75左右，如此高的資產(chǎn)負(fù)債率，體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)中負(fù)債占有較大比重，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模太小難以保證企業(yè)經(jīng)營的正常化。2.4房地產(chǎn)企業(yè)資金來源自籌資金所占比例較小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源自籌資金所占當(dāng)年資金來源一般為30左右，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要以外來資金為主，外來資金主要包括國內(nèi)貸款、利用外資(指境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金，通過直接購買土地、房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)。)和其他資金來源(主要由定金與預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款等組成，企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、證券公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司融通資金。)。在總體規(guī)模上，近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢(shì)頭，特別是2003年以后，相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資一直在高位運(yùn)行。從資金來源結(jié)構(gòu)來分析，2003年是分水嶺，2003年之前房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國家出臺(tái)了121號(hào)文，隨后又實(shí)行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降，2004年國內(nèi)貸款比2003年下降了近5個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高。隨著貸款規(guī)模和資金投入規(guī)?？焖僭黾?，資金風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。盡管經(jīng)過幾年來的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)整體下降，但由于房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實(shí)際上，這部分資金各類論文代寫QQ6258805265主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30計(jì)算，有大約70來自銀行貸款，以此計(jì)算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在55以上，定金和預(yù)收款比重的增加加大了消費(fèi)者的購房風(fēng)險(xiǎn)，而銀行作為個(gè)人住房貸款的提供方，仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。2.5房地產(chǎn)企業(yè)投資銷售情況在投資方面，房地產(chǎn)企業(yè)投資額繼續(xù)保持增長態(tài)勢(shì)，增長速度卻有所降緩。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資將繼續(xù)受到宏觀調(diào)控和開發(fā)企業(yè)資金壓力的限制，后續(xù)投資增速有繼續(xù)下降的可能。在銷售方面，2001年2005年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額持續(xù)增加，尤其在2005年當(dāng)年銷售額增長就達(dá)到720042億元，增幅為6940；2006年之后由于受到國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的收緊，銷售情況大幅度下降，當(dāng)年銷售額增長僅為324983億元，增幅下降到1849?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額近幾年雖有所降緩，但還是保持在較高水平，而商品房屋銷售情況卻節(jié)節(jié)下降，這種逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，開發(fā)商高價(jià)獲地后在核定周期內(nèi)要追加投資，加速開發(fā)進(jìn)度，導(dǎo)致了投資額同比上升；受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，樓市彌漫的觀望情緒并未消退，銷售情況因此比以往同期下降。2.6房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤持續(xù)上升近幾年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示：雖然1989年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤僅為786億元，但隨后的幾年，尤其是1993年，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)投資熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤和行業(yè)平均利潤率都不斷攀升，1993年行業(yè)平均利潤率高達(dá)137，1994年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤達(dá)到16744億元的高峰。但是，受宏觀調(diào)控的影響，1994年之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營利潤迅速下降，1996年行業(yè)平均利潤率僅為091，1997年一1999年更是出現(xiàn)全行業(yè)虧損的局面，1999年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率為116。隨后形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，營業(yè)利潤不斷持續(xù)上升，2006年達(dá)到了166989億元。根據(jù)以上分析可見，我國房地產(chǎn)從整體上看雖然仍然處于較為正常的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，各類論文代寫QQ6258805266但是，區(qū)域性過熱現(xiàn)象的例證也表現(xiàn)泡沫在局部地區(qū)實(shí)際存在。1998到2001年底這段時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的高潮期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)；然而近幾年來，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增速過快，空置率上升及房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲等一系列問題。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)與高效益并存的行業(yè)，而我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀更是表明，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加突出，具體分析可歸納為：（1）房地產(chǎn)投資高速上漲從2000年到2004年，中國房地產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長，2003-2004年增幅超過30；2004年下半年起國家出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策，使得2005年快速回落到198，2006年全國房地產(chǎn)投資增幅反彈到218，2007年投資增幅持續(xù)上漲，達(dá)到314。（2）空置率過高據(jù)國家電網(wǎng)公司調(diào)查顯示，中國660多個(gè)城市現(xiàn)有連續(xù)六個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房有6540萬套，足夠兩億人居住，而這僅是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)交易了的居民持有的住房數(shù)據(jù)，如果加上房地產(chǎn)商已經(jīng)蓋好沒有交易出去的住房，當(dāng)前國內(nèi)空置房率之高令人驚人。盡管房屋的空置只是一個(gè)暫時(shí)現(xiàn)象，但是，過高的空置自然會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大量資金被占?jí)?，在給企業(yè)帶來較大的資金壓力的同時(shí)也增加了企業(yè)成本，影響了企業(yè)的投資收益和進(jìn)一步發(fā)展，其中的風(fēng)險(xiǎn)也不言而喻。(3)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快盡管我國的房地產(chǎn)市場仍然處于快速發(fā)展期，房價(jià)收入比也可以適當(dāng)高一些，但是，如果房價(jià)嚴(yán)重偏離了居民的收入水平和購買能力，就會(huì)造成一方面房屋大量空置，另一方面居民買不起的嚴(yán)重供求脫節(jié)現(xiàn)象，從長遠(yuǎn)的眼光看，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展有弊而無利。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上升偏快，如不加以調(diào)控是有風(fēng)險(xiǎn)的。(4)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過度依賴銀行信貸房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無論其投資與消費(fèi)都離不開金融的支持。各類論文代寫QQ6258805267從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源分析，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足、多年負(fù)債率高的情況下，開發(fā)商的自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。而消費(fèi)者購房的預(yù)付款一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來自銀行貸款。因此，活躍在房地產(chǎn)市場上的資金無論以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行出去的。換言之，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)都與銀行信貸支持密不可分。綜上所述，由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國外房產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70以上，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)