2011年江蘇無錫房地產(chǎn)市場分析年報.ppt

2011年無錫房地產(chǎn)市場年報,08/02/2012,特別聲明 本報告僅作提供資料之用，客戶并不能盡依賴此報告而取代行使獨立判斷。本公司力求報告內(nèi)容準確完整，但不對因使用本報告而產(chǎn)生的任何后果承擔法律責任。本報告的版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份無錫有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。任何人使用本報告，視為同意以上聲明。,內(nèi)容,內(nèi),2011年樓市在持續(xù)調(diào)控中度過，無錫成交慘淡！2012樓市表現(xiàn)幾何，待看2011無錫樓市年報,2012真來了！,樓市小冰川還要持續(xù)多久？,2011年無錫房地產(chǎn)年報大綱,政策回顧,1,土地市場分析,2,2011房地產(chǎn)市場總結(jié),3,2012房地產(chǎn)市場預判,4,政策回顧,1、2011年政策回顧 2、銀行信貸變化,世聯(lián)研究認為，持續(xù)收緊近一年的樓市調(diào)控政策在12月趨于松緩?；仡欉^去的這一年，政策決定樓市走勢，無錫樓市格局發(fā)生顯著改變，傳統(tǒng)的樓市季節(jié)特征也悄然變化。 就成交均價而言，2011年無錫房價由快速上漲進入到量價直跌，無錫房價穿越2009。,2011年政策回顧：11年國家政策持續(xù)從緊，房地產(chǎn)持續(xù)被抑制,2011年1月，國八條出擊，限購成重點，國八條規(guī)定： 個人轉(zhuǎn)讓不滿5年住宅按銷售總額全額征收營業(yè)稅。 二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率1.1倍 部分城市從嚴執(zhí)行限購令。,珠海、中山限價令出臺： 2011，許多城市出臺限價令，規(guī)定全市商品房價格不得超過規(guī)定價格。如丹東、珠海中山市等。,央行已經(jīng)連續(xù)七次上調(diào)存款儲備金利率： 自2010年到2011年11月，央行已經(jīng)連續(xù)七次上調(diào)存款儲備金利率，達到歷史新高。,中央堅決執(zhí)行房地產(chǎn)不動搖政策： 2011年12月舉行的中央經(jīng)濟工作會議上，胡錦濤發(fā)表重要講話：2012年堅決房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖，促進房價合理回歸。,2011年2月21日，無錫限購細則出臺： 首套90 以上首付3成； 二套房首付6成，利率1.1倍 三套停貸； 對個人購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,1月：受國家出臺新國八條影響，成交環(huán)比下降，但卻成了全年成交量最高一個月,一月樓市表現(xiàn)：【傳統(tǒng)淡季中成交量明顯下降】,1月政策回顧:新國八條出擊,受前期需求透支、春節(jié)傳統(tǒng)淡季和消費者對國家宏觀調(diào)控存在的觀望情緒等三方面因素的影響，1月無錫商品房成交量環(huán)比有所下降。 據(jù)悉，不包含政策性用房，1月商品房成交面積為58.95萬平方米，環(huán)比下降30.24%;而市區(qū)商品住宅成交備案均價則依然維持在每平方米9000元的高位。 然而，觀察2011年全年發(fā)現(xiàn)，尚未受制于限購令的1月是全年商品房成交量最高的一個月份。,2月：無錫限購令應聲落地，樓市立竿見影，成交創(chuàng)新低,2月政策回顧：無錫限購令出臺 ，經(jīng)融政策持續(xù)收緊,樓市表現(xiàn)：【限購令影響立竿見影】,2月份錫城樓市驟然降溫。市產(chǎn)監(jiān)處發(fā)布2月樓市運行情況顯示，政策執(zhí)行日2月23日開始到2月28日，錫城商品住宅市場日均成交量較之政策執(zhí)行之前下降逾2成。 在業(yè)內(nèi)看來，與信貸杠桿和稅收杠桿相比起來，限購令的威力應該要立竿見影得多，有錢卻未必能買到房子 。但是由于2月是一年中樓市成交最為冷淡的季節(jié)，今年2月的第一周又是春節(jié)假期，因而當月限購令對市場的作用僅僅是全年樓市走勢的冰山一角。,3月：受限購令影響及國家政策及經(jīng)融政策進一步從緊調(diào)控，無錫樓市遭遇“倒春寒”,3月政策回顧：存款金率進一步上調(diào)，國家規(guī)定商品房必須明碼標價,樓市表現(xiàn)：【樓市銷售遭遇“倒春寒”】,受到無錫樓市限購令影響，錫城樓市在波動量跌中度過“金三”，與此前任何一次調(diào)控不同，此次以限購為核心的樓市新政讓錫城購房者表現(xiàn)出前所未有的謹慎態(tài)度，盡管當月錫城迎來30余家樓盤開盤，但是樓盤銷售普遍遇冷。 該月商品住宅成交在同比和環(huán)比方面都呈現(xiàn)出下滑跡象。與此同時，成交量的下挫對于成交均價也產(chǎn)生了一定的影響，據(jù)產(chǎn)監(jiān)處發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，不包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)，3月商品住宅成交備案均價環(huán)比下降近400元/平米。,4月：雖然限購令帶來影響有所減弱，出現(xiàn)量價輕度回升，國家通過經(jīng)融政策進一步調(diào)控。,4月政策回顧：持續(xù)加息及存款準備金率持續(xù)上調(diào),樓市表現(xiàn)：【“政后反應”有所緩解】,錫版“限購令”執(zhí)行至今已過了2個多月，無錫樓市在經(jīng)過2個多月的適應后，開始從起初的急劇量跌逐步呈現(xiàn)出階段性回暖。 據(jù)無錫市商品房成交網(wǎng)上備案系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月錫城商品住宅成交24.09萬平米，環(huán)比3月增長近2成。值得玩味的是， “限購”后，錫城房價一度呈現(xiàn)滯漲狀態(tài)，但是在在剛剛過去的4月份，房價已從滯漲走向微漲。4月份，全市商品住宅成交均價約為8763元/平米，環(huán)比3月上漲445元/平米。,5月：存款金率再次上調(diào)，無錫春交會開啟部分開發(fā)商降價促銷大門。,5月政策回顧：年內(nèi)第五次存款準備金率上調(diào),樓市表現(xiàn)：【樓市未現(xiàn)“紅五”】,5月無錫樓市成交雖未達到預期中的“紅五”巔峰卻也未曾出現(xiàn)拐點，錫城商品房成交量基本與4月份同時段的成交量持平。 值得一提的是，在開發(fā)商們主動出擊，頻繁推出大力度購房優(yōu)惠的背景下，更多的剛性需求開始受到刺激出手置業(yè)，從而拉動住宅成交比例上升。 與此同時，2011無錫春交會的召開為開發(fā)商們制定下半年營銷計劃起到風向標的作用，由普通住宅樓盤在展會上掀起的促銷潮來看，下半年，錫城樓市有可能迎來實質(zhì)性降價潮。,6月政策回顧：年內(nèi)第六次存款準備金率上調(diào),樓市表現(xiàn)：【試探性降價浮現(xiàn)樓市】,6月樓市，在綠地、常發(fā)、金科等多個知名開發(fā)商領(lǐng)銜降低姿態(tài)推出超低價特價房后，惠山新城、南長區(qū)、新區(qū)等多個板塊的房價紛紛出現(xiàn)回歸，進而帶動整個無錫樓市房價出現(xiàn)松動。 但是，在對市場預期明顯降低的心理支撐下，買方市場的購房意愿卻未因開發(fā)商讓步而有所抬升。 與此同時，在這一波樓市動蕩中受傷最為嚴重的高端住宅市場開始叢生亂象。要銷量不要降價，高端房產(chǎn)開發(fā)者紛紛以精裝房提升品質(zhì)、以準現(xiàn)房提升性價比成為其捍衛(wèi)價格底線的招數(shù)。,6月：存款金率第六次上調(diào)，少數(shù)樓盤開始大降價促銷，促進資金回籠。,7月政策回顧：年內(nèi)第三次加息及公積金貸款三次上調(diào),7月：年內(nèi)第三次加息及公積金貸款三次上調(diào)，無錫樓市出現(xiàn)“降價潮”，但整體仍然處于低位運行狀態(tài)。,樓市表現(xiàn)：【樓市初現(xiàn)“降價潮”】,下半年樓市鏖戰(zhàn)甫進入7月門檻即全面展開，大打價格牌成為該月開發(fā)商應對市場最為頻繁的手段。此前銷售價位在800010000元檔位的老盤降價積極性及降價力度持續(xù)放大，尤以位居新區(qū)坊前板塊的樓盤為代表，區(qū)域內(nèi)“6”字頭、“7”字頭開價項目接二連三出現(xiàn)。 不可否認，價格策略是撬動樓盤銷售的重要手段。但是在開發(fā)商賣力吆喝的背后，樓市銷量仍然處于低位運行態(tài)勢。,8-11月：國家調(diào)控持續(xù)不放松，樓市由個別降價到部分樓盤進入直降通道，大幅度降價帶來高成交，從而帶動樓市整體成交量回升。,8-11月政策回顧：國家持續(xù)發(fā)布調(diào)控不放松信號，一度傳增加二三線限購城市，珠海、中山出臺限價令,8月樓市表現(xiàn)：【降價效應日漸式微，樓市成交低迷】,相比7月份的“直降”，8月份開發(fā)商們對于價格讓步的空間明顯縮小。與此同時，第一波降價潮給樓市成交帶來的利好作用也日漸式微，8月伊始錫城樓市日成交就跌破百套，這樣低迷的成交態(tài)勢貫穿8月始終。,9月樓市表現(xiàn)：【購房者持幣觀望令樓市“金九”不再】,供應量較之此前并未有太大提升。月初高喊開盤的40余個項目大部分都是“雷聲大，雨點小”。據(jù)統(tǒng)計，9月真正履行推房計劃的樓盤僅20個出頭，雖然開發(fā)商仍在以各種名目的優(yōu)惠、折扣吸引購房者，但是持幣觀望的心態(tài)仍普遍存在于買方市場。,10月樓市表現(xiàn)：【高端房低開引發(fā)樓市新一輪降價潮】,10月份無錫市商品房日均成交量約為0.9萬平米，相比9月份日均約1.15萬平米的成交量略降。與此同時，2011無錫秋交會上知名樓盤或在展會上推出特惠房源拉動銷售，或通過打折、團購方式調(diào)低入市價格的現(xiàn)象備受關(guān)注。,11月樓市表現(xiàn)：【樓市進入直降通道，帶動成交量回升】,房價從部分優(yōu)惠進入直降通道，從個別板塊先降擴至全城普降成為11月樓市最為鮮明的特征。在開發(fā)商們放下身段之后，購房者的置業(yè)欲望也逐漸被調(diào)動起來，而降價樓盤明顯提升的銷售業(yè)績也對整個錫城樓市成交量起到拉動作用。,12月政策回顧：年內(nèi)首次下調(diào)存款準備金率，公積金貸款額度放松,樓市表現(xiàn)：【開發(fā)商沖量，年末樓市成交翹尾】,沖量，是描述年末樓市最貼切的關(guān)鍵詞，無錫房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了久違的火爆場面。據(jù)無錫商品房成交網(wǎng)上備案平臺統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月錫城商品房成交面積達56.61萬平方米，環(huán)比增長34.69%。 該月中無錫市商品房新增供應量、商品房成交量、二手房成交量三項指標均達到當年限購以來最高水平。業(yè)內(nèi)人士稱，11月多個樓盤推出大力度的購房優(yōu)惠，拉動住宅成交量。與此同時，開發(fā)商們年底扎堆推商也推動年末樓市整體成交“翹尾”。,12月：年底存款準備金率首次下調(diào)和公積金貸款額度放松傳遞利好，加上年底開發(fā)商沖刺及商業(yè)加推帶動整體翹尾。,11年收國家政策宏觀調(diào)控及無錫出臺的限購令，加上持續(xù)收緊的金額貨幣政策導致無錫整體成交低迷，大部分項目成交慘淡，少部分樓盤及品牌開發(fā)商大幅度降價帶動銷售。 年底首次下調(diào)存款準備金率，公積金貸款額度放松利好反應國家在從緊的基礎(chǔ)上針對剛需定向?qū)捤烧?，對于剛需樓盤銷售起到一定支持作用。,銀行信貸變化：限購令出臺后，銀行貸款政策收緊，上調(diào)首付比例和貸款利率，年底存款準備金率下調(diào)，信貸稍有放松。,限購未出之前，各大銀行的貸款基本都保持在首套房2成首付利率7折和二套房5成首付利率7折，這是08年金融危機時國家采取的促進房地產(chǎn)恢復和發(fā)展的利好政策，目前銀行貸款政策有所收緊，即首套房3成首付基準利率（或上浮5%）和二套房6成首付基準利率（或上浮10%），這也是國家抑制房地產(chǎn)市場增長過快而引起房價需高的輔助政策。 年底準備金的下調(diào)并未能給銀行個人額度迅速“松綁”，分析預計銀行在開發(fā)與個人按揭貸款整體信貸規(guī)模微調(diào)需等2012年第一季度以后。目前各大銀行的放款速度約在1個月左右,遲的要2-3個月，預計明年首套房貸政策應定向放寬。,銀行信貸變化：現(xiàn)各大銀行首套房3成首付基準利率（或上浮5%）和二套房6成首付基準利率（或上浮10%）,目前銀行貸款情況：,11年收國家政策宏觀調(diào)控及無錫出臺的限購令，加上持續(xù)收緊的金額貨幣政策和銀行貸款政策導致無錫整體成交低迷，大部分項目成交慘淡。 年底首次下調(diào)存款準備金率，短期內(nèi)未能給銀行個人額度迅速“松綁”，但是公積金貸款額度放松利好反應國家在從緊的基礎(chǔ)上針對剛需定向?qū)捤烧?。明年首套房貸政策應定向放寬。,土地市場分析,1、年度土地市場 2、土地用途分析 3、土地個區(qū)域分析,年度土地市場：限購限貸政策出臺以后，樓市跌入低谷，2011年土地供應量、土地成交量以及土地的成交價格都呈現(xiàn)下滑的趨勢,數(shù)據(jù)解讀：2011年土地供應量為445萬，環(huán)比下降31%，2011年成交量為422萬，環(huán)比下降30%，成交價格4126元/平米，環(huán)比下降29%。 誘因分析：2011年2月開始出臺限購限貸政策，樓市跌入低谷。迫于資金的壓力，開發(fā)商對于拿地都開始謹慎起來，甚至在今年下半年的兩次拍賣出現(xiàn)了原價競得的現(xiàn)象，11年土地市場成交慘淡。,土地用途分析：限購等政策的影響，住宅類的土地不再是熱門，而不受限購影響的商業(yè)和辦公成為開發(fā)商的主要目標。,數(shù)據(jù)解讀：2011年土地總建筑面積905萬M2，其中商辦類最多420.46萬M2，占總體46.4%，其二是住宅類326.25萬M2，占總體36.02%，商住類成交也較多，公共事業(yè)用地和旅游設(shè)施用地成交少數(shù)。 誘因分析：由于今年出臺限購等政策的影響，住宅類土地相對以前不是那么熱門，開發(fā)商對住宅類土地更多的只有是謹慎，而商業(yè)和辦公沒有限購，開發(fā)商更會去競標商辦類土地，其中在最后一批土地總共出讓16幅土地，其中有12幅是屬于商辦類用地。,各區(qū)域土地分析：城中板塊（南長、崇安、北塘）土地供應較少，周邊新城板塊受規(guī)劃利好，持續(xù)迎來開發(fā)高潮。,數(shù)據(jù)解讀：2011年土地總供應面積445萬M2，其中錫山區(qū)最多132.30萬M2，占總體29.7%，位列二三的是濱湖和惠山分別供應106.10萬M2和102.40萬M2，其次是新區(qū)供應85.83萬M2，南長、北塘、崇安供應相對較少。 誘因分析：錫東新城由于京滬高鐵的建成使之成為錫山區(qū)的熱點板塊，政府出讓土地讓那邊慢慢成為一個成熟的板塊，打造一個全新的錫東。相同政府也正在全力打造一個惠山新城、太湖新城、太科園板塊，使之這些區(qū)域供應土地相對較多，而南長、北塘、崇安區(qū)域相對比較成熟，能供應的土地又較少，導致區(qū)域供應土地量少。,11年土地整體市場受限購限貸政策影響導致樓市跌入低谷，2011年土地供應量、土地成交量以及土地的成交價格都呈現(xiàn)下滑的趨勢； 受限購等政策的影響，住宅類的土地不再是熱門，而不受限購影響的商辦類成為開發(fā)商的主要目標。 受規(guī)劃利好及城市中心外擴發(fā)展，城中板塊（南長、崇安、北塘）土地供應較少，周邊新城板塊受規(guī)劃利好，持續(xù)迎來開發(fā)高潮。,2011年房地產(chǎn)市場總結(jié),1、市場年度走勢 2、月度房地產(chǎn)走勢 3、區(qū)域住宅市場,【市場年度走勢】,無錫商品房年度量價走勢：國家限購、限貸等政策導致無錫整體成交下降，辦公和商業(yè)的成交帶的均價上升，無錫市場量跌價升,圖表數(shù)據(jù)解讀：從整體市場上來看無錫整體市場量跌價升，2011年新增供應為925.57萬，環(huán)比上漲24.98%；去化438.31萬，環(huán)比下跌34.48%；成交均價為9287元/，環(huán)比增長8.02%。 誘因分析：09年、10年樓市逐步回暖，開發(fā)商紛紛拿地，經(jīng)過一個開發(fā)周期，堆積在2011年產(chǎn)生了大量的新增供應。然后由于今年自2月國家先后出臺了限購、限貸等調(diào)控政策，總體成交情況大幅下滑。年度價格提升主要是由于太湖國際、萬科魅力城、蠡湖香樟園等高端項目的降價銷售，并且成交量較大，并且在11月、12月辦公商業(yè)成交量增大，這些因素導致了2011年整年的成交均價增加。,商品房（金額）排名TOP20,商品住宅市場年度走勢：由于限購、限貸政策出臺，無錫商品住宅整體市場成交下滑；高端項目的降價銷售促進成交，拉動均價上升,圖表數(shù)據(jù)解讀：從整體市場上來看無錫整體市場量跌價升，2011年新增供應為680.9萬，環(huán)比上漲8.5%；去化338.2萬，環(huán)比下跌38.5%；成交均價為8637元/，環(huán)比增長6.0%，均價增長幅度較小。 誘因分析：09年、10年樓市逐步回暖，開發(fā)商紛紛拿地，經(jīng)過一個開發(fā)周期，堆積在2011年產(chǎn)生了大量的新增供應。然后由于今年自2月國家先后出臺了限購、限貸等調(diào)控政策，總體成交情況大幅下滑。從個案看，2011年項目均價均在下降，但是高端住宅項目降價銷售，得到多數(shù)購房者的認可，高端項目成交占比較多，反而拉動了住宅市場均價的上升。,住宅區(qū)域占比分析：濱湖、新區(qū)、惠山為無錫熱門區(qū)域，住宅項目較多而市場活躍，而崇安、北塘、南長等區(qū)域占比小,圖表數(shù)據(jù)解讀：從成交占比看，成交主要集中在濱湖區(qū)、新區(qū)、惠山區(qū)，其中濱湖區(qū)占27.2%，環(huán)比增加8.6%；新區(qū)占23.3%，環(huán)比增加44.6%；惠山區(qū)占21.3%，環(huán)比下降4.8%。其他區(qū)域僅南長區(qū)較去年占比增加，南長區(qū)占6.8%，環(huán)比增加18.6%。崇安區(qū)占3.2%，環(huán)比下降39.3%；北塘區(qū)占6.5%，環(huán)比下降33.9%；錫山區(qū)占11.7%，環(huán)比減少25.1%。 誘因分析：濱湖區(qū)、新區(qū)、惠山區(qū)為無錫成為熱門區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅項目較多市場較活躍。但惠山區(qū)占比下降，主要是區(qū)域客戶投資客戶較多，投資環(huán)境變差，投資客退出市場以自住客戶為主，成交占比下降。新區(qū)成交占比增加，主要是新區(qū)以自住客戶為主，成交量仍然較大，成交占比大幅增加。,住宅及別墅TOP10,住宅(金額）TOP10,別墅(金額）TOP10,限購令出臺后，商鋪、城市綜合體等不受政策壓制的商業(yè)產(chǎn)品在這一年里一朝得寵，從配套部分一躍成為開發(fā)商們重點開發(fā)及造勢的內(nèi)容。華潤置地開啟萬象城、茂業(yè)集團打造勝利門1號、萬科也與哥倫布聯(lián)袂推出太湖大道1號商圈 然而，相比開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)空前的開發(fā)熱情，購房者們的心態(tài)就要淡定多了，除了五洲國際工業(yè)博覽城一類的專業(yè)性商業(yè)項目較為充分地吸收了“被擠出”的投資客，綜合性商業(yè)及住宅底商的銷售并未有質(zhì)的提升。,商業(yè)地產(chǎn)市場年度走勢： 商業(yè)地產(chǎn)一朝得寵，開發(fā)商熱情空間，然而投資客已更具理性，加上大環(huán)境不好，成交大幅度下降。,商業(yè)（金額）TOP10,辦公年度量分析：2011年無錫整體市場不好，對于辦公寫字樓的需求小，整體供應遠大于需求，整體成交均價呈現(xiàn)下滑趨勢。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年辦公市場新增供應為73.9萬，環(huán)比增長212.56%，供應量增幅較大；成交量為21.47萬，環(huán)比下降27%；成交均價為8485元/，環(huán)比增加1.35%。 誘因分析：2011年整體經(jīng)濟環(huán)境并不好，并且無錫并沒用形成規(guī)模性的總部經(jīng)濟，對于辦公寫字樓的整體需求量并不大，整體供遠大于求。,辦公區(qū)域占比分析：辦公成交主力區(qū)域為濱湖、惠山、崇安和錫山區(qū)；惠山區(qū)和新區(qū)增幅大的原因是個別項目的大量成交帶動整個區(qū)域,圖表數(shù)據(jù)解讀：辦公市場成交主力區(qū)域為濱湖區(qū)、惠山區(qū)、崇安區(qū)、錫山區(qū)。其中濱湖區(qū)占20.2%，環(huán)比減少14.5%；惠山區(qū)占19.7%，環(huán)比增加301.2%；崇安區(qū)占17.6%，環(huán)比減少19.5%；錫山區(qū)占16.5%，環(huán)比減少13.9%。其余增幅較大的為新區(qū)，占7.5%，環(huán)比增加51.1%。 誘因分析：惠山區(qū)增幅較大，主要是由于龍之杰鋼鐵商務中心成交量較大，成交17667.25，導致區(qū)域成交占比大幅增加。新區(qū)增幅較大，主要是由于長江一號、第一國際等項目的大量成交，帶動區(qū)域成交占比增加。,辦公（金額）TOP10,無錫商品房：國家限購、限貸等政策導致無錫整體成交下降，辦公和商業(yè)的成交帶的均價上升；無錫市場量跌價升。 商品住宅：無錫商品住宅整體市場成交下滑；高端項目的降價銷售促進成交，拉動均價上升；并且成交區(qū)域主要集中在濱湖、新區(qū)和惠山區(qū)。 商業(yè)地產(chǎn)： 商業(yè)地產(chǎn)一朝得寵，開發(fā)商熱情空間，然而投資客已更具理性，加上大環(huán)境不好，成交大幅度下降。 辦公市場： 2011年無錫整體市場不好，對于辦公寫字樓的需求小，整體供應遠大于需求。辦公成交主力區(qū)域為濱湖、惠山、崇安和錫山區(qū)。,【月度房地產(chǎn)走勢】,商品房月度量價分析：2月限購令以來，樓市成交慘淡，全年成交不理想，下半年以價換量明顯。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年新增供應為925.57萬,成交438.31萬,成交均價為9287元/，整體市場成交慘淡， 僅1月和12月成交超過50萬平米。11月和12月成交回升，成交價格7月開始下滑。 誘因分析：2月限購政策出臺，樓市逐步進入了寒冬，全年成交情況并不理想。由于限貸以及限購，開發(fā)商回籠資金比較困難，迫于資金壓力于今年7月開始首波大幅降價。9月開發(fā)商寄希望于傳統(tǒng)“金九銀十”，新增供應較多，但實際成交慘淡。11月時代上城、京梁、理想里等項目低價開盤，樓市再次進行一波大幅度降價，成交量開始大幅增加。在12月由于一些商業(yè)和辦公大量成交，將12月均價拉升，住宅價格無提升。,商品住宅月度量價分析：商品住宅整體市場慘淡，11月大批項目低價開盤，帶來年底翹尾。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年新增供應為680.9萬,成交338.2,成交均價為8637元/，整體市場成交慘淡， 僅1月和12月成交較理想。11月和12月成交回升，成交價格7月開始下滑。 誘因分析：2月限購政策出臺，樓市逐步進入了寒冬，全年成交情況并不理想。由于限購，高端市場成交減少，價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的下調(diào)，并且7月開始部分項目改買毛坯房，也造就了價格整體的下滑。9月開發(fā)商寄希望于傳統(tǒng)“金九銀十”，新增供應較多，但實際成交慘淡。11月時代上城、京梁合、理想里、蠡湖香樟園等項目低價開盤，樓市再次進行一波大幅度降價，成交量開始大幅增加。,月度面積段分析：限購后首置產(chǎn)品成交在逐漸加大；限購后市場以首置和首改為主。而高端產(chǎn)品中的部分項目成績顯著帶動整個高端市場,圖表數(shù)據(jù)解讀：首置占比平均在20%左右，4月以及9月以后成交比例增加；首改低占比平均在23%左右，8月、9月有大幅增長；首改高占比平均在32%左右，9月和11月降幅較大；再改占比平均在8%，4月、6月、11月有明顯增加；高端占比平均在18%，2月、5月、6月、11月有大幅增加。 誘因分析：限購后首置產(chǎn)品成交在逐漸加大，也是比較好跑量的產(chǎn)品，9月過后以太湖國際社區(qū)、理想里為首的一批項目推出小面積戶型，成交較理想。首改低產(chǎn)品在8、9月增加，主要是新大陸、米蘭、萬科魅力等一批項目降價銷售，成交增加。首改高一直為成交主力，9、11月成交較多的項目產(chǎn)品多集中在首置和首改低上。再改產(chǎn)品4月增加，由于龍湖滟瀾藝墅和金域緹香在再改段成交較多；6月太湖國際、花樣年花郡等項目再改產(chǎn)品成交較多；11月蠡湖香樟園成交較多。高端產(chǎn)品2月以太湖國際、龍湖滟瀾藝墅為首的一批項目高端產(chǎn)品集中備案，5、6月華潤悅府開盤、花半里等項目成績顯著，11月蠡湖香樟園高層低開，大平層產(chǎn)品成交較好。,別墅月度量分析：2月限購后本年度別墅市場受到很大的影響，高端客戶受到限制，全年成交量大幅下降。部分項目高價成交帶動個別月份均價上升。,圖表數(shù)據(jù)解讀：別墅市場本年度成交不理想，從3月開始有大幅下降，環(huán)比下降49.79%，在7月成交量有個提升，環(huán)比增加82.86%，12月再次大幅提升，環(huán)比增加124.76%。 誘因分析：自2月限購以來，別墅市場受到很大的影響，高端客戶多數(shù)受到限制，成交量大幅下降，3月成交大幅下降。6月成交價格增加，主要為塞納莊園，成交9套，成交均價在21000元/左右。7月百樂商業(yè)廣場別墅項目成交21套，成交7366。9月成交價格增加，仍然是由于塞納莊園，成交5套，均價22000帶動價格上揚。12月成交量增加，主要是由于碧桂園在12月成交25套，成交9509。,商業(yè)市場月度走勢：2月份限購以來，商業(yè)市場雖然不受限制，但仍然受到影響，整體市場成交不理想。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2月限購政策出臺，商業(yè)市場雖然不受限制，但仍然受到影響；4月成交大幅上升，環(huán)比上升76.82%；8月成交均價下降較多，環(huán)比下降33.26%；12月成交大幅上升，環(huán)比上升110.45%。 誘因分析：4月成交上升，主要是由于專業(yè)市場大量成交，帶動市場價格下降；8月商業(yè)成交量較低，成交主力晴山藍城底商（惠山區(qū)）、匯堅國際（錫山區(qū)）成交價格較低，并且專業(yè)市場占比也較大，致使當月均價下調(diào)。12月新區(qū)五洲國際博覽城二期成交17653.9，均價4517元/，致使當月量升價跌。,辦公月度走勢：從2月以來，辦公成交大幅下滑并且持續(xù)低迷，直到十二月份嘉業(yè)國際中心的成交，帶動整體市場量價提升。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從2月開始，成交大幅下滑并且持續(xù)低迷，直到12月份才有大幅提升，成交均價在4月有個大幅度的下降。 誘因分析：2月限購之后，整體市場不景氣，投資環(huán)境變差。3月底錫北汽配城辦公項目開盤，成交均價在5000元/，導致4月成交均價大幅下降。12月成交量價都大幅增加，主要是嘉業(yè)國際中心開盤，成交16473.9，成交均價為12580元/，帶動辦公市場整體量價的提升。,商品房市場：2月限購令以來，樓市成交慘淡，全年成交不理想。無錫商品房以價換量明顯，價格低成交高。 商品住宅市場：商品住宅整體市場慘淡，全年成交不理想。價格下降，成交量上升，全市以價換量明顯。 月度面積段：限購后首置產(chǎn)品成交在逐漸加大；限購后市場以首置和首改為主。而高端產(chǎn)品中的部分項目成績顯著帶動整個高端市場 商業(yè)辦公市場分析：商業(yè)和辦公市場雖不受限制，但是仍然受到影響，整體市場成交持續(xù)低迷。,【區(qū)域住宅市場】,新區(qū)量價分析：新區(qū)全年成交波動不大，僅在十二月份個別樓盤的勁銷帶動整月成交量加大；成交均價呈現(xiàn)整體下滑的趨勢。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年新區(qū)總共成交78.98萬 ，成交均價為8172元/ ，新增供應量為供應量為175.23萬。區(qū)域新增供應量在7月份的時候達到最高峰，超過30萬平米，2月份無新增供應量，除了2、3、8月份新增供應小于成交量，其他月份供應大于成交，12月成交最好。成交價在4月份達到最高峰9089元/平米，在10月份最低7284元/平米，整體在這兩者之間上下波動。 誘因分析：區(qū)域成交在2011年并無亮點，12月份由于綠色家園勁銷254套，成交均價9457元/平米，米蘭花園集中成交166套，金色家園和新城尚東區(qū)分別成交80、76套，從而使該月成交量回暖，價格上升。4月份金色家園和龍湖藝墅高端產(chǎn)品的成交使該月成交價格升至最高，開發(fā)商期待的金九銀十落空后，為回籠資金，不得不采取以價換量方式促成交。,新區(qū)面積段分析：新區(qū)去全年的成交以90-140平米的首置和首改為主,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的表格看出，區(qū)域內(nèi)每月都是以90平米以下，90-120平米，120-144平米為成交主力，其中5月份180平米以上所占比例最多，6月份144-180平米之間所占比例最多，10月份90平米以下所占比例最多。 誘因分析：由于5月份區(qū)域樓盤花半里集中成交29套疊加別墅，6月份區(qū)域樓盤花郡家園成交26套洋房，龍湖藝墅成交15套大面積高層住宅，10月份區(qū)域樓盤金色家園集中成交53套高層住宅，水岸觀邸成交95套高層住宅，從而拉動月份所占比例變化，成交主要以首置首改為主。,新區(qū)（金額）TOP10,濱湖區(qū)量價分析：濱湖區(qū)全年成交不理想，新增供應一直較多，價格較高，但價格整體呈現(xiàn)下滑的趨勢；區(qū)域以價換量明顯。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年濱湖區(qū)成交量為92萬，成交均價為11066元/，新增供應量為183萬。區(qū)域價格一直較高，自2月限購以來，成交并不理想，區(qū)域5、6兩月價格下跌成交增加，7月抬升后成交量下滑。區(qū)域從8月開始價格持續(xù)下降，11月、12月成交大幅提升，價格下降明顯。區(qū)域新增供應一直較多。 誘因分析：其中1月份由于太湖國際社區(qū)勁銷302套，觀山名筑成交79套，天鵝湖花園成交64套帶動區(qū)域內(nèi)的成交，4月份由于華潤悅府、萬科城市花園和金域藍灣花園等高價項目的成交拉高該月成交價格，從8月開始，由于市場環(huán)境不好，開發(fā)商為回籠資金，采取以價換量方式促成交。11月成交增加是由于蠡湖香樟園降價低開，11、12月太湖國際社區(qū)大幅降價銷售，帶動區(qū)域整體成交回暖。,濱湖區(qū)面積段分析：濱湖區(qū)全年以120-140平米和180平米以上的為成交主力，主要是由于濱湖區(qū)的高端項目成交較多。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，120-144平米、180平米以上成交較多，90以下、90-120平米成交一般，144-180成交少數(shù)。其中8、9月90-120平米在該月度內(nèi)所占比例較大，2、11月180平米以上在該月度內(nèi)所占比例較大，3、5月120-144平米在該月度內(nèi)所占比例較大。 誘因分析： 2月由于蠡湖香樟園成交5套別墅，套均750平米，11月蠡湖香樟園成交98套大面積高層住宅，拉動這2月的高端物業(yè)成交；8、9月主要是萬科城市花園、天鵝湖花園和觀山名筑首置首改產(chǎn)品線的成交。,濱湖區(qū)（金額）TOP10,惠山區(qū)量價分析：惠山區(qū)整體成交并不理想，在5、9月份受房交會的影響，成交有所回升，區(qū)域價格較為穩(wěn)定，全年供求差明顯。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年惠山區(qū)成交量為73萬，成交均價為6928元/，新增供應量為109萬。區(qū)域價格較為穩(wěn)定，并未受限購影響而降價，自2月限購以來，成交并不理想，在5萬方左右徘徊，5月、9月、11月成交有所回暖。區(qū)域價格在8月達到頂峰，降近8000元/平米。區(qū)域新增供應大于需求。 誘因分析：自2月限購以來，成交直線下滑，價格較為穩(wěn)定，至7月份開始，有所下滑。5月、9月受房交會的影響，成交有所回升，11月理想城市花園的熱銷使成交量大幅度上升，價格下降幅度也不小。,惠山區(qū)全年以120-140平米和180平米以上的為成交主力，區(qū)域客戶以首改客戶為主，成交結(jié)構(gòu)較穩(wěn)定。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米、180平米以上成交較多，90以下、144-180成交少數(shù)。其中5、6、7、8月180平米以上產(chǎn)品成交比例較大，首改客戶占比貫穿整年。 誘因分析： 5、6、7、8月由于理想城市花園、華府莊園、復地瀾灣的別墅成交帶動高端物業(yè)的占比上升。區(qū)域需求主要以首置和首改客戶為主，部分為主城區(qū)溢出客戶，故受政策影響較少，成交結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。,惠山區(qū)（金額）TOP10,崇安區(qū)量價分析：崇安區(qū)全年新增供應量少，在售項目少，成交很不理想，區(qū)域價格下滑態(tài)勢明顯。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年崇安區(qū)成交量為11萬，成交均價為8208元/，新增供應量為26萬。區(qū)域價格下滑態(tài)勢明顯，從年初的9599元平米下降到年末的7056元/平米，下降幅度為26%。區(qū)域成交很不理想，月度成交基本在2萬平米以下。新增供應量較少，10月新增約6萬平米，12月新增14多萬平米。 誘因分析：區(qū)域在售項目相對較少，2011年支撐成交的主要有金科新大陸、銀仁御墅和愛家金河灣這3個項目。,崇安區(qū)面積段分析：區(qū)域需求主要以首改和再改客戶為主， 個盤開盤熱銷導致成交結(jié)構(gòu)的改變。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米產(chǎn)品線成交較多，90以下和180以上產(chǎn)品成交較少。其中7月120-140平米產(chǎn)品成交比例達70%左右，12月90平米以下產(chǎn)品成交超過50%，首改客戶占比貫穿整年。 誘因分析： 7月由于金科新大陸的降價開盤，推出的首改高產(chǎn)品成交火暴，導致成交結(jié)構(gòu)的改變；12月同樣由于金科新大陸的小戶型開盤成交火熱，導致成交結(jié)構(gòu)的改變。區(qū)域需求主要以首改和再改客戶為主。,崇安區(qū)（金額）排行,北塘區(qū)量價分析：北塘區(qū)全年新增供應量少，區(qū)域價格較穩(wěn)，波動小，成交量一般。,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年北塘區(qū)成交量為22萬，成交均價為8339元/，新增供應量為23萬。區(qū)域成交價格較穩(wěn)，并無較大波動。區(qū)域成交較不理想，月度成交基本在2萬平米左右。新增供應量較少，僅9月將近8萬平米。 誘因分析：受限購影響，自2月以來成交量基本不超過2萬平米，但是價格并未下降多少，故購房者不買帳，銷售一般。,北塘區(qū)面積段分析：90-140平米的成交較多，由于區(qū)域距離市中心較近，故成交主要以首次客戶為主，各月度成交結(jié)構(gòu)變化不大。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米產(chǎn)品線成交較多，占80%左右，90以下和144以上產(chǎn)品成交較少。各月度成交結(jié)構(gòu)變化不大，首改客戶占比貫穿整年。 誘因分析： 區(qū)域不是無錫熱點板塊，且環(huán)境和配套等設(shè)施方面較為落后，但是距離市中心較近，故成交主要以首次改善客戶為主，是區(qū)溢出客戶及郊區(qū)客戶居多。區(qū)域90以下產(chǎn)品新增供應較少，致使成交較少。,北塘區(qū)（金額）TOP10,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年南長區(qū)成交量為23萬，成交均價為10587元/，新增供應量為72萬。區(qū)域價格下滑態(tài)勢明顯，從年初的13184元平米下降到年末的9282元/平米，下降幅度為30%。區(qū)域成交很不理想，月度成交基本在2萬平米以下，11月、12月成交有所回升。上半年新增供應量較少，下半年新增供應有所上升。 誘因分析：自限購出臺以來，銷售量和價格直線下滑，11月、12月九龍倉時代上城、璽園、金科世界城和銀城京梁合的降價開盤，使區(qū)域成交大幅度上升。,南長區(qū)量價分析：自限購出臺以來，銷售量和價格直線下滑；11月、12月九龍倉時代上城、璽園、世界城等的降價開盤，使區(qū)域成交大幅度提升。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，120-144平米產(chǎn)品線成交較多，1、2月180平米以上產(chǎn)品成交較多，6、7、9、10、11月90以下產(chǎn)品成交有所上升。各月度成交結(jié)構(gòu)變化較大，區(qū)域各種客戶均有。 誘因分析： 區(qū)域為無錫熱點板塊，且環(huán)境和配套等設(shè)施較為完善，且距離市中心較近，故成交價格一直居高不下，自2月限購以來，投資型客戶成交受限制，成交主要以首置首改自住客戶為主。1、2月主要為大平層豪宅的成交，6、7、9、10、11月主要為時代上城、清揚御庭的小戶型產(chǎn)品成交。,南長區(qū)面積段分析：成交主要以首置首改自住客戶為主，120-140產(chǎn)品為成交主力。,南長區(qū)（金額）TOP10,圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年錫山區(qū)成交量為40萬，成交均價為6302元/，新增供應量為60萬。區(qū)域價格上升態(tài)勢明顯，從年初的5932元平米上升到年末的7085元/平米，上升幅度為20%。區(qū)域成交一般，月度成交基本在3萬平米左右，12月成交大幅度回升。新增供應較多。 誘因分析：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較為落后，需求還未得到釋放，高鐵的通車給區(qū)域帶來了新的概念高鐵新城，在價格相對較低的情況下，成交相對較好，價格直線上升，并未受限購影響，12月碧桂園的開盤，使區(qū)域量價大幅度上升。,錫山區(qū)量價分析：區(qū)域受高鐵利好帶動板塊價值提升，在價格相對較低的情況下，成交相對較好。,圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米產(chǎn)品線成交較多，4、5、10月90以下產(chǎn)品成交有所上升，11月180平米以上產(chǎn)品成交大幅度上升。各月度成交結(jié)構(gòu)變化不大，主要為首改產(chǎn)品線成交。 誘因分析：4、5、10月主要為鴻景華庭、中大諾卡和融科玖御半島推出的小戶型成交，11月主要為龍湖悅城天街的大戶型小高層產(chǎn)品成交。區(qū)域成交客戶主要為首改自住客戶為主。區(qū)域90以下產(chǎn)品新增供應較少，致使成交較少。,錫山區(qū)面積段分析：區(qū)域成交客戶主要為首改自主客戶為主， 90-144平米產(chǎn)品線成交較多，月度成交結(jié)構(gòu)變化不大。,錫山區(qū)（金額）TOP10,量價總結(jié)： 成交均價：新區(qū)、濱湖區(qū)、崇安區(qū)、南長區(qū)的成交均價呈現(xiàn)整體下滑的趨勢；北塘區(qū)、惠山區(qū)的區(qū)域價格較穩(wěn)；而錫山區(qū)由于高鐵新城使價格上升。 成交量：全市各個區(qū)域的成交并不理想。部分區(qū)域下半年降價促銷，以價換量，典型的區(qū)域是南長區(qū)。 面積段總結(jié)： 崇安區(qū)以首改和再改客戶為主；錫山區(qū)、北塘區(qū)、濱湖區(qū)以首改客戶為主；新區(qū)、南長區(qū)、惠山以首置和首改客戶為主。,國家限購、限貸等政策導致無錫整體成交下降，全年成交不理想。住宅、商業(yè)和辦公的價格均呈現(xiàn)下跌趨勢。限購后市場以首置和首改客戶為主。 無錫市區(qū)域住宅市場整體成交均價有所下滑，成交情況不理想，呈現(xiàn)下滑的趨勢；而目前的無錫市場以首置和首改客戶為主。,2012年房地產(chǎn)市場預判,從經(jīng)濟、名人事件、庫存、市場、政策5個層面解讀12年市場,未來市場走勢預測,經(jīng)濟面：全球經(jīng)濟環(huán)境惡化，GDP增幅放緩，市場流動性從緊,預測值,政策面：2011年的限購政策及差異化購房導致成交低迷，12年雖不大會有進一步調(diào)控手段，但現(xiàn)有調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松,調(diào)控手段之一：限購（基本同國八條）,本市居民“限三”，“家庭”指的是購房者本人及配偶及未成年子女。 要求外地購房者要有納稅證明或者社保證明，將打擊遏制外地炒房游資。明確了外地籍高層次人才的購房資格，明確規(guī)定可以購買1套住房（不同于國八條），這將有利于無錫穩(wěn)定人才、留住人才。,調(diào)控手段之二：差異化購房（同國八條）,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停發(fā)放貸款。貸款購買商品住房首付款比例調(diào)整至30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。,政策面：中央與地方博弈加劇，中央從緊，地方政府因財政壓力，紛紛出臺針對剛需利好政策。,11月6日，國務院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。 11月27日，國務院副總理李克強在河北省廊坊市考察保障房建設(shè)時也強調(diào)，當前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果。,11月30日晚，中國人民銀行官方網(wǎng)站發(fā)布公告稱，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這距離上次下調(diào)存款準備金率已經(jīng)近3年時間，是2010年1月以來連續(xù)12