溪布街旅游觀光項目項目設(shè)計方案

1 溪布街旅游觀光項目項目設(shè)計方案 目概況 項目名稱：溪布街 項目位于武陵源核心區(qū) 位 ， 東臨張家界大劇院，西靠寶峰路，南依索溪河，北與武陵大道相接， 占地面積 100 畝， 總建筑面積約 7 萬平方米。項目 以湘西土風(fēng)苗韻為基調(diào)，并融匯符合時代審美的時尚休閑元素，以 “最原生態(tài)、最自然、最和諧 ”的開發(fā)理念 進行規(guī)劃建設(shè) ， 是張家界 向 世界級旅游休閑品 牌提升 的鼎力之作 ，是 張家界旅游由觀光型向休閑度假型升級 的 引擎項目 。 項目集文化體驗、休閑度假、旅游購物等功能于一體，形成以情景休閑旅游為主題的三大特色街區(qū)，即 “全國唯一水上酒吧街 、中華名特小吃街、湘西民俗購物精品街 ”，并 圍繞 “名人、名店、名企 ”為主 進行全國范圍招商。 行性研究報告編制依據(jù) 項目可行性研究報告編制的可行性研究報告編制委托書； 旅游規(guī)劃通則（ 18971 張家界城市總體規(guī)劃； 武陵源風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（修編） ； 國家紀委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價參數(shù)； 投資項目可行性研究指南； 2 投資項目經(jīng)濟評價； 張家界旅游業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃； 本著客觀性、科學(xué)性、預(yù)見 性的原則，重點進行項目的必要性、建設(shè)條件、社會的可接受性、環(huán)境的可持續(xù)性的研究。同時也充分考慮項目建設(shè)的近期效益和遠期發(fā)展，兩者兼顧，協(xié)調(diào)發(fā)展。 本報告書研究范圍為“溪布街”商業(yè)旅游文化項目總體規(guī)劃建設(shè)工程的范圍與內(nèi)容。 目背景 2009 年， 是 湖南 省克難攻堅、取得經(jīng)濟社會發(fā)展重大成就的一年。在省委、省政府的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，在省人大的監(jiān)督指導(dǎo)下，全省上下堅決貫徹落實中央擴內(nèi)需保增長一攬子計劃，努力克服和化解國際金融危機帶來的沖擊和影響，經(jīng)濟回升向 好的趨勢不斷得到鞏固 ,主要經(jīng)濟指標均圓滿完成。 經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展。全省實現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，增長 規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)增加值 長 財政總收入 長 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15084 元，農(nóng)民人均純收入 4910 元，分別實際增長 3 游強市”戰(zhàn)略 張家界是湖南發(fā)展旅游業(yè)起步較早的地區(qū)之一，按照省委、省政府的統(tǒng)一部署，我市要堅持“旅游強市”戰(zhàn)略，充分發(fā)揮得天獨厚的資源和區(qū)位優(yōu)勢，采取了一系列措施，積極推進 旅游業(yè)發(fā)展 ，為全省乃至全國旅游業(yè)作出了貢獻。“十五”期間，全市旅游人數(shù)和收入年均分別增長 其中境外游客和旅游外匯收入年均分別增長 景點累計接待游客 4883 萬人次，其中境外游客 311 萬人次，分別是“九五”期間的 和 。 打造世界旅游精品是張家界未來發(fā)展的方向， 并 計劃到 2020 年實現(xiàn)這一目標。為此，張家界制定了 “1333”工程，即圍繞建設(shè)世界旅游精品這 “一個目標 ”；加快推進新型工業(yè)化、新型城市化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化 “三化進程 ”；實施文明張家界、和諧張家界、生態(tài)張家 界 “三大創(chuàng)建 ”；加強基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)工作 “三個基礎(chǔ) ”。 本項目的規(guī)劃不是還原歷史遺跡 ，而是依托 它的歷史文化底蘊及精神，結(jié)合湘西土家族文化精粹，通過建筑、文化、藝術(shù)、商業(yè)、生活結(jié)合旅游思維展現(xiàn)土家風(fēng)韻和張家界天成的山水 造化 ，打造兼具傳統(tǒng) 商業(yè) 價值 和 符合 時代 審美 的 旅游商業(yè)文化 街區(qū) ， 案名“溪布街”一方面取土家語“溪布”，意為 精美絕倫的貢品，另一方面 體現(xiàn) 項目是一個布滿溪流的 休閑 商業(yè)街區(qū)。 目概況 項目位于張家界核心景區(qū)武陵源，武陵大道區(qū)政府對面。 項 目 視野開闊，四面遠眺均有群山環(huán)繞。北靠武陵大道 武陵源區(qū)第一主干道和最主要的商業(yè)街 4 區(qū)，中高檔酒店云集，并與旅游購物中心天子街近距相守。南向沿 400米索溪河岸水景，并與通往張家界重要景點黃龍洞的必經(jīng)之道 張清公路隔河相望；東鄰張家界大劇院，西接前往寶峰湖要道 寶峰橋。 本項目建設(shè)的目標主要包括兩大方面： （ 1） 展示土家族歷史 文化 風(fēng)貌 本規(guī)劃區(qū)是土家族文化展示、傳播、娛樂、休閑于一體，具有公益性、藝術(shù)創(chuàng)造性、土家族特色性、旅游觀賞性的多功能綜合區(qū)，是對整個張家界傳統(tǒng)形象的填充、修 補和提升。 （ 2） 建設(shè)土家風(fēng)情的旅游商業(yè)綜合體 規(guī)劃區(qū)模擬傳統(tǒng)的 集市 的肌理和建筑形式，將土家族 民俗精髓完全保留下來，以更好的展現(xiàn)土家族的文化。強調(diào)對張家界山水生態(tài)環(huán)境的保護，以及對基地內(nèi)現(xiàn)有植被、水資源的保護，對地塊現(xiàn)狀進行改造，以創(chuàng)造優(yōu)美的自然風(fēng)光，強調(diào)生活、生態(tài)兩者協(xié)調(diào)發(fā)展。 設(shè)規(guī)模與投資 （ 1） 建筑工程： 建筑總面積： 100 畝。 （ 2） 項目 投資： 工程總投資：約 元人民幣。 （ 3） 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 總占地面積： 100 畝 總建筑面積： 7 萬平方米 5 建筑密度： 38% 容積率： 地率： 30% 建筑高度：兩層為主，局部三到四層 行性研究結(jié)論及建議 項目經(jīng)研究認為，項目建設(shè)符合湖南旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展要求，符合張家界政府“旅游強市”發(fā)展戰(zhàn)略等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。從旅游業(yè)的微觀經(jīng)濟發(fā)展需求、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢看，項目建設(shè)是必要的，項目建設(shè)條件基本成熟、項目規(guī)劃布局合理，建設(shè)規(guī)模基本滿足現(xiàn)狀及未來發(fā)展需求，經(jīng)濟上合理，社會效益、環(huán)境生態(tài)效益好，項目可行。 目建設(shè)的緊迫性 張家界提出了打造世界旅游精品的發(fā)展目標，本項目的建設(shè)可調(diào)整旅 游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，順應(yīng)旅游市場需求，努力打造精品旅游產(chǎn)品，開發(fā)和形成多元化的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，夯實地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展后勁，振興全市乃至全省旅游業(yè)，因此，項目的建設(shè)還具有緊迫性。 6 第二章 市場需求與必要性分析 家界旅游客源分析 根據(jù) 湖南旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，全省 14 個市級行政單位在空間上劃分為“ 兩個核心、三大板塊、四條黃金旅游帶 ” ，即圍繞長沙、張家界兩大旅游核心，構(gòu)建長株潭、大湘西、大湘南三個旅游板塊，形成湘西生態(tài)民俗旅游走廊、湘東文化與休 閑旅游帶、長張核心發(fā)展軸、泛珠旅游發(fā)展通道四條黃金旅游帶。四條黃金旅游帶將隨著交通格局的變化，最終在湖南形成聯(lián)系三大旅游板塊的紐帶 。 7 （ 1）國內(nèi)客源：團隊客戶全國各地都較多，消費能力相對較高的是廣東、上海和北京等地 自助游以湖南本省和湖北游客較多。 自駕游客源地：省外自駕游客戶是湖北和廣東的最多，其次是重慶和河北。省內(nèi)，自駕車總量排名前五的地市分別為長沙、常德、株州、湘潭地區(qū)、懷化地區(qū)。 （ 2）入境游客源：港澳臺、韓國為主、日本團有快速上升趨勢；這幾個是核心地區(qū)。其他如新加坡、 東亞、東南亞地區(qū)客戶也有。歐美市場也有，但是比例很小。 （ 3）游客特征：團隊游客幾乎以中老年游客為主，年輕游客主要是黃金周和寒暑假較多。 從游客職業(yè)來年，以政府官員、商務(wù)人員、教師、學(xué)生和企業(yè)工人居多，游客來源有部門集中的特點，多是一些單位效益較好或收入較高、較穩(wěn)定的城市居民。 作為衡量景區(qū)旅游競爭力的三個基本指標 游客數(shù)量、游客停留時間和游客人均消費水平，把 武陵源 、麗江和 陽朔 做一個對比，我們可以看到： 武陵源 、陽朔旅游發(fā)展起步早，但從 游客人次 來看卻 少 于麗江， 游客人次的增長速度也明顯 低 于 麗江， 麗江 旅游人次、 旅游收入的逐年增長充分說明了休閑度假旅游的發(fā)展對麗江地方經(jīng)濟 形成的 強有力的拉動作用 。 （ 1） 三地 游客數(shù)量 對比 8 0200400600800（年）萬人次三地0 6 年- 0 8 年旅游接待人次比較麗江 15 516 559武陵源 432 482 4202006年 2007年 2008年c（備注：以上數(shù)據(jù)均為官方數(shù)據(jù)） 三地0 6 - 0 8 年旅游接待人數(shù)增長情況比較01002003004005006007002006年 2007年 2008年萬人次麗江 陽朔 武陵源游客數(shù)量對比分析： 從游客人次上來看， 武陵源 、 陽朔 作為起步較早的旅游城市，游客數(shù)量 少于麗江 這個后起之秀 ，這說明了傳統(tǒng)的觀光游已經(jīng)逐步被 新型的 休閑度假游取代，旅游市場的轉(zhuǎn)型趨勢日益明顯 。 從游客人次每年的增速上來看， 武陵源 由于旅游產(chǎn)品單一，主要靠觀光游為主，無重復(fù)旅游的吸引力， 由于 08 年大地震的影響， 導(dǎo)致 武陵源 07 年至 08 9 年游客人數(shù)大幅減少，而麗江作為休閑度假游的代表城市， 陽朔 也在逐步向休閑度假游轉(zhuǎn)型， 并沒有受到大地震的影響， 游客 依然 愿意選擇每年到此休閑旅游，因此兩地每年的游客的增長量保持穩(wěn)步提升的態(tài)勢 。 （ 2）游客平均停留時間 武陵源 游客平均停留時間為 2天，麗江 、陽朔 游客平均停留時間為 （ 3） 旅游收入 水平 比較 三地0 6 - 0 8 007年 2008年億元麗江 陽朔 武陵源旅游收入對比分析： 武陵源 因 08年旅游人次的減少，并由于旅游市場逐漸老化，無新型的旅游產(chǎn)品帶動引導(dǎo)，導(dǎo)致全年旅游收入的下滑，而麗江及 陽朔 保持旅游 因保持了每年旅游 人次的穩(wěn)步增長，新 興的休閑旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，帶動了 整個 旅游 市場 收入的 穩(wěn)步 上漲 的 趨勢 。 10 （ 4）旅游人均消費比較 020040060080010001200單位（元）人均消費對比麗江 1006 1097 1112陽朔 690 740 780武陵源 668 670 6672006年 2007年 2008年旅游人均消費對比分析： 從上圖中可以看出， 麗江 和陽朔的旅游收入 形成穩(wěn)步上漲的趨勢，但武陵源的旅游收入?yún)s停滯于 670 元 /人左右的人均消費水平，說明了武陵源作為以傳統(tǒng)觀光游為主的旅游產(chǎn)品模式，在沒有新型旅游產(chǎn)品的帶動下，由于只依靠 傳統(tǒng)的團隊觀光旅游 ，形成了 對當(dāng)?shù)芈糜问杖肜麧檳赫ザ雀?的困局 ， 因此對當(dāng)?shù)芈糜问袌?只留下較少的旅游消費 。 陽朔 與張家界對比來看，由于 陽朔 不 斷發(fā)展休閑度假游市場（例如陽朔西街的成功開發(fā)），游客人均消費也在穩(wěn)步攀升，而一直依賴于觀光旅游的 武陵源在人均消費上基本表現(xiàn)為停滯不前的狀態(tài) 。 目前國內(nèi)最具品牌價值的旅游度假勝地麗江、陽朔，在其城市旅游大力發(fā)展休閑型產(chǎn)品后，品牌價值逐漸明顯、成熟，地方年游客量、旅游總收入隨之成年大幅增長。以下，是各地具體數(shù)據(jù)對比： 麗江： 時間 游客接待量 旅游總收入 旅游總收入 備注 11 （萬人） （億元） 增長率 2001 2002 2003 03 年非典對全國旅游市場的負面沖擊 2004 2005 2006 2007 2008 陽朔 ： 時間 游客接待量 （萬人） 旅游 實際 總收入 （億元） 旅游總收入 增長率 備注 2001 255萬 2002 2003 03 年非典對全國旅游市場的負面沖擊 2004 2005 2006 415 2007 516 2008 559 對比分析結(jié)論： 從旅游收入看， 武陵源 的旅游收入呈現(xiàn)出下滑的態(tài)勢，在三個 地方 中人均旅游消費處于最低的水平。 武陵源 旅游仍處于門票經(jīng)濟占主導(dǎo)地位 的階段，旅游消費仍以剛性的旅游消費如：門票、住宿、交通等費用上，而旅游購物和休閑娛樂消費明顯不足。 12 武陵源 具備相當(dāng)規(guī)模的消費能量， 秀美的自然風(fēng)光和得天獨厚的地質(zhì)奇觀，都給武陵源 聚客留客等發(fā)展休閑 度假 消費項目 帶來 利好條件，旅游市場從單一觀光游市場向復(fù)合型休閑度假市場升級的訴求日益強烈。 （ 1） 麗江 大研 古城 、束河 古鎮(zhèn) 對麗江旅游市場的拉動： 麗江發(fā)展旅游業(yè)以來，大研和束河逐漸顯現(xiàn)其商業(yè)消費、客流集貿(mào)的中心地位，大研、束河的開發(fā)和升級，是旅游市場賦予麗江的一個絕佳發(fā)展契機， 民族風(fēng)情、自然景觀、休閑業(yè)態(tài)的相輔相成，使得當(dāng)?shù)芈糜涡螒B(tài)具有很高市場包容力，人脈、商脈的密集交匯，使得整個麗江的品牌隨之逐步打響，進而促成客源結(jié)構(gòu)國際化。而數(shù)年來游客量和旅游消費的年年攀升，使本土經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)居高位，根本上優(yōu)化了當(dāng)?shù)厣钏胶蜕钯|(zhì)量，以旅游為支柱經(jīng)濟，全面帶動商業(yè)、文化、生活、娛樂的共榮，從而，麗江 作為一個旅游休閑勝地的聲名也越來越凸顯出市場競爭力和品牌感召力， 麗江已成為中國旅游向世界營銷的一張靚麗的名片。 （ 2） 西街對陽朔旅游市場的拉動： 西街位于廣西壯族自治區(qū)桂林市陽朔縣城中心區(qū)，目前 已經(jīng)成為聞名遐邇的名街，享有 “ 酒吧街 ” 、 “ 洋人街 ” 等稱謂，陽朔西街也因為它獨特的發(fā)展模式和文化形態(tài)，形成了旅游界聞名的 “ 陽朔現(xiàn)象 ” 和 “ 西街文化 ” ，西街也成為陽朔、桂林、廣西乃至中國的重要旅游品牌，陽朔西街保留著桂北民間文化，它是： 商業(yè)街 文化街 外國人在中國最密集的一條街 全中國最大的外語角 中國的 “ 地球村 ” 陽朔從當(dāng)初附屬于桂林山水的無名小城，到如今主導(dǎo)桂林旅游消費休閑聚點的蛻變，是全球旅游模式轉(zhuǎn)型升級的一個成功范本。旅游商業(yè)、城市商業(yè)的有機結(jié)合，山水風(fēng)情、人文風(fēng)貌的優(yōu)勢互補，是西街 帶動陽朔一躍成為全國休閑度假 13 熱門之選的發(fā)展之道。消費環(huán)境對觀光環(huán)境的補充，大大延長了游客的駐留時間，進而充分挖掘了旅游消費能量所能夠創(chuàng)造的經(jīng)濟效益和社會效益，從休閑品質(zhì)、觀光品質(zhì)、消費品質(zhì)等各方面完善了陽朔的城市競爭力。隨著游客、品牌的逐年提升，陽朔已逐漸成為桂林旅游消費的主導(dǎo)力量，并且從根本上改變了桂林單一山水觀光的旅游模式。 （ 3） 張家界發(fā)展設(shè)想： 由麗江 、 陽朔 旅游發(fā)展縱向?qū)Ρ?，可明顯看到在 大研古城、 束河古鎮(zhèn)和西街發(fā)展逐漸成熟后，年旅游總收入增長率均在 10%以上，甚至超過 50%，對當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟的帶動 有著舉足輕重的支撐作用。由此，可對張家界未來旅游發(fā)展方向作如下設(shè)想：張家界得天獨厚的世界級山、峰、湖、洞等自然景觀，以及濃郁的土風(fēng)苗韻人文魅力，是發(fā)展優(yōu)質(zhì)休閑度假型旅游產(chǎn)品不可復(fù)制的大前提、大背景，以此為依托，加強旅游配套、消費、服務(wù)等的品質(zhì)的提升，致力旅游文化商業(yè)的開發(fā)建設(shè)，將對張家界旅游品牌的休閑型空缺進行根本性補充，從而使麗江、 陽朔 的旅游 升級蛻變的 傳奇在張家界得到更深層次的升華和飛躍。 家界旅游增長的制約因素分析 在張家界 游客出游類型較為單一，觀光占絕對主導(dǎo)地位，客源市場類型發(fā)育不夠成熟與觀 光市場占主導(dǎo)地位的結(jié)構(gòu)相對應(yīng)的是：游客停留時間 長 、 但 游客 消費 水平 低、 旅游消 費增長緩慢，并由此導(dǎo)致旅游 實際 收益和旅游 邊際 收益增長速度相對較低， 張家界 旅游“旺丁不旺財”，游 線 集聚性強，除山水風(fēng)光外，其他景區(qū)游客 認 知度較低 ， 境外游客 占比 偏低。 旅游資源是旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，旅游市場需求是旅游開發(fā)的導(dǎo)向，縱觀前文對張家界旅游資源和旅游市場現(xiàn)狀的分析，可以對張家界下一步的市場開拓與產(chǎn)品策劃提供一些有益啟示，并做出有針對性的決策。 14 游產(chǎn)品現(xiàn)狀與需求分析 張家界地區(qū)目前推出的旅游產(chǎn)品均以 觀光型旅游產(chǎn)品為主。旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一是制約張家界旅游業(yè)發(fā)展的重要因素之一，充分利用自身得天獨厚的自然資源、旅游資源開發(fā)新型旅游產(chǎn)品，振興張家界旅游，已逐步形成一個新挑戰(zhàn)、新課題擺在了我們面前。 另外，張家界旅游景區(qū)、景點較為集中，旅游觀光多以團隊形式進行，游客觀光具有“白天看山，晚上看表演”的特點，由于休閑型產(chǎn)品的匱乏，游客旅游消費極不充足。 旅游消費過程是消費者對某地的認識的開始，消費意識到自身對這種需求的實際情況同期望情況之間的差異，從而產(chǎn)生潛在的消費需求。隨著市場化競 爭的不斷激烈，人們在強大的工作、生活壓力和逐步上升的收入水平，閑暇時間的增多、枯燥的城市生活和惡化的城市環(huán)境質(zhì)量等因素的刺激下產(chǎn)生回歸自然享受生活的需求，旅游作為主要休閑方式迅速成為了大眾化的選擇。 當(dāng)今社會的多元性決定了需求的多元化，對旅游產(chǎn)品的需求也同樣呈現(xiàn)多元化的變化趨勢，堅持以市場為導(dǎo)向，決定新的旅游產(chǎn)品開發(fā)項目，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，順應(yīng)市場需求，努力打造精品旅游產(chǎn)品的同時，開發(fā)和形成多元化的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，夯實地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展后勁，振興張家界旅游，促進地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展是十分必要的。 源市場預(yù)測 武 陵源 “十一五”期間實現(xiàn)游客接待增長率達 12%，隨著交通建設(shè)的進一步 15 發(fā)展和完善，將為 武陵源 地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展帶來新的發(fā)展契機。以 2009 年游客量為基數(shù)， “十一五”期間游客增長率為參數(shù)， 采用趨勢外推法測算，可預(yù)測 武陵源 “十一五”以后年份的游客接待量： 武陵源 游客接待量預(yù)測表 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 游客總數(shù) 470萬 526 589 659 738 827 926 增長率 12% 12% 12% 12% 12% 12% 目市場拓展戰(zhàn) 略 以文化旅游、觀光旅游、休閑度假旅游以及自駕車旅游為主題，提高游客的停留時間和消費水平，提高重游率； 境內(nèi) 消費群體 重點拓展 華南、華東、華北地區(qū)、湖南省內(nèi)以及湘西地區(qū) 的市場，境外市場重點拓展東南亞、日韓、港臺等游客市場 。 立足國內(nèi)市場，開拓國際市場，立足湖南省內(nèi)市場，開拓中遠程客源市場；鞏固觀光旅游市場，拓展文化、休閑、消費等非觀光類旅游市場。 鑒于張家界現(xiàn)階段及近期觀光市場仍然占有重要地位，而未來發(fā)展方向是開發(fā)休閑度假產(chǎn)品和市場，本項目側(cè)重于拓展 休閑 文化的市場定位。此外，需要說明的是，由于地處湖南整體旅游發(fā)展環(huán)境中，本項目旅游目標市場很大程度上將與張家界市整體目標客源捆綁（或互補），同時根據(jù)自身獨特因素確定自身客源市場。 16 目建設(shè)的意義和必要性 （ 1）集中匯粹湘西土家族、苗族的歷史、建筑、藝術(shù)、民間手工藝、民族風(fēng)味食品等民族文化精髓，推動人文社會科學(xué)的研究。 （ 2）運用市場商業(yè)化的開發(fā)模式，開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營大型土風(fēng)苗韻文化旅游、休閑、娛樂設(shè)施，豐富張家界旅游項目，推動全 市 旅游業(yè)發(fā)展。 （ 1） 全球旅游模式轉(zhuǎn)型升級的大勢要求 當(dāng)今世界，休閑已成為時代潮流，全球出現(xiàn)了諸如地中海沿岸城市和夏威夷、巴厘島、黃金海岸、加勒比海等眾多知名度假旅游目的地。國內(nèi)產(chǎn)生了以成都、杭州、大連為代表的最佳旅游城市，以三亞為代表的國際休閑度假區(qū)，麗江、大理、陽朔等熱門休閑勝地持續(xù)升溫。傳統(tǒng)觀光游向休閑度假游轉(zhuǎn)型升級，必然要求各旅游景區(qū)的旅游服務(wù)隨之更新?lián)Q代，符合休閑度假消費需求是發(fā)展旅游的大前提大思路。張家界自然景觀優(yōu)勢明顯，發(fā)展休閑度假項目是大勢要求，也是擴大市場、增長旅游經(jīng)濟的必然途徑。本項目在規(guī)劃理念、設(shè)計理念上 均從休閑度假功能層面出發(fā)，在旅游轉(zhuǎn)型升級過程中，項目優(yōu)越性會越來越明顯。 （ 2） 項目將成為 張家界打造世界旅游精品的硬件支撐 和營銷名片 張家界武陵源集中國第一個國家森林公園、世界自然遺產(chǎn)、世界地質(zhì)公園、國家首批 5A 級旅游景區(qū)、全國文明風(fēng)景旅游區(qū)五大 “ 金字招牌 ” 于一身。 并已于 2006年 便 確立了 “ 到 2020年前后把張家界建設(shè)成為世界旅游精品 ” 的戰(zhàn)略目標。 隨著世界旅游精品的發(fā)展戰(zhàn)略實施，還將進一步擴大張家界旅游消費市場的廣度和維度，客源的多元化、高端化，對高品質(zhì)文化商旅項目的需求會越來越強烈。武陵源作為張家界核心 景區(qū)， 必 然需要 緊跟旅游發(fā)展趨勢，推動旅游產(chǎn)業(yè)升 17 級轉(zhuǎn)型 ，積極發(fā)展符合休閑度假需求的復(fù)合型商旅項目，完善旅游服務(wù)功能，提高旅游硬件品質(zhì)。 （ 3） 項目將成為 張家界激活旅游休閑消費的重要引擎 張家界武陵源區(qū)最大的優(yōu)勢是多年積累的高品牌知名度和游客數(shù)量大、停留時間長、夜間集中度高的優(yōu)勢，而長期以來，張家界旅游消費形式基本上是“白天看山、晚上看表演”，每年幾百萬年游客的巨大消費商機沒有被充分挖掘出來，無疑是對市場消費能量巨大的浪費，是武陵源旅游經(jīng)濟的巨大損失。在此局面下，發(fā)展消費功能齊全、消費品質(zhì)優(yōu)越的休閑型度假消費 項目必然會成為激活巨大消費能量的重要引擎。 （ 4） 項目將成為 張家界復(fù)合型旅游休閑商業(yè)項目的市場空缺 如上所述，市場需求亟需被滿足，然而市場供給卻空白 武陵源區(qū)的服務(wù)核心主要以酒店設(shè)施為主，其它休閑、娛樂、餐飲等配套設(shè)施分布零散、檔次低、缺乏集中的休閑、娛樂、購物場所，無法滿足不同層次游客的多種需求。因此，復(fù)合型旅游休閑商業(yè)項目早已是張家界旅游亟待補充的市場空缺。本項目以提供層次豐富的旅游產(chǎn)品為打造目標，以滿足游客在文化層次上的多方需求成為必然，加上核心景區(qū)酒店集中，利于游客的夜間消費，高品質(zhì)的休閑項目和 文化項目將在居住半徑最短的區(qū)域內(nèi)提供最精彩的最放松的夜間消費和消遣。 武陵源現(xiàn)有商業(yè)門面基本屬于私有，可售門面少。當(dāng)?shù)赝顿Y客實力較強，投資渠道狹窄，購買門面是最熱的投資渠道之一。 05 年以來，核心地段的租金上漲幅度較大，多數(shù)為 20核心景區(qū)商業(yè)價值不斷提升。商業(yè)投資產(chǎn)品現(xiàn)階段的供不應(yīng)求態(tài)勢，為本項目發(fā)展創(chuàng)造了良好的機遇和空間。 綜上所述：從旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴大市場占有率、做強做大旅游業(yè)，實現(xiàn)旅游經(jīng)濟穩(wěn)步快速增長，提高旅游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟貢獻率，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展上看，項目建設(shè)都是必要的。 18 第三章 項目區(qū)位與環(huán)境分析 然環(huán)境概況 張家界市位于湖南省西北部，地處云貴高原隆起與洞庭湖沉降區(qū)結(jié)合部，介于東經(jīng) 109度 40分至 111度 20分、北緯 28度 52分至 29度 48分之間，東接石門、桃源縣，南鄰沅陵縣，北抵湖北省的鶴峰、宣恩縣。市界東西最長 167 公里，南北最寬 96 公里。全市總面積 9653 平方公里，占全省面積的 張家界市的地層復(fù)雜多樣，造化了當(dāng)?shù)氐奶厣坝^。 張家界的氣候適中，地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季風(fēng)濕潤氣候。因此， 19 雨 量豐沛（歷年平均降水量為 1400毫米），陽光充足，無霜期長，嚴寒期短，年平均氣溫 16 左右。夏季最熱月氣溫 27 ，冬季最冷月平均氣溫為 （以1月最冷，極端氣溫在零度左右到 4 ）。這樣的氣候，不僅適合動物的繁衍與植物的生長，更適合觀光旅游。 會經(jīng)濟概況 2008 年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，比上年增長 連續(xù) 6 年實現(xiàn)兩位數(shù)增長，增速比全國、全省分別快 全省第 7位和湘西地區(qū)首位，比湘西地區(qū)平均增速快 產(chǎn)業(yè)看，一、二、 三產(chǎn)業(yè)增加值分別為 元、 元，分別增長 對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 整為 季度看，一季度、上半年和前三季度經(jīng)濟增長率分別為 4%、 呈逐季加快態(tài)勢。按常住人口計算，全市人均 2337 元（折合 1776美元），比上年增長 全市各景點共接待國內(nèi)外游客 現(xiàn)旅游收入 元，其中門票收入 上年分別下降 境外游客接待量 游外匯收入 2億美元，分別下降 春節(jié)黃金周景點游客接待量 人次，旅游總收入 元，同比分別下降 “ 十一 ” 黃金周景點游客接待量 人次，旅游總收入 元，同比分別增長 接待量創(chuàng)歷次黃金周新高。 （ 1）建筑文化 張家界地處湘西，是土家族、苗族的重要聚居地。 土家族愛群居，愛住吊 20 腳木樓。建房都是 一村村，一寨寨的，很少單家獨戶。所建房屋多為木結(jié)構(gòu)， 吊腳樓形式， 小青瓦，花格窗，司檐懸空，木欄扶手，走馬轉(zhuǎn)角，古香古色。一般居家都有小庭院，院前有籬笆，院后有竹林，青石板鋪路，刨木板裝壁，松明照亮，一家過著日出而作，日落而息的田園寧靜生活。 （ 2）宗教文化 土家族處于原始宗教崇拜階段。有祖先崇拜、自然崇拜、英雄崇拜、圖騰崇拜等多種形式。其祖先崇拜為土王、八部大神、向王、向王軍，這些都是土家早期的祖先神，認為其靈魂可以庇護本民族的繁榮昌盛。建有廟、祠堂，定期祭祀。對自然崇拜，認為萬物皆有神。日、月、星、辰、雷、雨等等。另外還信仰梅山神、梯瑪神。狩獵時要拜祭。 “ 阿密麻瑪 ” 、土地神、巖石神、火神、水神等等。圖騰崇拜其內(nèi)容則是崇拜遠古時期的英雄，或祖先。如土家族信仰 虎圖騰 ， 傳說八部大神是喝虎奶長大的，其先祖是虎。 第四章 項目選址現(xiàn)狀與主要建設(shè)條件 目區(qū)位概況 項目地塊地呈東西長的三角形， 地塊呈東西長的三角形，總體坐向朝南，地勢平整，長約 約 180m，用地約 100畝。 南面是所溪河，北面是當(dāng)?shù)?居民自建房，而從北面通往武陵大道的兩個入口就在這排居民房中間， 進出項目的道路 狹窄。 地塊內(nèi)的建筑物以拆遷完畢，但土地還未平整，地塊內(nèi)有周邊居民在內(nèi)堆放的建材和其它的雜物。項目朝南，采光非常好，南面緊鄰索溪河，在地塊內(nèi)就可欣賞索溪河的美景。 21 本項目地處武陵源景觀區(qū)的核心地帶， 在離項目 2公里的南面是有著明鏡般碧綠湖水的寶峰湖。距東面有著“中國最佳溶洞”之稱的黃龍洞僅 7公里。北面3公里就是通往人間仙境袁家界及天子山的標志門。武陵源區(qū)馬上開工修建的高爾夫球場與地塊也僅 2公里。離張家界國家森林公園僅 15公里的路程。 項目周圍無大型住宅區(qū)， 北面所臨的 武陵 大道是武陵源區(qū)的主干道，也是游客比較聚集的一條街道，所形成的商業(yè)主要是以酒店、服裝、餐飲、工藝品店、超市、土特產(chǎn)商品店、旅行社、 足及銀行為主，武陵源較大超市如：梅尼超市、源亙立等都集中在武陵大道，而武陵源區(qū)政府也坐落在武陵大道。 項目地處武陵源武陵大道，該道路是去各大景點的必經(jīng)之路，也可連接未央路、白鷺路、桂花路，而武陵大道張家界大劇院對面是與武陵大道相連的是另一條游客比較集中的主干道官邸路。往西走是前往張家界市的必經(jīng)之路高云路。過了緊鄰項目的景觀大橋便是去往寶峰湖的寶峰 路。距項目 車站內(nèi)有到武陵源周邊各景點的大巴。 項目距張家界市中心 30余公里， 25分鐘即可到達，離荷花機場、張家界火車站 40公里，半小時車程就可到達。 本規(guī)劃位于張家界核心景區(qū)武陵源，依山傍水，擁有良好的自然景觀資源，可以起到張家界旅游門戶的示范作用。 另外，規(guī)劃地塊南臨索溪河景觀條件良好，規(guī)劃中將對其進行嚴格保護，并依托河景進行保護性開發(fā)利用。 22 通條件 （ 1） 航空：張家界荷花機場距離市區(qū) 8 公里，目前，張家界已開通北京、上海、香港、日本 名古屋、韓國首爾、釜山等旅游包機，荷花國際機場擴建工程、張花高速、黔張常鐵路、安張衡鐵路等項目也相繼上馬，加上已有的焦柳鐵路、石長鐵路、張常高速公路，張家界已初步形成一個立體交通網(wǎng)絡(luò)。尤其是荷花機場改造工程，投資達 20個億，改造完成后，吞吐量將達到 600萬人次。 （ 2） 鐵路：張家界鐵路線路四通八達，通過石長線與京廣鐵路相通，張家界火車站已與國內(nèi) 20 多個大、中城市開通了旅客列車。張家界火車站可直達北京、上海、廣州、深圳、南寧、湛江、 貴陽 等城市 ， 乘車極為方便。 第五章 工程技術(shù)與工程規(guī)模 目總 體規(guī)劃 整體規(guī)劃院落圍合式布局，利用建筑形體和體量的組合，以線性飄積理論為原則，進行有機的布置；建筑力求浪漫、飄逸和通透，體現(xiàn)旅游特色商業(yè)街所應(yīng)具備的時尚和拙樸的氣質(zhì)，同時滿足現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的功能和審美需求。 旅游商業(yè)街區(qū)的主入口設(shè)在用地的東面，比鄰張家界大劇院，以現(xiàn)有廣場共同組織為入口廣場，整個建筑組團依據(jù)三區(qū)一帶的原則，依次為：百溪溝以東的入口區(qū)，百溪溝以西的中部休閑區(qū)和末端的城市商業(yè)區(qū)，沿著索溪河形成河濱休閑景觀帶以打造靚麗的濱河景觀。 項目規(guī)劃最大限度保障了經(jīng)營均好性，內(nèi)部交通環(huán)線 設(shè)計在滿足消防安全的 23 基礎(chǔ)上，以兩主多輔的道路網(wǎng)絡(luò)配合景觀組團的人氣引導(dǎo)，大大削弱了邊角位置的經(jīng)營抗性。多個分入口的客流滲透，以及主街內(nèi)街的互動相連，避免了商業(yè)經(jīng)營的死角問題。 項目業(yè)態(tài)設(shè)置上充分滿足旅游市場的吃、住、游、購、娛各類訴求，并結(jié)合城市消費功能需求配以城市型商業(yè)業(yè)態(tài)，一定程度上打消了張家界旅游市場淡旺季的商業(yè)經(jīng)營性分化，營造全年候可持續(xù)經(jīng)營環(huán)境。 整個規(guī)劃片區(qū)按照業(yè)態(tài)劃分，大體上共分為三種類型的業(yè)態(tài)模式，即購物街區(qū)、餐飲街區(qū)及休閑文化街區(qū)。原則上并無獨立的功能街區(qū)，各個功能街 區(qū)之間力求做到相互滲透，并以同業(yè)差異、異業(yè)互補的原則，進行相對的功能片區(qū)的劃分，及業(yè)態(tài)的有機組合。具體分布如下：入口區(qū)部分由入口廣場及沿武陵路設(shè)置大型餐飲店、內(nèi)部街道兩旁設(shè)置旅游購物店、沿百溪溝一側(cè)設(shè)置休閑文化店組成；百溪溝以西的中部休閑區(qū)共計由五條街區(qū)組成，由上至下分別是驛站和城市配套性商業(yè)綜合街區(qū)、旅游購物店街區(qū)、餐飲小吃及地方特色街區(qū)、旅游購物街區(qū)、休閑文化街區(qū)組成；末端城市商業(yè)區(qū)主要分布購物、餐飲等。 通組織 動態(tài)交通：依據(jù)功能分區(qū)組織內(nèi)部交通，分設(shè)兩個主要的人流入口，分別設(shè)置在靠近張家界 大劇院一側(cè)和天子路寶峰橋附近，次入口四個設(shè)在場地西北側(cè)及武陵路，兼為物流出入口，同時也作為各功能區(qū)的主入口。主路寬 7m，次路 4消防通道結(jié)合，形成分區(qū)的環(huán)道和地塊環(huán)道。 靜態(tài)交通：沿地塊周邊分區(qū)域布置露天地面臨時停車位，可停車 250 輛。 24 觀設(shè)計 由于商業(yè)街區(qū)的公共性、開放性和實用性等諸多要求，在景觀設(shè)計上應(yīng)以簡練、概括為主，同時體現(xiàn)以人為本的理念。設(shè)計中應(yīng)該做到與道路及建筑的有機銜接，和周邊環(huán)境做到借景和對景等的景觀效果和氛圍；結(jié)合各街區(qū)功能及性質(zhì)的不同要求，進行不同風(fēng)貌的場景式設(shè)計；采用與人們生活息息相關(guān)的物件作為造景的元素，以民間的趣聞趣事作為主題。力求做到 強化帶狀空間的縱深和擴展感 ，并 用生態(tài)學(xué)理論來指導(dǎo)景觀設(shè)計 。 在表現(xiàn)手法上，以形式美體現(xiàn)思想性和精神面貌，以簡約的、概括的現(xiàn)代手法為主，細節(jié)上以精細的工筆手法刻畫，體現(xiàn)出優(yōu)雅的文化特色及裝飾效 果，突出景觀規(guī)劃的裝飾性、觀賞性和時代性；以生態(tài)建設(shè)為目的，在設(shè)計時，側(cè)重豎向的綠化，平面綠化率適當(dāng)減少，綠化手法上以開闊的、簡練的手法處理，符合現(xiàn)代人的生活和審美節(jié)奏；小品設(shè)計以功能和景觀兼容為目的，在滿足其使用功能的前提下，達到景觀裝飾的效果。 植物設(shè)計 力求 虛實有序，通過樹影、聲響、葉色等傳遞風(fēng)、月、云、日、氣、四季等自然的信息。在植物配植上，充分考慮 武陵源地區(qū)的 土壤特點、植物四季季相更替和色彩搭配，以使在不同的季節(jié)形成不同的景致，同時形成穩(wěn)定、自然的生態(tài)植物群落 ， 給 游客在 視覺上 傳遞 輕松和愉悅的 感受， 形 成 “ 以人為本 ” 的空間環(huán)境。 筑形態(tài)設(shè)計 （ 1）本項目建筑造型設(shè)計多以傳統(tǒng)的土家民居為主，提煉土家建筑、土家文化的典型元素，將現(xiàn)代 商業(yè)服務(wù) 和土家文化觀良好地結(jié)合在一起，既有繼承又有創(chuàng)新。建筑形態(tài)強調(diào) 休閑商業(yè) 的態(tài)勢，由生動、簡練的集合形體和線條構(gòu)成。 （ 2）本項目標志性土家建筑力求洗練，追求古典自然感，其他共建采用加法，體形豐富、活潑。 25 （ 3）建筑高度與尺度：建筑控制在 2層，局部可達 3 第六章 環(huán)境影響分析 工期環(huán)境影響因素分析及預(yù)測 （ 1）施工期噪聲污 染 本項目施工期噪聲主要產(chǎn)生于施工期間，土石方開挖、施工機械作業(yè)等均會產(chǎn)生噪聲。 （ 2）施工期揚塵 施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵：建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及對方揚塵；施工垃圾的傾力及對方揚塵：人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。本項目的工程施工主要以機械施工為主，施工時機械運作、運輸及土石方 等過程均會產(chǎn)生一些粉塵、煙氣。 26 （ 3）施工期廢水污染 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以 及各種車輛沖洗水。 （ 4）施工期固體廢棄物 本項目在建設(shè)期的固體廢棄物主要為施工棄土石方和施工場地內(nèi)的生活垃圾。棄土石方主要產(chǎn)生于土石方開挖過程中。施工期間進場的施工人員也將會產(chǎn)生一定量的生活垃圾。 營期環(huán)境影響分析 作為商業(yè)旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目，污染源分析主要是生活污水、生活垃圾、噪聲等環(huán)境影響因素。 境保護措施 （ 1）水環(huán)境保護工程措施 隨著項目的建成，生活污水產(chǎn)生量將大量增加。在項目設(shè)計方案中，應(yīng)建設(shè)整個項目的排水系統(tǒng)或中水回收處理，排水系統(tǒng)采用清、污分流，污水經(jīng)收集后進行處理。 （ 2）環(huán)境空氣保護措施 對建設(shè)建筑施工、土石方開挖、運輸車輛等產(chǎn)生的揚塵，應(yīng)采取灑水降塵措施。對餐飲商家所產(chǎn)生的油煙污染，應(yīng)安裝除油煙設(shè)施進行防治。 （ 3）聲環(huán)境保護措施 27 對施工機械作業(yè)、車輛運輸產(chǎn)生的噪聲及運營期產(chǎn)生的噪聲，應(yīng)采取加強維護降低施工機械噪聲、合理安排作業(yè)時間，車輛經(jīng)過噪聲敏感區(qū)禁鳴喇叭，為操作人員增配防護設(shè)施等措施以減輕影響。 現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤 ，以減少汽車輪胎與路面接觸引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民區(qū)，施工車場地盡量平整，減少 頗簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；地塊周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用。 （ 4）建筑垃圾與生活垃圾 對于施 工期的建筑垃圾應(yīng)及時清理，運至地勢低洼處回填。運營期的生活垃圾，應(yīng)及時清運至城市垃圾處理廠。 境管理 （ 1）嚴格保護索溪河水環(huán)境 在索溪河范圍內(nèi)不得排放超過規(guī)定標準的廢水；不得向水域內(nèi)傾倒尾礦、垃圾、廢渣等廢棄物及有毒物體；不準新建污染環(huán)境、破環(huán)生態(tài)平衡和自然景觀的工業(yè)生產(chǎn)設(shè)施。 （ 2）建設(shè)期的環(huán)境管理 明確施工單位環(huán)境保護責(zé)任，監(jiān)督施工單位采取有效的措施減少施工過程中地面揚塵、運輸揚塵以及施工機械為期產(chǎn)生污染物。 要求施工單位在施工過程中保護周圍的生態(tài)環(huán)境，盡量減少項目周圍植被 28 的影響。 定 期檢查，監(jiān)督施工單位按要求收集和處理施工、生活垃圾。 項目建成后，全面檢查施工現(xiàn)場的環(huán)境回復(fù)情況。 （ 3）運營期的環(huán)境管理 項目建設(shè)投入運行后，由環(huán)境保護部門、建設(shè)單位共同參與驗收，檢查建設(shè)項目的環(huán)境保護 是 按“三同時”要求進行。 加強環(huán)境保護設(shè)施的管理 ，保證環(huán)境保護設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)。 加強綠化等管理工作，制定綠化計劃，保證綠化、環(huán)保指標達到國家有關(guān)要求。 按照環(huán)境保護部門及行業(yè)主管部門的要求，如實填報企業(yè)環(huán)境統(tǒng)計報表、污染源申報登記表，向環(huán)保部門申請排污許可證等。 加強職工及游客環(huán)保宣傳，提高環(huán) 保意識。在旅游活動中，防止對內(nèi)外生態(tài)環(huán)境的破壞，如隨意拋棄垃圾等，特別應(yīng)絕對杜絕對鄰近的索溪河不利的行為發(fā)生。 境影響評價 本工程實施了完善的生活垃圾收集和雨、污排放系統(tǒng)，同時，配套建設(shè)了大量綠地，對項目的可持續(xù)長遠發(fā)展提供了有利的基礎(chǔ)條件。 工程項目在施工期和運營期對周圍環(huán)境有一定的不利影響，但這些不利影響對環(huán)境的危害程度不高，在采取一定的防護措施后可得到減少和改善的。因此，從 環(huán)境評價的角度來看，項目的興建和運營中只要環(huán)保措施到位，對環(huán)境將不構(gòu)成重大影響。 29 第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防 本項目勞動安全尾聲與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。 動安全衛(wèi)生 在生產(chǎn)或作業(yè)過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部 30 位、場所，以及危害范圍和程度。 有毒有害物品的危害： 由于有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，可能引起火災(zāi)爆炸的危險，對人體健康有一定的危害和造成職業(yè)性疾病的可能。 危險性作業(yè)危害 : 高空、高濕、高壓作 業(yè)，可能造成對人身的危害。 針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： 在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。 對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。 對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。 對易 產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 目消防 消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患的部位，確定重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級 ，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防設(shè)施配置方案。 項目施工過程中，運輸、使用和儲存的原材料、中間產(chǎn)品、成品，有一定的火災(zāi)危險性。項目運營期，建筑在使用過程中，有發(fā)生火災(zāi)的危險性。 31 消防工程規(guī)劃主要原則：預(yù)防為主、防消結(jié)合、合理布點。 各類建筑必須符合二級耐火等級的消防要求。 規(guī)劃以同一時間內(nèi)火災(zāi)次數(shù) 2次，一次滅火用水量 65升 /秒的標準來考慮消防用水。 室外消火栓間距規(guī)劃不大于 120m，每一消火栓上應(yīng)有一個直徑為 150100直徑為 65個消火栓用水量應(yīng)按 10 震措施 （ 1）新建的各類建筑按國家現(xiàn)行的建筑抗震設(shè)計規(guī)范 行設(shè)計和施工。 （ 2）加強避震疏散體系建設(shè)（如廣場、公園等），提高給水、電力、電信等城鎮(zhèn)生命線工程的防震能力和綜合抗震能力。 第八章 項目開發(fā)設(shè)想 目開發(fā)思路 （ 1）策劃先行 聘請國內(nèi)一流的策劃和規(guī)劃設(shè)計團隊，打造國內(nèi)領(lǐng)先的標桿型休閑旅游精品項目。項目已經(jīng)和國內(nèi)業(yè)界優(yōu)秀的旅游項目策劃團隊格林美地公司簽訂了策劃委托合同。該團隊曾成功策劃了，麗江束 河古鎮(zhèn)、西雙版納告莊西雙景、大理武廟會、銀川黃河金岸等諸多大型旅游度假項目，目前策劃設(shè)計工作已全面展開。 （ 2）一次規(guī)劃，全面開發(fā) 項目計劃 2010年 4月份完成規(guī)劃設(shè)計 ， 5 月 并付諸全面開工，計劃 12個月 32 完成施工并于 2011年 5月投入運營。 （ 3）穩(wěn)步推進、打造亮點 項目以打造百年經(jīng)典為目標，最終為張家界留下未來的文化遺產(chǎn)，圍繞項目將形成：土家民居建筑景觀群落，形成湖南的文化名片，濱河景觀休閑帶，打造全國最具知名度的水上酒吧街；湘西民族民俗風(fēng)情文化演繹的高地，融合多元文化符號，將張家界提升為具有國際影響力 的旅游休閑體驗?zāi)康牡爻鞘小?目的市場定位 （ 1） 項目性質(zhì)：項目以 土家族民俗文化為靈魂，以深度體驗為功能指向，以商旅消費集中地 為目標，打造集旅游觀光、文化體驗、休閑娛樂、購物餐飲于一體的復(fù)合型商旅綜合體。 （ 2） 項目形象：文化形象方面融合湘西地區(qū)土風(fēng)苗韻民族文化，尤其以土家族的文化為主要特征，以古色古香的湘西民居為原型進行符合時代審美的雕琢，以傳統(tǒng)民居為藍本，營造房中有院、院中有街、韻味十足的集市盛景。自然景觀上以“拙樸”的原生氣質(zhì)為風(fēng)貌。 （ 3）項目定位： 對于湖南： 本項目是湖南省發(fā)展休閑旅游 的新代表，文化旅游產(chǎn)品的新標桿。 對于湘西： 本項目是大湘西進一步提升旅游品牌知名度的名片之作。 對于張家界： 本項目是張家界對接世界的品牌助力，是游客體驗世界自然遺產(chǎn)風(fēng)貌的硬件基礎(chǔ)。 也是張家界的城市名片和 旅游升級 的 重要引擎。 對于武陵源： 武陵源風(fēng)景名勝區(qū)的休閑中心板塊和不夜城，并能滿足當(dāng)?shù)厝粘ＯM的基本需求。 33 目的產(chǎn)品構(gòu)成 項目的功能：充分滿足游客求新、求異、求知、求樂的多元消費需求，將項目打造成：湘西土家民族民俗文化展示平臺，湘西土家民居建筑的博覽園，湖南省民間手工藝、土特產(chǎn)、地方特色餐飲的集中地 ； 項目的核心集客力產(chǎn)品和功能板塊為兩大類： 民俗文化展演類 +旅游休閑體驗類 旅游文化產(chǎn)品定位：本項目致力于打造