控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則課件

2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 第一部分：控制性詳細(xì)規(guī)劃 一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的涵義和作用 二、控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容 三、控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制程序 四、控制性詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)資料的收集 五、控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地分類和地塊劃分 六、控制性詳細(xì)規(guī)劃控制指標(biāo)體系的內(nèi)容 七、確定土地使用強(qiáng)度的因素 八、控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果要求 九、實(shí)例 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的涵義和作用 控制性詳細(xì)規(guī)劃是 城市規(guī)劃編制辦法 1991 中確定的規(guī)劃層次之一，屬詳細(xì)規(guī)劃。是以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，以土地使用為重點(diǎn)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地性質(zhì)、使用強(qiáng)度和空間環(huán)境，強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理、開發(fā)的銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。 2、控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用 控制性詳細(xì)規(guī)劃是伴隨著中國(guó)城市規(guī)劃理論及實(shí)踐的變革而出現(xiàn)的，它代表了一種新的規(guī)劃理念，表明中國(guó)城市規(guī)劃管理從終極形態(tài)走向法制的過程，表明城市規(guī)劃是立足于城市發(fā)展的客觀過程，是向著預(yù)定的規(guī)劃目標(biāo)不斷漸進(jìn)的決策程序。其次，與以形體設(shè)計(jì)為特征的傳統(tǒng)修建性詳細(xì)規(guī)劃相比，它還代表了一種新的技術(shù)手段，也是規(guī)劃管理上的一大進(jìn)步。 a、承上啟下的作用 b、管理的依據(jù)，建設(shè)的引導(dǎo) c、城市政策的載體 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 二、 控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容 控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是：以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制性指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，強(qiáng)化規(guī)劃的控制功能，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制，具體地說，控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容有以下幾點(diǎn) 城市規(guī)劃編制辦法 。 (1)詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi) 適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型； (2)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交 通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求； (3)提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求； (4) 確定各級(jí)支路的紅線位置，控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高； (5) 根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用 地界線； (6) 制定相應(yīng)的土地使用及建筑管理規(guī)定。 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 三、控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制程序 1、承接任務(wù) 2、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、收集基礎(chǔ)資料、調(diào)研 3、初步方案、交換意見 4、正式方案、評(píng)審 5、修改、提交成果 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 四 、 控制性詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)資料的收集 根據(jù) 城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則 主要有以下內(nèi)容： 1)總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對(duì)本規(guī)劃地段的規(guī)劃要求，相鄰地段已批準(zhǔn)的規(guī)劃資料； 用地、路網(wǎng)、工程規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、容量 2)土地利用現(xiàn)狀，用地分類應(yīng)分至小類； 3)人口分布現(xiàn)狀； 4)建筑物現(xiàn)狀，包括房屋用途、產(chǎn)權(quán)、建筑面積、層數(shù)、建筑質(zhì)量、保留建筑等； 5)公共設(shè)施規(guī)模及分布； 6)工程設(shè)施及管網(wǎng)現(xiàn)狀； 管線位置 7)土地經(jīng)濟(jì)分析資料，包括地價(jià)等級(jí)類型、土地級(jí)差效益、有償使用狀況、地價(jià)變 有償使用狀況 、 地價(jià)變化 、 開發(fā)方式等； 進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 。 控制性詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的對(duì)象 是城市房地產(chǎn)開發(fā) 。 控制性詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析主要是城市開發(fā)的投入產(chǎn)出分 析 。 8)所在城市及地區(qū)歷史文化傳統(tǒng) 、 建筑特色等資料 。 9)土地使用與建筑管理規(guī)定 （ 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 ） ：各類建設(shè)用地適建范圍表 建筑容量控制指標(biāo) 、 建筑間距 、 建筑物退讓 、 建筑物的高度控制 、 綠地控制等 。 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 五、控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地分類和地塊劃分 控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地應(yīng)該是功能相對(duì)完整或地域比較獨(dú)立的區(qū)域。 1、地塊劃分的目的 為便于規(guī)劃管理分塊批租、分塊開發(fā)和分期建設(shè)，統(tǒng) 制定控制指標(biāo)而將規(guī)劃用地分成許多地塊。 2、地塊劃分的原則 控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地應(yīng)分至小類?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的地塊劃分可按規(guī)劃和管理的需要?jiǎng)澐譃閰^(qū)、片、塊幾級(jí)，塊是控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本單元，其劃分的原則為： 1)應(yīng)保證地塊性質(zhì)單一，避免不相容使用性質(zhì)用地之間的干擾； 2)嚴(yán)格遵守城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃及其他專業(yè)規(guī)劃的要求； 3)尊重現(xiàn)有用地產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)邊界； 4)考慮土地價(jià)值的區(qū)位級(jí)差； 5)兼顧基層行政管轄界線，便于現(xiàn)狀資料的收集及統(tǒng)計(jì)。 地塊劃分可根據(jù)開發(fā)方式和管理變化，在規(guī)劃實(shí)施中進(jìn) 步重組 (小塊合并成大塊或細(xì)分為小塊 )。地塊劃分規(guī)模可按新區(qū)和舊城改建區(qū)兩類區(qū)別對(duì)待，新區(qū)的地塊規(guī)模可劃分得大些，面積控制在 3公頃左右，舊城改建區(qū)地塊可在 1公頃左右。 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 六、控制性詳細(xì)規(guī)劃控制指標(biāo)體系的內(nèi)容 1、指標(biāo)體系的分類 1)用地控制指標(biāo)：用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用相容性； 2)環(huán)境容量控制指標(biāo)：容積率、建筑密度、綠地率、人口容量； 3)建筑形態(tài)控制指標(biāo)：建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、 沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定； 4)交通控制內(nèi)容：交通出入口方位、停車位； 5)城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制：對(duì)城市重要地段的地塊，需對(duì)地塊內(nèi)建筑 的形式、色彩、體量、風(fēng)格提出設(shè)計(jì)要求； 6)配套設(shè)施控制：生活服務(wù)設(shè)施布置，市政公用設(shè)施、交通設(shè)施和 管理要求。 在以上控制內(nèi)容中的前五項(xiàng)屬地塊控制指標(biāo)可分為規(guī)定性和指導(dǎo) 性兩類。規(guī)定性指標(biāo)是必須嚴(yán)格遵照的指標(biāo)；指導(dǎo)性指標(biāo)是參照?qǐng)?zhí)行 的指標(biāo)，其目標(biāo)是貫徹發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)控制的意圖，將控制要素具體 為布局引導(dǎo)。為修建性詳細(xì)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)提供依據(jù)，引導(dǎo)城市建設(shè) 有序進(jìn)行。 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 六 、 控制性詳細(xì)規(guī)劃控制指標(biāo)體系的內(nèi)容 2、 規(guī)定性指標(biāo) 根據(jù) 城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則 ， 地塊規(guī)定性指標(biāo)一般為以下各項(xiàng)： 1） 用地性質(zhì) 2） 建筑密度 3） 容積率 4) 建筑控制高度 5) 綠地率 6) 交通出入口方位 7) 停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 1） 用地性質(zhì)： 規(guī)劃用地的使用功能 ， 可根據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注；用地使用相容性 2、規(guī)定性指標(biāo) 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 2、規(guī)定性指標(biāo) 2）建筑密度： 即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制； 3)容積率： 即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總面積與地塊面積之比。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限。 容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，可綜合考慮征地價(jià)格與建筑租金的關(guān)系，根據(jù)不同的土地性 質(zhì)來(lái)決定，防止無(wú)效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)。容積率上限防止過度開發(fā)帶來(lái)的城市基礎(chǔ) 設(shè)置超負(fù)荷運(yùn)行； 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 4）建筑控制高度： 即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離； A、 沿城市道路兩側(cè)新建、改建建筑物的控制高度應(yīng)符合下列規(guī)定： (一 )沿路一般建筑的控制高度 (H)不得超過道路規(guī)劃紅線寬度 (W)加建筑后退距離 (S)之和的 1 5倍， 即： H1 5(W+S)； (二 )沿路高層組合建筑的高度，按下式控制： A1 5L(W+S) 式中： A 沿路高層組合建筑以 1： 1 (即 45度 ) 的高度角在地面上投影的總面積， L 建筑基 地沿道路規(guī)劃紅線的長(zhǎng)度， 道路規(guī)劃紅 線寬度， S 沿路建筑的后退距離。 計(jì)算方法見右圖。 B、 建筑物臨接兩條以上道路的，可按較寬的道 路規(guī)劃紅線計(jì)算其控制高度。 C、 建筑物直接臨接或其面前道路臨接廣場(chǎng)、河道、 電力線路保護(hù)區(qū)的，在計(jì)算控制高度時(shí)，可將廣場(chǎng)、 河道、電力線路保護(hù)區(qū)的 1 2寬度計(jì)為道路規(guī)劃紅 線寬度。 2、規(guī)定性指標(biāo) 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 2、規(guī)定性指標(biāo) 5)綠地率： 規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率通常以下限控制。 這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地 . 不包括屋頂、曬臺(tái) 的人工綠地 ,公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭 榭等綠化小品 建筑可視為綠地；舊城區(qū)綠地率不小于 25%；新區(qū)不小于 30%。 用地類型 用地代號(hào) 綠地率（） 生活居住 1 40 生活居住 2 30 商貿(mào)用地 15 行政辦公 20 文教體衛(wèi) 20 市政設(shè)施 U 15 工業(yè)廠房區(qū) 15 寶雞市高新區(qū)二期綠地率指標(biāo)表 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 2、規(guī)定性指標(biāo) 6)交通出入口方位： 規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置。 具體可分為以下幾個(gè)指標(biāo)： 機(jī)動(dòng)車出入口方位： 盡量避免在城市上要道路上設(shè)置車輛出入口，一般情 況下，每個(gè)地塊應(yīng)設(shè) l 2個(gè)出入口； 禁止機(jī)動(dòng)車開口地段， 為保證規(guī)劃區(qū)交通系統(tǒng)的高效安全運(yùn)行，對(duì)一些地 段禁止機(jī)動(dòng)車開口，如主要道路的交叉口附近和商業(yè)步行街等特殊地段； 主要人流出入口方位； 為了實(shí)現(xiàn)高效、安全和舒適的交通體系，可能會(huì)有 必要將人車進(jìn)行分流，為此規(guī)定主要人流出入口方位。 城市主干道與城市主干道相交，距交叉口 60 80米內(nèi)限制設(shè)機(jī)動(dòng)車出入口；城 市主干道與城市次干道相交，距交叉口 40 60米內(nèi)限制設(shè)機(jī)動(dòng)車出入口；城市次干 道與城市次干道相交，距交叉口 35 50米內(nèi)限制設(shè)機(jī)動(dòng)車出入口； 30米以下道路距 交叉口 30米內(nèi)限制設(shè)車出入口。 較大人流量公建如影劇院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、體育館等布置在次干道交叉口附近時(shí)須 采取措施，使人流、車流出入口距交叉口不小于 50米。 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 2、規(guī)定性指標(biāo) 7)停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。 停車泊位指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車車位數(shù)，通常按下限控制。其他設(shè)施的配置包括：居住區(qū)服務(wù)設(shè)施 (中小學(xué)、幼托、居住區(qū)級(jí)公建 )，環(huán)衛(wèi)設(shè)施 (垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所 )，電力設(shè)施 (變電站、配電所 )，電信設(shè)施 (電話局、郵政局 )，燃?xì)庠O(shè)施 (煤氣調(diào)氣站 )。 建筑性質(zhì) 單位 自行車 機(jī)動(dòng)車（標(biāo)準(zhǔn)小汽車） 一類住宅 車位 /戶 2 1 二類住宅 車位 /戶 2 政會(huì)展 車位 /100平方米建筑面積 2 業(yè)服務(wù)娛樂 車位 /100平方米建筑面積 2 住綜合 車位 /100平方米建筑面積 2 研文化教育 車位 /100平方米建筑面積 5 院 車位 /100平方米建筑面積 3 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 用地面積： 規(guī)劃地塊劃定的面積； 建筑紅線后退距離： 即建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離。通常以下限控制； 上海市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定： 第三十六條 沿城市道路兩側(cè)新建、改建無(wú)大量人流、車流集散的多、低層建筑 (含高 層建筑裙房 )，其后退道路規(guī)劃紅線的距離不得小于 3米。在市區(qū)舊區(qū)中心地段的商業(yè)街，按此規(guī)定控制確有困難的，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門和公安交通管理部門核定，其后退距離可適當(dāng)縮小。 第三十七條 新建影劇院、游樂場(chǎng)、體育館、展覽館、大型商場(chǎng)等有大量人流、車流集散的多、低層建筑 (含高層建筑裙房 )，其面臨城市道路的主要出入口后退道路規(guī)劃紅線的距離，除經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃另有規(guī)定外，不得小于 8米，并應(yīng)留出臨時(shí)停車或回車的場(chǎng)地。 第三十八條 高層建筑主樓后退道路規(guī)劃紅線的距離，應(yīng)按下列規(guī)定控制： (一 )建筑高度小于或等于 60米的，不得小于 5米； (二 )建筑高度大于 60米、小于或等于 100米的，不得小于 8米； (三 )建筑高度大于 100米的，應(yīng)相應(yīng)加大后退距離，具體標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃確定或由城市規(guī)劃管理部門核定。 第三十九條 道路交叉口四周的建筑物后退道路規(guī)劃紅線的距離，多、低層建筑不得小于5米，高層建筑不得小于 8米 (均自道路規(guī)劃紅線直線段與曲線段的連接點(diǎn)算起 )。 2、規(guī)定性指標(biāo) 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 2、規(guī)定性指標(biāo) 建筑離界距離： 建筑后退用地邊界距離。 2017/5/11 3、指導(dǎo)性指標(biāo) 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 指導(dǎo)性指標(biāo) 般為以下各項(xiàng)： 1)人口容量； 2)建筑形式 、 體量 、 色彩 、 風(fēng)格要求； 3)其他環(huán)境要求 1)人口容量： 即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù) ， 通常以上限控制； 對(duì)居住用地估算人口數(shù) 。 2)建筑形式 、 體量 、 色彩 、 風(fēng)格要求； 對(duì)規(guī)劃區(qū)重點(diǎn)地段的建筑形體和布 局應(yīng)進(jìn)行特別控制 ， (包括廣場(chǎng)控制線 、 綠地控制線 、 裙房建筑控制線 、 主體 建筑控制線 、 建筑架空控制線 、 建筑高度控制范圍 、 建筑顏色等具體指標(biāo) )。 3)其他環(huán)境要求 。 主要視覺控制點(diǎn) 、 標(biāo)志性建筑 、 夜景照明 、 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 、 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 、 重點(diǎn)強(qiáng) 調(diào)的轉(zhuǎn)角 、 重點(diǎn)處理界面 、 強(qiáng)調(diào)的主要入口等 。 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 七、確定土地使用強(qiáng)度的因素 1、 確定土地使用強(qiáng)度的因素 （ 1） 用地性質(zhì) 不同性質(zhì)的用地 ， 有不同的使用要求和特點(diǎn) ， 從建筑單體到群體組合 ， 從空間環(huán)境到整體風(fēng)貌 ， 均呈現(xiàn)出差異 ， 因而開發(fā)強(qiáng)度亦不相同 。 （ 2） 城市土地級(jí)差 由于各建設(shè)用地所處區(qū)位不同 ， 其交通條件 、 基礎(chǔ)設(shè)施條件 、 環(huán)境條件出現(xiàn)差距 ， 從而產(chǎn)生土地級(jí)差 。 如中心區(qū) 、 舊城區(qū) 、 商業(yè)區(qū) 、 沿街地塊的地價(jià)與居住區(qū) 、 工業(yè)區(qū)的地價(jià)相差很大 ， 對(duì)建設(shè)用地的使用性質(zhì) 、 地塊劃分大小 、 容積率高低 、 投入產(chǎn)出的實(shí)際效益等產(chǎn)生直接影響 。 這就決定地塊的土地使用強(qiáng)度 ， 應(yīng)根據(jù)其區(qū)位和級(jí)差地租區(qū)別確定。 地塊的土地使用強(qiáng)度制定是否合理 ， 在經(jīng)濟(jì)上是否可行 ， 需要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)分析 。 （ 3） 建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計(jì) 不同建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計(jì)能得出多種開發(fā)強(qiáng)度的方案 ， 如低層低密度 、 低層高密度 、 多層行列式 、 多層圍合式 、 自由式 、 高層低密度 、 高層高密度 ， 這些均對(duì)土地開發(fā)強(qiáng)度產(chǎn)生重大影響 。 （ 4） 城市設(shè)計(jì)要求 將規(guī)劃對(duì)城市整體面貌 、 重點(diǎn)地段 、 文物古跡 、 視線走廊等的宏觀城市設(shè)計(jì)構(gòu)想 ， 通過其具體的控制原則 、 控制指標(biāo)與控制要求等來(lái)具體體現(xiàn) ， 應(yīng)該落實(shí)到控制性詳細(xì)規(guī)劃多種控制性要求和土地使用強(qiáng)度指標(biāo)上 。 （ 5） 城市交通與基礎(chǔ)設(shè)施容量 為避免環(huán)境擁擠 、 交通混亂 、 容量失控等問題 ， 需要以城市交通與基礎(chǔ)設(shè)施容量指標(biāo)來(lái)控制地塊的開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度 ， 既要避免過度開發(fā) ， 也要防止利用不充分 。 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 七、確定土地使用強(qiáng)度的因素 2、 控制指標(biāo)確定的方法 （ 1） 形體布局模擬 這種方法是目前采用較多的方法 。 通過試做形體布局的規(guī)劃設(shè)計(jì) ， 研究出空間布局及容量上大體合適的方案 ， 然后加入社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì)等因素的評(píng)價(jià) ， 反推成明確的控制指標(biāo) 。 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是形象性 、 直觀性強(qiáng) ， 對(duì)研究環(huán)境空間結(jié)構(gòu)布局有利 ， 便于掌握 ， 但缺陷在于工作量大并有較大的局限性和主觀性 。 （ 2） 經(jīng)驗(yàn)歸納統(tǒng)計(jì) 將已規(guī)劃的和已付諸實(shí)施的各種規(guī)劃布局形式的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 ， 總結(jié)得出經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)數(shù)據(jù) ， 并將它推廣運(yùn)用 。 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是較為準(zhǔn)確 、 可靠 ， 缺點(diǎn)是這些得出的經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)只可運(yùn)用到與原有總結(jié)情況相類似的地方 ， 如有新的情況出現(xiàn)則難以準(zhǔn)確把握。 另外 ， 經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)的科學(xué)性和合理性往往依賴于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的普遍性和真實(shí)性 。 （ 3） 調(diào)查分析對(duì)比法 這種方法是通過對(duì)現(xiàn)狀情況作深入 、 廣泛的調(diào)查 ， 以了解現(xiàn)狀中一些指標(biāo)的情況和這些指標(biāo)在不同區(qū)位的差別 ， 得出一些可供參考的指標(biāo)數(shù)據(jù) ， 然后與規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比 ， 依據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃條件和城市發(fā)展水平 ， 定出較合理的控制指標(biāo) ， 如上海確定區(qū)劃容量控制指標(biāo) ， 是通過調(diào)查了解現(xiàn)狀建筑類型的容量特征 ， 及其在城市中不同區(qū)位的容量差別 ， 確定出容量控制指標(biāo) 。 這種方法較為現(xiàn)實(shí)可靠 ， 得出的指標(biāo)也較為科學(xué)合理 ， 但它需要作大量廣泛的調(diào)查 。 另外 ， 它只是參照依據(jù)現(xiàn)狀指標(biāo)數(shù)據(jù) ， 難以考慮到其他的影響因素 ， 因而也難免存在一定局限性 。 不管采取哪種確定控制指標(biāo)數(shù)值的方法 ， 最關(guān)鍵的仍是作認(rèn)真的基礎(chǔ)研究 。 另外 ， 也不應(yīng)只采用一種方法 ， 可采取多種方法的綜合 。 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 七、確定土地使用強(qiáng)度的因素 3、 最低經(jīng)濟(jì)容積率估計(jì)公式 （ p1+p2+p3+p5+*（ 1+r） （ 1+r） 其中 土地綜合配套費(fèi) 拆遷費(fèi) 回遷安置費(fèi) 建安費(fèi) 經(jīng)營(yíng)費(fèi) 稅收及不可預(yù)見費(fèi) r 國(guó)家法定利潤(rùn) 售價(jià) 泉州市古城街坊最低經(jīng)濟(jì)容積率估算 照泉州市人民政府 181號(hào)文件分為三級(jí) ， 取上限 。 并搬遷過渡費(fèi) 、 搬家費(fèi) 、 提前獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 、 營(yíng)業(yè)補(bǔ)償費(fèi) 。 計(jì) 4000元人 。 拆一賠一計(jì)算 。 并建筑工程和配套工程費(fèi) 。 計(jì)多層 700元 高層 1200元 并開發(fā)管理費(fèi) 、 營(yíng)業(yè)稅 。 計(jì) 8 。 計(jì)住宅 5 ， 商場(chǎng) 30 。 10 計(jì) 。 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 八 、 控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果要求 控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果具有獨(dú)特的表達(dá)模式：條理化、指標(biāo)化、圖則化。 1、 文本 控制性詳細(xì)規(guī)劃的文本應(yīng)包括上地使用與建設(shè)管理細(xì)則 ， 以條文形式重點(diǎn)反映規(guī)劃地段各類用地控制和管理原則及技術(shù)規(guī)定， 經(jīng)批準(zhǔn)后納入規(guī)劃管理法規(guī)體系 。 具體內(nèi)容如下： 一 )總則：制定規(guī)劃的目的 、 依據(jù)及原則 ， 主管部門和管理權(quán)限； 二 )土地使用和建筑規(guī)劃管理通則 1)各種使用性質(zhì)用地的適建要求 (適建 、 不適建 、 有條件適建的建筑類型 )； 2)建筑間距的規(guī)定； 3)建筑物后退道路紅線距離的規(guī)定； 4)相鄰地段的建筑規(guī)定； 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 八、控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果要求 5)容積率獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)償規(guī)定； 容積率可以轉(zhuǎn)讓 ， 轉(zhuǎn)讓只能在相鄰地塊間進(jìn)行 （ 相鄰地塊是指同一街坊的地塊 ） ；轉(zhuǎn)讓只能在同種性質(zhì)的地塊或性質(zhì)相容的地塊之間進(jìn)行 ， 轉(zhuǎn)讓的數(shù)額不得大于兩地塊中容積率較小地塊的 40 。 容積率的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償：每提供 1平方米的開放空間 ， 獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積1 達(dá)到本地塊綠地率指標(biāo)外 ， 每提供 1平方米的公共綠地 ， 獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積 1 5平方米或由規(guī)劃主管部門核定執(zhí)行 。 6)市政公用設(shè)施 、 交通設(shè)施的配置和管理要求； 7)有關(guān)名詞解釋； 8)其他有關(guān)通用的規(guī)定 。 規(guī)劃的變更 三 )地塊劃分以及各地塊的使用性質(zhì) 、 規(guī)劃控制原則 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)； 四 )各地塊控制指標(biāo)一覽表； 控制性詳細(xì)規(guī)劃的文本后應(yīng)附地塊控制圖則 。 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 1、廊坊市城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)院 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 2、蘇州古城控制性詳細(xì)規(guī)劃同濟(jì)規(guī)劃院 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 3、浙江省安吉縣天篁湖景區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)院 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 2、 圖紙 1)位置圖 。 圖紙比例不限； 2)用地現(xiàn)狀圖 。 圖紙比例為 1 1000 1 2000， 分類畫出各類用地范圍 （ 分至小類 ）， 標(biāo)繪建筑物現(xiàn)狀 、 人口分布現(xiàn)狀 、 市政公用設(shè)施現(xiàn)狀 ， (必要時(shí)可分別繪制 )。 3)土地使用規(guī)劃圖 。 圖紙比例為 1 1000 1 2000， 畫出規(guī)劃各類使用性質(zhì)用地的范圍 。 4)地塊劃分編號(hào)圖 。 圖紙比例為 1/5000， 標(biāo)明地塊劃分界線和地塊編號(hào) (和文本中控制指標(biāo)相對(duì)應(yīng) )。 5)各地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃圖 。 圖紙比例為 1 1000 1 2000， 圖紙標(biāo)繪以下內(nèi)容： （ 1） 規(guī)劃各地塊的界限 ， 標(biāo)注主要指標(biāo) 。 （ 用表格形式標(biāo)出地塊編號(hào) 、 地塊面積 、用地性質(zhì) 、 主要出入口方位 、 建筑密度 、 容積率及地塊內(nèi)有特殊需要的控制指標(biāo) 。 ） （ 2） 規(guī)劃保留建筑 （ 3） 公共設(shè)施位置 （ 4） 道路 （ 包括主 、 次干道 、 支路 ） 走向 、 線型 、 橫斷面 、 主要控制點(diǎn)坐標(biāo) 、 標(biāo)高 （ 5） 停車場(chǎng)和其他交通設(shè)施用地界線 6)各項(xiàng)工程管線規(guī)劃圖 。 標(biāo)繪各類工程管網(wǎng)平面位置 、 管徑 、 控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高 。必要時(shí)可分別繪制 ， 分為給排水 、 電力 、 電訊 、 煤氣 、 管線綜合等 。 3、 附件 說明書 、 基礎(chǔ)資料匯編 （ 舊城改造區(qū)控規(guī)應(yīng)附基礎(chǔ)資料匯編 ） 八、控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果要求 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 九、實(shí)例 寶雞高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（二期）控制 性詳細(xì)規(guī)劃 1 圖紙 2 文本 3 圖則 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 第二部分： 法定圖則 一、法定圖則產(chǎn)生的背景 二、法定圖則的定義、內(nèi)容 三、法定圖則的編制與審批程序 四、深圳法定圖則實(shí)踐中出現(xiàn)的問題 五、法定圖則的發(fā)展方向 六、實(shí)例 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 一 、 法定圖則產(chǎn)生的背景 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化 ， 要求借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn) ， 探索符合國(guó)情 、 市情 、 民情的規(guī)劃方法 。 深圳在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的條件下 ， 傳統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法表現(xiàn)出明顯的不適應(yīng) ， 促使規(guī)劃界尋找新的規(guī)劃理論 。 在這樣的背景下 ， 1998年誕生了 深圳市城市規(guī)劃條例 ， 初步建立了具有深圳特色的規(guī)劃體制 。 把控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容轉(zhuǎn)化為法定圖則使之成為城市規(guī)劃編制管理核心環(huán)節(jié) ， 推動(dòng)了控制性詳細(xì)規(guī)劃階段的立法 。 法定圖則是深圳依法治城所邁出的重要一步 ， 為我國(guó)控制性詳細(xì)規(guī)劃階段的立法提供了有益的探索 。 深圳市城市規(guī)劃條例 第十一條規(guī)定： “ 城市規(guī)劃編制分為全市總體規(guī)劃 、 次區(qū)域規(guī)劃 、 分區(qū)規(guī)劃 、 法定圖則 、 詳細(xì)藍(lán)圖五個(gè)階段 。 ” 確立了深圳城市規(guī)劃新體系的輪廓 。 其中 ， 法定圖則因?yàn)閺?qiáng)化了規(guī)劃法制化的操作程序而成為新體系的核心 。 2017/5/11 控制性詳細(xì)規(guī)劃與法定圖則 二 、 法定圖則的定義 、 內(nèi)容 1、 法定圖則的定義 “ 圖 ” 可理解為規(guī)劃圖紙與相應(yīng)表格 ， “ 則 ” 為條文規(guī)定 ， “ 規(guī)定 ” 則代表規(guī)劃的依據(jù)與程序 ， 法定圖則是指通過一系列的法定程序與過程 ， 有關(guān)各方達(dá)成共識(shí)而形成的相互之間共同遵守的 “ 規(guī)劃實(shí)施圖則 ” ， 其本質(zhì)為 “公共契約 ” 。 深圳的法定圖則基本定位于詳細(xì)規(guī)劃層次 ， 其內(nèi)容劃分為 “ 法定文件 ” 和 “ 技術(shù)文件 ” 兩部分 ， “ 技術(shù)文件 ” 是以控制性詳細(xì)規(guī)劃為技術(shù)藍(lán)本的規(guī)劃管理內(nèi)部圖則 ， 在此基礎(chǔ)上提練而成 “ 法定文件 ” 。 2、 法定圖則成果的主要內(nèi)容 根據(jù) 深圳市法定圖則編制 技術(shù)規(guī)定 的要求 ， 法定圖 則分為法定文件和技術(shù)文件 兩部分 ， 其中技術(shù)文件主要 以控制性詳細(xì)規(guī)劃為藍(lán)本確 定內(nèi)容和要求 ， 成果為規(guī)劃 研究報(bào)告和規(guī)劃圖 ， 法