水園豪庭房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

- 1 - 水園豪庭 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 項(xiàng)目總論 設(shè)項(xiàng)目總論 目名稱 ： “水園豪庭” 目坐落位置： 項(xiàng)目坐落于平頂山市新城區(qū)的中心地段，北依香山，南面是碧波蕩漾的平西湖，西 傍 150 米城市生態(tài)長(zhǎng)廊，東側(cè)緊鄰黃岡中學(xué)河南學(xué)校。 要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積 容積率 筑密度 凈用地面積 綠地率 綠化率 60% 總建筑面積 ，公共建筑面積 5673 ，社區(qū)內(nèi)小高層景觀公寓、多層花園洋房及 宅齊全，共計(jì)戶數(shù) 552 戶。建筑覆蓋率僅為 綠地率達(dá) 平均容積率僅為 - 2 - 目概況 本項(xiàng)目位于 新城區(qū)緯二路與經(jīng)七路交匯點(diǎn) ， 屬平頂山新城區(qū)的中心地段，北依香山，西傍 150 米超寬城市生態(tài)長(zhǎng)廊，南向碧波蕩漾的白龜山水庫(kù)。并引入大型生態(tài)皇家園林，凱旋廣場(chǎng)、大型音樂(lè)噴泉和太陽(yáng)神阿波羅雕像，與氣勢(shì)雄偉的凱旋門相呼應(yīng)；林蔭密 布的水榭大道，伴著曲水通幽，雕柱畫廊，直通向小區(qū)內(nèi)部 。 設(shè)單位概況 建設(shè)單位：平頂山市金世 紀(jì)地產(chǎn) 平頂山市金世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是經(jīng)平頂山市政府批準(zhǔn)，由平頂山金世紀(jì)中學(xué)投資的全資子公司，于 2005 年 12 月 1 日在工商行政主管部門登記注冊(cè)成立。公司位于平頂山市新城區(qū)經(jīng)六路南段（現(xiàn)平頂山金世紀(jì)中學(xué)院內(nèi)），是集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和物業(yè)管理為一體的綜合性企業(yè)。法定代表人關(guān)朝輝，注冊(cè)資本捌佰萬(wàn)元人民幣。公司分設(shè)綜合辦公室、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、合同預(yù)算部、工程部、營(yíng)銷部等部門，公司崗位編制 25 人，專 科以上學(xué)歷 22 人，并高新誠(chéng)聘有專業(yè)技術(shù)職稱的工作人員 17 人，其中中級(jí)以上職稱 9 人。 企業(yè)宗旨 建筑創(chuàng)造境界，誠(chéng)信筑就未來(lái)。 企業(yè)理念 和諧為本，追求卓越；與時(shí)俱進(jìn)，銳意創(chuàng)新。 企業(yè)精神 精明做事，誠(chéng)懇做人。 企業(yè)用人理念 人盡其才，量才適用。 企業(yè)發(fā)展策略 - 3 - 規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)，全力為城市人民營(yíng)造綠色生態(tài)家園； 建設(shè)高質(zhì)量，全力為客戶建造滿意放心房； 服務(wù)高效益，全力為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)高效、便捷周到的服務(wù)。 設(shè)項(xiàng)目的必要性 作為新世紀(jì)的建設(shè)工程 ，規(guī)劃設(shè)計(jì)以高水平、 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)為出發(fā)點(diǎn)，充分體現(xiàn) “ 以人為本 ” 的精神，結(jié)合現(xiàn)代化濱水居住區(qū)發(fā)展趨勢(shì)，以建設(shè)和諧居住區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)近期發(fā)展設(shè)想，協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)相關(guān)內(nèi)外部環(huán)境條件，合理進(jìn)行功能定位和確定結(jié)構(gòu)形式。在項(xiàng)目的開發(fā)中將貫徹 “ 尊重自然 ” 與 “ 可持續(xù)發(fā)展 ” 的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住生活空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，努力創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市社區(qū)。 設(shè)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠 加快的話，項(xiàng)目的投資將更加有保障，財(cái)務(wù)收益狀況也將會(huì)明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。因此，項(xiàng)目的開發(fā)商對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。 本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。同樣的能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請(qǐng)相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公司進(jìn)行投資全過(guò)程的嚴(yán)格管理將是十分必要 的。 行性研究的編制依據(jù) 平頂山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo) 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本參數(shù)和指標(biāo) - 4 - 2 項(xiàng)目建設(shè)條件 目建設(shè)的用地條件 項(xiàng)目建設(shè)用地位于平頂山新城區(qū)，占地面積為 平方米。 目建設(shè)自然條件 平頂山市位于河南省中南部，西依蜿蜒起伏的伏牛山脈，東接寬闊平坦的黃淮平原，南臨南北要沖的宛襄盆地，北連逶迤磅礴的嵩箕山系。 地理坐標(biāo)：北緯 33 08 34 20，東經(jīng) 112 14 113 45之 間，市區(qū)距省會(huì)鄭州市鐵路里程 218 公里，公路里程 135 公里。 氣候：平頂山市處于暖溫帶和亞熱帶氣候交錯(cuò)的邊緣地區(qū)，具有明顯的過(guò)渡性氣候特 征。冷暖空氣交匯頻繁，季風(fēng)氣候特別明顯。四季分明，氣候溫和，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。 政配套條件 項(xiàng)目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項(xiàng)目開發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道 路接駁。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的要求。 3 房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2009 年似乎 過(guò)得特別快， 樓市也從谷底飆至巔峰，從冰點(diǎn)到沸點(diǎn)， 2009 年中國(guó)樓市的 V 型反彈和臨近年關(guān)的政策轉(zhuǎn)向，以及對(duì)于金融海嘯及其后市場(chǎng)低迷的感覺仿佛仍未退去，給 2010 年房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)留下很多不確定性。 A 股南方房地產(chǎn)指數(shù)一個(gè)月來(lái)持續(xù)調(diào)整，累計(jì)跌幅近 20%。與此相對(duì)，受益于樓市 “ 量?jī)r(jià)齊升 ” ，房地產(chǎn)企業(yè) 2010 - 5 - 年將普遍迎來(lái) “ 業(yè)績(jī)豐收 ” ，上市房企 2009、 2010 年凈利潤(rùn)年均增幅預(yù)計(jì)將達(dá) 30%以上。 種種跡象表明，虎年伊始，即使面對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一系列的宏觀調(diào)控，開發(fā)商也紛紛提高了 2010 年的銷售任務(wù)，然而在調(diào)控政策 頻出、房?jī)r(jià)高企不下的背景下，購(gòu)房者觀望漸濃已是不爭(zhēng)的事實(shí)。 眼下，一場(chǎng)涉及三方角力的大戲已拉開帷幕。那么，在政府期望、開發(fā)商預(yù)期、房地產(chǎn)政策救市與調(diào)控的 “ 換班 ” ，加之老百姓心態(tài)的博弈中，虎年樓市究竟何去何從？而此次是真能 “ 敲山震虎 ” 還是房?jī)r(jià)已然 “ 騎虎難下 ” ？房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)大幅回升 ， 房企提高銷售預(yù)期 ， 受益于 2009 年樓市銷售火熱，房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)大幅回升，多數(shù)房企銷售收入已創(chuàng)歷史新高。而受結(jié)算制度的影響，房企 2009 年的銷售將主要體現(xiàn)在 2010 年的業(yè)績(jī)中 。 近期房?jī)r(jià)下行是對(duì)前期房?jī)r(jià)過(guò)高的修正，而且國(guó)家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消費(fèi)者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會(huì)。 策環(huán)境 國(guó)家一系列調(diào)控政策也將繼續(xù)影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀， 2010房地產(chǎn)藍(lán)皮書中提出五項(xiàng)建議。 首先，打擊囤地囤房，遏制市場(chǎng)投機(jī)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)社會(huì)資金投入生產(chǎn)性領(lǐng)域。這需要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程。 同時(shí) ，可在土地出讓初期時(shí)就對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定開發(fā)進(jìn)程，同時(shí)在交易時(shí)交出相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)進(jìn)程保證金，如違反規(guī)定，部分沒(méi)收甚至全部沒(méi)收，嚴(yán)重者可收回土地 使用權(quán)。 第二 ，合理控制房地產(chǎn)的信貸結(jié)構(gòu)。在開發(fā)領(lǐng)域，對(duì)明顯囤地囤房 的房企應(yīng)堅(jiān)決限增信貸供給；在銷售領(lǐng)域，應(yīng)嚴(yán)格限制二套以上的投資、 投機(jī)性購(gòu)房信貸。 第三，改革房地產(chǎn)稅費(fèi)管理機(jī)制，管理重點(diǎn)由交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)有利于抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求，但不利于二手房的市場(chǎng)發(fā)育。而持有環(huán)節(jié)的監(jiān)管更有利于對(duì)壟斷和投機(jī)行為的制度性遏制。 第四，加大并規(guī)范管理政策性住房的供給， 公共部門可以對(duì)市場(chǎng)無(wú)法有效供給的租賃住房直接接觸。 第五，加強(qiáng)國(guó)家房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)與預(yù)警制度的建設(shè)。市場(chǎng)信息的準(zhǔn)確有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)確的把脈 和制定政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)警制度建設(shè)有利于抑制市場(chǎng)的大起大落。 - 6 - 2010 年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格下調(diào)的可能性不大，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策預(yù)期下，房?jī)r(jià)將在 調(diào)整中增速趨緩，各月房?jī)r(jià)同比增幅呈現(xiàn)由高到低趨勢(shì)，都市密集區(qū)與區(qū)域性中心城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快。 從政府提出的十項(xiàng)措施來(lái)看，投資與基建是重中之中。其一，從各項(xiàng)措施的先后次序來(lái)看，保障性安居工程（房地產(chǎn)投資）排在第一位，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)排在第二位，重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)排在第三位，增值稅轉(zhuǎn)型（有助于促進(jìn)企業(yè)固定資產(chǎn)投資）排在第九位，加大金融支持（為投資與基建服務(wù)）排在第十位。十項(xiàng)措施中的 一半與基建有關(guān)，且排名明顯靠前。相比之下，加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、生態(tài)環(huán)境建設(shè)，加快自主創(chuàng)新與結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高城鄉(xiāng)居民收入排名相對(duì)靠后；其二，這反映了政府在短期內(nèi)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的思路，即外需不能指望，必須刺激內(nèi)需；而內(nèi)需中消費(fèi)短期內(nèi)具有剛性，刺激投資更加立竿見影；投資中又以房地產(chǎn)投資與基礎(chǔ)設(shè)施投資的短期效應(yīng)更加明顯。換句話說(shuō)政府試圖通過(guò)在短期內(nèi)提振房地產(chǎn)投資與基礎(chǔ)設(shè)施投資來(lái)應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面沖擊。 綜上分析 ： 住房市場(chǎng)調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待機(jī)會(huì)，市場(chǎng)存量房較多，房?jī)r(jià)還有下行的空間， 直至下跌到消費(fèi)者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢(shì)頭。由此預(yù)計(jì)： 2010 年上半年，房?jī)r(jià)承接 2009 年的 小幅上升 勢(shì)頭，房?jī)r(jià)水平將繼續(xù)有所上升 。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的 小幅上升 ，將有自住型住房陸續(xù)入市。 隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)形式 009 年平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 回顧 2009 年，面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，平頂山市認(rèn)真貫徹落實(shí)中央、 省政策措施，保增長(zhǎng)，調(diào) 結(jié)構(gòu)，惠民生，實(shí)施保障性安居工程和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，增加 保障性住房和普通商品住房市場(chǎng)供給，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 ，具體表現(xiàn)在： 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快。 2商品房成交增長(zhǎng)明顯。 3商品住房?jī)r(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。 4二手房交易量增加。 - 7 - 010 年平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 平頂山市城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，市區(qū)居住人口不斷攀升，新增居民自住性需求持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了剛性支持。隨著新城區(qū)行政中心的全面啟用，絕大部分在舊城區(qū)擁有住房的工作人員也需要安置住房，解決日常生活問(wèn)題。平頂山市作為內(nèi)地三 線城市，改善型 住房 將日益成為住房需求的主流。平頂山市財(cái)政收入居全省第三，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，家庭年人均可支配收入達(dá)到 元，房?jī)r(jià)收入比保持在 鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 647 億元，對(duì)住房消費(fèi)提供了基本支撐。加之住房公積金貸款的保障作用，居民住房消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)。 另外， 住房貸款作為銀行的優(yōu)質(zhì) 資產(chǎn)，也將對(duì)住房消費(fèi)具有重要推動(dòng)作用。 求狀況（市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項(xiàng)，就所關(guān)注的問(wèn)題， 在市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷中設(shè)計(jì)了如下的問(wèn)題：（共 17 個(gè)） 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)客戶調(diào)查問(wèn)卷 01、您的 性別： 男（ ）； 女（ ） 02、請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是？ 私營(yíng)企業(yè)主（ ）； 機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部（ ）； 企業(yè)管理人員（ ）； 經(jīng)理 /領(lǐng)導(dǎo)（ ）； 教師（ ）； 公務(wù)員（ ）； 貿(mào)易（ ）； 證券（ ）； 高科技（ ）； 其它（ ）； 03、您目前的居住條件是？ 出租房（ ）； 自購(gòu)商品房（ ）； 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房（ ）； 單位福利分房（ ） 04、您目前的住房房型是？ 兩房（ ）； 三房（ ）； 四房（ ）； 復(fù)式（ ）； 別墅 （ ）； 05、您目前住房的面積有多大？ 70 平米以下（ ）； 71 90 平米（ ）； 91 110 平米（ ）； 111 130 平米（ ）； 131 150 平米（ ）； 151 170 平米（ ）； 171 平米（ ）； 06、您計(jì)劃在幾年內(nèi)購(gòu)房： 半年（ ）； 1 年（ ）； 2 年（ ）； 3（ ）； 5 年（ ）； 07、您計(jì)劃購(gòu)買的住房類型是？ 高層（ 15 層以上）（ ）； 小高層（ 9）（ ）； 多層（ ）； - 8 - 聯(lián)排別墅（ ）； 獨(dú)體別墅（ ）； 其它（ ）； 08、您計(jì)劃購(gòu)買多大面積的住房？ 60 80 平米（ ）； 80 100 平方米（ ）； 100方米（ ）； 130方米（ ）； 150 平方米以上（ ）； 09、您計(jì)劃購(gòu)買幾房的住房 1 房 1 廳（ ）； 2 房（ ）； 3 房（ ）； 4 房（ ）； 復(fù)式及其他（ ）； 10、您能接受的房屋單價(jià)是？ 1801 2100 元 /平方米（ ）； 2101 2400 元 /平方米（）； 2401 2700 元 /平方米（ ）；2701以上 /平方米（ ）； 3301 /平方米（ ）； 3500 元以上 /平方米（ ） 11、您理想的房屋總價(jià)（單位：萬(wàn)元 /套） 15 萬(wàn)元以下 /套（ ）； 15 20 萬(wàn)元 /套（ ）； 20 25 萬(wàn)元 /套（ ）； 25 30 萬(wàn)元 /套（ ）； 30 40 萬(wàn)元 /套（ ）； 40 萬(wàn)元以上 /套（ ）； 12、 您想選擇的付款方式是？ 一次付清（ ）； 分期付款（ ）； 按揭（ ）； 13、您喜歡何種住宅停車位的使用方式？ 租用（ ）； 購(gòu)買（ ）； 其他（ ）； 14、您認(rèn)為生活陽(yáng)臺(tái)（主陽(yáng)臺(tái)）連接客廳好還是連接主臥室較好？ 客廳（ ）； 主臥室（ ）； 15、廳（包括客廳和餐廳）和主臥室的面積比較，您較喜歡 廳大主臥室?。?）； 廳小主臥室大（ ）； 兩者面積差不多（ ）； 無(wú)所謂（ ）； 16、您喜歡多大面積的客廳？ 10 15 平米（ ）； 16 20 平米（ ）； 21 25 平米（ ）； 26 30 平 米（ ）； 3 0 平米以上（ ）； 17、您喜歡多大面積的臥室？ 8 10 平米（ ）； 11 15 平米（ ）； 15 205 平米（ ）； 20 平米以上（ ） ； 非常感謝您對(duì)我們的大力支持！如若方便，請(qǐng)您留下聯(lián)系方式，謝謝！ 最后經(jīng)過(guò)市場(chǎng)問(wèn)卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100份問(wèn)卷中收到 80份有效的問(wèn)卷，以下是所收到的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： - 9 - 家庭人口 1 人 2 人 3 人 4 人 4 人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 5 40 0 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在 所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3 人的居多， 25%。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 2以上。 時(shí)間 1 年內(nèi) 1 3 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過(guò)一半的人表示在 1內(nèi)會(huì)買房，在 5 年內(nèi)買房的人達(dá)到 94%，這很好的說(shuō)明，大多數(shù)的 被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購(gòu)房意向 。 收入狀況 2 千以下 2 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 5 選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 1 3 5 年后 - 10 - 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2000 元 /月以上，其中 3000。 位置 城內(nèi) 東郊 南郊 新城區(qū) 北郊 所選人數(shù) 9 20 18 23 10 所占百分率 % 5 據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū) 及新城區(qū)， 很好的說(shuō)明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)， 市內(nèi)買房的想法已經(jīng)改觀，新城區(qū)及郊區(qū)吸引力增加 。 選項(xiàng) 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 62 14 4 所占百分率 % 77 5 17 5 5 10 15 20 25 30 352 千以下26 千以上所選人數(shù) 所占百分率%920 18 郊 南郊 新城區(qū) 北郊所選人數(shù) 所占百分率% - 11 - 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到 樓型 6 層以下 7 高 層 其 它 所選人數(shù) 12 27 29 12 所占百分率 % 15 5 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 7的比較多，所占比大致 相 同，也就是說(shuō)，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。 價(jià) 位 2 3 4 5 6 千以上 所選人數(shù) 27 20 18 10 5 所占百分率 % 5 7%18%5%現(xiàn)房 期房 末房15%34%36%15%15%34%36%15%6 層以下 7 高 層 其 它 - 12 - 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價(jià)位在 2000 /平方米之間的占多數(shù)，2000平方米的占 33%， 3000 /平方米的戰(zhàn) 25%，合在一起就是說(shuō)，有超過(guò)五成的人可以接受 2000 /平方米的價(jià)格。而選擇能夠接受 5000 元 /平方米以上的消費(fèi)者不多。 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復(fù)式結(jié)構(gòu) 躍層結(jié)構(gòu) 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3 75 8 75 25 28 75 15 7 5 5 6 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到 另外選擇兩室一廳、兩室兩廳 、三室二廳的人所占比例分別是 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 面 積 50 以下 511013150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 5 據(jù)分析：選擇 81101131人比較多， 35%和 這個(gè)數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說(shuō)是比較合理的。 選）： 關(guān)注因素 位置 價(jià)格 交通 戶型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì) 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌與開 發(fā)商實(shí)力 所選人數(shù)33%25%23%13%6%2 3 4 5 6 千以上 - 13 - 人 數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占百分率 % 10 0 據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過(guò)上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價(jià)格 位置 周 邊 環(huán)境 10%、戶型 而最不被 人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的 實(shí)力和配套設(shè)施，它們分別只有 5%。 選擇設(shè)施 購(gòu)物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 據(jù)分析：明顯地希望有購(gòu)物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占 而其余選項(xiàng)選擇所占的比例比較接近。 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購(gòu)房，占到總數(shù)的 選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 25%。 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款 - 14 - 所占百分率 % 5 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對(duì)象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 較少的人選擇全部精裝，只有 要求情況 不需要 8 萬(wàn)元 /個(gè) 10 萬(wàn)元 /個(gè) 12 萬(wàn)元 /個(gè) 所選人數(shù) 10 47 15 8 所占百分率 % 0 數(shù) 據(jù)分析：被 調(diào)查 者有近八成的人 選擇購(gòu)買車 位，在 選擇 需要 車 位的 人中，有 為 8 萬(wàn)元 /個(gè) 的價(jià)格是比 較 合理的， 人 選擇 10 萬(wàn)元 /個(gè) ，只有 10%的人 選擇 12 萬(wàn)元 /個(gè)車 位的價(jià)格是合理的。 廣告方式 電視 報(bào)紙 電臺(tái) 房交會(huì) 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機(jī)構(gòu) 已購(gòu) 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 百分率 % 18 75 16 25 6 25 5 7 5 6 25 12 5 7 5 12 5 7 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購(gòu)房的信息來(lái)源方面，電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購(gòu)房親友四個(gè)方面最多，它們所占的比例分別是 因此這將在住房銷售的時(shí)候?yàn)槲覀兲岢鰻I(yíng)銷的方案提供參考。 部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率% - 15 - 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管 平頂山 市的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾， 平頂山 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。在被調(diào)查的人中間，有 人家庭人口在 2之間；打算在五年內(nèi)買房的占 三年內(nèi)買房的占 65%；人家庭月收入在 3000 元以上，月收入 4500 元以上的占 人愿意在 新城區(qū) 購(gòu)房 ；相當(dāng)多的人更愿意購(gòu)買現(xiàn)房 ，占 70%的人愿意選擇小高層或者高層； 25%的人可以接受 3000 元 /平方米的價(jià)格，而能夠接受 4000 元 /平方米價(jià)格的只有 更多的人比較喜歡大的房子，有 人選擇 80 平方米 以上，人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占 25%，選擇復(fù)式和躍層的 也 有 被調(diào)查者更關(guān)注住房的價(jià)格、位置、周 邊 環(huán)境、交通、戶型，而對(duì)小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實(shí)力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購(gòu)物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購(gòu)買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在 希望擁有車位的人中，人們認(rèn)為 8 萬(wàn)元 /個(gè)車位的價(jià)格是合理的；被調(diào)查者的人們通常從電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購(gòu)房親友四個(gè)方面的到有關(guān)的購(gòu)房信 息。 給狀況 大范圍內(nèi)的供求關(guān)系對(duì)本案而言并無(wú)太大意義，要考慮的供求只需是平頂山市當(dāng)?shù)厣踔潦琼?xiàng)目周圍情況即可。 通過(guò)與周邊項(xiàng)目比較可以知道，本案與其它項(xiàng)目相比最大的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)就是花園洋房和別墅，這在其它幾個(gè)項(xiàng)目中并沒(méi)有（一品瀾山有少量別墅），可以說(shuō)是本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)所在。因此，本項(xiàng)目在該區(qū)域內(nèi)的供給可說(shuō)是獨(dú)一無(wú)二的，同時(shí)，項(xiàng)目可以借此提高自身的受關(guān)注度，帶動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)買熱情。 4 析 目的優(yōu)勢(shì) (1） 交通便利。 經(jīng)過(guò) 3 年多的建設(shè)，平頂山市新城區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模：起 步區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成；一期供水工程、供熱工程、污水處理工程、天然氣管網(wǎng)鋪設(shè)工程已完工并投入使用；已建成或正在建設(shè)的 20 多 個(gè)住宅小區(qū) 400 多棟樓房已有 10 多 個(gè)住宅小區(qū)具備入住條件； 項(xiàng)目附近有三家銀行（中、農(nóng)、建）；大學(xué) - 16 - 附屬等幾所醫(yī)院；高檔酒店，高檔洗浴中心，網(wǎng)吧隨處可見 ； 市委、市政府和相關(guān)部門已搬至新城區(qū)辦公 截至目前，已開工建設(shè)各類項(xiàng)目 73 個(gè)，總投資 63 億元，已完成建設(shè)投資 46 億元。 2） 距離河南城建學(xué)院 和平頂山衛(wèi)生學(xué)校新校區(qū) 很近，附近還有金世紀(jì)小學(xué)、 黃岡中學(xué) 等學(xué)校 ，有利于本項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的提升。 3） 公交車 16、 26、 66、 29 路途徑市中心 及火車站、汽車站 ，讓你 可 隨意到達(dá) 平頂山市每一個(gè)地方，出行無(wú)憂。 4） 社區(qū)內(nèi)有幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心、生活超市、會(huì)所等，還有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等 2800平方米的公共配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)設(shè)置有地下停車場(chǎng)和地面停車位及私家車庫(kù)，停車泊位高達(dá) 50%，是愛車一族的理想首選，并充分考慮到未來(lái) 5的發(fā)展。 5） 樓間距加 大，保證通風(fēng)、采光效果良 好 。 6） 完美時(shí)尚設(shè)計(jì)，更加體現(xiàn)人性化居住環(huán)境 。 目的劣勢(shì) (雖然本項(xiàng)目有良好的人文環(huán)境， 但 新城區(qū) 發(fā)展相對(duì)滯后導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍，市民對(duì)本地塊缺乏“認(rèn)同感”， 消費(fèi)者對(duì)區(qū)位的抗性較大，對(duì)本案的認(rèn)同度較低。這對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)及銷售 會(huì) 產(chǎn)生較大的影響，導(dǎo)致銷售成本及宣傳成本的增加。周圍配套設(shè)施 尚未完善，生活配套設(shè)施不夠健全，也會(huì)降低對(duì)消費(fèi)者的吸引力。 目的市場(chǎng)機(jī)會(huì) ( 升了本案未來(lái)的人文環(huán)境 ； 很多在當(dāng)?shù)毓ぷ魃畹娜碎_始在較小城市購(gòu)房，剛性需求增加 ； 定了 購(gòu) 房者的信心 ； 5. 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)很少存在同等品質(zhì)的樓盤與之競(jìng)爭(zhēng)，為本案贏得了較大的市場(chǎng)空間； 目面臨的威脅 ( - 17 - 市場(chǎng)的消化能力有限 ； 果廣告宣傳不到位，就不能有效地樹立樓盤形象，會(huì)增大營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)和困難 ； 房者認(rèn)為價(jià)格較高； 5. 市場(chǎng) 定位 目 設(shè)計(jì)指 導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 遵循 “綠色生態(tài)家園 ”的社區(qū)定位，充分利用基地周邊水體環(huán)境，營(yíng)造臨河 居住區(qū)景觀特色 ； 以滿足居民的使用功能為前提，達(dá)到整體環(huán)境的“經(jīng)濟(jì)，使用，美觀” ； 真正貫徹 “ 尊敬自然 ” 的設(shè)計(jì)理念，與小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運(yùn)用各種造園手法，使建筑 坐 落 于 花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。 品策略 品定位 水園 豪庭 項(xiàng)目的別墅、花園洋房、電梯小高層等無(wú)不預(yù)示項(xiàng)目 走的是中檔精品房路線。項(xiàng)目中雖然有 別墅和花園洋房，但并不是傳統(tǒng)意義上的別墅和花園洋房，所以價(jià)格也沒(méi)有到那 么高的程度，而且周邊也 有足夠的消費(fèi)群體能夠有能力來(lái)購(gòu)買 較 高檔物業(yè)，所以產(chǎn)品定位為中 高 檔精品房。 型比例配置 水 園 豪庭項(xiàng)目 在充分尊重市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的前提下，精心推敲，比較研究不同位置的景觀視線條件，因地制宜地設(shè)計(jì)戶型， 保證家家能觀景， 并采用了落地窗、飄窗等提高住宅品質(zhì)的元素， 堅(jiān)持人性化、生態(tài)化，將獨(dú)具特色的水系、雕塑、花園等和建筑完美融合， 充分體現(xiàn) “以人為本 ”的設(shè)計(jì)理念。小區(qū)總戶數(shù)： 一期 552 戶，戶型區(qū)間在 90方米 ，套型為 ：主打精品戶型為四室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳 - 18 - 兩衛(wèi)和三室兩廳 三衛(wèi)。除此以外，本項(xiàng)目還有一定數(shù)量的別墅， 充分滿足了各各層面客戶的 居住和投資 需求。其中： - 19 - - 20 - - 21 - 品主題開發(fā) 主題確立：開發(fā)以親近自然為主題的中高檔住宅。 確立理由： 1）從居住環(huán)境上來(lái)看，如今地球的自然環(huán)境越來(lái)越差，而人類追求美好自然風(fēng)光的決心卻從未停止。平頂山以煤業(yè)立市，雖然今年來(lái)重視起環(huán)境保護(hù)的重要性，但環(huán)保畢竟不是一日一時(shí)之功，被破壞的環(huán)境也不能馬上被恢復(fù)，在這種情況下，新城區(qū)良好的自然風(fēng)光就顯得尤其難能可貴。稀缺所以珍貴，在這樣的條件下開發(fā)房地產(chǎn)，首選當(dāng)然是中高檔 住宅區(qū)，目標(biāo)客戶也是較富裕階層。成功人生后獨(dú)享自然的親近。 2）從投資角度看，正因?yàn)檎嬲淖匀伙L(fēng)光越來(lái)越少，現(xiàn)存的才愈顯珍貴。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)與地塊的完美結(jié)合，也是投資的首選之地。 3）從新聞角度看，生態(tài)住宅在平頂山雖說(shuō)已有先例（建宏房地產(chǎn)開發(fā)的中央花園），但在新城區(qū)如此完美的將房屋與風(fēng)景相結(jié)合尚屬首次，而新城區(qū)如今又是平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)所在，僅此，該項(xiàng)目就會(huì)受到新聞界的重視，而且會(huì)受到社會(huì)的廣泛關(guān) - 22 - 注，借此可形成免費(fèi)的廣告宣傳效應(yīng)。 4）從策劃角度看，策劃的精髓就是找出社會(huì)需求，然后滿足它。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，平 名稱設(shè)置 名稱確立：項(xiàng)目名稱建議采用“金世紀(jì)水園豪庭”，簡(jiǎn)稱為“水園豪庭”。 名稱釋義如下： 名稱中之所以融入“金世紀(jì)”三字，是為了突出公司的品牌。在樓盤名稱中融入公司名稱，有利于讓消費(fèi)者在一開始就記住公司名稱，公司名稱隨著樓盤的推廣的展開，將會(huì)與樓盤本身一樣深入人心。這樣，在開發(fā)下一個(gè)樓盤時(shí)，消費(fèi)者對(duì)“金世紀(jì)”這三個(gè)字就不會(huì)再陌生了，有利于形成公司的品牌效應(yīng)。 名稱中的“水園”二字，主要是為了凸顯該項(xiàng)目的自然主題，表現(xiàn)項(xiàng)目所處地理位置。在消費(fèi)者只聽到項(xiàng)目名稱的情況下，就對(duì)項(xiàng)目的表達(dá)主 題有一個(gè)鮮明的認(rèn)識(shí)，水的氣息撲面而來(lái)。 名稱中的“豪庭”一詞，表達(dá)了該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 中高檔住宅小區(qū)。在如此優(yōu)越的地理位置上，只有建造中高檔住宅小區(qū)才能匹配此地完美的自然風(fēng)光，也只有中高檔社區(qū)才能匹配業(yè)主的身份和品位。而且，在中國(guó)傳統(tǒng)文化中，豪庭代表的是一種地位的象征，一種身份的彰顯，我們這樣命名，容易滿足目標(biāo)客戶心底對(duì)身份象征的向往，更容易打動(dòng)目標(biāo)客戶群體。 場(chǎng)細(xì)分 平頂山市新城區(qū)的開發(fā)和發(fā)展以及今年來(lái)新城區(qū)房?jī)r(jià)的不斷上漲，給投資者選擇新城區(qū)作為購(gòu)房置業(yè)和投資對(duì)象增加了信心；同時(shí)，讓消費(fèi)者看 到了新城區(qū)的升值潛力，有力拉動(dòng)了新城區(qū)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的發(fā)展；其次，新城區(qū)良好的自然風(fēng)光和環(huán)境，非常適宜于居住，吸引了周邊縣市的中高收入階層投資和居住，同時(shí)， 項(xiàng)目周圍事業(yè)單位數(shù)量較多， 也提供了項(xiàng)目的潛在客戶。 標(biāo)客戶 定位 1） 個(gè)體與私企業(yè)老板（市內(nèi) +周邊城鎮(zhèn)） - 23 - 該階層基本都有住房，對(duì)生活質(zhì)量要求比較高。且在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)“功能價(jià)格比”有著較清楚的認(rèn)識(shí)，文化方面都有一定修養(yǎng)，對(duì)“居住 +度假 +投資”概念的理解高于其它行業(yè)人士。 該群族是項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶。 2）文 化 、教 育 、衛(wèi) 生界 人士 該群族文化素質(zhì)較高， 追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華， 但要有品位，并注重生活質(zhì)量 ， 對(duì)居住環(huán)境有著較高的要 求 。 該階層收入雖并不太穩(wěn)定，但 也非 一般工薪層的收入水平 可比 。該群族是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。 3） 企業(yè)高級(jí)職員 在 平頂山 雖然這一群族人數(shù)并不太多，但 平頂山 市發(fā)達(dá)的工業(yè)重地，對(duì)他們還是具有很大的誘惑力。細(xì)分如下： 企業(yè)業(yè)主 ； 高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人 ； 高級(jí)技術(shù)人員 ； 該群族是本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶。 4） 政府公務(wù)員 該群族能成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的十分有限。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個(gè)因素，就是 “ 灰色收入 ” 。因此，該群族也是我們項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶。 5） 退休人員 該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、回國(guó)人員、國(guó)企老板等不同類型，不同收入來(lái)源 。 該群族都有一個(gè)消費(fèi)指導(dǎo)思想，就是 “ 享受天倫之樂(lè)，安度晚年 ” ，因此，對(duì)居住環(huán)境的要求高于一切。該群族也是我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 。 頂山的富裕階層越來(lái)越需要一種彰顯自身價(jià)值和品位的消費(fèi)需求。 別墅和花園洋房無(wú)疑可以很 好的滿足這點(diǎn)。無(wú)論投資還是居住，水園豪庭都可以滿足。 6 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 以下是收集的與本項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的部分物業(yè)的資料 : 1）、項(xiàng)目名稱： 藍(lán)灣新城 開發(fā)商 ：平頂山市華城房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目名稱 : 平頂山市華誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司藍(lán)灣新城高層住宅（一期） 項(xiàng)目地址： 新城區(qū)未來(lái)路東側(cè)、福泉路西側(cè)、博文路北側(cè)（黃河外國(guó)語(yǔ)學(xué)校西側(cè)）。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：紅線以內(nèi)用地 方米，凈用地 方米，容積率 - 24 - 筑密度為 24%，綠地率 35%。 項(xiàng)目情況： 建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，高層，商住綜合樓。 2000 多戶。占地 200 多畝，平西湖畔純高層居住社區(qū)，項(xiàng)目為 18的高層建筑。 。 主打戶型： 三室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 價(jià)格指標(biāo)：均價(jià)在 3400 元 /平方米，估計(jì)售價(jià)在 3300 3500 元 /平方米之間 優(yōu)勢(shì)： 位于新城區(qū)入口處，受到市政府的大力支持，政府為 其建設(shè) 30 米寬的綠化帶。劣勢(shì)：位置相對(duì)較偏 且因?yàn)樵擁?xiàng)目位于高壓線附近，對(duì)人身體產(chǎn)生一定的危害，另外該項(xiàng)目原來(lái)是回民區(qū)，安置是個(gè)問(wèn)題。 2） 、項(xiàng)目名稱： 隆嘉 君臨天 下 項(xiàng)目地址： 平頂山市新城區(qū)經(jīng)二路北段 開發(fā)商： 平頂山市隆嘉房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目情況： 容積率 筑密度為 綠地率 35%。 建筑面積 95669 平方米（住宅 方米、車庫(kù)及公用設(shè)備面積 方米 商業(yè)面積 占地面積 方米 。 主打戶型： 兩室兩廳兩衛(wèi) 兩室兩廳兩衛(wèi) 138 三室兩廳兩衛(wèi) 194 四室兩廳三衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 價(jià)格指標(biāo)：均價(jià)在 4350 元 /平方米左右 優(yōu)勢(shì)：生活設(shè)施完善，交通便利，地理位置優(yōu)越。 劣勢(shì) ： 前期定價(jià)房?jī)r(jià)偏高 ， 北面地塊控高；配套設(shè)備不 太 齊全；社區(qū)發(fā)展不成熟 ；、公交車班次少 、 交通不夠發(fā) 達(dá)； 企業(yè)形象 名氣不夠響亮 ，不能形成品牌效應(yīng) 。 3）、項(xiàng)目名稱： 金玉花園 項(xiàng)目地址：新城區(qū)長(zhǎng)安大道與宏圖路交叉口（公務(wù)員小區(qū)西側(cè)） 開發(fā)商：平頂山市金玉堂置業(yè)有限公司 - 25 - 推廣公司：眾聯(lián)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 項(xiàng)目情況： 小區(qū)樓數(shù)： 5 棟高層、 7 棟小高層、 4 棟多層 面積區(qū)間： 100 160 主打戶型： 建筑面積 方米 二室二廳一衛(wèi) 建筑面積 方米 三室兩廳雙衛(wèi) 建筑面積 方米 三室兩廳雙衛(wèi) 價(jià)格指標(biāo)：房?jī)r(jià)待定，估計(jì)均價(jià)在 3300 3500 元 /平方米之間 優(yōu)勢(shì) ：親水住宅，地勢(shì)較好，風(fēng)景優(yōu)美，夏 季涼風(fēng)習(xí)習(xí)，生活舒適，增值潛力較大。 劣勢(shì)：位于平頂山風(fēng)口地帶，冬季風(fēng)力強(qiáng)勁，靠近水庫(kù)，更是冷上加冷，寒上加寒。 4）、4）、 項(xiàng)目名稱： 大唐一品瀾山 項(xiàng)目地址： 新城區(qū)長(zhǎng)安大道與育英路交匯處向西 100 米 開發(fā)商： 平頂山市大唐房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目情況：項(xiàng)目為一棟 32 層框剪結(jié)構(gòu)的高層 主打戶型： 100 精奢兩房 122 觀景三房 166 豪闊四房 185 306 空中別墅 價(jià)格指標(biāo)：房?jī)r(jià)待定，估計(jì)均價(jià)應(yīng)在 3500 元 /平方米左右 優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)美，交通便利，配套齊全。 劣勢(shì)：位置相對(duì)較偏，緊鄰平安大道，噪音較大。 7 價(jià)格定位 價(jià)思路 該樓盤所在區(qū)位位于新城區(qū)，相對(duì)于舊城區(qū)的老繁榮地段，該地域樓價(jià)較低。從前面的市場(chǎng)調(diào)查與分析中可以看出，目前周邊主要樓盤起價(jià)的均價(jià)為 元 /左右。價(jià)格最高的是君臨天下。而水園豪庭的最大最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是 ，起價(jià)為 元 / 。水園豪庭的定價(jià)思路應(yīng)該以 作為參考 標(biāo)準(zhǔn)。 - 26 - 格確定方法 水園豪庭的賣點(diǎn)雖然是新城區(qū)獨(dú)一無(wú)二的花園洋房和別墅，但這只是相對(duì)周邊幾大樓盤而言的，相對(duì)整個(gè)平頂山新城區(qū)來(lái)說(shuō)，這個(gè)賣點(diǎn)就很平凡了，因?yàn)樾鲁菂^(qū)的良好生態(tài)環(huán)境讓大多樓盤都有這一優(yōu)勢(shì)。但是特意提出生態(tài)環(huán)境加別墅這個(gè)賣點(diǎn)的卻沒(méi)有，這也讓水園豪庭有了新城區(qū)樓市中獨(dú)特的賣點(diǎn)。根據(jù)營(yíng)銷法則，一個(gè)新穎的概念是無(wú)價(jià)的，但為了穩(wěn)重起見，同時(shí)為了打敗 而快速占領(lǐng)市場(chǎng)，以達(dá)到后來(lái)者居上的目的，建議起價(jià)也定為 元 /。然后再根據(jù)銷售情況做出價(jià)格反應(yīng)策略。 格策略 價(jià)格策略上，建議采用 “一口價(jià)入市，爬城式升價(jià)”的策略 先積聚人氣，提高項(xiàng)目的受關(guān)注率，再穩(wěn)步提升價(jià)格，達(dá)到目標(biāo)均價(jià)水平。入市前期，可充分利用項(xiàng)目高層的優(yōu)勢(shì)，采用“ 8 層以下部分單位一口價(jià)”方式。該一口價(jià)價(jià)位可比正常的中高層樓價(jià)低，亦要參照同片區(qū)整體入市價(jià)格，合理制定，以積聚人氣，提高到場(chǎng)客戶的成交率。 一方面可以引起市場(chǎng)的轟動(dòng)，同時(shí)對(duì)前期少量業(yè)主來(lái)說(shuō)，看到后面的價(jià)格其超值性自然不言而喻，這對(duì)整個(gè)銷售過(guò)程來(lái)說(shuō)，不論是售樓員的信心還是銷售效果，都能起到不小的推動(dòng)作用。 另一方面，入市之后，在目標(biāo)均價(jià)水平既定的前提下，運(yùn)用價(jià)格策略 ，“爬城式”穩(wěn)健上升，從心理上催促有效需求趕快落定，這樣能在保證均價(jià)水平的前提下，在最短的時(shí)間內(nèi)提高銷售率至理想水平。 目具體定價(jià)策略 不同樓層、不同朝向、不同景觀、不同戶型的單位分別采取不同價(jià)格。 1）按樓層定價(jià)。該項(xiàng)目有小高層，按樓層定價(jià)的方法是： 3 樓以下每低一層，價(jià)格就遞減；每上一層，價(jià)格就遞增。但是最頂層不是價(jià)格最高的樓層，因?yàn)橄M(fèi)者不喜歡頂層單位，價(jià)格最高的樓層是頂層的下一層。 2）按朝向定價(jià)。正南向最高，正東向、東南向、正西向、正北向和東北向依次遞減。 - 27 - 3)按景觀定價(jià)。 外景 指小區(qū)以 外的大景觀?？梢越^山林或者河流的，價(jià)格最高，遠(yuǎn)觀山林或河流的次之。 內(nèi)景 指小區(qū)內(nèi)景觀。可以觀望小區(qū)園林、泳池的價(jià)位最高，不能觀望小區(qū)內(nèi)景觀但視野開闊的次之。 4）按戶型定價(jià)?？諝鈱?duì)流、無(wú)暗房、間隔科學(xué)實(shí)用的戶型價(jià)格較高，反之較低。 宅部分物業(yè)的價(jià)格定位 產(chǎn)品價(jià)格定位是市場(chǎng)營(yíng)銷組合中難以控制的因素。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，價(jià)格直接關(guān)系到市場(chǎng)對(duì)其所開發(fā)的房產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度，影響著市場(chǎng)需求和開發(fā)商利潤(rùn)，涉及到各方面的利益。所以，審慎地制定項(xiàng)目銷售價(jià)格，對(duì)創(chuàng)造優(yōu)秀的銷售業(yè)績(jī)，取得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 起著相當(dāng)關(guān)鍵的作用。 定價(jià)、調(diào)價(jià)原則： 物有所值、物超所值 根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)定價(jià) 因本項(xiàng)目景觀條件差異較大，拉開樓層朝向差價(jià)，以達(dá)到均衡銷售。 分期定價(jià)，根據(jù)市場(chǎng)狀況調(diào)整。 低開高走，追求快速銷售的市場(chǎng)效應(yīng)，塑造品牌形象。 價(jià)格不宜過(guò)低，以免對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)形象造成負(fù)面影響。 場(chǎng)部分價(jià)格定位 1）經(jīng)營(yíng)模式定位 A 商場(chǎng)部分的基本情況 表 6置 項(xiàng)目底層裙樓 面積 地上一層共 1300 交通 16、 28、 66、 26、 29 路公交車 周 圍商鋪類型 超市、服裝、家用小電器、女性飾品、日用百貨 B 機(jī)會(huì)分析 （ 1） 與大學(xué)相鄰，人氣旺，有良好的商業(yè)氛圍； （ 2） 交通便利，出門即可搭乘公交車； - 28 - C 問(wèn)題分析： （ 1） 商鋪較少，不適合進(jìn)行規(guī)模的招商； （ 2） 商鋪為物業(yè)裙樓，經(jīng)營(yíng)種類受限制，如不適合做的士高舞廳，游樂(lè)城，灑店等 2）招商方案 (1) 通過(guò)媒體和現(xiàn)場(chǎng)包裝發(fā)布招商信息 (2) 通過(guò)我司的房屋銀行客戶網(wǎng)絡(luò)發(fā)布招商信息 本公司將提前對(duì)本區(qū)域的所有鋪位進(jìn)行上門推銷，對(duì)有意向加盟本商場(chǎng)給予優(yōu)先選位、送半年廣告位或更多折扣 等優(yōu)惠措施。 3）資金回收預(yù)測(cè) 為盡快回籠資金，可提前對(duì)商鋪部分進(jìn)行銷售，建議商場(chǎng)物業(yè)從現(xiàn)在開始認(rèn)購(gòu)。 由于工程形象尚未達(dá)到預(yù)期要求，距離入伙尚有一段時(shí)間，建議拉大付款方式的折扣，如一次性付款 88 折，一個(gè)內(nèi)分期付款 92 折，按揭付款 95 折，以鼓勵(lì)一次性付款，盡快回收資金，并最疑義達(dá)到綜合折扣在 90 折，即發(fā)展商在商場(chǎng)部分的實(shí)收售價(jià)在 18000 元 /。 款方式與價(jià)格政策 一次性付款的給予 95 折優(yōu)惠，按揭付款的 98 折優(yōu)惠。 8 營(yíng)銷策略 地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 ( 目前我國(guó)房地產(chǎn)行 業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷