2011年六安市舒城縣干汊河鎮(zhèn)項目定位報告.ppt

干汊河鎮(zhèn)項目定位報告,合肥智聯(lián)不動產(chǎn)評估咨詢有限公司,2011，讓 干 鎮(zhèn) 因 福 凱 而 精 彩 ！,項目定位的前提，首先需要明確一個問題 此次項目開發(fā)的意義何在？ 這是福凱第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目 這是干鎮(zhèn)首個正規(guī)地產(chǎn)開發(fā)項目 我們的首要任務是： 提升企業(yè)開發(fā)實力！ 樹立福凱的品牌形象！ 實現(xiàn)利潤最大化！,福凱宗旨：品質(zhì)領先、信譽至上、以人為本、精益求精,方案思維導圖,目標,區(qū)域前景 市場分析 本體界定,項目SWOT分析,項目產(chǎn)品定位,項目發(fā)展建議,項目價格定位,項目營銷計劃,執(zhí)行,1、區(qū)域功能定位 2、干鎮(zhèn)基礎情況,區(qū) 域 前 景,1、區(qū)域功能定位,干汊河鎮(zhèn)舒 城 西 區(qū) 的 重 要 核 心,舒城縣城的西大門干鎮(zhèn)位于舒城縣縣城西郊約5公里處 萬佛湖的第一門戶干鎮(zhèn)是通往國家AAA級風景名勝萬佛湖的必經(jīng)之路 舒城縣的風景名勝名人故里：周瑜、胡底的家鄉(xiāng)；古跡景點：七門堰、周瑜城、柳抱泉所在 重要的工農(nóng)業(yè)基地五大百畝以上成片農(nóng)業(yè)基地；建材、羽絨、絲麻、農(nóng)副四大系列支柱產(chǎn)業(yè) 繁華的中心商業(yè)鎮(zhèn)四條街市和四個專業(yè)市場,干汊河鎮(zhèn)正由一個小集鎮(zhèn)發(fā)展成為舒城重要的 旅游重鎮(zhèn)、工業(yè)重鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)重鎮(zhèn)、商業(yè)重鎮(zhèn),西承 萬佛湖,東臨 舒城縣,地理概況：東北緊臨城關鎮(zhèn)，南靠闕店鄉(xiāng)和春秋鄉(xiāng)，西接棠樹鄉(xiāng)和萬佛湖鎮(zhèn)，北鄰柏林鄉(xiāng)，東與馬河口鎮(zhèn)為鄰，全鎮(zhèn)總面積80.4平方公里，全鎮(zhèn)南北長，東西窄。 城鎮(zhèn)規(guī)模：全鎮(zhèn)轄20個行政村、1個街道，503個村民組，16383戶，5.8萬人，總勞力3萬多人。 基礎設施：鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有110千伏變電所一所，自來水廠一家，集鎮(zhèn)給排水功能完善；通程控電話、有線電視、網(wǎng)絡；4條商貿(mào)街、4個專業(yè)市場。 交通情況：境內(nèi)有舒岳路、杭埠河橫亙東西，干秦路、干朝路、干棠路縱穿南北，建成了環(huán)鎮(zhèn)路4公里、水泥路1公里，主干道舒岳路實現(xiàn)柏油路面，小鎮(zhèn)內(nèi)主路全部硬化。 主導產(chǎn)業(yè)：干汊河鎮(zhèn)有羽毛產(chǎn)業(yè)加工企業(yè)50多家、個體大戶上百家，全國有80%的鴨毛都集中到該地進行交易，分檢和加工。,2、干鎮(zhèn)基礎情況,干鎮(zhèn)將成為舒城縣的新興熱點區(qū)域 經(jīng)濟增長迅速，工、農(nóng)、商業(yè)穩(wěn)步發(fā)展 城市規(guī)劃良好，基礎設計建設完善 旅游資源豐富，擁有眾多名勝古跡,區(qū)域前景,干 鎮(zhèn) 房 地 市 場,1、干鎮(zhèn)市場狀況 2、干鎮(zhèn)市場分析 3、舒城房地產(chǎn)市場分析 4、宏觀市場分析,1、干鎮(zhèn)市場狀況,1：干鎮(zhèn)現(xiàn)有4條商貿(mào)街，并配套建有4個專業(yè)市場建材市場、竹木器材市場、百貨批發(fā)市場、大米市場 2：已建成的4條商貿(mào)街，均屬 于商住一體項目，兼具居住和商業(yè)功能，多為雙層建筑。 3：沒有正規(guī)開發(fā)樓盤，市場屬于初級階段,市場現(xiàn)狀：屬相對真空地帶，無正規(guī)樓盤，僅有少量地方政府籌建項目,干鎮(zhèn)地方政府籌建項目,2、干鎮(zhèn)市場分析,居住習慣分析： 1：建筑多為23層房屋，樓下門面，樓上住宅 2：居民通常擁有24間門面，每間門面通常在30左右 3：建筑風格受干鎮(zhèn)旅游規(guī)劃的影響，多以徽派風格為主,開間通常在3米左右,進深通常在10米左右,2、干鎮(zhèn)市場分析,交易習慣分析： 1：居民在房屋買賣中，沒有明顯的住宅和商業(yè)的劃分 2：沒有平方米的感念，價格多以按房屋間數(shù)計算 3：在買賣中2層以上，通常作為附屬，不單獨計算價格,2、干鎮(zhèn)市場分析,市場價格分析： 由于當?shù)鼐用駸o面積概念，無法得出房屋準確面積，根據(jù)當?shù)仄毡榍闆r，以下房屋面積，均按每間房屋30進行估算。,1：干鎮(zhèn)主干道“舒岳路”： 西段門面作為住宅使用； 主干道中東部，項目地塊北面，市場成熟，售價和租金較高。,2、干鎮(zhèn)市場分析,2、干鎮(zhèn)市場分析,2：項目西側(cè)北面“周瑜商城”： 正規(guī)商業(yè)街，約300米，入住率達到100%。,2、干鎮(zhèn)市場分析,3：項目西側(cè)南面“烏羊新村”：住宅區(qū)商業(yè)內(nèi)街，約250米，商鋪率30%，門面多作為住宅使用。,2、干鎮(zhèn)市場分析,4：主干道中部“老街“：干鎮(zhèn)老商業(yè)街，多為單層老建筑物，街口商鋪率25%，街內(nèi)基本為住宅，該區(qū)域可作為住宅價格參考,2、干鎮(zhèn)市場分析,5：主干道東部“漢壽街”，正規(guī)商業(yè)街，干鎮(zhèn)旅游景點，全長320米，建筑面積26000平方米，兩縱兩橫，直接連通干鎮(zhèn)中學，中學段商鋪較為繁華，入住率達100%，中部有大型超市和農(nóng)貿(mào)市場，該段較為冷清，商鋪入住率較低不足20%。,2、干鎮(zhèn)市場分析,6：主干道中部“項目地塊西”，多為住宅，零星分布少許商業(yè)。,2、干鎮(zhèn)市場分析,市場總結(jié)： 屬房地產(chǎn)初級階段，市場化程度不高 干鎮(zhèn)擁有多條商貿(mào)街，商業(yè)市場相對成熟，對于項目商業(yè)定價擁有較好的可比性；但住宅市場處于真空階段，在售住宅均為自建或商住兩用房，對于項目住宅定價不具備可比性 鎮(zhèn)內(nèi)市場呈現(xiàn)兩極劃分，價格差異較大 因區(qū)域資源有限，鎮(zhèn)內(nèi)市場差異較大，細微因素對產(chǎn)品價格往往起到?jīng)Q定性因素，這也使得鎮(zhèn)內(nèi)房產(chǎn)價格存在較大差異。,3、舒城縣城市場分析,舒城縣城城關鎮(zhèn) 在售樓盤一覽,公寓樓,備注：項目所在位置，為城關鎮(zhèn)核心地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯，南面2棟住宅，預計在4月開盤，北面為公寓暫未公布銷售計劃。在已推動戶型中，91兩室兩廳戶型頗受歡迎，該戶型贈送入戶花園，6.6米陽臺,關注戶型：91兩室兩廳,3、舒城縣城市場分析,地下停車場,舒城縣城城關鎮(zhèn) 在售樓盤一覽,備注：項目為2棟17層商住樓和1個3層商業(yè)，只售負一層商業(yè)，層高5米。有圖為負一層商業(yè)平面圖。,3、舒城縣城市場分析,舒城縣城城關鎮(zhèn) 在售樓盤一覽,備注：項目在年初推出了預交10萬先定房的活動，65套房源定出45套，H28之后會繼續(xù)推4棟多層住宅。,3、舒城縣城市場分析,舒城縣城城關鎮(zhèn) 在售樓盤一覽,備注：剩余4間住宅為頂層大戶型，平層180，有閣樓；商鋪僅有5間，1層有5.6米的挑高。,3、舒城縣城市場分析,舒城縣城城關鎮(zhèn) 在售樓盤一覽,備注：除以上列舉項目外，城關鎮(zhèn)還有九溪江南和盛世名城兩樓盤，由于暫無可售房源，不進行詳細分析，近期住宅成交價約為3800元/。,4、宏觀市場分析,住宅市場備受打壓 從2010年以來，國家對于房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂步步緊逼，到了2011年更是得到了進一步加強，3月安徽省出臺了旨在進一步加強調(diào)控的“省六條”，這對于已經(jīng)陷入低迷房地產(chǎn)住宅市場，更是雪上加霜。合肥市已于近期出臺了新版限購令“限二禁三”，由省城開始的調(diào)控政策，必定會對周邊地區(qū)產(chǎn)生輻射影響。 “省六條”： 1、房價控制目標 3月底前，各市縣向社會公布今年新建住房價格控制目標。 2、保障性住房 今年有望建設各類保障房43.13萬套，總量比去年增長23%。 3、住房用地供應監(jiān)管 加強商品房用地的地價動態(tài)監(jiān)測，土地拍賣溢價50%需上報。 4、住房限購 要求我省各市適時出臺住房限購措施。 5、住房信息系統(tǒng)建設 今年內(nèi)實現(xiàn)省市級聯(lián)網(wǎng)，明年上半年實現(xiàn)省市縣三級聯(lián)網(wǎng)。 6、建立健全約談問責機制 督促各市、縣人民政府切實落實國家和省房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。,項 目 定 位,1、地塊分析 2、項目屬性界定 3、SWOT分析 4、形象定位 5、客戶定位 6、產(chǎn)品定位 7、價格定位 8、銷售周期,1、地塊分析,地塊經(jīng)濟技術指標： 占地面積：11462 用地性質(zhì)：商住用地 容積率：2 建筑密度：40% 商業(yè)占地面積：20% 機動車車位：1車位/3戶 非機動車車位：2車位/戶,1、地塊分析,地塊現(xiàn)狀： 現(xiàn)為凈地，不涉及居民拆遷，具備動工條件。 地塊四至： 北面為主干道舒岳路 南面為居民區(qū) 東面為居民區(qū) 西面為居民區(qū)和小廠房,1、地塊分析,項目自身屬性界定：快速發(fā)展的城鎮(zhèn)中心區(qū)域，綜合性商住一體項目,2、SWOT分析,我們的戰(zhàn)略 1、借助區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，提升項目形象； 2、產(chǎn)品方面，尋找突破口，塑造全新高品質(zhì)品牌； 3、銳意創(chuàng)新，景觀、配套深度改良，打造自然生態(tài)型、人文氣息濃厚的精致樓盤； 4、利用優(yōu)勢營銷策略，以高形象展示項目，領銜市場。,2、SWOT分析,優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為賣點，并通過概念，放大，再放大！ 區(qū)域優(yōu)勢干鎮(zhèn)中心區(qū)，教育、醫(yī)療、商貿(mào)一應俱全 商業(yè)優(yōu)勢四街環(huán)繞，繁華城鎮(zhèn)與完美生活輕松享受 建筑優(yōu)勢福凱是高新科技與家居理想的締造者 交通優(yōu)勢緊靠舒岳路，出行便捷,3、形象定位,項目整體形象定位 展現(xiàn)給舒城、展現(xiàn)給干鎮(zhèn)的項目形象 干汊河鎮(zhèn)最繁華、最具品質(zhì)的居住區(qū),4、客戶定位,項目客戶定位,客戶狀況： 項目主要客戶群為本地及周邊居民、周邊普通農(nóng)民、個體和私營老板及縣城客戶。客戶輻射群較小，市場相對封閉，主要客戶群對于區(qū)域認同都較高，對價格有一定敏感度。,4、客戶定位,項目客戶定位,各級客戶劃分：中端及中低端客戶群未來將成為主流購房群體,20% 40% 40%,高端客戶,中端客戶,中低端客戶,5、產(chǎn)品定位,建筑風格：建議住宅設計采用當今流行的新古典主義建筑風格，建筑外立面要求典雅、高貴，轉(zhuǎn)角平里面做相應處理，整體顏色以深灰、淺灰為主，穩(wěn)重又不失現(xiàn)代感，同時也具有很高的標志性。,5、產(chǎn)品定位,小區(qū)布局：整體以商業(yè)為主，在規(guī)劃條件允許的情況下盡量多設置商業(yè) 項目周邊均為多層住宅，因此普通的住宅項目難以在其中脫穎而出 最大限度地發(fā)掘項目商業(yè)價值，可以保證利潤的最大化,5、產(chǎn)品定位,戶型建議： 商業(yè)開間3米，進深8米，單層面積24，雙層商鋪，1層層高5.6米 項目商業(yè)占地面積要求20%，因此商業(yè)最大開發(fā)占地面積為2292.4。 如規(guī)劃許可，商鋪面積以項目建筑總面積的20%計算，可建商鋪4584.8。 以面積最大化計算： 項目地塊南北向長108.36米，兩側(cè)分別可設72間門面，項目地塊東西向長82.79米，北面開辟商業(yè)街，可設27間門面，共99間門面，總占地面積2376。超出規(guī)劃許可84，扣除4間，項目出入口占地面積后，基本相當，并可預留4個23 米的出入口。 項目建筑總高度規(guī)劃限制在24米以內(nèi)，因此項目具備提高單層層高的條件，將1層層高設為5.66.2米，可隔雙層，以此提高產(chǎn)品的附加值。,5、產(chǎn)品定位,戶型建議： 住宅80120，兩房、小三房、三房、四房戶型 項目住宅總建筑面積為18339.2，以此為基礎，綜合考慮當?shù)鼐用褓彿啃枨?、現(xiàn)階段國家政策導向，建議戶型以中小面積為主。,5、產(chǎn)品定位,戶型建議：80兩房，推薦戶型,大客廳、大餐廳較為符合當?shù)厝司幼×晳T,贈送入戶花園，性價比較高,餐廳、客廳分離，功能劃分細致,南北通透、雙陽臺,5、產(chǎn)品定位,戶型建議：90100三房，推薦戶型,南北通透，寬景陽臺舒適實用,贈送入戶花園，性價比較高,空中花園,特色弧形景觀陽臺,5、產(chǎn)品定位,配套建議：生活配套已經(jīng)成為客戶購房重要參考因素之一，全面化配套設施滿足購房客戶不同方面的需求已經(jīng)成為發(fā)展商應當注重的重要問題。,六大配套提升點： 1、精致園林 2、高質(zhì)感外立面 3、公共部分精裝修 4、科技節(jié)能、安保設施 5、高檔生活、休閑會所 6、優(yōu)秀的物業(yè)管理,6、價格定位,項目價格定位 參考因素： 干鎮(zhèn)住宅價格約為：1700元/ 干鎮(zhèn)商鋪均價約為：6800元/ 舒城縣城住宅價格：38004750元/ 舒城縣城商業(yè)價格：71009300元/ 項目樓面地價約為：1800元/ 建議住宅價格：28003000元/ 建議商鋪價格：60007000元/（1樓）；40004500元/（2樓）,住宅，由于干鎮(zhèn)住宅市場不成熟不具備參考價值，因此住宅建議價格以土地成本和開發(fā)成本為基礎，以舒城縣城住宅價為標桿進行建議； 商業(yè)，干鎮(zhèn)地區(qū)商業(yè)市場相對成熟，具備較好的可比性，因此商鋪建議價格根據(jù)干鎮(zhèn)當?shù)厣啼亙r格為基礎，以舒城縣城住商業(yè)價為標桿進行建議。,項目銷售周期,項目現(xiàn)處于前期定位階段，尚未完成規(guī)劃設計，預計可在今年8月底具備初步銷售條件，項目銷售周期為16個月，項目住宅分為2期銷售，商業(yè)后期銷售，以利于項目價值最優(yōu)化。,8月,9月,10月,11月次年3月,開盤期 開盤銷售 1期住宅開盤 住宅去化30%,蓄水期 客戶蓄水 項目認籌,熱銷期 2期住宅開盤 住宅去化60%,4月10月,住宅去化90% 3期商鋪開盤,11月12月,清盤期 完成全部可售房源,7、銷售周期,項目合作方式 我公司依據(jù)市場合作通行原則及項目的物