社會其它相關(guān)論文-穩(wěn)定當前房價　促使社會和諧發(fā)展.doc

社會其它相關(guān)論文-穩(wěn)定當前房價促使社會和諧發(fā)展摘要近幾年房價一直保持高速上漲的趨勢，如何看待中國房地產(chǎn)價格變動及合理控制房地產(chǎn)價格的過度波動，從而使宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定是一個需要研討的課題。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)住宅價格影響對策一、中國房價持續(xù)走高的因素分析1.住宅房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)(1)房地產(chǎn)的區(qū)域性。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，主要在特定區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)，對外需求相對較小，加之消費者購房更多選擇臨近區(qū)域，內(nèi)部流出也相對減小，從而在一定程度上限制了房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求范圍，房地產(chǎn)市場具有鮮明的區(qū)域性。(2)房地產(chǎn)業(yè)市場集中度逐漸升高。在“2007中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會”上，清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉稱，在宏觀調(diào)控政策背景下，百強企業(yè)逆勢擴張，投資規(guī)模和資產(chǎn)總額大幅度提升。(3)高進入壁壘。首先企業(yè)占有的資源豐富，尋租能力強，使得圈地行為更容易進行。其次，房地產(chǎn)投資金額大，時間長，存在著較大的市場風險及政策風險，作為開發(fā)者的房地產(chǎn)商不可能充分自由的進出該行業(yè)。最后，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場供給方數(shù)量呈剛性，導致了房地產(chǎn)市場呈短期的賣方市場態(tài)勢，房地產(chǎn)商品的信息供給呈不對稱性，較難反應其真實價格。(4)住宅房地產(chǎn)企業(yè)的“默契”。市場競爭的激烈程度與企業(yè)的盈利能力負相關(guān)，因此，企業(yè)有強烈的動機通過“默契”來弱化競爭，以獲取利潤最大化。住宅房地產(chǎn)市場獨特的市場結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)間的“默契”不僅成為可能，且具有相當?shù)姆€(wěn)定性。2.地方政府與中央政府的干涉房價抑制難，中央政策達不到預期效果是由于地方政府與中央政府間的博弈造成的。有業(yè)內(nèi)人士認為，中國宏觀調(diào)控的一個悖論是:轉(zhuǎn)型時期大量因政府行為催生的市場問題不得不用行政手段來解決，但地方利益往往又使得行政調(diào)控起不到應有的效果。由此可見，房地產(chǎn)政策能否有效實施關(guān)鍵還取決于地方政府的執(zhí)行力。第一，地方政府的政治利益。首先，當中央確立一個經(jīng)濟和社會發(fā)展目標之后，各地往往在此目標之上層層加碼，逐級放大，其結(jié)果是相互攀比，一哄而上。特別是表現(xiàn)在GDP增長率指標上，就更為明顯。其次，政策實施效果往往與決策者預期的目標不是相互矛盾，就是差距甚遠，即出現(xiàn)“政策走樣”的情況。第二，地方政府的經(jīng)濟利益。決策者通過政府投資活動必然會給該地區(qū)和集體帶來一定的經(jīng)濟利益，加快本地區(qū)和本部門的經(jīng)濟發(fā)展，同時，也能通過尋租活動為某些個人帶來尋租收益，這也是在一定范圍內(nèi)存在腐敗的重要原因。3.銀行是房價創(chuàng)高的主要資金推動者我國房價持續(xù)走高為典型的資金推動型，銀行是主要推動者。政府從銀行獲得足夠的整理地產(chǎn)資金來源，地產(chǎn)商從銀行獲得可靠的建設資金來源，居民從銀行獲得購房資金來源，而銀行又從地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得可觀的綜合效益來源，利益互動激發(fā)了共同推動房價上漲的熱情。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)60%資金來自銀行貸款，而國外銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40%。二、構(gòu)建和諧社會的“和諧房價”1.法規(guī)制度方面的建議(1)制定正確的土地政策。我國對城市土地的利用缺乏相應的政策，一方面導致土地的濫用和浪費；另一方面出現(xiàn)房地產(chǎn)“過熱”現(xiàn)象，所以要使房地產(chǎn)能夠健康的發(fā)展，土地政策是很重要的。(2)廢除經(jīng)濟適用房，實行貨幣化補貼。對許多高收入者而言隱瞞現(xiàn)有住房水平，同時取得一張符合規(guī)定的收入證明并非難事，而且購房資格的審核由開發(fā)商監(jiān)理，因此大量的經(jīng)濟適用房被富人買走。所以有必要對經(jīng)濟適用房進行改革，實行經(jīng)濟適用房補貼貨幣化。把經(jīng)濟適用房建設用地通過招標、拍賣、掛牌的方式公開出售，將土地所得凈收益劃歸財政專戶，專項補貼經(jīng)濟適用房購房戶，并直接向符合條件的困難戶發(fā)放。2.整頓住宅房地產(chǎn)市場秩序，加強信息披露，規(guī)范企業(yè)行為加強對房地產(chǎn)企業(yè)之間的“默契”的規(guī)制，不僅是維護市場競爭秩序的需要，同時也有利于穩(wěn)定房價，提高社會福利水平。首先完善制度，讓企圖“默契”者不能“默契”。其次加大“默契”的打擊力度，通過嚴格執(zhí)法、從重打擊或是市場禁入等一系列嚴厲措施的實施。并且要加強住宅房地產(chǎn)的信息政策，減少企業(yè)與銀行的信息差距及房地產(chǎn)商與購房者之間的信息不對稱。最后加強房價信息的透明，建立專門的監(jiān)管機構(gòu)，以此來保護購房者的利益，盡可能為購房者提供客觀、準確的房價信息。3.加強政府自身建設第一，轉(zhuǎn)換政府角色。政府在房地產(chǎn)市場上的職能應局限于以下幾個方面:其一，政府提供房地產(chǎn)發(fā)展所必需的制度規(guī)范，根據(jù)市場的需要，及時出臺相應的措施，以保證房地產(chǎn)市場的有效運行；其二，政府利用土地供應總量來激活或調(diào)控房地產(chǎn)市場；其三，間接宏觀調(diào)控，提供信息和公共服務，避免市場壟斷。第二,采用行政手段和法律手段規(guī)范地方政府的行為。必須強化對地方政府的制約，對宏觀調(diào)控政策落實不到位、房價暴漲沒有得到有效控制、土地審批漏洞嚴重、對拆遷問題較多的城市，予以通報批評，并限期整改。對于貪污腐敗官員，借助法律手段，進行嚴處。第三.樹立更加科學的政績觀和建立更加完善的考評指標體系。將環(huán)境保護、增加居民收入、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和地區(qū)競爭力等戰(zhàn)略性的問題納入到考評指標體系中，停止鼓勵地方政府繼續(xù)追求總量粗放式增長、凸現(xiàn)個別指標的政績考評體系的繼續(xù)運行。4.繼續(xù)收緊個人購房貸款政策過于寬松的房地產(chǎn)信貸政策為房地產(chǎn)價格的快速增長起到了推波助瀾的作用。按照我國經(jīng)濟發(fā)展的水平可以將90平方米作為一個標準，對于首次購買90平方米以下自住房屋的，按揭貸款繼續(xù)執(zhí)行20%的首付標準。對于購買90平方米150平方米自住房屋的，按揭貸款執(zhí)行50%的首付標準。對于購買150含平方米以上自住房屋的，不能貸款。5.差別化引導市場，加快金融創(chuàng)新步伐隨著需求結(jié)構(gòu)的細化，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整也應當跟上，不同城市、不同群體對住宅檔次的需求差異也較大。一個健康的房地產(chǎn)業(yè)，需要公平競爭的多元化主