福州市住宅市場(chǎng)分析報(bào)告

1 福州市住宅市場(chǎng)分析報(bào)告 第一章：近期宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)信息及分析 第一節(jié) 、國(guó)務(wù)院發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)季報(bào)預(yù)計(jì)全年全國(guó)房?jī)r(jià)將上漲 5% 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的 2006 年一季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)季報(bào)說(shuō)，保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定將是今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨任務(wù)，近期相關(guān)部門的一系列動(dòng)作表明，以抑制投資為先的新一輪宏觀調(diào)控基本啟動(dòng)，預(yù)計(jì)中央政府還會(huì)出臺(tái)一些專門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策。 據(jù)這份最新出臺(tái)的報(bào)告說(shuō)，隨著調(diào)控政策的貫徹落實(shí)， 2006 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)將進(jìn)一步得到改善。房地產(chǎn)開發(fā)投資增 幅將穩(wěn)步回落，預(yù)計(jì)全年增速將在 20%左右的區(qū)間上下浮動(dòng)。而房?jī)r(jià)總體上將維持穩(wěn)中上漲的態(tài)勢(shì)，年均漲幅將維持在 5%左右。 第二節(jié)、 中國(guó)金融決策機(jī)構(gòu)上調(diào)各類貸款利率 中國(guó)人民銀行決定，從 2006 年 4 月 28 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 高到 5 年以上商業(yè)貸款利率由現(xiàn)行的 調(diào)至 這是中國(guó)人民銀行自 2004 年以來(lái) 第二次決定調(diào)高銀行商業(yè)貸款利率水平 ， 另外，從 2006 年 5 月 8 日起，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 百分點(diǎn)。 其中， 5 年（含）以下貸款由現(xiàn)行的 高至 5 年以上貸款由現(xiàn)行的 整至 第三節(jié)、 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 一直懸而未決的 “ 套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上 ” 的謎團(tuán)昨日最終解開。根據(jù)建設(shè)部最新出臺(tái)的關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例 2 要求的若干意見 (以下簡(jiǎn)稱 165 號(hào)文件 )的規(guī)定， 90 平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積，而 70%比例將針對(duì)各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。 一、 90 平米為單套住房建筑 面積 根據(jù) 165 號(hào)文件， 90 平方米套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 文件指出，各地要嚴(yán)格按照上述要求，落實(shí)新建商品住房項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，確定套型結(jié)構(gòu)比例要求，且不得擅自突破。對(duì)擅自突破的，城市規(guī)劃主管部門不得核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；對(duì)不符合規(guī)劃許可內(nèi)容的，施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)不得出具審查合格書，建設(shè)主管部門不得核發(fā)施工許可證，房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)預(yù)售許可證。 點(diǎn)評(píng)： 以建筑面積代替套型建筑面積的做法，其實(shí)是簡(jiǎn)化了評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì) 90 平方米的實(shí)際要求更加嚴(yán)格。 因?yàn)?，按照建設(shè)部此前的解釋，從測(cè)算方式上看，套型建筑面積的參照指標(biāo)是標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積，不包括車庫(kù)、花園、物業(yè)管理用房、會(huì)所、裙房等各種配套的建筑面積。如果以套型建筑面積要求 90平方米，開發(fā)商進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的建筑面積指標(biāo)可能超過(guò) 90 平方米。而此次統(tǒng)一后的建筑面積則包括所有的公攤面積，開發(fā)商可能尋找的做大面積的空間變得更小 。 二、 70%比例針 對(duì)年度城市總量 根據(jù) 165號(hào)文件，自 2006年 6月 1日起，各城市 ?穴包括縣城，下同 ?雪年度 (從 6月 1日起計(jì)算 )新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上。 點(diǎn)評(píng)： 此前，關(guān)于新開工項(xiàng)目 70%以上面積建 90 平方米以下小戶型的說(shuō)法，曾經(jīng)被開發(fā)商視為影響力最大的政策之一，進(jìn)而引發(fā)大量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目暫住進(jìn)度、靜待說(shuō)法。 調(diào)整后的細(xì)則將一部分政策調(diào)整權(quán)回歸地方政府，支持地方彈性控制。根據(jù)新規(guī)定，市中心等高檔商品房可能不被硬性要求 70%以上面積都開發(fā)小戶型。 三、 未取得許可證項(xiàng)目各地自定 3 對(duì)于 6月 1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目， 165號(hào)文件提出要 “ 妥善處理 ” 。 點(diǎn)評(píng)： 對(duì)于這一要求，一些專家表達(dá)了不同的觀點(diǎn)。 上海房地產(chǎn)專家印堃華表示，已經(jīng)通過(guò)了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目，如果要求變更，需要政府出具強(qiáng)有力的變更依據(jù)，否則有涉嫌侵權(quán)的可能。 四、 土地出讓前須提供規(guī)劃 165號(hào)文件要求，城市規(guī)劃主管部門要完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)對(duì)擬新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目的居住用地，明確提出住宅建筑套密度 (每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù) )、住宅面積凈密度 (每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積 )兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)。 點(diǎn)評(píng)： 該政策主要配合十五條調(diào)控意見中的另一個(gè) “70%” ，即優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )和廉租住房 的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 但也有開發(fā)商質(zhì)疑，新的招拍掛項(xiàng)目和政府收回的土地都可能按規(guī)定進(jìn)行透明操作，但對(duì)于大多數(shù)囤積在開發(fā)商手中的閑置土地來(lái)說(shuō)，可能通過(guò)更改規(guī)劃日期等方式規(guī)避政策，可操作性就有可能降低。 五、 依法沒(méi)收違規(guī)建設(shè)住房 165號(hào)文件強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前將重點(diǎn)查處套型建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、施工、開發(fā)、監(jiān)理方面的違規(guī)行為。另外， 165 號(hào)文件還要求嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。文件特別強(qiáng)調(diào)，對(duì)違規(guī)建設(shè)的住房，依法該沒(méi)收的，要堅(jiān)決予以沒(méi)收。所沒(méi)收的住房主要用于解決低收入家庭居住困 難。 點(diǎn)評(píng) ： 對(duì)此，由于此前不少開發(fā)商 “ 上有政策，下有對(duì)策 ” ，對(duì)于樓盤規(guī)避新政想了很多“ 歪招 ” ，專家表示，新政能夠如此詳細(xì)地在各配套環(huán)節(jié)制定監(jiān)控細(xì)則，是保證政策得以落實(shí)的關(guān)鍵。而最終能否在房地產(chǎn)市場(chǎng)上起到預(yù)期的調(diào)控目的，則要看地方政府下一步的執(zhí)行情況 。 4 第二章：福州市規(guī)劃相關(guān)法規(guī)信息分析 第一節(jié)、 06 年 6 月份福房指數(shù)市場(chǎng)分析報(bào)告 新政首月榕城樓市新氣象， 火熱六月，“國(guó)六條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次在宏觀調(diào)控政策的洗禮下呈現(xiàn)出調(diào)整的態(tài)勢(shì)。榕城一手房、二手房市 場(chǎng)均在新政影響下出現(xiàn)了新的變化。 一、新政下的榕城樓市 （一）福房指數(shù)穩(wěn)步上揚(yáng)，市場(chǎng)需求旺盛 福房指數(shù)本月為 ，繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)，比上月 上漲了 與上年同期相比上漲 由于指數(shù)的設(shè)計(jì)是用來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)和周期，是房地產(chǎn)業(yè)的“晴雨表”。當(dāng)市場(chǎng)中需求大于供給時(shí)，價(jià)格上漲，指數(shù)上行，本月福房指數(shù)的上揚(yáng)說(shuō)明住宅市場(chǎng)的需求仍然非常旺盛。 表 1： 2005 年 6 月 6 月 福房指數(shù) 月份 2005 年6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2006 年1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 新福房指數(shù) 1： 2005 年 6 月 6 月 福房?jī)r(jià)格指數(shù) 福房指數(shù)27002800290030003100320033003400350036002005年6月2005年8月2005年10月2005年12月2006年2月2006年4月2006年6月福房指數(shù) 5 從福房 指數(shù)趨勢(shì)線上看，從去年 11月起，福房指數(shù)一路上漲，雖然漲幅不是很大，卻體 現(xiàn)福州樓市進(jìn)入了新一輪的上漲周期。由于政策的時(shí)滯性，本次新政對(duì)樓市的影響將在今后幾個(gè)月中逐漸在福房指數(shù)上體現(xiàn)，上漲的勢(shì)頭會(huì)有所抑制。 圖 2： 2005 年 6 月 6 月 福房?jī)r(jià)格指數(shù)及趨勢(shì)線 0500100015002000250030003500400004年1月04年3月04年5月04年7月04年9月04年11月05年1月05年3月05年5月05年7月05年9月05年11月2006年1月2006年3月2006年5月福房指數(shù)福房指數(shù)趨勢(shì)線（二）住宅交易量走高，剛性需求突顯 6月商品住宅的交易量進(jìn)一步走高，本月福州住宅成交量 5月上漲了78，成交金額為 409104 萬(wàn)元，比上月翻了一番。商品住宅本月均價(jià)為 4207 元 /上月3781元 /漲幅高達(dá) 理性分析本月價(jià)格上漲的原因，主要是一些樓盤價(jià)格的上漲，如 江南水都、金鉆大廈和圣淘沙花園等以及高端樓盤銷售的增加對(duì)商品住宅均價(jià)的拉高。 從 2006 年 6 月福州樓盤成 交情況排行分析，江南水都以 53699 萬(wàn)元的成交金額高居榜首，成交套數(shù) 1041 套，是上月成交套數(shù)的兩倍。融僑地產(chǎn)“賣的不僅是房子”的經(jīng)營(yíng)理念及其品牌效應(yīng)是其成功的不二法寶。而目前，“融僑 一路過(guò)關(guān)斬將，榮獲“ 2006 全球幸福指數(shù)人居金獎(jiǎng)”的殊榮，其銷售的火爆更加體現(xiàn)公眾對(duì)融僑品質(zhì)、融僑品牌的信任與推崇。 圖 3： 2005 年 6 月 6 月 福房指數(shù)成交量 6 成交量（萬(wàn)平米）平米）表 2： 2006 年 6月福州樓盤成交前 12位 排序 按成交金額排序 樓盤名稱 套數(shù) 成交均 價(jià) (元 /1 江南水都 1041 4096 2 金鉆大廈 381 6023 3 仁文 大儒世家 413 3678 4 圣淘沙花園 205 5513 5 金山灣 137 5471 6 香江紅海園 272 3455 7 金域藍(lán)灣 153 3290 8 武夷綠洲 116 3811 9 金山桔園 213 2388 10 金輝 城市三環(huán) 154 3322 11 大景城 127 3793 12 麗景天成 112 3071 住宅成交量上漲的背后突顯的是榕城市民剛性的住房需求。剛性的住房需求 體現(xiàn)在以下 3個(gè)方面：一是正常的自住性住房需求，表現(xiàn)為城市化進(jìn)程的加快，中心城市人口擴(kuò)大，福州市區(qū)外人口的購(gòu)房比例達(dá)到 50 60左右。二是改善性的住房需求，隨著居民收入水平的提高，部分先富起來(lái)的人改善住房需求得以擴(kuò)大，二次置業(yè)，購(gòu)買第二套住房的比例加大。三 7 是被動(dòng)的住房需求，如老城區(qū)茶亭街和北大路一帶進(jìn)行改造等項(xiàng)目引發(fā)的被動(dòng)性住房需求。 第二節(jié)、新政引發(fā)高端住宅日益受寵 （一）、國(guó)六條對(duì)購(gòu)房者的心理 此次“國(guó)六條”的實(shí)施，對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期有很大的影響。與“國(guó)八條”后產(chǎn)生的觀望情緒不同，“國(guó)六條”給購(gòu)房者 的預(yù)期不是會(huì)不會(huì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)其產(chǎn)生的影響。購(gòu)房者普遍關(guān)注的是如果今后商品房 70以上是小戶型，那么 90平方米以上的住宅就會(huì)變得奇貨可居，今后這類房源的價(jià)格必然會(huì)大幅上揚(yáng)。特別是對(duì)改善型的住房需求者影響更大，既然是改善住房，當(dāng)然要求居住戶型的增大，那么該出手時(shí)就要出手，再觀望大戶型的住房只會(huì)越來(lái)越少，越少越貴。在這樣的心理預(yù)期下，本月對(duì)高端住房消費(fèi)需求集中釋放出來(lái)。 從 2006 年 6 月福州住宅成交情況分析表可看出 4000元 /平方米價(jià)位以下的成交金額占了42，較上月 58少了 16。而本月 5000元 /平方米價(jià)位以上的占了 31，比上月 20增加了 11。表中顯現(xiàn)，與 5 月份相比，本月住宅消費(fèi)明顯往高端發(fā)展傾向，而中低檔的住宅消費(fèi)有所下降， 3000 以下本月僅占 8%， 這與以上分析的新政下由于對(duì)高端住宅預(yù)期的減少引發(fā)對(duì)高端住宅需求的釋放可相互印證。本月對(duì)高端住宅消費(fèi)的增加，也是造成本月住宅均價(jià)上漲的一個(gè)重要原因。 表 3： 6月用福州住宅成交情況 2006年 6月福州住宅成交情況分析表 與 5月對(duì)比 價(jià)位（元 / 套數(shù)（套） 成交金額（萬(wàn)元） 成交面積（ 占比 占比 3000以下 782 24754 97249 8% 15% 3000317 104479 297151 34% 43% 4000567 83600 190271 27% 22% 500047 51121 93023 16% 11% 6000以上 543 45897 63309 15% 9% 圖 4： 6月住宅成交情況圖 8 2 0 0 6 年6 月福州商品住宅成交情況分析圖（元/ M 2 ）8%34%27%16%15%3 0 0 0 以下 3000000000 0 0 0 以上6月住宅成交面積分析： 由 6月商品住宅一手房成交面積分析表看出，面積 120 140 平方米 和 140 平方米以上 戶型是福州市民的最愛，其 銷售套數(shù)占 分別占 31 和 29 ，二者合計(jì)占去一手房市場(chǎng)半壁以上江山，高達(dá) 60%。因此在福州這個(gè)二線城市，未來(lái)將考驗(yàn)“ 90 平方米以下戶型占總開發(fā)量 70%”這一政策的有效性。政府似乎要多做住房理性消費(fèi)的宣傳引導(dǎo)工作。 表 4： 6月一手房成交面積 2006年 6月商品住宅一手房成交面積分析表 面積（ 套數(shù) 所占比例 金額（萬(wàn)元） 所占比例 90以下 963 16% 25594 8% 90411 24% 58468 19% 120825 31% 96997 31% 140以上 1692 29% 130115 42% 合計(jì) 5891 100% 311175 100% 第三節(jié)、新政下別墅日益稀缺 別墅指數(shù)繼上月小幅下挫后本月大幅上揚(yáng)，本月別墅價(jià)格指數(shù)為 7200點(diǎn)，比上月 6412點(diǎn)上漲了 但成交面積 2576平方米，較上月下降了 此次“國(guó)六條”規(guī)定 從 6月 9 1日起，一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理 。 別墅的總供應(yīng)量將 因此 不斷下降 ，別墅更加稀缺。物以稀為貴，別墅供應(yīng)量一旦較少，甚至停止供應(yīng)，其價(jià)格定會(huì)不斷攀升。從本 月別墅價(jià)格指數(shù)的大幅上揚(yáng)可以看出別墅市場(chǎng)供給縮減的預(yù)期對(duì)別墅價(jià)格的巨大影響。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，別墅的市場(chǎng)需求將越來(lái)越大 ， 特別是隨著人們收入 水平的 不斷提高，中高端的居住需求還會(huì)擴(kuò)大。從這個(gè)角度看，可以預(yù)見中高端居住產(chǎn)品的供應(yīng)將顯得更稀缺。所以，未來(lái)別墅市場(chǎng)非常看好 。但從本月別墅成交面積萎縮分析，也要警惕別墅價(jià)格過(guò)高出現(xiàn)的有價(jià)無(wú)市的新狀況。 別墅價(jià)格指數(shù)圖： 別墅價(jià)格指數(shù)20003000400050006000700080002005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月第四節(jié)、中小戶型二手房熱銷，自住型二手房受新政影響不大 本月二手房交易量達(dá) 57515萬(wàn)元，比上 月增長(zhǎng) 由于本月二手房交易統(tǒng)計(jì)時(shí)間是從 5月 25 日到 6月 26 日，因此， 5 月 29 日九部委意見一推出，市場(chǎng)反映強(qiáng)烈。 5月 30日、 31日福州二手房交易登記受理量大增，都為趕在 6月 1日新政執(zhí)行前辦理。 2005 年 6 月 2006 年 6 月的福州市二手房交易量如下表： 10 二手房交易量（單位：萬(wàn)元）0100002000030000400005000060000700002005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月從本月二手房成交面積結(jié)構(gòu)分析， 120平方米以下的中小戶型的銷售套數(shù)占了總二手房銷售套數(shù)的 73，最熱銷的為 90 平方米以下的小戶型，其銷售套數(shù)占了 47，中小戶型的二手房最受購(gòu)房者的青睞。 二手房成交面積結(jié)構(gòu)與一手房成交面積結(jié)構(gòu)形成截然相反的態(tài)勢(shì)。 其實(shí)，一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)是相互關(guān)聯(lián)的，對(duì)改善型住房需求者而言，購(gòu)買新房就會(huì)有相應(yīng)的二手房出售。二次置業(yè)者由于其購(gòu)房實(shí)力較強(qiáng)，有能力購(gòu)買大戶型以滿足其提高居住水平的要求，而對(duì)購(gòu)買力有限的自住型需求者，購(gòu)買中小戶型的二手房就成為其首選，造就了中小戶型二手房熱銷的景象。 6月二手房成六面積表： 2006年 6月商品住宅二手房成交面積分析表 面積（ 套數(shù) 所占比例 金額（萬(wàn)元） 所占比例 90以下 1215 47% 15254 26% 9070 26% 15785 27% 12007 12% 9733 17% 140以上 375 15% 17250 30% 合計(jì) 2567 100% 58022 100% 此次的房產(chǎn)新政，最起立竿見影作用的莫過(guò)于稅收政策。仔細(xì)研讀九部委意見中調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅這一條不難發(fā)現(xiàn)，其上明確寫著“為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性需求，從2006 年 6 月 1 日起，對(duì)購(gòu)買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收 11 營(yíng)業(yè)稅”，稅收政策的目的是為抑制投機(jī)和投資性需求，而福州主要的還是以自住 型的剛性住房需求為主。在目前一手房房?jī)r(jià)上漲較快的情況下，次新房或是使用過(guò)幾年的二手房已日益受到購(gòu)買力有限的購(gòu)房者的青睞。因此對(duì)這部分自住型的購(gòu)房者而言，在新政實(shí)施下，即使賣方把營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到其身上，如果其購(gòu)房成本還是比購(gòu)買新房低，那么購(gòu)買二手房還是可以接受的。畢竟新房的價(jià)格高不可攀，而剛性的自住性需求是實(shí)實(shí)在在需要滿足的，因此新政對(duì)這部分自住型二手房交易不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。 第五節(jié)、各大板塊價(jià)格均有不同程度的上揚(yáng) 本月，各大板塊的價(jià)格均有不同程度的上揚(yáng)。其中上漲幅度最大的為五四北板塊，本月上漲 五四 北板塊在各大板塊中價(jià)格最低，為 3182元 /平方米。但由于其獨(dú)特的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，不斷得到開發(fā)商和消費(fèi)者的青睞，且隨著其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，五四北地區(qū)還會(huì)有較大的發(fā)展。 金山板塊 本月價(jià)格為 3219元 /平方米，較上月上漲 金山的房地產(chǎn)發(fā)展速度令人驚嘆，這 與 “ 東擴(kuò)南進(jìn) ” 的城市 戰(zhàn) 略分不開，也與 金山難得的空氣清鮮 有著重要聯(lián)系。今天，金山的房?jī)r(jià)已經(jīng)有了質(zhì)的提升，一些高檔住宅相繼出現(xiàn) ，金山的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)。 倉(cāng)山板塊 以其獨(dú)特的文化氛圍吸引了不少注重教育的購(gòu)房者，本月倉(cāng)山板塊的價(jià)格 3459元 /平方米，較上 月上漲了 與去年同期相比上漲了 也是上漲幅度較大的板塊。 東區(qū)板塊 本月微漲，本月 3796 元 /平方米較上月 3775 元 /平方米上漲了 結(jié)束了行政中心東遷導(dǎo)致的瘋狂上漲的非理性狀態(tài)。 北江濱板塊 一直是優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境的一個(gè)典范，鄰水而居，是不少購(gòu)房者所向往的，因此北江濱的價(jià)格一直堅(jiān)挺。本月北江濱價(jià)格為 5588元 /平方米，仍居各大板塊之首，上漲了 市中心板塊 憑借其 齊全的配套、完備的交通、發(fā)達(dá)的商業(yè)，加上 醫(yī)院 學(xué)校， 給忙碌工作的人們帶來(lái)了不少便捷，因此市中心的樓盤價(jià)格也是一路攀 升，本月價(jià)格 4863元 /平方米，較上月 4826 元 /平方米上漲了 基于市中心生活的便捷性及樓盤的稀缺性，今后市中心板塊的價(jià)格仍會(huì)有所上漲。 6月份各板塊價(jià)格表 12 月份 東區(qū)價(jià)格 金山價(jià)格 倉(cāng)山價(jià)格 五四北價(jià)格 西區(qū)價(jià)格 市中心價(jià)格 北江濱價(jià)格 2006年 5月 3775 3151 3398 3095 2854 4826 5556 2006年 6月 3796 3219 3459 3182 3202 4863 5588 比上月漲幅 平均漲幅 與上年同期相比 第六節(jié)、期待實(shí)施細(xì)則出臺(tái)以穩(wěn)定房?jī)r(jià) （一） 新政細(xì)則未出，各方觀望情緒濃厚 6月是房產(chǎn)新政開始實(shí)施的首月，從去年的“國(guó)八條”到今年的“國(guó)六條”，房地產(chǎn)調(diào) 控已 進(jìn)入本輪周期中的 “ 二次調(diào)控 ” 階段。 與“國(guó)八條”相比，“國(guó)六條”的調(diào)控目標(biāo)更加明確，即 首次將 “ 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ” 與 “ 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 ” 相并列， 定為近期調(diào)控的重點(diǎn)，這表明中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的變化。 同時(shí)， 政策措施更具操作性 ， 即將調(diào)控思路進(jìn)行細(xì)化，通過(guò)大量的量化指標(biāo)，努力將有關(guān)措施落到實(shí)處。從這一演變過(guò)程中，我們可以清晰地看到，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控在一步步走向成熟和務(wù)實(shí)。 但不可否認(rèn)的是“國(guó)六條”的各項(xiàng)政策在本月真正能落到實(shí)處的并不多，許多政策還存在爭(zhēng)議，如 90平方米到底指是套型建筑面積還是建筑面積，中小戶型占 70的比例是對(duì)總量而言還是對(duì)單個(gè)項(xiàng)目而言等。因此，各方都在觀望。政府在觀望，觀望其他省市的相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)好引以為鑒；開發(fā) 商在觀望，觀望具體的政策到底如何執(zhí)行，在各項(xiàng)政策明朗化之前，各開發(fā)商不會(huì)輕易開工，因此商品房的后市供應(yīng)會(huì)受到一定的影響。 （二）堅(jiān)持供求雙向調(diào)節(jié)，合理引導(dǎo)消費(fèi) 價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，最終要從調(diào)節(jié)供求兩方面著手。而調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也是此次房產(chǎn)新政的最大亮點(diǎn)。在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，“國(guó)六條”再次強(qiáng)調(diào)要重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通住房和廉租房。在引導(dǎo)消費(fèi)中講了兩個(gè)方面，一是引導(dǎo)消費(fèi)需求，使它與 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)，包括克服超前消費(fèi)，合理控制城市房 13 屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性 住房需求過(guò)快增長(zhǎng)等。另一個(gè)是消費(fèi)模式 ， 提倡多元化的消費(fèi)模式，例如，是買房還是租房，是買新房還是買二手房，要根據(jù)住戶的消費(fèi)能力來(lái)決定。 “國(guó)六條”關(guān)于 70以上 90 平方米以下小戶型比例的強(qiáng)制性規(guī)定，是政府自 1998 年以來(lái)首次提出改變傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念和消費(fèi)模式。改變百姓的居住觀念，讓大家更多地關(guān)注性價(jià)比、居住品質(zhì)，而不是單純追求面積，這需要一定的過(guò)程。在福州目前旺盛的住房需求下，除增加供給外，更要多渠道的引導(dǎo)消費(fèi)，通過(guò)二手房、租賃等方式滿足居民的居住要求。 （三）新政考驗(yàn)政府執(zhí)行力，期待實(shí)施細(xì)則盡快出臺(tái) 調(diào)控 工作能否取得預(yù)期效果，關(guān)鍵在于落實(shí)。為確保調(diào)控措施落到實(shí)處，九部委意見明確了落實(shí)相關(guān)措施的責(zé)任單位和工作機(jī)制。如本次意見要求 各級(jí)城市 (包括縣城 )政府要在 2006 年 9 月底前向社會(huì)公布普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)規(guī)劃。同時(shí)要求尚未建立廉租住房制度的城市，必須在 2006 年年底前建立。政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)。 2006 年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。也就是說(shuō)，政府 會(huì) 在解決低收入階層 居住問(wèn)題 上 有所 為。 當(dāng)然，意見中還有許多問(wèn)題需要有關(guān)部門制定相關(guān)的配套 文件，就加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析、落實(shí)結(jié)構(gòu)比例要求的工作程序、查處違法違規(guī)行為等，有待進(jìn)一步作出具體部署。 目前，各省市正在積極制定“國(guó)六條”的實(shí)施細(xì)則，我省的相關(guān)實(shí)施細(xì)則也在緊鑼密鼓的制定中。 “國(guó)六條”的實(shí)施細(xì)則從制定到實(shí)施需要一定的時(shí)間，而新政對(duì)樓市的調(diào)控效應(yīng)會(huì)有相應(yīng)的時(shí)滯，不可能起到立竿見影的作用，因此新政首月下的榕城樓市依舊紅紅火火。相信我省實(shí)施細(xì)則出臺(tái)并有效執(zhí)行后，榕城樓市會(huì)有所降溫，回歸平穩(wěn)，同時(shí)對(duì)規(guī)范我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，穩(wěn)定房?jī)r(jià)能起到積極的作用。 第七節(jié)、 加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為整治力度 通 知要求，加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為整治力度。具體包括：加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，責(zé)令 14 其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。 加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù) (銷 )售活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。各級(jí)房地產(chǎn)管理部門要抓緊建立健全商品房預(yù) (銷 )售合同網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度 。商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù) (銷 )售信息應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確地在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。嚴(yán)禁將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)對(duì)違規(guī)從事商品房預(yù) (銷 )售活動(dòng)的單位和人員，要從嚴(yán)處理 。 加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。 加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)管理。有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù) (銷 )售條件的商品房項(xiàng)目，不得參加展銷活動(dòng)。 加強(qiáng)商品房預(yù) (銷 )售合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任，或排 除購(gòu)房人合法權(quán)利。商品房預(yù) (銷 )售合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購(gòu)房人明示。 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在代理買賣過(guò)程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為要依法查處 通 知還要求，各地要從今年下半年起，用一年左右時(shí)間，集中開展一次房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)。暢通舉報(bào)投訴渠道，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)干預(yù)房地產(chǎn)交易活動(dòng)。要建立房地產(chǎn)交易誠(chéng)信機(jī)制，引導(dǎo)消費(fèi)者依照法律法規(guī)維護(hù)自身合法權(quán)益。加強(qiáng)部門間的協(xié)作配合，建立健全房地產(chǎn)交易信息享、情況通報(bào)以及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查 處機(jī)制。 第八節(jié)、國(guó)六條之后 福州 首個(gè)三房項(xiàng)目（ 經(jīng)濟(jì)房定址福灣 ） 位于福州金洲南路西側(cè)的福灣片地塊選址用地公示，這塊總建筑面積達(dá)萬(wàn)多平方米的用地是福灣片的 “ 地王 ” 地塊，將全部規(guī)劃用作經(jīng)濟(jì)適用房（限價(jià)房）建設(shè)。 若按 90平方米標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，此地塊將新增約 900套以上經(jīng)濟(jì)適用房，滿足更多中低收入人群。此舉是繼 “ 國(guó)六條 ” 之后，福州市考慮今年建設(shè) 200萬(wàn)平方米 “ 三房 ” 的首個(gè)重磅項(xiàng)目。 今年福州市經(jīng)濟(jì)適用房（限價(jià)房）的建設(shè)總量將占商品房新開工面積的 40%左右，將超出國(guó)家規(guī)定的 “ 占總供應(yīng)量 10%” 的 3倍 。目前福州市將爭(zhēng)取 7月底前通過(guò)招標(biāo)方式落實(shí)部 15 分地塊的開發(fā)建設(shè)單位， 8月底前完成部分地塊的土地報(bào)批和交地工作， 9月底前爭(zhēng)取動(dòng)建 100萬(wàn)平方米，其余地塊確保年底前全部開工建設(shè)。 據(jù)悉，其中經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)投放，福州市將控制戶型在 90平方米以下，嚴(yán)控炒房行為。 （一） 9月底前動(dòng)建 100 萬(wàn)平方米 現(xiàn)已落實(shí)以下幾個(gè)地塊作為限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地：西園東一區(qū)、西園二期、福灣小區(qū)、三環(huán)二期、浦上 “ 地王 ” 地塊、福灣 “ 地王 ” 地塊、福州燃料總公司東站地塊、城門原汽車項(xiàng)目用地、西莊小區(qū)安置房用地、砂輪廠 地塊等十幅地塊，加上在建的三個(gè)經(jīng)濟(jì)房地塊，用地總量約 2000畝，其中 9月底前爭(zhēng)取動(dòng)建 100萬(wàn)平方米。 據(jù)悉，這些 “ 三房 ” 建設(shè)的項(xiàng)目選址均進(jìn)行了統(tǒng)籌考慮，滿足了城市交通發(fā)達(dá)、配套完善的區(qū)域選址需要。項(xiàng)目建設(shè)將達(dá)到一定規(guī)模，容積率有可能適當(dāng)提高，但戶型設(shè)計(jì)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 同時(shí)，小區(qū)的教育、醫(yī)療、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綠化等設(shè)施均將配套完善，標(biāo)準(zhǔn)不降低。 （二）、 下半年住房需求將大增 近幾年福州每年商品房上市面積都在 500萬(wàn)平方米左右，按此規(guī)模今年商品房用地需求量應(yīng)是 4000畝左右。其中，現(xiàn)有仍在申請(qǐng)登記購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住 房的家庭還有 3000多戶， “ 照此推算，一年供應(yīng)量的適度規(guī)模是 30萬(wàn)平方米才能滿足需求 ” 。 由于今年一季度茶亭街、鰲峰坊等大規(guī)模的改造拆遷，福州市發(fā)放拆遷貨幣補(bǔ)償達(dá)12億元，帶動(dòng)了市場(chǎng) 35萬(wàn)平方米住房消費(fèi)。記者從福州市有關(guān)部門了解到，今年下半年城市東擴(kuò)拆遷、福廈鐵路拆遷、三坊七巷保護(hù)改造搬遷等項(xiàng)目都將正式啟動(dòng)，仍將帶來(lái)大量市場(chǎng)需求。 為此，福州市考慮今年建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房（限價(jià)房） 200萬(wàn)平方米，約占商品房新開工面積的 40%。到 “ 十一五 ” 期間爭(zhēng)取建設(shè) 500萬(wàn)平方米，重點(diǎn)滿足拆遷安置和中低收入家庭的住房需求。 （三）、 經(jīng)濟(jì)適用房上市將平抑市場(chǎng)平均價(jià) 16 作為 “ 國(guó)六條 ” 之后的首次開工，福州市首選福灣 方米 “ 地王 ” 用來(lái)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房（限價(jià)房），并將于 9月底前動(dòng)建 100萬(wàn)平方米。如此大規(guī)模的動(dòng)作，將對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的影響？通過(guò)增加經(jīng)濟(jì)適用房等中低價(jià)位商品房的供給，解決中低收入人群的居住問(wèn)題，這將把目前福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售平均價(jià)降低。 福州今年 40%的建設(shè)量，是一個(gè)全新的震撼性的高度。目前，福建全省的商品房開發(fā)雖然投資高、規(guī)模大，眼見著一幢幢住宅樓拔地而起，城市建設(shè)日新月異， 但這些房地產(chǎn)開發(fā)中真正屬于老百姓的實(shí)在是太少太少。也就是說(shuō)拿只占投資面積 10%的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)應(yīng)對(duì)人口中占 90%以上的普通老百姓，顯然是難以達(dá)到供求平衡的。以福州城市居民的收入水平來(lái)衡量，現(xiàn)有的房?jī)r(jià)，肯定是高了。面對(duì)這樣的市場(chǎng)，市民顯然是缺乏 實(shí)力 支撐的，這會(huì)迫使眾多 囊中羞澀 的老百姓不得不背上沉重的經(jīng)濟(jì)包袱，比如高額的按揭貸款等等。 大量的經(jīng)濟(jì)適用房投放，將分流降低中高檔商品住宅的成交量，對(duì)整個(gè)購(gòu)房群體心理承受價(jià)格造成拉動(dòng)作用。這對(duì)平抑市場(chǎng)平均價(jià)，將存在積極的作用。同時(shí)若將大量的或是全部的經(jīng)濟(jì)適 用房控制戶型在 90 平方米以下，在一定意義上，也將使福州的平方米以下戶型總量達(dá)到 70%的區(qū)域平衡。 1、 名詞解釋 “ 三房 ” ： 是指經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房、廉租住房建設(shè)。 截至 2005 年底，福州市已經(jīng)累計(jì)建成并銷售經(jīng)濟(jì)適用住房 套， 平方米，新建和改造廉租房 934套，安排入住 826戶，平均每年供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房 23 萬(wàn)平方米，廉租房 200套。 17 第三章：福州市地土地市信息分析 第一節(jié)、 16 條土地新規(guī)出臺(tái) 限期竣工樓市調(diào)控 “ 動(dòng)土 ” 7 月 1 日起，國(guó)土資源部今年推出的國(guó) 有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議正式實(shí)施，該協(xié)議明確約定了項(xiàng)目竣工時(shí)間、征收土地閑置費(fèi)等內(nèi)容，逼開發(fā)商放量開發(fā)而非囤地沽價(jià) 一、 16 條土地新規(guī)出臺(tái) “囤地運(yùn)動(dòng) ”玩完了 從 2006 年 7 月 1 日起，全國(guó)市、縣國(guó)土資源管理部門 (出讓人 )與受讓人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，除了按照 2000 年的出讓合同示范文本簽訂合同外，雙方還要就合同中有關(guān)土地開發(fā)利用等未盡事宜，同時(shí)簽訂出讓合同補(bǔ)充協(xié)議（下稱 “補(bǔ)充協(xié)議 ”），出讓合同和補(bǔ)充協(xié)議具有同等效力。 在補(bǔ)充協(xié)議示范文本中， 16 條合同內(nèi) 容對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責(zé)任都有明確約定。其中第一條對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間就做了約定，而在這之前，國(guó)土部門對(duì)開發(fā)商的要求是在規(guī)定時(shí)間內(nèi)動(dòng)工。為了提高土地利用效率，防止開發(fā)商變相降低容積率 “開發(fā)高檔樓盤 ”，補(bǔ)充協(xié)議第二、三條還明確約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。受讓人不能滿足雙方約定的指標(biāo)的，就屬于違約。 從補(bǔ)充協(xié)議 第五、六條約定可看出：開發(fā)商按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足 1/3，或已投資額占總投資額不足 25，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)。 同時(shí)在第十條約定，受讓人未能按合同約定日期完成項(xiàng)目建設(shè)并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。顯然，這一規(guī)定主要是為解決一些項(xiàng)目長(zhǎng)期建設(shè)而不竣工的問(wèn)題，防止開發(fā)商長(zhǎng)期大量囤積土地。此外，第十一、十二、十三條明確了違約方要支付違約金等責(zé)任， 18 這幾條規(guī)定主要是為了提高土地集約利用水平，降 低項(xiàng)目對(duì)土地資源的消耗量。 二、 成都 “動(dòng)土 ”不手軟 跟蹤出讓土地 業(yè)內(nèi)人士表示，此規(guī)定的出臺(tái)，有望解決一些項(xiàng)目長(zhǎng)期建設(shè)而不竣工的問(wèn)題，以提高土地利用率、減少土地閑置，有效防止開發(fā)商長(zhǎng)期囤積土地。同時(shí)，調(diào)控政策的組合出臺(tái)，進(jìn)一步體現(xiàn)了政府運(yùn)用多種手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。 記者在采訪中了解到，把開、竣工時(shí)間寫進(jìn)土地出讓合同，成都也一直有此考慮。已納入考慮范圍的包括：明確開工日期、竣工日期，以及每天大致的工作量；國(guó)土部門與審計(jì)管理部門聯(lián)合督查開發(fā)商的日均投入資金的投放量等。同時(shí)，對(duì)于開發(fā)商 違反土地合同約定，超高、超密度、超容積率開發(fā)等弄虛作假問(wèn)題，也納入了土地出讓后的跟蹤管理。 業(yè)內(nèi)專家表示，對(duì)開發(fā)商囤積土地然后閑置的懲罰措施原來(lái)就有，只是過(guò)去執(zhí)行得不夠規(guī)范，國(guó)土部門今年推出補(bǔ)充協(xié)議后肯定會(huì)對(duì)一切長(zhǎng)期閑置土地依法進(jìn)行處理。該人士同時(shí)指出，從成都近兩年的土地拍賣來(lái)看，大多數(shù)土地都在六個(gè)月之內(nèi)動(dòng)工，有約 1/4 的項(xiàng)目在一年內(nèi)亮相。在成都，開發(fā)商囤地的情況并不明顯。因此，有開發(fā)商表示，補(bǔ)充協(xié)議就算在成都實(shí)施，也只不過(guò)是在現(xiàn)有的土地市場(chǎng)機(jī)制上增加了一個(gè) “門禁系統(tǒng) ”。因?yàn)檠a(bǔ)充協(xié)議將對(duì)開 發(fā)商獲取土地后的竣工時(shí)間有所要求，因此，參與土地 。 三、 開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)增大 舉牌競(jìng)標(biāo)趨謹(jǐn)慎 國(guó)土資源部表示，此次發(fā)布補(bǔ)充協(xié)議是 “為落實(shí)中央政府自 2004 年以來(lái)制定的多項(xiàng)土地調(diào)控政策，進(jìn)一步發(fā)揮政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律手段管理土地的水平和能力，保證政府出讓的國(guó)有土地能夠及時(shí)轉(zhuǎn)變成有效的開發(fā)利用。 ” 大多數(shù)開發(fā)商表示沒(méi)有聽說(shuō)過(guò)補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)補(bǔ)充協(xié)議在 7 月 1 日試行能不能適應(yīng)成都的情況持保留和觀望態(tài)度，同時(shí)，他們認(rèn)為在補(bǔ)充協(xié)議實(shí)施中，也會(huì)出現(xiàn)多種實(shí)際問(wèn)題。 某開發(fā)商 表示， “我們期待政府有關(guān)部門 切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門，遏制投機(jī)行為，抑制開發(fā)商囤積土地，以避免吹起房地產(chǎn)業(yè)的泡沫 ”。他同時(shí)指出，如果 7 月 1 日起必須在土地出讓合同中注明竣工日期的話，今后企業(yè)拿地將更加 “謹(jǐn)小慎微 ”，綜合考慮多種情況后 19 才敢舉牌競(jìng)標(biāo)。 不過(guò)也有部分業(yè)內(nèi)人士提出了自己的不同看法。成都一知名營(yíng)銷公司魯總表示，從補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容看，似乎政府把游戲規(guī)則定得更 “死 ”了，但實(shí)際操作的模糊性可能仍然存在，只不過(guò)對(duì)開發(fā)商而言，開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)成本無(wú)疑是加大了。房地產(chǎn)法律專家孫先生也表示，從補(bǔ)充協(xié)議涉及的 16 條內(nèi)容來(lái)看，這是一個(gè)只 有實(shí)體法而沒(méi)有程序法的條例，在概念上也顯得比較模糊，因此可以認(rèn)為這是一個(gè)愿望和目的都十分美好，但沒(méi)有實(shí)施手段的規(guī)定。而從另一個(gè)角度來(lái)看，補(bǔ)充協(xié)議還可以理解成是用行政手段明示了土地可以延期、分割、轉(zhuǎn)移等。在這種情況下，開發(fā)商也會(huì)以地下發(fā)現(xiàn)文物、雨季延期施工、消防安置不過(guò)關(guān)、中途調(diào)整規(guī)劃、意外塌方等諸多理由來(lái)申請(qǐng)延期峻工。拍賣的開發(fā)商也會(huì)更多地考慮資金問(wèn)題，對(duì)其開發(fā)管理水平也是挑戰(zhàn)。 第二節(jié)、 經(jīng)濟(jì)學(xué)家如何面對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題 房地產(chǎn)成為全國(guó)人民關(guān)注的熱點(diǎn)，奇怪的是往常滔滔不絕的知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家很少參與其中。大概不外 兩個(gè)原因：一是他們很少了解房地產(chǎn)問(wèn)題；二是現(xiàn)在的輿論環(huán)境不適合他們張口。 關(guān)于房地產(chǎn)的觀點(diǎn)主要有三個(gè)： 其一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，是極大地增強(qiáng)了我們幸福感的美好奇跡，而不單純是丑陋的罪過(guò)；其二，房奴論的背后，主要是購(gòu)房者對(duì)欲望的放縱，想去擁有和收入不相稱的財(cái)產(chǎn)；其三，房?jī)r(jià)驟降房地產(chǎn)崩盤，中國(guó)所有人將付出沉重代價(jià)。 關(guān)于住房者的幸福感，可以肯定有人 ， 但我后來(lái)發(fā)現(xiàn)他的房子是單位購(gòu)買的，所以我認(rèn)為他的感受沒(méi)有代表性。但是不管怎么說(shuō)，住在開發(fā)商開發(fā)的樓盤中而感到萬(wàn)分幸福的，肯定也是大有人在的 。 這就如同 談戀愛，是不是感到幸福，只有人家自己知道。 把房奴的形成歸結(jié)于人們的欲望放縱，有其一定的道理。但是，買過(guò)房子的人都知道，為什么銀行簡(jiǎn)單地放過(guò)對(duì)你提交的收入證明的調(diào)查，默契地配合你的造假行為呢？關(guān)鍵是銀行認(rèn)定房?jī)r(jià)不會(huì)降，你還不起按揭還有房子抵押在銀行手上！可見，房奴產(chǎn)生的本質(zhì)原因，除了開發(fā)商把水泥當(dāng)黃金價(jià)格銷售外，銀行對(duì)購(gòu)房者造假的縱容也是一個(gè)關(guān)鍵的因素。作為公眾存款的受委托人，銀行的此舉意味著他們也參與了房地產(chǎn)的炒作，他們也想從房地產(chǎn)當(dāng)中分一杯羹，至于風(fēng)險(xiǎn)則只有儲(chǔ)蓄者最終承擔(dān)。作為金融學(xué)教授，鐘偉如此吝惜對(duì) 開發(fā)商和銀行參與房地產(chǎn)炒 20 作的批評(píng)，而簡(jiǎn)單地把房奴的誕生歸結(jié)于購(gòu)房者的縱欲，我認(rèn)為不夠客觀和理性。 關(guān)于房?jī)r(jià)暴跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)危害的預(yù)警 如果房?jī)r(jià)驟降，那么萬(wàn)億和房地產(chǎn)相關(guān)的融資，其中的萬(wàn)億可能蛻變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)。 ”“國(guó)六條的主旨大體在于優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、平抑價(jià)格非理性上漲，那么為什么仍有如此洶涌的情緒期待暴跌？ ”可以看出， 大多數(shù)人是 不希望房?jī)r(jià)暴跌的，他危言房地產(chǎn)價(jià)格暴跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的危害，恰恰表現(xiàn)了他不希望房?jī)r(jià)暴跌的一種愿望。中國(guó)有全世界最低的建筑成本，但承受了最貴昂的房屋價(jià)格，主要是地方政 府、開發(fā)商、國(guó)內(nèi)外炒房者聯(lián)手炒作掠奪公眾財(cái)富的結(jié)果，銀行的過(guò)度參與也在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的虛高。這樣的局面難道有必要維持下去嗎？如果坐等大量的國(guó)內(nèi)外套利者獲利退出，地產(chǎn)泡沫將徹底破滅，日本房地產(chǎn)的崩潰將成為我們的鏡子，那個(gè)時(shí)候中國(guó)老百姓才稱得上真正受難了。有人說(shuō)房?jī)r(jià)跌不了了，我說(shuō)漲得越高，跌得越深！在這樣的供給體制下，全國(guó)性崩盤可能是中國(guó)房地產(chǎn)的惟一結(jié)果。對(duì)于我們這些以消費(fèi)為目的的住房擁有者來(lái)說(shuō)，崩盤并不會(huì)造成住房使用價(jià)值的降低；對(duì)無(wú)房者而言，房屋的價(jià)格回歸完全是一個(gè)好消息；而對(duì)參與房地產(chǎn)炒作的地方政府、 開發(fā)商、銀行、炒房者而言，暴跌將讓他們?yōu)樽约旱男袨樽罱K買單。既然早晚會(huì)發(fā)生暴跌，早暴跌比晚暴跌泡沫破裂的危害要小得多。 第三節(jié)、本月土地信息分 一、 1 21 宗地編號(hào) 成交時(shí)間 地塊名稱 受讓單位 成交價(jià)格 (萬(wàn) ) 面積 (畝 ) 交易 方式 宗地 2006 拍 2006安區(qū) ,連江北路與福新東路交叉口東南角 福州華辰房地產(chǎn) 有限公司 16700 賣 宗地 2006 拍 2006樓區(qū) ,五一北路東側(cè) 福州開發(fā)區(qū)華康 實(shí)業(yè)有限公司 42100 賣 宗地 2006 拍 2006山區(qū) ,浦上路北側(cè)的金山生活區(qū)九期東片南側(cè)地塊 ,該宗地分 (地塊一、地塊二、地塊三 )整體出讓 福州市正 祥 置業(yè)發(fā)展有限公司 30500 賣 宗地 2006 拍 2006山區(qū) ,金山生活區(qū)六期北面的公建配套地塊 ,該宗地 (分東、西兩幅地 )整體出讓 福建軒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2300 賣 宗地 2006 拍 2006樓區(qū) ,二環(huán)路南側(cè) 福州捷利達(dá)房地 產(chǎn)開發(fā)有限 公司 1500 賣 宗地 2005 拍 2006江區(qū) ,西二環(huán)南路西側(cè) 林明文 1950 賣 宗地 2006 掛 02危房改 02 號(hào) 2006樓區(qū)，金雞山療養(yǎng)院內(nèi)的 2#、 18#宿舍 曾成 320 牌 宗地 2006 掛 01危房改 01 號(hào) 2006樓區(qū)，六一路東門東澗19 號(hào) 福州三利信達(dá)房地產(chǎn)有限公司 460 牌 宗地 2006 拍 2006江區(qū) ,五一南路西側(cè) 福建福晟房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 2400 賣 宗地 2006 拍 2006山區(qū) ,金山大道與洪灣路交叉口西南側(cè)金山吉元小區(qū)北部分為西、東兩幅地塊 福建景城實(shí)業(yè) 有限公司 12350 賣 合計(jì) 110580 22 二、 2006 第五次土地 拍賣結(jié)果與分析 2006 年第五次土地拍賣 (宗地編號(hào) 面積 容積率 商業(yè)率 地理位置 宗地 2006 拍 000 倉(cāng)山建新大道東側(cè) ,金山生活區(qū)九期 A 地塊 綠化率 (%以上 ) 密度 (%)以下 起價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交每畝價(jià) (萬(wàn)元 ) 樓面均價(jià) (元 /平方米 ) 竟得單位 (或個(gè)人 ) 30 24 35600 36200 162 1429 福州融輝房地產(chǎn)有限公司 備注 宗地 編號(hào) 面積 容積率 商業(yè)率 地理位置 宗地 2006 拍 500 倉(cāng)山建新大道東側(cè) ,金山生活區(qū)九期 B 地塊 綠化率 (%以上 ) 密度 (%)以下 起價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交每畝價(jià) (萬(wàn)元 ) 樓面均價(jià) (元 /平方米 ) 竟得單位 (或個(gè)人 ) 30 24 15800 2200 845 胡大濤 備注 宗地編號(hào) 面積 容積率 商業(yè)率 地理位置 宗地 2006 拍 500 倉(cāng)山匹則徐大道西南側(cè) 綠化率 (%以上 ) 密度 (%)以下 起價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交每畝價(jià) (萬(wàn)元 ) 樓面均價(jià) (元 /平方米 ) 竟得單位 (或個(gè)人 ) 30 22 11500 2500 431 2940 福建金輝集團(tuán)有限公司 備注 23 三、近期土地市場(chǎng)情況 （一）、福州市第五次土地拍賣會(huì) 福州市 2006 年第五次公開拍賣國(guó)有土地使用權(quán)大會(huì)，這也是國(guó)家九部委 15條細(xì)則實(shí)施以來(lái)，福州的首次土地拍賣會(huì)。位于倉(cāng)山區(qū)的三幅地塊，分別以 、 元的價(jià)格成交。 其中一幅地更是以 114 次的競(jìng)價(jià)次數(shù)，創(chuàng)下了福州單幅地塊競(jìng)價(jià)次 數(shù)的新高。 1、 首先出場(chǎng)的宗地 2006 拍 ， 位于倉(cāng)山區(qū)建新大道東側(cè)，金山生活區(qū)九期 A 地塊，出讓土地面積約 14901