房地產(chǎn)開發(fā)全過程流程圖

1 房地產(chǎn)開發(fā)全過程流程圖 項目開發(fā)整體操作流程（一）投資決策 開發(fā)部 拓展部 市場策劃部 設(shè)計管理部 成本管理部 財條部 銷售部 工程部 運營部 物業(yè)部 總經(jīng)理 通 過 對 市場 和 政 策的分析，明確 重 點 投資區(qū)域 意向性選址、土地買賣談判、初步勘察、城市規(guī)劃意向 初 步 市 場調(diào)研 提供 競 爭 樓盤 及 周 邊配 套 分 析等 項目建議書 項目初步判斷 深 入 市 場 調(diào)研、項目定位分析等 項目技術(shù) 指標(biāo)分析 成本測算 財務(wù)分析、資 金籌措方案 概念設(shè)計方案 可行性研究報告 投 資決策 招投標(biāo)文件的限制 2 項目開發(fā)整體操作流程（二）規(guī)劃設(shè)計 開發(fā)部 拓展部 市場策劃部 設(shè)計管理部 成本管理部 財條部 銷售部 工程部 運營部 物定漸 總經(jīng)理 意向地塊的獲取 意向地塊的獲取 簽署土地出讓合同 項目開發(fā) 建議書 設(shè)計單位 招投標(biāo) 成本預(yù)算 首期土地 款的支付 營銷推 廣策劃 土地勘測單位招投標(biāo) 項目責(zé)任書、項目考核指標(biāo)的編制 建 設(shè) 用地 規(guī) 劃許可證 參 加 方 案討論，意見反饋 總體規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃局審核報批 初步設(shè)計階段 日期、消防、園林、衛(wèi)生、規(guī)劃、交警、電信等部門前期征詢 建委召開初步設(shè)計評審會 取得擴初批文 報建 成立招評標(biāo)小組 施工圖設(shè)計階段 3 項目開發(fā)整體操作流程（三）建設(shè)實施 開發(fā)部 拓展部 市場策劃部 設(shè)計管理部 成本管理部 財條部 銷售部 工程部 運營部 物定漸 總經(jīng)理 施工圖會審 施工圖充備 環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、交警、衛(wèi)生防疫人防、防震等部門審施工圖通過 監(jiān)理單位、總包單位招投標(biāo) 施工圖充備 監(jiān) 理 單 位 、 總包單位招投標(biāo) 取得土地證 支付完全部土地款 建筑工程規(guī)劃許可證 質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)站報監(jiān) 建筑工程施工許可證 建設(shè)施工 開始 確定推廣銷售策略 辦理抵押貸款 營 造銷售環(huán)境 分包單位招投標(biāo) 4 項目開發(fā)整體操作流程（四）竣工交付 開發(fā)部 拓展部 市場策劃部 設(shè)計管理部 成本管理部 財條部 銷售部 工程部 運營部 物定漸 總經(jīng)理 營造銷售環(huán)境 完成物業(yè)招標(biāo) 銷售許可證 正式開盤 完成物業(yè)管理方案 辦理撤抵 押等工作 推廣及銷售活動 工程完工總結(jié) 市政管線工程規(guī)劃許可證 配套工程規(guī)劃及投招標(biāo) 建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收 工程結(jié)算 辦理竣工驗收備案 交付使用許可證 接管物業(yè)竣工資料 辦理入住手續(xù) 房屋戶權(quán)證 5 項目投資及規(guī)劃建議 組織設(shè)計單位招標(biāo) 評審方案及選定設(shè)計單位 編制項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)委托書 經(jīng)會審后將總本規(guī)劃方案送交規(guī)劃管理部門審核 設(shè)計單位出競標(biāo)方案 設(shè)計單位作總體規(guī)劃方案 指示設(shè)計單位按政府部門 及建設(shè)單位意見進(jìn)行調(diào)整 調(diào)整完善總體規(guī)劃方案再 報批政府規(guī)劃管理部門 政府規(guī)劃部門審核頒布發(fā)批文 規(guī)劃單位及其他管理部門出具審批意見 設(shè)計單位作調(diào)整后再提呈最佳總體規(guī)劃方案 6 總體規(guī)劃設(shè)計方案審核工作流程 建設(shè)單位選址意見書管理過程 建設(shè)單位向規(guī)劃局送審建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案 設(shè)計院進(jìn)行項目規(guī)劃設(shè)計方案 住宅、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、 綠化、交通等管理部門審核意見 修改規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃管理部門審核建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案 建設(shè)單位向規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃設(shè)計方案批準(zhǔn) 管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向土地管理部門申請建設(shè)用地批準(zhǔn)書 7 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)用地批準(zhǔn)書 工作流程 建設(shè)單位征詢有關(guān)政府 管理部門對規(guī)劃方案意見 規(guī)劃管理部門核發(fā)總體規(guī)劃方案批文 組織勘察單位招標(biāo)評審會 遞交勘察報告于設(shè)計院 組織審查初步設(shè)計方案圖紙 組織初步設(shè)計方案專家審批會 初步設(shè)計方案審核意見 政府管理部門 出具審批意見 勘察單位出具勘察報告 設(shè)計院按報告作設(shè)計圖 設(shè)計院按報告作設(shè)計圖 設(shè)計院按意見調(diào)整初步設(shè)計 8 勘察及初步設(shè)計工作流程 組織園林景觀單位競標(biāo) 方案評審會結(jié)合規(guī)劃、設(shè)計、營銷、預(yù)算等觀點考慮方案 選定最佳景觀設(shè)計方案深化 委托景觀設(shè)計作深化設(shè)計會審 景觀設(shè)計單位出 具設(shè)計方案 景觀設(shè)計單位作深化景化設(shè)計 評估景觀施工圖紙設(shè)計預(yù)算 及發(fā)出修改指示 評定最佳初步設(shè)計方案，滿足政府及建設(shè)單 位要求 9 園林景觀規(guī)劃工作流程 景觀設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計及修改 建設(shè)單位提出已批準(zhǔn)的建設(shè)項目規(guī)劃方案 委托有資質(zhì)的環(huán)境影響評價單位 篩選重點環(huán)境評價項目 確定各單項環(huán)境影響評價的工作等級標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境影響預(yù)測 地 塊 狀 態(tài) 調(diào) 查 環(huán) 境 現(xiàn) 狀 調(diào) 整 建設(shè)項目環(huán)境影響調(diào)查分析 10 環(huán)境影響評價報告書工作流程 情況一 情況二 國家、地方有關(guān)法規(guī)、 需改變土地使用性質(zhì)或征用劃撥土地或?qū)偻恋厥褂脵?quán)出讓的建設(shè)工程項目 在原有基地上且不改變土地使用性質(zhì)的建設(shè)工程項目 建設(shè)單位向市測繪院曬印地形圖 建設(shè)單位申請核 定設(shè)計范圍和規(guī)劃設(shè)計要求 建設(shè)用地規(guī)劃管理過程 規(guī)劃管理部門核定設(shè)計范圍 ,提出規(guī)劃設(shè)計要求 建設(shè)單位送審 設(shè)計方案 設(shè)計院進(jìn)行方案規(guī)劃設(shè)計 11 申 領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證工作流程 建設(shè)單位成立招標(biāo)小組 成立評標(biāo)決策小組 招標(biāo)登記 編制招標(biāo)文件 投標(biāo)單位資質(zhì)預(yù)審 發(fā)招標(biāo)文件通知書 組織現(xiàn)場踏勘及答疑會 編制招標(biāo)補充及修正文件 接收 標(biāo)書文件資料 招標(biāo)辦審核招標(biāo)項目登記表 審核招標(biāo)文件 投標(biāo)單位領(lǐng)取標(biāo)書 核準(zhǔn)招標(biāo)補充文件 投標(biāo)單位遞交標(biāo)書 招 標(biāo) 準(zhǔn) 備 進(jìn) 行 招 標(biāo) 12 建設(shè)工程項目招標(biāo)一般流程 施工中標(biāo)通知書及施工合同簽訂及登記 建設(shè)單位項目施工招標(biāo)管理過程 監(jiān)理中標(biāo)通知書及監(jiān)理合同登記 質(zhì)量安全監(jiān)督申報表 施工圖紙審查通過證書 13 申辦建設(shè)工程施工許可證工作流程 建設(shè)工程管理部門核發(fā)建設(shè)工程施工許可證 建設(shè)單位申請市政管線工程規(guī)劃設(shè)計要求 規(guī)劃管理部門核定市政管線規(guī)劃設(shè)計要求 建設(shè)單位委托設(shè)計單位進(jìn)行管線工程設(shè)計及送審方案 規(guī)劃管理部門審定市政管線工程設(shè)計方案 向城市測繪部門曬印綜合管線圖 征求有關(guān)專業(yè)管線管理部門意見 14 申辦市政管線工程規(guī)劃許可證工作流程 建設(shè)單位申請道路規(guī)劃紅線界樁 城市規(guī)劃管理部門訂立道路紅線 建設(shè)單位申請復(fù)驗灰線 施工單位現(xiàn)場放樣 若建設(shè)工程涉及 道路規(guī)劃紅線 按意見修改 按意見修改 15 申辦建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收 及房屋產(chǎn)權(quán)登記監(jiān)督流程 城市規(guī)劃管理部門復(fù)驗灰線 建設(shè)單位申請建 設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收 城市規(guī)劃管理部門進(jìn)行規(guī)劃驗收 按違法建設(shè)查處 城市規(guī)劃管理部門核發(fā)竣工規(guī)劃驗收合格證明 建設(shè)單位向房地管理部門申請房屋產(chǎn)權(quán)登記 建設(shè)工程竣工 按意見修改 建設(shè)單位邀請物業(yè)公司提出物業(yè)管理建議 選定及委托物業(yè)管理公司 從物業(yè)管理角度參與項目設(shè)計評審 配合銷售宣傳推廣工作 安排檢查整改要求，明確移交手續(xù) 竣 工 前 期 若違法 16 物業(yè)管理及移交工作流程 竣