金東世紀(jì)A區(qū)項目設(shè)計方案

1 金東世紀(jì) 第一章 項 目 總 述 一、 項目名稱、說明、地點(diǎn)與開發(fā)商概況、設(shè)計單位 （一）項目名稱 ：金東世紀(jì) A 區(qū)項目 （二）項目說明 ：金東世紀(jì) A 區(qū)，整個項目用地面積為 建筑面積 96844 平 方米，其中規(guī)劃建筑面積為 74812 平方米 (其中商業(yè)建筑面積 21612 平方米，住宅建筑面積 51020 平方米，架空層建筑面積 2180 平方米 )，不計入容積率地下建筑面積為 22032 平方米，建筑密度 容積率 化率 52%，規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅。住宅總戶數(shù) 601 戶，居住總?cè)丝?1600 人，停車位 545 個。 （注：本項目總建筑面積包括地下車庫建筑面積，但因其不屬規(guī)劃建筑面積不辦證，未計算在規(guī)劃容積率面積內(nèi)，僅對其建筑成本及銷售價值進(jìn)行測算。） （三）項目地點(diǎn) ：本項目位于開發(fā)區(qū)東入口，長江路和夾河交匯處，東側(cè)毗鄰?qiáng)A河公園，南北皆為已開發(fā)的住宅社區(qū)。位置優(yōu)越，交通便捷。長江路是開發(fā)區(qū)最主要的交通大道和景觀大道，東西向貫穿開發(fā)區(qū)城區(qū)，并向東南連接主城區(qū)；同時，也是開發(fā)區(qū)目前最具商業(yè)價值和商業(yè)氛圍的街道。 （四）開發(fā)商及其概況： 1、開發(fā)商名稱 ： 2、開發(fā)商資質(zhì) ： 房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。 2 3、開發(fā)商概況： 煙臺金東經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限總公司位于煙臺開發(fā)區(qū)長江路東端，成立于一九八八年。該公司是集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、物資貿(mào)易、磨料模具制造、汽車運(yùn)輸、修理、海產(chǎn)品養(yǎng)殖、建筑材料經(jīng)營、對外貿(mào)易于一體，注冊資金 3500 萬元，擁有十一個子公司的集體所有制企業(yè)。擁有員工 300 多名，固定資產(chǎn) 8000 萬元，年產(chǎn)值超億元。 十幾年來，金東總公司主要以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭產(chǎn)業(yè)，相繼開發(fā)金東小區(qū)、夾河苑小區(qū)、金域河畔小區(qū)，開發(fā)面積達(dá)到 40 萬平方米，加速了農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變的過程，走出了一條農(nóng)村向城市化轉(zhuǎn)變的成功之路。 （五）規(guī) 劃設(shè)計： 煙臺建筑設(shè)計研究股份有限公司 二、可行性研究的依據(jù) 1、 項目建設(shè)單位編制本項目可行性研究報告的委托書； 2、 金東世紀(jì) A 區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案； 3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 5、金東世紀(jì) A 區(qū)工程地質(zhì)勘察報告； 6、委托方提供的金東世紀(jì) A 區(qū)項目相關(guān)資料。 三、研究的范圍及內(nèi)容 1、 項目背景與市場分析 2、 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 3、項目設(shè)計方案 4、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 5、項目建設(shè)實施計劃 3 6、 銷售策略分析 7、 物業(yè)管理 8、 投資估算和資金籌措 9、 項目效益分析 四、可行性研究工作概 況 煙臺光大房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司在接受委托后，即組成項目組，到建設(shè)現(xiàn)場進(jìn)行了詳細(xì)考察，并與煙臺開發(fā)區(qū)建設(shè)、土地、規(guī)劃等有關(guān)部門及項目開發(fā)單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行了座談，就征地、規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計方案及有關(guān)配套條件等重要問題交換了意見，并就編制可行性研究報告的一些關(guān)鍵問題基本達(dá)成一致，隨后項目組又查閱了大量相關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，編制了本可行性研究報告。 五、可行性研究結(jié)論 金東世紀(jì) A 區(qū)，整個項目用地面積為 方米?？偨ㄖ娣e 96844 平方米，其中規(guī)劃建筑面積為 74812 平方米 (其中商業(yè) 建筑面積 21612 平方米，住宅建筑面積 51020 平方米，架空層建筑面積 2180平方米 )，不計入容積率地下建筑面積為 22032平方米，建筑密度 容積率 化率 52%，規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅。住宅總戶數(shù) 601戶，居住總?cè)丝?1600 人，停車位 545 個。 金東世紀(jì) A 區(qū)總投資 元，其中土地費(fèi)用 元 ,前期工程費(fèi)用 元，房屋開發(fā)費(fèi) 元，其它費(fèi)用 理費(fèi)用 元，銷售費(fèi)用 元，財務(wù)費(fèi)用 可預(yù)見 費(fèi) 元。詳見項目投資估算表。其中開發(fā)商自籌資金 11000 萬元，占總投資的 向金融部門融資 11000 萬元 ,占總投資的 項目預(yù)售收入預(yù)計 元，占總投資的 4 經(jīng)濟(jì)效益： 該項目完成后，可實現(xiàn)銷售收入 元，實現(xiàn)利潤 元，項目投資利潤率為 實現(xiàn)利稅 目投資利稅率為 結(jié)論： 該項目開發(fā)商 煙臺金東經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司管理科學(xué)、信譽(yù)較高，已經(jīng)成功開發(fā)了金東小區(qū)、夾河苑小區(qū)、金域河畔等住 宅小區(qū)，具有較優(yōu)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和先進(jìn)的管理理念。本項目地處開發(fā)區(qū)中心地帶，建成后商場會是對長江路商圈的有力補(bǔ)充與擴(kuò)展，住宅則滿足了開發(fā)區(qū)日益增長的市場需求，其先進(jìn)的開發(fā)理念受到了各界的一致好評。經(jīng)市場調(diào)查和分析，項目取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益是勢在必然，因此，該項目可行。 六、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（表 1 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 一 建設(shè)規(guī)模 1 總建筑面積 6844 規(guī)劃建筑面積 4812 商場 1612 住宅 1020 架空層 180 地下車庫 2032 不屬規(guī)劃建筑面積，不辦證 2 住宅套數(shù) 套 447 二 占地面積 三 容積率 四 綠地率 % 52 5 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 五 項目總投資 萬元 土地費(fèi)用 萬元 前期工程費(fèi)用 萬元 房屋開發(fā)費(fèi) 萬元 他費(fèi)用 萬元 理費(fèi)用 萬元 售費(fèi)用 萬元 財務(wù)費(fèi)用 萬元 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 六 單位面積平均造價 元 /七 建設(shè)工期 年 2 第二章 項目背景與市場分析 一、項目背景分析 金東世紀(jì) A 區(qū)項目開發(fā)地點(diǎn)位于煙臺市開發(fā)區(qū)東入口，城市交通主干道長江路與夾河交匯處，東側(cè)毗鄰?qiáng)A河公園。長江路是開發(fā)區(qū)最主要的交通大道和景觀大道，東西向貫穿開發(fā)區(qū)城區(qū)，東向連接幸福南路通達(dá)市區(qū)，隨著幸福南路擴(kuò)建，與長江路有機(jī)連成一體，使其成為連接開發(fā)區(qū)與市區(qū)的第二大主干道；同時長江路也是開發(fā)區(qū)目前最具商業(yè)價 值和商業(yè)氛圍的街道，德勝商城、彩云城、銀河廣場等開發(fā)區(qū)原有的商場、寫字樓聚集于此，新開發(fā)的裕源大廈、海諾大廈等高 6 檔商用綜合樓亦在此搶灘，使長江路商業(yè)圈得到了真正的擴(kuò)展與壯大。目前，長江路兩側(cè)政府機(jī)構(gòu)、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、恒豐銀行等金融機(jī)構(gòu)林立，一個金融商務(wù)中心已在迅速崛起。 開發(fā)區(qū)建成面積 26 平方公里，居住人口 20 萬人， 30 個國家和地區(qū)、 17 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)紛紛進(jìn)入，開發(fā)區(qū)是一個超強(qiáng)的人氣磁場。大量企業(yè)的入駐，帶來了大量“高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入”的企業(yè)員工。這些均是潛在的住宅消費(fèi)市場。 近幾年來 ，隨著人民生活水平的提高及房地產(chǎn)市場的發(fā)展，開發(fā)區(qū)北面靠海，風(fēng)景環(huán)境較好，開發(fā)區(qū)高檔住宅小區(qū)如黃海別墅、碧海云天、銀河怡海、蔚藍(lán)海岸等新型小區(qū)紛紛崛起，現(xiàn)已全部入住。且隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長，更加推動了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)區(qū)高檔住宅小區(qū)的建設(shè)已明顯供不應(yīng)求且價格上揚(yáng)。高收入、高素質(zhì)人口迅猛增長，經(jīng)濟(jì)規(guī)模持續(xù)上揚(yáng)，消費(fèi)市場急劇膨脹，然而開發(fā)區(qū)目前的商業(yè)服務(wù)配套還沒跟上市場的需求。除生活必需品就近購買外，開發(fā)區(qū)居民購買大件物品和上一定檔次的品牌商品如：服飾、高檔電器、化妝品等開發(fā)區(qū)現(xiàn)有商家無法提供的， 居民只能選擇到市中心南大街一帶的大型商場。開發(fā)區(qū)目前的商業(yè)服務(wù)配套還沒跟上市場的需求，目前的商業(yè)配套僅停留在滿足居民日常生活需求的水平，這與開發(fā)區(qū)人口消費(fèi)水平與消費(fèi)力現(xiàn)狀嚴(yán)重脫節(jié)。開發(fā)區(qū)居民迫切需要符合其消費(fèi)需求的中高檔購物和休閑娛樂場所，渴望就近消費(fèi)，渴望去環(huán)境舒適宜人的場所購物休閑。 金東世紀(jì) A 區(qū)開發(fā)建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)狀市場需求，該項目建成后一至三層的商業(yè)廣場將滿足開發(fā)區(qū)中高層收入者的購物需求；住宅設(shè)計多種戶型，選擇余地大，滿足了多層面市場需求，戶型結(jié)構(gòu)新穎。該項目 7 位于開發(fā)區(qū)東入口，毗鄰?qiáng)A河，是開發(fā)區(qū)與芝罘區(qū)的 連接點(diǎn)，交通便利，四通八達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，適合開發(fā)中高檔住宅小區(qū)，是理想的居住地。因此，項目可行。 二、項目市場分析 （一）開發(fā)區(qū)總體經(jīng)濟(jì)狀況 煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是 1984 年 10 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)興辦的 ,1985 年3 月動工建設(shè)，規(guī)劃面積 36 平方公里。 2002 年底擴(kuò)區(qū)改建 ， 規(guī)劃區(qū)域面積 228 平方公里 ， 已初步建設(shè)起一個配套設(shè)施完善，環(huán)境十分優(yōu)美，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，充滿生機(jī)和活力的外向型、現(xiàn)代化的工業(yè)新城區(qū)。作為中國首批設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，煙臺開發(fā)區(qū)經(jīng)過一個時期的開發(fā)，已形成了良好的基礎(chǔ)，積累了成功的經(jīng)驗，并已成為中國環(huán)渤海 區(qū)域充滿生機(jī)和活力的地區(qū)，是中國北方地區(qū)綜合投資環(huán)境最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。 煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)持續(xù)跨越發(fā)展，全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 ，比上年增長 40%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 三次產(chǎn)業(yè)的比例為 一產(chǎn)業(yè)比重下降了 百分點(diǎn)，第二、三產(chǎn)業(yè)比重分別上升了 百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)分別拉動當(dāng)年 長 百分 點(diǎn)。全區(qū)人均 到 12585 美元，比上年增長 是全市平均水平的 5 倍。 2003 年我區(qū)投資環(huán)境達(dá)到一個新的層次，經(jīng)濟(jì)實力登上一個新的臺階，已躋身全國一流國家級開發(fā)區(qū)的行列。 天然的資源支持。 開發(fā)區(qū)地處中國山東半島美麗的港口旅游 8 城市 煙臺市的西海濱，與老市區(qū)僅一河之隔。這里環(huán)境優(yōu)美，既有天然的海水浴場，又有環(huán)境保護(hù)非常好的自然林帶，碧海、藍(lán)天、綠地、林帶構(gòu)成了開發(fā)區(qū)優(yōu)美環(huán)境的畫面。開發(fā)區(qū)氣候宜人，地勢平坦，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定， 適合人類生活居住 。 便捷的交通支持。 開發(fā)區(qū)交通十分便利，距火車站、港 口只有 9 公里 ,距機(jī)場只有 30 分鐘的路程。其所在的煙臺市，是國家規(guī)劃建設(shè)的沿海重點(diǎn)交通樞紐。鐵路運(yùn)輸發(fā)達(dá) ,客貨列車可直達(dá)中國各地 ;被譽(yù)為 “黃金大通道 ”、南北橫跨 10 省 45 市的中國 “同三 ”高速公路穿區(qū)而過 ;煙臺港與世界上 100 多個國家或地區(qū)的港口通航，在中國的港口中名列前 10 位，具有萬噸以上的泊位 15 個；民航已開通 24 條國內(nèi)航線，每周航班達(dá) 100 多個。同時 ,煙臺至日本、韓國、香港的國際航線也先后開通。 良好的設(shè)施支持。 在 20 平方公里的在建區(qū)內(nèi)，給排水、供電、熱力、通訊、煤氣 （現(xiàn)部分已更換天然氣） 等基礎(chǔ)管網(wǎng)已 全部開通，主干道路框架已延伸到 36 平方公里范圍。目前，區(qū)內(nèi)已擁有一座 10萬方的配水廠 ,日供水能力達(dá)到 5 萬方；建有一座 千瓦的熱電站 ,兩座 11 萬伏的變電站；供電能力達(dá)到 20 萬千伏安，并與省電網(wǎng)連接，雙回路供電；程控電話裝機(jī)容量 13 萬門，電話、電報、傳真可達(dá)世界各地。 強(qiáng)大的人力支持。 煙臺開發(fā)區(qū)依托的人力資源十分豐富，綜合素質(zhì)高。煙臺市是中國確定的全國城市教育綜合改革試點(diǎn)城市和全國教育綜合改革試驗區(qū)。全市擁有各類高等院校 6 所，科研機(jī)構(gòu) 1186個，各類科技人員 人，是 “全國科技興市先進(jìn)城市 ”。煙 臺開發(fā)區(qū)目前擁有大專以上學(xué)歷 8200 多人，其中博士后、博士近 20 名，碩 9 士 150 多人，本科生 3800 多人；擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 8000 余人，其中高級職稱 340 多名，中級職稱 1300 多名。 完備的服務(wù)支持。 一是投資政策優(yōu)惠。開發(fā)區(qū)借鑒中國特區(qū)的政策，全面享受國家、山東省和煙臺市賦予的一切優(yōu)惠政策，主要包括稅收政策、進(jìn)出口政策、人才政策、金融政策、投資保護(hù)政策等。二是辦事程序簡化。國家給開發(fā)區(qū)的項目審批權(quán)是 3000 萬美元以下，一般項目不出區(qū)便可以辦妥手續(xù) 。 三是配套服務(wù)完善。開發(fā)區(qū)獨(dú)立的海關(guān)，不僅可以在區(qū)內(nèi)完成 全部進(jìn)出口手續(xù)，還可為企業(yè)提供保稅工廠和保稅倉庫服務(wù)；開發(fā)區(qū)單列的商檢機(jī)構(gòu)，能夠為出口產(chǎn)品簽發(fā)原產(chǎn)地證及提供各種商檢服務(wù)。中國的各類銀行都在開發(fā)區(qū)設(shè)有分（支）行或業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，十分方便企業(yè)的資金運(yùn)作和業(yè)務(wù)結(jié)算。 堅實的產(chǎn)業(yè)支持。 經(jīng)過 15 年的發(fā)展，煙臺開發(fā)區(qū)已成為煙臺市和山東省重要的工業(yè)基地之一。近幾年來，開發(fā)區(qū)憑借自身的優(yōu)勢，已吸引世界上 24 個國家和地區(qū)的客商前來投資，其中，跨國公司和企業(yè)有十幾家，投資額 1000 萬美元以上的項目達(dá)到 46 個， 2000 萬美元的項目達(dá)到 27 個。已建成投產(chǎn)的企業(yè)初步構(gòu)筑起開發(fā)區(qū)的工 業(yè)框架，集中形成了機(jī)械汽車零部件制造、電子信息、化纖紡織、食品加工、精細(xì)化工、生物醫(yī)藥等主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，培育并發(fā)展了大宇重工、氨綸集團(tuán)、電子網(wǎng)板等一批龍頭骨干企業(yè)；同時，創(chuàng)出了一批名牌產(chǎn)品，主要包括大宇挖掘機(jī)、電裝車用空調(diào)器、金絲波格鋼琴、奔騰摩托、榮昌肛泰等，所有這些都為開發(fā)區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)大開放，吸引更多的外商前來投資和拓展實業(yè)，奠定了堅實的基礎(chǔ)。 廣闊的發(fā)展前景。 在大步邁向世界的關(guān)鍵時期，煙臺開發(fā)區(qū)既面臨著激烈的競爭和挑戰(zhàn)，也面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇。在新的形勢 10 下，開發(fā)區(qū)審時度勢，認(rèn)真思考，對當(dāng)前和今后一個時期 的發(fā)展進(jìn)行了重新定位。即：繼續(xù)按照國務(wù)院確立的 “三為主一致力 ”方針，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，以第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托，全力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，努力構(gòu)建外向型、現(xiàn)代化的工業(yè)新城區(qū)。 （二）未來市場 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活收入和投資經(jīng)商意識的不斷提高，越來越多的人迫切需要改善自己的居住環(huán)境和居住條件。從房地產(chǎn)市場來看，目前開發(fā)區(qū)住房物業(yè)檔次參差不齊，產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計等等多數(shù)細(xì)節(jié)不完善，項目于項目之間差距明顯，現(xiàn)有產(chǎn)品與未來客戶更高的生活層次需求上的差距也比較明顯。故設(shè)計新穎、戶型先進(jìn) 、配套齊全、物業(yè)管理水平高的中高檔智能化住宅小區(qū)深受歡迎，具有較大的市場潛力。 隨著開發(fā)區(qū)外來人口的急劇增加，房地產(chǎn)市場容量也越來越大。同樣，開發(fā)區(qū)市場上推出的樓盤越來越多，老百姓可選擇的余地也越來越大。置業(yè)者大多會根據(jù)自己的需要從地段、環(huán)境、戶型、居住面積等諸多方面來權(quán)衡選擇自己的住房。 開發(fā)區(qū)置業(yè)人群的購房熱情也遠(yuǎn)高于煙臺市其它區(qū)域。由于開發(fā)區(qū)是一個年輕人和外來人口較為集中的城區(qū)，這些人大多為第一次置業(yè)，對于自己所選擇的樓盤，熱情而專業(yè)。在房屋的選擇上，既要求居住舒適，又要求環(huán)保節(jié)能，其間不乏專業(yè)素質(zhì)很 高的置業(yè)者。而在二次置業(yè)的人群中，大部分已投資為主，選擇投資的這部分人群則是看好了開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展態(tài)勢，以期提升房屋的價值。 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展總體處于良性發(fā)展態(tài)勢，不論是從出于始端的土地市場，還是出于終端的住宅市場，整個市場供需兩旺。當(dāng)然， 11 供需兩旺的市場并不意味著供給方同需求方就一定時穩(wěn)定、和諧。比如說長江路以北區(qū)域的大戶型，雖是超前設(shè)計，但是，從置業(yè)人群的角度考慮，卻不一定具備超前的消費(fèi)能力。所以，市場供給應(yīng)當(dāng)始終圍繞市場需求來設(shè)計產(chǎn)品，畢竟，開發(fā)區(qū)的市場有很大的特殊性。 該項目地處開發(fā)區(qū)東入口， 隨著幸福南路的擴(kuò)建完成，該區(qū)域的交通樞紐的地位更加明顯。優(yōu)美的環(huán)境在加上便利的交通，使本項目的開發(fā)不僅可滿足開發(fā)區(qū)居民的需求，同時也會吸引大批的芝罘區(qū)居民，具有廣闊的市場前景。因而本小區(qū)的開發(fā)建設(shè)適時、適宜。 （三）煙臺市房地產(chǎn)市場走勢分析 （ 1）總體形式趨好 煙臺房地產(chǎn)開發(fā)在近兩年內(nèi)進(jìn)入快車道，并保持持續(xù)上漲的勢頭，其原因主要有以下幾個方面： 1）政府政策的推動，如停止福利分房，加大市區(qū)規(guī)劃面積和城市空間拓展等； 2）舊城區(qū)的大量拆遷改造后的貨幣補(bǔ)償政策，使得相當(dāng)數(shù)量剩余資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場； 3）銀行按揭 貸款的實施，降低了購房初始資金； 4）經(jīng)濟(jì)形勢總體趨好， 持高速增長。 5）土地供應(yīng)政策調(diào)整，土地公開拍賣交易，導(dǎo)致房價上漲； 6）從價格方面來看，市區(qū)新開發(fā)項目較少，較優(yōu)地段商鋪及住宅均嚴(yán)重缺乏，二手房市場價格居高不下。 7）城市化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，購房者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，非一次置業(yè)的人數(shù)等都將直接增加市場需求，使房價上揚(yáng)。 12 8）相對于住宅而言，商鋪價格明顯偏高，同時，多以投資戶為主。但無論在供求關(guān)系上，還是在空置率指標(biāo)上，商鋪市場明顯強(qiáng)于住宅市場。 （ 2）市場已趨于成熟，并在穩(wěn)步 前進(jìn) 在很長一段時間，煙臺的房價一直處于低迷，直到 2000 年，商品房成為煙臺的主要市場。煙臺房產(chǎn)成交量的活躍是近 2 3 年的事，目前煙臺的住宅房是三分天下，商品房、存量房和二手房。煙臺老城有東西之分，煙臺人在說起煙臺市區(qū)時，通常所說的是芝罘區(qū)，近年來經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)崛起后，市民開始習(xí)慣在聊天時將煙臺市區(qū)分為老城區(qū)和開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)是煙臺的移民城區(qū)，近年來開發(fā)區(qū)才逐步被本地人接受，有市民愿意從老市區(qū)遷至開發(fā)區(qū)。幾乎所有的業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，未來 2 3 年，房價不會有大的漲幅，但會持續(xù)調(diào)整緩步上升。煙臺的房地產(chǎn)是靠煙臺經(jīng)濟(jì) 增長、需求所帶動的，雖然有了 3 年多的爆發(fā)，但幾乎不存在過度投機(jī)和泡沫，目前的房價也不虛高，而老城區(qū)土地稀缺，開發(fā)區(qū)雖然有地，但在土地審批上控制嚴(yán)格，可供開發(fā)的土地不存在過剩問題。 基于種種因素的影響，從開發(fā)區(qū)平均房價及近期商品房價格上漲幅度看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種穩(wěn)定上升的趨勢。 （四）競爭分析 1、 煙臺市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點(diǎn) 市政 建設(shè)及土地 政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展 中高檔住宅需求缺口依然較大 戶型 向多樣化發(fā)展，適應(yīng)不同購房者的需求 13 市區(qū)西部沿海區(qū)域中高檔商品房供不應(yīng)求、價格持續(xù)上漲 物業(yè)管理引發(fā)服務(wù)性競爭 開發(fā)區(qū)缺 少大型購物、休閑、娛樂廣場 2、 煙臺市住宅市場分析 開發(fā)區(qū)建成面積 228 平方公里，居住人口 20 萬人， 30 個國家和地區(qū)、 17 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)紛紛進(jìn)入，開發(fā)區(qū)是一個超強(qiáng)的人氣磁場。大量企業(yè)的入駐，帶來了大量“高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入”的企業(yè)員工。 依據(jù)開發(fā)區(qū)的景觀地帶及城區(qū)劃分歸劃，開發(fā)區(qū)東西方向上的三條主干道分別是黃河路、長江路和珠江路。其中海景板塊區(qū)域大多集中在長江路沿線及黃河路沿線區(qū)域。按照本項目的情況，根據(jù)海景板塊劃分，我們將開發(fā)區(qū)住宅區(qū)域劃分為以下幾個板塊： 黃河路以北一直到海邊 一線海景板塊； 黃河路 以南，長江路以北 二線海景板塊； 開發(fā)區(qū)中心區(qū)及長江路以南及夾河區(qū)域 三線海景板塊； 一線海景板塊發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 一線海景板塊主要集中在黃河路以北，黃山路以南區(qū)域。代表性的樓盤有：碧海云天、蔚藍(lán)海岸、黃海別墅；在開發(fā)（銷售）的樓盤有怡海翠庭、碧海云天（二期）。 從戶型上來看，此區(qū)域的戶型結(jié)構(gòu)以中高檔為主，這一區(qū)域的主要戶型面積集中在 120米之間，這個戶型區(qū)域占到總量的 70%， 14 其次為 90米的中小戶型，約占 15%。這個面積之間的戶型主要為大兩房兩廳為主； 140 平米以上的主要為 三房兩廳結(jié)構(gòu)，明衛(wèi)采光。 二線海景板塊發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 二線海景板塊，主要區(qū)域為黃河路以南，長江路以北區(qū)域。代表性的樓盤有星?；▓@、三和星?；▓@、寧海小區(qū)、靜海小區(qū)（陽光海岸）等。 在此類區(qū)域內(nèi)，主力面積仍然集中在 120米之間，約占總量的 50%， 100 平方米左右的戶型增多，約占總量的 40%左右， 150 平米以上的戶型較少，約占 10%左右；戶型結(jié)構(gòu)主要以兩居室為主，全明設(shè)計，大開間、小進(jìn)深，室內(nèi)空間區(qū)分合理，衛(wèi)生間采光好。 三線海景板塊及邊緣地帶現(xiàn)狀及前景分析 三線海景板塊主要位于長江路 以南，金沙江路以北區(qū)域，當(dāng)前主要在售樓盤有陽光嘉園、金域河畔、海天花園、海瀾花園等。 在這一區(qū)域內(nèi)， 120米之間的戶型，約占總量的 40%， 90占總量的 50%左右， 150 平米以上的戶型較少，約占 10%左右。 戶型主要區(qū)間為 90120型結(jié)構(gòu)主要以兩居室為主，全明設(shè)計，大開間、小進(jìn)深，室內(nèi)空間區(qū)分合理，衛(wèi)生間采光好。 本項目雖位于開發(fā)區(qū)的二線海景板塊，但其東鄰?qiáng)A河，北距海邊亦較近，整體環(huán)境與景色均優(yōu)。 項目的建成為居民提供了舒適的生態(tài)環(huán)境和宜人的活動場 所，秉承宜人為本的設(shè)計理念，力求環(huán)境優(yōu)美、方便、舒適，建造高品質(zhì)住宅。 3、 項目優(yōu)勢所在 15 開發(fā)公司有成功開發(fā)住宅小區(qū)的豐富經(jīng)驗和良好信譽(yù) 本項目的相關(guān)優(yōu)惠政策和優(yōu)越的投資開發(fā)環(huán)境 位于開發(fā)區(qū)黃金地段，該區(qū)周圍基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全 臨開發(fā)區(qū)沿海，東鄰?qiáng)A河公園，環(huán)境優(yōu)美 公共設(shè)施齊全、物業(yè)管理先進(jìn)、綜合配套完善 適逢開發(fā)區(qū)大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，人口及住宅需求劇增 （五）市場定位 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活收入和投資經(jīng)營意識的不斷提高，越來越多的人迫切需要改善自己的居住環(huán)境和居住條件，目前山東省的青島、濟(jì)南等地相繼推出了大 型商場及臨街網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合的商業(yè)中心、住宅公寓式管理，目前銷售情況均較好，且較同期、同位開發(fā)的高層及小高層大戶型住宅，銷售價格較高，利潤空間較大，銷售率較高。該類住宅較適合收入較好的人群。該類房產(chǎn)多建于中心區(qū)域及環(huán)境良好、交通便捷的開發(fā)新區(qū)，因物業(yè)管理較好，生活方便，外觀高檔大方，配套齊全，公共設(shè)施完備，出租率及租金均較高。開發(fā)區(qū)近年來亦有不少類似項目，如已建成投入使用的海鷹大廈、裕源大廈等，其租售狀況均良好。 本項目地處開發(fā)區(qū)東入口，處于開發(fā)區(qū)中心商業(yè)圈邊緣地帶，針對該區(qū)域商業(yè)用房缺乏，新開發(fā)住宅較少而市場需 求較大這一特點(diǎn)，將開發(fā)項目定位于商業(yè)、住宅于一體到綜合建筑。一至三層商場綜合樓可填補(bǔ)該區(qū)域商業(yè)空白，并于長江路商業(yè)圈連為一體，使其得到進(jìn)一步擴(kuò)展。住宅的建設(shè)可對該區(qū)域住宅市場進(jìn)行有效的補(bǔ)給，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需求。并通過高水平的規(guī)劃和環(huán)境、戶型設(shè)計，以及新結(jié)構(gòu)新材料的運(yùn)用，來提高建筑產(chǎn)品的科技含量，并將本次開發(fā)的消 16 費(fèi)群體定位于喜歡投資置業(yè)的中高收入者、個體老板及企業(yè)白領(lǐng)等。 本規(guī)劃設(shè)計主要構(gòu)思是以社會效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益整體統(tǒng)一為基準(zhǔn)點(diǎn)，融匯和擴(kuò)展長江路商業(yè)圈。通過對空間模式的組織和別具一格的立面設(shè)計， 提供高品位的商業(yè)購物、休閑娛樂和居住場所。并注重城市化建設(shè)，使其符合現(xiàn)代化大都市的要求，具有強(qiáng)烈的時代感，成為開發(fā)區(qū)最具標(biāo)志性的現(xiàn)代大型商住樓群。 （六）交通環(huán)境 1、煙臺市交通發(fā)達(dá)，是膠東半島的重要水陸樞紐，現(xiàn)已形成公路、鐵路、海運(yùn)、航空相互銜接的立體化交通體系。 公路 ： 主要干線有同三高速公路、煙青一級公路、煙威高速公路、煙濰公路以及將投資近七個億興建的雙向八個車道 206國道煙蓬線等。 鐵路： 煙臺火車站為國家二級站，境內(nèi)藍(lán)煙鐵路橫貫東西 ,火車可直達(dá)北京、上海、西安、濟(jì)南、青島等地。 航空： 煙 臺機(jī)場為國家一級干線機(jī)場，國際貨運(yùn)空港已經(jīng)開通，國內(nèi)客運(yùn)已經(jīng)開通北京、上海、廣州、大連、深圳等 16 條航線，每周航班達(dá) 70 多個。 港口： 煙臺市有港口 8 個，其中煙臺港和龍口港是對外開放的港口，港口年吞吐量達(dá) 2360 萬噸。八角港是中國北方目前唯一尚未開發(fā)的深水良港，前期籌建工作已全面展開，將于 2005 年前完工。 以八角港、煙臺港、火車站、航空港等出入口為點(diǎn)，以連城路、軫八線、大外環(huán)、同三高速及其他城市快速路、主干道等為線組成的煙臺大交通網(wǎng)絡(luò)將大大緩解日趨嚴(yán)重的城市交通矛盾。促進(jìn)城市交通的可持續(xù)發(fā)展。 本項目位于煙 臺市開發(fā)區(qū)長江路以北，夾河以西。長江路是開發(fā) 17 區(qū)最主要的交通大道和景觀大道，同時，開發(fā)區(qū)大型商場、寫字樓、各大金融機(jī)構(gòu)皆聚集于此，是開發(fā)區(qū)目前最具商業(yè)價值和商業(yè)氛圍的街道。 18 第三章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 一、建設(shè)規(guī)模 金東世紀(jì) A 區(qū)，整個項目用地面積為 方米?？偨ㄖ娣e 96844 平方米，其中規(guī)劃建筑面積為 74812 平方米 (其中商業(yè)建筑面積 21612 平方米，住宅建筑面積 51020 平方米，架空層建筑面積 2180平方米 )，不計入容積率地下建筑面積為 22032平方米，建筑密度 容積率 化率 52%，規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅。住宅總戶數(shù) 601戶，居住總?cè)丝?1600 人，停車位 545 個。 二、建設(shè)條件 （一）自然條件 1、地理位置 煙臺市位于山東半島東部 ,東連威海，西接濰坊市，西南與青島市毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望。全市面積 方公里，總?cè)丝?人 ,現(xiàn)轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發(fā)區(qū)五區(qū)，是中國首批開放的沿海城市之一。境內(nèi)交通便利，通訊快捷，已開通二十條國內(nèi)外航線 ,煙臺港可同世界一百多個國家和地區(qū)直接通航，火車直達(dá)北京、上海、西安 、濟(jì)南、青島等地 ,基本形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件。 2、氣候條件 煙臺市地處中緯度，北溫帶東亞季風(fēng)區(qū)，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征 ,境內(nèi)四季分明，日照充足、雨水 19 充沛、空氣濕潤、氣候溫和，年平均氣溫 ，年日照時數(shù)平均為2717 小時；極端最高氣溫 38，極端最低氣溫 年平均降水量為 米，且時空分布不均，差異較大，由南向北遞減，全年表現(xiàn)為明顯的季風(fēng)性，主導(dǎo)風(fēng)向：冬季北風(fēng)，夏季東南風(fēng)。 3、巖土工程勘察情況 經(jīng)本次 勘查鉆探揭露，擬建場地表表層為素填土，其下依次為第四系風(fēng)積及海相沉積的細(xì)砂層，海相沉積的中細(xì)砂、粉土、細(xì)砂，海陸交互相的粉土、中砂，沖洪積的粗砂、粉土、礫砂、圓礫、粉質(zhì)粉土層及卵石層?，F(xiàn)自上而下分述如下： 素填土（ 黃褐灰褐色，主要有細(xì)砂、粘性土、少量碎石等組成。松散，稍濕。廠區(qū)普遍分布，厚度： 均 底標(biāo)高： 均 底埋深： 均 細(xì)砂（ m） 黃褐灰褐色 ,主要成分為石英、長石及少量 云母等，均粒，顆粒呈圓原型，上部呈黃褐色，具鐵染，含少量粘粒；下部成灰褐色，含3%左右的粘粒，局部夾灰色粉土博層。松散稍密，濕飽和。廠區(qū)普遍分布，厚度： 均 m，層底標(biāo)高： m，平均 m；層底埋深： m，平均 m。 中細(xì)砂（ 灰褐色，主要成分為石英、長石及少量云母等，混粒，顆粒呈亞圓原型，含 3%左右的粘粒，局部夾粉土小薄層，含少量貝殼碎屑。稍密中密，飽和。廠區(qū)普遍分布，厚度： 均 底標(biāo)高： 均 底埋深： 20 平均 粉土（ 灰黑灰色，含 10%左右的長英質(zhì)砂顆粒及云母，夾粉細(xì)沙小薄層，含少量貝殼碎屑，微有腥臭味。搖震為析水不析水，切面粗糙，無光澤，干強(qiáng)度低，低韌性。密實，濕。場區(qū)普遍分布，厚度： 均 底標(biāo)高： 均 底埋深：均 細(xì)砂（ 灰灰褐色，主要成分為石英 、長石及少量云母等，均粒，顆粒呈亞圓原型，含 3%左右的粘粒，局部夾粉土小薄層，含少量貝殼碎屑，微有腥臭味。稍密中密，飽和。場區(qū)普遍分布，厚度： 均 底標(biāo)高： 均 底埋深：均 粉土（ 灰黃黃褐色，含 10%左右的長英質(zhì)砂顆粒及云母，搖震不析水，切面粗糙，無光澤，干強(qiáng)度低，低韌性。密實，濕。該層主要分布在16、 17、 18、 24、 25、 26、 32、 33、 34 號孔一帶，厚度： 均 底標(biāo)高： 均 底埋深：均 中砂（ 褐黃色 ,主要成分為石英、長石及少量云母等，混粒，顆粒呈亞圓圓形，含 3%左右的粘粒。稍密中密，飽和。場區(qū)普遍分布，厚度： 均 底標(biāo)高 m，平均 m；層底埋深： m，平均 21 粗砂（ 黃褐色，主要成分為石英、長石及少量云母等 ，混粒，顆粒呈亞圓圓形，含少量粘粒，局部漸變?yōu)榈[砂，含少量圓礫。中密密實，飽和。場區(qū)普遍分布，厚度： m，平均 m，平均 底埋深： m，平均 粉土（ 灰黃黃褐色，含 10%左右的長英質(zhì)砂顆粒及云母，搖震不析水，切面稍粗糙，稍有光澤，干強(qiáng)度中等，中韌性。密實，濕。該層主要分布在 7、 8、 9、 10、 11、 12、 13、 14、 15、 22、 23、 30、 31、 37、38 號孔一帶，厚度： m，平均 m；層底標(biāo)高： m，平均 底埋深： m，平均 礫砂（ 黃褐色，主要成分為石英及長石、云母等，混粒，顆粒呈亞圓圓形，少量呈次棱角狀。含少量圓礫及角礫，含少量粘粒。中密密實，飽和。場區(qū)普遍分布，厚度： m，平均 底標(biāo)高： m，平均 底埋深： m，平均 圓礫（ 黃褐色，主要成分為石英及長石、云母等，混粒，顆粒大小分布不均勻，局部相變?yōu)槁咽?，顆粒呈渾圓形，少量呈棱角次棱角狀，局部夾粉質(zhì)粘土小薄層，中強(qiáng)風(fēng)化，填充物主要為粗粒砂及少量粘性土，中密密實，飽和。場區(qū)普遍分布，厚度： m，平均 m；層底標(biāo)高： m，平均 底埋 22 深： m，平均 粉質(zhì)粘土（ 黃褐色，含 5%右的長英質(zhì)砂顆粒及云母，局部鐵質(zhì)氧化物浸染，切面稍光滑，稍有光澤， 搖震不析水，中高韌性，干強(qiáng)度中高等?？伤苡菜軋杂病Ｔ搶臃植疾贿B續(xù)，主要分布在 16、 17、17、 24、 25、 26、 32、 33、 34 號孔一帶，厚度： m，平均 m；層底標(biāo)高： m，平均 底埋深：m，平均 卵石（ 黃褐色，主要成分為石英及長石、云母等，混粒，顆粒大小分布不均勻，局部變相為圓礫，顆粒呈渾圓形，少量呈棱角次棱角狀，局部夾粉質(zhì)粘土小薄層，中強(qiáng)風(fēng)化，填充物主要為粗礫砂及少量 粘性土，密實，飽和。該層未穿透。 4、場地穩(wěn)定性及適宜性評價 擬建的場地地貌單元較簡單，地形起伏不大，場地內(nèi)無震動液化土層，不良地質(zhì)現(xiàn)象不發(fā)育，但地層種類較多，地層分布不甚穩(wěn)定。地下水對混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具弱腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具具弱腐蝕性。建筑場地類別為類，屬可進(jìn)行建設(shè)的一般場地。因此擬建場地較穩(wěn)定，適宜擬建建筑物的建設(shè)。 5、基礎(chǔ)設(shè)施條件 （ 1）給水： 水供應(yīng)充足可靠， 擁有完善的供水系統(tǒng)，供水能力為 20 萬立方米/日 ，目前全區(qū)供水能力正在不斷提高，市政水管網(wǎng)有 管在小區(qū)附近。 23 （ 2）排水： 區(qū)域排水為雨污分流方式，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng)，排水管道密度 里 /平方公里 ,排水設(shè)施齊全 ,排水通暢。項目統(tǒng)一規(guī)劃雨、污水處理管網(wǎng)。雨水經(jīng)暗渠匯集后可直接排入雨水網(wǎng)，生活污水經(jīng)處理后排入市政污水管網(wǎng)。 （ 3）供電： 煙臺市電力設(shè)施完備，由山東電網(wǎng)的骨干電廠煙臺電廠和龍口電廠雙回路雙電源供電，電力充足。煙臺電廠現(xiàn)有 2 臺 5 萬千瓦發(fā)電機(jī)組和 2 臺 10 萬千瓦熱電機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電， 1997 年國家計委和電力部決定將整體煤氣聯(lián)合循環(huán)（ 范機(jī)項目定點(diǎn)在煙臺電廠，現(xiàn)正在籌備中。全市發(fā)電裝機(jī)總?cè)萘?千瓦，全市共擁有 35 千伏及以上變電站 286 座，總?cè)萘窟_(dá) 千伏安，有 35 千伏及以上輸電線路 332條，總長 里，用電有保障。 本小區(qū)采用 10回路電源供電，內(nèi)設(shè)地下變電室一座，地上箱式變電站兩座，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點(diǎn)，以配電室向各用電點(diǎn)供電。 （ 4）通訊： 通訊網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，擁有先進(jìn)的郵電通訊網(wǎng)絡(luò)，同全國和世界各地的通訊十分快捷方便，已實現(xiàn)了交通傳輸數(shù)字化、業(yè)務(wù)種類多元化、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行安全化、服務(wù)水平優(yōu)質(zhì)化的新格局，目前全區(qū) 設(shè)有電信分支機(jī)構(gòu)，可辦理國際、國內(nèi)直撥電話、傳真 、移動通信、無限尋呼、計算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)、多媒體通信等多種電信業(yè)務(wù)，并可為投資者提供分組交換、中繼、 帶上網(wǎng)等服務(wù) 。 本項目通訊設(shè)施擬采用桑達(dá) 64 門數(shù)字遠(yuǎn)程程控自動電話交換機(jī)。 24 小區(qū)購置計算機(jī)等現(xiàn)代化信息轉(zhuǎn)換設(shè)備，與國際互聯(lián)網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)。 （ 5）供暖 煙臺市大部分地區(qū)已 實行集中供熱，熱源由專業(yè)熱電部門提供，現(xiàn)已建成供熱能力 360 噸 /小時的東部熱電廠一座。西部第二熱源正在建設(shè)中，最大供熱能力 130 噸 /小時。 （ 6）煤氣 煙臺市區(qū) 由新奧燃?xì)夤矩?fù)責(zé)天然氣供氣工作，可覆蓋區(qū)域內(nèi)的主要地區(qū)。 煙臺開 發(fā)區(qū)鋪設(shè)有煤氣專用管道，渤海天然氣田開發(fā)建成后將實現(xiàn)向煙臺開發(fā)區(qū)專線送氣。 三、項目方案選址 本項目選址于煙臺市開發(fā)區(qū)東入口，長江路與夾河交匯處。該地塊地勢較平坦，形狀較規(guī)則，一面臨街，出行便捷，地理位置優(yōu)越，公交車運(yùn)行暢通，適合開發(fā)商住區(qū)，是理想的購物、休閑、居住場所。 25 第四章 項目設(shè)計方案 一、設(shè)計目標(biāo) 本項目由三幢高層商住樓組成，地下一層及裙樓三層為商業(yè)廣場。其余為住宅，該項目是集商業(yè)、住宅于一體的現(xiàn)代化中高檔商業(yè)樓。 二、設(shè)計理念 開發(fā)區(qū)東入口是煙臺市區(qū)通往開發(fā)區(qū)的重要城市節(jié)點(diǎn)，本項目是開發(fā) 區(qū)東入口處的“橋頭堡”式的建筑。本項目從強(qiáng)化和提升區(qū)域環(huán)境品質(zhì)出發(fā)，強(qiáng)化資源均享，為居民提供一個和諧優(yōu)質(zhì)的國際化城市生活社區(qū)。 為創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，在設(shè)計過程中，通過對地形態(tài)、環(huán)境及市場做出的分析，定立了如下規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)： 1、充分利用基地本身賦予的有利條件及景觀要素，使整體生活空間具有鮮明個性與可靠的質(zhì)量。并以多層次、立體化的綠地系統(tǒng)貫穿整個空間范圍，將“花園綠化”實現(xiàn)在每戶每家門前。 2、面向多元化的市場，通過設(shè)計不同面積與環(huán)境檔次的住宅，形成多樣化的供方市場，滿足不同背景層次的居住需 求。 3、體現(xiàn)對家庭生活的關(guān)懷，樹立“以人為本”的服務(wù)觀念，為每個家庭提供具有有優(yōu)美環(huán)境和溫馨氣氛的家園社區(qū)。設(shè)計追求與“空氣陽光”的充分接觸，追求休閑空間的自然與開放。 三、總體規(guī)劃方案 1、交通設(shè)計 本項目總平面流線比較復(fù)雜，合理組織人流與車流是本案要解決的主要問題之一。本案切實做到了各功能區(qū)人車分流，并與小區(qū)景觀 26 設(shè)計和消防相融合。車行出入口均考慮與城市交通便捷連通。同時重視景觀及與公共設(shè)施的結(jié)合，形成景觀與功能的合理銜接。商業(yè)廣場地面盡量考慮景觀停車位，與綠化樹木與硬景綠化互相配合，美化環(huán)境、擴(kuò)大景觀 ，減少地面停車對住戶和裙房商業(yè)的影響。 2、視線景觀設(shè)計 在重視日照間距及朝向的前提下，住宅建筑設(shè)計均考慮良好的景觀朝向，視野開闊，環(huán)境優(yōu)美。同時，利用了建筑外輪廓的錯落和層次，使景觀的均好性得到了很好的體現(xiàn)。本方案強(qiáng)調(diào)對用地周邊景觀、泛會所花園景觀，屋頂花園景觀資源的高效利用，形成社區(qū)的內(nèi)外部景觀的融合，因此綠化得以逐級滲透，使每一戶擁有良好的視線。 3、綠化設(shè)計 社區(qū)規(guī)劃中，綠化猶如呼吸系統(tǒng)，是提高住區(qū)環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造健康環(huán)境不可缺少的有機(jī)要素。本案重視住區(qū)綠化體系的建立與延續(xù)，將建筑、綠化與人活動作為整 體考慮。小區(qū)綠化沿不同空間層次設(shè)置，形成開闊的景觀面。同時，在不同層次的綠化之間點(diǎn)綴尺度適宜的景觀節(jié)點(diǎn)。彼此相互貫通，共同構(gòu)成多層次立體化的園林綠化系統(tǒng)。 4、商業(yè)廣場 硬質(zhì)鋪裝為主形成的迎賓廣場，與景觀小品緊密結(jié)合在一起的地面停車場，彰顯時尚與潮流的魅力。 國際風(fēng)情街：充分利用樓與樓之間的錯落和間隙，與主入口相結(jié)合，形成一個富有情調(diào)的外向型商業(yè)休閑空間，與主入口的迎賓廣場相得益彰。 泛會所花園：以會所為主題把各個不同的特點(diǎn)園林空間功能聯(lián)系 27 在一起，使整個內(nèi)部園林成為動靜皆宜的私家領(lǐng)地。 5、住宅設(shè)計 根據(jù)不 同位置的地理條件，景觀朝向資源等因素合理進(jìn)行戶型排布，使其滿足日照間距和日照時數(shù)，同時使大中小各戶型都能享受與其戶型面積大小對應(yīng)的優(yōu)勢資源。在住宅戶型平面設(shè)計中，以煙臺氣候特點(diǎn)和現(xiàn)代人局要求為出發(fā)點(diǎn)，所有戶型盡量方正實用，主力戶型戶戶朝陽，戶戶有景，南北通透。在南北兩面的住宅都充分考慮了外部環(huán)境的影響。 作為戶型設(shè)計中的亮點(diǎn)，本案引入一系列戶型創(chuàng)新概念：寬敞的入戶花園空間拓展了居住空間的界限，人與自然的交融根據(jù)親和力。多樣性的空間變化增強(qiáng)了日常生活中的情趣。一些不計入面積之間的空間提升了居住空間的附加值。 6、商業(yè)設(shè)計 本項目商業(yè)及公共空間主要有商鋪、酒樓娛樂設(shè)施及泛會所。 商業(yè)集中設(shè)置在裙房一、二層，形成“商業(yè)內(nèi)街”的概念，以親切靈活的尺度和空間形成一種休閑文化氛圍和城市親和力的商業(yè)綜合體。使其與南側(cè)的商業(yè)廣場及下沉廣場呼應(yīng)，形成豐富的城市功能空間，商街中布置綠化與休息椅，配以西式咖啡吧與簡餐廳、陽光房、生活氣息濃郁的小型雕塑、人情味十足的小尺度景觀，所有這一切，給人們提供了多樣化的娛樂環(huán)境和交往空間。 酒樓娛樂設(shè)施位于裙房四層，并設(shè)有獨(dú)立的大堂和景觀電梯直接到位，流線清晰合理。 7、造型及風(fēng)格 28 采用清新明 快的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，與周邊現(xiàn)有建筑形成對比，突出開發(fā)商的品牌，營造一種年輕富有活力、簡約而精致的建筑意象。 8、日照分析 建筑布局照顧日照間距，同時兼顧基本衛(wèi)生視距要求，通過南高北低，錯落有致的布置手法，使該項目滿足了周邊現(xiàn)有住宅的日照要求，又贏得了生動靈活的天際輪廓，保證了相當(dāng)?shù)乃矫苄浴?四、結(jié)構(gòu)設(shè)計 結(jié)構(gòu)設(shè)計根據(jù)民用建筑設(shè)計通則，本項目結(jié)構(gòu)類型商業(yè)用房采用框架結(jié)構(gòu)，高層公寓采用框剪結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為樁基及獨(dú)立基礎(chǔ)，為高層商住樓。 結(jié)構(gòu)設(shè)計根據(jù)民用建筑設(shè)計通則，本項目建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計按 7 級地震裂度設(shè)防，結(jié) 構(gòu)類型為框架 +框剪結(jié)構(gòu)，樓層屋面為現(xiàn)澆混凝土，天然基礎(chǔ)不能滿足上部結(jié)構(gòu)要求，采用 合地基方案可采用鉆孔后壓漿樁。 五、公共服務(wù)設(shè)施 1、學(xué)校、醫(yī)院 開發(fā)區(qū)內(nèi)有幼兒園、小學(xué)、普通中學(xué)、中等學(xué)校、高等學(xué)校等特殊學(xué)校多所，涵蓋在開發(fā)區(qū)的各處，滿足了周圍居民入學(xué)的要求；煙臺市區(qū)內(nèi)有醫(yī)療條件與醫(yī)療環(huán)境俱佳的三級甲等醫(yī)院毓璜頂醫(yī)院、煙臺山醫(yī)院及其他等級的醫(yī)院，可基本滿足人們醫(yī)療的需要。 2、基礎(chǔ)設(shè)施 煙臺市近幾年緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化國際性港口城市的總目標(biāo)，加快了關(guān)系城市長遠(yuǎn)發(fā)展的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施和公用 設(shè)施建設(shè)有了新發(fā)展，城市綜合載體功能不斷加強(qiáng)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用 29 進(jìn)一步增強(qiáng)，能源、交通、通訊等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到優(yōu)先發(fā)展，供水（市區(qū)年供水總量達(dá)到 7850 萬噸，可以滿足工業(yè)用水和生活用水）、通訊（實現(xiàn)程控化，裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 門）、供電、公路通車?yán)锍?、港口吞吐能力大幅度墻加，民用航空事業(yè)發(fā)展迅速，城市面貌和投資環(huán)境有了進(jìn)一步的改善。 3、城市規(guī)劃 城市總體規(guī)劃的規(guī)劃范圍是：萊山機(jī)場東西方向以北至海濱，東到牟平沁水河和養(yǎng)馬島，西至福山區(qū)八角鄉(xiāng)和蓬萊市大季家鎮(zhèn)，總面積 470 平方公里。 城市總體規(guī)劃范圍，劃分為芝 罘、福山、開發(fā)區(qū)、黃務(wù)、萊山、初家、牟平、八角八個組團(tuán)。各組團(tuán)自然分隔，有機(jī)聯(lián)系。 城市總體規(guī)劃的原則是：與煙臺市域綜合國土規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃相協(xié)調(diào)，充分滿足城市合理發(fā)展的空間需要；與煙臺市發(fā)展戰(zhàn)略的實施相協(xié)調(diào)，遠(yuǎn)期發(fā)展和近期建設(shè)相結(jié)合；堅持經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)，有利生產(chǎn)，方便生活，促進(jìn)科技、文化、教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展；充分發(fā)揮土地效益，節(jié)約土地，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)；保證城市安全。提高抗災(zāi)能力；改善城市環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。 城市總體規(guī)劃的基本目標(biāo)是：煙臺市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展戰(zhàn)略格局在空間布局上得到 基本落實；強(qiáng)化現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建立城市快速交通體系，提高城市運(yùn)行效率；構(gòu)筑山、城、海、島相融的布局，保護(hù)生態(tài)，提高城市環(huán)境質(zhì)量；加快芝罘、福山、開發(fā)區(qū)的融合和牟平區(qū)及蓬萊市相關(guān)區(qū)域的市區(qū)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)程，促進(jìn)中心城市發(fā)展；建立空間充裕、規(guī)劃到位、發(fā)展有序、超前靈活的城市用地控制體系，增強(qiáng)規(guī)劃彈性，適應(yīng)超常規(guī)發(fā)展的需要。 30 4、房地產(chǎn)市場狀況 煙臺市為加快各類房屋建設(shè)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)事業(yè)，堅持以解決居民住房及開發(fā)工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房為重點(diǎn)，以促進(jìn)住房商品化及工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)化為主線，把住宅及工業(yè)園區(qū)建設(shè)和房地產(chǎn)開 發(fā)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加快培植發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。房產(chǎn)開發(fā)管理措施，一是加強(qiáng)住宅及工業(yè)園區(qū)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)總量控制，以銷定建，達(dá)到供需平衡。二是清理不合理收費(fèi)，降低房價，讓房價適應(yīng)居民、工業(yè)收入水平。三是搞活住房二級市場、激活住房消費(fèi)。四是搞好規(guī)劃設(shè)計，提高各類用房使用功能。五是完善金融服務(wù)體系，增強(qiáng)市場購買力。六是采取多